开发商不会做刚需？ 你觉得真的么 ，这个话题本来就有争议性，甚至一开始就会换来大家的否定。 所以在讨论这个观点之前，不妨先看一些客观存在的事实，然后再聊聊为什么这样的趋势在此时真实发生着。 01 最近的土地市场正在发生着什么？上海刚刚落下的土拍，两天卖掉290亿的地。 | 上海2025年第六批次集中供地含宅地块情况 | | | | | | ● 单盘主义 乙 真叫卢俊 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 地块名称 | 出让面积 (m) | 用途 容积率 | 建筑面积 (m*) | 成交价 (万元) | 楼面价 (元/m) | 溢价率 | 竞得单位 | | 虹口区北外滩地区 hk315-11地块 | 19441.07 | 住宅 2.63 | 51130.01 | 647190 | 126577 | 46.33% | 绿城 | | 浦东新区PDPO-0405单元 C-02C-01地块 | 22666.84 | 住宅 2.3 | 52133.73 | 272970 | 52360 | 40% | 招商& 港中旅 | | 闵行区莘庄社区02单元 ...

交易概况 - 瑞安房地产与天安中国成立的合营公司以28 94亿元收购永业城更50%股权[1] - 交易完成后瑞安房地产持股15% 天安中国持股35% 永业集团保留50%股权[1] - 合营公司上海瑞天里由瑞安旗下上海瑞新里持股30% 天安旗下上海莘赋里持股70%[1] 地块价值 - 三宗地块位于上海新天地东侧核心 周边豪宅项目销售均价超16万元/平方米且开盘即售罄[2] - 地块2024年11月协议出让成交总价194 4亿元 折合楼面价8 46万元/平方米[2] - 可售住宅面积15 6万平方米 按20万元/平方米估算货值超300亿元[3] 项目规划 - 地块总出让面积5 1万平方米 计容建筑面积21 7万平方米[3] - 规划包含100米高层住宅 150米及170米超高层住宅 以及多层风貌建筑[3] - 项目已完成建设备案 总投资额预计289亿元[3] 市场定位 - 瑞安房地产将操盘该项目 可能打造为"翠湖天地"系列延伸产品[2] - 公司表示将发挥高端住宅开发经验 在大新天地社区拓展产品线[2] - 参考翠湖天地六期单价达21万元/平方米 套均总价1 1亿元 108套房源开盘"日光"[2] 公司战略 - 此次收购是瑞安房地产在上海的重要补仓 截至2024年末公司在上海剩余可售资源仅110亿元[3] - 新天地板块剩余可售资源约41亿元 杨浦区翠湖滨江项目占59亿元[3]

恒隆地产业绩分析 - 2024年总营收112.42亿港元同比增长8.98% 其中内地市场贡献67.11亿港元占比近60% [2] - 物业销售收入15.38亿港元却带来2.45亿港元营业亏损 内地市场亏损1.97亿港元 [2] - 租赁收入同比下降6%至95.15亿港元 内地商场收入以人民币计减少3% 办公楼减少6% [3] - 上海恒隆广场收入同比下跌6% 租户销售额跌幅达22% 武汉恒隆广场收入出现两位数下滑 [3] - 归母净利润同比下滑45.77%至21.53亿港元 营业利润64.55亿港元不及上年73.89亿港元 [4] 瑞安房地产经营问题 - 2024年收入81.73亿元同比减少16.19% 归母净利润1.8亿元同比大跌77.78% [5] - 物业销售确认收入43.56亿元同比下降26.14% 上海物业组合贡献77%租金收入 [6] - 住宅销售额145.53亿元占比97% 其中翠湖天地六期单盘贡献119.79亿元占比82% [7] - 翠湖滨江项目去化困难 90套房源仅售14套 网签率15% 年报未披露具体销售金额 [8] - 武汉长江天地项目占未来可售货值66% 但当前去化率仅42% 部分房源降价近三成 [9][10] 太古地产与香港置地亏损情况 - 太古地产营收144.28亿港元同比下降1.65% 归母净利润由26.37亿港元转为亏损7.66亿港元 [11] - 投资物业公平值亏损扩大至59.96亿港元 香港办公楼租金收入总额同比下跌7% [11][12] - 香港置地全年亏损13.85亿美元 主因写字楼租金下跌及退出内地住宅业务计提减值 [13] 港资房企战略转型 - 香港置地计划退出内地住宅开发业务 计提减值3.14亿美元 未来将处置58亿美元存量资产 [14] - 聚焦香港、新加坡及上海核心市场 拟通过REITs扩大资产管理规模至1000亿美元 [14][15] - 瑞安房地产现金49.54亿元无法覆盖82.64亿元短期债务 已出售鸿寿坊股权套现12亿元 [16] - 太古地产三年内投放92%承诺资金 计划在深圳发展太古里项目 但面临67.6亿港元短期偿债压力 [16][17][19]

上海楼市表现 - 1月份上海二手房价格环比上涨0.4%，领涨全国，但同比仍下跌2.3% [5] - 1月份全国70个大中城市中，仅6个城市新房与二手房环比同时上涨，包括上海、成都、深圳等 [4] - 上海新年首轮土拍4宗地块全部溢价成交，总成交金额159亿元，平均溢价率33.6% [6] - 土拍中松江、奉贤等外环地块溢价率超10%，显示市场热度向郊区扩展 [8] - 参与土拍房企类型多样，包括央企国企、民企和外资企业 [8] 上海楼市数据 - 2024年上海商品房销售面积1656.86万平方米，同比下降8.5%；住宅销售面积1356.73万平方米，下降6.9% [11] - 2024年商品房销售额7259.99亿元，下降2.8%；住宅销售额6685.19亿元，下降3.6% [11] - 2023年存量房买卖登记面积1708.03万平方米，同比增长5.8%，但仍仅为高点时期一半水平 [14] - 二手房成交量从2016年高点34.77万套降至2022年17.71万套，下降49% [14] - 2025年春节后二手房市场快速回暖，链家数据显示第7周成交量环比增长190% [19] 豪宅市场表现 - 中海·顺昌玖里项目单日销售505套，总销售额196.53亿元，创全国单次开盘纪录 [13] - 翠湖天地六期项目108套豪宅当日售罄，套均总价1.1亿元，总销售额119.79亿元 [13] 市场影响因素 - 一线城市楼市表现主要取决于信心和预期，而非购买力 [23] - 全国宏观经济和就业形势是影响上海等一线城市楼市的关键因素 [23] - 2024年全国新建商品房销售面积下降12.9%，销售额下降17.1%，显示行业整体仍处调整期 [23] - 住户部门中长期贷款增量持续走低，2024年仅增加2.25万亿元 [25]

奢侈品市场变化 - 2024年奢侈品市场遇冷，LV等品牌销售下滑，富人消费转向高性价比帆布包[3] - 富人消费趋势从"炫富风"转变为"极简风"[3] 豪宅市场现状 - 北上广深一线城市豪宅市场火爆，富人大规模抢购[5][6] - 豪宅买家年轻化趋势明显，00后富二代开始入场[6][13] 上海豪宅案例 - 翠湖天地六期开盘108套亿元豪宅，均价21万元/平方米，单日售罄收金119.79亿元，创国内纪录[10][11] - 翠湖六期套均面积528平米，总价区间7500万-3亿+，最高单价28.5万/平米[11][12] - 买家群体包括富二代、明星、企业家，注重圈层纯粹性[13][14] 其他一线城市豪宅动态 - 上海中海顺昌玖里套均4000万+，4小时售罄196.5亿[20] - 广州侨鑫汇悦台成交单价37万/平米，总价4.61亿刷新纪录[28] - 北京中建智地朝阳双盘单日热销83.5亿[28] 豪宅热销驱动因素 - 政策松绑释放富人购买力，限购放宽刺激需求[30] - 美联储降息推动国际资本流入，豪宅成为资产配置首选[32][33] - 一线城市核心地段豪宅稀缺性强化其投资价值[34] 市场分化特征 - 刚需房与豪宅市场冰火两重天，刚需去化困难而豪宅日光频现[8][9][35] - 核心城市优质资产成为全国富人配置重点，资源集聚效应显著[36]