文 / 高歌 一季度5.4%，二季度5.2%，上半年5.3%，这是2025年上半年中国GDP增速的一组最新数字。 更多维度看，今年上半年，规上工业增加值同比增6.4%；固定资产投资同比增2.8%；社会消费品 零售总额同比增长5.0%（6月份同比增长4.8%）；社融规模增量累计为22.83万亿元，比上年同期 多4.74万亿元；人民币贷款增加12.92万亿元；6月末，广义货币(M2)余额330.29万亿元，同比增 长8.3%；货物贸易进出口21.79万亿元，同比增长2.9%。 根据稍早前公布的数据，6月CPI出现积极变化，一改此前长期低位徘徊，但CPI仍比上年同期下降 0.1%；PPI则比上年同期下降2.8%，6月同比下降3.6%。 这组数据取得的背景是，今年上半年由经贸摩擦带来的巨大的外部不确定性和内部坚定扩大内需、建 设全国统一大市场政策定力相互交织，宏观政策层面，"两重""两新"继续挑大梁，而有关城市更 新、民生补短板等领域还存增量空间。以光伏、水泥为代表的行业正在艰难阵痛，通过行业"自 律"穿越价格"内卷"。 就在半年度经济数据发布同期，中央城市工作会议7月14日至15日在北京举行，会议提出，坚持人 口、 ...

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [9][11] 报告的核心观点 - 短期业绩表现承压，长期关注估值修复。周期压力继续在后端兑现压制短期业绩，但未来仍有望维持一定体量。优异的转债定价表明公司内在价值正逐渐受到认可，在手土储充裕且不断盘活低效库存，投拓转积极加速公司资产优化速度，公司龙头地位持续巩固，远期估值有望修复 [2][11] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 公司发布2025年半年度业绩快报，2025H1公司实现营收1168亿元（-16.1%），利润总额99亿元（-29.6%），归母净利润27亿元（-63.1%） [6] 事件评论 - 中报业绩表现低于预期，周期压力继续在后端兑现。2025年上半年公司营收同比下行主因项目结转规模下降，周期压力下毛利率依旧承压，叠加营收同比下行，最终利润总额下降。受交付结算项目结构等影响，上半年归母净利润降幅较利润总额明显扩大，整体表现一定程度低于预期。全年展望方面，尽管2025年全年项目交付结转量预期下行，但持续上涨的销售均价有望在后端兑现，且公司已售未结资源对收入端仍有支撑；结算端毛利率或仍有压力，但随着近年获取的优质土储陆续结转，盈利能力有望逐步探底；叠加资产减值体量相对平稳，推进土地置换与调规也有望改善土储质量，周期压力之下，公司未来业绩仍难免承压，但预计仍将保持一定体量 [11] - 销售稳居行业首位，投资拓展更加积极。受行业需求整体承压与供货节奏影响，公司2025年上半年销售金额、面积下降，但均价上涨，参考第三方克而瑞榜单销售规模仍稳居行业首位。本年度政府供地更加聚焦核心区域，公司投资拓展更加积极，主动出手补充优质土储，上半年拿地金额、面积、均价均大幅上涨；拿地面积强度、金额强度提升，拿地均价/销售均价提高。截至2024年末公司在手土储达6258万平，公司持续推进土地置换与调规来改善土储质量；而本年度优质地块的获取则进一步优化土储结构，助力公司在市场热度较高的上海、北京、杭州等地提升规模与市占。随着存量土储的不断盘活和优质增量的有益补充，公司资产结构有望持续优化 [11] - 转债定价优异彰显公司价值，龙头地位再次得以确认。公司本年度成功发行85亿元6年期可转债，首年票面利率仅2.20%，之后每年固定增加0.05%，整体利率中枢2.325%。参考公司本年度发债实践，公司可转债定价优异，彰显了投资人对于其含权价值的高度认可；此外当时高达4.2X的申购倍数进一步印证了投资人对公司资产重估与龙头地位的信心。长久期转债的成功发行进一步优化了公司债务结构，如果未来成功转股则可进一步提升公司的资本实力；此外通过置换募投项目前期自筹资金，公司有更多的灵活资金应对市场变化，可以在合适的时机主动拓展优质土储，进一步巩固公司的龙头地位 [11] 财务报表及预测指标 - 报告给出了2024A-2027E的利润表、资产负债表、现金流量表及基本指标等财务数据，包括营业总收入、营业成本、毛利、利润总额、净利润等利润表项目；货币资金、存货、固定资产等资产负债表项目；经营活动现金流净额、投资活动现金流净额、筹资活动现金流净额等现金流量表项目；以及每股收益、每股经营现金流、市盈率、市净率等基本指标 [16]

会议重点 - 2025年7月中央城市工作会议指出以城市内涵式发展为主线，城市更新为重要抓手推动城市工作，“十五五”期间城市更新将成工作重点[3][9] 城市更新定义 - 城市更新涵盖危房、老旧小区、街区厂区城中村等改造及城市基础设施建设改造，还涉及社区建设、公共服务、生态修复、文化传承等工作[3][10] 推进加速原因 - 政策层面推进速度加快，从“加强”“实施”到“大力实施”“加力实施”[11][13] - 国内投资结构转变，扩建类固投增速上升，2023年超新建类，存量资产盘活维护更新对投资贡献料将提高[14] 落地规模预估 - “十五五”期间城市更新预计完成至少4.48万亿元总投资，折合每年近9000亿元[3][18] - 老旧小区与基础设施改造“十五五”预计贡献至少2.35万亿元新增投资[2][19] - 城中村改造“十五五”预计贡献2.13万亿元新增投资[2][20] 资金来源 - 2024年12省发行专项债近1000亿元、28个城市设立城市更新基金4550亿元、12省设专项资金奖补或贴息[4][23] - 未来“土储专项债”发行或为城市更新提供更多资金支持[23] 风险提示 - “十五五”城市更新投资规模估算可能不准[4][26] - 城市更新潜在资金来源分析可能不准[4][26] - 部分地方债发行规模预期可能不准[4][26]

GDP与物价 - 二季度GDP总量341778亿元，增速5.2%，名义增速3.9%，环比增速1.1%，上半年GDP增长5.3%，超全年5%目标，三季度以推动物价回升为主[2][5] 消费 - 6月社零同比增长4.8%，餐饮收入大幅下滑5个百分点至0.9%，服务零售额增速5.3%，增速下滑因以旧换新补贴节奏把控、居民前置更换耐用品拖累、餐饮收入下滑[2][11] 投资 - 上半年全国固定资产投资248654亿元，同比增长2.8%，民间固定资产投资同比下降0.6%，制造业投资增长7.5%，基建投资累计增速4.6%，房地产开发投资同比下降11.2%[23] 工业 - 6月工业增加值同比实际增长6.8%，环比增长0.50%，1 - 6月同比增长6.4%，“抢出口”和“抢两新”带动增长，产销率为93.3%，较前值下降1.6pct[53][59][63] 就业 - 上半年全国城镇调查失业率平均值为5.2%，6月为5.0%，本地户籍失业率从5.0%涨至5.1%，外来户籍和外来农业人口失业率降至4.8%[65] 风险 - 存在国内经济下行、政策落实不及预期、市场信心恢复不及预期、外需走弱等风险[4][78]

中报业绩预告总体情况 - 7月14日沪深京三市共979家上市公司发布中报预告，创年内单日最高纪录 [1] - 预告盈利公司486家，预告亏损公司494家 [1] - 预告业绩增长公司500家，预告下降公司479家 [1] 盈利前十名公司表现 - 国泰海通以152.83亿-159.57亿元净利位列榜首，是唯一净利下限超百亿的公司 [1][2] - 券商行业表现突出，中信建投、申万宏源、中金公司、东方证券等5家券商进入前十，最低增幅55% [3] - 山东黄金净利增长84.3%-120.5%，创中期业绩历史新高 [3] - 保利发展净利下降63.15%，但27.35亿元盈利仍大幅跑赢地产行业平均水平 [3] - 新易盛以327.68%-385.47%增速居首，受益AI算力投资增长带动产品需求 [4] 亏损前十名公司表现 - 万科A以100亿-120亿元亏损位列亏损榜首位 [5] - 地产行业占据亏损前十名中7席，包括金地集团、绿地控股、荣盛发展等 [5] - 光伏行业龙头通威股份亏损49亿-52亿元，晶澳科技亏损25亿-30亿元 [6] - ST晨鸣亏损35亿-40亿元，同比下滑12318%-14063%，因生产基地停机检修 [7] 行业表现亮点 - 券商行业整体业绩靓眼，前十名中5家券商最低增幅达55% [3] - 黄金企业受益金价上涨，山东黄金业绩创历史新高 [3] - CPO龙头新易盛带动算力产业链爆发，相关公司股价集体上扬 [4] - 地产行业普遍承压，仅保利发展保持盈利 [3][5] - 光伏行业深陷困境，两大龙头均现大幅亏损 [6]

中央城市工作会议7月14日至15日在北京举行。中共中央总书记、国家主 席、中央军委主席习近平出席会议并发表重要讲话。中共中央政治局常委 李强、赵乐际、王沪宁、蔡奇、丁薛祥、李希出席会议。 中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在重要讲话中总结新时代以来我国城市发展成就，分 析城市工作面临的形势，明确做好城市工作的总体要求、重要原则、重点任务。李强作总结讲话，对贯 彻落实习近平总书记重要讲话精神、进一步做好城市工作作了具体部署。 房地产发展关系人民群众切身利益，中共中央、国务院高度重视住房和房地产工作。 2024 年 9 月 26 日 召开的中共中央政治局会议指出，"要促进房地产市场止跌回稳""推动构建房地产发展新模式"。 2024 年 12 月 11 日— 12 日召开的中央经济工作会议再次强调，"持续用力推动房地产市场止跌回稳""推动构 建房地产发展新模式"。这为未来我国房地产市场的发展指明了方向。 会议指出，党的十八大以来，党中央深刻把握新形势下我国城市发展规律，坚持党对城市工作的全面领 导，坚持人民城市人民建、人民城市为人民，坚持把城市作为有机生命体系统谋划，推动城市发展取得 历史性成就，我国新型 ...

报告核心观点 随着城镇化率达到相对高位，中国城镇化增长斜率放缓，城市发展趋势从扩容转向提质，从建设现代化城市转向建设人民城市。新型城镇化战略重心在于以人为本、分类施策及城市更新，城市更新是新阶段重要抓手。应关注室内设计、建筑建材等相关领域投资机会 [1][2][4] 城市发展道路复盘 - 中国城市发展历经三阶段转型，从1960年代控制人口规模，到1978年开启城镇化进程，再到2015年进入质量变革新阶段。当前城镇化增长放缓，城市发展重心转向以人民为核心 [1][8][11] - 1960 - 1963年，“过度城市化”出现，政策控制城市人口，全国城镇人口减少，城市化率回落 [9] - 1978年，城市建设转折，城镇化快速增长，城市化率、城镇人口规模和城市数量大幅提升 [10] - 2015年，城镇化进入质量变革阶段，确立新型城市治理框架，目标是建设现代化城市群 [11] - 2015 - 2024年，城镇化率持续提升但增速放缓，进入加速期后半程，人民对城市品质要求提高 [12] - 2025年中央城市工作会议提出城市工作总体要求和重点任务，强调践行人民城市理念 [14] 新型城镇化战略重心 - 国务院2024年7月印发计划，力争5年内将常住人口城镇化率提升至70%，提出4项重大行动及相关任务和政策措施 [2][28] - 农业转移人口市民化行动体现“以人为本”，包括深化户籍制度改革等任务和激励政策 [28][29][31] - 潜力地区城镇化水平提升行动和现代化都市圈培育行动体现“分类施策”，前者构建城镇格局，后者培育都市圈 [28][29][32] - 城市更新和安全韧性提升行动凸显城市更新战略地位，包括老旧小区改造等任务和政策支持 [28][29][34] 城市更新的新内涵 城市更新的概念 - 城市更新是从增量扩张到存量提升的有机再开发过程，西方历经四个阶段，我国城市更新是旧改与棚改的升级拓展 [35][39] - 旧改包括再开发、整治、保护；棚改改善居民住房条件；城市更新内涵多维重构，主要步骤包括申报立项等 [38][39] 城市更新政策演变 - 我国城市更新政策历经“棚改破局→旧城综合整治→国家战略多维拓展”，目标和驱动模式不断演变 [42] - 2013年，棚改破局，聚焦资源枯竭型城市及工矿棚户区更新 [42] - 2014 - 2019年，旧城改造内涵深化，推进居住环境与基础设施综合整治 [43] - 2020年至今，城市更新上升为国家战略，行动框架多维度拓展 [45] 城市更新重点任务 - 《关于持续推进城市更新行动的意见》明确重点任务，包括社区、城市和社会层面 [52] - 社区层面推进老旧小区更新，涉及房屋翻新重建、修缮和适老化改造 [54] - 城市层面加强基础设施建设，补短板、强弱项、增效能，如排查隐患、建设管网等 [55] - 社会层面强调保护传承历史文化遗产，推动数字化、绿色化、智能化 [56] 城市更新配套资金支持 - 十四五以来，中央安排补助资金支持城镇老旧小区、城中村改造和海绵城市建设等项目 [60] - 2025年4月，财政部通知探索建立保障机制，对入围城市定额补助，与2024年政策有异同 [61][65] - 中央补助资金有精准引导和杠杆放大效应，对地方有多重意义 [62] 城市更新投资图谱 - 我国城市发展进入存量提升阶段，城市更新是必然选择，建议关注室内设计等相关领域 [4][66] - 报告列出城市更新细分领域潜在标的公司 [67]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年6月70城新房销售价格环比降幅扩大、同比降幅缩小，二手房销售价格同比降幅收窄、环比降幅扩大，房地产市场整体朝着止跌回稳方向迈进，但房价可能小幅度震荡，期待政策推动市场进一步稳定，存量收储及城中村改造工作有望改善住房供求关系、加快止跌回稳进程 [8][29] 报告目录内容总结 新房价格同比降幅缩小，一线新房价格环比降幅扩大 - 6月新建商品住宅一、二、三线城市环比分别为 -0.3%、-0.2%、-0.3%，70城整体环比 -0.3%，降幅较5月扩大0.1pct；同比分别为 -1.4%、-3.0%、-4.6%，70城整体新房价格同比降幅缩小0.4pct至3.7% [5][14] - 6月70城新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、56、1个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、0、67个，价格环比上涨城市数量环比减少4城，同比上涨城市数量环比持平 [15] 二手房价同比降幅缩小，环比降幅扩大 - 6月70城二手房价格环比 -0.6%，降幅环比扩大0.1pct；同比 -6.1%，降幅缩小0.2pct。其中一、二、三线城市环比分别 -0.7%、-0.6%、-0.6%，同比分别 -3.0%、-5.8%、-6.7% [6][19] - 6月70城二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为1、0、69个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个，二手房价环比上涨城市减少2城，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [6][22] 新房上海同环比领涨，二手房价格35城同比均下降 - 6月35城新房价格同环比降多增少，同比上海、杭州、太原3城上涨，环比上海、长沙、宁波等9城上涨，上海以环比 +0.4%、同比 +6.0%领跑；一线城市仅上海新房价格同环比增长；新房1 - 6月整体同比上海、太原分别以 +5.8%、+1.1%领跑 [7][26] - 6月35城二手房环比仅西宁一城上涨，涨幅0.1%，同比均下降，呼和浩特、郑州同比下降9.1%、8.2%；1 - 6月上海以同比 -1.3%领跑，呼和浩特同比跌幅超10%，一线城市上海、北京、深圳、广州分别同比 -1.3%、-2.1%、-4.2%、-8.0% [26] 投资建议 - 推荐布局城市基本面好、把握改善型客户需求的强信用房企，如绿城中国、招商蛇口等；住宅与商业地产双轮驱动、受益于地产复苏和消费促进政策的企业，如华润置地、新城控股等；“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的，如华润万象生活、绿城服务等 [8][29]

低成交率以及价格下探趋势，让法拍房的捡漏机会大增。不过法律界人士提醒，法拍房虽具价格优 势，但"捡漏"需防暗礁，购房者要警惕产权纠纷、隐性债务等风险，建议谨慎评估后再入手。 2025.07. 15 本文字数：2112，阅读时长大约4分钟 作者 | 第一财经 马一凡 潜在不确定性因素的存在，使得多地法拍市场再现超低价房源。 近日，在广州珠江新城，一套法拍房二拍起拍价仅6.07万元/平方米，较同小区正常挂牌均价低了约 10万元/平方米；杭州京杭府两栋法拍住宅楼近期以5194元/平方米的单价成交，仅为市场评估价的 56%。 中指研究院数据显示，今年前5月，全国法拍房"量价下跌"，总成交金额同比下降20.3%，一线城市 清仓率不足五成，三四线城市的法拍房平均清仓率仅为22.5%。 法拍房里的"捡漏价" 在广州珠江新城最核心的板块，近期竟然出现了单价"6字头"的房源。 近日，一套建面约111.6平方米的法拍房被挂上了阿里资产处置平台，处置方为广州市天河区人民法 院，将于7月30日开拍。这套房位于广州市天河区海安路6号粤海丽江花园，该小区南向紧邻30万平 方米的珠江公园，距离地铁猎德站也仅有几百米，地理位置优越。 这套核 ...

万科表示，上半年公司保持生产经营稳定，按期保质完成了超4.5万套房的交付；实现销售金额 691.1亿元，回款率超过100%，多地项目开盘去化率超80%；实现大宗交易签约金额64.3亿元。 7月14日晚，万科发布2025年中期业绩预告称，预计上半年归属于上市公司股东的净利润亏损100 亿元-120亿元，上年同期亏损98.52亿元；扣除非经常性损益后的净利润为亏损95亿元-115亿元， 上年同期亏损76.13亿元；基本每股收益为亏损0.8433元/股-1.0120元/股，上年同期为亏损0.8309 元/股。 对于亏损原因，万科表示，一是房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位；二是结合行 业、市场和经营环境变化，考虑到业务风险敞口升高，新增计提了资产减值；三是部分大宗资产交 易和股权交易价格低于账面值。 "公司对业绩亏损深表歉意。"万科在公告中表示，接下来，将全力以赴推进经营改善，通过战略聚 焦、经营提振、管理提升、科技赋能、融合发展等措施，推动业务布局优化和结构调整，促进开发 业务回归良性循环，经营服务业务稳步增长，加快构建适应房地产新模式的核心能力，持续为客户 提供"好房子""好服务""好社区"，推动公 ...