以下文章来源于克而瑞产品测评 ，作者产品力研究中心 克而瑞产品测评 . 聚焦房地产产品、交付研究及产品力、交付力测评 房企产品动态 客户趋势 住宅结构特征 产品亮点分析 优秀项目分析 杭州绿城润百：项目所处城市有机更新的重点片区，区域配套成熟；低密度社区与清新 简 洁 的 立 面 彰 显 高 端 品 质 ； 景 观 奢 华 、 自 然 、 书 香 叠 加 的 品 质 感 ； 高 层 户 型 大 面 宽 客 厅，南向双套房，平权式均好户型；叠拼户型上下两层动静分离设计，提供更多的私密 性和舒适性。 越秀地产" 4×4好产品理念"和" 4+X"产品系。 建发房产"好房子"打造美好"幸福家"。 当代人目标中的理想居所，希望用家居设计承载更多情感寄托。 住宅产品应随生活而进化，家庭场景围绕功能需求和情感价值展开。 1本月看点 HIGHLIGHTS 1 - 4月，全国市场成交结构整体趋向更大面积，而120㎡以下各个面积段产品成交占比均 不及去年水平，其中，1 00- 120㎡产品比重下降最明显，降幅为1 .5个百分点。从总价段 来看，环渤海、珠三角区域趋向高总价段，中西部区域趋向低总价段，长三角区域成交 结构整体稳健。 ...

导语 据CRIC监测，目前全国已经有313个城市发布了存量住宅用地规模（清单），对于各地主管部门厘清潜在库存规 模，加快闲置用地收储起到了良好的辅助决策作用。就行业研究角度而言，也为结构性研究各地库存压力提供了新 的视角。本文将深入剖析当前典型城市潜在库存规模及专项债收储进度，旨在为房地产市场的健康发展提供有价值 的参考。本文主要观点如下： 1，行业已进入去库存深水区，盘活存量用地愈加迫切。 近年来各地狭义库存去化周期已有明显改善，但"顽固"的 潜在库存仍在影响行业长期发展预期。同时计入狭义库存和潜在库存，当前典型城市广义库存规模达狭义库存的 3.2倍，广义消化周期普遍超过5年。 2，城市间潜在库存显著分化，重庆、郑州、沈阳等亟需加快土地收储。 最高的重庆，潜在库存规模达到2286公 顷，此外郑州、沈阳、长春、常州等城市也在1000公顷以上，优化潜在库存均面临着巨大挑战。 3.各城市存量用地开工率显著分化，分类施策是破局关键。 高库存城市（如重庆、郑州）：未动工土地占比超 70%，需加速专项债收储，探索在建项目转保障房。中等压力城市（如南京、天津）：严控新增供地，聚焦流速板 块调控，如南京加强江北新区收储和控 ...

2025年第21周 Weekly 2025年5月19日-2025年5月25日，第21周土地供应规模小幅上涨，成交建面环比小幅回落，但成交金额 环比接近倍增，溢价率水平也恢复至年内高位。本周重点城市监测供应建筑面积581万平方米，环比增 长27%，成交266万平方米，环比小幅下降6%。本周一二线城市多宗优质宅地进入拍卖环节，周度平 均溢价率回升至14.2%，创近7周新高，重新回到2025年以来的高位。 供应：本周供应建筑面积581万平方米，环比增长27%。 本周重点城市供应含宅用地48幅，平均容积率为 2.3，西安、济南、郑州、青岛本周供应宅地平均容积率均不低于2.5。 重点供应地块方面，本周北京丰台区挂牌了一宗宅地，位于新宫板块，出让底价20.8亿元，起拍楼板价4万 元/平方米，容积率2.0。要求执行高标准住宅建设要求，交通便利，商业配套成熟，生态资源丰富，为四 环沿线较为稀缺的低密住宅用地。西侧毗邻的建发金茂项目地块于2024年11月成交，容积率同样为2.0，其 时成交楼板价为4万元/平方米，目前新房售价在7.9万元/平方米左右。 天津河西区挂牌一宗宅地，出让底价17.5亿元，起拍楼板价1.8万元/平方米， ...

5月27日，克而瑞宣布：中国房地产首个AI智能体——CRIC深度智联正式上线。除PC端 www.dichanai.com外，"CRIC深度智联"微信小程序同步推出。在AI Agent正在步入爆发 发展的初期，作为中国首个垂直领域AI智能体，CRIC深度智联依托克而瑞20年房地产行业 经验和数据积累与多模态大模型技术，打通数据整合、智能分析到内容生成全链路。不仅 会用地产思维进行思考分析，更会提供文章、报告等专业工作成果，为房地产人提供了降 本增效的"第二大脑"。 CRIC深度智联由克而瑞自主研发，是在多个AI大模型能力基础上的一次面向房地产行业的应用创 新。不同于通用智能体，其运用地产思维应对垂类需求，整合工程创新力、行业认知力、数据沉淀 力，是国内实现AI智能体行业闭环应用的首例。 正式上线的CRIC深度智联普通版拥有搜索、文章、报告、知识库四大功能。用户可免费使用搜索功 能，文章和报告按生成服务次数收费，当前有很大力度优惠。 可生成土地/住宅/商业等各类市场报告，根据指令自动生成大纲，收集资料，匹配数据，结论分析， 酷炫排版……工作全程可视化。用户不仅可随时介入调整思路更可以运用AI工具在线编辑并按需求 ...

苏州未来代建仍有很大的发展空间，适宜代建企业深耕挖掘。 ◎ 文 / 谢杨春、吴嘉茗 苏州作为代建发展较快、渗透率快速提升的典型城市，当前市场在售项目中已有较多代建项目。与自持项 目相比，代建项目依然是市场中的"非主流"部分，占市场总成交的20%以下，且受到城投拿地的限制，代 建项目面临整体售价较低、区位条件较差的挑战。但整体来看，苏州目前仍有较多未开工的城投地块，对 于代建企业而言存在较大的发展机遇。 2024年开盘项目中31%为代建项目 渗透率逐年提升 01 此前，CRIC统计了32重点监测城市历年开盘项目中代建项目的渗透率，可见苏州、无锡两个城市的代建渗 透率快速提升， 到2024年，苏州开盘项目中已有31%为代建项目，成为重点监测城市中代建渗透率最高的 城市。 由于商品住宅项目中的代建项目，主要来自于城投公司拿地后委托给代建公司的项目，因此，城投公司拿 地是商品住宅代建的前提之一。 结合城投公司在苏州的拿地情况来看，从2021年以来，城投公司历年拿地建面占土地总成交的比例动态攀 升，2021年仅占35%，但 2023年和2024年城投拿地建面占比分别达到86%和64%，也就是说苏州土拍出让 地块中，超过 ...

阿联酋凭开放政策、经济转型及全球化定位成全球房地产焦点，迪拜与阿布扎比各具特色。 阿联酋凭借开放的政策环境、持续的经济转型和全球化的城市定位，成为全球房地产投资者关注的焦点。 迪拜与阿布扎比两大核心市场各具特色。迪拜以国际化流量引擎打造资产流动性优势，阿布扎比以智慧规 划构建稀缺价值壁垒，两者共同构成中东地区最具抗跌性的投资组合。 迪 Dubai 拜 市场机遇：政策、经济与规划三重红利叠加 The United Arab Emirates 0 1 1、政策红利构建投资友好型环境 • 黄金签证：吸引外籍投资者（2024年外籍购房占比超60%，英、印、中买家为主），购房即享长期居留 权。 • 税费优势：无资本利得税、遗产税，持有成本低；低利率环境（3%-4%）降低购房杠杆压力。 2、经济韧性与人口支撑 • 多元产业，非石油经济占比74.6%，旅游业（年接待1872万国际游客）。 • 人口结构优势显著：68.6%的25-54岁青壮年群体、92%的外籍人口比例，催生旺盛的居住与租赁需求。 3、区域价值分化孕育结构性机会 • 核心区（短期高流动性）： -朱美拉棕榈岛海景别墅（全球顶级配套，抗通胀属性）。 4、未来增长引 ...

阿布扎比五大热点区域规划与定位 - 阿布扎比政府依据"2030计划"确定五大热点区域，均围绕主岛分布，包括胡达里亚特岛、艾莉姆岛、萨迪亚特岛、亚斯岛和阿尔拉哈海滩 [1] - 五大区域依托特色资源形成差异化定位：胡达里亚特岛定位海滨运动与休闲中心，艾莉姆岛为金融与商业拓展新区，萨迪亚特岛打造文化与自然融合的奢华度假区，亚斯岛为全球顶级娱乐与商业枢纽，阿尔拉哈海滩强调现代都市与自然生态融合 [3] 胡达里亚特岛 - 位于主岛以南，距市中心19分钟车程，政府重点打造"生态+运动+文化"复合型海滨，房地产以高端别墅和生态社区为核心 [6] - 支柱产业包括生态旅游、体育经济、高端房地产和基建工程，主要景点包括Hudayriyat海滩、遗产步道和Circuit X冒险乐园 [7] - 标杆项目Al Naseem为低密度顶豪社区，提供470-639㎡别墅，房价年增值率达8%-10%，高于市场平均水平 [9][10] 艾莉姆岛 - ADGM（阿布扎比国际金融中心）范围扩展至艾莉姆岛，定位融合现代都市活力与生态文旅 [13] - 支柱产业包括高端房地产、商业服务和旅游休闲，规划容纳超8万居民 [13] - 项目案例Muheira提供70-186㎡公寓，起价130万迪拉姆，预计年租金回报率达10-15% [16] 萨迪亚特岛 - 位于主岛东北部，距市中心15分钟车程，支柱产业包括文化艺术、高端旅游和高端房地产 [17] - 270亿美元打造全球文化地标集群，包括阿布扎比卢浮宫和在建的古根海姆博物馆 [17] - 项目案例PARK VIEW包含207套住宅及217套酒店式公寓，定位"艺术+生态"国际化社区 [20][21] 亚斯岛 - 人工岛，距市中心30分钟车程，支柱产业为旅游业和娱乐业，拥有法拉利世界、亚斯水世界等景点 [23][25] - 中东首座迪士尼乐园确定落户该岛 [23] - 项目案例Water's Edge包含13栋住宅楼，一室公寓月度租金约12000-16000迪拉姆，投资回报率可达12-16% [27][28] 阿尔拉哈海滩 - 位于主城与机场之间，紧邻亚斯岛，由Aldar主导开发，集奢华居住、生态景观与商业活力于一体 [31] - 项目案例Muzoon Building提供48-176.5㎡公寓，单间月租金约8000-12000迪拉姆，租售比5%-6% [32] 区域互补关系 - 胡达里亚特岛与皇室寝宫隔海相望，艾莉姆岛承接ADGM外溢需求，萨迪亚特岛以文化地标+生态别墅支撑增值，亚斯岛形成旅游租赁市场，阿尔拉哈海滩与亚斯岛形成"娱乐+居住"互补 [34]

中国房地产行业现状 - 2024年50家典型上市房企存货账面价值总计7.98万亿元，较去年末大幅下降15% [4] - 行业毛利率下降至10%，72%房企净利润亏损，2024年确认存货跌价损失1677亿，同比提升26% [6] - 84%样本房企现金持有量减少，62%企业非受限现金短债比恶化，72%房企踩线信用指标 [7] - 土地市场第20周供应建筑面积456万平方米环比上升105%，成交284万平方米环比上升4%，一二线宅地溢价率降至1.2% [19] 市场趋势与区域表现 - 金融政策与专项债收储推动行业库存去化提速，预计2025年上半年实现阶段性"稳预期" [9] - 京沪深杭二手豪宅挂牌与成交占比双增，高改和顶豪需求稳定 [10] - 过半小区房价环比上涨，议价空间创新低，5月汉宁等城市新房来访认购量超去年同期 [11] 阿联酋房地产投资机会 - 迪拜交易规模持续增长，外籍人口占比超90%支撑消费市场，购房与移民政策对投资者友好 [15] - 阿布扎比凭借经济转型红利和人口活力成为全球资本战略要地 [16] - 迪拜五大核心区域（市中心、商业湾等）热销项目差异化优势显著 [17] 企业动态与项目进展 - 远洋建管广州南香雅居项目首开热销，龙湖龙智造成都西璟台项目完成交付 [20] - 武汉城建与黄陂区达成合作，绿城管理签约重庆大渡口区，龙湖代建华屹深圳宝安项目 [20]

行业趋势分析 - 房地产行业在政策引导下杠杆和风险水平得到控制，但市场信心和消费者购买能力仍需时间恢复，2024年房企库存问题依然存在，总量下滑但结构矛盾凸显 [3] - 50家典型房企存货账面价值从2023年末的9.4万亿元降至2024年的7.98万亿元，降幅扩大至15%，连续三年负增长 [5] - 各梯队房企存货总量同比降幅均扩大，TOP51-100房企降幅最大达22.3%，TOP10房企降幅最小为12.4%，央国企存货降幅相对较小，民营和混合所有制房企降幅较大 [7] 存货结构变化 - 已竣工存货占比从年初的21.42%升至26.99%，创近五年新高，主要因房企投资拿地减少（百强房企拿地销售比降至0.17）和市场低迷导致去化速度下降 [10] - 88%典型房企现房存货占比增长，14家房企增幅超10个百分点，现房库存成为挤占流动性的重要因素 [10][12] - 现房存货规模达2.15万亿元，较年初增长7%，增速较2023年同期的17%下降10个百分点，其中国企增幅最高达22.7%，民营房企现房库存规模首次出现负增长（-0.4%） [14][16] 存货减值与周转 - 50家典型房企中19家A股房企存货跌价准备余额1610.8亿元，较年初增长26%，存货跌价比从年初的2.93%升至4.42% [21][22] - 民营房企存货跌价比达11.84%，较年初增长4.48个百分点，远高于央企（2.74%）和国企/混合所有制房企（约4%） [25] - 存货占总资产比重从2022年51.9%降至47.5%，加权平均存货周转率略下滑至0.35次/年，已竣工存货占比高企加剧资产流动性风险 [26][28] 房企应对策略 - 房企聚焦高质量投资以保证项目去化，避免竣工项目堆积，同时通过现房节折扣让利和库存盘点排布加速去化 [27] - 行业共识为去库存、降库存以回流资金，需平衡存货减值计提与利润侵蚀风险，民营房企通过折价出售现房和项目股权加速资金回收 [16][21]

迪拜五大区域（市中心、商业湾、朱美拉棕榈岛、迪拜山庄、阿尔富江）各具优势，热销项目亮点突 出。 根据城市发展规划、重点企业项目表现，以及第三方Property Finder搜索量等最终选取具有代表的五大区 域，并进行进一步分析研究。 0 1 迪拜市中心 稀缺资产和地标价值凸显 The United Arab Emirates 迪拜市中心拥有哈利法塔、迪拜购物中心、音乐喷泉三大IP，年均吸引2000万游客，并推动高端公寓需 求， 尤其是中东及俄罗斯高净值投资者。 与此同时因土地资源稀缺且供应有限，2024年交付的住宅仅占 市场4%左右的比重，这种稀缺性使其房价和租金具有天然抗跌性。 | 維度 | 现状特征 | 未来潜力 | | --- | --- | --- | | 人口 | 密度高,以高净值及国际人士为主 | 持续吸引高端人才流入,人口规模与多元化程度提升 | | 产业 | 金融机构集聚,商业贸易繁荣,高端酒店餐饮 | 巩固金融核心地位,拓展商业规模,文旅产业协同升级 | | | 发达,文化娱乐设施丰富 | | | 住宅 | 以高端公寓、别墅为主,配套完善,集中于地 | 开发更趋高端智能,稀缺性凸显,房产价值 ...