全国房地产市场趋势变化 - 2025年1-7月全国50个主要城市二手房成交量同比增长11.2%，新房成交量同比下降3.7% [1] - 2025年7月新建商品住宅价格环比上涨城市数量为28个，较6月减少5个，二手住宅价格环比上涨城市数量为33个，较6月增加2个 [2] - 一线城市核心区域二手房价格表现坚挺，北京海淀区部分老小区二手房均价同比上涨约5% [4] 购房者行为与需求结构变化 - 当前购房者中约80%会优先考虑二手房，五年前这一行为不可想象 [4] - 30岁以下年轻购房者选择二手房比例超过60%，三年前不足40% [8] - 购房决策更注重区位、配套、学校等实际居住价值，而非单纯投资升值 [4] 不同城市层级市场分化 - 2025年上半年全国超100个三四线城市新房价格出现不同程度下跌 [5] - 一线及强二线城市核心区域房价坚挺，杭州西湖区二手房均价上半年上涨4.3%，郊区新房价格下跌近2% [5] - 核心区域二手房平均增值率表现优于新房，2020-2025年一线城市新房平均增值率15%，同期核心区域二手房达22% [10] 开发商策略与市场供应 - 全国商品房待售面积约6.3亿平方米，相当于近两年销售量 [7] - 开发商调整产品策略，注重实用性和性价比，推出"准现房"销售模式应对竞争 [7] - 银行对二手房贷款审批效率提高，额度充足 [10] 二手房市场优势特征 - 二手房交易流程耗时2-3个月，较新房1-2年交付周期大幅缩短 [8] - 二手房价格透明度高，区域发展状况明确，流动性更好 [10] - 新房交付第一年通常存在10%-15%折旧，成熟社区二手房价格更稳定 [10]

房地产市场整体表现 - 全国商品房销售面积同比下滑8.7%至5.62亿平方米，销售额锐减12.3%至5.23万亿元 [2] - 全国70个大中城市中75.7%的新建商品住宅价格环比下跌，其中53个城市出现下跌 [2] - 房地产开发投资额同比下降9.3%至4.72万亿元，房企普遍面临资金链压力 [9] 市场结构性变化 - 房产居住属性回归，投资属性显著弱化成为核心趋势 [3] - 城市间房价分化加剧，一线城市核心区域房价跌幅不超过3%，部分优质学区房小幅上涨，而三四线城市部分跌幅超10% [12] - 二手房成交量占比提升至43%，存量房市场重要性上升 [13] 需求端变化 - 人口自然增长率降至-0.18%，65岁及以上人口占比预计2035年达20% [5] - 25-35岁年轻人仅37%将购房列为首要目标，较2020年53%大幅回落 [6] - 购房者最看重交通便利性（79%）、教育资源（73%）和医疗设施（68%） [16] 新兴市场机会 - 住房租赁市场快速发展，50个大中城市租房成交量同比增速达22% [12] - 住房租赁市场规模预计2030年突破3万亿元，年均增速15% [12] - 智能家居市场规模达5470亿元，同比增长28% [13] - 养老地产投资额同比增长15%，展现强劲增长潜力 [19] 行业转型方向 - 房地产服务型岗位需求增加，传统开发销售岗位可能萎缩 [18] - 应用数字化工具的房企营销效率提升37%，运营成本降低23% [19] - 全国超过1.6亿平方米老旧小区亟待改造，带来更新改造需求 [13] 投资回报特征 - 房地产投资年化收益率可能降至3-5%，远低于过去20年10%以上水平 [17] - 一线城市住宅平均租金回报率在1.8-2.5%之间，商业地产为4-6% [17]

北京房地产市场交易数据 - 8月25日北京新房网签188套 网签面积18,334.17平方米 其中住宅网签117套 网签面积15,416.89平方米 [1] - 同日二手房网签680套 网签面积59,383.2平方米 其中住宅网签600套 网签面积55,342.57平方米 [1] - 2025年7月存量房网上签约14,526套 签约面积1,279,896.03平方米 其中住宅签约12,784套 签约面积1,180,633.8平方米 [3] 商品房库存状况 - 可售期房95,420套 面积8,018,784.22平方米 其中住宅43,135套 面积5,703,436.84平方米 [2] - 未签约现房228,658套 面积12,414,139.62平方米 其中住宅31,358套 面积3,752,012.66平方米 [2] - 现房项目总数39,040个 初始登记面积276,532,434.48平方米 其中住宅929,014套 面积115,887,641.92平方米 [2] 新增供应情况 - 2025年7月新批预售许可证8个 批准预售面积220,282.86平方米 [2] - 新批住宅1,433套 面积189,478.57平方米 当月未批准商业及办公单元预售 [2] - 新批车位1,199个 面积24,071.66平方米 [2]

楼市成交表现 - 今年香港新盘成交量已达去年全年超过8成 [1] - 全年新盘成交量预期创有纪录新高 二手成交预计达4.5万宗创4年高位 [1] - 成交主要由细价楼及香港本地购买力带动 [1] 买家结构变化 - 本地买家于600万港元或以下一手私宅注册量比率在今年首7个月增至76.9% 较去年全年73%增加3.9个百分点 [1] - 600万至1000万港元及逾1000万港元比率均有所减少 [1] - 本地购买力重返主导位置 预计本地买家占一手私宅注册量比率年内或挑战70% 金额占比有望达60% [2] 利率环境影响 - 一个月HIBOR回升使H按按息重回封顶位 但仍低于去年高位 [2] - 美国年内很大机会减息 HIBOR或跟随回落 香港银行可能下调最优惠利率 [2] - 按息有望再度回落 推动购买力入市 [2] 政策影响因素 - 9月《施政报告》中的楼市措施将左右本地港人及新香港人入市意欲 [1] - 建议设立通道方便内地和香港跨境购房 主要为在港专才置业安居并带来新购买力 [2] - 考虑全面放宽投资移民购买任何楼价物业 楼价全数计入投资额 [2] - 可恢复旧有印花税缴付方式（交易完成后缴纳）以提供资金运用弹性 [3] 行业风险因素 - 失业率上升是楼市最大利空因素 但最新金融业失业率已出现回落 [2] - 金融业人士是楼市重要购买力 行业前景稳定可支撑楼市交投 [2] - 当前物业投机活动极少 放宽政策不会引发炒作 [3]

政策调整内容 - 上海自8月26日起实施房产新政 取消符合条件家庭在外环外购房套数限制 成年单身人士按居民家庭执行限购政策 [1][3] - 商业贷款利率定价机制不再区分首套和二套住房 二套房贷款成本显著下降 以100万元贷款30年期等额本息计算 月还款额减少220元 总利息减少8万元 [4] - 个人住房公积金贷款额度提高 支持提取公积金支付购房首付款 并允许"又提又贷" [1][5] 市场影响分析 - 新政预计带来"量提升、价更稳"积极效应 促进新房和二手房市场活跃 尤其利好外环外区域去化 [1][3][6] - 新房市场因品质提升和供应加快 将更好满足改善性需求 带看和签约量呈现上升势头 [6] - 二手房市场因房票增加和市场联动保持活跃 地段好/户型优/租金预期佳的房源表现更突出 [6] 市场反应 - 政策发布后立即引发市场关注 房产销售接到大量客户咨询电话 信息回复应接不暇 [1][7] - 从业者认为政策虽不会造成市场根本性变化 但能有效消化外围库存 并预期后续可能出台更多利好政策 [7] - 结合传统"金九银十"销售旺季 售楼处和中介机构将积极利用政策推动市场交易 [6]

一二手房市场客户重合度 - 2025年7月新房与二手房市场客群重合度为11.8%，环比下降0.2个百分点，与去年同期基本持平，长期低于20%表明客群分离度较高[2] - 各能级城市重合度均环比下降：一线城市回落0.2个百分点至8.6%，新一线城市回落0.4个百分点至12.1%，二线城市回落0.1个百分点至13.4%，三四线城市回落0.3个百分点至16.5%[2] - 低能级城市重合度更高（三四线16.5%）源于新房供应充足且二手房多为次新房，高能级城市（一线8.6%）因产品、地段、价格差异显著导致客群目标清晰[2] 二手房找房人数占比 - 2025年7月全国二手房找房人数占比62.1%，环比下降1.4个百分点但同比上升2.5个百分点，1-7月均值66%较去年同期提升5个百分点[5] - 各能级城市占比均超50%但环比略降：一线城市63.8%、二线城市63.2%、新一线城市61.7%、三四线城市58.6%，一线城市较三四线高5.2个百分点[5] 二手房市场分流强度 - 2025年7月二手房对新房分流强度为28%，环比下降1.4个百分点但同比上升5.2个百分点，反映二手房关注度短期回落[7] - 分流强度呈现"能级越低压力越大"特征：三四线城市最高达33%，一线城市最低为20.2%，新一线和二线城市居中[7] - 低能级城市因重合度高且次新房议价空间大具有替代性，高能级城市因购房目的不同（如教育/改善）导致选择分化[7] 重点城市分流强度分布 - 46城中仅哈尔滨分流强度超40%（43%），30%城市强度超30%（共14个），较上月减少11个，上海压力最低为16%[9] - 41个城市分流强度环比下降，天津降幅最大（-6.1个百分点），南通（+1.9个百分点）和徐州（+1.7个百分点）增幅明显[9] - 城市能级与分流强度负相关：三四线城市如秦皇岛（39%）、呼和浩特（37%）较高，一线城市如上海（16%）、北京（21%）较低[11] 找房热度与成交关联 - 2025年7月新房找房热度指数同比下降7.9，二手房降2.1，新房降幅远大于二手房[12] - 找房热度领先成交3-4周变化，7月重点7城新房成交套数环比降20%，二手房降3%，预计8月成交仍将小幅下滑[12] - 1-7月二手房找房人数占比均值66%同比升4个百分点，实际成交占比从61%升至64%升3个百分点，两者趋势一致[14] 市场动态总结 - 7月二手房分流压力环比减轻但同比仍增大，1-7月重点7城分流强度均值24%同比提升3个百分点[14] - 高能级城市需聚焦产品创新与差异化，低能级城市需控制成本提升性价比，中介需强化客群精准分析[16] - 购房者在高能级城市应明确核心需求（交通/教育/改善），低能级城市可综合比较价格与品质并把握优惠时机[16]

北京房地产市场交易数据 - 8月18日北京新房网签163套 网签面积13671.93平方米 其中住宅网签80套 网签面积10047.66平方米 [1] - 8月18日二手房网签761套 网签面积67752.02平方米 其中住宅网签663套 网签面积60958.55平方米 [1] 商品房库存状况 - 可售期房套数96566套 面积8150941.70平方米 其中住宅43487套 面积5735453.58平方米 [2] - 未签约现房套数229733套 面积12448026.91平方米 其中住宅31556套 面积3776696.59平方米 [2] - 可售商业单元372套 面积202013.35平方米 办公单元579套 面积505209.76平方米 [2] - 现房商业单元2003套 面积902776.00平方米 办公单元5420套 面积1602460.22平方米 [2] 预售许可情况 - 2025年7月批准预售许可证8个 批准预售面积220282.86平方米 [2] - 其中住宅批准预售面积189478.57平方米 [2] 存量房交易表现 - 2025年7月存量房网上签约14526套 面积1279896.03平方米 [3] - 其中住宅签约12784套 面积1180633.80平方米 [3]

市场成交表现 - 北京二手房市场成交整体较为稳定 新政发布一周后未发生太大变化 [1] - 8月前14天二手住宅网签量达5574套 同比下降3.78% 环比7月同期上涨11.55% [3] - 8月前14天新房网签量1268套 同比下降56.02% 环比7月同期上涨14.86% [3] 五环外市场反应 - 五环外次新房咨询量和带看量均有一定增加 线上线下来看房人数增多 [2] - 北京二手房挂牌量达161,850套 较新政当天增加约1,350套 [2] - 五环外房源占全市二手房挂牌量约50% 近两年去化速度较慢 [3] 政策内容及影响 - 北京取消五环外商品住房限购套数限制 符合条件家庭可无限量购买 [2] - 五环外新建商品住宅销售套数占比超80% 二手住宅成交占比超50% [4] - 新政使部分已购五环外房产客户无需出售即可获得五环内购房资格 [3] 行业机构分析 - 政策重点在于加速外围区域市场去化 利好养老度假房产及资产配置需求 [4] - 区域差异化政策结合公积金优化 精准释放改善需求同时避免核心区过热 [4] - 五环外不限购政策有望带动需求释放 同时推动"向内置换"改善性需求 [4]

| 2025年7月存量房网上签约 | | | --- | --- | | 网上签约套数： | 14526 | | 网上签约面积(m²)： | 1279896.0300 | | 住宅签约套数: | 12784 | | 住宅签约面积(m²)： | 1180633.8000 | 北京商报讯(记者王寅浩李晗)北京市住建委官网数据显示，8月13日北京新房网签186套，网签面积18087.42平方米，其中住宅网签96套，网签面积11186.42 平方米；二手房网签611套，网签面积52855.87平方米，其中住宅网签539套，网签面积48518.94平方米。 | 商品房数据统计 | | --- | | 可售期房统计 | | 2025 年7月预售许可 | | 2025/8/13期 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 可售房屋套数: | 96626 | 批准预售许可证: | 8 | 网上认购 | | 可售房屋面积(M2):8009296.3200 | | 批准预售面积(M²)： 220282.8600 | | 网上认购面积( | | 其中 | 43310 | 其中 住宅套数: | 1433 ...

政策调整内容 - 北京调整住房限购政策 京籍及符合条件的非京籍家庭在五环外购房不限套数 同时优化公积金贷款条件[1] - 新政二套房公积金贷款最高额度提升至100万元[2] - 北京对五环外购房依然有社保要求 微调政策可避免局部区域市场波动过大[7] 市场反应表现 - 新政落地后首个周末北京五环外楼市率先升温 海淀、亦庄等区域多个项目客流明显回升[1] - 有楼盘单日到访客户超百组 到访量环比上周提升约30%[2] - 二手房市场单日成交突破500套 相比7月份明显回升[1] - 石景山区域每家销售门店周末成交2-3套 不少小户型楼盘已售罄[2] - 近期二手房成交比7月份明显好转 有三成成交来自之前多次看房未决的客户[2] 需求结构特征 - 项目大部分客户是二套置业 属于改善型需求[2] - 北京新房住宅库存中81.4%位于五环外 二手房市场中这一比例也接近50%[2] - 新政对改善型需求释放效果显著 五环外有望成为北京楼市交易活跃区域[1] - 政策吸引更多购房者关注五环外新房项目 同时推动二手房置换市场[7] 行业专家观点 - 政策清晰地划分五环内外购房政策 旨在引导需求向五环外流动优化库存结构[7] - 北五环特别是海淀等热点五环外项目受到政策利好影响较大 看房量明显上涨[5] - 优化限购政策有利于提振市场预期 推动住房需求加快释放[7] - 政策信号意义明显 体现出一线城市渐进式的政策推进节奏[7] - 五环外新房市场有望迎来销售热度持续回升 将促使开发商加快项目建设和推盘节奏[7]