公募REITs市场发展 - 2026年经济领域重要看点之一是商业不动产REITs如何盘活存量资产并激发实体经济新活力[3] - 公募REITs是连接实体经济与资本市场的新型投融资工具 在实体经济层面能稳投资促增长 在企业层面能拓宽融资渠道降低资产负债率 在个人层面是一种具有较高投资价值的金融产品[4] - 中国证监会于2025年底发布《商业不动产REITs试点公告》 标志着公募REITs试点从基础设施领域扩展至商业不动产领域 市场迈入商业不动产REITs与基础设施REITs并行发展新阶段[5][6] 商业不动产REITs试点意义与特点 - 商业不动产REITs更强调市场化运作和主动管理 旨在盘活体量庞大但流动性不足的商业地产存量资产 有助于促消费调结构和构建房地产发展新模式[6] - 为商业地产企业提供新融资方式 助其从重开发向重运营转型 优化资产负债结构[6] - 底层资产需满足权属清晰、范围明确且已产生持续稳定现金流等条件 商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等是REITs重要的底层资产[7] - 商业不动产REITs发行难度高于基础设施REITs 主要因资产权属复杂度、现金流稳定性、运营规范性、估值公允性等存在差异[14] 公募REITs产品结构与运作模式 - 产品结构为“公募基金+资产支持专项计划+项目公司” 通过持有资产支持专项计划份额间接持有不动产 实现资产风险隔离[8][9] - 采用封闭式运作模式 不开放申购赎回但可在交易所交易 封闭式运作契合长期投资特点 可锁定资金规模以保障长期专业运营 产品期限从十几年至几十年不等[9] - 以“华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”为例 其将80%以上基金资产用于购买一个仓储物流类资产支持专项计划的全部份额 进而持有3家项目公司全部股权[8] 底层资产范围与试点演进 - 基础设施REITs底层资产范围已扩大至15类 包括交通、能源、市政、环保、仓储物流、园区、文化旅游、消费基础设施、租赁住房等[10] - 试点具有“渐进性”特征 2020年优先支持基础设施补短板行业 2021年纳入能源基础设施、保障性租赁住房 2023年研究支持消费基础设施发行REITs[10] - 监管部门支持REITs进行跨领域整合 鼓励持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合 以提升规模效应和风险分散能力[11] - 支持已上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强 提升单只产品资产规模和风险抵御能力[11] 发行参与方与市场格局 - 发行需多方协作 包括基金管理人、销售机构、原始权益人、资产支持专项计划管理人、项目公司、会计师事务所、资产评估机构等[12] - 基金管理人职责最重要 需拥有公募基金管理资格 且要求高于普通公募基金 因其涉及公募基金管理、不动产管理、资产证券化运作等众多事项[13] - 截至2025年12月末 已挂牌上市78只公募REITs 其中18只基金管理人为华夏基金 数量最多 其次是中金基金 管理11只[13] - 华夏基金已发行REITs底层资产类型涉及交通、园区、能源、仓储物流、消费基础设施、保障性租赁住房等[14] 市场规模与增长前景 - 截至2025年12月末 中国公募REITs累计融资金额超过2000亿元[15] - 预测“十五五”末（约2030年）公募REITs总市值至少突破1.5万亿元 支撑因素包括国内百万亿级存量资产中符合条件项目具备万亿级发行潜力 以及参照美国REITs市值与GDP比值（约4%）的一半结合中国GDP增长预期[15] - 看好以商业不动产、新型基础设施（如数据中心、工业互联网、人工智能）、消费基础设施三类资产为底层资产的公募REITs增长空间[15][16] - 加大优质资产供给、提升运营管理能力是保障市场规模稳步增长的关键[15] 扩募机制与功能 - 扩募是REITs发挥资产整合功能、实现规模化发展的重要抓手 通过募集资金购买新不动产项目有助于提升资产收益[16][17] - 2026年首个实现扩募份额上市的产品为“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金” 募资金额超过11亿元[17] - 扩募方式包括公开扩募（向不特定对象发售）和定向扩募 定向扩募时 沪深交易所均规定每次发售对象不超过35名[17][18] - 公开扩募发售价格不低于公告招募说明书前20个或前1个交易日交易均价 定向扩募发售价格不低于定价基准日前20个交易日交易均价的90%[18] - 若最终扩募份额总额未达到计划规模的80% 则扩募失败 管理人需在30日内返还投资者款项并加计银行同期存款利息[18] 投资表现与收益特征 - 截至2025年12月末 已上市78只公募REITs中 超过七成市值在2025年实现上涨 其中14只涨幅超过20% 7只涨幅超过30%[19] - 2025年市值涨幅最大的公募REITs为“嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金” 涨幅超过43%[19] - 与普通公募基金主要投资股票债券不同 公募REITs投资于具有持续稳定经营现金流的不动产项目 主要收益来源为底层资产的经营收益和增值收益[20] - 个人投资者可采取稳健配置长期持有策略 参与方式包括发售期认购和二级市场交易[20] - 预测未来5年内 个人投资者所持公募REITs份额占比有望从不足10%提升至20%以上[21]

中信建投国家电投新能源REIT国补回款情况 - 2025年10月31日，基础设施项目公司收到国补应收账款回款2,748.83万元 [8] - 此次回款的国补应收账款平均回款周期为2.15年，与截至2025年9月25日的平均回款周期一致 [6][8] - 该笔回款将纳入基金2025年第4季度可供分配金额，用于向投资者进行收益分配 [9] - 基金采用银行有追索权保理方式平滑现金流，保理银行平价购买账龄满1.5年的国补应收账款 [7] - 基金管理人计划在2025年年度收益分配前，启动保理基准日为2025年12月31日的保理工作，对应保理金额为49,671.81万元 [10] 国家电投新能源REIT电价与回款机制 - 项目参加2025年江苏省电力市场交易前，含税上网电价为850元/兆瓦时，其中燃煤基准价391元/兆瓦时，国补459元/兆瓦时 [6] - 参与电力市场交易仅影响燃煤基准价对应部分的电价金额，不影响国补的回款周期 [6] - 燃煤基准价对应部分的电价次月回款，国补回款周期具有一定波动性 [6] 中信建投沈阳国际软件园REIT交割审计 - 基金购入基础设施项目已完成交割审计，审计基准日为2025年10月20日 [12][13] - 购入的三家项目公司于基准日总资产合计558,642,783.60元，负债合计428,315,204.85元，所有者权益合计130,327,578.75元 [13] - 截至公告发布日，基金已完成全部交易对价的支付 [13]

基金设立与生效情况 - 中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金基金合同于2025年10月20日生效 [1] - 基金管理人为中信建投基金管理有限公司 [3] 资产认购与权属变更 - 基金已全额认购中信建投沈阳国际软件园1期资产支持专项计划的全部份额 [1] - 专项计划管理人中信建投证券股份有限公司代表专项计划已取得三家SPV公司（沈阳庆誉、沈阳仁泽、沈阳鸿创）的全部股权 [1] - 三家SPV公司已分别取得三家项目公司（沈阳国际软件园启元园区、亨达园区、永利园区发展有限公司）的全部股权 [1] - 相关权属变更的工商登记手续已完成 [1] 资产控制与后续安排 - 权属变更登记完成后，基金通过专项计划和SPV公司已合法拥有基础设施项目资产 [1] - 基金管理人将在交割审计完成后及时公告相关情况 [1]

核心观点 - 沈阳国际软件园REIT首发询价区间为2.736~4.104元/份，预计募资10.26亿元，项目资产为沈阳国际软件园部分区域，是沈阳市唯一国资参股的民营园区，区位优越且为区域唯一地铁直连园区，出租率和租金处于区域较优水平，但需警惕孵化器政策到期后市场化租赁的去化不确定性及出租率波动风险[2] - 项目预期未来12个月公允价值区间为9.02~11.50亿元，IRR为6.40%~7.42%，高于可比REITs均值5.48%，询价上限对应2025/2026年预测分派率（未年化）为4.61%/4.67%，与其他产业园REITs接近[2] - 2025年REITs上市首日/前5日收盘累计涨幅均值分别为27%/33%，且保持零破发，但近期发行节奏加快、二级市场成交换手低迷，一二级价差处于今年以来首发项目较低水平，首日稀缺性和流动性溢价或下行[2] 基础发行要素 - 基金名称为中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金，基金合同期限37年，初步询价时间为2025年9月29日9:00-15:00，募集期为2025年10月13日至14日，战略配售/网下/公众初始发售比例为70.00%/21.00%/9.00%[6][7] - 基础资产包括昂立信息园A、B座项目、软件园D、E区项目及软件园B、F区项目，总建筑面积201,195.19平方米，原始权益人为沈阳国际软件园产业发展有限公司和沈阳国际软件园有限公司，实际控制人为赵久宏[7][10][17] - 假定募集资金10.26亿元中90%以上将用于沈阳国际软件园E地块三期、A地块五期项目及沈阳数字经济产业园[6] 项目区位与产业优势 - 项目位于沈阳市浑南区核心，紧邻沈本大街和丹阜高速，是区域内唯一地铁直连园区（地铁2号线），交通便利且创新要素集聚，拥有中科院自动化所等392家研发机构及浑南科技城等重大科技基础设施[12][15] - 沈阳国际软件园是全市最大软件产业聚集地，已交付面积106万平方米，是区域第二大产业园区的2倍以上，高度契合沈阳市数字经济产业规划，政府从股权投资、招商到资本助力全链条资源导入，市国资委控股平台战略入股28%[16][31] - 原始权益人运营管理园区总建筑面积约107万平方米，发起设立多只产业引导基金，政府合计出资约3.4亿元，已投资8家园区企业总额2.15亿元，其中美行科技等多家企业筹划IPO[21][32] 财务业绩表现 - 2022-2025Q1项目营收分别为1.03/1.06/1.03/0.26亿元，EBITDA分别为0.73/0.76/0.76/0.19亿元，毛利率稳定在56%~59%，EBITDA利润率持续提升至74.1%[43][49] - 原始权益人产业发展公司2022-2025Q1营收波动较大（1.36/3.05/2.29/0.25亿元），24年亏损0.13亿元主因营收下降及减值损失，软件园公司同期毛利率从48.50%降至30.97%[24][27] 租赁与租户结构 - 2022-2025Q1加权平均出租率稳定在84%~86%，25Q1平均有效租金45.61元/平方米/月，高于周边竞品37.00-43.10元/平方米/月水平，去化程度属浑南区中上游[52][61] - 租户集中度较低，前十大租户面积占比17.6%，显著低于可比REITs均值42.6%，但初创及中小企业租赁收入占比持续提升至66.29%，且合同期限1年/3年以内占比分别约39%/75%[66][71] - 孵化器用房面积24,230.71平方米（占比12.2%），政策将于2026年6月3日到期，历史现金流稳定但补贴滞后导致当期收缴率偏低（76%~86%），期后收缴率超91%[72][78] 估值与分派率分析 - 假设折现率7.5%/7%/6.5%，测算项目估值区间9.02~11.50亿元，较招募书评估值10.26亿元差异-12.09%~12.09%，IRR 6.40%~7.42%高于可比REITs均值5.48%[107][109] - 估值对应建筑面积单价4483~5716元/平方米，低于可比REITs均值7277元/平方米，2025年预测资本化率5.81%~7.22%处于二线城市商务园区合理范围6.5~7.4%[112][113] - 以募资额10.26亿元计，2025/2026年预测分派率5.53%/5.61%，高于其他产业园REITs；询价上限4.104元/份对应市值12.312亿元，分派率4.61%/4.67%与其他REITs接近[114]

基金基本信息 - 基金全称为中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金，简称中信建投沈阳国际软件园REIT，场内简称为沈软REIT，基金代码为508029 [17] - 基金经中国证监会2025年9月22日证监许可〔2025〕2136号文准予注册，募集份额总额为30,000万份 [14] - 基金管理人为中信建投基金管理有限公司，基金托管人为交通银行股份有限公司，财务顾问为中信建投证券股份有限公司 [1] 发售结构与规模 - 发售采用战略配售、网下发售和公众发售相结合的方式，战略配售初始份额为21,000万份（占总发售量70%），网下初始发售份额为6,300万份（占扣除战略配售后70%），公众初始发售份额为2,700万份（占扣除战略配售后30%） [14][20][21] - 原始权益人或其同一控制下的关联方战略配售比例为43.772%（13,131.60万份），其他战略投资者配售比例为26.228%（7,868.40万份） [31] - 最终发售份额可能根据回拨机制调整，战略配售差额部分优先回拨至网下发售 [82] 定价与询价机制 - 询价区间确定为2.736元/份至4.104元/份，通过网下询价最终确定认购价格 [3][23] - 网下询价时间为2025年9月29日9:00-15:00，通过上交所"REITs询价与认购系统"实施 [4][61] - 认购价格需不高于剔除无效报价后所有网下投资者报价的中位数和加权平均数的孰低值，否则将延迟发售并发布风险提示公告 [6][69] 投资者资格与要求 - 网下投资者包括证券公司、基金管理公司、信托公司等专业机构投资者，需在证券业协会完成注册 [4][42] - 私募基金管理人需满足持续经营两年以上、管理规模最近两个季度均达10亿元等条件 [42] - 禁止参与对象包括原始权益人关联方、基金管理人、财务顾问等利益冲突主体 [45][47] 限售与流通安排 - 原始权益人关联方战略配售份额中20%部分限售60个月，超过20%部分限售36个月，其他战略投资者限售12个月 [34][35] - 网下投资者获配份额流通受认购倍数影响：若认购倍数≤100倍，上市前三天可交易份额不超过50%，第四天起全部流通；若认购倍数>100倍，上市日起全部流通 [7][24] 认购与缴款规则 - 战略投资者需于2025年10月14日17:00前足额缴纳认购资金，不收取认购费用 [39][71] - 网下投资者认购与缴款同步进行，单个配售对象最低认购100万份，且需为10万份整数倍，最高不超过6,300万份 [17][62] - 公众投资者可通过场内或场外方式认购，场内单笔最低1,000元，场外首次认购不低于1,000元（直销柜台要求20,000元） [79] 回拨与配售机制 - 回拨机制优先将战略配售差额部分调整至网下发售，公众认购不足时可向网下发售回拨 [82] - 网下配售按同比例原则进行，公众投资者若超额认购则采用全程比例配售 [85][87] - 若网下有效认购总份额低于网下发售总量，或公众认购人数少于1,000人，将导致募集失败 [97] 其他关键安排 - 网下投资者需于2025年9月26日12:00前通过中信建投证券系统提交资产证明等核查材料 [5][49] - 基金上市后，通过场外认购的投资者需转托管至场内方可交易 [75] - 募集失败情形包括认购规模未达准予注册规模的80%、募集金额少于2亿元等 [97]

基金产品信息 - 中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金合同及招募说明书于2025年9月24日通过公司官网及中国证监会基金电子披露网站正式披露 [1] - 投资者可通过公司客服电话4009-108-108进行咨询 [1] - 基金管理人承诺以诚实信用和勤勉尽责原则管理基金资产 但不保证盈利及最低收益 [1] 技术指标信号 - MACD金叉信号形成 相关个股呈现上涨态势 [1]

项目获批与战略意义 - 沈阳国际软件园REIT于9月23日正式获得中国证监会准予注册的批复 [1] - 该项目是全国首单践行东北全面振兴战略的公募REITs [1] - 项目紧密对接国家“数字中国”与“东北振兴”战略 [1] 项目资产与运营状况 - 基础设施项目位于沈阳市浑南区 涵盖13栋产业楼宇 产权建筑面积合计20.12万平方米 [2] - 项目以研发办公为主业态 运营时间均超5年 已进入稳定运营阶段 [2] - 近三年及一期数据显示 项目各期加权平均出租率稳定在84%左右 [2] - 办公部分平均合同租金单价保持在46元/平方米/月以上 [2] 原始权益人与运营保障 - 项目原始权益人为沈阳国际软件园产业发展有限公司与沈阳国际软件园有限公司 同属沈阳昂立控股集团旗下 [2] - 昂立控股集团拥有超过30年的软件研发与信息技术服务经验 以及20余年科技园区建设运营积累 [2] 市场影响与未来展望 - 公募REITs可作为原始权益人实现“资产上市”的平台 未来可通过扩募或资产收购持续盘活存量资产 [2] - 项目成功落地有望形成示范效应 引导更多社会资本关注并投资东北 [3] - 项目将推动科技、资本与产业深度融合 为新时代东北振兴提供金融基础设施支撑 [3]