外国人在美国购买的二手房数量同比大增4成。在房价高涨导致美国人购房放缓的背景下，以中国人为 中心的富裕群体将此视为良机。尽管外国人的购房量仅占美国二手房总销量的2%，但美国国内对国家 安全的担忧和对房价上涨的不满叠加在一起，通过法律来限制外国人购房的动向增强。 外国购房者里15%是中国人 美国房地产经纪人协会（NAR）汇总了2024年4月～2025年3月的数据。卖给外国人的二手房数量同比 增长4成，达到7.81万套，增幅为2010年以后15年以来的最高水平，占全美二手房销量的2%。在美国二 手房是市场主流，占总销量（包括新房在内）的8成以上。 中国人大多在加利福尼亚州、马里兰州、纽约州等地购房（7月，加利福尼亚州，Reuters） 2024年4月～2025年3月，外国人在美国买的二手房数量大增4成。外国购房者里中国人最多，占到 15%。中国人的购房价格（中位数）为75.96万美元，比全美中位数高出9成。而且7成中国购房者不贷 款，直接用现金买…… 还有很多人的购房目的是获取美国面向投资者的永久居留签证，或者用于子女留学时居住。房地产中介 公司Compass的苏苗（音译）表示，中国购房者认为，在美国租房时要求外 ...

北京商报讯（记者 王寅浩 实习记者 宋雨盈）9月14日，由北京商报社主办，以"银发经济新格局 全域康养生态圈"为主题的2025智慧康养前沿论坛在首钢园 成功举办。在圆桌对话环节，北京链家社区助老项目负责人云颖表示，链家扎根社区24年，作为社区好邻居理应扛起更多社会责任，通过助力"一老一小"， 让社区更美好。 在精神需求方面，北京链家也致力于把服务做得更贴心、更周到。过去一年以来，链家举办了6400多场活动，比如端午包粽子、中秋猜灯谜、重阳聊养生， 让老人"老有所安""老有所学"，更能"老有所乐"。 云颖强调，"老吾老以及人之老"，接下来链家会继续探索更加精细化、立体化的助老服务，努力让助老"最后一公里"，成为连接社区与老人的温暖"连心 路"。 在云颖看来，面对90%以上老人选择居家养老却面临生活、数字难题的现状，北京链家依托近1400家门店、27000名经纪人以及1329个共建社区，开展了一 系列助老服务："我来教您用手机"项目、"我来教您防跌倒"项目，再加上免费理发、公益维修、主题社区活动等，既守护老人身体健康，也为他们提供精神 滋养。 据介绍，自2018年开始，北京链家推出了"我来教您用手机"项目，经纪人 ...

资产托管式住房租赁模式 - 房东将房产交由中介统一管理 中介负责出租 收租 维修和运营等事务 [2] - 租客需支付相当于租金10%的服务费 若季付则服务费降至9% 押金可依据芝麻信用分超过650分免除 [4] - 中介向房东支付15天租金作为定金 招租期45天 租金区间为基础租金下浮3%至上浮5% 托管期最低两年 房东每月支付四天租金作为管理费 [5] 模式成本对比 - 租客租用托管房三年总成本为21.38万元 直租房为19.98万元 一年期托管房总成本7.13万元 直租房7.02万元 [4] - 托管房提供规范日常管理 减少租客与房东纠纷 并涵盖家政 维修等基础服务 租期结束后押金退还更有保障 [4] 行业规模与发展 - 贝壳受托管理房源从2024年底29万套增至2025年6月底59万套 我爱我家相寓管理房源接近32万套 同比增加约9% [5] - 贝壳房屋租赁服务收入占比达21.8% 我爱我家资产管理业务收入占比48% 传统经纪业务占比36% [10] - 贝壳新房和存量房业务收入占比从2021年97%降至2025年中期61% [10] 业务模式优势 - 中介平台通过集中管理分散房源获得稳定收入 并在金融 家装 家政等增值服务领域拓展商业空间 [7] - 房东角色转变为资产所有者 摆脱招租 催租 维修等事务 降低空置风险 [7] - 租客从租房转向租服务 获得更高标准居住体验 享受保洁 维修 月付和免押金等便利 [8] 运营中的问题 - 中介平台优先展示托管房 直租房带看频次减少 房东认为平台有意倾斜 [8] - 激励机制导致中介公司和经纪人基于利益优先推荐托管房 [8] - 房东可选余地小 除托管外无更好出租选择 自行出租面临展示和信任成本问题 [8] 行业转型动因 - 房地产行业形势变化 新房业务渠道费用降低 部分房企采用自销模式 [10] - 中介公司需培育增长极 托管和资产管理业务提供比传统中介更稳定和持续的收入 [10] - 贝壳推行一体三翼战略 重点培育家装 贝好家和租赁业务作为新增长极 [10] 资金监管风险 - 托管平台收取租客押金形成资金池 按每套房3000元押金计算 3万套房可累积近亿元资金池 [12] - 托管机构爆雷或跑路可能形成较大风险 [12] - 轻资产管理模式只要不盲目扩张 爆雷可能性不大 租赁行业需做精做细 [12]

资产托管租赁模式 - 中介平台提供资产托管式住房租赁服务 房东将房屋交由中介统一管理出租、收租、维修和运营等事务 [1] - 租客需支付相当于租金10%的服务费（季付为9%）并可享受芝麻信用分超650分免押金优惠 [2] - 链家托管模式要求房东每月支付4天租金作为管理费 我爱我家管理费为3天租金/月 服务费为租金8.5% [3] 平台业务规模 - 贝壳托管房源从2024年底29万套增至2025年6月底59万套 增幅达103% [3] - 我爱我家相寓管理房源接近32万套 同比增加约9% [3] - 贝壳租赁服务收入占比达21.8% 我爱我家资产管理业务收入占比48% [6] 成本对比分析 - 租三年托管房总成本21.38万元（租金+服务费） 直租房总成本19.98万元 [2] - 租一年托管房总成本7.13万元 直租房总成本7.02万元 [2] - 托管房提供家政维修等基础服务 并解决押金退还问题 [2] 行业转型趋势 - 贝壳新房和存量房业务收入占比从2021年97%降至2025年中期61% [6] - 中介公司因新房业务渠道费用降低 需培育租赁等新增长极 [6] - 贝壳推行"一体三翼"战略 重点发展家装、贝好家和租赁业务 [6] 运营机制特点 - 链家托管招租期45天 支付房东15天租金作为定金 租金浮动范围为基础租金-3%至+5% [3] - 招租失败则解约 定金归房东 成功则定金转租金 [3] - 中介承诺不吃差价 租客支付金额扣除管理费后全数付予房东 [3] 市场争议焦点 - 平台优先展示托管房源 直租房带看频次显著降低 [5] - 中介政策和激励机制倾向托管房 门店和经纪人优先推荐 [5] - 房东缺乏有效出租渠道 多数仍需依赖专业中介机构 [5] 行业发展前景 - 运营类业务成为行业竞争重点 涵盖商办运营、租赁住房和物业管理等领域 [6] - 资金监管存在风险 按每套3000元押金计算 3万套房可形成近亿元资金池 [7] - 轻资产管理模式需避免盲目扩张 应注重做精做细服务 [7]

香港豪宅市场交易情况 - 第三季迄今录得21宗逾亿港元一手成交 较第二季16宗大幅上升约31.3% 创近3季新高 [1] - 本季迄今21宗逾亿港元一手成交共涉及约51亿港元 较第二季涉及金额约39.3亿港元上升约29.8% [1] - 本季逾亿港元一手成交量有望超越去年第四季28宗水平 并创5季新高 [1] 市场预期与政策影响 - 市场预期美国将重启减息 叠加新一份《施政报告》公布在即 憧憬有利好香港楼市政策 [1] - 投资移民计划可能进一步放宽 鼓励投资移民置业 为香港引入资金 [1] - 若政策落实 将刺激中高价及豪宅物业交投 [1]

社区服务与品牌建设 - 公司启动"泉城暖新 驿路同行"骑手服务驿站揭牌仪式 并发布历下区"15分钟暖新服务圈" 通过全市门店为新就业群体提供日常关爱 党建活动和社区志愿服务[1] - 公司扎根泉城10年 以"社区好邻居"为定位 将5.0升级门店打造为"城市补给站" 提供免费应急打印 免费饮水等便民服务 并组织社区文化活动和公益课堂[4] - 公司总经理表示将长期聚焦社区友好 助力美好社区建设 与各方合作为社区居民和社会创造更多价值[14] 服务承诺体系升级 - 公司对现有服务承诺体系进行升级 将"房屋漏水保固补偿"和"带看爽约补偿二百"两项核心条款升级 新增"房源维护不做即赔"和"售后租房佣金减免"两项承诺[15] - 公司通过"减法"破除限制和"加法"创新权益 聚焦消费者高频痛点 重新定义安心服务行业标准 截至2025年8月底累计赔垫付4942笔 投入安心保障金3447万元[17] - 公司联动贝壳惠居面向骑手员工推出省心租产品 提供押一付一和服务费用8折等多项政策[15] 企业发展与战略定位 - 公司进一步巩固"客户至上"服务理念 坚定品质升级 为美好居住事业全力以赴[15] - 公司以十周年为新起点 坚守初心 致力于建设更温暖社区和更美好居住环境[17]

案件基本情况 - 上海房地产经纪公司独家房源信息遭泄露 业主屡遭不明中介电话骚扰 [1] - 公司内部客服任某培利用职务便利通过工作账号调取房东电话号码 [1] - 每条个人信息以100元至500元高价出售 累计出售超1万条公民个人信息 [1] - 涉案资金达300余万元人民币 [1] 犯罪链条结构 - 形成信息获取-代理分销-购买使用的完整犯罪链条 [1] - 任某培发展周某 田某鹏 路某等10余名代理销售人员层层转卖信息 [1] - 所有13名到案嫌疑人均有房地产销售中介从业经历 [1] 案件查处进展 - 上海奉贤警方开展同步收网行动抓获13名犯罪嫌疑人 [1] - 2025年3月至5月再次抓获18名下游犯罪嫌疑人 [2] - 累计抓获31名犯罪嫌疑人 均以侵犯公民个人信息罪移送检察机关 [2] 犯罪动机与获利模式 - 犯罪嫌疑人倒卖房源信息为房产中介工作提供便利 [2] - 通过赚取房屋交易高额佣金获利 [2] - 转卖房源信息获取非常可观的额外收益 [2] - 采用层层加价方式获取不法利益 [2]

案件基本情况 - 上海奉贤警方全链条捣毁房产交易领域侵犯公民信息犯罪团伙 [1] - 案件源于2024年底某房地产经纪公司报案称独家房源信息遭泄露 [1] - 内部客服任某培利用职务便利非法获取出售公民个人信息超1万条 [1] 犯罪手法与规模 - 任某培通过网络平台发布"可查询房源业主手机号码"广告吸引买家 [1] - 通过内部工作账号调取房东电话 以每条100元至500元高价出售信息 [1] - 累计涉案资金达300余万元 发展10余名代理销售人员层层转卖 [1] 涉案人员与链条 - 抓获犯罪嫌疑人31名 其中13名主犯包括任某培、周某等 [2] - 所有嫌疑人均有房地产销售中介从业经历 [2] - 形成"信息获取—代理分销—购买使用"完整犯罪链条 [2] 执法行动进展 - 在全国多地公安机关配合下开展同步收网行动 [2] - 通过电子数据取证挖掘出更多下级分销犯罪线索 [2] - 所有涉案人员因涉嫌侵犯公民个人信息罪被移送检察机关审查起诉 [2]

核心观点 - 房龄超过20年的二手房存在显著的结构老化、维护成本高、贷款限制、配套设施滞后及资产贬值加速等问题 但低价优势使其在特定情况下仍可作为过渡性选择 [1][3][5][6][7][10][12][14] 房屋性能与技术问题 - 20年房龄房屋普遍出现外墙渗水、管道老化等问题 中国建筑科学研究院数据显示住宅平均使用寿命为30-50年 [5] - 2001年建成的住宅楼中超过60%存在渗水问题 单户防水维修成本达2-3万元 [5] - 混凝土结构设计年限50年 但90年代末至21世纪初房屋因施工标准差异更易出现质量问题 [5] 经济成本与资产价值 - 房龄超20年住宅年均维修费用占房屋总价2%-4% 300万元房屋年维修费达7-9万元 [6] - 房龄每增加一年价值贬值1.5%-2% 超20年后年均贬值率加速至3% 案例显示5年内价值蒸发40万元 [10] - 老房子销售周期达127天 较10年内新房43天延长195% 国家统计局显示老旧房屋流转周期比新房长60%以上 [3][4] 政策与金融限制 - 银行对超20年房龄房屋限制贷款 "房龄+贷款年限"不超过40年 或仅贷评估价六成 [7] - 25年房龄房屋最长贷款期限仅15年 导致月供压力倍增 [7] 配套设施与居住体验 - 老小区车位配比低至1:0.3 电动车充电设施缺失超60% 存在私拉电线安全隐患 [7][12] - 90%老房屋存在采光不足 户型设计落后 隔音效果差 [11] - 电梯故障率高 案例中6部电梯4部需维修 物业费仅0.8-1.2元/平米且服务质量低下 [9] 市场与流动性 - 存量房市场中超20年房龄占比达41.7% 但流动性显著偏低 [4] - 同地段老房子比新房便宜20%-30% 适合预算有限的刚需购房者 [14] 特殊场景适用性 - 具备优质地段、成熟配套或纳入旧城改造计划的老房子仍具投资潜力 [14][18] - 维护良好、物业管理完善的老小区可保持较好居住体验 [15] - 建议投资购房者选择10年内次新房 因老房子升值潜力有限且流动性差 [19]

市场供需状况 - 二手房市场呈现供大于求的买方市场特征 上海楼市存在天量挂牌现象 官方数据与坊间传闻存在一倍差距[1] - 房产成交需以降价为必要条件 不降价难以达成交易[2] 中介行为模式 - 中介机构以撮合成交为首要目标 在买卖双方博弈中存在倾向买方的站队行为[1] - 中介通过"告知心理价位便于匹配客户"为由试探房东心理底线 利用信息不对称实施内部压价策略[1] - 中介利用横向比较手段 以"其他房东报价和降价幅度"为参照对房东进行首轮内部价格压制[1] 房东定价策略 - 心理底价提前透露会导致其成为买家砍价基准点 对卖家造成不公平[1] - 建议保持挂牌价竞争力以促进中介带看 在与购房者直接接触后再逐步释放价格协商空间[2] - 需在吸引看房与价格谈判之间寻求平衡 谨慎守护最终心理底价[2] 三方博弈关系 - 房东 中介 购房者之间存在信息不对称问题 人性因素使各方难以保持完全理性[2] - 中介在房东未见意向客户前就实施内部压价 导致房东利益受到多重挤压[1]