市场整体表现 - 2025年9月二手房成交规模环比微降1%，成交动能持续放缓[14] - 2025年前9月30个重点城市二手房成交累计同比增长9%，表现显著优于新房市场[2] - 核心城市京沪深二手房累计同比增幅仍保持在10%以上，处于高位震荡行情[14] 成交总价段结构分析 - 京沪深杭四城200万以内低总价段成交占比同环比齐增，极致刚需客群是成交主力[2][3]，例如上海该价位段占比达46.56%，环比上升2.79个百分点，同比上升7.51个百分点[3] - 刚改和中改需求出现“塌陷”，京沪深500-600万、杭州200-400万价位段成交占比同环比齐降[3] - 高端需求保持稳定，京沪千万以上豪宅成交占比同比仍增，深圳3000-5000万顶豪成交占比同环比分别增长0.33和0.22个百分点[3] 成交面积段结构分析 - 京沪深70平方米以内小面积段是成交主力，占比均超三成，北京该面积段成交集中度持续上升，同环比增幅均超2个百分点[6][7] - 京沪深小面积房源通过“以价换量”策略实现快速出货[7] - 杭州160平方米以上大面积段产品成交占比同环比齐增，主要满足“一步到位”的自住需求[6][7] 成交区域结构分析 - 上海成交增长集中于近远郊片区，如金山区和奉贤区[10][11] - 北京和杭州成交增长集中于城市核心区，如北京海淀区和东城区，杭州西湖区和拱墅区[10][11] - 杭州主力区域成交集中度上升，环比涨幅TOP3区域（拱墅区、余杭区等）同时也是成交套数占比TOP3区域[11] 后市趋势预判 - 预计10月京沪深二手房成交将出现季节性回落[14] - 核心城市二手房价仍处下行周期，“以价换量”趋势短期内将延续[14] - 刚需盘交易以价格为导向，中高改小区放量取决于新增挂牌量和新房市场优质产品入市情况[14] - 买方市场下，区位偏远、功能性缺失的远郊老旧小区交易周期将进一步拉长[14]

行业集中度 - 2025年前三季度房地产代建行业新拓项目TOP5企业市场份额占比高达49%，行业集中度维持高位[5] 上海房地产市场 - 2025年9月上海一手房成交环比增长49%，带动二手房市场活跃度提升[7] - 上海二手房市场出现九成小区下调挂牌价，但整体房价呈现止跌势头，形成“降价促成交、成交稳价”的市场格局[7] 新房市场趋势 - 2025年9月四代住宅产品去化率表现居前，但市场分化显著，上海与杭州的顶级豪宅项目价格继续领涨[8] - 新房成交绝对量预计将持续低位徘徊，由于2024年10月基数较高，2025年10月单月成交同比降幅可能进一步扩大[8] - 不同城市之间、不同项目之间的分化态势预计将持续加剧[8] 土地市场动态 - 2025年10月15日，大家房产以12.64亿元总价、约20%的溢价率竞得杭州浦沿住宅地块，该片区时隔一年再次有土地成交[9] - 2025年10月6日至10月12日（第41周），重点城市土地供应建筑面积为284万平方米，环比下降23%，成交建筑面积为304万平方米，环比下降18%[12] - 同期土地市场平均溢价率仅为1.12%，创2025年下半年以来新低[12] 法拍房市场 - 2025年9月全国法拍房挂拍数量为4.2万套，环比上升31%，为年内次高水平[11] - 同期法拍房成交5033套，成交率为19.3%，较前期高位回落，降至下半年新低[11] 政策动向 - 住建部在新闻发布会中强调将推动城市高质量发展与“好房子”建设工作[13] - 地方层面，南京、绍兴提高了住房公积金贷款额度，成都将高品质住房的阳台、飘窗等附属空间投影面积上限由20%提升至30%[13]

行业政策趋势 - 政府代建制政策持续精细化、标准化，聚焦制度建设、专业能力提升、代建方式丰富、精细化管理、标准化及全周期监管等六个方面 [1] - 2025年第三季度共有7个省市政府出台代建制政策，1-9月出台政策的城市达21个，政策出台频次维持在相对高位 [6] - 政策适用范围精准化与下沉，各地普遍设置明确的投资额门槛（如100万、1000万、3000万）和资金比例（如财政资金占比50%以上），且政策层级下沉至区、县甚至乡镇 [7] - 管理要求趋向全过程精细化，覆盖项目审批、设计施工、验收到资金支付的全流程，并明确界定代建单位、使用单位、项目法人单位的权责 [7] - 激励与约束机制日益完善，多地建立“节余奖励”机制（如历城区）并明确因代建方原因导致损失的责任追究条款 [7] - 费用计取标准化与市场化结合，如廊坊市要求参照国家规定的项目建设管理费标准，三乡镇提供详细的阶梯式计算公式 [8] 城投平台拿地动态 - 2025年三季度城投及平台公司拿地占比为55%，较二季度上升12.8个百分点，但较2024年三季度下降14.2个百分点 [2] - 2025年1-9月，城投及平台公司参与拿地的建筑面积超过3700万平方米，较去年同期下降11% [2] - 2025年1-9月城投拿地占比为49%，较2024年三季度和2024年全年分别下降9个百分点和15个百分点，但较上半年45%的占比略提高4个百分点 [2] 行业标准化建设 - 行业首部系统性编制的《代建企业综合能力评价标准》于9月13日发布，由绿城管理主编，中国建筑标准设计研究院、克而瑞集团等12家企业参编 [3] 代建项目招投标 - 2025年前三季度中标代建项目432个，同比增加18%，已达到2024年全年的85% [4] - 2025年第三季度代建中标项目172个，创2023年以来新高，同比和环比分别增长37%和17% [4] 重点项目案例 - 绿城管理交付唐山珑湖丽宫纾困样本项目，项目总占地面积约15.3万平方米，建筑面积约33.5万平方米，于2025年7月上半月集中交付860户 [18][20] - 项目前身为唐门一品，因资金链断裂停滞，绿城管理于2022年3月接手，通过信心重建、产品立标和营销突围三大策略实现成功交付 [18][19]

核心观点 - 2025年9月法拍房市场呈现供应规模高位回升、成交规模小幅回落但仍在高位的态势，市场热度有所降温 [3][8] - 市场出现分化，一方面有高溢价成交的特殊个案，另一方面高总价标的流拍现象增多，显示资产处置难度 [8][9][28] - 政策层面推动存量空间盘活，但大型烂尾项目法拍处置仍面临挑战，需在规划调整等方面提前准备以提升效率 [10][19] 供应规模 - 全国新增挂拍4.2万套，环比上升31%，同比增加10%，起拍总价406亿元，环比增加25% [12] - 重庆新增挂拍1990套，位居各城市首位，共有10个城市新增挂拍套数超过500套，合计供应8416套，占全国总量的20% [16] - 一线城市中，广州挂拍451套居首，上海挂拍总价24亿元为全国最高，北京、深圳均为14亿元，广州为8亿元 [17] 成交情况 - 全国法拍房成交5033套，环比下降8%，同比减少14%，但连续两个月超过5000套，维持在年内高位 [3][5][23] - 广州成交186套位居首位，杭州、温州成交超150套，上海成交金额5.1亿元排第一，杭州4.7亿元、深圳4.6亿元紧随其后 [27] - 市场出现多宗1元起拍房源成交案例，如深圳大鹏新区一独栋住宅经过267次竞拍以206.5万元成交，加速房产流转 [27] 成交热度与典型案例 - 竞拍热度回落，成交法拍房的中位出价次数降至14次，仅5.5%的房源出价次数达到100次以上，均为2025年以来新低 [3][8] - 杭州远洋西溪公馆类别墅经过255轮竞价以3200万元成交，溢价率高达196%，成交单价约10.5万元/平方米 [28] - 上海古北壹号一处房产以8486万元成交，为本月成交总价最高，但较1.2亿元评估价折价30%，反映高总价资产流动性担忧 [29] 成交率 - 9月全国法拍房平均成交率为19.3%，环比下降1.9个百分点，已低于年内均线 [6][32][33] - 杭州以48%的成交率继续位居重点城市首位，福州、上海、南昌等城市成交率也在30%以上 [35] - 成都、西安受一手房营销力度加强影响，法拍房成交率均降至10%以下 [35] 折价率 - 成交法拍房的平均折价率为32.3%，环比小幅增加0.1个百分点，挂拍法拍房的平均起拍折价率为28.1%，环比下降0.7个百分点 [37] - 挂拍折价率回落主要受一拍房源影响，一拍房源占比上升至49%，其平均折价率下降0.5个百分点至23.7% [37] - 一拍房源的供求认知出现背离，挂拍与成交折价率相差3.1个百分点，而二拍和变卖房源的认知则在趋同 [38] 高总价标的流拍案例 - 东戴河合生天戴河项目以9.4亿元起拍价二度法拍，楼板价仅1035元/平方米，但最终流拍，较第一次起拍价下调7.5% [18] - 本月共有20处标的起拍价格超过1亿元，但衡水十里风荷（3.4亿元）等大型项目均告流拍 [9] - 大型项目流拍因需承接债务及纠纷、续建资金需求大（预计超20亿元）且部分土地存争议等高风险因素 [19]

市场整体表现 - 2025年9月上海二手房市场呈现“以价换量”与“止跌企稳”的相悖信号，91%的小区挂牌价环比回落，但全月交易量突破1.8万套，环比高位上行3% [3] - 市场形成“降价促成交、成交稳价格”的特殊格局，主要受“8.25”新政效应传导及一手房成交套数环比大幅增长49%的联动作用影响 [3] - 9月上海二手房议价空间收窄至15%，创2024年以来新低，反映出买方心理价位未同步大幅下降 [10] 挂牌价格趋势 - 2025年二季度以来上海下调挂牌价格的小区占比逐月上升，9月攀升至91%创历史新高，近一年各小区挂牌价格平均下跌13.6% [5] - 价格下调速度在2025年下半年尤为显著，原因包括前期坚挺板块价格调整空间打开以及一手房优质产品入市促使房东以价换量 [5] 成交价格与活跃度 - 9月上海二手房成交端显现止跌信号，45%的小区成交价格实现环比上涨，较8月增加4个百分点 [3] - 9月房价上涨的高频交易小区（连续两月成交量≥5套）达233个，较8月环比增加21%，高频交易小区数量同步增加 [6] - 2025年7月、8月房价指数环比降幅分别达0.9%、1%，显著高于近一年-0.2%的月均变动水平，8月房价上涨小区仅192个创年内新低 [6] 刚需市场驱动 - 9月上海房价止跌的核心在于刚需类小区表现，47%的刚需小区房价环比上涨，较上月增加6个百分点，占比在刚需、改善、高端三类中最高 [14] - “8.25”新政明确外环外购房不限套数，激活刚需群体需求，奉贤、金山两区9月二手房成交套数分别环比增长15%、21%，创二季度以来新高 [14] 市场分化特征 - 9月上海各小区成交价格涨跌分布呈“竖橄榄型”，房价环比涨超10%与跌超10%的小区数量占比均在二成左右，市场走势不确定性突出 [18] - 板块分化显著，南桥、三林、金桥、松江新城等板块超六成高频交易小区成交价下跌，而共富共康、金山新城、周康等板块超六成小区房价上涨 [18]

核心观点 - 9月30个重点城市新房开盘去化率平均为39%，环比微降3个百分点，但同比上升10个百分点，仍处年内高位 [5] - 市场分化加剧，北京、成都、厦门、长沙、杭州等热点城市去化率超60%，而南京、昆明、济南等城市去化率不足20% [7] - 产品力强的“好房子”项目（如高得房率四代宅、新规项目）成为市场热销关键，而部分城市通过“以价换量”策略促进去化 [9][24] - 预计10月新房成交绝对量将延续低位徘徊，同比降幅可能进一步扩大，城市间和项目间分化将持续 [1][29] 9月市场去化表现 - 9月30个重点城市平均开盘去化率为39%，环比微降3个百分点，同比上升10个百分点 [5] - 去化率超过60%的城市包括北京、成都、厦门、长沙和杭州，其中厦门同安区中海环东雲起项目去化率达87%，长沙岳麓区嘉信洋湖锦玺项目去化率超80% [7] - 上海、成都、杭州等热点城市去化率小幅回落，但仍处于40%以上高位；武汉、苏州、青岛、南宁等二线城市去化率延续增势；南京、昆明、济南等城市去化率不足20%且环比下降 [7] 热销项目特征 - 高得房率四代宅、新规项目成为市场热销关键，例如长沙嘉信洋湖锦玺项目得房率最高达120%，认筹721组，去化率50% [9] - 部分城市热销项目去化率突出，如成都招商铜城厅、南京金基与使用、上海象屿·天营三者等项目去化率均达100% [10] - 但项目间分化显著，成都近郊区怡湖春晓项目因价格过高，去化率仅为45%；武汉武昌源著项目去化率不足30% [13] 豪宅市场表现 - 上海顶级豪宅金陵华庭二期首批房源开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破上海单次推盘总金额记录 [19] - 杭州大家咏印明庐和华润元起观潮两个标杆豪宅单价分别为78526元和75605元，较限价涨幅约50%，去化率分别为91%和82% [16][20] - 嘉兴绿城玫瑰园项目排屋备案均价32055元/平，首开去化率79.4%，总销售额3.9亿元 [23] 以价换量策略 - 西安信达凤熙雲著项目通过降价至1.26-1.36万元/平、10个点优惠等策略，去化178套 [25] - 苏州荷岸晓风花园凭借价格优势、现房和地段优势，去化72套；海棠喜舍通过高性价比和高佣金机制入榜 [25] - 郑州华发峰景湾特价10500元/平，月销57套；福州阳光城象屿登云湖洋房价格13888元/平，鹏湃国公馆价格下降2000元/平，认购显著上涨 [25][26] 10月市场展望 - 新房成交绝对量或将延续低位徘徊，由于去年10月基数较高，单月同比降幅可能进一步扩大 [1][29] - 京沪杭蓉等核心一二线城市市场热度或将延续高位波动；武汉、郑州、苏州、南京等城市延续弱复苏；南宁、重庆、福州、青岛等城市去化率可能低于30% [29] - 高端市场热度存在转降迹象，仅具备核心区位、优质配套和产品力佳的复合优势项目能保持高热 [29]

同日成交的另两宗商办地块均为底价成交，钱塘区江海之城单元地块以1.1亿元成交，楼面价2750元/平方米， 竞得人为杭州江海之城投资。钱塘区义蓬单元地块以1.44亿元成交，楼面价3290元/平方米，竞得人为杭州城 发功量园区建设发展。 | | | 浦沿单元BJ040301-01 地块概况 | | | --- | --- | --- | --- | | 区域-板块 | 滇江区-浦沿 | 成交日期 | 2025/10/15 | | 总建面积(万ut) | 4. 99 | 成交总价(亿元) | 12. 64 | | 容积宰 | 2.5 | 楼板价(元/㎡) | 25317 | | 潜价率 | 19. 93% | 周边可比房价(元/㎡) | 43000 | | 交易方式 | 挂牌 | 地块属性 | 纯住宅 | | 受让方 | | 大家房产 | | 10 月 15 日，大家房产以 12.64 亿、近 20% 溢价竞得杭州浦沿宅地，片区隔年再成交，同日钱塘两商办 地块底价出让。 ◎ 文 / 马千里 10月15日，杭州滨江区浦沿板块宅地如期溢价出让，由大家房产以12.64亿元竞得，溢价率19.93%，平均楼板 价25327元 ...

土地市场整体表现 - 2025年第41周（10月6日-10月12日）土地市场供求规模均处于低位，供应建筑面积284万平方米，环比下降23%，成交建筑面积304万平方米，环比下降18% [1] - 受月初双节假期影响，优质土地出让频次减少，本周平均溢价率仅为1.12%，创2025年下半年以来新低，土拍热度平淡 [1] - 本周土地成交金额为185亿元，环比大幅下降33% [2] 土地供应详情 - 一线城市中仅广州挂牌一宗宅地，位于增城区，出让底价8亿元，起拍楼板价为7130元/平方米 [2] - 重点城市本周共供应住宅用地31幅，平均容积率为1.83 [2] - 苏州相城区挂牌一宗宅地，容积率2.1，出让底价12亿元，起拍楼板价6000元/平方米，地块优势为交通便利、临近医疗及教育资源，劣势为缺乏大型商业综合体和轨道交通，周边可比房价约2万元/平方米 [2] 重点城市土地成交 - 广州本周共有3宗含住宅用地出让，其中2宗溢价成交，1宗底价成交，合计成交总价29.0亿元 [3] - 广州海珠区新港西板块地块由中海地产竞得，溢价率7%，成交总价9.2亿元，名义楼板价1.5万元/平方米，扣除配建后实际楼板价约3.4万元/平方米，地块需配建大量回迁物业及配套设施 [3] - 广州白云区太和镇地块热度较高，吸引3家房企竞价，经过15轮竞价由中建国际以6.44亿元竞得，溢价率16.24%，成交楼面价6617元/平方米，该地块采用“公开出让+定向回购”模式，由指定公司以14.99亿元总价回购用于安置房 [4] 高总价与高单价地块排名 - 高总价地块排名前五的城市为广州、南京、无锡，成交总价在10亿至13亿元之间，溢价率均为0% [9] - 高单价地块排名前五的楼板价在17324元/平方米至34083元/平方米之间，同样全部为底价成交，无溢价 [10]

核心观点 - 大平层产品通过扁平化设计将传统别墅的多层功能整合于单层平面，实现别墅级生活空间的横向重构 [2][3] - 这种设计理念不仅是物理空间的简单重构，更是一种生活方式的升级，实现了“平层的形态、别墅的体验” [2][18] 产品设计理念 - 大平层通过扁平化设计整合传统别墅分布于不同楼层的功能，居住者无需在不同楼层间穿梭即可轻松切换生活场景 [3] - 设计实现了动静分区，将传统别墅的兴趣层、社交层、休息层进行横向重构 [4] 成都华润置地华宸府253㎡户型分析 - 户型清晰诠释“扁平化别墅”理念，设有可自由定义的X空间作为功能枢纽，承担传统别墅中“地下功能空间”的角色 [4] - 以“玄关—X空间—空中院馆”轴线为界实现南北分区：北侧为社交中枢相当于别墅首层，南侧为私密休息区相当于别墅二三层 [7] - 北侧客厅采用U形全景舱设计，LDKB一体化公区最大化引入自然光与视野 [7] - 南侧为三卧室双套房设计，主卧套房面积约60㎡，自带书房并享有双面采光与U形外凸阳台 [7] - 该四室两厅四卫三套房户型避免了别墅上下楼梯的繁琐，保障了不同功能区域的独立性 [11] 南京绿城华发金陵月华400㎡偶数层户型分析 - 业主归家动线依次经过门厅、十字玄关再进入各功能分区，十字玄关成为分隔与洄游的核心枢纽 [12][15] - 正对玄关轴线延展约130㎡公共空间，客厅挑高约7米，搭配270°环幕视野 [12] - 从十字玄关左转进入由双套房构成的休息区，有效隔离公共区域喧扰 [15] - 从十字玄关右转进入高效实用功能区域，一侧通向厨房，另一侧到达北侧两间房间，该区域功能灵活多变 [15] - 整个户型通过十字玄关实现各功能区有效分隔并形成连贯洄游动线，兼具别墅功能与平层便利 [15][18]

行业整体规模与增长 - 2025年前三季度代建新增签约建筑面积达15771万平方米，同比增长31% [10] - 超半数代建企业新拓面积同比保持上涨，TOP10企业几乎全部实现正增长 [17] - 有5家企业前三季度新拓面积已超过2024年全年，分别为润地管理、龙湖龙智造、金地管理、远洋建管和久筑共建 [17] 市场集中度与梯队分布 - 行业集中度高，新拓规模TOP5企业市场份额占比达49%，与上半年持平 [1][14] - 已有6家企业年内新增代建规模超1000万平方米，比去年同期多5家 [10] - 企业规模内部分化明显，11家企业新拓规模集中在300-800万平方米，200-300万平方米和200万平方米以下的企业分别仅有1家和2家 [10] - 各梯队市场份额稳定，TOP6-10企业占24%，TOP11-15企业占17%，TOP16-20企业占10% [14] 头部企业表现 - 绿城管理前三季度新拓规模超2700万平方米，是第二名企业的两倍左右 [10] - 旭辉建管、润地管理、蓝城集团、龙湖龙智造和金地管理新拓规模均超过1000万平方米 [10] - 部分企业增长迅猛，润地管理、龙湖龙智造、远洋集团等涨幅超过80% [17] - 远洋建管三季度新拓面积715.3万平方米，同比增长124%，且较2024年全年高出27%，近八成项目来自一二线城市 [17] 品牌建设与行业生态 - 头部企业如绿城管理、旭辉建管、蓝城集团等在品牌传播力方面保持领先 [20] - 行业首部《代建企业综合能力评价标准》发布，由绿城管理主编，12家企业参编，标志行业迈入规范化新阶段 [20][21] - 企业积极发布行业标准与白皮书，如金地管理发布《委托方服务白皮书》2.0版，龙湖龙智造联合清华发布《不动产数智化转型白皮书》 [21] - 企业开展季节性品牌营销活动，如绿城管理20周年购房节直播观看人数突破13万，互动量达4.3万 [22] - 企业内部聚焦能力提升，开展如旭辉建管设计战训营、金地管理“至善学堂”培训计划等活动 [24]