基金基本情况 - 招商蛇口租赁住房REIT为契约型封闭式基础设施证券投资基金，基金代码180502，于2024年9月26日生效，存续期52年，在深圳证券交易所上市交易[1] - 基金总份额为5亿份，期末基金份额净值为2.6989元，期末基金总资产达15.77亿元，净资产为13.49亿元[1][3] - 基金主要通过基础设施资产支持证券持有项目公司全部股权，取得基础设施项目完全所有权或经营权利，80%以上资产投资于基础设施资产支持证券[1] 财务表现 - 2025年上半年基金实现收入3808.58万元，但净利润为-74.87万元，主要因折旧摊销等非现金成本影响[3] - 经营活动产生现金流量净额2016.97万元，本期现金流分派率1.28%，年化现金流分派率2.58%[3] - 本期可供分配金额2627.25万元，单位可供分配金额0.0525元，实际分配1713万元，单位实际分配0.0343元[3] 资产项目运营 - 基金持有两个租赁住房项目：林下项目和太子湾项目，均位于深圳市南山区，合计拥有927套租赁住房及15套配套商业，可供出租面积65253.27平方米[4] - 2025年上半年两个项目整体运营平稳，完成收入3764.11万元，息税折旧及摊销前利润2843.46万元[4] - 林下项目运营超过9年，平均出租率85.62%；太子湾项目运营超过5年，平均出租率92.90%[4] 行业环境 - 租赁住房行业处于规模化扩张向质量提升过渡的关键期，2025年上半年16个热点城市新增集中式租赁住房项目157个，新增房间8.1万间[4] - 行业存在季节性特征，夏季和春节后为租赁旺季，但稳定运营项目受影响较小[5] - 深圳市2025年计划新安排建设筹集保障性住房4万套，竣工3.23万套，供应保障性住房用地40公顷[12] 政策环境 - 2025年7月国务院公布《住房租赁条例》，自2025年9月15日起施行，旨在规范住房租赁活动，促进市场高质量发展[8] - 深圳市政策保持稳定，不断优化细则，打破分配对象壁垒，扩大适配范围，推动保障性住房惠及更多市民群体[10] - 广东省2025年6月发布方案，支持收购存量商品房用作保障性住房、人才房等[9] 市场竞争 - 项目周边新增竞争项目包括壹间网谷项目和壹栈太子湾二期项目，但基础设施项目凭借较高综合品质和稀缺性保持竞争优势[6] - 深圳市集中租赁住房出租率整体维持在90%以上，但呈现"结构性空置"趋势[11] - 市场参与主体多元化，国企主导与房企并行，专业运营商补充，多元主体协同趋势不断加深[5] 资金使用 - 原始权益人净回收资金6.99亿元，承诺将主要用于在建项目、新项目及存量资产收购[19] - 报告期内已使用净回收资金4.12亿元，使用率58.99%，主要用于补充流动资金及上海松江新桥镇租赁住房项目建设[20] - 剩余净回收资金2.87亿元将用于其他基础设施项目及符合监管要求的项目[20] 管理架构 - 基金管理人为招商基金管理有限公司，托管人为兴业银行股份有限公司，运营管理机构为深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司[1][2] - 基金配备三名基金经理，均具有5年以上基础设施项目运营或投资管理经验[23] - 基金已建立完善的内控制度体系，包括公平交易管理、关联交易管理、基础设施投资基金管理等办法[27]

公司资产处置 - 公司通过出租闲置厂房盘活存量资产并提升整体运营效率 [2] - 出租物业位于厦门市湖里区湖里大道95号鸿展大厦 出租面积20336.38平方米 [2] - 租赁期限自2025年8月18日起至2032年3月9日止 总租金金额3006.35万元含税 [2] 公司治理程序 - 该交易经第五届董事会第十一次会议审议通过 [2] - 交易金额在董事会审批权限内 无需提交股东大会批准 [2] - 承租方为厦门育利信物业有限公司 [2]

智慧电梯升级 - 公司以丁家庄燕平园、燕歌园小区为试点，启动电梯设施升级改造工程，包括轿厢翻新、曳引机载重提升、变频器功率优化及联动系统智能化改造 [2] - 试点小区35部电梯已完成数字化升级，候梯时间缩短30%，故障响应时间缩减80%，维修成本降低35% [2] - 未来将推广至岱山齐修南北苑等小区，预计覆盖63部电梯、超2万名居民 [2] 智慧管理服务 - 公司推出"南京公租房"微信小程序和"颐和·生活"服务平台，整合房源管理、租务服务、维修保障三大核心模块 [3] - 小程序累计注册用户超1.4万户，总访问量突破82.7万次，完成线上缴费2万余笔、报修申请7221起，用户满意度高达95% [3] - 平台延伸至数据分析、决策支持及"邻里、健康、安全、服务、治理"五大社群场景应用 [3] 社区互动生态 - 平台上线"管理员发帖"功能，每周定向推送健康科普、安全提示等内容，搭建官方信息直达租户的精准通道 [4] - 推出"积分兑换"机制，租户可通过签到、缴费、参与活动积累积分，兑换维修抵用券或实用物资 [4] 数字化治理模式 - 公司以数字化手段重塑公租房治理模式，从电梯硬件升级到社区服务软件创新 [5] - 未来将持续深化数据壁垒打通，探索"共建、共治、共享"的智慧社区新范式 [5] - 目标打造南京公租房全国标杆，推动从"安居"向"宜居"进阶 [5]

项目背景与意义 - 城投宽庭徐汇社区是上海城投、仪电集团、国盛集团三家国资产业集团首次合作的项目，也是上海市属国企首单存量R4地块并购盘活项目 [3] - 该项目通过国泰君安城投宽庭保租房REIT净回收资金完成收购，彰显政策支持保障性租赁住房市场发展的信心 [2] - 项目旨在响应国家租售并举的住房政策，扩大公司租赁住房运营规模，提升品牌影响力 [3] 交易结构与金融创新 - 上海城投控股子公司与上海国有存量资产盘活私募投资基金共同设立有限合伙企业，通过上海联合产权交易所收购标的公司100%股权及股东借款债权 [2] - 项目为REITs滚动投资的关键一环，构建保租房业务"投、融、建、管、退"资本循环 [3] - 项目为国泰君安城投宽庭保租房REIT潜在扩募打下基础，未来将打造旗舰型REITs产品 [3] 商业模式与发展战略 - 公司将以"重资产"和"轻资产运营"相结合的方式扩大投资及运营规模 [3] - 通过资产上市盘活资金，实现"开发-运营-退出-再投资"的良性循环 [3] - 项目可作为未来REITs扩募的储备资产 [3] 项目区位与配套 - 项目地处徐汇中城核心，毗邻地铁1号线及12号线漕宝路站，两站直达徐家汇商圈 [4] - 周边15分钟步行圈覆盖商业中心、公园、医院等设施 [4] - 社区规划600平方米商业空间，引入便利店、洗衣房等便民业态 [4] 产品设计与规模 - 社区共有1283套房源，首批推出546套 [4] - 户型为30-79平方米的一室至两室，全装修交付并配备品牌家具家电 [4] - 大部分户型设计有观景阳台，营造功能与美学兼具的居住体验 [4]