投资评级与核心观点 - 报告维持城投控股“买入”评级，目标价6.41元人民币 [1] - 报告核心观点：尽管公司2026年第一季度营收和利润因地产结算规模下降而同比收缩，但其核心城市禀赋优势显著，拥有充沛的可售货值、融资优势及资产证券化等看点，预计全年营收降幅有望收窄，维持“买入”评级 [1] 财务业绩与预测 - **2026年第一季度业绩**：实现营收8.53亿元人民币，同比下降63.55%；归母净利润726.65万元人民币，同比下降69.20% [1] - **盈利预测**：维持公司2026-2028年归母净利润预测为3.34亿元、3.94亿元、4.71亿元人民币；每股净资产（BPS）预测为8.53元、8.69元、8.88元人民币 [4] - **估值基础**：采用0.75倍2026年市净率（PB），基于2026年预测BPS 8.53元人民币，得出目标价6.41元人民币 [4] - **市场数据**：截至2026年4月29日，公司收盘价为4.27元人民币，总市值为106.94亿元人民币 [8] 房地产开发业务分析 - **销售情况**：2026年第一季度签约销售额约5.01亿元人民币，同比下降73%；销售面积0.46万平方米，同比下降69%，主要因期内未推新盘，仅为存量项目续销 [2] - **可售资源**：截至2025年末，公司土地储备对应未售货值近700亿元人民币，其中99%位于上海，待入市货值充沛 [2] - **推盘计划**：预计露香园二期别墅、2024年所获黄浦小东门部分货值以及闵行项目有望在2026年入市，将助力销售规模回升 [2] - **合同负债**：截至2026年第一季度末，公司合同负债仍有86亿元人民币，为未来收入提供保障 [1] 融资与资金状况 - **融资优势**：2026年3月和4月，公司分别成功发行20亿元人民币公司债和8.7亿元人民币中期票据，利率分别为1.95%和2.02%；中期票据利率较2025年9月所发同类票据再降38个基点 [2] - **资金储备**：截至期末，公司在手货币资金充足，达65亿元人民币，为后续拓展土地储备蓄势 [2] 运营与资产证券化 - **租赁业务扩张**：截至2026年第一季度末，公司已出租面积约39.12万平方米，同比提升19%；第一季度租赁业务租金收入合计1.2亿元人民币，同比增长56.9% [3] - **资产证券化**：公司已打通中国公募不动产投资信托基金（C-REIT）通道，并进入扩募周期，计划将浦江和九星社区项目纳入底层资产，有望进一步提升资产证券化及价值重估空间 [3] 公司禀赋与战略看点 - **核心城市禀赋**：公司作为上海城投平台，土地储备高度集中于上海，禀赋优势显著 [1][2] - **战略机遇**：公司积极参与上海城市更新，有望受益于房地产发展新模式下的相关政策 [4] - **市值管理**：公司强调分红以及回购，显示出积极的市值管理态度 [4]

报告投资评级 - 投资评级为“买入”，评级维持不变 [1] - 目标价为人民币5.97元 [1] 核心观点总结 - 公司2026年第一季度业绩因天坛府项目最后一批次商品住宅交付而实现同比大幅增长，但整体经营表现较为平淡 [1][2] - 公司2025年拿地强度显著恢复，且聚焦北京，2026年有望受益于京沪房地产市场的率先复苏，全年销售金额或将恢复增长，全年业绩则有望在资产减值规模收窄的推动下扭亏为盈 [1] - 尽管公司待结转资源有限导致营收规模可能承压，但仍有望通过资产减值的收缩实现扭亏 [4] 2026年第一季度业绩 - **营收与利润**：1Q26实现营收78.1亿元，同比增长18%；归母净利润1.6亿元，同比增长280% [1] - **业绩驱动**：增长主要得益于重点项目天坛府迎来最后一批次商品住宅的交付，推动营收增长，并使扣除税金及附加后的毛利率同比提升5.6个百分点至16.6% [2] - **非主业亏损**：1Q26公司直接/间接持有的国信证券/南微医学股价下跌，预计造成公允价值变动损失和投资亏损共计5.9亿元，而1Q25此项亏损为3.4亿元，因此地产主业结转的实际利润规模相当可观 [2] 经营与销售情况 - **季度销售**：1Q26公司销售金额为26亿元，同比下降51%，且无新增拿地 [3] - **未来销售展望**：公司于2023年拿地的三亚鹿城壹号项目已达到现房销售条件，并已于2026年3月开盘，叠加2025年拿地强度回升（新增4宗北京地块），预计2026年公司销售金额有望恢复正增长（2025年销售金额为189亿元） [3] 盈利预测与估值 - **盈利预测**：维持2026-2028年归母净利润预测分别为3.15亿元、5.16亿元和6.42亿元 [4] - **估值基础**：预测2026年末每股净资产为9.95元 [4] - **估值方法**：采用市净率法进行估值，考虑到公司业绩受存货减值拖累较大，给予其合理2026年市净率为0.60倍，低于可比公司平均0.64倍的2026年市净率，据此维持目标价5.97元 [4] 财务数据摘要 - **历史业绩**：2025年公司营业收入为302.81亿元，同比下降32.82%；归母净利润为亏损4.13亿元 [10] - **预测业绩**：预测2026年营业收入为203.43亿元，归母净利润为3.15亿元 [10] - **关键比率**：预测2026年每股收益为0.15元，净资产收益率为1.92%，市盈率为32.06倍，市净率为0.49倍 [10]

惠州人才房票补贴政策详情 - 政策核心为符合条件的人才在惠州购买新建商品住房可申领房票充抵购房款，最高补贴10万元，政策总额度为1亿元，申请截止时间为2026年7月25日 [1][4] - 补贴标准根据人才层次分级发放：本科/中级职称/技师每人3万元；硕士研究生/副高级职称/高级技师/惠州市C级高层次人才每人5万元；博士研究生/正高级职称/惠州市B级及以上高层次人才每人10万元 [5] - 政策申请门槛大幅放宽，申请人不受户籍、社保缴纳年限和家庭房产套数限制 [1][6] - 房票使用规则严格，仅限购买惠州市已办理预售许可或现房销售备案的新建商品住房，不适用于二手房、安置房等，一张房票对应一次购房，且不得与拆迁征收房票同时使用 [6] - 房票兑付金额最高不超过所购住房网签成交总价的20%，若对应档次标准超出20%则按房价20%核定，房票有效期自发放之日起30天内有效 [6] 各地房地产政策动向 - 继4月28日中央政治局会议明确提出“努力稳定房地产市场”后，深圳于4月29日发布楼市新政，优化住房限购政策并调整公积金贷款政策 [2][8] - 深圳新政内容包括增加限购区域可购房套数，限购区内购房增加持居住证人群，并提高公积金贷款额度上限，首套最高可贷351万元，以更大力度支持首套、多孩家庭等群体 [8] - 中指研究院监测显示，截至4月27日，全国各地年内出台的房地产相关政策已超300条，频次明显高于去年同期 [8] - 政策主要着力点包括优化公积金政策、发放购房补贴（含购房贷款贴息）、支持住房“以旧换新”、收购存量商品房和存量闲置土地等 [2][8][9] 行业背景与市场展望 - 中央政治局会议再提“房地产”并强调“努力稳定房地产市场”，体现了中央对稳定房地产市场的积极态度，彰显了房地产的重要性 [8] - 当前全国房地产市场仍处于筑底过程中，部分核心城市市场呈现阶段性修复态势 [9] - 预计未来各地因城施策稳定房地产市场将是主旋律，旨在缓解传统“金三银四”后市场走弱态势，短期市场活跃度有望继续提升 [2][8][9]

公司业绩表现 - 公司第一季度收入持平，但经营溢利同比下跌28% [1] - 业绩疲弱主要由于期内确认了库存销售及低利润率项目，导致毛利率受压 [1] 未来业绩预测 - 若个别一线城市的强劲销售持续至下半年，预计2026年预售额及每股盈利预测仍有上调空间 [1] - 目前对公司的预测为：2026年预售额同比增长1%，每股盈利同比下跌10% [1] 机构观点与目标 - 摩根士丹利给予公司"与大市同步"的评级 [1] - 摩根士丹利设定的目标价为12.5港元 [1]

报告行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[7] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[7] 报告核心观点 - 深圳于2026年4月29日晚发布房地产新政，从限购和公积金两方面优化政策，补上了本轮京沪深楼市松绑潮的最后一枪[1] - 该政策有望巩固深圳当地市场复苏趋势，尤其利好核心区和刚性、改善需求的释放，并可能提振市场预期，强化中国房价二阶导转正的趋势，推动地产股估值筑底[1] - 报告建议在当前阶段逐步布局地产股[1] 深圳新政具体内容 - **限购调整**：聚焦核心区（福田、南山和宝安新安街道），允许符合条件的居民家庭在核心区增购1套商品住房，调整后本地户籍限购3套，外地户籍（社保满1年）限购2套，多孩家庭可再增加1套；持有居住证的外地户籍家庭无需社保即可在核心区购买1套住房[2] - **公积金调整**：将个人/家庭公积金贷款基础额度从60/110万元上调至70/130万元，考虑首套房、初婚初育、多孩家庭、保障房等上浮条件后，最高可上浮至189/351万元（此前为126/231万元）[2] 深圳市场现状与政策影响 - **市场现状**：年初至今（截至4月27日）深圳新房/二手房网签成交面积同比分别下降44%和12%，4月以来同比分别下降26%和9%；年初至今（截至4月26日）深圳二手房价格下跌0.7%，4月以来下跌0.1%[3] - **市场韧性**：尽管市场仍在调整，但4月以来量价降幅均自发收窄，韧性强于2024、2025年同期[3] - **政策影响**：核心区限购放松有望吸引和留住人才，强化城市竞争力；公积金贷款额度提升有望释放刚性及改善需求购买力，激活置换链条，从而巩固市场复苏趋势[3] 京沪深政策对比 - 深圳本次政策调整是对北京（2025年12月）、上海（2026年2月）政策调整的跟进，从宽松程度看，深圳>上海>北京[4] - **外地户籍购房条件**：深圳要求1年社保或持有居住证，上海要求1年社保或持有居住证满5年，北京要求2年社保[4] - **限购套数**：深圳本地/外地户籍限购3/2套，北京和上海均为2/1套，但上海外地户籍社保满3年可增购1套[4] - **公积金额度**：深圳/上海/北京家庭基础额度为130/240/120万元，最高可上浮至351/331/160万元[4] 投资建议与关注标的 - 报告建议逐步布局地产股，关注四类企业[5]： 1. **估值低位、计提减值充分的企业**：如龙湖集团、新城控股[5] 2. **历史负担轻或现金流健康的企业**：如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、越秀地产[5] 3. **在一阶导转正区域有布局的企业**：如新鸿基地产[5] 4. **存量交易及地产链后端产业链的企业**[5] 重点推荐公司核心数据与观点 - **龙湖集团 (960 HK)**：2025年收入973亿元，同比下降24%；归母净利润10.2亿元，同比下降90%[11]。经营性业务已成为利润重要支撑，财务优势彰显，维持“买入”评级，目标价12.94港元[11][9] - **越秀地产 (123 HK)**：2025年收入864.6亿元，同比微增0.1%；归母净利润0.6亿元，同比下降94.2%[12]。销售保持行业头部地位，维持“买入”评级，目标价5.73港元[12][9] - **招商蛇口 (001979 CH)**：2025年营收1547亿元，同比下降13.5%；归母净利润10.2亿元，同比下降74.7%[13]。看好其在行业变局中提升发展质量的能力，维持“买入”评级，目标价12.08元[13][9] - **建发国际集团 (1908 HK)**：2025年收入1367.9亿元，同比下降4.3%；归母净利润36.5亿元，同比下降24%[14]。存货减值已较为充分，盈利能力有望企稳修复，维持“买入”评级，目标价19.31港元[14][9] - **新城控股 (601155 CH)**：2025年营收530.12亿元，同比下降40.44%；归母净利润6.80亿元，同比下降9.61%[16]。商业运营稳健，开发业务拖累减轻，维持“买入”评级，目标价18.80元[16][9] - **滨江集团 (002244 CH)**：2026年第一季度营收124.9亿元，同比下降45%；归母净利润8.1亿元，同比下降17%[16]。在杭州具备深耕优势，有望率先受益于核心城市复苏，维持“买入”评级，目标价11.66元[16][9] - **新鸿基地产 (16 HK)**：2026财年上半年营收527亿港元，同比增长32%；核心归母净利润122亿港元，同比增长17%[16]。预计将持续受益于香港房地产市场复苏，维持“买入”评级，目标价164.37港元[16][9] - **华润置地 (1109 HK)**：2025年营业收入2814亿元，同比增长1.0%；核心净利润225亿元，同比下降11.4%[16]。三大业务线协同发展，业绩和分红在行业中表现亮眼，维持“买入”评级，目标价38.54港元[16][9] - **中国海外发展 (688 HK)**：2025年收入1681亿元，同比下降9%；归母净利润127亿元，同比下降19%[16]。业务竞争优势保持行业领先，维持“买入”评级，目标价14.72港元[16][9] - **绿城中国 (3900 HK)**：2025年收入1550亿元，同比下降2%；归母净利润0.71亿元，同比下降96%[16]。短期业绩承压，但投资水平回升，现金流充裕，维持“买入”评级，目标价9.92港元[16][9]

证券研究报告 城建发展 (600266 CH) 天坛府交付推动 1Q26 业绩同比高增 | 华泰研究 | | | 季报点评 | 投资评级(维持): | 买入 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 2026 年 | 4 月 | 30 日│中国内地 | 房地产开发 | 目标价(人民币): | 5.97 | 公司 4 月 29 日发布一季报，1Q26 实现营收 78.1 亿元，同比+18%；归母 净利润 1.6 亿元，同比+280%。得益于天坛府最后一批次商品住宅的交付， 1Q26 公司克服股票投资亏损同比扩大的压力，归母净利润同比大幅增长， 但经营表现较为平淡。25 年公司拿地强度显著恢复，且聚焦北京大本营， 26 年有望受益于京沪房地产市场的率先复苏，全年销售金额或将恢复增长， 全年业绩则有望在减值规模收窄的推动下扭亏。维持"买入"评级。 天坛府最后一批次商品住宅交付推动业绩同比高增 1Q26 公司归母净利润同比大幅增长，主要因为重点项目天坛府迎来最后一 批次商品住宅的交付，推动：1、营收同比+18%；2、扣除税金及附加后的 毛利率同比+5.6pct 至 16.6% ...

宏观日报 | 2026-04-30 上游分化，中游小幅改善 中观事件总览 生产行业：1）第九届数字中国建设峰会29日在福州开幕，中共中央政治局常委、国务院副总理丁薛祥出席开幕式 并发表主旨讲话。丁薛祥指出，当前新一轮科技革命和产业变革加速突破，以人工智能为代表的数智技术深度重 塑全球发展格局，数字经济发展正迈入智能经济新阶段。要把握人工智能发展大势，加快建设数字中国，全方位 赋能经济社会发展，为中国式现代化注入强大动力 服务行业：1）北京时间周四凌晨2点，美联储联邦公开市场委员会(FOMC)发布了最新的利率决议，与市场预期一 致，将联邦基金利率目标区间维持在3.5%至3.75%不变，也是连续第三次会议按兵不动。FOMC声明显示， 委员 们以8比4的投票比例通过此次的利率决定。米兰投了反对票，支持降息25个基点；另外三张反对票来自哈玛克、 卡什卡利和洛根，他们表示同意维持利率不变，但\"不支持在声明中纳入宽松倾向\"。美联储主席鲍威尔表示，当 前政策立场适当，当前政策立场有助于推动实现美联储的政策目标；美国经济一直保持稳健增长；就业增长缓慢， 失业率变化不大，消费者支出具有韧性；中东局势发展带来高度不确定性；双 ...

投资评级与核心观点 - 报告维持对城投控股的“买入”评级，目标价为人民币 6.41 元 [1] - 报告核心观点认为，尽管2026年第一季度业绩因地产结算规模下降而同比收缩，但公司核心城市禀赋优势显著，拥有充沛的未售货值、融资优势以及资产证券化等看点，预计全年营收降幅有望收窄，维持“买入”评级 [1] 2026年第一季度业绩表现 - 2026年第一季度实现营收 8.53 亿元，同比下降 63.55% [1] - 2026年第一季度实现归母净利润 726.65 万元，同比下降 69.20% [1] - 业绩同比收缩的主要原因是期内地产结算规模下降 [1] 销售与土地储备情况 - 2026年第一季度签约销售额约 5.01 亿元，同比下降 73%，销售面积 0.46 万平方米，同比下降 69% [2] - 销售规模收缩的原因是期内公司未推出新盘，主要为存量项目续销 [2] - 截至2025年末，公司土地储备对应的未售货值仍有近 700 亿元，且 99% 位于上海 [2] - 预计露香园二期别墅、2024年所获黄浦小东门部分货值以及闵行项目有望在2026年入市，助力销售规模回升 [2] 融资与财务状况 - 截至2026年第一季度末，公司在手货币资金充足，达 65 亿元 [2] - 2026年3月和4月，公司分别成功发行 20 亿元公司债和 8.7 亿元中票，利率分别为 1.95% 和 2.02% [2] - 2026年4月发行的中票利率较2025年9月所发中票再降 38 个基点，融资优势明显 [2] - 截至报告期末，公司合同负债仍有 86 亿元 [1] 运营业务发展 - 租赁业务持续扩张，截至期末已出租面积约 39.12 万平方米，同比提升 19% [3] - 2026年第一季度租赁业务租金合计 1.2 亿元，同比增长 56.9% [3] - 公司已打通 C-REIT 通道，进入扩募周期，计划将浦江和九星社区纳入底层资产，资产证券化及价值重估空间有望提升 [3] 盈利预测与估值 - 报告维持公司2026-2028年归母净利润预测为 3.34 亿元、3.94 亿元、4.71 亿元 [4] - 报告维持公司2026-2028年每股净资产（BPS）预测为 8.53 元、8.69 元、8.88 元 [4] - 基于可比公司2026年Wind一致预期市净率（PB）均值 0.75 倍，报告予以公司 0.75 倍 2026年PB估值，对应目标价 6.41 元 [4] - 报告认为公司作为上海城投平台，禀赋优势显著，有望受益于地产发展新模式下的政策，且强调分红及回购，显示积极的市值管理态度 [4]

今日早参 2026 年 4 月 30 日 易峘 首席宏观经济学家 邮箱：evayi@htsc.com 易峘 首席宏观经济学家 邮箱：evayi@htsc.com 今日热点 宏观：4 月 FOMC：如期按兵不动，鲍威尔宣布留任理事 概览：北京时间 4 月 30 日（周四）凌晨美联储公布 4 月议息会议决定，政策 利率维持在 3.5-3.75%。本次决议共有 4 位票委投出反对票，为 1992 年 10 月以来首次，其中米兰主张降息 25bp，另有 3 位地方联储主席要求在声明中 删除可能降息的"宽松倾向"表述。鲍威尔宣布将留任理事（任期到 2028 年），留任时长尚不确定。 风险提示：就业市场超预期走弱，中东冲突推升通胀。 研报发布日期：2026-04-30 研究员 易峘 SAC:S0570520100005 SFC:AMH263 胡李鹏 SAC:S0570525010001 SFC:BWA860 赵文瑄 SAC:S0570526040002 宏观：中东冲突下 4 月美经济展现较强韧性 4 月中东冲突烈度有所回落，但霍尔木兹海峡仍延续封锁，美国经济表现出 较强韧性。4 月美国经济增长动能较 3 月边际改善，居民 ...

投资评级与目标价 - 报告维持新城控股“买入”评级 [1][4][6] - 目标价上调至人民币19.63元，基于0.71倍2026年市净率（PB） [4][6] 核心观点 - 公司2026年第一季度营收同比下降，但归母净利润实现小幅增长，盈利质量提升 [1] - 商业运营板块稳健增长，商业不动产REITs发行进展有望带来资产重定价机遇 [1][2][3] - 债务高压期已过，去杠杆进程告一段落，融资渠道通畅 [1][3] 2026年第一季度业绩表现 - 2026年第一季度实现营收73.17亿元，同比下降24.86% [1] - 2026年第一季度实现归母净利润3.12亿元，同比增长2.37% [1] - 毛利率同比提升8.5个百分点至38.0%，主要得益于商业收入占比提升 [1] 商业运营板块 - 2026年第一季度商业运营总收入为35.5亿元，同比增长2.8% [2] - 截至期末累计开业项目达178座，出租率维持在97.4%的高位 [2] - 2026年全年商业运营总收入目标为145亿元，同比增长2.9%，第一季度完成率为24% [2] - 年内计划新开5座商业项目，预计完成目标无虞 [2] 财务状况与债务 - 截至期末，有息负债为561亿元，同比小幅增加14亿元 [3] - 2026年到期公开债规模下降，包括约21亿元境内债和2.36亿美元债 [3] - 2026年2月成功发行3.55亿美元债，为到期债务做好准备 [3] - 在无拓储情况下，第一季度地产销售额为30.2亿元，同比下降41% [3] 商业不动产REITs进展 - 公司积极参与REITs发行，拟将常州市天宁项目及南通市启东项目证券化，合计估值约21.4亿元 [3] - 相关REITs项目已于2026年3月25日获得监管初次反馈 [3] 盈利预测与估值 - 维持2026-2028年每股收益（EPS）预测为0.34元、0.39元、0.49元 [4][9] - 维持2026-2028年每股净资产（BPS）预测为27.65元、28.04元、28.52元 [4] - 可比公司2026年Wind一致预期平均市净率（PB）为0.71倍 [4] - 给予公司0.71倍的2026年PB估值，对应目标价19.63元 [4] 历史与预测财务数据摘要 - 2025年营业收入为530.12亿元，同比下降40.44%；预计2026-2028年营业收入将持续下降 [9] - 2025年归母净利润为6.80亿元，同比下降9.61%；预计2026-2028年归母净利润将持续增长，增速分别为13.07%、13.40%、25.63% [9] - 预计毛利率将从2025年的27.42%持续提升至2028年的42.69% [24] - 预计净资产收益率（ROE）将从2025年的0.57%持续提升至2028年的1.34% [9][24]