报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 11 月 3 - 7 日）中证 REITs 全收益指数收于 1041.51 点，周度下跌 0.40%，市场仍显弱势。REITs 板块表现分化，产业园区、仓储物流领跌，成交活跃度回落。投资上可博弈园区个券超跌机会，关注租赁住房、消费设施等板块 [1][10][19]。 根据相关目录分别进行总结 二级市场 整体情况 - 三季报后 REITs 板块表现分化，33 只收涨，1 只收平，43 只收跌。产业园区、仓储物流跌幅达 1.8%，租赁住房受华润有巢拖累跌 0.64%，市政环保涨 0.65% 领先，消费板块抗跌涨 0.42%，数据中心小幅涨 0.29% [19]。 - REITs 成交情绪走弱，日均成交额、成交量、换手率环比分别降 13.43%、10.45%、0.05pct。租赁住房、新型设施换手率领先但回落至 1% 以下，消费设施换手率最低但主力净流入率达 14.05% [22][25]。 细分板块 - 产业园区跌幅大，个券基本面分化，部分出租率降至 60 - 70%，平均分派率提至 4.60%。中金联东科创解禁后跌幅 8.43%，但出租率超 90%，可博弈超跌机会；广发成都高投产业园跌幅 9.44%，关注实际签约情况 [28][29]。 - 租赁住房板块华夏基金华润有巢 REIT 跌幅 3.21%，其拟配售扩募，原持有人有风险。板块分派率从 6 月底 2.83% 提至 3.14%，可关注分派率高及跌幅大的个券 [31][32]。 - 交通设施板块关注东部区域路产，11 月 3 只高速 REITs 解禁，关注交易压力 [34]。 - 消费基础设施板块 7 只涨 3 只跌，华夏金茂商业涨幅 4.42%，有主力店调改提升租金空间。四季度是消费 REITs 黄金季，关注分派率高、出租稳定、消费潜力大的个券 [36]。 - 市政环保板块国泰海通济南能源供热 REIT 涨 2.25%，关注供暖时长、热源采购价格，可博弈采暖费收入 [38]。 一级市场 山证晋中公投瑞阳供热 REIT 收到交易所审核意见 - 11 月 6 日上交所反馈审核意见，关注热源采购（供给稳定性、单价）和采暖费收入（停暖率、“同城同价”政策等）[43]。 本周其他要闻 - 中航易商仓储 REIT、中航首钢绿能 REIT 分别于 11 月 13 日召开三季度业绩说明会 [45]。 - 国泰海通济南能源供热 REIT、博时蛇口产园 REIT、广发成都高投产业园 REIT 分别举办投资者开放日活动 [45][46]。

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告列出多个公募基础设施 REITs 的二级市场价量数据，涵盖仓储物流、产业园区、保障性租赁住房、消费基础设施、数据中心、高速公路、生态环保、水务设施、能源类等行业，包含基金代码、简称、行业类型、上市日期、发行价、上市首日回报、上市以来回报、上市以来成交量、本周成交量、上周成交量、本周换手率、上周换手率、本周回报、上周回报、今年以来回报等信息，如红土创新盐田港 REIT 上市首日回报 2.91%，上市以来回报 16.45%，本周成交量 0.13 亿份等 [10][11] 二级市场估值情况 - 报告给出多个公募基础设施 REITs 的二级市场估值数据，涉及 P/FFO、P/NAV、IRR、2025 预期现金分派率等指标，与行业类型均值对比，如红土创新盐田港 REIT 的 P/FFO 为 18.79，P/NAV 当前值为 1.04，当前分位数 48.80%，IRR 为 5.79，当前分位数 62.70%，2025 预期现金分派率 4.35% [22] 市场相关性统计 - 报告展示了 REITs 与股票资产、转债、纯债、大宗商品等的相关性统计数据，包括上证指数、沪深 300、创业板指、中小盘、中证转债、中证全债、黄金、原油指数等，如 REITs 与上证指数相关性为 0.20，产权类为 0.20，特许经营权类为 0.18 等 [28] 一级市场跟踪 - 报告呈现了多个处于不同阶段的 REITs 项目信息，包括华夏安博仓储物流 REIT、建信金风新能源 REIT 等，涉及项目性质、项目类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目、项目估值等，如华夏安博仓储物流 REIT 为产权类，仓储物流项目，已通过，受理日期 2025/6/30，原始权益人为 PCCLF Holdina PTE. LTD.，底层项目位于广州、东莞，项目估值 22.49 亿元 [30]

公司战略转型 - 临港产促公司于10月31日揭牌成立，标志着临港集团深化招商体制改革、强化专业化招商迈出关键一步 [1] - 临港集团正从开发建设转向产业培育与运营服务，园区招商位列三大主业之首 [1] - 成立专业招商公司旨在打造专业化、市场化、国际化招商铁军，破解产业集聚度不高、项目来源有限等招商瓶颈 [1] 公司业务定位 - 作为集团转型示范，探索轻资产招商路径，建立灵活激励机制，发挥"鲇鱼效应" [1] - 成为招大引强尖刀排，深耕集成电路、新能源汽车、生物医药、人工智能等主导产业 [1] - 提升项目挖掘、投融资协调、落地服务等体系化能力 [1] - 发挥公司制优势，借鉴临港新片区管委会招商公司经验，构建高效组织与"能上能下、能进能出"的用人机制 [1] 产业合作与生态构建 - 公司与上海市投资促进服务中心签约，将在共绘产业图谱、共建产业生态、共享招商信息、共推项目落地、共建招商队伍等五方面深化合作 [1] - 公司与上海临港新片区国际投资发展有限公司签约，聚焦新能源汽车、航空航天、数字经济等领域 [1] - 建立信息互通、联合推进机制，提供全周期项目服务 [1]

政策支持与宏观环境 - 国家战略层面明确将抢占科技发展制高点、催生新质生产力及强化科技自立自强作为“十五五”规划重点 [7][8][9] - 2025年9月规模以上工业增加值同比增长6.5%，增速较上月回升1.3个百分点，呈现传统领域承压、科技领域亮眼的分化特征 [4][12] - 产业规划领域多部门联合出台专项政策，如工信部等七部门推动服务型制造创新发展，国家发改委支持工业园区节能降碳改造 [8][9] - 地方层面政策精准，广州对新型储能试点示范项目给予最高1000万元奖励，并培育6大未来产业；杭州出台国内首部具身智能机器人产业法规 [8][10][11] - 9月PPI同比下降2.3%，但环比连续两个月持平，反映“反内卷”效果显现，产业端通过技术升级提升附加值而非价格战 [4][15] 核心产业表现与研发进展 - 2025年三季度科研技术服务业销售收入同比增长22.3%，集成电路制造、机器人制造、无人机制造销售收入同比分别增长17%、21.7%和69.8% [15] - 2025年上半年中国AI基础设施市场规模达198.7亿元，同比增长122.4%，预计到2029年规模将接近1500亿元 [19] - 国内数据中心技术突破绿色化瓶颈，全球首个海风直联海底数据中心示范项目在上海落成，普洛斯算力中心全国布局20个项目，IT负载达1400MW [20] - 国际科技巨头加速布局，英伟达投资29亿美元在澳大利亚建设AI数据中心，阿里云迪拜第二数据中心投入运营，其全球布局覆盖29个地域 [20] 资本运作与基金布局 - 中国私募股权创投基金管理规模达14.4万亿元，其中创业投资基金投向高新技术企业占比50% [17] - 国资背景科创基金成为新质生产力培育核心力量，东湖高新在管产业基金规模超10亿元，苏高新集团产业基金规模超60亿元，张江高科认缴规模60.5亿元 [17][18][19] - 产业园区融资规模扩大但利率温和回升，招商蛇口发行40亿元公司债券利率1.90%，苏高新集团中期票据利率1.97%较年初升0.2个百分点 [26][27][28] - 中国电子信息产业集团启动200亿元公募债券项目，资金重点投向信息安全、集成电路等新质生产力领域 [27] 重点项目与园区动态 - 报告期内监测到10起产业投资事件，涵盖大疆长三角产业园、武汉阿里中心、西电西安智慧产业基地等，总投资额超百亿元 [5][23][24][25] - 典型园区采用“基金+基地”模式，张江高科集电港2024年半导体企业贡献税收超50亿元，占园区总税收62% [21][22] - 园区探索低碳与存量升级，如广州天河科韵园区启动35万平方米升级改造，新城市集团投资深圳建筑绿能及零碳园区项目 [24][25] 园区REITs市场表现 - 园区REITs规模持续扩大，上市及待上市项目达20家，总份额约130亿元，占全市场REITs总市值25% [6][29] - 二级市场表现承压，产业园区REITs近半年跌幅为3.78%，近三个月跌幅为4.41%，为各细分板块中表现最弱 [6][30][32] - 部分项目运营面临挑战，中金湖北科投光谷REIT三季度净亏损153.86万元，主要因资产培育期折旧成本高及租户扩租意愿减弱 [6][32][33]

行业整体特征 - 三季度不动产行业呈现“政策托底+趋势筑底”特征 [2] - 住宅开发财务压力加剧，商业地产稳健运营，产业园区高负债压力凸显，仓储物流抗风险能力强 [2] - 债务重组加速推进，外资与本土合作加速布局核心资产，REITs市场呈现多元化发展趋势 [2] 住宅开发行业 - 政策层面，北京、上海、深圳等核心城市进一步放开限购并优化住房公积金政策 [3] - 70城新建商品住宅销售价格同比降幅连续9个月收窄至-3.37%，二手住宅同比降幅连续10个月收窄至-5.85% [3] - 行业财务压力显著加剧，净负债率均值从2022年的81.40%升至2025年Q2的88.15%，EBITDA利润率从13.41%降至-4.44% [3] - 摊薄ROE均值从2022年的2.93%降至2025年Q2的-13.61% [4] - 销售毛利率均值从2022年的18.53%降至2025年Q2的12.01% [4] 商业地产行业 - 商业地产企业财务状况相对稳健，2025年Q2净负债率稳定保持在8%左右 [4] - 上海写字楼市场租赁需求明显回暖，金融、消费品及专业服务成为前三大租赁需求来源 [4] - EBITDA利润率从2022年的27.75%降至2025年Q2的13.09%，但仍保持在较高水平 [5][6] - 销售毛利率均值保持在较高水平，2025年Q2为41.04% [6] 产业园区行业 - 产业园区类企业面临高负债和盈利压力，净负债率均值从2022年的65.31%升至2025年Q2的90.56% [6] - 摊薄ROE均值从2022年的7.73%降至2025年Q2的-0.33%，销售毛利率均值从36.38%降至29.27% [6] - EBITDA利润率保持42.33%的较高水平 [6] - 企业通过强化与政府、科研机构的合作推动产业升级，并通过资产剥离优化融资结构 [7] 仓储物流行业 - 仓储物流类企业展现较强抗风险能力，净负债率均值从2022年的9.78%波动上升至2025年Q2的19.48% [9] - EBITDA利润率保持正数，2025年Q2为2.62% [9][12] - 企业加大在智慧物流、冷链物流等领域的投入，通过引入物联网、大数据等技术提升效率 [9] - 摊薄ROE均值从2022年的11.58%降至2025年Q2的0.12% [12] 地产债市场 - 地产债总发行量呈现“先升后降”的倒U型走势，2024Q1达峰值1478.28亿元后持续回落，2025Q3同比2023Q3下降17.7% [10] - 总偿还量呈现“波动上行”特征，2025Q3总偿还量1394.30亿元较2023Q3增长5.1%，到期偿还量占比从53.6%升至64.6% [10] - 净融资额呈现“负向扩大”趋势，2024Q1至2025Q3连续三个季度净融资额低于-200亿元，2025Q3收窄至-184.42亿元 [11] - 当前地产债市场呈现“发行收缩、偿还刚性、净融资承压”的三重特征，反映市场整体处于“去杠杆”周期 [11] 资本布局动态 - 外资与本土合作加速布局核心资产，施罗德资本与西子国际组建30亿元私募基金布局长三角优质资产 [13] - 三季度商业不动产领域共录得7起大宗交易及融资事件，涉及资金约331.2亿元 [13] - 险资通过多种方式布局国内核心城市优质不动产，泰康人寿等领投的160亿元Pre-REITs并购基金收购无锡、北京、武汉三座荟聚购物中心 [13] - 形成“险资控股+外资运营”的稳定现金流模式，匹配险资长期配置需求 [13] REITs市场发展 - REITs市场呈现“政策支持+机构创新”双轮驱动格局，南方万国数据中心REIT与南方润泽科技数据中心REIT上市首日涨停 [14] - 华夏凯德商业REIT成为国内首单外资发起消费类公募REITs [14] - REITs市场正从“单一类型”向“多元结构”演进，消费类等新兴品类与外资机构的参与带来新活力 [15] 债务重组与资产处置 - 债务重组方面，三季度呈现加速出清与策略分化并存特征，融创、远洋、时代中国完成境内债重组 [17] - 旭辉、碧桂园等境外债重组推进，龙光推出“现金+股票+资产”多选项方案，远洋通过零息可转债实现股债联动 [17] - 高负债房企如中国恒大因债务总额超3500亿港元面临清盘风险 [17] - 资产剥离成为新动向，中交地产完成38亿元资产交割，体现业务转型与债务切割的双重诉求 [17]

招商引资核心策略 - 招商引资核心在于以企为中心，企业发展命脉在于交通畅无忧 [1] - 将道路建设作为优化营商环境的先手棋和吸引项目落地的敲门砖 [1] - 基础道路配套设施赋能招商是核心逻辑，旨在为园区招商引资注入强劲活力 [1] 重点道路工程项目 - 全力推进火车站南项目区配套道路建设，解决企业物流运输最先一公里与最后一公里难题 [1] - 建设东项目区经四路，使其像一条产业纽带串联东部产业集群，实现产业链上下游无缝联动 [2] - 建设蒙西产业园发展大道，拓宽园区发展新空间，为大项目好项目落地提供硬核交通保障 [2] 道路建设成效与影响 - 道路贯通后物流成本降低、通勤效率提升、产业联动加速，企业投资信心倍增 [2] - 已有多家企业通过实地考察园区道路配套进一步坚定了合作意向 [2] - 道路从蓝图到实景，成为招商引资的引力纽带，持续转化为招商引资的实效成果 [2] 未来发展规划 - 园区将继续以基础设施建设为抓手，持续完善道路网络及配套服务 [3] - 让通途成为企业扎根发展的坦途，让路网成为链接合作共赢的商网 [3] - 以更优环境、更强保障、更实举措诚邀海内外企业家共绘产业发展蓝图 [3]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告统计多只REITs基金二级市场表现，涉及仓储物流、产业园区、保障性租赁住房、消费基础设施、数据中心、高速公路、生态环保、水务设施、市政设施、能源类等行业 [10][11] - 各REITs上市日期不同，发行价从2.3元到9.782元不等，上市首日回报、上市以来回报、成交量、换手率、本周回报、上周回报、今年以来回报等指标差异较大，如红土创新盐田港REIT上市以来回报15.89%，本周成交量0.08亿份，本周回报 -0.57%；而东吴苏园产业REIT上市以来回报 -8.74%，本周成交量0.15亿份，本周回报 -1.21% [10][11] 二级市场估值情况 - 报告展示各REITs基金估值指标，包括P/FFO（动态及与行业类型均值对比）、P/NAV（当前值及当前分位数）、IRR（当前值及当前分位数）、PV乘数、2025预期现金分派率等 [21][23][26] - 不同行业和基金的估值指标表现不同，如仓储物流行业的红土创新盐田港REIT，P/FFO动态值为18.69，P/NAV当前值为1.03，2025预期现金分派率为4.37%；高速公路行业的平安广州广河REIT，P/FFO动态值为11.28，P/NAV当前值为0.83，2025预期现金分派率为8.58% [23][26] 市场相关性统计 - 报告统计REITs与股票资产（上证指数、沪深300、创业板指、中小盘）、转债、纯债、大宗商品（黄金、原油指数）的相关性 [28] - 不同类型REITs相关性有所差异，如REITs与上证指数相关性为0.20，产权类为0.20，特许经营权类为0.18；能源类REITs与股票资产相关性较低，与纯债相关性较高；保租房类REITs与部分股票资产呈负相关，与纯债相关性达0.31 [28] 一级市场跟踪 - 报告跟踪多只REITs项目情况，包括中信建投沈阳国际软件园REIT、华夏中海商业资产REIT、华夏安博仓储物流REIT等，涉及产业园区、消费基础设施、仓储物流等类型 [31] - 项目所处阶段包括待上市、已反馈、已受理、已申报，各项目有对应的受理日期、原始权益人、底层项目和项目估值，如中信建投沈阳国际软件园REIT待上市，受理日期为2024/11/1，原始权益人为沈阳国际软件园产业发展有限公司等，底层项目为沈阳国际软件园相关园区，项目估值11.84亿元 [31]

合作概述 - 儋州市人民政府与招商局集团有限公司在深圳签署战略合作协议 [1] - 合作旨在抢抓海南自由贸易港建设、儋州洋浦一体化深度融合的政策窗口期机遇期 [1] - 合作将为双方资源互补、互利共赢开启全新篇章 [1] 合作领域 - 双方将聚焦航运物流、城市开发建设、产业园区发展、综合金融等领域开展全方位合作 [1] - 合作将助力儋州打造西部陆海新通道国际航运枢纽 [1] - 合作目标包括建设儋州成为海南自由贸易港对接国际高水平经贸规则、面向东南亚高水平开放的样板间和桥头堡 [1] 战略意义 - 此次合作是儋州加速构建高水平开放格局的重要举措 [1] - 此次合作是招商局集团参与国家重大区域发展战略、拓展自贸港业务版图的重要实践 [1] - 合作目标包括助力儋州打造海南高质量发展第三极 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 9月29日三大新型政策性金融工具有限公司注册成立并当天投放资金 已披露资金落地省市包括江苏、浙江等多地 该工具期限长、利率低 投向交通与物流等基建及科创领域 部分项目获额度占总投资比例≤10% 部分地区项目通过率或偏低 [2][3][5] 根据相关目录分别进行总结 工具基本情况 - 9月29日三大新型政策性金融工具有限公司注册成立 当天资金开始投放 已披露资金落地省市包括江苏、浙江、广东等 [2] - 工具特点为期限长 如项目融资期限有20年、15 - 20年；利率低 如某项目资金利率低于同期LPR 刷新集团成立以来各类融资渠道最低融资成本记录 [2] - 投向领域包括交通与物流、绿色低碳转型、市政和产业园区等基建领域及人工智能等科创领域 [3] - 部分项目获得额度占项目总投资额度的比例小于等于10%（占项目资本金比例小于等于50%） [4] - 部分地区项目通过率或偏低 如浙江某地“市报省通过率40%、省报国家通过率13%” [5] 截至10月8日5000亿新型政策性金融工具投放情况 - 江苏无锡9月29日获批无锡至宜兴城际轨道交通工程 获新型政策性金融工具金额31.99亿元 [6] - 江苏苏州9月29日获批项目未明确 获新型政策性金融工具金额3.84亿元 [6] - 江苏太仓9月29日获批太仓市自来水有限公司扩建增压站工程项目 获新型政策性金融工具金额0.2076亿元 项目总投资2.0766亿元 占总投资比例10% [6] - 江苏泰兴9月29 - 30日获批惠尔信机械的风电智能成套装备研发制造项目 获新型政策性金融工具金额1.17亿元 [6] - 海南三亚9月29日获批三亚市天涯区节水能力提升工程（一期）项目 [6] - 浙江衢州9月29日获批衢州 - 巨化产城融合一体化项目 获新型政策性金融工具金额6.3亿元 [6] - 山东烟台9月29日获批核电、长输供热管网等四个重点项目 获批10.68亿（29日已放款2.55亿） [6] - 广西9月30日获批广西能源集团白龙核电项目 项目总投资410亿元 [6] - 江苏南京9月30日获批南京众彩项目 [6] - 广东博罗9月30日获批博罗县农贸综合批发市场及仓储园区项目 获新型政策性金融工具金额1.8亿元 项目总投资18.12亿元 占总投资比例10% [6] - 广东汕尾9月30日获批汕尾市海丰县城市更新一期项目 获新型政策性金融工具金额0.49亿元 项目总投资5亿元 占总投资比例10% [6] - 内蒙古鄂尔多斯9月30日获批内蒙古新街台格庙矿区新街一井、二井项目 获新型政策性金融工具金额4亿元 [6] - 内蒙古鄂尔多斯9月30日获批库布其新能源有限公司防沙治沙和风电光伏一体化工程项目 获新型政策性金融工具金额3.5亿元 [6] - 浙江杭州9月29 - 30日获批十三湾巷城市更新项目 获新型政策性金融工具金额0.45亿元 [6] - 浙江温州9月30日获批温州北站核心枢纽TOD城市更新项目 获新型政策性金融工具金额2.56亿元 [6] - 福建漳州9月30日获批厂网河湖一体化生态整治项目 获新型政策性金融工具金额1.699亿元 项目总投资18.98亿元 占总投资比例9% [6] - 四川达州9月30日获批达州普光经开区物流产业园铁路专用线项目 获新型政策性金融工具金额1.4亿元 项目总投资14.1855亿元 占总投资比例10% [6] - 广西南宁9月30日获批南A中心人工智能企业研发基地项目 获新型政策性金融工具金额1.11亿元 [6] - 重庆获批重庆特钢厂城市更新项目 [6] - 安徽安庆获批安庆高新区山口片北部城市更新项目 获新型政策性金融工具金额0.9936亿元 [6] - 广东江门10月8日获批开平市新美工业园老旧厂区改造项目 获新型政策性金融工具金额1.79亿元 项目总投资17.9亿元 占总投资比例10% [6]

报告行业投资评级 - 未提及相关内容 报告的核心观点 - 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告统计了众多公募基础设施REITs的二级市场价量数据，涉及仓储物流、产业园区、保障性租赁住房、消费基础设施、数据中心、高速公路、生态环保、水务设施、市政设施、能源类等行业 ，包含基金代码、简称、上市日期、发行价、上市首日回报、上市以来回报、上市以来成交量、本周成交量、上周成交量、本周换手率、上周换手率、本周回报、上周回报、今年以来回报、本周收盘价走势等信息[12][13] 二级市场估值情况 - 报告展示了各REITs的估值指标，如P/FFO（动态及与行业类型均值对比）、P/NAV（当前值及当前分位数）、IRR（当前值及当前分位数）、PV乘数、2025预期现金分派率等 ，涵盖产权类和特许经营权类项目[24][27] 市场相关性统计 - 报告给出了REITs、产权类、特许经营权类、产业园区类、仓储物流类、生态环保类、高速公路类、能源类、保租房类、消费类与股票资产（上证指数、沪深300、创业板指、中小盘）、转债（中证转债）、纯债（中证全债）、大宗商品（黄金、原油指数）的相关性统计数据[30] 一级市场跟踪 - 报告跟踪了多个REITs项目的一级市场情况，包括华夏凯德商业REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT等，涉及项目性质、项目类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目、项目估值等信息[33]