销售表现 - 2024年公司实现销售额369亿，同比下滑20%，销售面积同比减少25%至167万平，销售均价22,096元/平，同比增长6.9% [3] - 权益销售额164亿，权益比例44.5%，较去年同期减少5.5个百分点，需警惕合作方风险 [3] - 86%销售额由一二线贡献，杭州、西安两城销售贡献近42%，其中杭州单盘鹭悦朗云府销售91亿，西安两项目合计贡献35亿 [9] - 北京、上海和天津等地合计销售贡献仅14亿，单城销售降幅均超70% [9] - 长三角区域销售占比提升18.6个百分点至43%，成为第一大区域，中西部占比回落至30% [7] 投资力度 - 2024年新增5宗地块，拿地建面56万平，同比大幅增加232%，土地总价款84亿，同比增33% [11] - 拿地销售比从去年的0.14回升至0.23，高于行业均值0.17 [11] - 杭州萧山区地块通过并购获取，楼面价占售价65%，盈利空间被压缩 [12] - 年末剩余可开发建面1,822万方，较年初下滑16%，足够支撑未来3-4年开发需求 [18] 财务表现 - 物业开发结转收入283.9亿，同比微降2.3%，合同负债对结转收入覆盖倍数0.88，结转资源不足 [21] - 综合毛利率同比下降4.7个百分点至21.8%，归母净利亏损扩大至29.8亿，连续3年亏损 [21] - 平均融资成本优化至4.06%，非受限现金短债比从1.07下滑至0.98，流动性压力上升 [24] 商业运营 - 投资物业及相关服务收入52.43亿，同比微降2.78%，购物中心销售额401亿，同比增长16% [28] - 新开3家购物中心，年末已布局44个商业项目，华夏大悦城REIT以成都大悦城为底层资产成功上市 [28] - 购物中心平均出租率95.1%，其中三亚大悦城出租率达100%，成都大悦城99% [29] 区域分布 - 剩余可开发建面中西南区域占比最高达37%，北方区域占比36%，华东和华南合计占比约27% [18] - 长三角区域销售贡献显著提升，杭州、南京和苏州为主要贡献城市 [7] - 环渤海区域销售占比跌至9%，主要因北京、天津等地表现疲软 [7]

土地市场成交概况 - 2025年4月14日-20日重点城市土地供应建筑面积206万平方米，环比下降24% [1][2] - 同期成交建筑面积124万平方米，环比大幅下降50%，成交金额48亿元，环比下降64% [2] - 一二线城市仅成交4宗含宅用地且均为底价出让，导致重点城市平均溢价率连续两周低于10% [1][2] - 三四线城市平均溢价率达到8.8%，连续四周超过5%，创2021年8月以来最长周期 [1][2] 重点城市土地供应 - 南京雨花台区新供应宅地起拍总价26.05亿元，容积率2.4，起拍楼板价1.6万元/平方米，毗邻地块2023年成交楼板价达2.4万元/平方米 [2] - 杭州拱墅区新天地板块挂牌宅地起拍总价11.4亿元，容积率1.8，起拍楼板价2.91万元/平方米，西侧地块2024年成交楼板价3.57万元/平方米 [2] - 重点城市供应宅地平均容积率为2.3，南京、西安、宁波供应宅地平均容积率均不低于2.2 [2] 三四线城市土地成交热度 - 泉州台商投资区宅地溢价69.5%成交，历经69轮竞价，成交总价2.83亿元，楼板价1799元/平方米，住宅部分由区属国企按5800元/平方米回购 [2] - 温岭市两宗回购宅地溢价率均超160%，其中22号地块溢价170%成交，23号地块溢价163%成交，住宅回购单价均为5500元/平方米 [2] - 台州市椒江区地块以17915元/平方米楼板价成交，溢价率1%，位列当周高价地块榜首 [7][9] 土地市场历史对比 - 三四线城市溢价率连续四周超5%的情况，上次出现于2021年8月，距今已超过44个月 [2] - 图表显示2024年4月以来土地成交建面呈现波动下行趋势，2025年4月周度成交降至124万平方米 [4][5] - 溢价率走势图显示三四线溢价率从2025年初的5%持续攀升至4月的8.8%，而流拍率保持低位 [6]

核心观点 - 2024年中国金茂实现全口径销售额982.55亿元，行业排名第12位，销售回款率高达99% [3] - 公司调整组织架构，从三级管控转向两级管控，推动资源向核心城市倾斜 [3] - 2025年预计总推货值达1800亿元，其中一二季度占比67%，销售规模有望突破千亿 [3] - 2024年四季度以来投资节奏加快，全年拿地金额333亿元，2025年1-2月已拿地189亿元，投资聚焦京沪等高能级城市 [3] - 2024年公司实现净利润22亿元，扭亏为盈 [3] - 公司融资渠道通畅，债务久期拉长至6.27年，外债占比降至25% [3] 销售表现与策略 - 2024年全口径销售额982.55亿元，行业排名提高1位至第12位；销售面积581.84万平方米 [6] - 全年回款金额970亿元，回款率较去年同期提升5个百分点至99% [6] - 销售额高度聚焦核心都市圈，一二线销售额占比90%（其中一线19%），华东区域销售额占比40% [9] - 上海（99.4亿元）、南京（61.3亿元）、苏州（57.4亿元）、宁波（36.3亿元）、青岛（77.8亿元）、西安（76.7亿元）等城市销售贡献显著 [9] - 组织架构精简，开发单位管理主体从2023年22个压降至2024年18个，预计2025年进一步降至14个 [9] - 2025年预计总推货值1800亿元，其中一二季度占比67%，2023年以来新获取地块占比约70% [3][9] 投资布局与土储 - 2024年四季度以来投资力度加大，全年新增22个项目（下半年20个），新增土储计容面积202万平方米，拿地金额333亿元，拿地销售金额比0.34 [12] - 2025年1-2月已实现拿地189亿元，投资节奏明显加快 [3][12] - 2024年权益土地款支出202亿元，权益占比61%，部分项目与华润、保利、建发等合作开发 [12] - 投资坚持双聚焦战略：聚焦京沪等一线城市、聚焦高端化产品 [12] - 2024年新增可售面积295万平方米，一线、二线和三四线可售面积占比分别为37.6%、57.1%和5.2% [12] - 京沪为投资重心，2024年合计可售面积占比37.6%；2024年至2025年2月，在北京、上海的投资金额占比高达69% [12] - 上海虹口内环、普陀桃浦、北京朝阳区东坝、丰台科技园等地块未来售价预期良好 [12] - 估算二级总土储建面约4378万平方米，可支撑未来3年左右发展；近9成货值集中于一二线城市，其中TOP10城市占比近6成 [16] 盈利能力与营收 - 2024年营收590.53亿元，其中房地产开发收入493.02亿元 [20] - 商业、写字楼、酒店等持有物业收入约34亿元，较去年下降12.4% [20] - 金茂服务实现收入29.66亿元，同比增长10% [20] - 年末预收账款527.52亿元，对房地产开发收入覆盖倍数维持1倍以上 [20] - 整体毛利润85.97亿元，整体毛利率14.6%，其中房地产开发板块毛利率11%，较去年同期提升2个百分点 [20] - 全年净利润22亿元，净利率3.7%，实现扭亏为盈，得益于三项费用改善、合联营实现正投资收益、计提减值减少 [20] 融资与债务结构 - 2024年新增融资成本3.39%，较去年同期4.4%大幅下降；境内融资成本2.87% [21] - 成功发行35亿元金茂大厦CMBS（票面利率3.20%），6月、8月发行中期票据合计50亿元（票面利率2.8%） [21] - 抓住经营物业抵押贷新政窗口期，对深圳万豪酒店、万丽酒店、天津海河金茂广场等持有物业完成约50亿元经营物业抵押贷，期限15年，最低利率2.4% [4][21] - 2025年新发17亿元公司债，期限4年，票面利率2.79%，并用经营物业抵押贷置换到期的凯晨世贸中心CMBS（87亿元），利率2.85% [21] - 2024年末有息债务规模1228亿元，较年初减少3.6% [21] - 短债占比从年初的18.7%降至17.6%；平均贷款期限6.27年，较23年的5.26年明显改善 [21] - 外债占比从年初的29%持续下滑至25% [21] - 2024年末持有现金348.6亿元，较年初减少7.9%；现金短债比1.61，非受限制现金短债比1.43；净负债率81.2%，剔除预收账款资产负债率69.6%，三条红线归为绿档 [24]

政策动态 - 国常会强调持续稳定股市和房地产市场，要求深入贯彻中央经济工作会议部署，加力落实《政府工作报告》政策措施，持续推动房地产市场平稳健康发展[2][4] - 商务部等9部门将符合条件的家政从业人员纳入公租房、保障性租赁住房保障范围，拓宽住房保障体系对象[2][4] - 地方层面11个省市发布13次稳市场政策，包括北京全年建设筹集保障性租赁住房5万套(间)、成都明确保障房定义、上海应届生可申请保租房等[2][4] - 无锡取消商品房限售，杭州释放购房契税优惠，安徽、青岛等地优化公积金政策[2][4] 新房成交走势 - 2025年第16周三四线成交指数环比上升7.92点至74.31，一线和二线成交指数分别下降4.1点和2.46点[4] - 一线城市成交指数环比下降4.1点至80.45，二线城市成交指数环比下降2.46点至34.64[4] 项目开盘去化 - 第16周重点监测城市开盘去化率环比上升7pcts至40%，22盘集中入市，上海、天津各推盘4个[8] - 深圳恒壹红山华府、西安招商西安玺等项目认购率达100%，杭州闲湖城、长沙中建翡翠天序等项目认购率低于10%[11] 新房成交面积 - 30城第16周成交面积环比持平，4月累计同比降4%[13] - 北京第16周成交面积环比降13.3%，上海环比降2.5%，深圳环比增7.8%，成都环比增5.5%[13] - 青岛第16周成交面积环比增29.4%，杭州环比降31.7%，苏州环比增35.4%[13] 重点城市表现 - 北京第16周商品住房成交面积环比回落13.3%，上海环比回落2.5%，深圳和成都环比增长5%以上[15][16] - 北京4月累计成交面积同比增34.2%，上海同比增44.5%，广州同比降10.5%[13]

市场整体表现 - 2025年前2月市场止跌企稳，3月传统营销旺季带动新房成交达年度高点，部分核心一二线城市出现局部"小阳春" [2] - 4月上半月重点26城成交面积317.17万平方米，环比下降14%，同比持平，一线城市同比增长32%，二线和三四线城市同比分别下降10%和8% [3] - 4月上半月重点30城项目开盘去化率34%，与2025年2月持平，较3月下降10pcts，较2024年4月增长10pcts [3] 城市分类表现 第一类：热度较高的核心一二线城市 - 北京、上海、深圳、成都、杭州等城市去化率受新盘供给质量影响较大，4月以来分化加剧 [7] - 深圳、杭州、成都通过"提质缩量"策略维稳市场，去化率表现优异：深圳66%（+8pcts环比）、成都100%（+17pcts环比）、杭州64%（+7pcts环比） [10][11] - 北京、上海因开盘质量一般，去化率高位回落：北京22%（-58pcts环比）、上海12%（-51pcts环比） [11] 第二类：弱复苏城市 - 武汉、天津等城市3月来访认购稳步回升，但4月增长动能显著放缓 [7][13] - 武汉4月单盘周均来访量降至60组以下，认购量逐周回落（14周2.8套→15周2.2套），转化率降至4.3% [13] - 天津4月第2周总来访量11007组（环比-40%），单盘认购3.1套（环比-16%），去化率28%重回低位 [16][17] 第三类：复苏乏力城市 - 广州、郑州、南京等城市来访认购稳步回落，转化率低位波动 [20][22][23] - 广州50盘周度来访量环比多跌，转化率维持在4%左右，4月W2成交63套（环比+12%） [20][21] - 郑州第15周盘均认购仅2套，转化率4.17%为年内次低 [22] - 南京第15周来访量环比-8%，认购量环比-13%，仅城北板块表现较好 [27] 未来趋势 - 4月全月新房成交环比回落为大概率事件，但同比或持平，二季度预计延续止跌企稳态势 [29] - 热点城市热度取决于后续适销楼盘供给，弱复苏城市放量空间有限，低位徘徊城市需政策刺激才能反转 [29]