文章核心观点 - 推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往、推进中国式现代化建设、促进房地产业转型发展的客观需要 [1] - 必须牢牢抓住让人民群众安居这个基点，处理好主要关系，强化基础支撑，建立健全保障机制 [1] - 加快构建房地产发展新模式，完善基础制度，优化供给，建设“好房子”，提升房屋品质和物业服务质量，建立房屋全生命周期安全管理制度 [2] 推动房地产高质量发展的重点任务 优化保障性住房供给 - 完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系 [2] - 各地坚持尽力而为、量力而行，坚持货币与实物、配租与配售相结合，以需定建、以需定购增加供应 [2] - 坚持公平、公正、公开，健全保障性住房申请、轮候、准入、使用、退出等管理机制，加快建立住房保障轮候库制度 [2] 促进房地产市场持续健康发展 - 建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应和金融资源配置 [3] - 坚持因城施策、精准施策、一城一策，赋予城市政府调控自主权，规范发展租赁市场，培育专业化住房租赁企业 [3] 改革完善房地产开发、融资、销售制度 - 房地产开发做实项目公司制，项目交付前严禁投资人违规抽挪资金或抽逃出资 [3] - 房地产融资推行主办银行制，项目资金存入主办银行，形成利益共享、风险共担机制 [3] - 商品房销售推进现房销售制，继续实行预售的需规范预售资金监管 [3] 实施房屋品质提升工程 - 全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [4] - 在城市更新中推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，改造城中村、危旧房和老旧小区 [4] 实施物业服务质量提升行动 - 探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，加强行业自律 [5] - 提升物业服务质量，扩大服务覆盖面，鼓励向养老、托幼、家政等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式 [5] 建立房屋全生命周期安全管理制度 - 加快建立房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险制度 [5] - 房屋安全管理资金由个人账户和公共账户组成，公共账户通过财政预算、土地出让金归集等方式筹集 [5]

板块整体表现 - 10月31日房地产服务板块整体上涨1.04%，表现优于大盘，当日上证指数下跌0.81%，深证成指下跌1.14% [1] - 板块内个股普遍上涨，领涨股为珠江股份，涨幅达4.93% [1] - 从资金流向看，板块主力资金净流入1520.74万元，散户资金净流入1497.28万元，但游资资金净流出3018.02万元 [1] 领涨个股表现 - 珠江股份收盘价为5.75元，成交量43.92万手，成交额2.50亿元，涨幅4.93%为板块最高 [1] - 皇庭国际涨幅1.75%，收盘价2.33元，成交量38.44万手，成交额8913.87万元 [1] - 新大正涨幅1.65%，收盘价12.29元，成交额8781.31万元 [1] 其他个股交易情况 - 特发服务涨幅1.59%，收盘价40.84元，成交额1.46亿元 [1] - 世联行涨幅1.31%，收盘价2.32元，成交量32.37万手 [1] - 我爱我家成交量最大，达54.84万手，成交额1.57亿元，涨幅0.35% [1]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总营收同比增长16%至6.76亿美元，超出指引区间上限 [5][26] - 第三季度调整后EBITDA为1.65亿美元，超出指引区间上限，EBITDA利润率为24%，同比扩张超过200个基点 [6][26] - 第三季度实现GAAP净利润1000万美元 [4][6] - 过去12个月EBITDA同比增长29% [27] - 2025年前九个月自由现金流为2.95亿美元，同比增长28% [32] - 截至第三季度末，现金及投资额为14亿美元，高于第二季度末的12亿美元 [32] - 公司计划在2025年实现中等双位数营收增长、EBITDA利润率扩张和全年GAAP净利润 [4][24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 待售业务营收同比增长10%至4.88亿美元，其中住宅营收增长7%至4.35亿美元，抵押贷款营收增长36%至5300万美元 [5][27][28] - 住宅营收同比增长从第二季度的6%加速至第三季度的7% [28] - 抵押贷款业务购买贷款发放量同比增长57%至13亿美元 [29] - 租赁业务营收同比增长41%至1.74亿美元，其中多户家庭营收增长62% [6][18][29] - 租赁业务营收占总营收比例从一年前的21%提升至26% [29] - 公司预计第四季度待售业务营收同比增长为高个位数，抵押贷款营收增长约20%，购买贷款发放量增长超过40% [33] - 公司预计第四季度租赁业务营收同比增长将加速至超过45% [34] 各个市场数据和关键指标变化 - Zillow应用程序和网站在第三季度平均月活跃用户数为2.5亿 [7] - Zillow Showcase覆盖美国所有新挂牌房源的3.2%，高于上一季度的2.5%和一年前的水平 [10] - 增强型市场体验中的连接占比从上一季度的27%提升至34% [15] - 在增强型市场中，Zillow Home Loans的采用率达到了两位数 [15] - Zillow Rentals在第三季度平均月活跃租赁房源为250万套，其中包含6.9万处多户家庭物业，同比增长47% [19][30] - 公司预计2026年将进行与2024年和2025年类似的增长和EBITDA利润率扩张 [35][62] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是打造面向消费者的集成交易平台，超越房源搜索，整合看房、融资等环节 [9][10] - 公司成为ChatGPT中首个也是目前唯一的房地产应用程序，被视为新的流量入口 [7][8][39] - Zillow Pro是一项新的会员服务，将公司最有效的工具和服务整合为AI驱动的套件，旨在帮助代理商扩展业务，计划在2026年上半年进行测试，下半年全国推广 [16][37][50] - Zillow Preferred是Flex项目的升级，旨在表彰提供出色客户体验的合作伙伴 [15] - 在租赁业务方面，战略是构建全面的双向市场，并为租户和物业经理现代化交易体验 [18] - 公司对通过整合交易策略在平稳的宏观住房环境中释放10亿美元的增量营收机会充满信心 [25] - 公司中期目标是在正常化的住房市场中实现50亿美元营收和45%的EBITDA利润率 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场正处于底部徘徊阶段，但公司表现持续超越行业 [4][5] - 公司预计具有挑战性的住房市场状况和宏观不确定性将持续 [33] - 公司对执行能力充满信心，能够应对近期外部噪音，正如过去几年所做的那样 [23] - AI转型仍处于早期阶段，公司认为成功的差异化因素将是用户体验、受众质量、独特洞察力和提供集成交易服务 [8][9] - 公司预计2025年全年租赁营收增长约为40% [35] - 公司计划保持固定成本尽可能持平以应对通胀，并在看到机会时投资可变成本 [35][63] 其他重要信息 - 公司推出了AI驱动的虚拟舞台功能，用于Zillow Showcase的房源 [11] - Buyability工具自推出以来已吸引290万人注册，高于上一季度的200万 [11] - 公司与Esusu合作，帮助租户通过按时支付租金建立信用 [22] - 公司推出了Listing Spotlight，为独栋租赁和小型建筑提供更高的曝光度 [22] - 公司与Redfin和Realtor com就多户家庭房源达成了聚合协议 [20][44] - 截至目前，股票回购计划总额为24亿美元，加权平均价格为48美元 [32] - 公司预计与Redfin的合作将在2025年下半年对EBITDA产生积极影响 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于AI和ChatGPT整合的机遇、风险以及流量平衡 [39] - 公司视ChatGPT整合为纯粹的机会，类似于过去的移动平台转变，是增量而非替代 [40] - 公司强大的品牌和直接流量基础（80%流量为品牌直接访问）使其能够从平台转变中受益 [40][41] - 公司同样专注于将AI内置到Zillow平台中，以改善消费者和代理商的体验 [42][43] 问题: 关于FTC诉讼和Compass收购Anywhere的潜在影响 [44] - 公司认为与Redfin的房源聚合协议是亲消费者和亲物业经理的，因此是促进竞争的，期待在诉讼过程中陈述理由 [44][45] - 关于拟议收购，公司不认为对其业务构成担忧，但担心隐藏房源可能对消费者造成伤害，并相信行业大多数将继续遵循其开放透明的房源标准 [44][46] 问题: 住宅业务表现超越市场的原因及第四季度指引中的市场增长假设 [47] - 待售业务增长10%，超越住房市场约5个百分点，过去两年累计超越行业20% [48] - 增长驱动力包括增强型市场表现良好、Zillow Home Loans份额增长、Zillow Showcase扩张、Follow Up Boss普及以及新建筑市场表现 [48][49] - 第四季度住房市场的同比基数相对更容易 [48] 问题: Zillow Pro的价值主张和 monetization 方式 [49] - Zillow Pro是一个会员制捆绑服务，让代理商能使用公司所有软件工具，并成为获得Zillow Preferred资格的途径 [50][51] - 2026年主要侧重于测试、学习和推广，预计不会对营收有重大贡献 [52][72] 问题: Zillow Preferred 项目对长期份额获取的影响 [52] - Zillow Preferred的扩张与增强型市场体验的扩张同步 [52] - 公司对持续超越市场充满信心，集成体验是推动份额增长的关键 [53] 问题: 租赁业务在2026年的销售策略是否会因FTC案件而改变 [54] - 业务照常进行，公司对自身的辩护理由充满信心 [54] - 租赁业务在2025年表现强劲，物业数量增长和营收加速增长为2026年奠定了良好基础 [55][56] - 长期来看，租赁战略存在超越10亿美元营收目标的巨大机会 [58] 问题: 住宅营收的细分组成部分及2026年人员投入计划 [59] - 住宅营收增长加速得益于增强型市场、Zillow Home Loans、Zillow Showcase、Follow Up Boss和新建筑业务的良好表现 [60][61] - 2026年的成本规划与2024年和2025年类似：固定成本保持平稳以应对通胀，在机会领域投资可变成本，预计实现稳健营收增长和利润率扩张 [62][63] - 股权激励费用在第三季度同比下降8%，预计2025年全年同比下降10% [63][64] 问题: 抵押贷款和代理商漏斗之间的协同效应 [65] - 抵押贷款和代理商漏斗被视为一体两面，而非分离 [65][66] - 通过增强型市场，公司为代理商提供Zillow Home Loans团队作为选择；通过Buyability等工具吸引的消费者也更自然地导向Zillow Home Loans [66][67] - 目标是打造一个为消费者、代理商和贷款官员提供更好体验的集成流程 [68] 问题: ChatGPT用户与直接访问Zillow用户在参与度和 monetization 潜力上的差异 [68] - 目前判断为时过早，但房地产交易的性质需要专业的垂直体验和大量本地数据及软件支持 [69][70] - 公司视GenAI为增强其"一站式购物"垂直体验的机会，而不仅仅是流量入口 [71][72] 问题: Zillow Pro 和 Zillow Preferred 对平台 monetization 和盈利能力的影响，以及2026年展望是否包含其贡献 [72] - 中期10亿美元增量营收目标主要来自Zillow Preferred，Zillow Pro是额外的机会 [72] - Zillow Pro在2026年预计不会对营收有重大贡献，该年重点是测试和推广 [72] 问题: Zillow Showcase 虚拟舞台功能的初步效果及未来应用 [73] - Zillow Showcase覆盖3.2%的新房源，公司持续测试以提高采用率并改进产品 [74] - AI虚拟舞台功能未来可能扩展到更多类型的房源，但目前专注于在Showcase中学习和构建 [75] - 目标是最终为所有房源打造更具互动性的体验 [76] 问题: Follow Up Boss 中的贷款预批准功能是新增漏斗还是效率提升 [77] - 该功能被视为改善购物者、代理商和贷款官员体验的集成工具，使交易各方协作更顺畅 [77][78]

股价与资金流向表现 - 截至2025年10月30日收盘，公司股价报收2.29元，当日下跌0.87%，换手率为3.87%，成交量为34.99万手，成交额为8085.12万元 [1] - 10月30日当日，主力资金净流入251.43万元，占总成交额3.11%，而游资和散户资金分别净流出103.88万元和147.55万元 [1] - 近五个交易日资金流向波动显著，其中10月28日主力资金净流入达927.00万元，占比11.21%，而10月24日和10月29日主力资金则呈现净流出，分别为-862.36万元和-517.88万元 [2] 主要财务指标与行业对比 - 公司总市值为27.08亿元，低于房地产服务行业均值50.53亿元，在18家同行业公司中排名第15位 [3] - 公司净资产为-21.3亿元，远低于行业均值32.37亿元，净利润为-24.44亿元，亦远差于行业均值-2.28亿元，这两项指标在行业内均排名末位（18/18） [3] - 公司毛利率为26.81%，高于行业均值18.91%，在行业内排名第4位，但净利率为-73.99%，远低于行业均值-8.88%，排名末位 [3] 2025年三季度经营业绩 - 2025年前三季度公司实现主营收入33.11亿元，同比大幅上升533.48%，但归母净利润为-24.44亿元，同比下降834.48% [3] - 2025年第三季度单季表现尤为突出，单季主营收入达30.21亿元，同比上升1712.19%，然而单季归母净利润为-22.59亿元，同比下降1902.75% [3] - 截至2025年三季度，公司负债率高达201.63%，财务费用为4.25亿元 [3]

投资评级 - 投资评级：买入（维持）[1][5] 核心观点 - 公司营收利润双位数增长，市拓规模同比提升，维持"买入"评级[5] - 伴随业务结构调整及降本增效措施，盈利能力底部回升趋势明显，未来业绩有望持续释放[5] - 维持盈利预测，预计2025-2027年归母净利润分别为9.19、10.81、12.22亿元，EPS分别为0.87、1.02、1.15元，当前股价对应PE为13.2、11.2、9.9倍[5] 财务表现 - 2025年前三季度实现营收139.42亿元，同比+14.65%；实现归母净利润6.86亿元，同比+10.71%[6] - 2025年三季度实现收入和归母净利润同比分别+11.89%、+14.96%[6] - 毛利率和净利率分别为11.55%和4.97%，同比分别+0.25pct和-0.30pct[6] - 预计2025-2027年营业收入同比增速分别为11.8%、9.6%、9.0%[9] 市场拓展与运营 - 截至2025年三季度末，公司在管物业项目2410个，同比+7.0%；管理面积3.67亿平，同比-8.5%[7] - 公司前三季度物管新签合同额30.23亿元，同比+3.9%[7] - 市场化拓展项目新签合同额27.81亿元，占比92%，市场化住宅业态新签年度合同额同比增长38%[7] - 空间资源坪效同比提升24%，房产经纪营收同比提升79%，到家服务第三季度平台客单价环比提升46%，复购率23%[7] 商业运营与资产管理 - 截至2025年三季度末，公司在管商业项目72个，管理面积397万方[8] - 三季度在管项目集中商业实现客流同比提升超20%，销售额同比提升约15%[8] - 公司截至三季度末持有物业总体出租率为94%，同比基本持平[8]

板块整体表现 - 10月30日房地产服务板块整体下跌0.95%，表现弱于大盘，当日上证指数下跌0.73%，深证成指下跌1.16% [1] - 板块内10只成分股中，仅1只上涨，9只下跌，呈现普跌态势 [1] - 领跌个股为新大正，跌幅为3.28%，世联行和特发服务跌幅紧随其后，分别为2.97%和2.71% [1][2] 个股价格与交易情况 - ST明诚为板块内唯一上涨个股，涨幅4.89%，收盘价1.93元，成交额达6211.22万元 [1] - 我爱我家成交最为活跃，成交量71.08万手，成交额2.04亿元，但股价下跌0.69% [1][2] - 特发服务股价最高，为40.20元，成交额1.70亿元 [1][2] - 招商积余跌幅最小，为0.26%，收盘价11.41元 [1][2] 板块资金流向 - 房地产服务板块整体主力资金净流出8047.69万元，而游资和散户资金分别净流入3875.08万元和4172.61万元 [2] - 个股资金流向分化明显，ST明诚、皇庭国际和招商积余获得主力资金净流入，分别为344.65万元、251.43万元和250.17万元 [3] - 新大正和特发服务遭遇主力资金大幅流出，净流出额分别为1476.31万元和1812.41万元，主力净占比分别达-15.25%和-10.66% [3] - 中天服务获得较高游资净流入，达383.98万元，游资净占比8.26% [3]

货币政策调整 - 香港金管局将基本利率下调25个基点至4.25% [1] - 三家主要发钞银行渣打银行、中国银行(香港)、汇丰银行均宣布下调港元最优惠利率0.125% [1] 宏观经济环境 - 美联储未来降息步伐存在较大不确定性 [1] - 关税措施的变数以及美国政府停摆影响重要经济数据的公布 可能影响对就业和通胀情况的判断 [1] 行业影响分析 - 利率下调能释放资金需求并带动市场投资气氛 [1] - 利率下调有助于缓解香港房地产发展商的融资成本压力 为整体楼市带来利好 [1]

投资评级 - 投资评级为增持，且为维持评级 [1][3] 核心观点 - 公司降本增效效果明显，GTV水平稳健提升，归母净利润同比大幅增长，业绩增速有所修复 [3] - 公司通过业务调整迅速实现净利润大幅增长，财务状况整体良好 [3] 财务表现 - 2025年1-9月营业收入81.65亿元，同比下降6.81% [4] - 2025年1-9月归母净利润0.42亿元，同比增长398.75% [4] - 2025年1-9月扣非归母净利润0.54亿元，同比增长173.96% [4] - 2025年第三季度单季度营业收入25.07亿元，同比下降14.94% [4] - 2025年第三季度单季度归母净利润0.04亿元，同比增长118.81% [4] - 2025年1-9月毛利率为9.08%，同比提升1.72个百分点；净利率为0.64%，同比提升0.53个百分点 [4] - 预计2025-2027年归母净利润分别为1.6亿元、2.7亿元、3.2亿元 [3] - 预计2025-2027年EPS分别为0.07元、0.11元、0.14元 [3] - 当前股价对应2025-2027年PE估值分别为42.4倍、25.3倍、21.0倍 [3] 业务运营 - 2025年1-9月经纪业务二手房成交量54,626套，同比增长5.6% [5] - 2025年1-9月新房业务成交量8,150套，同比增长0.4% [5] - 资产管理业务在管房源规模33万套，相较年初增长8.9% [5] - 2025年1-9月公司累计实现住房总交易金额（GTV）1,962亿元，同比增长5.2% [5] - 经纪业务GTV为1,566亿元，同比增长5.1%；新房业务GTV为259亿元，同比增长9.3%；资产管理业务GTV为137亿元，同比下降3.5% [5] - 各项业务增长高于市场平均水平，公司市占率继续稳步提升 [5] 关键财务指标预测 - 预计2025-2027年营业收入分别为132.49亿元、140.94亿元、144.50亿元，同比增速分别为5.7%、6.4%、2.5% [6] - 预计2025-2027年毛利率分别为10.9%、12.9%、12.5% [6] - 预计2025-2027年净利率分别为1.1%、1.9%、2.2% [6] - 预计2025-2027年ROE分别为1.6%、2.7%、3.1% [6] - 当前股价对应P/B为0.7倍 [6]

投资评级与核心观点 - 投资评级为买入，且为维持评级 [1][6] - 核心观点认为公司在退出亏损项目后轻装上阵，盈利能力有望修复，同时通过多方合作探索机器人服务场景，投资收益有望增厚 [6] 公司财务表现 - 2025年前三季度实现营业收入13.69亿元，同比增长2.35% [7] - 2025年前三季度归母净利润1.54亿元，同比增长156.07%，主要系投资的安邦护卫股价上涨确认公允价值变动净收益0.83亿元（2024年同期为-0.51亿元） [7] - 2025年前三季度扣非归母净利润0.82亿元，同比增长1.53%，保持稳定 [7] - 2025年前三季度毛利率和净利率分别为16.6%和11.8%，同比分别提升0.5个百分点和6.7个百分点 [7] - 预计2025-2027年归母净利润分别为1.68亿元、1.76亿元、1.84亿元 [6] - 预计2025-2027年每股收益（EPS）分别为0.89元、0.94元、0.98元 [6] - 当前股价对应2025-2027年市盈率（PE）分别为15.0倍、14.3倍、13.7倍 [6] 业务运营与市场拓展 - 公司布局住宅、商写、城市服务三大领域，在管规模稳健增长 [6] - 2025年前三季度新签项目59个，新签面积698.55万平方米，同比下降24.4% [8] - 截至三季度末，公司总签约项目675个，总签约面积8790.83万平方米 [8] 战略布局与投资活动 - 公司加大力度推进机器人生态布局，2025年以来已成功参投云象机器人、云深处科技和境智具身 [6][8] - 2025年4月投资杭州云象商用机器有限公司，成为其最大机构股东与产业方股东，形成"研发+应用"生态协同 [8] - 2025年6月通过联合设立的"赛智助龙基金"投资杭州云深处科技 [8] - 2025年10月与其他企业及机构共同完成对境智具身智能科技的投资，聚焦具身智能技术在工业级与城市级场景的应用落地 [8]

公司财务表现 - 2025年前三季度公司营收约为6.15亿元，同比增长42.32% [1] - 2025年前三季度公司归属于上市公司股东的净利润亏损约2633万元 [1] - 2025年前三季度公司基本每股收益亏损0.0287元 [1] - 公司当前市值约为28亿元 [2] 行业市场环境 - A股市场突破4000点，科技主线被提及为重塑市场的关键因素 [2] - 市场被描述为在十年沉寂后迎来爆发，并开启“慢牛”新格局 [2]