记者丨吴抒颖 编辑丨张伟贤 继北京、上海之后，深圳房地产政策也迎来了调整。 9月5日深夜，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》（下称"《通 知》"），自9月6日起，深圳分区优化调整居民购买商品住房政策、分区优化调整企事业单位购买商品住房政策、优化调整个人住房信贷政 策。 | 首页 | 信息公开 | 政务服务 | 互动交流 | 请输入关键词 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 深圳市住房和建设局 | | | | | 这次核心的调整集中在，罗湖、宝安西乡街道被移出核心限购区，深户、或者在深圳有1年连续社保、个税缴纳证明的非深户在罗湖、宝安 （不含新安街道）、龙岗、龙华、坪山、光明购房不限套数，非深户则限购2套。 深圳龙岗区一处新房营销中心，现场不少购房者正在咨询。图/证券时报 短期市场向好 深圳此次新政的力度相对温和，但是对于刚需客户而言，却是入市的窗口期。 从购房成本来看，《通知》指出，在利率定价机制安排方面，不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水 平。 据乐有家研究中心计算， 新政后 ...

高盛、摩根士丹利，这两家国际顶尖金融机构，最近都对房产形式做了判断以及未来走势做出了预测，我们这篇文章就讲两家的观点和看法一起综合起来 看，也许能看出一些有意思的东西。 （这里声明下：有的人不要一看到人家国外机构出的研报就是什么犹太资本什么唱衰之类的，说个实话，没必要一上来就这样，人家成为顶级机构，研究 实力肯定也是顶级的，虽然说有的时候也会错，但是逻辑方面一般来说都是闭合的，咱就看人家的逻辑对不对，和我们的体感是否匹配，大体就能作为一 个参考意见来看待了！） 一、机构共识：寒冬未尽，但冰层开始松动 1.市场底部尚未夯实 3.城市分化不可逆转 30个重点监测城市，在2025年第一季度表现，很是突出，新房成交，跟去年同期相比，明显增长了18%。不过低线城市的成交情况，还是较为薄弱，整体 下滑的幅度，有12%。这种差异趋势，在资产价格的变化上，体现得极为直接：在北京朝阳区，二手房成交价，跟上个周期相比，稍微有所提升，提升幅 度为0.3%；与之相比，某个中部省会城市的新区房价，已然降到比2019年还低的水平了。 两家机构皆认为，2025年，仍处在市场出清这一阶段。高盛测算，全国未售住房库存，超6000万套，去化周期 ...

三年前，王健林提出房地产将进入"深度调整期"时，不少人还觉得是危言耸听，想着房价怎么可能真的降？ 可如今市场给出的信号越来越清晰，尤其是近半年来显现的四大迹象，直接把2026年的房价走势摆到了明面上。 现在打开各大房产平台就能发现，挂牌的房源数量比去年同期多了不少，全国二手房挂牌总量已经突破753万套，创下历史新高。 但与之相反的是，成交量却不升反降，同比下降了15%。 很多城市的二手房都陷入了"挂牌多、成交少"的困境，不少房源挂出去几个月都没人问津。 即便有买家咨询，也会在价格上反复压价，不主动降价根本很难成交。 曾经被视为"硬通货"的二手房，如今在很多地方都成了"难脱手的资产"。 紧接着是开发商的促销力度已经拉满，而开发商之所以如此"内卷"，根源在于库存压力和债务危机。 全国商品房库存达到7.6亿平方米，大量房源积压导致资金无法周转，而2025年还有5257亿元的到期债务等着偿还。 在三四线城市，不少开发商甚至转变营销方向，把商品房包装成"产权式老年公寓"，因为年轻人外流严重，只能瞄准本地老年群体的需求。 第三个迹象让人意外：房贷利率降到历史低点，申请的人却没见多。 短短两年时间，房贷利率从5%一路下调到 ...

新政效果反映到成交上还需要一到两周时间。 接力京沪，深圳在9月5日深夜祭出重磅新政，不仅限购范围缩小至福田、南山及宝安区新安街道，有部 分区域则直接退出限购，政策力度超出市场预期。 嗅觉灵敏的深圳购房者快速行动起来，咨询、看房，第一时间走向各个案场。截至6日下午，多位受访 项目都表示来访量较往常增加了10%以上，感受到客户信心的明显提升；更有受益于新政获得购房资格 的客户直接下单签约。 业内认为，此次深圳的政策调控更加"精细化、市场化"，在历经了过去约一年的修复调整后，现阶段市 场基本面及预期相较去年要好，此次政策的及时落地，有效提振了市场信心，随着政策显效以及企业推 盘积极性提升等，有望推动市场持续修复，驱动成交量稳中有涨。 市场已有积极反馈 身在福田区的金地环湾城项目，虽然不在新政的直接利好范围内，仍是限购两套，但政策释放的积极信 号被客户精准捕捉到了。"我们项目处于持销期，过往周均来访量大概是150~180组客户，今天还没结 束，但预计整体来访可以有10%~20%的增幅。下午案场已经是满员的状态。" 上述项目负责人表示，作为一个单价在10万元以上的改善项目，买家资金实力比较强，也会兼顾自住和 投资的双重 ...

记者实探。 包括深圳中学初中部学区在内的罗湖区以及宝安西乡片区是此次深圳楼市限购范围调整变化最为明显的区域。根据新政，符合深圳商品住房购买条件的居 民家庭（包括本市户籍居民家庭、自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭），在罗湖区、宝安区（不含 新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房不限套数。无法提供自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以 上证明的非本市户籍居民家庭，在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内也可以购买商品住房，限购两套。 "在深圳各区当中，罗湖区的二手房成交占比一直处在前列位置，新房虽然库存量不大，但多数是高容积率的旧改房源，所以去化速度较慢，此次放松限 购将有利于市场去化，特别是一些低总价高租金回报率以及优质学区房。"罗湖布心片区一位资深房产中介经理表示，"新政是在5日晚间公布，当晚就有 客户来电咨询，我到凌晨两点多才休息。新政实施首日的上午，我就接到5位客户的咨询来电，询问此前看过的房源是否有变动，其中有1位客户已经签约 了，之前因为罗湖区限购而没有购房资格，所以新政还是会在一定程度 ...

继北京、上海之后，深圳房地产政策也迎来了调整。 9月5日深夜，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行联合印发《关于进一步优化调整本市房地 产政策措施的通知》（下称"《通知》"），自9月6日起，深圳分区优化调整居民购买商品住房政策、分 区优化调整企事业单位购买商品住房政策、优化调整个人住房信贷政策。 从购房成本来看，《通知》指出，在利率定价机制安排方面，不再区分首套住房和二套住房，合理确定 每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。 据乐有家研究中心计算，新政后，首套房和二套房的利率均调整为3.05%。新政前，深圳二套房利率为 3.45%。若购买总价800万元的住宅，贷款30年，以等额本息支付，新政后总利息可省51万元。 新政的效力还未得到验证，相关从业者的情绪却是沸腾了。 李旭是乐有家的一名中介。新政发布之后的半小时，他迅速整理好了政策要点并连夜发给潜在客 户，"除了福田、南山和宝安新安街道，其他的地方都不限购了，我有些客户能满足购房需求了而且可 以看的范围扩大，我要安排好明天的带看。" 深圳贝壳研究院院长肖小平也分享了成交的典型案例，"外地客户想在深圳核心区域核心位置购房，在 此之前已经带看了多个区域的新盘 ...

核心管理层变动 - 吴秉琪被任命为华侨城集团有限公司党委副书记、董事，并提名为总经理人选 [4] - 张振高被免去党委书记、党委常委、董事长、董事职务并退休，刘凤喜被免去党委副书记、党委常委、董事职务并不再担任总经理 [4] - 公司管理层已完成交替，官网已更新管理团队信息 [6] 新任总经理背景 - 吴秉琪出生于1971年，现年54岁，毕业于同济大学工业与民用建筑工程专业，后获澳大利亚南澳大学工商管理硕士学位 [8] - 职业经历覆盖房地产全周期，1993年加入华润集团，曾任华润物业董事、副总经理，华润营造董事、副总经理等职务 [8] - 2007年进入华润置地，2013年10月任高级副总裁兼战略总监、成都区域总经理，2019年2月出任执行董事，2022年7月升任华润置地总裁，任内推动华北大区2022年销售额突破521亿元，位居北京房企前三 [8] - 2023年9月就任中国建筑集团有限公司党组成员、副总经理，10月任中国建筑股份有限公司副总裁、总法律顾问 [8] 公司财务状况 - 公司连续3年亏损，2022年至2024年期间分别亏损109.05亿元、64.92亿元、86.62亿元，累计亏损超260亿元 [10] - 2025年上半年实现营业收入约113.17亿元，同比减少50.82%，净利润亏损28.68亿元 [11] - 截至2025年6月30日，总负债规模达2410.86亿元，其中流动负债1491.03亿元 [12] - 有息负债总额为1288.3亿元，与2024年末的1295.6亿元基本持平，债务规模总体保持稳定 [17] 业务表现与挑战 - 2025年上半年房地产业务营收同比大幅下滑73.51%，毛利率进一步下滑至5.49% [12] - 长期依托的"文旅+地产"业务模式在当前市场环境下遭遇挑战 [12] - 公司已开始转型，将文旅与地产业务在组织架构上进行分割，主业重新回到房地产之上 [12] - 经营战略调整为"一体两翼三功能"新发展模式，聚焦"一体"由各事业部和城市公司负责房地产开发销售业务，围绕"两翼"巩固物业、商业、酒店、会展等业务 [12] 资产处置与战略调整 - 公司不断梳理资产包情况，出清收益较低资产 [13] - 陆续出让上海宝格丽酒店、西安华侨城实业、丽江国旅49.53%股权、云南文产城市商业文化综合投资有限公司等资产 [14] - 2025年上半年新增一个土地储备项目，位于重庆沙坪坝小龙坎，土地总价款4.57亿元 [18] - 明确"双轮驱动"发展策略：旅游业务以存量产品提升和增量项目拓展并重，房地产业务聚焦资源优化与产品提升 [18]

"在深圳各区当中，罗湖区的二手房成交占比一直处在前列位置，新房虽然库存量不大，但多数是高容积率的旧改房源，所以去化速度较慢，此次放松限购将 有利于市场去化，特别是一些低总价高租金回报率以及优质学区房。"罗湖布心片区一位资深房产中介经理表示，"新政是在5日晚间公布，当晚就有客户来电 咨询，我到凌晨两点多才休息。新政实施首日的上午，我就接到5位客户的咨询来电，询问此前看过的房源是否有变动，其中有1位客户已经签约了，之前因 为罗湖区限购而没有购房资格，所以新政还是会在一定程度上刺激刚需入市的速度。" 继北京和上海之后，深圳在9月5日深夜发布了重磅楼市新政。纵观深圳此次新政，涉及优化分区住房限购政策、优化调整企事业单位购买商品住房政策以及 优化调整个人住房信贷政策等内容。 当晚就接到很多咨询电话 9月6日是深圳楼市新政实施首日，证券时报记者在走访和咨询过程中发现：有二手房业主表示周末预约看房的人变多；有房产中介表示部分卖房者与买房者 加快了签约速度；有房企则连夜更新宣传信息，主打"不限购"。 "今天上午，我就接到房产中介经理的电话，周末有3位客户想来看房。"家住罗湖区深圳中学初中部学区内的一位业主对记者表示，"其中有 ...

继北京、上海之后，深圳也加入楼市限购松绑阵营。 纵观此次深圳松绑限购，尺度略大于京沪，不仅松绑了购房套数，部分区域诸如罗湖区，也不再限制社 保年限。 在业内人士看来，此次深圳新政恰逢"金九银十"传统销售节点，叠加限购政策的大幅优化，预计将对楼 市外围区域的库存去化产生显著推动作用。 持续"分区优化"，多群体购房门槛大降 《通知》围绕"分区优化"核心思路，对深圳商品住房购买政策作出多维度调整。 具体来看，符合条件的居民家庭，外围区域不限制住房套数。根据《通知》，深圳市户籍居民家庭、自 购房之日前在深圳市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非深圳市户籍居民家庭，在罗湖 区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房不限套数。 无社保非深圳市户籍居民家庭，外围区域可购2套房。《通知》显示，无法提供自购房之日前在深圳市 连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上证明的非深圳市户籍居民家庭，在罗湖区、宝安区（不含 新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房限购2套。 9月6日晚，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行发布《关于进一步优化调整本市房地产政策 措施的通 ...

项目规划与定位 - 礼嘉御湖境滨水街区定位为重庆首座滨水极核1KM²世界美好城区 借鉴全球优质案例并由太古里原班设计团队打造 计划于2027年第四季度开业 [3][6] - 项目采用"一条景观主轴+四大高定场景"规划 串联公园道 商业街区与林荫道三大特色动线 实现自然与商业融合 [6] - 创新采用"双TOD+POD"模式 整合交通 商业 水体 公园 步行与骑行系统 实现全维度联通 [6] 产品设计与销售表现 - 御湖境住宅项目三开三罄 4个月累计销售额达18亿元 成为重庆改善型住宅市场热销项目 [7] - 新品住宅2 5采用钻感全面屏与塔冠设计 配备超千平空中悬浮泛会所及180°天际景观 [7] - 项目配备108项国际级奢居细则与32项定制奢享体验 推出涵盖安全 社交等六大维度的6S臻享服务体系 [7] 生态与商业融合 - 项目打造"长在公园里的开放式街区" 通过开放建筑形态与绿色景观整合 形成可逛可玩可停留的复合型第三空间 [6] - 升级龙塘湖公园并新建休闲公园 融合跑步 露营 音乐会 骑行及亲子活动等休闲场景 [7] - 住宅直面龙塘湖与滨水中轴 实现与商业 生态及交通资源的步行无缝衔接 [8] 开发进度与协同 - 商业方案已确定 计划2026年第四季度全面竣工 2027年交付首批住宅并同步开业商业街区 [6] - 公司保障招商与建设高效同步 确保业主交付当年即可享受滨水街区便利 [6] - 项目填补重庆高端滨水街区空白 为城市商圈升级提供新型解决方案 [8]