据悉，阳澄企业总部园位于相城经开区康元路南、澄月路西，规划用地面积约5万平方米，总建筑面积 约24.6万平方米，涵盖企业总部、综合办公、研发、人才公寓、商务酒店及配套商业等多元业态，致力 于构建开放共享、融合办公、创新研发的现代化产业园，为企业提供优质发展平台与完善配套服务。 近日，苏州相城经开区产业核心载体之一的阳澄企业总部园顺利完成竣工验收，预计春节后正式启用。 该项目作为经开国控集团重点打造的旗舰标杆工程，立足澄阳路科创廊带与蠡塘河活力廊带交汇核心节 点，以全新商务理念和总部建设标准，为区域"产城双优融合"高质量发展注入强劲动能。 当前，随着区域新质生产力企业加速崛起，企业对办公载体的需求已从单一物理空间转向综合资源整 合，对交通枢纽、生态配套、产业协同等复合功能提出更高要求。为此，经开国控集团精准洞察商务迭 代趋势，创新提出"苏州好办公"战略，率先建立"4化5好"标准，为苏州及长三角区域商务办公发展提供 新范本。其中，"4化"即空间无界化、功能有机化、自然立体化、智慧人性化；"5好"即好地段、好服 务、好智慧、好生态、好品质。 目前园区正火热招商，已迎来首批13家企业签约入驻，覆盖新能源、新材料、数字 ...

产业园区开发运营市场竞争日趋激烈，办公楼宇类产品市场供应量大、去化周期长。报告期内，一方 面，公司为加快收回投资全力推进低效资产去化调整了定价策略，本期销售结转的利润较上年同期有所 下降;另一方面，综合考量项目所在区域市场环境，部分房产存在减值迹象，根据谨慎性原则相应计提 减值准备。 智通财经APP讯，海泰发展(600082.SH)发布2025年度业绩预告，预计2025年度实现归属于上市公司股 东的净利润约为-5,700万元至-8,550万元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约为-5,700 万元至-8,550万元。 ...

海泰发展公告，预计2025年度实现净利润为亏损5700万元至8550万元。2024年度公司利润总额为人民币 2932.5万元，归属于上市公司股东的净利润为958.28万元。本期业绩预亏的主要原因为产业园区开发运 营市场竞争日趋激烈，办公楼宇类产品市场供应量大、去化周期长。报告期内，一方面，公司为加快收 回投资全力推进低效资产去化调整了定价策略，本期销售结转的利润较上年同期有所下降；另一方面， 综合考量项目所在区域市场环境，部分房产存在减值迹象，根据谨慎性原则相应计提减值准备。 ...

公司股价表现 - 截至发稿 中电光谷股价上涨5.48% 报0.231港元 [1] 行业认可与品牌影响力 - 公司在“2025产业园区创新发展大会”上发布的《2025产业园区优秀案例研究成果》中 斩获“2025全国产业园区轻资产服务商品牌影响力TOP30”第一名 [1] - 公司的品牌口碑获得广泛认可 [1] 商业模式与运营能力 - 公司采用“P+EPC+O”全过程一体化综合运营模式 以破解行业痛点 [1] - 公司依托多年多项目沉淀的园区开发运营经验 以扎实的综合运营能力筑牢服务根基 [1] - 公司通过全国性规模布局扩大生态价值 [1] 客户基础与产业生态 - 公司目前已服务企业及各类技术创新机构超过10000家 [1] - 所服务企业涵盖先进制造、电子信息、生物医药、数字经济等多个战略性新兴产业领域 形成了庞大的产业资源池 [1] - 公司通过搭建跨区域、跨产业的资源对接平台 促进企业间的协同合作、技术交流与产业链配套 [1] - 公司实现了“园区内企业共生、园区间产业互补”的生态效应 这成为其轻资产服务的核心价值之一 [1]

公司业务板块 - 公司业务涵盖产业园区开发运营、城市更新及运营、贸易及物流服务、生物医药产业服务、专业服务等板块 [1] 客户与市场范围 - 公司客户范围包括欧盟国家 [1]

产业园区业务数据 - 2025年7 - 9月无新增土地储备[2] - 2025年7 - 9月无新开工面积[3] - 2025年7 - 9月竣工面积约11.32万平方米[4] - 2025年7 - 9月签约销售面积约1.53万平方米，金额约33354.44万元[5] - 截至2025年9月30日在租总面积约278.76万平方米[6] - 2025年7 - 9月租金总收入约75131.75万元[7] - 2025年7 - 9月运营服务相关收入约13923.02万元[8]

项目概况 - 海口五源河创新产业中心（ICC）是一个占地1000亩、建筑面积约70万平方米的低密度产业园区 [1] - 园区以200亩中央湿地公园为核心，容积率0.8，绿化率50%，颠覆传统高密度写字楼模式 [1][4] - 项目定位为“产业加速器”，整合生态、智慧服务与社群运营，重新定义海南高端办公形态 [1] 政策红利承接 - 园区帮助企业直接落地海南自贸港“零关税、低税率”政策，例如企业进口生产设备、原辅料可免关税、进口增值税和消费税 [2] - 具体案例显示，一家跨境电商企业通过“零关税”政策节省近200万元进口设备成本 [2] - 园区位于海口西海岸核心区，紧邻长流高铁站，20分钟可达美兰机场，通过秀英港、洋浦港快速链接东南亚市场，具备“政策高地+交通枢纽”双重优势 [2][8] 产品设计与生态办公 - 园区构建“中央湿地+组团花园+独栋花园”三级绿化体系，配备40亩人工湖和环湖跑道，将办公与自然生态深度融合 [4] - 配套高端酒店、时尚商街、网红餐厅、水幕剧场及亲子乐园，模糊办公与生活边界，提升员工满意度与客户合作成功率 [4][5] - 提供灵活办公空间选择：分层办公（660-681㎡）适合初创团队，独栋办公满足成长型公司需求，大型总部企业可定制双拼空间 [5] 智慧服务与社群运营 - 园区搭建“云助”平台，提供线上工商注册、税务申报、政策补贴申请及人才对接服务，实现政务办理“零跑腿” [6] - 物联网“智慧大脑”实时监测能耗，案例显示帮助精密仪器企业将实验室恒温误差控制在±1℃ [6] - 社群分为“搞事业”（如金融交流会、技术沙龙）和“过日子”（如红酒品鉴会、活力跑团）两类，促进企业间跨境合作与人才招聘 [6] 区位发展与产业协同 - ICC位于海口西海岸新城区，周边聚集海口国家高新区、美安产业孵化园等数十家高新技术企业，形成产业链集群 [8] - 园区已吸引跨境金融、生物医药、人工智能等领域企业入驻，通过“企业集聚-资源共享-产业协同”良性循环提升区域产业能级 [8] - 交通网络覆盖“4横3纵”主干道，1小时内可达秀英港，货物发往东盟国家时间缩短近一半 [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告围绕沈阳国际软件园 REIT 展开分析，指出该基金项目资产有区位、产业资源和业绩稳定等优势，但也面临出租率波动、租户结构和市场竞争等风险；预期项目未来 12 个月公允价值 9.02 - 11.50 亿元，IRR 为 6.40% - 7.42%，询价上限对应 25/26 年预测分派率与部分已上市产业园 REITs 接近 [4]。 根据相关目录分别进行总结 基础发行要素 - 沈阳国际软件园 REIT 发售份额 3 亿份，初步询价 2025 年 9 月 29 日 9:00 - 15:00，区间 2.736 - 4.104 元/份，募集期 10 月 13 - 14 日，拟发售规模 10.26 亿元 [8]。 - 原始权益人拟将 90%以上募集资金净回收资金用于沈阳国际软件园 E 地块三期、A 地块五期项目和沈阳数字经济产业园 [8]。 数字软件集群效应突出，产业资源构筑坚强后盾 沈阳最大的软件产业聚集地，区位优越、交通配套完善 - 项目含昂立信息园 A、B 座，软件园 D、E 区，软件园 B、F 区，位于浑南区，土地为工业用地，总建面 201,195.19 平方米，运营超 3 年 [10][11]。 - 浑南区是交通枢纽，有国际机场、高铁站，地铁等交通无缝对接；软件园在浑南核心区，交通节点优势明显，一期是地铁直达园区 [12][13]。 - 浑南区创新要素集聚，有众多研发机构和科技基础设施，入孵企业多，双创活动丰富；市、区政策支持数字经济等产业发展 [15]。 - 软件园是沈阳最大研发办公产业园，规模是锦联新经济产业园 2 倍以上，定位契合产业规划，是软件产业聚集地 [16]。 原始权益人：区域领先的开发运营商，运营管理产业园逾百万方 - 原始权益人为产业发展公司和软件园公司，控股股东分别是昂立控股集团和昂立信息技术公司，实控人为赵久宏 [17][19]。 - 产业发展公司运营管理 5 个产业园，总面积约 107 万平方米，经验丰富，但营收波动大，近 2 期亏损 [21][23]。 - 软件园公司营收和净利润波动大，毛利率持续下行 [27]。 政府资源全链导入，增值服务凸显竞争力 - 软件园获市属国资参股、区属国资投资，政府提供全链条资源，如金控平台入股、联合招商、共建孵化器等 [29][30]。 - 产业发展公司与政府发起多只产业引导基金，已投资 8 家园区企业，部分企业筹划 IPO [31]。 - 软件园建设免费共享设施，提供多种服务，构建产业生态，吸纳就业多，培育众多高新技术企业，租户行业符合定位 [34][35]。 浑南区产业园供给充沛，租金水平处全市高位 - 沈阳产业园区存量 401.83 万平方米，浑南区占 56.25%，存量多但投放均匀，市场压力可控 [35][39]。 - 沈阳经济增长，高技术产业发展快，浑南区认可度增加，租金稳定约 42.9 元/平方米/月，未来优质产业载体需求大 [37][40]。 业绩稳定，EBITDA 利润率持续提升 - 项目收入以租赁收入为主，22 - 25Q1 营收分别为 1.03/1.06/1.03/0.26 亿元，EBITDA 分别为 0.73/0.76/0.76/0.19 亿元，较稳定 [41]。 - 22 - 25Q1 毛利率分别为 57.7%/59.2%/57.2%/55.9%，低于可比 REITs 均值；EBITDA 利润率分别为 70.7%/72.2%/73.3%/74.1%，稳中有升，23 年起高于可比 REITs 均值 [47]。 初创及中小租户为主，空置率或有上行风险 出租率、租金稳健，均处于区域较优水平 - 22 - 25Q1 加权平均出租率稳定在 84%左右，24 年/25Q1 高于可比 REITs 均值，去化程度属浑南区中上游 [50]。 - 25Q1 平均有效租金 45.61 元/平方米/月，高于周边竞品，租金整体稳定，运营管理招商有灵活免租策略 [58][59]。 租户集中度较低，初创及中小企业占比扩大 - 截至 25Q1，在执合同 525 份，前十大租户占已出租面积 17.6%，低于可比 REITs 均值，无重要现金流提供方 [62]。 - 22 - 25Q1，初创及中小企业租赁收入占比从 59.33%升至 66.29% [65]。 孵化器历史现金流稳定，补贴滞后导致收缴率偏低 - 浑南区政府与原始权益人合作共建孵化器，提供租金补贴，截至 25Q1，孵化器用房面积 24,230.71 平方米，占可租赁面积 12.2% [68][69]。 - 孵化器政策到期前现金流稳定，到期后拟市场化租赁；22 - 25Q1 当期收缴率 76.31% - 86.03%，较低因补贴延迟和后付租金租户 [73][74]。 - 原始权益人部分补贴未收到，后付款租户减少使收缴率提高，《运营管理服务协议》保障收缴 [74][75]。 七成租约集中到期，续租、去化预期可控 - 截至 25Q1，合同期限一年以内占比约 4 成，3 年以内占比约 75%，加权平均剩余租期 1.34 年，25/26 年到期面积占比 46%/25% [76]。 - 22 - 25Q1 续租率分别为 67.90%/68.03%/48.47%/68.86%，退租去化率分别为 72.20%/72.11%/54.77%/66.36%，去化效率与竞品相当 [78]。 本基金估值与涨幅预期 预期项目资产公允价值区间为 9.02 - 11.50 亿元，IRR 为 6.40% - 7.42% - 分项目假设营收、成本、资本性支出等，按 7.5%/7.0%/6.5%折现率测算，项目未来 12 个月估值 9.02 - 11.50 亿元，与招募书评估值相差 - 12.09% - 12.09% [81][101]。 - 以 10.26 亿元募资计，IRR 为 6.40% - 7.42%，高于可比 REITs 均值 [103]。 预测 25 年资本化率 5.81% - 7.22%，评估单价较低 - 招募书评估值折合单价 5,100 元/平方米，2025 年资本化率 6.33% [105]。 - 测算折合单价 4483 - 5716 元/平方米，低于可比 REITs 均值；25 年预测资本化率 5.81% - 7.22%，在合理区间 [106]。 询价上限对应 25/26 年预测分派率为 4.61%/4.67% - 预计 25 年 4 - 12 月/26 年可供分配金额 5671/5754 万元，以 10.26 亿元募资计，25/26 年预测分派率 5.53%/5.61%，高于其他产业园 REITs；询价上限对应分派率 4.61%/4.67%，与其他 REITs 接近 [108]。 - 原始权益人承诺 5 年保障可供分配金额 [109]。

行业整体状况 - 产业园区行业处于深度调整阵痛期 正经历从政策套利转向市场生存 从地产思维迈向产业思维 从单一链条进化到生态协同的底层逻辑重塑[1] - 2025年上半年《公平竞争审查条例实施办法》推动园区招商从拼政策向拼服务和拼生态转变 带动整个产业加速洗牌[3] 公司战略转型 - 中电光谷自2019年起实施以园区运营为主体 园区开发为支撑 产业投资为引擎的一体两翼战略转型[3] - 战略转型推动公司从园区开发的单一链条迈向产业多维资源的生态协同 增强核心竞争力[4] - 公司形成以数字化为引领的全生命周期产业园区运营服务体系 在市场中展现较强竞争壁垒[4] 财务表现 - 2025年上半年收入14.71亿元人民币 同比微增0.79%[1] - 期内净利润210.9万元人民币 除所得税前利润7223.9万元人民币 同比增长104.37%[1] - 园区运营服务收入10.38亿元人民币 占总收入比例70.6%[4] - 园区开发服务收入4.31亿元人民币 同比增长22.8%[7] 业务板块分析 - 设计与建造业务收入3.72亿元人民币 占总收入25.3% 大力推广P+OEPC综合运营服务[4][5] - 物业管理服务收入4.17亿元人民币 同比增长10.8% 在管面积3293.6万平方米 同比增长18.92%[6] - 物业租赁服务收入8020.2万元人民币 同比增长18.1% OVU创客星出租面积达28.5万平方米[6] - 团体餐饮与酒店服务收入7238.7万元人民币 同比增长6.1%[6] - 能源服务收入4339.4万元人民币 能源运营服务面积1235万平方米[6] 园区开发业务 - 产业园区空间销售收入3.15亿元人民币 同比增长31.41% 销售总面积12.9万平方米[8] - 销售覆盖13个城市18个项目 北碚公司聚焦先进制造业和现代服务业 天津公司聚焦新一代信息技术与数字经济[7] - 新开工面积4.13万平方米 新竣工面积13.20万平方米 在建面积58.23万平方米[9] - 土地储备约532.0万平方米[9] - 自持园区物业可出租面积95.8万平方米 已出租面积67.4万平方米 出租率70% 租金收入1.172亿元人民币 同比增长4.4%[9] 产业投资布局 - 中电中金和零度资本组建多支产业投资基金 零度资本下设11支基金 助推数字城市 网络信息 智能制造 新材料四大领域发展[9][10] - 中电中金报告期内完成多个项目融资及退出 实现良好资金回笼和收益[10] 发展前景与市场表现 - 2025年上半年新增签约金额15.39亿元人民币 同比增长8% 其中综合运营业务签约额同比大增31%[12] - 设计与建造服务新增签订南昌市新建区产业园OEPC项目合同 金额5.25亿元人民币 同比大增117%[12] - 办公类园区签约额同比增长13%[12] - PB估值0.2倍 处于历史最低水平[16] - 年内累计回购股份7954.8万股 累计回购次数超过20次[16]

项目概况与战略定位 - 东实·大岭山数智谷产业促进中心于9月17日正式开放 启动招商运营工作 [1] - 项目是东实集团携手大岭山镇、大塘村合作开发的第二个“高品质、低成本”产业空间 定位为松山湖片区首个示范项目 [2] - 项目位于大岭山镇大塘村工业区 紧邻松山湖科学城 [2] - 项目聚焦“两新两特”（2+2）产业方向 重点培育高端装备制造和新一代电子信息两大战略性新兴产业 发展精密结构件和科研项目中试两大特色产业 [2] - 作为东莞市重大建设项目 南地块一期已实现主体结构全面封顶 预计2026年建成交付 [2] 产品与服务特点 - 项目规划“一”字双拼和“L”形双拼户型 单层空间约1200-3000平方米 支持灵活分割销售 满足中小企业生产需求和规模化布局 [3] - 园区配套规划包括智慧食堂、便利商超、充电桩等生活设施 旨在解决企业“引才难、留才难”问题 [3] - 运营方面沿用“DS+运营服务体系” 为企业提供全链条、全周期的产业服务 [3] - 项目目标是通过低效厂房改造实现土地集约利用与产业能级跃升 打造“生产、生活、生态”三生协同的现代化产业社区 [3] 公司实力与项目进展 - 东实集团已累计开发产业空间超过180万平方米 运营园区入驻企业超750家 初步形成覆盖全市、辐射粤港澳大湾区的产业空间网络 [3] - 在开放仪式上 东实产城公司与首批10家入园企业进行了集中签约 并与工商银行东莞分行、东莞银行等10家金融机构、行业协会、科技服务机构进行了合作签约 [4] - 公司计划继续发挥国企资源整合能力和市场化运营优势 以专业团队和全方位服务体系打造区域优质产业空间样板 [4]