财务数据和关键指标变化 - 上半年同店NOI增长约6%，NAREIT FFO每股增长近5% [4] - 第二季度同店NOI为4260万美元，同比增长4.8%，主要由租金自动增长(150bps)、出租率提升(110bps)和租金差价(80bps)驱动 [9] - 上半年同店NOI总计8510万美元，同比增长5.6% [10] - 第二季度NAREIT FFO为3550万美元(每股0.45美元)，同比增长2.3%；核心FFO每股0.44美元，同样增长2.3% [10] - 上半年NAREIT FFO为7260万美元(每股0.93美元)，同比增长4.5%；核心FFO每股0.90美元，增长3.4% [10] - 季度末总流动性达7.87亿美元，包括5亿美元循环信贷额度，净杠杆率17%，净债务/调整后EBITDA为2.8倍 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 整体出租率达97.3%，小商铺出租率创新高达93.8%，主力店出租率99.5% [4][15] - 第二季度签署73份租约共30.4万平方英尺，新租租金差价44.1%，续租差价9.2%，综合差价16.4% [15] - 续租保留率91%，90%以上续租合约包含3%或更高的年租金自动增长条款 [15] - 2025年租约已100%完成，2026年租约已锁定约85% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 完成加州5处物业组合出售，总价3.06亿美元，标志着公司将完全退出加州市场 [5] - 已成功收购6处物业总价约2.3亿美元，另有2处物业总价1.26亿美元已签约或意向 [6] - 重点投资市场包括Asheville、Charleston、Charlotte、Nashville、Phoenix和Savannah等阳光地带城市 [6][7] - 近期收购包括Charleston的West Ashley Station(Whole Foods主力)、Savannah的Twelve Oaks Shopping Center(Publix主力)、San Antonio的Marketplace at Encino Park(Sprouts主力)和Richmond的West Broad Marketplace(Wegmans和Cabela's主力) [18][19][20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重心转向高增长的阳光地带市场，这些市场具有人口增长、商业友好环境和较高生活质量等共同特点 [7] - 行业竞争加剧，特别是核心杂货店主力购物中心领域，但公司通过加州资产出售获得的资金成本优势保持竞争力 [31][33] - 零售业趋势显示租户更看重能带来全天候客流的位置，如餐厅、健康服务、健身和基本服务等业态 [14] - 健康与健康类别持续增长，本季度与Crunch Fitness签署重要租约，租金差价超过90% [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管消费者信心不足和通胀压力持续，但零售租户表现坚韧 [4] - 将全年同店NOI增长预期上调至4%-5% [5] - 坏账准备金调整为总收入的65-85个基点，反映近期租户破产和潜在风险 [12] - 维持NAREIT和核心FFO指引不变，净投资指引仍为1亿美元 [12] - 预计下半年交易活动将加速，对完成全年收购目标充满信心 [39] 其他重要信息 - 宣布在Austin的The Shops at Galleria引入Trader Joe's，将提升该中心档次和客流 [16] - 加权平均利率为4%，加权平均期限2.9年，正就2026-2027年到期的4亿美元定期贷款进行谈判 [11] - 宣布每股0.95美元的年度股息，较上年增长5% [12] 问答环节所有的提问和回答 关于收购时间表对指引的影响 - 收购活动比预期更集中于下半年，但预计对内部运营预期影响相似 [22][23] - 加州资产约占NOI的10%，在一年内完成资金匹配具有挑战性 [23] 关于出售的加州资产增长情况 - 加州资产的预期增长不如东南部市场，主要因人口迁移和商业环境差异 [26] 关于4-5%同店增长可持续性 - 过去几年4%的增长似乎可持续，得益于更高租金增长条款和接近历史高位的出租率 [28][29] 关于核心杂货主力购物中心竞争 - 行业竞争激烈，但通过加州资产出售获得的资金成本优势使公司保持竞争力 [31][33] 关于小商铺出租率上限 - 基于当前情况，还有约100个基点的提升空间，但可能被租户流失抵消 [34][35] 关于收购管道和指引信心 - 收购管道通常保持约10亿美元机会，对完成1亿美元净收购目标充满信心 [39] - 如果交易活动停滞可能触及指引下限，更多交易可能推动达到上限 [40][41]

项目概况 - 永旺梦乐城湘江新区店预计2025年年底开业 为永旺在湖南开设的第二家店[1] - 项目位于雷锋大道与金圆路交会处 2024年5月动工 12月封顶 2025年5月主体工程竣工[1] - 总建筑面积约23万平方米 包含4层购物中心及6层停车楼[1] 商业配置 - 规划近260家品牌入驻 涵盖电影院/潮流服饰/大型餐饮/家居杂货/特色休闲娱乐等多元业态[1] - 配备总计约3300个停车位 含地下停车场/平面停车场/立体停车场[1] 主力店铺 - 已引入永旺超市/河西首家CINITY LED中影影院/湖南首家配备高抛滑梯的城市英雄超级旗舰门店[1] - 同步入驻奥茵体育/星聚会X PARTY店等特色商业体[1]

城市人气榜单，一定程度上能反映城市中的消费热力值。在赢商股份新出炉的《深圳2025年6月人气购物中心排行榜TOP30》中，购物中心上榜名单又发 生了新的变化——老牌人气场地位稳固，而新秀mall综合表现也不遑多让。 城市商业体量区间段来看，整体上榜项目相较5月份变化不大，但个别项目名次发生重要变化： ■ ≥15万㎡区间的超大型mall：TOP3是稳居榜单的龙华壹方天地、前海壹方城、万象天地，而万丰海岸城时隔数月再次登榜。 ■ 10万-15万m²区间中大型MALL：位于福田的KKONE首次夺得榜首位置，而坐拥宝安滨海公园的前海欢乐港湾项目则退居第二名,罗湖区新增一个购物 中心入榜，为今年新开的罗湖益田假日广场； ■ ＜10万㎡区间的中型MALL：星河WORLD·COCOPark挤进前五（上升2个名次），来福士广场退居第八（后退了3个名次），西乡天虹购物中心和新开 的iN城市广场首次挤进榜单。 城区商业人气聚集性比拼 01. 万象商业普遍表现出色 连锁商管竞争力强 从项目所属企业来看，连锁型企业占据绝对主导。其中华润万象生活上榜项目数量最多，有4个，分别是万象天地、万象食家、布吉万象汇和PA mall；其 次为鸿 ...

2025年7月18日，南京金陵天地率先打响"头炮"——华润万象生活携手阿里巴巴，以全国首个"总部产业集群+商办创新+城市在地"新模式，展开一场关于 城市未来的全新探索。南京金陵天地不仅在首日实现出租率与收缴率双100%，也以超280家品牌入驻、超五成首店进驻，为南京下半年商业市场拉开了高 质量序章。 图源：项目官方 据赢商大数据不完全统计，2025年下半年，南京预计将迎来11个新mall陆续亮相，新增商业体量达62.7万㎡。这其中，包括由香港置地与招商蛇口联袂打 造的南京首个光环项目——光环花园城、宝龙商业在南京主城区首个倾力打造的重资产项目——江宁宝龙广场、华东首家沉浸式大明文化空间——金陵长 乐坊、新玄武板块即将崛起的年轻力潮流新地标——红山Sparkle耀市等。 | | | 13 | | | --- | --- | --- | --- | | | 南京金陵天地 | | 7月18日已开业 | | | 南京曼度·乐福里 | 2.1 | 预计8月 | | 3 | 南京紫金融里面业街(东区) | 2.2 | 预计第四季度 | | র্ম | 南京光环花园城 | 10 | 预计今年底 | | 5 | 南京金陵长乐 ...

项目概况 - 北京远洋乐堤港综合体总体量37万平方米 含10万平方米购物中心和两座LEED与WELL双金认证写字楼 预计2022年10月开业[3] - 项目3公里范围内覆盖人口76.62万人 其中常住人口61.3万人 周边小区200余个[3] - 招商进度已完成50% 已签约品牌包括7fresh 首都电影院 一兆韦德健身 嘻哈包袱铺 星际传奇 华为旗舰店等[2] 业态规划 - 零售 餐饮 主力店和配套商业四大板块占比分别为37.6% 31% 27%和4.4%[2] - 覆盖美食 潮流服饰 儿童娱乐 运动等七大业态[2] - 规划包含贰肆坊夜经济街区 创客集市与儿童专区三大主题化街区[2] 首店经济战略 - 品牌组合中30%为首进品牌 20%为区域旗舰品牌 预计引入260多个品牌[1][4] - 首都电影院 甲丁坊等品牌为首度进入城市副中心商圈的商户[4] - 竞品北投爱琴海购物公园近半数品牌为首店 包含盒马鲜生 红星电影世界等200家品牌[4] - 环球度假区配套商业引入24家店铺 包含Kakao Friends北京首家旗舰店 IMAX中国首家度假景点影院等[4] 政府政策支持 - 通州区设立专项资金鼓励大型商业载体发展首店经济 对开设首店 旗舰店的企业给予支持[5] - 政策支持培育展示推介载体 鼓励电商平台引导国际品牌在区内开设首店[5] 运营创新 - 打造副中心商圈首个双首层结构商业建筑 设计3000平方米城市展厅及网红打卡区[2] - 通过超大共享空间 休闲阅读功能区和现象级打卡地提升休闲娱乐氛围[2] - 专家强调需注重沉浸式体验 艺术化环境氛围及数字化技术运用[7][8] - 需保持品牌新鲜感 通过店铺组合 业态组合和IP营销实现差异化运营[6][7][8]

项目概况 - 永旺梦乐城（湘江新区店）预计2025年年底开业，目前内部装修工程正在进行中 [1] - 项目位于雷锋大道与金圆路交会处，2024年5月动工，2024年12月封顶，2025年5月主体工程竣工 [3] - 建筑面积约23万平方米，包括1栋4层购物中心和1栋6层停车楼，配备约3300个停车位 [3] 业态规划 - 规划引入近260家品牌，涵盖电影院、潮流服饰、大型餐饮、家居杂货、特色休闲娱乐等多种业态 [3] - 已确认入驻品牌包括永旺超市、河西首家CINITY LED中影影院、湖南首家高抛滑梯城市英雄超级旗舰门店、奥茵体育、星聚会X PARTY店等 [3] - 定位为家庭消费与潮流娱乐的核心引力点 [3] 设计理念 - 建筑理念为"与自然融合"，融合生态、阳光和城市文化元素，打造与自然共生的特色空间 [5] - 设计包含女性友好、家庭友好、宠物友好三大主题空间及屋顶公园，满足新家庭客群与年轻群体的社交需求 [5] - 通过现代技术重塑自然场景，诠释可持续发展的购物场景，目标成为与地区共成长的城市地标 [5] 战略意义 - 该项目是永旺梦乐城在湖南开设的第二家店，强化了公司在华中地区的商业布局 [5] - 通过多元化环境设计实现人与自然、城市与未来的融合，提升区域商业活力 [5]

商业综合体发展 - 永旺梦乐城湖南首店开业不到一年，全国首个"会展+奥莱"商业体长沙杉杉奥特莱斯将于9月开业，引入230余家国际名品，其中超三分之一为首店或旗舰店 [1] - 天虹旗下高端商业品牌君尚年底首进湖南，与地铁3号线松雅湖南站无缝接驳，定位高品质社交生活体验中心 [1] - 星沙已聚集7家大型商业综合体、12家大型超市、3家百货商场，包括卜蜂莲花、华润万象汇、吾悦广场、百联奥莱等知名品牌 [4][5] 首店经济与消费升级 - 2024年星沙新增近40家湖南首店，部分为华中首店，主城区星沙街道汇聚124家各类品牌首店 [4][9] - 永旺梦乐城星沙店开业首日客流量超12.8万人次，销售额超510万元 [9] - 本土品牌如串小白烧烤、Kiglomo金粒门、绝味PLUS等在星沙开设升级首店，形成从本土新锐到传统焕新的品牌矩阵 [9] 区域经济与商业布局 - 长沙县GDP超2200亿元，综合实力连续十余年稳居中西部百强县首位，2024年县域经济和社会综合发展排名第4 [8] - 开元路沿线聚集通程商业广场、卜蜂莲花等老牌商场及万象汇、天虹、永旺梦乐城等新兴综合体，形成"黄金中轴线" [4][5] - 松雅湖商圈与五一、东塘、洋湖等齐名，2021年至今升级为辐射范围更广的湖湘商业新极 [12] 政策支持与营商环境 - 星沙出台《提振消费十大行动方案》等政策，推动县域消费扩容提质 [9] - 县区成立32个工作组、186名专业干部助企专班，2个月内完成永旺购物免费接驳车审批 [11] - 长沙杉杉奥莱项目从拿地到封顶仅7个月，总投资超20亿元，以"天"为单位冲刺开业 [11] 交通与区位优势 - 星沙拥有航空、高铁、高速、地铁、水运、磁浮"六元一体"交通网络，叠加自贸区、临空区等"五区"优势 [7] - 百联奥莱为全国首家3.0版全开放式奥莱，距离机场最近 [7] - 君尚商业体依托地铁发展TOD形态，形成错位共生的商业格局 [10]

慢闪街区趋势分析 - 慢闪街区通过反效率的体验设计满足消费者对真质感与强共鸣的需求，成为快节奏商业环境中的差异化亮点 [2][3] - 2024年1-7月全国至少有16个购物中心推出慢闪街区/公园，持续时间从1个月至4个月不等，主题涵盖新中式、南法风情、自然庭院等多元方向 [4] - 华润万象生活是慢闪街区主要推动者，旗下10个项目打造了如大连华南万象汇「云阙游园」、长春万象城「庭院季」等主题化场景 [10][11][12] 空间运营创新 - 苏州山塘街嵣坊市集通过改造2000㎡闲置空间，引入30+年轻化品牌，采用"轻介入、微更新"模式实现低成本活化 [5] - 深圳来福士广场「腊肠街区」、厦门大悦城「厦日松松季」等案例显示，主题化场景能精准触达宠物主、文创爱好者等细分客群 [7][8] - 购物中心通过固定慢闪空间（如麓湖CPI规划9个点位）与品牌联合测试市场反应，形成灵活招商机制 [22] 品牌营销策略 - 2024年1-7月出现9个以慢闪形式落地的首店品牌，如GOODBAI北京首店、Ronron Archive中国首店，集中在文创、香氛等新兴品类 [16][17] - 石家庄万象城运动主题慢闪街区引入7个品牌，其中6家为河北首店，强化区域稀缺性 [19] - 兴业太古汇「路易号」慢闪活动日均吸引8-10万人次，峰值达17万，验证大型创意慢闪的客流拉动效应 [21] 行业形态演变 - 商业空间从封闭盒子向街区、公园等开放场景延伸，利用自然环境作为慢闪活动背景板（如上海西岸梦中心） [22] - 慢闪业态组合趋向复合化，典型案例融合展览、零售、餐饮（如「路易号」三层空间） [21] - 行业将慢闪定位为生活方式补充载体，通过场景化内容提升空间社交与打卡属性 [23]

城市发展与商业格局重塑 - 杭州通过G20峰会和亚运会累计吸引全球媒体曝光超百亿次，推动城市国际知名度跃升[1] - 2015-2024年杭州GDP从1万亿元增长至21860亿元，十年增长117.4%[2] - 地铁运营里程从80多公里增至500多公里，形成多中心商圈格局[2] - 后亚运时代场馆转型为"赛演经济+城市生活"综合体，未来科技城建设高铁新城[1] 商业地产规模扩张 - 购物中心存量从2015年338.18万方增至2024年1345.15万方，增长近3倍[2] - 购物中心数量从36家扩张至149家[2] - 2017年商业地产新增供应达173.59万平方米峰值，同比激增44%[4] - 2024年人均购物中心面积1.08㎡/人，全国排名第5[4] 本土商业巨头表现 - 杭州大厦2021年销售破百亿，成为浙江首家百亿级商场[7] - in银泰商业全国在管项目32个，年客流超3亿人次，销售额350亿元[8] - 杭州湖滨银泰in77 2023年客流8500万人次，销售额破百亿[10] - 银泰百货数字化转型升级，首创"INTIME365会员"和喵街APP[12] 外来商业势力布局 - 龙湖在杭州已布局14个天街项目，另有5座在筹备[19][20] - 华润万象生活形成完整产品矩阵，杭州万象城2024年销售额破百亿[21] - 印力西溪印象城入选首批公募REITs，2024年销售额37.59亿元[23] - 港资企业恒隆、新鸿基、新世界等豪掷数百亿布局高端商业[28][30][31] 特色商业与创新模式 - 非标商业如杭州天目里、玉鸟集成网红打卡地[32] - 2023年杭州数字经济核心产业营收18737亿元，全国第一[32] - 银泰百货通过直播吸引90%新客，遥望科技打造遥望X27主题公园[32][33] - 商业与直播经济深度融合，探索"线上直播+线下商场"新模式[33]

首店经济规模与增长 - 2025年上半年南京引入各类首店226家，较去年同期翻倍增长创历史新高 [1] - 首店层级分布：城市首店128家（占比56.6%），江苏首店71家，区域首店8家，全国首店19家 [1] - 二季度新增首店达181家，4月与6月单月首店数量均突破60家 [4] 业态结构与品牌特征 - 餐饮首店占比50%，零售首店占比41%，构成"双轮驱动"格局 [5] - 饮品和烘焙甜品为餐饮主力赛道，分别有23家和15家新品牌入驻 [8] - 零售业态中服装类占51%，女装23家、服饰集合店12家、运动装7家 [9] - 非标首店加速涌现，上半年新开35家主题店/概念店/旗舰店 [24] 标杆项目表现 - JLC金陵中環/德基广场/玄武招商花园城三大项目合计新开首店114家，占全市总量50%以上 [14] - 德基广场录得42家首店品牌，含9家全国首店和4家区域首店 [19] - JLC金陵中環超40%为江苏或南京首度亮相的标杆品牌 [16] - 玄武花园城引入240家品牌，包括GUCCI区域首店等城市级重磅首店 [22] 品牌来源与创新趋势 - 本土品牌首店186家占比83%，国际品牌40家来自韩国/日本/法国/意大利等国 [24] - 非标首店成为新引擎，如MINISO SPACE全球首店、Olé Food Hall南京首店等 [25] - 品牌策略从"流量首发"转向"经营首发"，注重场景表达与运营服务 [12] 政策与市场环境 - 南京市政府出台《关于促进首发经济发展的若干措施》，已兑现支持资金超千万元 [3] - 成熟存量商业项目吸引147家首店入驻，占比65% [12] - 首店经济推动南京商业生态升级，形成差异化与国际化的消费体验 [3][25]