招商联络处设立 - 广清经济特别合作区深圳招商联络处于6月11日在深圳市福田区揭牌并举行招商引资推介会 [1] - 联络处作为常态化招商服务平台，旨在精准对接粤港澳大湾区优质资源，重点开展产业链精准招商、企业需求响应及人才引进服务 [1] - 联络处为投资企业提供驻地化全流程支持 [1] 合作区概况 - 广清经济特别合作区规划总面积112.5平方公里，下辖"三园一城"：广清产业园、广德产业园、广佛产业园和广清空港现代物流产业新城 [1] - 合作区自2023年实体化运作以来发展迅速，2024年实现工业总产值301.2亿元、规上工业产值277.5亿元，全口径税收突破9.3亿元 [1] - 2025年1-5月，合作区规上工业产值达118.7亿元 [1] 招商推介活动 - 活动现场举行了首场广清经济特别合作区深圳招商推介会 [2] - 各园区负责人对规划布局、产业特色、发展前景、营商环境等作了深入推介，重点介绍了优势主导产业和多样化投资选择 [2] - 活动向深圳及大湾区企业发出投资邀约，目前已有数家深圳企业成功签约 [2] 招商战略 - 在深圳设立前端招商展示平台，目的是推广合作区"三园"的区位优势、成本优势、营商环境等要素 [1] - 目标吸引深圳、港澳及周边地区的优质企业，挖掘最新的产业信息和投资动态 [1] - 扩大广清经济特别合作区的品牌影响力 [1]

产业园区行业现状 - 产业园区行业仍处于供给过大的阶段 短期内需求相对疲弱 难以消化新增供给 [1] - 园区普遍采用以价换量的方式维持出租率 但整体作用有限 供给过大的局面影响仍大 [1] 办公楼租赁需求 - 办公楼的租赁需求复苏是后周期的 短期内需求难以修复 [1] 厂房型园区需求 - 新兴产业集聚基础好 产业服务相对专业的厂房型园区需求更为扎实 [1] 园区REITs风险 - 园区REITs的风险仍然不小 [1]

截至6月9日收盘，亿达中国（03639.HK）报0.062港元，较上个交易日下跌6.06%，当日盘中最低价触 及0.060港元，创近一年新低。 资金流向方面，当日主力流入0.756万港元，流出5.221万港元，净流出4.46万港元。 亿达中国控股有限公司(股票代码:3639.HK)于2014年6月27日在香港联交所主板上市,是集园区开发、园 区运营、工程建设等业务于一体的综合性集团化企业。作为中国领先的商务园区运营商,秉承"以产促 城、产城融合、协调发展、共创价值"的运营理念,自1998年开始,亿达中国重点布局京津冀、长三角、大 湾区、中西部及其他经济活跃区,已在全国二十余个城市先后开发和运营了大连软件园、武汉软件新 城、郑州亿达科技新城、长沙亿达中建智慧科技中心、重庆亿达创智广场、成都亿达天府智慧科技城、 合肥亿达智慧科技城、沈阳中德亿达智慧科技城、北京中关村壹号等50余个产业园项目,凝聚了包括近 百家世界五百强企业、百余家行业百强企业在内的两千五百余家企业客户和合作伙伴,积累了丰富的产 业园区开发建设和运营管理的经验,形成了独特的商业模式和产业优势。聚集智慧产业,打造智慧新城。 亿达中国致力于在更多的城市 ...

项目荣誉与市场表现 - 华泰南京建邺REIT荣获"公募REITs年度优秀项目"称号 系唯一获奖的产业园区类项目 [1] - 项目于2023年12月3日在上交所上市 为南京市首单产业园类基础设施公募REITs [1] - 上市后市场反应良好 产品走势稳健 [1] - 发行人建邺高投集团获上交所"2024年度优秀基础设施公募REITs参与人"称号 [1] 公司战略与业务模式 - 建邺高投集团为建邺区政府授权的产业园区投融资及运营主体 聚焦"金融+数字经济"主导产业 [1] - 实施园区"建设、运营、服务"一体化发展规划 强化产业园运营业务 [1] - 未来将构建基础设施"募投管退"全链条业务 采用"孵化-成熟-上市"资产管理模式 [2] - 推动南京市产业园区REITs常态化发行 吸引民间资本服务实体经济 [2] 项目参与机构 - 建邺高投集团担任原始权益人和运营管理机构 [1] - 华泰证券(上海)资产管理有限公司为基金管理人和资产支持证券管理人 [1]

房源类型 - 杨浦产业园区提供共享办公空间和独立办公大楼两种主要房源类型 共享办公空间适合初创企业 可有效降低成本 独立办公大楼适合规模较大 业务复杂的企业 [2] - 共享办公场所配备免费或低价会议室 洽谈室等公共设施 独立办公大楼配有独立停车库和专用电梯 提升企业运营效率 [2] 地理位置 - 多个园区位于交通要道附近 靠近地铁站 缩短员工通勤时长 周边商业配套完善 涵盖餐馆 便利店等设施 [3] - 优越的地理位置提高员工满意度 帮助企业吸引并留住人才 便利交通条件有利于商务活动开展 [3] 硬件设施 - 园区设施完善 安装快速可靠网络 保障企业日常工作 设有24小时安保系统 维护企业财产安全 [4] - 节能照明系统 舒适空调等优质硬件提升公司形象 展示专业能力和实力 [6] 政策优惠 - 杨浦区出台多项优惠政策 包括租金补助和税收返还 减轻企业财务压力 特别有利于资金紧张的小微企业 [7] 配套服务 - 园区提供管理咨询服务和技术支持 包括工商登记 税务申报等咨询 帮助企业克服行政挑战 [8] - 定期举行技术交流会和行业对接活动 促进企业间沟通协作 扩大经营范围 构建优质产业氛围 [8]

基础发行要素 - 中金亦庄 REIT 首发募集份额 4 亿份，询价区间 2.257 - 2.758 元/份，预计募资 10.03 亿元[7] 项目优势 - 汽车产业聚集，租户中汽车制造业租赁面积占比过半，原始权益人运营 57 个产业平台，面积近 400 万平方米，承载企业近 5000 家[2][14][20] - 22 - 24 年营收 0.8/0.98/1.04 亿元，约 90% 来自厂房租赁，净利润 0.11/0.25/0.25 亿元，毛利率和净利率呈上升趋势[2][25][26] - 22 - 24 年出租率 66.74%/83.25%/85.42%，租金小幅提升，N12/N20 项目 24 年底租金 2.84/2.6 元/平方米/天，处于区域中偏高水平[2][33][37] - 25 年预测年化分派率 6.22%，显著高于可比 REITs；项目折现率 7.25%，高于产业园 REITs 平均，资产评估增值 57.46%，低于可比均值[2][45][47] 项目风险 - 租户行业集中度高，汽车和科技服务业租赁面积占比 53.86% 和 34.82%[56] - 租户集中度高，前十大租户租赁面积占比 95%[38] - 部分厂房定制化，N20 项目 1 号楼换租可能有空置期[57] - 估值假设 27 年后出租率 95%，高于当前实际水平[58] - 基金预测分派率高，但土地使用权剩余年限短[59]

产业园区发展现状 - 全国产业园区总数超8万家 其中国家级开发区693家 省级开发区近2600家 [1] - 2025年产业园区总供应量预计突破62亿平方米 [1] - 2024年各地出台促进新兴产业发展及人才扶持政策达35个 推动园区向高端化 低碳化 集约化 数智化转型 [1] - 园区存量扩大但企业扩张需求收缩 供需剪刀差扩大 运营商以价换量成为常态 [1] 产业园区运营挑战 - 同质化竞争严重 精准招商困难 降低租金仍无法维持低空置率 [2] - 土地财政模式下的政策扶持 区域供给不平衡 粗放经营等问题显现 [2] - 人工智能 高端制造等新兴产业对复合型人才需求激增 需依赖专项政策吸引国际顶尖人才 [2] 长三角地区实践案例 - 苏州工业园区推出升级版人才政策体系 未来3年人才政策预算增加37% 覆盖范围扩展至大专以上学历群体 [2] - 企业可利用"人才房票" 计划奖励等政策降低用工成本 形成"政策引才—企业减负"双向赋能 [2] - 长三角构建汽车产业"4小时产业圈" 全国每4辆汽车中1辆产自该区域 特斯拉上海工厂实现95%零部件本土化率 物流成本降低25% [3] 企业战略布局 - 张江高科以上海集成电路设计产业园为核心 发起设立集成电路创新服务平台"张江浩芯" 专注服务集成电路 新一代信息技术等战略性新兴产业 [3] - 上海临港聚焦集成电路 生物医药 人工智能三大先导产业 布局电子信息 生命健康 智能网联汽车等新兴领域 [3] 未来发展方向 - 园区运营需从"空间供应"转向"产业生态构建" 通过政策 人才 技术多维整合推动向"产业创新共同体"转型 [4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年5月我国公募REITs一级市场有新上市产品且多只待上市，二级市场价格震荡上行，不同层面表现有差异，相关政策利好REITs发展 [1][2][43] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 已上市项目：截至2025年5月31日，我国公募REITs产品达66只，发行规模1743.93亿元，交通基础设施类发行规模最大；5月华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市，发行规模13.67亿元 [11][12] - 待上市项目：截至2025年5月31日，26只REITs待上市，14只首发、12只待扩募；多只项目状态更新 [15] 二级市场表现 - 价格走势：2025年5月我国已上市公募REITs二级市场价格整体震荡上行，加权REITs指数收于139.99，回报率3.71%；与其他主流大类资产相比表现中等；产权类和特许经营权类价格均上涨，产权类涨幅大；保障房类REITs涨幅最大；58只REITs上涨、8只下跌，涨幅前三为华泰苏州恒泰租赁住房REIT等，跌幅前三为华夏合肥高新REIT等 [2][18][22] - 成交规模及换手率：本月公募REITs成交规模较上月下降，保障性租赁住房类REITs区间日均换手率领先；66只REITs月内总成交额97.2亿元，区间日均换手率均值0.65%；月内成交量前三为红土创新盐田港REIT等，成交额前三为中金安徽交控REIT等，换手率前三为华泰苏州恒泰租赁住房REIT等 [3][31][32] - 主力净流入及大宗交易情况：主力净流入总额10056万元，市场交易热情下降；主力净流入额前三的底层资产类型是仓储物流类等，前三的REITs是华泰苏州恒泰租赁住房REIT等；本月大宗交易总额环比减少，大宗交易总成交额11.2亿元，成交额前三的是中金印力消费REIT等 [3][35][40] 相关政策 - 2025年5月7日，证监会主席吴清表示要深化交易所债券市场对外开放，将REITs等纳入沪深港通标的 [43] - 2025年5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发意见提出完善市场化投融资模式，推动符合条件的项目发行基础设施领域REITs [43]

成都市制造业特色产业园区建设 - 成都市制造业特色产业园区在省级及以上开发区范围内以"园中园"形式明确边界，聚焦产业细分领域，促进资源集聚和集群发展，打造特色鲜明、企业成链、管理专业的产业集聚区 [1] - 到2025年底目标培育认定一批市级特色产业园区，基本实现"一园区一龙头一平台"；到2030年底进一步扩大园区数量，提升产业特色、市场主体聚集和运营管理效率 [2][4] - 2023年5月23个区县推荐的50个产业园区参与申报，加速特色产业园区培育进程 [2] 园区建设规划与实施 - 2022年10月成都市启动"立园满园"行动，印发《关于成都市制造业园区"产业集群提能级攻坚"行动方案的通知》，决定在省级及以上开发区建设培育特色产业园区 [2] - 园区建设以特色化、专业化、现代化、内生化、品质化为导向，通过动态优化和梯度培育，做强企业主体、做优产业生态 [2] - 特色产业选取参照"6+9+10"现代化工业体系，分为特色优势产业、战略性新兴产业、未来产业3类共25个细分领域 [3] 园区培育机制 - 采用"入围赛"和"排位赛"机制："入围赛"通过材料审核和实地核实确定培育名单，"排位赛"对入围园区实施动态监督和绩效管理 [3][4] - 成都市经信局将统筹资源，加强市区两级在规划布局、指导服务和政策支撑方面的协同，优化资源配置 [4]

第五代产业园区核心特征 - 从"空间提供者"转变为"生态赋能者"，通过股权投资、技术共享、市场对接等多元化服务助力企业全生命周期成长 [6] - 智能化管理贯穿全流程，采用招商前置模式、数据分析精准匹配需求，实现"标准化厂房"与"定制化产线"灵活组合 [6] - 强调"六要素融合"（产业、学校、科研、金融、用户、政府），形成开放协同的创新网络 [6] 技术驱动与产业变革 - 人工智能、物联网、大数据实现设备远程监控、预测性维护，降低生产成本30% [3] - 数字孪生技术缩短研发周期，区块链提升供应链透明度与安全性 [3] - 聚焦半导体装备、生物医药等高新技术产业，构建"三链融合"（创新链、产业链、资金链）生态体系 [4] 产城融合与空间优化 - 完善教育、医疗、商业设施，打造"15分钟生活圈"，如珠海三溪科创城建成330万平方米产业空间配套人才公寓 [7] - "工业上楼"优化建筑容积率，上海汇禾医疗通过该设计降低单位能耗 [6] - 中德合作园区整合国际资源，如青岛中德生态园结合"德国质量"与"中国速度" [7] 创新服务与政策支持 - 上海"免申即享"政策自动匹配企业奖励，哲弗智能未申请即获50万元补贴 [8] - 共享实验室节省中小企业设备投入，如南海"五代"园区提供中试平台 [8] - 专业化园区配备甲类仓库、双回路供电等设施，满足医疗器械等特定产业需求 [8] 新兴领域布局与绿色实践 - 前瞻布局低空经济、人工智能，珠海规划低空经济产业园，上海徐汇滨江聚集400家AI企业 [9] - 绿色建筑技术降低能耗，成都天府国际生物城采用循环经济模式处理废弃物 [9] - 应用场景驱动技术落地，如珠海海洋牧场智能养殖平台提升渔业产值30% [9] 发展挑战与应对 - 算力与数据高成本问题突出，北京门头沟区采用国产化算力集群降低依赖 [10] - 跨行业模型协同开发存在技术壁垒，武汉探索"多模态大模型+垂直领域应用"模式 [10] - 数据开放与隐私保护矛盾待解，需通过立法和技术创新平衡安全与创新 [10] 前沿技术竞争 - 深圳计划2026年实现AI终端产业万亿规模，重点发展AI手机、智能穿戴设备 [11] - 生成式AI、人形机器人技术成熟度影响园区赛道抢占能力 [11]