报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 本周15城二手房成交环比由降转升但同比连降六周，38城新房成交环比继续下滑且同比也连降六周，一线城市二手房、新房周成交同比均连跌六周，7月7 - 13日北京、深圳二手房周挂牌价环比下滑而上海增长 [1][3][26] 各部分总结 二手房成交情况 - 本周15城二手房成交面积204万平，环比增幅2%，同比下滑3%，降幅收窄2个百分点；7月1 - 17日累计同比下滑5%，略大于6月降幅 [1] - 一线城市环比增长2%，同比下滑9%；二线环比增长11%，同比小幅增长2%；三线环比下滑17%，同比下滑4% [2] 新房成交情况 - 本周38城新房成交面积187万平，环比下滑6%，同比下滑14%，连降六周，降幅较上周收窄5个百分点；7月初至17日，同比累计 - 20% [3] - 一线城市环比下滑24%，同比下滑23%；二线环比下滑1%，同比下滑9%；三线环比增长14%，同比下滑10% [3][4] 重点城市观察 - 一线城市二手房周成交面积环比增长2%，同比下滑9%；新房环比下滑24%，同比下滑23% [26] - 杭州二手房增长2%、新房下滑44%；成都二手房增长5%、新房下滑11% [28] 房价观察 - 7月7 - 13日，上海、北京和深圳二手房周挂牌价环比分别增长0.46%、下滑0.29%、下滑0.77%，与去年“924”政策前一周相比均下滑 [55]

楼市整体表现 - 6月70城商品住宅销售价格环比普遍下跌，但同比降幅整体收窄，市场处于"探底"与"修复"的关键节点 [1] - 一线城市新房价格环比由升转降，仅上海微涨0.4%，北京、广州、深圳分别下跌0.3%、0.5%、0.6% [4] - 一线城市二手房整体环比下降0.7%，北京、上海、广州、深圳分别跌1.0%、0.7%、0.7%、0.5% [4] 深圳楼市特点 - 深圳新房价格环比下跌0.6%，为一线城市中跌幅最大，且已连续第三个月环比下跌 [4] - 深圳二手房价格同比下降2.8%，为一线城市中唯一跌幅未超3%的城市 [5] - 深圳新房价格同比下降2.5%，降幅小于其他一线城市（上海涨6.0%，北京、广州分别降4.1%、5.1%） [5] 深圳抗跌原因 - 新房市场结构性分化，"新规产品"凭借质价比优势对非新规老项目形成冲击，导致整体价格承压 [6] - 深圳人口持续流入、改善需求旺盛，核心区新规产品仍能维持一定价格韧性 [6] - 二手房市场业主心态务实，避免恐慌性抛售，使得价格波动更平缓 [6] 政策与市场预期 - 各地正加速储备新政，如公积金贷款额度提升、购房补贴等 [7] - 中央层面即将召开的"城市工作会议"或释放城市更新、房地产新模式等支持政策 [7] 购房建议 - 刚需群体可关注核心区次新房、配套成熟的"新规产品" [8] - 改善群体可关注外围区域"新规产品"的优惠机会 [8] - 投资群体需聚焦人口持续流入、产业支撑强的板块，避免盲目追高 [8]

房地产市场表现 - 6月70个大中城市各线城市商品住宅销售价格环比下降但同比降幅整体继续收窄 其中一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别比上月收窄0.3个、0.5个和0.3个百分点 [1] - 二、三线城市二手住宅销售价格同比降幅也实现收窄 比上月分别收窄0.3个和0.2个百分点 [1] - 上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5% 比去年同期收窄15.5个百分点 比去年全年收窄9.4个百分点 商品房销售金额下降5.5% 比去年同期收窄19.5个百分点 比去年全年收窄11.6个百分点 [2] 政策效果与市场趋势 - 因城施策推动房地产止跌回稳成效明显 上半年房地产总体上朝着止跌回稳方向迈进 但筑底和转型阶段相关指标仍会有起伏波动 [1] - 二手房交易量比去年同期增长 市场交易量有所改善 商品房销售降幅同比收窄 [2] - 新房销售面积和金额跌幅已到个位数 开始探底和触底 70城房价同比指数持续收窄 [2] 未来市场展望 - 下半年高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳 但居民收入、房价预期及优质供给偏弱 城市间和项目间分化将延续 "好城市+好房子"具有结构性机会 [2] - 预计下半年房地产支持政策会进一步加码 重点包括加大收购保障房力度、推进旧改和城中村改造、加快房地产"白名单"项目贷款发放 房贷利率也有望跟进政策利率下调 [3]

70个大中城市商品住宅销售价格变动情况 - 2025年6月各线城市商品住宅销售价格环比普遍下降，同比降幅整体继续收窄 [1] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅较上月扩大0.1个百分点，其中上海上涨0.4%，北京、广州和深圳分别下降0.3%、0.5%和0.6% [2] - 二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅与上月相同 [2] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅与上月相同，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.0%、0.7%、0.7%和0.5% [2] - 二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.6%，降幅均扩大0.1个百分点 [2] 各线城市商品住宅销售价格同比变化 - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.4%，降幅较上月收窄0.3个百分点，其中上海上涨6.0%，北京、广州和深圳分别下降4.1%、5.1%和2.5% [3] - 二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.0%和4.6%，降幅分别收窄0.5和0.3个百分点 [3] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降3.0%，降幅较上月扩大0.3个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.8%、1.3%、5.9%和2.8% [3] - 二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.8%和6.7%，降幅分别收窄0.3和0.2个百分点 [3] 重点城市新建商品住宅价格表现 - 北京新建商品住宅价格环比下降0.3%，同比下降4.1% [7] - 上海新建商品住宅价格环比上涨0.4%，同比上涨6.0% [7] - 广州新建商品住宅价格环比下降0.5%，同比下降5.1% [7] - 深圳新建商品住宅价格环比下降0.6%，同比下降2.5% [7] - 杭州新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比上涨2.1% [7] - 成都新建商品住宅价格环比下降0.3%，同比下降0.3% [7] 重点城市二手住宅价格表现 - 北京二手住宅价格环比下降1.0%，同比下降1.8% [9] - 上海二手住宅价格环比下降0.7%，同比下降1.3% [9] - 广州二手住宅价格环比下降0.7%，同比下降5.9% [9] - 深圳二手住宅价格环比下降0.5%，同比下降2.8% [9] - 杭州二手住宅价格环比下降0.8%，同比下降2.4% [9] - 成都二手住宅价格环比下降0.4%，同比下降0.5% [9] 不同面积段住宅价格表现 - 90平方米及以下新建商品住宅价格环比下降0.2%，同比下降3.5% [12] - 90-144平方米新建商品住宅价格环比下降0.3%，同比下降4.0% [12] - 144平方米以上新建商品住宅价格环比下降0.1%，同比下降3.0% [12] - 90平方米及以下二手住宅价格环比下降0.6%，同比下降5.2% [15] - 90-144平方米二手住宅价格环比下降0.7%，同比下降5.5% [15] - 144平方米以上二手住宅价格环比下降0.5%，同比下降4.8% [15]

香港楼市现状 - 香港楼市交投量在2025年3-4月份显著上升，房价指数也于4-5月份呈轻微上升趋势 [1] - 美联房价指数于3月触底126.3点后，于4月与5月轻微回升，截至上周报127.5点 [1] - 香港各大银行对房贷业务的态度转向积极 [1] 房价回升原因 - "超跌反弹"：过去几年香港房价下跌速度较快，较低价格吸引买家购买 [1] - 市场对经济基本面复苏的乐观预期使得买家购房意愿上升 [1] - 房贷利率下调促使买家决定趁机入市 [1] 市场成交结构 - 近期楼市成交以中小单位买家与刚需买家为主导 [2] - 较受欢迎的单位价格在600万至700万港元之间，超过1000万港元的单位流动性较差 [2] - 买家包括"新香港人"、置业超过10年的业主与刚入市的新业主 [2] 政策影响 - 印花税起征门槛由300万港元放宽至400万港元，起征门槛以下只需缴纳100港元 [2] - 4月300万至400万港元的二手住宅注册量超过1000宗，创2016年11月以来新高 [2] - 人才引进计划自2022年以来共收到45万宗申请，批准29万宗，19.6万人已到港 [2] 未来预测 - 预测2025年新增住宅房贷数量将达45000笔，结束连续三年下跌趋势 [3] - 现房房贷数量将达55500笔，较2024年上涨10% [3] - 期房房贷数量将达6500笔，较2024年上涨55%，挑战近五年新高 [3] 潜在挑战 - 地缘政治不确定性和全球贸易环境不稳定影响买家对未来收入稳定性的预期 [3] - 香港楼市供应量仍较高，今年将新落成约2.4万个单位，未来四年预计近10万个新房单位落成 [3] - 部分地产商已开始主动减慢开发速度以控制供应量 [3]

房地产市场呈现出新的特点。 近日，住建部在广东、浙江两省调研时表示，上半年全国新房和二手房交易总量同比增长，二手房交易占比逐步提高，多个省份二手房交易超过新房。 但进一步细分会发现一些微妙的变化，总价1000万元以上各价格段二手高端住宅成交增速基本呈现普涨态势，且140平米以上大面积段成交占比持增。 上半年重点城市有六成 二手房成交占比提升 今年上半年楼市正在向二手房市场倾斜。 从具体城市的角度来看，19个城市中有12个城市二手房成交占比较去年同期有所上涨，比例超过六成。西安、杭州和佛山二手房成交占比较去年均提升5 个百分点以上。 不过也有例外。武汉、广州、佛山、深圳、南宁和郑州这些城市二手房成交占比较去年同期均有所下降。新房市场正以较强的产品力抢占市场份额，以广 州为例，上半年二手房成交了5.6万套，新房成交了3.3万套，二手房市场份额较去年上半年减少0.52个百分点，这意味着选择新房的购房者比重在悄然上 涨。 上半年二手房成交占比最高的是上海，比重达到了82.33%，较去年同期上涨0.58个百分点。北京次之，二手房成交占比也达到了82.18%，与上海不同的 是，北京二手房成交占比较去年同期有所下降。 上海 ...

香港房地产市场回暖 - 沪指重返3500点之际，北上广深等热点城市房地产市场重现火爆，粤港澳大湾区中广深双城及香港上半年楼宇买卖登记达36848宗，创2022年以来3年半新高 [1] - 2025年上半年香港整体楼宇买卖登记36848宗，总值2770.31亿元，较2024年下半年分别上升12.0%及9.4%，宗数为2021年下半年后新高 [3] 香港6月楼宇交易数据 - 6月香港整体楼宇买卖合约登记7271宗，总值664.10亿元，较5月上升12.9%及33.2%，宗数创2024年11月后7个月高位，金额创2024年4月后14个月新高 [2] - 6月住宅买卖登记5955宗及610.61亿元，较5月上升16.7%及59.7%，其中一手私人住宅2140宗及349.7亿元，环比升28.5%及1.37倍，二手私人住宅3606宗及243.2亿元，环比升11.2%及2.5% [2] - 中原地产研究部指出，5月中美互降关税、拆息及H按息急降、新盘热卖及二手成交增多刺激交投创新高 [2] 豪宅市场表现分化 - 2025年上半年价值2000万元以上私人住宅录得1269宗，总值734.53亿元，环比上升3.9%及4.9%，其中二手宗数占比51%，打破一手主导局面 [4] - 价值2000万元以上二手私人住宅录得650宗及309.01亿元，环比上升19.0%及34.8%，宗数及金额创2023年上半年后两年高位，升幅高于整体二手市场10.2%的8.8个百分点 [4] - 价值5000万元以上二手豪宅录得135宗及156.88亿元，环比升32.4%及57.1%，扣除内部转让后环比升13.7%及43.7% [4] - 价值2000万元以上一手私人住宅买卖登记宗数环比下跌8.3%，扣除内部转让后大跌28.0%，创2023年下半年后1年半低位 [5] - 价值5000万元以上一手买卖录得292宗及322.54亿元，环比升20.2%及跌2.5%，扣除内部转让后环比跌34.6%及54.1% [5] 市场驱动因素与展望 - 拆息下调、股市造好、楼价从高位累跌近三成及政府优化投资移民计划吸引资金流向豪宅市场 [5] - 下半年楼市气氛改善，市场预期减息，投资者及用家趁低吸纳，预计整体豪宅交投有望回升 [5]

深圳楼市供需动态 - 全市有效二手房源突破7.5万套，两周内激增3000余套，龙岗、宝安、福田三区贡献超60%新增供应 [1] - 上半年深圳二手房成交量同比大增30.7%，推动更多业主入市套现 [1] 价格分化特征 - 71.8%监测片区均价仍在下跌，但下跌楼盘占比收窄至51.9%，上涨楼盘比例提升至36.2% [2] - 龙岗区7个楼盘跻身涨幅榜TOP20，宝安西乡双龙花园以19%涨幅领跑全市，均价4.8万元/㎡ [2][3] - 大鹏新区佳兆业假日广场以2.4万元/㎡底价实现10.6%涨幅，印证低价资产流动性优势 [2][3] 结构性市场机会 - 核心区资产韧性增强：南山区科技园片区5月曾创5.7%涨幅记录 [4] - 外围区域分化加剧：龙岗中心城与平湖部分楼盘逆势上涨超18%，同类区域不乏跌幅超6%案例 [4] - 改善需求释放：120㎡以上户型成交占比提升重塑部分片区价格体系 [4] 政策与资金影响 - 7月二手房参考价政策调整，但53.6%房源挂牌价仍低于参考价 [5] - 2025年1月深圳住户部门中长期贷款增加318亿元，同比多增79亿 [5] - 法拍市场警示信号：5000万级以上豪宅流拍率达63%，60.7%二手房成交总价低于500万元 [5] 长期基本面支撑 - 土地资源稀缺：2023年住宅用地仅供应330公顷 [5] - 人口持续流入：年净增20-30万 [5]

楼市指数表现 - 中原城市领先指数CCL最新报136.68点，按周微升0.09%，连升4周共0.82%，但升幅显著收窄，上周升0.32%，前周升0.39% [1] - CCL仍处于逾8年半低位，在2016年9月中水平徘徊，2025年楼价暂时累跌0.70% [1] - CCL较2025年3月财案前134.89点低位升1.33%，较2024年9月首次减息前135.86点低位升0.60%，较2021年8月191.34点历史高位跌28.57%，较2024年3月撤辣前的低位143.02点跌4.43% [1] 细分指数表现 - 中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报137.74点，按周跌0.11%，CCL(中小型单位)报136.49点，按周跌0.02%，两者连升5周后齐轻微回软 [2] - CCL(大型单位)报137.61点，按周升0.60%，连升3周共1.78%，指数仍处于2016年8月底水平 [2] 区域楼价表现 - 四区楼价一升三跌，港岛CCL_Mass报136.90点，按周升2.22%，升幅14周以来最大 [2] - 新界东CCL_Mass报150.87点，按周跌0.16%，连跌3周共1.62%，新界西CCL_Mass报125.87点，按周跌0.76%，结束2周连升，九龙CCL_Mass报134.46点，按周跌1.24% [2] - 港岛、九龙、新界西及新界东指数分别处于2016年6月中、9月中、10月中及12月中水平 [2] 2025年楼价指数累计表现 - CCL累跌0.70%，CCL Mass跌0.28%，CCL(中小型单位)跌0.37%，CCL(大型单位)跌2.30% [2] - 港岛跌1.21%，九龙升0.49%，新界东升1.68%，新界西跌1.94% [2] 市场动态 - 楼市气氛好转，但新盘及货尾继续以低价促销策略抢客，市场观望中美贸易协议进展及预计美国9月才会重启减息 [1] - 二手持续拉锯，料短期香港楼价处于反覆上落阶段，估计CCL将在135点到137点窄幅争持 [1]

深圳二手房市场动态 - 截至7月7日深圳共有75169套有效二手房源在售 较上周增加1311套 在售量创新高 [1] - 上周深圳全市二手房（含自助）录得1436套 环比增长4.2% 录得量两连涨 [1] - 上半年深圳共售出超5.1万套住宅 同比上涨39% 其中二手房网签29231套 同比上涨37% [1] - 二手房成交均价下滑至每平方米5.46万元 市场延续"以价换量"现象 [1] - 深圳6月新二手房成交周期为244天 环比减少13天 但同比仍处较高水平 [1] 二手房与新房市场关系 - 二手房在售房源增加为刚需群体提供更多选择 可能带动新房市场销售改善 [1] - 新房市场政策调整、开发商让利及"高得房率"新房出现 导致购房者转向新房市场 [1] - 二手房在售量持续增加可能倒逼价格继续回落 [1] 深圳楼市政策与需求变化 - 上半年政策集中在金融方面 表现为房贷"两降一升"：公积金利率及商业房贷利率下调 公积金贷款额度提升 [2] - 上半年深圳购房者对改善房源需求扩大 90平方米以上成交占比42.6% 较去年同期增长5.6% [2] - 三孩政策放开及生育观念转变推动家庭对大户型需求增长 [2] 下半年市场展望 - 政策保持宽松叠加"金九银十"传统旺季及年底冲刺节点 市场成交活跃度有望提升 [2] - 下半年深圳楼市预计保持同比稳定态势 一手房由高性价比好房子带动 二手房由庞大刚需带动 [2]