文章核心观点 - 2025年12月，28个重点城市新房供应呈现“提质缩量”特征，整体供应面积环比下降12%，同比下跌49%，全年累计同比下降19% [1][3][7] - 供应结构持续向改善型产品倾斜，且近8成城市供应主力集中在主城区 [4][12][16] - 尽管供应受限，但得益于年末房企冲刺释放折扣及改善盘占比提升，预期12月新房成交将迎来一波脉冲性复苏，环比回升显著，不过由于去年同期基数较高，同比降幅可能持续扩大 [1][5][19][20] 规模：12月28城供应约束依旧，一线持平上月、二线回调显著 - **整体供应低位收缩**：12月28城预计新增商品住宅供应面积568万平方米，环比下降12%，同比下跌49%，2025年全年累计供应面积同比下降19% [3][7] - **一线城市环比持稳，内部差异显著**： - 4个一线城市12月预计供应147万平方米，环比微降1%，全年累计同比下降15% [10] - 北京单月供应57万平方米，环比激增399%，同比大增224%，年末集中推盘 [10] - 上海供应进入“空窗期”，单月仅5万平方米，环比下降88%，同比暴跌93% [10] - 广州、深圳供应环比分别下降4%和26% [10] - **二线城市环比降幅显著，城市分化加剧**： - 19个二线城市12月预计供应385万平方米，环比下降20%，全年累计同比下降19% [10] - 宁波、长春短期放量显著，环比增幅均超120% [10] - 武汉、长沙、合肥环比增幅超60%，属低位补货 [10] - 西安、成都、济南、福州等同环比降幅显著，均在6成以上 [10] - **三四线城市低基数下环比大增**：5个三四线城市12月预估供应35万平方米，环比增长82%，全年累计同比下降22% [10] 结构：近8成城市以主城为供应主力，沪蓉津汉等18城改善占比主导 - **产品档次结构以改善型为主**：重点城市供应中，刚需、改善、高端产品占比分别为26%、56%和18% [4][12] - **城市产品结构分类**： - 宁波、南京等城市刚需产品供应占比约6成 [12] - 郑州、广州、长沙、北京刚需与改善占比相当，均在4-5成 [12] - 上海、成都、天津、武汉等18城以改善产品为供应主力 [12] - 深圳、杭州、福州、无锡等城市高端产品占比在各档次中居首 [12] - **供应区域高度集中于主城区**：重点城市主城、近郊、远郊供应占比结构为66%、24%和10% [16] - **城市区域结构分化**： - 泉州、福州、郑州、南宁、西安、昆明、重庆等城市主城供应占比均在9成以上 [16] - 长春、济南、长沙、宁波等以近郊项目为主，占比均在5成及以上 [16] - 上海、天津、南京本月以远郊项目为供给主力 [16] 预判：12月多数城市新房成交预期“翘尾”收官，环比回升显著 - **成交预期脉冲式复苏**：12月供应“提质缩量”叠加房企年末优惠折扣，预期将带动新房成交迎来一轮脉冲式翘尾行情，环比回升显著 [5][19][20] - **平均去化率维持低位**：28个重点城市2025年12月预期项目平均去化率约30% [20] - **城市间分化持续加剧**： - 上海、成都等前期热点城市成交预期低位持稳，供应缩量及部分热点板块销售滑坡制约成交放量 [20] - 天津、武汉、南京、合肥等城市延续弱复苏走势 [20] - 郑州、福州、厦门等弱二线城市预期新房成交回升幅度有限 [20] - **部分城市环比增长预期**：北京、杭州、重庆等城市预计12月新房成交环比增长20%-30% [21]

行业宏观背景 - 房地产行业正处于转向高质量发展的重要时期，房价、土拍热度、项目去化等指标持续调整并时有亮点，供求压力持续转好[4] - 政策层面强化“好房子”导向，《住宅项目规范》正式落地，四中全会指出“推动房地产高质量发展”为未来至少五年行业发展奠定基调[4] - 开发让人民群众喜闻乐见的“好房子”成为企业穿越周期、实现健康可持续发展的根本[4] 2025年房企产品测评概况 - 测评工作历时两个多月，经过综合数据筛选、产品调研、产品力模型测评等环节，最终揭晓全国入围项目[5] - 今年全国十大作品测评分为“高端、轻奢、品质”三个档次，同时新增“中国好房子”测评，分为综合奖及多个单项奖[13] - 自测评启动以来，收到企业及业内专家推选的优秀项目踊跃参评[13] 测评体系与评选流程 - 围绕“单元平面及立面设计”“户型居住”“室内精装”“归家路径”“社区空间”“项目奖项”六大维度评价体系，甄选出全国入围的60个项目[14] - 入围项目还将经过专家评审、网络投票等环节，最终于2026年1月初发布2025年“全国十大高端/轻奢/品质作品”以及“中国好房子综合奖/单项奖”[14] - 专家评审会议采用线下形式，于本月18日至19日举行；网络投票环节于本月8-15日进行，在专属投票页面进行票选[14] 市场竞争趋势与企业战略 - 在当前存量甚至缩量市场环境下，“卷产品、竞品质”成为市场竞争核心，行业从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段[15] - 房企积极响应“好房子”战略，在同等级别产品上不断增加配置以提高竞争力，通过“全维实景”示范区系统性呈现未来生活场景[15] - 四代宅不断优化重塑居住空间和体验，AI科技为智慧住宅提供无限可能，覆盖全生命周期的住宅产品力成为企业长期追求[15] 测评项目覆盖范围与平台建设 - 测评覆盖注重产品设计落地阶段的“十大作品”测评、注重产品交付阶段的“十大交付力作品”测评以及更长寿命周期、更综合视角的“好房子测评”[15] - 今年“好盘巡礼”升级为“寻找好房子”，到访郑州、西安等城市探访考察优秀交付项目、标杆产品，共建产品力展示交流平台[15] - 产品力测评立足客观专业角度，为行业有价值、可借鉴的产品及理念发声，推动行业产品力持续升级[15]

土地市场整体表现 - 土地供应建筑面积为1529万平方米，环比回落29%，供应规模仍处于年内高位 [1] - 土地成交建筑面积1004万平方米，环比上升25%，创下年内新高 [1] - 成交金额785亿元，环比大幅增长141% [3] - 本周平均溢价率为3.2%，环比上升2.4个百分点，主要受北京、上海等地优质地块溢价拉动 [1][3] 土地供应详情 - 一线城市本周无住宅用地供应，含住宅用地共供应136幅，平均容积率为1.89 [2] - 大连高新区供应核心区域宅地，建筑面积13.6万平方米，起拍总价12.2亿元，起拍楼板价8953元/平方米，周边华润瑞府售价约2.8万元/平方米 [2] - 武汉硚口区挂牌高容积率商住用地，容积率8.92，规划建筑面积9.36万平方米，起拍价10.93亿元，地块所在板块新房成交均价约2.5万元/平方米 [2] 土地成交详情 - 北京朝阳区南磨房宅地经过166轮竞价，由懋源置业以50.24亿元竞得，溢价率18.21%，楼板价6.21万元/平方米，周边新房售价超10万元/平方米 [3] - 上海第9轮土拍9宗宅地中2宗溢价成交，浦东川沙宅地由上海佳运以24.75亿元竞得，溢价率15.76%，楼板价2.99万元/平方米，周边新房售价超6万元/平方米 [3] - 杭州出让地块表现分化，3宗属性特殊地块底价成交，而萧山经开区宅地和湘湖宅地分别由滨江集团溢价11.8%和18.92%竞得，成交总价分别为16亿元和8.49亿元 [4] 重点地块排名 - 成交总价排名前五地块分别为北京朝阳区地块（50亿元）、上海杨浦区地块（43亿元）、上海宝山区地块（37亿元）、上海浦东新区地块（25亿元）、厦门湖里区地块（23亿元） [9] - 楼板价排名前五地块分别为上海杨浦区地块（68800元/平方米）、北京朝阳区地块（62140元/平方米）、厦门湖里区两宗地块（均为40000元/平方米）、上海宝山区地块（37000元/平方米） [11]

2025年12月土地市场总体供应 - 2025年12月，22个重点城市计划出让125宗含宅土地，起拍总价达1723亿元 [1] 高总价城市与单日集中出让 - 本月计划出让土地中，底价超过100亿元的城市包括广州、武汉、重庆、北京、无锡 [2] - 单日出让金额超过50亿元的城市为武汉、广州、无锡、南京、北京、长春，集中出让日期为12月9日、12日、15日、17日、19日、23日、29日 [2] 重点城市土地出让详情（按底价排序） - **广州**：最大单日出让底价为12月15日的67.27亿元，总建筑面积37.50万平方米 [7] - **武汉**：最大单日出让底价为12月9日的83.53亿元，总建筑面积237.99万平方米 [7] - **重庆**：最大单日出让底价为12月10日的22.62亿元，总建筑面积51.43万平方米 [7] - **北京**：最大单日出让底价为12月23日的84.22亿元，总建筑面积22.54万平方米 [7] - **无锡**：最大单日出让底价为12月17日的84.73亿元，总建筑面积67.67万平方米 [7] - **南京**：最大单日出让底价为12月19日的72.42亿元，总建筑面积57.80万平方米 [7] - **长春**：最大单日出让底价为12月29日的60.21亿元，总建筑面积210.36万平方米 [7] - **成都**：最大单日出让底价为12月23日的15.90亿元，总建筑面积29.51万平方米 [7] - **苏州**：最大单日出让底价为12月11日的24.71亿元，总建筑面积9.22万平方米 [7] - **天津**：最大单日出让底价为12月24日的28.94亿元，总建筑面积62.44万平方米 [7] - **长沙**：最大单日出让底价为12月30日的12.41亿元，总建筑面积24.32万平方米 [8] - **济南**：最大单日出让底价为12月24日的12.47亿元，总建筑面积22.29万平方米 [8] - **宁波**：最大单日出让底价为12月15日的15.16亿元，总建筑面积14.12万平方米 [8] - **西安**：最大单日出让底价为12月12日的38.40亿元，总建筑面积107.20万平方米 [8] - **深圳**：最大单日出让底价为12月8日的30.02亿元，总建筑面积10.48万平方米 [8] - **福州**：最大单日出让底价为12月17日的3.50亿元，总建筑面积7.78万平方米 [8] - **南昌**：最大单日出让底价为12月18日的10.35亿元，总建筑面积25.24万平方米 [8] - **合肥**：最大单日出让底价为12月19日的18.13亿元，总建筑面积23.72万平方米 [9] - **青岛**：最大单日出让底价为12月2日的20.18亿元，总建筑面积18.96万平方米 [9] - **杭州**：最大单日出让底价为12月2日的13.61亿元，总建筑面积6.50万平方米 [9] - **沈阳**：最大单日出让底价为12月24日的1.89亿元，总建筑面积3.77万平方米 [9] 月度土地出让日历概览 - 12月土地出让活动分布在全月各日，其中多日出现多个城市同时进行土地出让的情况，例如12月2日有宁波、青岛、广州、重庆等多个城市有土地出让 [4] - 部分日期土地出让集中度高，例如12月9日（武汉、长沙、成都等）、12月12日（武汉、西安、重庆等）、12月19日（南京、广州、苏州等） [4]

新增供应 - 30个重点城市11月预期新增供应669万平方米，环比由降转增16% [3][4] - 一线城市整体预计供应面积149万平方米，环比增长23%，其中广州单月供应61万平方米，环比翻番，同比增幅达4% [4] - 二三线城市合计供应521万平方米，环比增长14%，西安、苏州、东莞、常州等城市集中放量，苏州、东莞、常州环比翻番 [4] 新房成交 - 11月30个监测城市商品住宅成交面积815万平方米，前11月累计成交10651万平方米 [10] - 一线城市中广州单月成交63万平方米，环比微增2%，北京前11月累计同比微增1% [10] - 二三线城市合计成交670万平方米，成都单月成交73万平方米领先，西安维持60万平方米以上高体量，徐州同环比涨幅分别达82%和129% [10] 项目去化 - 11月30个重点城市平均开盘去化率为34%，环比微增3个百分点 [12][13] - 天津、苏州、宁波去化率超6成，主要得益于个别网红盘集中入市 [13] - 上海、广州、深圳等热点城市去化率稳步修复，武汉、郑州、青岛等前期低迷型城市出现止跌态势，环比增幅显著 [13] 库存与去化周期 - 30城库存面积21890万平方米，环比微降1%，同比下降5% [2][17] - 整体供求比由上月的0.6增至0.82，上海、西安、成都、广州等11城供求持稳（供求比0.8-1.2） [17] - 三成城市去化周期低于18个月，徐州、惠州等去化周期持续改善 [17] 二手住房 - 11月30个重点城市二手房成交面积预计1704万平方米，环比增长14%，前11月累计同比正增3% [19][20] - 一线城市成交规模402万平方米，环比增长10%，前11月累计正增5%；二线城市成交规模1113万平方米，环比增长13%，前11月累计正增2% [20] - 三四线城市成交规模189万平方米，环比增长37%，同比增长3%，常州、烟台、扬州同环比齐增 [20] 土地市场 - 11月土地成交建筑面积和金额分别环比增长39%和57% [22][23] - 一线城市土地成交量价同比回升，成交建筑面积上升36%，成交金额同比上升43% [23] - 本月溢价率稍有回升，土拍热度集中在少数优质地块，如北京朝阳南磨房、上海浦东川沙等 [23] 企业销售 - 2025年11月有38家房企单月业绩环比增长，其中15家企业单月业绩环比增幅大于30% [27][28] - 头部房企中中海地产、华润置地、绿城中国和滨江集团4家的销售全口径金额环比有所增长 [28]

中央政策动向 - 国家发展改革委推动基础设施REITs扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型[1][2] - 基础设施REITs发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市[2] - 证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告(征求意见稿)》，启动商业不动产REITs试点[1][2] 地方“十五五”规划重点 - 北京、天津、河北、福建等省级行政单位发布“十五五”规划建议，均提出加快构建房地产发展新模式[4][5] - 北京规划侧重于完善“市场+保障”住房供应体系、租购并举住房制度及增加改善性住房供给[4] - 天津规划注重盘活存量资源资产、高质量开展城市更新、“好房子”发展及优化保障性住房供给[4] - 河北要求坚持以需定建、以需定购，优化保障性住房供给，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”[4] - 福建要求优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，支持老旧住房自主更新、原拆原建[4][5] 公积金政策优化：代际互助 - 厦门支持购房人父母、子女提取住房公积金支持购房人购买市直管公房，公积金贷款最低首付款比例为15%[6] - 烟台公积金扩大提取范围至配偶、父母、子女，将可贷额度从家庭收入的50%提升至60%[6] - 襄阳支持缴存人及其直系亲属提取住房公积金用于老旧房屋改造，每名子女提取额度为3万元，每户家庭累计不超过9万元[6] - 克拉玛依允许父母、子女直系亲属之间互用住房公积金偿还住房公积金贷款[7] - 2024年公积金个人住房贷款余额8.07万亿元，存款余额10.93万亿元，个贷率74%距离90%警戒线仍有较大空间[7] 公积金政策优化：“好房子”贷款支持 - 仙桃规定购买“好房子”高品质住宅、现房销售项目，最高贷款额度上浮不低于20%[8][9] - 漳州提高“好房子”住房公积金贷款额度10万元[9] - 徐州规定购买住建部门认定的改善型住宅，公积金贷款额度上浮30%[9] 公积金政策优化：其他措施 - 扬州优化公积金贷款次数认定标准，对已售出住房不计入公积金贷款次数[11][12] - 扬州对C类及以上、D类、E类、F类、G类人才，住房公积金贷款最高额度可分别放宽100万元、80万元、50万元、30万元、20万元[11] - 扬州允许借款人及配偶提取公积金余额用于偿还住房商业贷款，每年一次[11] 存量土地与资产盘活 - 重庆支持使用专项债券收回收购符合条件的存量闲置土地[13] - 重庆允许探索短期利用盘活储备土地和已供存量建设用地，并合理设置短期利用期限[13][14] - 重庆允许有条件的存量商业办公用地功能性质合理转换、置换，推动不同产业用地类型合理转换[13] 政策趋势总览 - 近一周地方层面稳市场政策发布频次大幅增加，公积金、“好房子”提及次数较多[15][16] - 近1个月稳市场政策发布频次中，优化公积金政策继续居于首位，保障安居类政策排在第二[17]

行业奖项趋势 - 国际地产与设计奖项（如TITAN地产大奖、MUSE设计奖）因其全球化视角和对创造性、革新性的关注，对国内行业仍具含金量，成为关注建造技法、工程工艺的国内奖项（如詹天佑奖、鲁班奖）的补足[2] - 克而瑞产品力100测评在行业进入“好房子”建设阶段，致力于提供更专业、权威、具影响力的平台，推动行业产品力长远有质发展，2025年度测评已于9月中旬启动[3] 景观空间设计趋势 - 2025年国际获奖景观设计作品集中体现原创性、功能性、艺术性，核心趋势为根植于在地养分、融合国际审美、落地归于自然并关注核心客群需求，且大部分出自本土设计团队[4][5] - 绿城宁波馥香园融入江南水乡与摩登都会双重特质，以宁波市花“山茶”为灵感，通过山、水、石、树融合堆叠形成丰富高差和游园路线，获2025MUSE景观设计类铂金奖[5] - 绿城苏州玫瑰园以经典法式风格沿中轴线对称布置，化玫瑰为精神内核，打造七重“玫瑰秘境”，同样获2025MUSE景观设计类铂金奖[5] - 深业集团深嘉上府提出“24+1时区”生活哲学，在空间规划植入“时空延展”概念，将生态自然景观与沉浸式商业运营深度融合，获2025MUSE设计奖铂金奖[8] - 中建智地北京中建璞园PARK打造约4万㎡花园城市生活配套，包括约1.8万㎡丘谷花园、约3000㎡中央草坪、约1800㎡生态湖域，倡导“松弛度假美学”，获2025MUSE设计奖金奖，并多月“霸榜”朝阳区住宅销售签约榜[11] - 上海大华公园柏翠提出“可持续的生长型社区”理念，总面积约5000㎡自然艺境体验中心以树状线条与星云顶设计营造归家秘境，获MIX环球卓越设计大奖[14] - 象屿地产重庆未来宸光从克里姆特画作汲取灵感，创造从森林中生长出来的社区，提取“生命之树”元素营造树林花园，获AHLA亚洲人居景观奖实景展示类金奖[16] 室内设计趋势 - 将艺术融入设计已成为住宅产品趋势，获奖作品呈现借鉴经典、融入民俗、融合跨时空元素的特点，焕新多元文化与艺术生命力[17][18] - 绿城中国福州芝蘭月华生活美学馆以“弧形”元素贯穿空间，运用金属编织屏风、墨染流云大理石等材料，同时摘得美国TITAN地产大奖及2025MUSE住宅室内设计类铂金奖[18] - 绿城西安秋月苑96户型样板间以宫崎骏作品为主题，米色与原木色为基础色，采用一体化空间和去茶几化设计，获TITAN地产大奖室内设计类金奖[21] - 绿城西安秋月苑85户型样板间以“不出门自由”为设计主题，融入客厅露营、解压玩具、瑜伽健身等场景，实现松弛宁静与质感演绎[22] - 中国铁建西派尊府室内设计汲取“宾利欧陆”和“豪华游艇”灵感，匠造建面约370㎡环幕行宫，囊括纽约设计奖金奖等五项国际大奖[24] - 保利置业贵阳誉鹭湖建立“在地文化基因库”，梳理解构贵阳山水符号、历史印记、民俗文化并转译为设计元素，获2025米兰设计奖室内设计国际体验中心金奖[28] 克而瑞产品测评体系与影响 - 住宅类产品以示范区、生活馆、景观、样板间等区域空间获得国际奖项的超过80%，项目在施工建造早期获国际认可对企业设计、工艺、建造环节是肯定，对提升产品知名度和营销有正向作用，并揭示居住产品演化趋势[32] - 克而瑞产品力100测评自2018年诞生已进入第八年，形成“企业产品力测评”、“产品系测评”、“十大作品测评”、“交付力测评”等体系，2025年响应“好房子”引导增加“中国好房子”测评，测评影响力、权威性和代表性不断提升[32] - 获“克而瑞2025上半年中国好房子作品TOP20”的中铁置业中铁世博云境拥有江、山、馆、园城市山水格局，采用外墙保温一体化系统等最新节能技术打造近零能耗住宅，同时获2025 TITAN建筑类高层住宅金奖[34] - 获“克而瑞2024全国十大轻奢作品”的金地济南悦澜山利用立体园林转化地块高差，形成“林泉高致，叠石造园”之境，同时摘得2025CREDAWARD地建师设计大奖金奖、OPAL AWARD LONDON铂金奖等多项国际奖项[34] - 2025年度中国房企产品测评工作已于9月中旬启动，包括“企业产品力测评”、“十大作品测评”、“好房子测评”，初评正进行中，入围结果将于11月中旬发布，最终测评成果将在年度产品力峰会上发布[34][36][37]

研究产品与服务 - 研究专题卡是克而瑞研究中心推出的一套系统化的房地产企业情报定制方案，旨在为房企预测走势、预警风险、提供借鉴 [2] - 每年为企业提供宏观研究、市场研究、企业管控、项目借鉴、营销案例、产品案例、运营模式、企业深度、企业融资及盈利模式十大类、五十个专题的选择 [2] - 企业可根据自身需求从专题列表中选择适合专题打包组成定制专题卡，但全年累积不得超过会员自身等级规定数量 [4] - 会员等级分为普卡（含专题5篇）、金卡（含专题20篇，不包括白皮书系列）、白金卡（含专题35篇，包括白皮书系列） [10] 2025年核心专题观点 - 中国公募REITs进入新时代，或将助力房企完成战略转型 [7] - 2025年中期50家典型上市房企的现金持有量为11867亿元，较期初减少了9.49% [11] - 2025年上半年房企毛利率修复至10.87%，但净利润维持亏损，期内确认存货跌价损失494亿，净利润亏损902亿 [12] - 房企债务重组进入深水区，削债比例提升，债转股成主流，推动行业风险出清 [16] - 2025年一季度京沪深杭二手房市场量增价稳，成交同比增17%，高改及豪宅需求回暖 [32] - 2025年一季度推动行业去库存规模已达1亿平方米，土地市场结构性回暖为行业复苏带来信心 [33] - 大面积高总价豪宅“越豪越好卖”，上海全面领涨；高端豪宅预期供求持稳，蓉汉等产品竞争白热化 [18] - 高端住宅已完成从物质奢华到精神共鸣的价值蜕变 [23] - 住宅产品的升级方向转向生活场景的优化、科技赋能的深化以及服务配套的完善等多维度的综合价值竞争 [24] 2024年及历史核心专题观点 - 2024年确认存货跌价损失1677亿，相比2023年大幅提升26% [27] - 2024年底50家样本房企中84%的企业现金持有量较期初有所减少，62%的企业调整后非受限现金短债比继续恶化，踩线房企占比较期初提高2个百分点至72% [28] - 2023年房企应付票据减少37%，部分房企无力支付商票 [66] - 2023年上半年样本房企中红档房企占比达到了35%，黄档和橙档房企分别占比26%和13% [96] - 2023年典型房企现房库存占比接近3成 [29] - 2024年供地计划同比降二成、新增拟出让土地已低于新房成交 [74] - 2024年房企毛利率下降至10%，72%房企净利润亏损 [27] - 剔除央企后房企经营性现金流净额收缩16.8%，投资活动连续四年净流出且2024年达443亿，融资性现金流净流出3434亿但规模收缩 [19] 城市与市场研究 - 2025年，CRIC研究中心将研究范围扩大至297个地级以上市，新增供地规模调整指标，完善地价房价比和短期人口增量等指标 [17] - 沪杭京等5城土地成交占四成，供应“量跌质增”或能维持去化热度但对成交规模提升有限 [9] - 库存降至阶段性低点，三类城市短期内面临严重供给约束 [24] - 各城市库存规模及开工进度显著分化 [26] - 预判未来3年5城需求总量持稳，二手住宅成交占比或将持续上升 [91] - 城中村改造对地产销售拉动远逊色于棚改 [93] - 核心一二线和内生型三四线短期回调后仍存结构性机会 [130] 产品与行业趋势 - “好房子”建设是住宅产品的战略性发展方向，正在从政策理念转化为行业实践 [14] - 品质作品在空间收纳、工艺细节、公区景观、社区配套等方面都有明显进步 [20] - 轻奢产品趋势包括四代宅的私密性升级、社区场景迭代、在地化特征深化等 [21] - 第四代住宅产品的普及、实得面积的提升、大平层的创新设计等是主要的住宅产品趋势 [43] - 房企打造社区空间开始呈现开放式设计，嵌入更多元的配套功能 [99] - 代建行业将保持“强者恒强”、“特色为王”发展态势 [25] - AMC纾困房地产力度短期很难有大突破，仍会倾向于选择区域优质、有阶段性流动性问题的部分项目或资产进行纾困 [57]

土地市场动态 - 2025年11月17日至23日重点城市土地供应建筑面积达2153万平方米创年内周度新高[8] - 同期土地成交建筑面积805万平方米环比上升18%但溢价率仅为0.8%创下半年新低[8] - 2025年11月全月土地成交建筑面积和金额环比分别增长39%和57%但同比仍下降27%和28%[10] - 11月土地供应建筑面积2.9亿平方米环比大幅上升250%同比下降9%市场热度集中在少数优质地块[10][11] - 杭州3宗宅地均以底价成交为2025年以来总价超30亿元成交日中首次出现全部地块底价成交情况[5] 行业政策动向 - 住建部两度发声要求把城市更新摆在更突出位置并着力在规划、资金、运营、治理四方面下功夫[9] - 地方政策发布频次加快郴州鼓励现房销售杭州余杭区实施让利促销项目每套补助3万元[9] - 成都允许存量自持租赁住房转变属性转为普通商品住房上市交易[9] 代建业务发展 - 2025年1-9月头部代建企业新增签约建筑面积15771万平方米同比增幅达到31%[6] - 头部企业拓展意愿强烈带动前三季度代建项目中标数量稳步增长第三季度中标数量再创新高[6]

核心观点 - 行业正处于新旧模式转型期，土地市场作为上游核心指标有望率先调整到位 [2][7] - 2025年11月土地市场迎来年末周期性高位，供求规模环比回升但同比仍延续下行趋势 [3][7] - 2025年全年土地成交建面与商品房成交比例降至1.1倍，行业已正式迈入去库存新周期 [7] - 城市更新工作被置于更突出位置，有望为市场带来城区优质项目，注入新质动力 [8][14] 土地供求 - 11月土地供应建筑面积2.9亿平方米，环比上升250%，同比下降9% [3][4][10] - 11月土地成交建筑面积8604万平方米，环比上升39%，同比下降27%；成交金额2425亿元，环比增长57%，同比下降28% [3][4][17] - 全国平均楼板价为2818元/平方米，环比上升13%，受高能级城市成交占比上升影响 [17] - 土地成交金额超过50亿元的城市有13座，较上月增加9座；成交建面超过100万平方米的城市有9座，较上月增加5座 [17] 市场热度 - 11月平均溢价率为4.1%，环比上升1.29个百分点，迎来低位回升 [5][19] - 土拍热度集中在少数城市优质板块，如北京朝阳南磨房、上海浦东川沙等 [3][20] - 本月成交总价超过10亿元的31宗宅地中，仅北京和上海共4宗宅地溢价成交，其余均为底价成交 [20] - 杭州本月出让的3宗宅地均为底价成交，而2025年此前每个月都至少有2宗宅地溢价成交 [5][20] - 11月土地流拍率9%，仍在近年低位 [22] 城市分布 - 一线城市土地成交金额同比增加43%，二线城市同比回落17%，三四线城市下跌39% [6] - 北京、上海出让多宗优质宅地，包揽总价榜和单价榜七成席位 [26][27][31][33] 重点地块分析 - 北京朝阳区南磨房宅地由懋源置业以50.24亿元竞得，溢价率18.21%，平均楼板价6.21万元/平方米，周边新房售价超10万元/平方米 [27] - 义乌福田街道商办地块由义乌小商品城以32.23亿元竞得，溢价率高达159%，平均楼板价6521元/平方米，总投资金额78.63亿元 [28] - 北京东城区祈年大街宅地成交名义楼板价8.1万元/平方米，住宅部分楼板价达11.6万元/平方米，紧邻天坛公园 [31] - 北京上地板块宅地起拍总价84.22亿元，总建筑面积22.5万平方米，起拍楼板价3.7万元/平方米，周边项目认购均价10.5万元/平方米 [11] 政策导向与后市展望 - 住建部强调将城市更新摆在更突出位置，为高品质生活和新产业发展提供空间载体 [8][14] - 全国297个地级及以上城市和152个县级市已全面开展城市体检，夯实工作基础 [14] - 城市更新工作关乎新投资项目安全性和发展空间，是推进"好房子"发展的客观空间载体 [14]