行业趋势 - 2025上半年"好房子"理念成为房企品牌传播的核心指引 公司围绕产品 营销 社群等多维度强化品牌辨识度与影响力 [1] - 行业产品体系向"好"而行 产品品牌更新关注精神内核 [3] 产品策略 - 建发房产构建"文化-价值-策略-技术"四维框架新中式产品体系 形成四大产品系列 将传统文化符号作为品牌标识 [1] - 中海地产推出Living OS系统 包含16大产品系统 满足172项客户需求 塑造"全维服务"形象 [1] - 象屿地产打造"一生之宅"品牌 通过特定精神内核搭配高端产品系精准匹配客群需求 [1] 营销创新 - 保利发展启动"繁星计划-星海联盟" 聚合线上大V与粉丝实现全域营销升级 推动品牌声量裂变传播 [1] - 华发股份"家有AI更懂你"活动通过沉浸式体验吸引用户 实现销售转化与品牌曝光双赢 [1] - 深业集团"五月Ai购节"将AI机器人融入多场景 强化品牌创新形象 [1] - AI创新营销助力销售与品牌共赢 房企年中购房节保持热度 [3] 社群运营 - 绿城中国"百花邻里节"通过高频活动扩容社群 增强业主归属感 [1] - 华润置地结合体育竞技与ESG理念开展活动 塑造责任房企形象 [1] - 招商蛇口"24小时全球赏春直播"打破地域限制传递品牌定位 [1] - 社群运营焕新品牌力 通过具象化链接让品牌内涵"活"起来 [3] 品牌排名 - 2025上半年品牌传播力排名前三为绿城中国 保利发展 华润置地 中海地产和招商蛇口紧随其后 [2]

行业销售与库存 - 2025上半年中国房地产企业销售TOP100排行榜和新增货值TOP100排行榜发布 [3] - 下半年行业主旋律为去库存和优化库存结构 多数房企将维持审慎投资策略 优先保障销售回款和现金流安全 [3] - 上半年新房累计成交规模同比基本持平 百强房企6月业绩环比增长14.7% [4] 市场供需走势 - 7月新房供应预期转降 核心区配套产品俱佳项目将保持高热 [6] - 7月新房成交绝对量或延续低位波动 但同比降幅可能进一步收窄 延续弱复苏走势 [6][7] - 6月新规项目和高改盘集中入市支撑去化率攀升 [7] 融资与土地市场 - 6月房地产类专项债发行856亿元 环比上涨54% 保障安居类专项债连续两月大幅增长 [8] - 第26周土地成交规模延续高位 重点城市供应建筑面积482万平方米环比增62% 成交627万平方米环比升2% [10] - 杭州土拍溢价率显著 丁桥/运河新城/湘湖三宗地块溢价率均超50% 周均溢价率9.1%创5月以来新高 [10] - 7月18个重点城市计划出让含宅土地73宗 起拍总价632亿元 上海单日土拍超50亿元 [11] 产品发展趋势 - 住宅产品升级方向转向生活场景优化/科技赋能深化/服务配套完善等多维度综合价值竞争 [13] - 高端住宅已完成从物质奢华到精神共鸣的价值蜕变 [13] - 轻奢产品呈现私密性升级/社区场景迭代/在地化特征深化等趋势 反映改善购房者需求转变 [13] - 品质作品在空间收纳/工艺细节/公区景观/社区配套等方面均有明显进步 [14]

合约销售 - 2025年6月TOP100房企实现单月销售操盘金额3389.6亿元，环比增长14.7%，上半年累计销售操盘金额16526.8亿元 [3] - TOP30房企销售操盘金额门槛同比增长1.2%至119.8亿元，其他梯队门槛略有降低，TOP21-30梯队销售规模同比持平，TOP10、TOP11-20、TOP51-100梯队同比降低 [5] - 近六成百强房企单月业绩环比增长，28家环比增幅超30%，中海地产、华润置地、招商蛇口等表现突出 [6] 企业拿地 - 6月30家典型房企单月投资金额635亿元，环比增长99.6%，同比增120.4%，新增土地建筑面积329万方，环比增57%，同比增46% [10] - 央国企主导土地市场，中海以近180亿元领跑，保利、建发超80亿元，民企仅滨江、大华区域拿地 [10] - 销售TOP10房企拿地销售比达0.4，64%百强房企未拿地，头部房企中中海、保利拿地超500亿元，金茂、滨江拿地销售比超0.6 [11] 企业融资 - 6月65家房企融资总量464.42亿元，环比增38.3%，同比增22.6%，创年内新高，华润置地单家融资超200亿元 [14] - 境外债权融资172.95亿元，环比增179.7%，新城发行3亿美元境外优先票据为民企境外债"破冰"，利率达11.88% [14][15] - TOP10房企上半年平均融资额114.98亿元最高，TOP51+梯队融资成本最低为2.55%，较2024年降1.5pct [16] 组织动态 - 中海地产调整深圳、福建、成都等多地高管，总部北方大区营销副总离职，战略转向"收缩战线、强化管控" [20] - 招商蛇口裁撤华东、华南等五大区域公司，总部直管城市公司，新设资产管理部整合自持资产 [21] - 万科、华发、越秀等多家房企出现高管离职或职务变动，行业组织变革加速 [19]

核心观点 - 6月楼市延续弱复苏走势，新房成交微降但去化率环比上升3pcts至41%，同比上升11pcts，与2023年高峰持平 [1][2] - 7月新房成交或延续低位波动，但同比降幅可能进一步收窄，维持弱复苏态势 [1][23] - 市场分化加剧：核心城市高改盘、四代宅及学区房热销，弱二三线城市依赖政策刺激或降价促销 [22][23] 市场表现 - 6月30城平均开盘去化率41%，南宁等5城无推盘，成都等6城去化率超60% [2] - 热点城市如北京、上海、深圳同环比齐增，宁波等弱二三线城市去化率不足20% [3] - 广州新规项目去化率比旧规高30pcts，越秀云萃首开去化87% [5][6] - 重庆四代宅去化率普遍超75%，普宅仅20%，龙湖御湖境实得价16555元/㎡ [7][9] 热销项目特征 - 四代宅/新规项目：广州新规项目占全市认购量90%，重庆龙湖御湖境加赠后价格优势达8000元/㎡ [4][7] - 核心区高改盘：上海壹号院均价18.9万元/㎡当日售罄，成都麓湖生态城销售额13.78亿元 [12][14] - 学区房：长沙TOP10中6席为学区盘，西安西派澜廷因名校配套月销84套 [16] 城市分化策略 - 政策驱动：郑州房票项目占TOP20的25%，苏州TOP3均为政府回购项目 [19] - 以价换量：北京龙湖观萃降价5000元/㎡，福州名城悦郡降价7000元/㎡至1.5万元/㎡ [20] - 弱城市困境：三四线刚需消费降级，依赖高佣金渠道，市场处于"跌无可跌"状态 [22][23]

企业合作与签约 - 腾云筑科与浪潮智慧建筑签署战略合作协议，共同培育以智慧建筑和智慧生活服务为核心的合作模型 [1] - 龙湖龙智造签约无锡XDG-2024-93号地块数字化设计服务，为商业综合体提供数字化设计总承包服务 [3] - 龙湖龙智造签约合肥信贤置业肥西FX202422地块，提供代建代销服务 [4] - 绿地智造中标泰国芭提雅未来海岸项目，可售建筑面积约10323㎡，预计货值10亿泰铢 [6] - 润地管理与华润文体联合中标宁波奥体中心咨询服务，项目金额约59.7亿 [7] 项目动态 - 金地管理发布「清岚」产品品牌暨金地「清岚颂」项目首发 [1] - 绿城管理与苏州新高城市发展联合体以底价竞得地块，成交楼面地价20500元/平方米 [8] - 旭辉建管在苏州已成功签约十余个代建项目 [10] - 金地管理与中颐集团在西安市场第三次合作，首期校区即将全部高品质呈现 [11] - 旭辉建管介入漳州高新区南湖"双创"片区项目，实现产品升级与热销 [12][13] 项目数据 - 无锡XDG-2024-93号地块商业综合体面积约2.6万平方米 [5] - 泰国芭提雅未来海岸项目可售建筑面积约10323㎡ [6] - 宁波奥体中心项目包括贵宾区、媒体区、包厢层及地下停车场等多个功能区 [7] - 昆山市白墅路南侧项目体量约7.87万㎡，成交金额6059.10万元 [16] - 另一代建项目体量97㎡，成交金额4950.00万元 [16] 行业趋势 - 代建行业二线代建招标数量占比达到55% [16] - 绿城中国前5月代建销售约311亿元 [16] - 旭辉建管在东北中标首个不良资产盘活项目 [16] - 腾云筑科与万物云达成战略合作 [16] - 旭辉建管天津AMC代建项目奠基 [16]

政策导向与市场动态 - 国务院会议部署推动房地产市场止跌回稳 加大城市更新力度 专项债成为重要资金来源 [2] - 央行表态推动金融政策落地 加大存量商品房和土地盘活力度 预计下半年土储类专项债发行加速 [3][9] - 2025年6月全国新增专项债发行3384亿元 其中房地产类专项债856亿元 环比增长54% 为上半年第二高点 [8] 专项债发行结构 - 6月房地产类专项债中土储类占比23%（199亿元） 保障安居类占比77%（656.5亿元） [8][14] - 上半年累计发行房地产相关专项债6538亿元 占比36% 其中明确主投房地产的3060亿元 占比17% [9] - 土储类专项债上半年累计发行909亿元 占房地产类专项债29.71% [15] 区域分布特征 - 北京6月发行517亿元保障安居类专项债 占全国房地产类专项债60% 重点推进城中村改造等项目 [11] - 安徽省发行136亿元土储类专项债 其中45%（61.5亿元）用于土地回购 滁州市占比最高达35.6亿元 [21] - 北京安徽两地合计贡献全国近八成房地产专项债 北京上半年累计发行972亿元居首 [5][11] 土地回购趋势 - 安徽土储专项债回购项目集中在非省会城市的市辖县和县级市 反映地级市库存相对可控 [2] - 合肥仅有2个远郊土地回购项目 显示市区库存控制良好 滁州成为本轮土地回购重点区域 [21] - 土地回收类专项债发行频次预计加快 与城市更新形成合力稳定房地产市场 [3] 城市更新进展 - 保障安居类专项债连续两月大幅增长 6月达656.5亿元创年内新高 [8] - 北京作为样本城市通过大额专项债推进城市更新 为其他城市提供示范 [11] - 中央预算内投资下达20城城市更新专项资金 下半年建设进度有望加快 [9]

土地出让计划 - 2025年7月18个重点城市计划出让含宅土地73宗起拍总价632亿元[1] - 上海单月计划出让底价最高达23322亿元占总量369[1][2] - 单日土地出让金额超50亿元的城市仅上海(7月24日)[1] 城市土地出让明细 上海 - 7月24日集中出让10宗地块底价23322亿元建面4858万㎡占地2215万㎡[2] - 其他日期累计出让3宗地块总底价3054亿元建面217万㎡占地941万㎡[2] 杭州 - 7月22日及29日共出让5宗地块总底价6133亿元建面4743万㎡占地2368万㎡[2] 苏州 - 7月9日至23日累计出让6宗地块总底价8095亿元建面3708万㎡占地2615万㎡[2] 深圳 - 7月2日至30日分批次出让5宗地块总底价7263亿元建面3679万㎡占地1364万㎡[2] 西安 - 7月9日至25日累计出让5宗地块总底价2478亿元建面6201万㎡占地2612万㎡[2] 南京 - 7月9日至24日共出让5宗地块总底价2996亿元建面3224万㎡占地2121万㎡[2] 北京 - 7月3日及31日出让2宗地块总底价1929亿元建面1264万㎡占地85万㎡[2] 其他城市 - 武汉7月出让2宗地块总底价1885亿元建面3407万㎡占地2166万㎡[2] - 广州7月28日出让1宗地块底价1137亿元建面778万㎡占地619万㎡[2] - 成都7月3日出让1宗地块底价1131亿元建面694万㎡占地278万㎡[2] - 重庆7月累计出让5宗地块总底价507亿元建面3743万㎡占地2285万㎡[2]

7月房地产市场供应与成交分析 核心观点 - 7月新房供应同环比均下降30%，绝对量为年内次低，房企推盘积极性回落，土地约束效应显著 [2][4] - 新房成交或延续低位波动，但同比降幅可能收窄，呈现弱复苏走势 [1][2] - 市场热度高位回落，28城平均去化率29%，环比降15pcts，城市间分化加剧 [2][12] 分能级供应表现 一线城市 - 北京单月供应60万方（占一线总量54%），同环比倍增（+207%/+109%），沪广深集体缩量：上海（10万方，环比-74%）、深圳（11万方，环比-45%）、广州（32万方，同比连续3月负增长） [4] - 一线前7月累计供应988万方，同比-19% [4][6] 二线城市 - 24城中超八成环比下滑，12城跌幅超50%：青岛（6万方，环比-78%）、长春（4万方，环比-83%）、成都（42万方，环比-53%） [5] - 局部亮点：宁波（27万方，环比+56%）、长沙（33万方，环比+23%）、天津（60万方，环比+20%） [5][6] - 前7月累计供应3552万方，同比-19% [6] 三四线城市 - 徐州单月放量18万方（环比+374%），但无锡（6万方，同比-71%）、常州（4万方，同比-67%）等持续萎缩，泉州连续两月零供应 [5][6] - 前7月累计供应231万方，同比-25%（跌幅较上半年扩大3pcts） [6] 供应结构特征 产品档次 - 重点城市刚需/改善/高端占比40%/45%/15%，改善为主流：北京（改善66%）、成都（改善73%）、杭州（改善73%） [8][9] - 极端分化：济南高端占比95%，常州82%，昆明刚需占比88% [8][9] 区域分布 - 主城/近郊/远郊占比67%/23%/10%：厦门、漳州、南宁等主城占比超90%，北京、宁波近郊为主（占比≥50%），上海远郊占比85% [10] 市场热度与后市预判 - 北京（去化率38%）、杭州（70%）等热点城市持增，郑州（31%）、宁波（25%）弱复苏，青岛（12%）、济南（17%）持续低迷 [12][13] - 核心区域项目保持高热，外围去化承压，分化加剧：如成都二季度均值97% vs 7月54%（环比-45pcts） [12][13]

土地市场成交规模 - 第26周重点城市土地成交建筑面积627万平方米，环比上升2%，创二季度以来周度新高 [1] - 成交金额533亿元，环比下降4%，但溢价率回升至9.1%，为近两月新高 [2] - 杭州成为成交热点区域，丁桥、运河新城、湘湖三宗地块溢价率均超50% [1][3] 土地供应特征 - 重点城市本周供应建筑面积482万平方米，环比大幅增加62%，呈现年中季节性上涨 [1][2] - 上海集中挂牌内环稀缺宅地，徐汇衡复风貌区地块起拍楼板价达16万元/平方米，静安、虹口地块起拍价8万元/平方米 [2] - 南通、杭州、义乌等城市供应宅地平均容积率不高于2.0，低密地块占比提升 [2] 高溢价地块案例 - 杭州钱江世纪城地块以55.8亿元总价成交，楼板价5.4万元/平方米跻身杭州前4，溢价率21% [3][6] - 萧山蜀山单元低密地块由滨江集团以11亿元竞得，溢价率67.6%，楼板价2.9万元/平方米 [3] - 运河新城、丁桥两宗容积率1.5以下地块分别以51%和56%溢价成交，显示低密宅地受追捧 [3] 城市土拍热度分化 - 二线城市中杭州表现突出，包揽本周单价TOP5地块中的4席，最高楼板价达54473元/平方米 [6] - 北京丰台旧改地块以40159元/平方米底价成交，武汉长江新区地块零溢价成交，显示区域冷热不均 [6][7] 市场趋势 - 溢价率曲线显示土地市场情绪持续回暖，周度溢价率突破9%创5月以来新高 [1][4] - 核心城市优质地块竞争激烈，上海普陀地块起拍总价57亿元，杭州多宗地块进入总价TOP5榜单 [2][7]

房地产市场发展走势 - 中央及地方"稳市场、稳预期"政策持续发力下，市场信心正逐步修复 [1] - "517新政"后市场活力显著提升，一线城市新房市场表现亮眼但分化态势明显 [1] - 上海及全国土地市场核心聚焦趋势、一二手房市场联动、改善型产品成为主流 [1] 行业合作与交流 - 克而瑞与中建壹品加速推进战略伙伴关系，深化项目开发策略、客户需求变化等领域的合作 [2] - 中建壹品高度认可克而瑞在行业研究和大数据服务方面的专业价值 [2] - 双方围绕2025年上半年上海及华东区域房地产市场的特征、挑战与机遇展开深入研讨 [1] 公司背景与业务 - 克而瑞成立于2006年，覆盖400个城市，服务于TOP100强中95%以上的房地产企业 [5] - 业务覆盖地产、资管、租售、物管、科创、证券等领域，提供CRIC系统、CAIC投管云等产品 [5] - 依托房地产住宅信息服务平台（CRIC）和资管信息服务平台（CAIC）实现大数据闭环 [5] 行业荣誉 - 中建壹品在2025年度地新引力城市更新峰会上斩获三项荣誉，展现卓越的城市更新实践 [3]