行业与公司 * 建发物业[1] 核心观点与论据 管理规模与质量 * 截至2025年9月末在管面积达8,496万平方米，净增加942万平方米，预计2025年底在管规模将超9,000万平方米[4] * 储备大量位于核心一二线城市的高品质项目，面积超2,000万平方米，物管费单价相对较高[2][4] * 物管费水平为每平方米每月2.75元，同比提升0.03元[4] 市场拓展与外拓成果 * 截至2025年9月末合约面积达1.15亿平方米，净增736万平方米，其中母公司贡献180万平方米，三方外拓贡献556万平方米[2][5] * 2025年1-9月外拓合同金额近7亿元，非住宅业务占比75%[2][6] * 积极推进"住转非"策略，新拓项目利润率保持在8-9%左右，其中住宅类项目利润率为10-11%，非住宅类项目为7-8%[2][7] * 在军产类和产业园领域取得显著进展，并储备了多个优质项目[2][7] 运营效率与行业环境 * 2025年1-9月综合收缴率为78%，与去年同期基本持平，预计年底可达90%以上[2][8] * 行业环境承压，小业主对服务要求提高，使得收缴难度和投入精力明显上升[2][8] 技术应用与成本控制 * 在130多个项目中应用地库清洁机器人，并通过租赁方式降低成本[9] * 试点擦窗机器人、泳池清洗机器人、自动垃圾收集机器人及楼道清洗机器人等，旨在通过技术手段实现降本增效，逐步替代部分人工[2][9] 收并购策略与规划 * 公司计划通过收并购扩大管理规模，目前正在制定新一期五年战略规划[2][10] * 账面现金储备充足，接近30亿元，但符合内部并购标准且价格合理的机会相对较少[11] * 收并购策略从纯住宅物业公司调整为也关注非住宅业态，坚持宁缺毋滥原则，确保并购标的能与原有项目形成协同效应[2][11] 其他重要内容 股权激励与股东回报 * 公司重视股权激励，2021年和2023年分别进行了两期，目前正处于解锁过程中，新进和成长起来的干部也希望参与持股计划[3][12] * 管理层与中小股东利益一致，在合理考虑公司未来资金使用规划的基础上，计划提升分红率，今年有机会在去年基础上有所提升[3][13]

股东持股变动 - 股东于11月6日将股票由万盛金融控股转入国泰君安(香港) [1] - 此次转仓涉及市值2430万港元 [1] - 转仓股份占公司总股本的19.15% [1] 中期财务业绩 - 截至2025年6月30日止6个月营业总收入为10.12亿元，同比增长1.7% [1] - 同期归属于母公司所有者的净利润为8939.82万元，同比减少1.9% [1] - 同期基本每股收益为0.24元 [1]

股东持股变动 - 股东将股票由万盛金融控股转入国泰君安(香港) [1] - 转仓发生时间为11月6日 [1] - 转仓市值为2430万港元，占公司股份比例为19.15% [1] 公司中期业绩 - 报告期为截至2025年6月30日止6个月 [1] - 营业总收入为10.12亿元，同比增长1.7% [1] - 归属于母公司所有者的净利润为8939.82万元，同比减少1.9% [1] - 基本每股收益为0.24元 [1]

整治背景与核心举措 - 江苏省纪委监委将小区物业管理服务突出问题列为省级重点整治项目，聚焦物业服务履约、住宅维修资金管理、公共收益管理、行业监管责任落实等关键环节 [1] - 整治以集中查处典型案件为抓手，督促职能部门履职尽责，目标是推动物业服务水平与居民生活质量双提升 [1] - 江苏省住建厅开展深度调研，全面梳理2024年阳光信访平台登记的信访投诉线索，建立重点整治项目清单，并实行“一问题一台账”跟踪整改机制 [1] 监督执法与案件查处 - 江苏各级纪检监察机关严查群众身边不正之风和腐败问题，今年以来全省小区物业领域共查处腐败和作风问题709件 [1] - 南通市海门区通过“纪巡审”联动监督，发放问卷1300多份、走访群众3500多户，交办问题526个，推动491个问题立行立改 [2] - 南通市海门区审计局对2021年以来1496个住宅维修资金使用项目开展审计，筛选出62个存疑项目，发现项目现场与施工方案不一致、耗材价格畸高等8类问题 [2] 公共收益管理改革 - 小区公共区域的广告收入、停车费等公共收益过去因管理不透明常出现账目混乱、资金挪用等问题 [3] - 淮安市开展公共收益审计与专户管理试点，已完成全市110个小区的公共收益审计，将结余的700万元公共收益全部放入专户管理 [3] - 淮安生态文旅区绿地二期小区每年产生公共收益约20万元，动用资金需经严格流程并公开晾晒，去年利用该收益为小区加装400余个监控摄像头、更新主干道沥青路面 [3] 制度创新与长效机制 - 江苏省纪委监委注重举一反三，强化个案和类案分析，从制度根源破除障碍，推动解决行业深层次矛盾 [4] - 针对电梯维修难题，徐州市在物业管理条例中新增电梯保险条款，实行“房屋维修资金增值收益投保电梯保险”模式 [4] - 该模式已为徐州市2204部电梯提供“保险+科技”服务，维修审批时长大幅缩短，主要部件维修更换平均时长从5天缩短至半天，预计今年全市承保电梯超过3300部 [4]

股价表现 - 2025年11月6日触及涨停，涨停价6.49元，涨幅4.93% [1] - 总市值50.88亿元，流通市值49.12亿元，总成交额744.67万元 [1] 重大资产重组与财务影响 - 已完成重大资产重组，向控股股东出售房地产开发业务相关资产及负债，交易对价为1元 [1] - 确认投资收益64.87亿元，使净利润同比大幅增长424.13% [1] - 公司净资产由负转正，显著改善财务结构 [1] - 2025年三季报显示归母净利润为48.27亿元，同比大幅增长 [1] 业务转型 - 公司正从重资产房地产开发向"物业管理 + 资产运营"的轻资产模式转型 [1] - 物业管理业务收入增长70.77%，并进驻高端项目 [1] - 资产管理与运营业务出租率保持高位 [1] - 新业务收入占比目前不足10%，但转型前景被市场看好 [1] 行业与市场环境 - 近期房地产行业部分企业因政策利好等因素股价有所表现，形成板块联动效应 [1] - 东方财富数据显示，当日房地产开发板块部分个股有资金流入迹象 [1] - 技术面上，若均线系统呈现多头排列等积极形态，会吸引投资者关注 [1]

公司治理结构重大调整 - 公司2025年第三次临时股东大会审议通过了关于取消监事会的议案，标志着公司治理结构发生根本性变化 [1][4] - 与取消监事会配套，公司修订了《公司章程》、《股东会议事规则》、《董事会议事规则》等一系列核心治理文件 [4][5] - 取消监事会的议案以及另外两项议案以特别决议方式获得通过，即获得有效表决权股份总数的2/3以上通过 [5] 董事会构成与人员变动 - 为配合治理结构调整，公司选举崔炜先生为第四届董事会职工代表董事，其任期自2025年11月5日起至第四届董事会任期届满止 [6][7] - 崔炜先生具有丰富的从业经验，曾任职于阿里巴巴等公司，自2013年6月加入公司后担任过多种经营中心经理、总裁办公室主任等多个职务 [9] - 此次选举完成后，公司董事会中兼任高级管理人员以及由职工代表担任的董事人数未超过董事总数的二分之一，符合相关规定 [7] 股东大会基本情况 - 2025年第三次临时股东大会于2025年11月5日在浙江省杭州市公司会议室召开，会议采取现场投票和网络投票相结合的方式 [2] - 公司7名在任董事中有6人出席，3名在任监事中有2人出席，董事长韩芳女士因公出差未能出席，由董事楼俊先生代为主持会议 [2][3] - 本次股东大会的召集、召开程序及表决结果经天册律师事务所律师见证，被认为符合相关法律法规及《公司章程》的规定，合法有效 [5]

公司治理变动 - 南都物业于2025年11月5日召开职工代表大会 [2] - 与会职工代表审议并一致同意选举崔炜先生为公司第四届董事会职工代表董事 [2]

政策背景与行动目标 - 国家多部委联合印发《关于开展银发医养行动的通知》，行动目标为结合社会医养结合服务需求与退休医务人员的专业特长，推动老有所为，更好顺应老年人医疗卫生服务需求 [1] 上市公司参与模式 - 上市公司以新技术、新产品、新服务、新模式等“四新”工作支持银发医养行动落地 [1] - 千金药业在旗下药房聘请退休医务人员进行社区坐诊，并提供场地及后台大数据系统支持，进行数据归集、病患建档和用药指南等技术服务 [1] - 千金药业通过大数据后台和掌上APP将退休医务人员的服务链条延伸到预防环节，精准触达更多病患和老人 [2] - 汉森制药与退休医务人员接洽，合作发掘民间验方并商讨开发新药新品的可能性，以抢救中华医药宝库 [2] - 千金药业、启迪药业等公司也在积极接洽退休医务人员，收集民间验方和名方 [3] 行业参与范围 - 除千金药业外，九芝堂、益丰大药房等医药研发及流通企业也在积极采用新技术并为退休医务人员提供便利和场地 [2] - 物业管理和小区服务类上市公司如碧桂园服务积极对接退休医务人员，为物业服务人员传授经验和技能，以更好地服务老人、孕妇、低龄儿童和失能人士 [3] - 碧桂园服务通过退休医务人员对物业管家进行岗前培训，例如讲解失能老人生活特点和帮扶要领，以及手把手教授小儿推拿等，以此产生新的服务内容和经营模式 [4] - 万科等多家地产商也借助自身物业体系开展类似工作，赋能就业人群并为业主提供多样化康复疗养服务 [4] 企业合作成效 - 企业与退休医务人员的合作既满足了退休人员发挥余热的需求，也提升了公司服务能力并创造了新的经营模式 [2][4] - 碧桂园服务的合作模式既增加了公司帮扶困难群体就业的能力，也增强了对业主的服务能力，实现一举多得 [4]

公司股份回购情况 - 公司已实施回购股份597,300股 [2] - 回购股份数量占公司总股本的0.26% [2] - 本次回购计划的实施期限截至2025年10月31日 [2]

投资评级与目标 - 投资评级为“增持/维持” [1] - 报告发布日昨收盘价为11.53元 [1] 核心财务业绩 - 2025年前三季度实现营业收入139.42亿元，同比增长14.65% [3][4] - 2025年前三季度实现归母净利润6.86亿元，同比增长10.71% [3][4] - 2025年前三季度毛利率为11.55%，较去年同期提升0.24个百分点 [4] - 净利润增速低于营收增速，主要因投资净收益同比下降50.57%至614.56万元，以及上年同期有资产出售收益而本期无此事项 [4] - 销售费用率和管理费用率分别微升0.03和0.37个百分点至0.49%和3.20% [4] 业务规模与市场拓展 - 截至2025年9月末，在管物业项目2410个，同比增长7.02%，管理面积3.67亿平方米，同比下降8.48% [5] - 2025年前三季度物业管理业务新签年度合同额30.23亿元，同比提升3.92% [5] - 市场化拓展项目新签年度合同额27.81亿元，占比91.99% [5] - 市场化住宅业态新签年度合同额同比增长38% [5] 商业运营与资产管理 - 截至2025年9月末，在管商业项目72个，管理面积397万平方米 [6] - 2025年第三季度在管项目集中商业销售额同比提升约15%，客流同比提升超20% [6] - 公司持有物业总体出租率稳定在94% [6] 盈利预测与估值 - 预计公司2025/2026/2027年归母净利润分别为9.38/10.37/11.21亿元 [7][10] - 对应2025/2026/2027年市盈率（PE）分别为12.88倍/11.65倍/10.77倍 [7][10] - 预计2025年营业收入为191.07亿元，同比增长11.27% [10]