行业动态 - 国内第二支奥特莱斯REITs中金唯品会奥莱REIT正式申报 底层资产为宁波杉井奥特莱斯 成为国内第十一支消费基础设施REIT [1] - 华夏首创奥莱REIT上市后表现强劲 二级市场价格涨幅超70% 出租率近乎满铺 展现出奥莱业态的韧性 [1] - 杉杉商业旗下开业奥莱项目达20个 成为国内开业奥莱项目数最多的企业 [1] 项目估值 - 宁波杉井奥莱总估值29.72亿元 较账面原值增值547% 折合建筑面积单价28505元/㎡ 为当前消费REITs中最高单价 [3] - 对比华夏首创奥莱REIT 武汉项目单价11568元/㎡ 济南项目单价8276元/㎡ 宁波项目估值显著更高 [4] - 估值差异源于折现率较低(7.75%)且收入预期略高 华夏两个项目折现率分别为8.25%和8% [4] 财务表现 - 2022-2024年运营收入分别为2.32亿/2.64亿/2.74亿元 年均复合增长率8.7% 运营净收益年均增长10.69% [5] - 2024年整体销售额19.71亿元(微降0.87%) 联营商户销售额17.32亿元(微增0.34%) [7] - 联营模式扣率持续高于13% 2024年达13.29% 高于首创两个项目(10%-10.7%) 接近15%-17%的行业稳定区间 [6] 运营指标 - 2022-2024年平均出租率保持97%以上高位 2024年底达99.71%接近满租 [8] - 2024年月整体销售坪效3225.74元/㎡ 月租金坪效369.93元/㎡ [7] - 2024年客流约1310万人次 2022-2024年复合增长率达16.63% [5] 业态结构 - 运动户外品类表现突出 2024年面积占比26.23% 收入占比37.73% 超越服装服饰成为第一大收入来源 [9] - 国际名品占比13.81% 引入MOSCHINO、FERRAGAMO等轻奢品牌形成核心竞争力 [10] - 2024年新引入萨洛蒙、Jeep户外等品牌 2025年计划新增lululemon、中国乔丹等 [15] 区位优势 - 项目位于宁波中西部 公共交通便利 在建地铁6号线将进一步提升通达度 [16] - 宁波商业实力强劲 拥有1个S级和6个A级购物中心 远超同线级城市 [16] - 本地无直接竞争对手 可比奥莱项目均位于2小时车程外 形成客群区隔 [17][19] 竞争风险 - 前湾新区将开业20万㎡的盛世里文旅·奥特莱斯 含IP主力店和沉浸式剧场 可能分流部分客群 [21] - 杭州富阳首创奥莱与宁波项目客群重叠度较高 绍兴客源存在竞争 [19]

行业现状 - 全国现有在营业奥莱项目约251个，销售规模约2390亿元，比2023年增长4.5%，增长趋势放缓 [2] - 2024年国内奥莱行业发展的五个现状：业态增长速趋缓、项目分化加大、渠道持续下沉、业态融合加速、资本市场认可加速 [2] - 奥莱渠道下沉的主要原因包括消费能力、品牌意识、生活方式、经营成本、政策支持 [2] - 奥莱业态融合加速的背后是消费需求从单一功能价值向多元体验升级 [3] - 奥莱行业面临奢侈品增长放缓、多重分流压力、招商难度大、运营负担重、转型压力大五大问题 [3] 发展趋势 - 奥莱发展的五大趋势：从规模扩张到追求效率、从百花齐放到头部优势、从单一渠道到全渠道、从名品折扣到体验革命、从零售渠道到资产标的 [3] - 2025年一季度，会员店、折扣店等折扣商业的销售相比其它业态有明显提升，奥莱项目的同比销售增速也有扩大的趋势 [4] - 展望2025全年，奥莱销售增幅有望超过2024年 [4] 资本市场 - 奥莱行业进行融资，除了在股票市场上市，发行REITs也是一个重要的选择 [3] - 2024年3月，中国首批消费类公募REITs上市以来，目前国内市场共有7支消费类公募REITs产品 [3] - 济南首创奥莱项目的出租率高达97.06% [3] - 中金唯品会奥特莱斯REIT状态为"已申报"，如果成功发行将是中国内地消费公募REITs第二单以奥特莱斯为底层资产的REIT [3] - 优质奥莱项目作为底层资产申报消费基础设施REITs，有助于企业打通商业重资产"投融管退"全链条 [4]

行业现状 - 全国现有在营奥特莱斯项目约251个，销售规模约2390亿元，比2023年增长4.5%，增长趋势放缓 [1] - 行业面临五大问题：奢侈品增长放缓、多重分流压力、招商难度大、运营负担重、转型压力大 [1] - 行业从规模扩张转向极致效率发展模式 [1] 发展趋势 - 未来行业将聚焦效率提升，通过精细化运营增强竞争力 [2] - 市场格局从分散状态向头部企业集聚优势方向发展 [2] - 销售渠道突破单一线下限制，构建全渠道体系，实现线上线下深度融合 [2] - 消费体验向多元化、沉浸式购物场景升级，不再局限于名品折扣销售 [2] - 行业属性从零售渠道升级为具有投资价值的资产标的，吸引更多资本关注 [2] 发展建议 - 项目投入方需把控风险，同时具备充足的前端品牌商资源和成规模的消费者渠道 [1]

唯品会股权投资布局 - 唯品会近期在珠海横琴注册新投资机构"唯品会（珠海）投资合伙企业（有限合伙）"，出资额10亿元，由VIPSHOP FINANCIAL SERVICE LIMITED发起设立，管理人为VIPSHOP INTERNATIONAL HOLDINGS LIMITED [4] - 公司在一级市场已有丰富经验，包括24笔直投和27支基金出资，主要集中在互联网和消费领域 [5][7] - 重要直投包括：2018年以16%股份成为国富人寿第二大股东，后增持至21.95%；2019年以29亿元收购杉杉商业集团100%股份，获得10家奥特莱斯 [5][6] 唯品会金融与线下业务拓展 - 已构建完整金融牌照体系：消费金融、小贷、支付、保理、保险5大核心牌照 [6] - 线下商业地产发展迅速，杉杉奥莱从收购时的5家运营门店扩展至2024年的20家在营项目，成为国内最大奥莱运营商 [6] - 近期将宁波杉井奥莱打包为REITs项目申报，估值29.72亿元，资本化率6.96% [7] LP投资策略演变 - 早期LP出资具有战略回报性质，主要投向曾投资过唯品会的机构如DCM、红杉中国、腾讯投资 [7] - 2020年后转向多元化GP布局，涵盖源码资本、XVC、达晨财智等，投资领域从消费扩展到半导体和先进制造 [8] - 2023年与佩蒂股份合作设立3亿元宠物产业基金 [8] 互联网公司投资活动复苏迹象 - 腾讯投资2023年4月连续出资杏泽资本和苏州创投基金，持续招聘战略投资岗位 [10] - 三七互娱2023年密集投资AI大模型公司（月之暗面、百川智能、智谱AI）及立景创新 [10] - 58同城2023年4月设立两支基金合计规模达159亿元 [11] - 结合寒武纪、文远知行等市场化LP近期动作，显示市场信心可能正在恢复 [3][11]

城市奥莱行业概况 - 2023年全国线下奥莱零售额达2300亿元，2019-2023年CAGR为10.1%，增速领先于其他零售渠道 [2] - 城市奥莱是奥莱行业的新兴类型，主要位于城市中心商圈，资产轻、面积较小（几千至几万平米） [2] - 行业处于早期发展阶段，头部玩家门店数量较少（最大仅几十家），近2-3年快速扩张 [1][3] 头部玩家对比 - **京东奥莱**：唯一布局下沉市场的玩家，91%门店位于非一线/省会城市，依托海澜之家渠道资源和京东品牌背书 [6][7] - **荟品仓**：聚焦上海、江苏，偏好大店（如南京江宁店1.6万平米、500+品牌），53%门店位于一线城市 [3][10] - **BIGOFFS**：以北京、天津、成都为主，中型店为主（4000-5000平米、100+品牌），58%门店位于省会城市 [3][7][10] - **唯品会线下店**：布局广泛，偏好小店，48%门店位于省会城市 [3][7] - **好特卖超级仓**：100%门店位于省会城市，单店品牌数达3000+ [7][10] 京东奥莱核心优势 - **选址纵深**：下沉市场占比91%，显著高于其他玩家（荟品仓40%、唯品会30%、BIGOFFS 4%） [7] - **运营能力**：背靠海澜之家（全国门店数最多的服装公司之一），门店陈列和管理领先 [8] - **货品采购**：采购团队斯博兹具备运动尾货经验，已建立部分独占品牌合作，如耐克、阿迪等 [9][10] 行业前景与投资机会 - 参考海外TJX等公司，行业未来增长空间广阔，有望诞生大型企业 [12] - 京东奥莱商业模式轻、扩张潜力大，中长期发展被看好 [12]