本期关注 企业 国贸地产获得福州塔斯汀总部地块代建项目 新城建管7月共成功签约7个项目 项目 旭辉建管代建佛山首座四代宅淼汇・天萃城市展厅开放 绿城管理代建宁波首个共有产权房交付 企业动态 品管理部总部与一线的产品专家共同参训。本次战训营聚焦管理共识凝聚、专业能力赋能与拓研销一体化推进，通过实战演练与经验交流，全面提升产品团队的精准解题能 项目获取 目建造管理服务 基地项目,项目总规划建筑面积约30万平方米，涵盖商业、康养医疗、写字楼等多元业态。未来，项目将引入萧山首座龙湖天街。 项目动态 保险大厦项目，委托方为新华人寿保险股份有限公司，建筑高度达180米，总建筑面积超过13万平方米，总投资约30亿元，为集商业、办公及公建配套设施于一体的地标性 机委托，为项目提供设计管理、工程管理、合约管理等专业代建服务。该项目总建筑面积约6万㎡，聚焦光伏组件制造、数码印刷、数字喷墨控制系统及电池自动化等高端 时间即实现全面封顶，较同类项目建设周期大幅缩短。该项目毗邻台金高速、诸永高速，区位优势明显，总建筑面积约21.3万㎡，定位为涵盖新型厂房、仓储物流、电商 米的超高层商办地标建筑。项目规划涵盖国际五星级酒店、甲级写字楼及 ...

导 读 | | 2025年1-7月 ·中国房地产企业 | | | --- | --- | --- | | | 新增货值TOP100 | | | 排名 | 企业名称 | 新增土地货值 | | | | (亿元) | | 1 | 中海地产 | 1315.5 | | 2 | 绿城中国 | 1116.0 | | 3 | 保利发展 | 943. 0 | | ব | 中国金茂 | 793.5 | | 5 | 花海量斯 | 736.9 | | 6 | 建发房产 | 714.6 | | 7 | 招商蛇口 | 649.0 | | 8 | 滨江集团 | 580. 1 | | | 越秀地产 | 522. 0 | | 10 | 中建智地 | 257. 1 | | 11 | 保利置业 | 240. 1 | | 12 | 象屿地产 | 232. 2 | | 13 | 联发集团 | 221. 4 | | 14 | 国贸地产 | 184.6 | | 15 | 北建城生 | 177 7 | | 16 | 中国铁建 | 168. 0 | | --- | --- | --- | | 17 | 邦泰集团 | 145. 2 | | 18 | 中建玖合 ...

研究中心专题卡介绍 研究专题卡是克而瑞研究中心推出的一套系统化的房地产企业情报定制方案，旨在用专业的行业知识与精湛的 行业预判为房企预测走势、预警风险、提供借鉴。 每年为企业提供『宏观研究、市场研究、企业管控、项目借鉴、营销案例、产品案例、运营模式、企业深度、 企业融资及盈利模式』十大类、五十个专题的选择。 产品类型 服务形式 企业可根据自身需求从专题列表中选择适合专题打包组成定制专题卡，但全年累积不得超过会员自身等级规定数量。 2025年新增专题 点击 红色标题 阅读缩略版 重磅 | 2025中国房地产投资前景排行榜 2025年，CRIC研究中心基于历年研究，将研究范围扩大至2 9 7个地级以上市，新增供地规模调整指标，完善 地价房价比和短期人口增量等指标，并将数据更新至2024年。同时，进一步优化分析方法，综合运用因子分 析、相关性分析、回归分析、Ahp层次分析、德尔菲法等数学工具，对房地产市场前景进行量化研究，剖析 不同城市能级的前景来源，归纳前景较优城市的指标特征 。 专题 | 2025上半年千万豪宅热销动因解析及趋势预判 大面积高总价"越豪越好卖"，上海"独占鳌头"全面领涨；高端豪宅预期供求持稳，蓉 ...

导 读 ☉ 文／克而瑞研究中心 | | | | 2025年1-7月 ·中国房地产企业 | | 日完重 · 原田家 · | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | 肖售榜TOP100 | | | | 排名 | 企业简称 | 全口径金额 (亿元) | 排名 | 企业简称 | 权益金额 (亿元) | | 1 | 保利发展 | 1632.0 | 1 | 保利发展 | 1286. 1 | | 2 | 中海地产 | 1319.5 | 2 | 中海地产 | 1213.9 | | 3 | 华润置地 | 1236.0 | 3 | 辛海置地 | 849.2 | | 4 | 招商蛇口 | 1045.2 | 4 | 招商蛇口 | 716.0 | | 5 | 绿城中国 | 857.0 | 5 | 绿城中国 | 581.0 | | 6 | 万科地产 | 821. 1 | 6 | 建发房产 | 576.6 | | 7 | 建发房产 | 770. 3 | 7 | 万科地产 | 533.7 | | 8 | 越秀地产 | 675.0 | 8 | 中国金茂 | 426. 4 | | 9 | 中国 ...

高质量开展城市更新，通过"好房子"供给迭代将催生存量改善需求支撑新房规模 ◎ 文 / 杨科伟 7月30日中央政治局会议分析研究当前经济形势和部署下半年经济工作，会议指出，保持政策连续性稳定 性，增强灵活性预见性，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期。宏观政策要持续发力、适时加力。要落 实落细更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充分释放政策效应。要有效释放内需潜力。深入实施 提振消费专项行动。要持续防范化解重点领域风险。落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更 新。 未直接提及房地产市场 但推动房地产止跌回稳的基调一以贯之 01 此次政治局会议有关房地产行业没有专门表述，强调了落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更 新。联系到7月15日召开的中央城市工作会议来看，这是继2015年12月之后又一次有关城市发展的最高规 格会议，高质量开展城市更新、稳步推进城中村和危旧房改造，加大"好房子"供应成为未来房地产止跌回 稳的重要抓手。 今年以来，中央和地方 "因城施策"出台相关措施推动房地产止跌回稳，政策措施成效明显，总体延续去年 四季度以来止跌回稳的势头。一方面，新房二手住房成交总量同比正增长，新房销售降幅 ...

核心观点 - 2025年7月土地市场成交规模季节性环比回落，但优质宅地入市推动溢价率创季度新高，多地刷新城市单价纪录 [3][7][15] - 城市高质量发展政策推动供给侧优化，预计下半年更多"断供优质板块"宅地将入市，激活存量土地资源 [8][13][17] - 市场呈现"缩量提质"特征，一线城市热度显著攀升，核心城市优质地块溢价成交成为常态 [4][5][15][24] 供求分析 - 7月土地供应建筑面积6181万平方米，环比增18%同比降17%，成交建面4194万平方米同比降15%，金额1320亿元同比持平 [4][10][14] - 一线城市宅地供应稀缺：北京顺义地块容积率1.6起拍楼板价2.8万元/㎡，深圳宝中地块起拍价64.09亿元调整后容积率从5.7降至3.4 [11] - 二线城市供应分化：宁波洪塘商住地块收储再上市，起拍价19.3亿元楼板价9574元/㎡，西安浐灞地块起拍价15.7亿元容积率2.0 [12] 市场热度 - 7月平均溢价率9.9%创二季度新高，一线城市溢价率25.7%达年度峰值，三线溢价率4.6%升1.2个百分点 [5][15] - 上海虹口北外滩地块溢价46.33%成交价64.7亿元楼板价12.66万元/㎡，徐汇衡复地块20万元/㎡刷新全国单价纪录 [23][24][27] - 流拍率维持9%低位，武汉/济南/西安部分宅地因销售前景不确定流标 [20] 重点地块 - 总价榜TOP3均来自上海：中海65亿元竞得普陀真如地块，54亿元获静安东斯文里更新地块 [24] - 单价榜8宗超5万元/㎡：深圳前海地块楼板价84180元/㎡，苏州石莲街地块65242元/㎡创当地纪录 [27][29] - 城更地块受追捧：上海衡复/东斯文里/真如地块均溢价成交，兼具历史保护与商业开发价值 [25] 后市展望 - 城市工作会议定调空间优化，北京/成都等出台供给侧新政，将增加轨交站点和就业密集区宅地供应 [8][13] - "收储-调规-再上市"模式推广，宁波洪塘地块等存量土地通过指标调整激活价值 [12][13] - 核心城市及经济强中小城市将成为市场复苏支点，优质宅地供应持续释放稳定信号 [8][17]

土地市场概况 - 2025年第30周重点城市土地供应建筑面积305万平方米，环比下降42%，成交建筑面积338万平方米，环比上升35% [1] - 土地成交金额485亿元，环比上升251%，平均溢价率16.2%，创2025年4月以来周度新高 [3] - 上海徐汇地块以20万元/平方米刷新全国地价纪录，北京、深圳、上海均在2025年刷新各自楼板价单价纪录 [4] 土地供应情况 - 重点城市供应含宅用地24幅，平均容积率2.14，南通、温州、南京宅地平均容积率均不高于2.0 [2] - 北京顺义区中央别墅板块挂牌宅地，出让底价10.3亿元，容积率1.6，起拍楼板价2.8万元/平方米 [2] - 西安浐灞金贸板块挂牌商住用地，出让底价15.7亿元，容积率2.0，起拍楼板价1万元/平方米 [2] 土地成交情况 - 上海第六轮土拍成交10宗宅地、3宗商办用地，虹口北外滩宅地溢价率46.33%，成交总价64.7亿元，楼板价12.66万元/平方米 [4] - 徐汇衡复地块由浙江民企祺祥旺宇以12.25亿元竞得，溢价率22.38%，楼板价20万元/平方米 [4] - 苏州工业园区双湖板块宅地溢价8.7%成交，楼板价6.5万元/平方米，刷新城市宅地单价纪录 [5] 重点地块排名 - 上海虹口区北外滩地块成交总价64.7亿元，楼板价12.66万元/平方米，溢价率46% [7] - 上海普陀区地块成交总价62亿元，楼板价7.24万元/平方米，溢价率15% [7] - 上海静安区地块成交总价54亿元，楼板价6.81万元/平方米，溢价率10% [7]

核心观点 - 2025年上半年重点城市千万豪宅成交规模稳中有增，同比增21%，显著优于百城新房5%的增幅 [3][4] - 豪宅市场呈现"两头翘"特征：总价1000-3000万成交增25%，5000万以上顶豪成交增51%，3000-5000万区间降30% [17] - 上海在顶豪市场占据绝对支配地位，5000万以上豪宅成交占比78% [19] - 豪宅产品创新趋势明显，包括平层墅院化、270°全景舱设计等 [38][40] 市场表现 成交规模 - 20个核心城市2025年上半年千万豪宅成交2.1万套，同比增21% [4] - 一线城市成交1.6万套增15%，二三线城市成交5871套增37% [4] - 宁波千万豪宅成交939套增近2成，因供应增113%至919套 [32] 区域分化 - 上海顶豪（15万+/平）去化率基本超8成，中心城区去化率80%-100% [11][13] - 成都二季度8个单价超3万/平高端住宅入市，7个为新规住宅，去化率超8成 [14] 产品特征 价格段 - 上海各总价段成交量和占比均居首位 [19] - 北京、上海、广州主力面积段下移至120-140平，占比增至20%以上 [25] 面积段 - 180平以上成交占比46.14%但集中度下降，同环比降5.26pcts和8.11pcts [20] - 100-140平中等面积段增幅显著，100-120平占比增3.68pcts，120-140平占比增6.28pcts [20] - 苏州、杭州等城市200-250平为主力但占比回落 [29] 驱动因素 供应端 - 2025年上半年20城溢价率超20%地块占比20.86%，较2024年升13.08pcts [30] - 2025年下半年预计新增豪宅供应775万平，三季度为入市高峰486万平 [49][50] 产品升级 - 新规住宅提升实得率和舒适度，如成都华发锦宸院320㎡户型实现平层墅院化 [38] - 南京金陵序225㎡户型设6.5米挑高露台，形成"空中私家庭院" [39] - 杭州杭序府260㎡户型采用270°全景舱设计 [40] 城市展望 - 上海、深圳、宁波等供求比小于1，供给约束显著 [54] - 杭州、成都等供应超100万平，存在供过于求情况 [54][55] - 北京、广州等供求持稳，市场热度预期延续 [55]

格局：上海、北京稳居前二，TOP50城市新房销售与GDP全国占比"双过半" - 上海、北京以绝对优势稳居全国房地产投资前景排行榜前二，两地已连续11年保持TOP2位置 [20] - TOP50城市拥有全国34%常住人口，集中50%GDP，商品房成交面积占全国50% [24] - 深圳排名跃升至第三，2024年商品住宅成交金额同比上升23%，是TOP5中唯一成交上涨城市 [23] - 杭州、成都稳定在第4、5名，2024年住宅成交金额维持在2500亿以上，广义消化周期控制在3年以内 [23] 分化：需求侧支持部分沿海城市排名上升 - 天津排名上升12位至第7，2025年上半年新房开盘去化率超六成 [29] - 济南排名上升6位至17名，狭义消化周期不到15个月 [29] - 三亚、儋州受封关预期利好，2025年上半年三亚商品住宅成交增幅近50% [27] - 温州、中山、珠海等东南沿海城市排名提升5名以上，跻身TOP50 [30] 需求：人口集聚+改善需求支撑 - TOP20城未来年均增量住房需求达3亿㎡，其中改善需求占1.4亿㎡ [32] - 上海年均增量需求2232万㎡，北京1844万㎡，成都2469万㎡ [35] - 一线城市8300万常住人口中3700万无本地户籍，形成强劲置业需求 [41] - 2024年北上深10个超百亿楼盘中8个均价超10万元/㎡，高端住宅成交创新高 [44] 供给：2025宅地供应计划同比再降20% - 2025年宅地供应计划同比再降20%，延续紧缩供给趋势 [4] - 苏州、合肥、厦门等城市广义消化周期已低至1年以内 [14] - 重庆、长春、南京等城市广义消化周期较高，面临库存压力 [14] - 专项债拟收储宅地中72%投向三四线城市，规模达7128公顷 [57] 库存：城市间多维分化 - 南京、重庆2024年成交金额较高位下跌超50%，重庆降幅达65% [16] - 上海2024年住宅成交6407亿元，较2020-2021年均值上升13% [17] - 杭州、合肥狭义消化周期维持在12个月以内，供求关系健康 [51] - 长春狭义消化周期36个月以上，2024年宅地成交仅1宗溢价 [51] 一线城市表现 - 2024年一线城市商品住宅成交1.4万亿元，较2021年高点降21%，优于全国44%降幅 [39] - 深圳城镇化率99.8%，北京88%，上海90%，城镇化提升空间有限 [40] - 2024年一线城市二手房成交1.8万亿元，较2022年增41%，深圳增长146% [41] - 上海2000万以上住宅2024年成交5407套创历史新高，同比增60% [44] 二线城市潜力 - 杭州、成都2020-2024年年均常住人口增长18万人 [50] - 天津2023年起常住人口止跌，重庆城镇人口年增14万人 [50] - 杭州宅地平均溢价率34%，成都21%，显著高于二线平均水平 [51] - 武汉、合肥等城市城镇化率年增0.3个百分点，对应百万㎡住房需求 [46] 三线城市发展空间 - 132个三线城市城镇化率低于60%，涉及2.3亿农村人口 [55] - 三线城市城镇化率年增0.9个百分点，年增城镇人口450万人 [55] - 2025年上半年三线城市棚改专项债发行533亿元，占总量54% [62] - 三四线保障房宅地受房企青睐，因政府回购锁定利润和回款 [57]

行业政策 - 2025年上半年14个省市出台代建管理办法，较去年同期增加1个城市，政策持续推动政府投资项目代建制改革，规范代建行为并提升专业化水平[1][7][8] - 代建范围设定呈现地区差异：湖南要求财政资金占比50%且总投资超3000万元的非经营性项目强制代建，洛阳标准为2000万元以上，三四线城市如南雄门槛低至800万元[8] - 管理创新三大趋势：精细化分级管理（如洛阳2000万元以下项目可特批代建）、强化绿色建造与技术升级（内蒙古要求智能建造和绿色建材）、完善激励惩罚机制（河源源城区设10%管理费奖励上限）[9] 城投拿地 - 2025年上半年30城城投拿地建面2200万平方米，同比微增4%，但占比降至45%，较2024年上半年下降5个百分点，二季度占比进一步降至41%，环比降8.7个百分点[2][12] - 城投托底比例结构性下降反映土地市场回暖，民企参与度提升，但城投仍占半壁江山，潜在代建需求稳定[12] 企业战略合作 - 2025年上半年7家代建企业通过政企合作、国企资源整合、民企跨界三类模式绑定委托方，合作项目覆盖淄博、重庆等6城，方向聚焦智慧化、生态化和文旅融合[3][14][17] - 典型案例：旭辉建管联合佛山政府打造"体育+文旅+生态"活力区，绿城管理与重庆大渡口区合作城市更新，腾云筑科携手科技企业探索智慧社区[15][17] 代建中标动态 - 2025年上半年中标项目260个，同比增长8%，其中国资招标占比82%但较一季度下降10个百分点，二季度单季中标147个创近两年新高，学校类项目成新增长点[4][25] 重点项目案例 - 龙湖龙智造通过"共益债+代建"模式盘活成都西璟台纾困项目，优化190处设计后提前40天交付，实现95.94%交付率及5.04亿元销售额，住宅去化率超90%[20][21]