这种"常态"在过去还能被行情掩盖。如今，房地产市场的增量时代正在远去。国家统计局数据显示，2024年全国住宅开发投资下降10.5%，新建商品房销售 额下降了17.1%。 数据在下降，但交易不会消失，只是进入了慢周期。每个参与者都变得更加谨慎，这样一来，平台的价值开始凸显。如何解决买卖双方的痛点，如何让第三 方中介"说实话"？一家叫窝窝找房的公司正在利用AI技术解决这些问题。 用过找房软件的人都能懂这个体验：你很难说清自己到底是在找房，还是在被房源"找"。 首页永远不缺看上去"合适"的房子。但联系后，等待你的很可能是：要么房子刚卖掉，顺势给你推三套更贵的；要么照片拍得像样板间，现场却是另一种光 线与气味；要么跑断腿找到梦中情房，一问竟是二房东。 更尴尬的是，买方知道自己很谨慎，却不知道怎样才算谨慎到位。卖/租方知道自己愿意让价，却不知道价格到底该让到哪里才不会吃亏。 1.0拼房源，2.0拼流量，3.0开始拼什么？ 2.0时代拼流量。房源上网后，稀缺的不是信息，而是注意力。线索变成成本项，门店为了获客要付出平台服务费和流量采购费，利润空间被挤压。行情好 的时候，大家愿意用成交去摊薄成本。一旦市场变慢，成本还在，成 ...

核心观点 - 北京市通过政企合作，在房产中介签约服务中心设立便利金融服务点并投放不动产查询打证一体机，旨在打造交易、登记、金融一体化服务场景，是构建“15分钟不动产登记圈”和推进“全市通办”改革的重要实践 [1] 合作方与实施举措 - 合作方为中国工商银行北京市分行广安门支行与北京链家，在西城区北京链家天宁寺签约服务中心附近设立便利金融服务点 [1] - 投放了不动产查询打证一体机，构建了“身份核验-信息查询-证书打印”全流程自助服务闭环 [3] - 该设备支持工作日与周末营业时间开放服务，方便办事群体灵活安排时间 [5] 服务功能与覆盖范围 - 居民可办理不动产信息查询与房产证打印业务，实现“即查即打、立等可取” [1][3] - 服务可出具本人名下不动产登记信息证明，全面覆盖房产交易、抵押贷款等高频使用场景 [3] - 目前服务已覆盖西城区和朝阳区，在北京链家天宁寺签约服务中心、望京签约服务中心实现了从签约到领证的一站式服务 [7] 行业影响与未来规划 - 此举让二手房交易实现了从签约到过户、领证的全流程一站式办结，提升了交易便利度 [7] - 公司希望其签约服务中心不仅是交易场所，更能配合相关部门落实便民服务举措 [7] - 公司未来将不断探索不动产便民服务新模式，丰富服务场景、提升服务质效，以助力织密首都不动产登记便民服务网络 [7]

香港超级豪宅市场表现 - 2026年1月前20日，香港逾亿港元超级豪宅一手成交量录得15宗，较去年1月全月的3宗同比飙升4倍，并超越2019年同期高位的13宗 [1] - 同期，逾亿港元一手豪宅成交总值录得约35.6亿港元，较去年同期约4.7亿港元大幅急升约6.57倍，并较2024年同期高位约24.7亿港元高出约44% [1] 市场驱动因素与前景 - 2026年香港楼市气氛持续炽热，楼价延续升势，住宅交投畅旺 [1] - 香港IPO市场有望持续活跃及港股走势造好，配合美国有望进一步减息，资金流入豪宅市场的步伐料将加快 [1] - 预期2026年逾亿港元超级豪宅一手成交量将创2013年一手销售条例后的新高 [1]

深圳二手房市场交易结构变化 - 2021至2025年，深圳二手房成交主力楼龄段从16-20年切换至21-30年，成交占比从2021年的20.8%急速上涨至2025年的33.6% [1] - 同期，16-20年楼龄段的成交占比从2021年的30%急速下降至19.5% [1] - 近五年，楼龄在16-30年阶段的二手房成交占比合计超过50%，是市场交易最活跃的部分 [1] 区域楼龄成交结构分化 - 福田、南山、罗湖等核心区域成交以16-30年的老房子为主，占比均超过60%，其中福田区21-30年楼龄成交占比高达58.1% [5][7][8] - 光明、坪山等外围区域成交主力为10年以下的房子，其中光明区10年以内房龄成交占比超过80% [5][6][7] 二手房议价空间变化 - 2025年深圳二手房议价空间从1月的8.2%上涨至12月的11.2%，为全年最高 [12] - 2025年12月的住宅议价空间比2024年12月更大，表明价格松动明显，买方市场确立 [15][17] 购房群体画像与偏好 - 2025年深圳二手住宅成交占比达到60%，新房现售网签套数从2023年的5500套飙涨至2025年的13330套，实现翻倍 [17] - 超过50%的购房群体选择总价500万以下或面积90平以下的房子，显示刚需是市场主力 [20] - 购房主力军年龄集中在31-40岁，占比超过50%，但1985-1995年出生群体的购房占比在2022-2025年间逐年下滑 [23][25] - 各年龄段购房者中，选择90平以下房子的比例均超过半数，其中21-30岁年龄段占比最高，达60.8% [28] 购房逻辑转向务实与成熟配套 - 超过半数的年轻刚需选择了楼龄15年以上的老房子，这些房子多位于成熟区域，配套齐全 [30][31] - 购房需求从追逐“未来规划蓝图”转向更关注当下即得的成熟生活配套和居住舒适度 [31] - 同时，90后群体正成为豪宅市场接棒者，在总价千万以上成交中占比达31.1% [33]

房票政策与市场概述 - 房票是拆迁户的安置补偿款的一种形式，并非直接发放现金，而是一张指定用途的票据，只能在规定时间和区域内购买商品房 [4] - 政策初衷是保障拆迁户权益并帮助楼市去库存，但中介钻空子将其变为牟利工具，形成了灰色链条 [6] 广州房票市场运作模式 - 广州黄埔区是2025年房票发放的集中区域，当地拆迁明确取消了直接发钱的选项，拆迁户可选择原地重建安置或拿房票，选择房票还能获得一笔额外奖励 [6][8] - 部分拆迁户因想购买二手房、或更偏好现金，产生了转让房票以快速套现的需求 [8] - 中介批量从拆迁户手中收购房票，收购折扣为8.2折，转卖给购房者的价格为8.3折，明面上赚取差价 [9] - 中介的隐藏收益在于，若引导购房者通过其购买新房，还能从开发商处获得佣金，这笔佣金通常不会返还给客户 [9][11] - 以一张200万元面值的房票为例，中介收购价为164万元（200万 * 0.82），出售给购房者为166万元（200万 * 0.83），明面利润为2万元，加上开发商佣金，总利润可达2万至6万元 [11] - 对购房者而言，以8.3折购入200万元房票仅需支付166万元，可节省34万元，且部分楼盘对持房票客户还提供额外9折到9.3折的优惠 [11] - 广州将所有在售新房纳入房源超市，房票几乎可在全市90%以上的新盘使用 [13] - 从2024年4月至2025年12月21日，黄埔区房票认购量超过6000套，其中2025年12月交易尤为火爆，形成了由中介主导的规模化地下市场 [15] - 广州市场已形成相对固定的潜规则，折扣稳定在8.2折至8.3折，交易流程受政策约束，每张房票仅能实名转让一次，并由官方专门机构办理手续，一定程度上抑制了过度投机 [16][18] 苏州房票市场混乱局面 - 苏州高新区随着城中村改造推进，尤其是枫津新村小区启动拆迁，大量房票涌入市场，该小区有923户居民 [20][21] - 苏州拆迁补偿标准不低，每平方米能拿到2.6万至2.8万元，但补偿方式主要是房票 [21] - 苏州房票使用范围更灵活，既可购买新房也可购买二手房，且用票买房能额外获得10%的奖励，相当于房票面值变相增加一成 [21] - 灵活政策导致市场混乱，转让价格五花八门，有人喊出6.6折超低价，有人按原价105%溢价出售，主流价格约在9折左右，优质房票一挂出即被秒抢 [23] - 看似诱人的低价多为中介套路，用于吸引拆迁户联系并趁机压价收购，大部分拆迁户拿到的房票仅一百多万元，自身购房都不够用，愿意出让的较少 [23][24] - 这种混乱的喊价模式源于信息不对称，中介利用拆迁户对市场不了解进行压价，再利用购房者捡漏心理抬价，实现两头通吃 [25] - 截至2025年底，苏州市启动了35个城中村改造项目，涉及2.2万多户居民，总投资近2000亿元，随着更多房票流入市场，若缺乏有效监管，混乱局面可能加剧 [27] 房票交易风险与监管 - 低于市场价的房票背后可能藏有深坑，广州有中介指出，低于8折的房票基本不能碰，可能是虚假票据或一票多卖，存在钱票两空的风险 [28][30] - 官方已注意到乱象，广州黄埔区负责发放房票的机构接连发布公告，提醒警惕低价陷阱并辟谣房票转让被叫停的消息 [30] - 多地明确规定禁止利用房票套现，例如苏州要求开发商不得配合房票持有人套现，违规者需承担法律责任，拆迁户若拿了购房奖励又提前退房，奖励需全部退回 [32] - 房票为实名登记，只能转让一次，且必须通过官方机构办理手续，全程无需手续费，但许多中介为赚差价引导双方进行私下交易，避开官方核验，为虚假交易留下空间 [33] - 对拆迁户而言，规避风险的方式是不要轻信中介的低价收购，尽量直接对接合规购房者，并通过官方机构办理转让手续 [35] - 对购房者而言，在交易前必须向官方机构核验房票真伪，并确认没有一票多卖的情况 [37] - 房票本质是安置和置业的保障工具，不应成为中介牟利的工具或购房者投机的筹码 [38] - 随着城中村改造推进，房票市场可能更活跃，但监管预计将同步收紧，灰色操作的生存空间将变小 [39]

文章核心观点 - 广州、苏州等城市在城中村改造中推行房票安置政策，催生了一个活跃但隐秘的房票转让二级市场，中介通过低买高卖赚取差价，购房者通过折价购买房票获得购房成本节省，但市场存在价格混乱和违规套现等风险 [1][3][10] 房票二级市场概况与运作模式 - 房票是房屋安置补偿权益货币量化后，用于在特定范围购置商品房的凭证，允许实名转让一次 [4] - 广州黄埔区是房票发放“大户”，从2024年4月至2025年12月21日，该区房票认购量已超6000套 [7] - 大量面值上百万元的房票转让信息出现在闲鱼、小红书等社交媒体平台，形成隐秘的二级市场 [1][4] - 中介从村民手中批量收购房票，再转售给购房者，赚取差价作为“跑腿费” [4] - 中介收购房票的折扣约为票面价值的8折至8.2折，出售给购房者的折扣约为8.3折 [4][6] - 中介每成交一张房票，可获取1至3个点的抽成，例如一张200万元面值的房票，中介可获利2万元至6万元 [6] - 若中介带房票客户购买新房，还可获得楼盘佣金，部分佣金可返点给客户 [6] 房票转让的驱动因素 - 村民折价出让房票的主要原因包括：改变主意想套现购买二手房、手头房子已够用、以及套现需求 [5] - 广州部分区域旧改补偿方案限制或取消了货币补偿选项，并给予房票安置额外奖励，促使村民优先选择房票，再通过转让套现 [5] - 购房者通过折价购买房票可获得直接成本节省，例如以8.3折购买200万元房票，实际支付166万元，节省34万元 [5] - 部分新房楼盘为持房票客户设置专属折扣，例如科学城集团科城新世代项目提供9折至9.3折优惠 [5] - 苏州高新区枫津新村的房票除可转让一次外，还能购买区内新房或二手房，并享受房票使用金额上浮10%的奖励，增强了其吸引力 [9] 主要城市市场表现与政策 - **广州市场**：房票转让市场已形成较为统一的折扣（约8.3折），全市超过90%的新盘均可使用房票购买 [6] - 广州市已将全市所有已取得预售许可证未网签的商品房纳入“房源超市”，支持房票全市通用 [6] - 截至2025年12月，广州11区均已印发房票实施细则 [7] - **苏州市场**：房票转让市场折扣混乱，叫价从6.6折到9折不等，甚至出现105%的溢价出售情况 [8][9] - 苏州高新区枫津新村拆迁以房票安置为主，该村共有923户，补偿溢价较高，综合补偿达2.6万至2.8万元/平方米 [8][9] - 截至2025年底，苏州市已启动35个城中村改造项目，涉及186个城中村、2.2万余户居民，总投资近2000亿元 [8] 市场风险与监管提示 - 市场存在中介试图以超低折扣（如6至7折）压价收购房票的情况，偏离当前市场价（约8折至8.3折）可能暗藏风险 [10] - 存在不法中介散播“低价收购房票”、“非正规渠道快速套现”等不实信息 [10] - 房票转让存在“一票多卖”、虚假房票等欺诈风险 [11] - 多地政策严禁利用房票套现，例如苏州高新区规定，若房票持有人在领取购房奖励后、未办妥产权证前退房，应当退回已领取的购房奖励 [12] - 通过非正规渠道买卖房票可能导致合同无效、资金被骗、陷入差价陷阱，并面临隐性收费、强制捆绑消费、权益受限等问题，造成财产损失 [12][13] - 黄埔安居集团作为广州黄埔区房票核发单位，已发布风险提示并辟谣“房票转让工作暂停”的假消息，强调通过正规渠道办理转让无需支付手续费 [10][11]

核心观点 - 南京、苏州、南通等多个城市二手房市场在2026年初呈现显著回暖迹象 成交量环比同比均大幅上涨 市场情绪转向积极 部分卖家因预期价格稳定或上涨而选择下架房源[1][2] - 市场复苏受到强有力的中央及地方政策组合拳支撑 包括货币政策、税收优惠、公积金利率下调及人才购房补贴等 政策旨在稳定预期、降低交易成本并刺激需求[3][4][5][6] 市场表现与数据 - **成交量显著回升**：南京二手房市场表现活跃 1月11日单日成交309套 创2025年1月以来最高纪录 1月5日至11日一周成交1053套 环比上升14% 预测1月签约8157套 环比上涨15% 同比上涨55%[1] - **多城市场同步回暖**：苏州1月5日至11日二手房一周成交940套 环比上升14% 预测1月签约5352套 环比上涨3% 同比上涨82% 南通同期成交345套 环比上升13.5% 预测1月签约1928套 环比上涨28% 同比上涨109%[2] - **市场情绪转向积极**：南京二手房挂牌量从超14万套降至13.85万套 部分卖家选择下架房源 看房人数环比上涨13%至14% 中介反馈房源成交迅速 自媒体主播发布房源已全部成交[1][2] 政策支持 - **中央政策定调**：2025年12月中央经济工作会议定调2026年房地产政策 要求因城施策控增量、去库存、优供给 实施更加积极有为的宏观政策 并继续实施适度宽松的货币政策[3] - **税收优惠政策**：自2026年1月1日起 个人出售不满2年住房的增值税从5.3%降至3% 满两年免征 出售一套总价300万元、持有不满2年的住房可少缴5万多元增值税[3] - **利率下调与公积金优化**：央行明确提出下调政策利率、结构性货币政策工具利率和个人住房公积金贷款利率 南京、苏州、宿迁等多地同步下调公积金贷款利率 首套5年以下（含5年）和5年以上利率分别降至2.1%、2.6%[3][4] - **地方人才与购房支持政策**： - **南京**：推出人才新政 发放青年人才房票 大专不小于3万元、本科不小于6万元、硕士不小于10万元、博士不小于15万元 持房票购房者公积金贷款额度提升至160万元/人、200万元/户 普通缴存职工单缴存人最高额度从50万元提至80万元[5] - **苏州**：实施一次性信用修复政策 对近5年单笔不超过1万元的个人逾期信息在3月31日前足额偿还的不在征信报告展示 启动2026年创新创业领军人才计划 给予最高200万元购房补贴 工业园区延续并优化人才房票政策[6] 需求端观察 - **改善性需求潜力大**：调查显示有34%的用户认为2026年是买房或置换的时机 全国二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%[4] - **政策效果与市场预期**：政策被评价为“一次性给足” 有助于稳定市场预期 地方用足用好调控自主权对支持居民刚性和改善性住房需求至关重要[6]

北京楼市新政后市场反应 - 新政刺激效应立竿见影 显著加速潜在客户决策与出手速度[1] - 二手房市场成交活跃度急剧提升 有中介门店10天签约5单 元旦3天签约2单[5] - 链家团结湖签约中心单日成交最高达30单 新政首周日均成交35单 环比增长超过20%[5] - 中介带看与咨询量激增 工作时段延长至晚上9点 单日咨询量可达20组[5] 具体成交案例表现 - 朝阳区珠江罗马嘉园有客户从看房到签约仅用3天 以550万元购置两居室[3] - 有130平米三居室房源挂牌仅7天即成交 而以往同类大户型需挂牌1至2个月[3] - 购房者决策速度惊人 普遍心态是担心错过政策窗口期与心仪房源[3][4] 核心政策利好分析 - 商业贷款利率统一大幅下调 首套与二套利率均降至3.05%[5] - 以二套房贷款400万元 贷款30年为例 利率从3.45%降至3.05%后 月供减少878元 全年节省超1万元 30年累计节省超31万元[5] - 存量房贷利率亦同步下调 有购房者1月房贷自动减少133元 无需主动申请[5] - 二套房公积金贷款首付比例从30%降至25%[6] - 以总价300万元房屋计算 首付可减少10万至15万元 降低了刚需购房者门槛[6] - 对拥有两个及以上孩子的家庭 允许在五环内增购一套住房 缓解了改善型客户“先卖后买”的置换压力[7] 当前市场特征与趋势 - 2026年1月北京二手房均价为每平方米46893元 环比微降0.25% 朝阳 海淀等热门区域价格平稳 未出现涨价迹象[8] - 市场呈现分化格局 新房网签量处于低位 而二手房市场逆势回暖[8] - 1月7日单日二手房成交535套 为当日新房成交量的7倍多[8] - 当前仍为买方市场 房源选择多 议价空间存在[8] - 业内观点认为政策效应将持续释放 预计一二季度市场将持续温和升温 而非暴涨[8]

香港楼市2025年表现与内地买家影响 - 2025年香港楼市呈现“量价齐升”的重要转折，内地买家购入香港住宅总金额达1380亿港元，创历史新高 [1] - 在“撤辣”及人才引进计划推动下，内地买家相关成交量同比增长14.1%至1.39万宗 [1] - 内地买家更倾向购买一手物业，近六成资金流向新房 [1] 内地买家行为特征与市场趋势 - 内地买家青睐高总价物业，在5000万港元以上的一手豪宅中，内地客户占比近70%，且呈现“价格越高、比例越大”的趋势 [2] - 具体如天瀧、澐璟、BLUE COAST II等项目吸引了大量内地资金 [2] - 有房产中介反映，部分内地客户选择全款买房后出租，且中介机构已组建专业团队联动带客赴港买房 [1] 豪宅市场前景与驱动因素 - 2026年有望成为香港“超级豪宅年”，一手豪宅成交量预计环比增加50%，二手豪宅成交量预计将出现60%的涨幅 [2] - 豪宅市场需求受多重因素支撑：具备稀缺与高保值特性成为资金避险选择；人才计划带动以教育及居住为目的的高端需求；活跃的IPO市场使豪宅更受新上市公司及高净值人士青睐 [2][3] - 市场预期2026年政策利好延续，内地买家注册量及金额有望再破纪录 [3] 整体住宅市场复苏与价格展望 - 自2025年3月以来，香港住宅价格已反弹超过4%，预计到2026年底房价将再反弹约5% [3] - 复苏受多重因素支持：股市韧性产生的财富效应、被压抑需求释放、按息预计下降、租金上涨、内地买家兴趣稳固以及金融产业复苏 [3] - 在教育、投资及居住需求三重驱动下，香港高端住宅市场将持续受益于跨境资金流入 [3] 商业地产与相关行业动态 - 除住宅外，阿里巴巴、京东等内地互联网巨头在2024年斥资超百亿港元，密集购入香港核心区写字楼 [3] - 随着香港招商和人才引进政策优化，来港开展业务的内地科技企业越来越多 [3]

政策背景与目标 - 贵阳市房地产市场正处于从“有没有”向“好不好”转变的关键转型期，市民对居住品质、功能、环境和服务的要求持续提升 [2] - 市场存在新房销售渠道单一、中介费高，旧房交易资金安全风险大、流程繁琐、换房周期长等堵点，制约了改善型购房需求的释放 [2] - 活动旨在满足居民改善性住房需求，通过“政府引导、市场运作”原则，畅通换房链条、降低换房成本、保障交易安全，助力实现“以小换大、以旧换新、以远换近” [2] - 活动试行时间为通知发布之日起至2026年12月31日，后续根据试行情况总结推广 [1] 核心优惠与便利措施 - 在旧房销售环节，参与中介机构需完成正规备案并持有从业人员执业信息卡，以杜绝推诿责任、捆绑收费、卷款跑路等乱象 [3] - 将旧房交易中介服务费上限降至旧房成交总价的2.5%，较常规3%的收费标准有所下调，以降低交易成本 [3] - 参与活动的房企提供专属直售服务，省去中间渠道中介费，同时给予换房人专属购房优惠 [3] - 房企为意向房源设定不少于60天的“解约保护期”，保护期内房源不得另行出售，若旧房未能售出，换房人可无责退出认购或协商延长期限 [3] - 合作商业银行免去旧房贷款中介代办服务费，承担旧房按揭贷款抵押登记费与评估费，并为新房贷款提供首付款比例、住房套数认定等政策优惠 [3] - 市住建局设立“以旧换新”交易绿色通道，快速办理手续并协助申领契税消费券补贴 [4] - 逐步搭建统一房屋交易管理服务平台，推进部门联动与数据共享，实现房屋交易、纳税申报、不动产登记等业务高效衔接 [4] 交易安全保障 - 参与活动的旧房需通过“贵阳市住房租赁(存量房交易)管理服务平台”完成信息核验，取得房源核验码后方可挂牌，确保房源合规性 [4] - 交易资金由贵阳市房地产交易管理中心提供免费全程监管，交易完成后自动划转，交易失败则原路返还 [4] 旧房去化模式 - 活动摒弃政府收购模式，采用更贴合市场规律的“卖旧买新”模式 [5] - 通过提升中介服务质量、多环节降低交易成本、全流程优化交易服务、合理引导市场预期四大举措助力旧房高效去化 [5][6] 参与规则与流程 - 贵阳市范围内计划出售自有产权房屋并购买新建商品住房的换房人均可参与 [7] - 换房人报名时需委托参与活动的中介机构帮卖旧房，若旧房已自行成交，可直接报名并享受优惠 [7] - 旧房通过活动登记挂牌后，可直接购买选中的“以旧换新”新房并享受专属优惠 [7] - 通过平台取得房源核验码后挂牌的商品住房，申请商业贷款时不计入居民家庭住房套数 [7] - 主要流程包括报名参与、旧房出售、新房选购、新房交易或退订四大环节，各方均通过指定微信小程序报名 [7] - 新房认购后，若旧房未能售出，可协商延长协议或无责解除，房企无条件退还意向定金 [7] 责任监管与纠纷处理 - 参与活动的房企、中介机构、商业银行需严格遵守法律法规，建立健全服务机制，并优化服务流程与优惠措施 [8] - 若存在服务不到位、推诿责任、侵害群众权益等情形，参与单位将被取消资格并向社会公布，违法违规行为将由行业管理部门依法处理 [8] - 发生纠纷时，涉及房企的可通过市房地产业协会调解，涉及中介机构的可通过市房地产中介协会调解，调解未果可按约定或通过法律途径解决 [8]