会所在住宅产品中的现状 - 会所形态从传统的地上独栋建筑向节省土地资源的下沉式会所和架空层泛会所转型 [5] - 下沉式会所通常采用围合式布局搭配下沉庭院，例如凉山旭辉·阅山海打造约2000㎡下沉式度假会所 [5] - 部分项目将下沉式会所与架空层泛会所贯通，构建垂直双会所体系，如成都招商锦城序 [8] - 会所配置呈现明显下沉趋势，高端项目独立会所配置率达85%，轻奢产品达65%，品质项目覆盖率接近半数 [12] - 在未规划独立会所的项目中，架空层泛会所配置率高，轻奢项目达100%，品质项目达79%，高端项目为55% [14] 独立会所的核心功能 - 运动健身和社交娱乐是独立会所最核心的两大功能，运动健身类在高端项目覆盖率达94%，在轻奢与品质项目中达100% [19] - 社交娱乐空间在高端和轻奢项目全部配备，品质项目配置率达78% [19] - 文化艺术类空间配置比例在各档次项目中均维持在三成左右 [22] - 亲子成长类功能在品质项目配置比例达44%，远高于高端项目的12%和轻奢项目的8% [22] - 健康管理类功能高度集中于高端项目，配置率达29%，轻奢和品质项目基本未布局 [22] - 共享空间（多以私宴厅形式）配置率居首，在高端和轻奢产品中达九成，品质项目为56% [24][29] - 主题社交空间在高端和轻奢产品配置率分别为65%和85%，品质项目为67% [30] - 游戏空间在品质项目配置率达67%，以棋牌室为主，远超高端和轻奢项目约40%的水平 [34] - 标杆产品开始引入主题轰趴馆、半室外天台、铁板烧岛台等独特社交空间 [37][39] 架空层泛会所的核心功能 - 亲子成长类功能从侧重单纯游乐转向游乐与学习并重 [43] - 通过分龄化设计精准匹配儿童需求，如华发珠海湾将儿童游乐区细分为0-3岁、3-6岁及6-12岁区域 [46] - 项目通过地下会所与地上架空层泛会所竖向联通，构建复合型儿童成长场景，如北京招商序设置儿童轰趴区、体能活动区 [48] - 越来越多的项目将学堂、绘本馆、兴趣教室等学习型场景纳入泛会所体系，如杭州沄璟文华轩的休闲书房 [52] - 系统性植入教育成长功能集群，如南宁江南润府设置社区图书馆、儿童工坊、四点半学堂和沉浸式自习室 [55] 行业发展趋势 - 会所设计正不断突破传统空间限制，向更集成、更复合、更贴近日常场景的方向演进 [11] - 会所正逐渐从高端专属走向更广泛的项目类型，成为提升居住体验的重要标配 [17] - 会所功能呈现生活化与场景化趋势，从提供物理活动场所转向对内容与体验的持续运营 [58] - 下沉式会所与架空层泛会所形成功能互补、体验联动的协同体系，推动公区实现从功能载体到情感容器的价值升华 [58] - 未来优秀会所设计将更加注重与社区业主的适配性，通过持续的功能创新与场景深化触动业主 [59]

以下文章来源于克而瑞产品测评 ，作者产品力研究中心 克而瑞产品测评 . 聚焦房地产产品、交付研究及产品力、交付力测评 四代宅的"刚需化"浪潮远未停歇，其进化方向将更趋理性与成熟。 文/产品力研究中心 在土地收紧、政策深化与成本高企的背景下，传统大面积、高总价四代住宅遭遇瓶颈。与此同时，市场主 力客群结构正经历变迁，以年轻家庭及首次置业者为代表的新生代购房力崛起，其对居住品质、空间舒适 度等需求显著升级，却受限于支付能力，形成了"刚需预算、改善期待"的矛盾。 供给侧约束与需求端对高性价比品质生活的渴望,形成强劲合力倒逼房企在产品端进行革命性创新：将四 代住宅理念，如立体绿化、空中庭院、多功能互动空间等，进行"瘦身重构"，使其成功适配百平方米内中 小户型，以超高面积赠送和极致空间效率为核心武器，开辟"刚需价格、改善体验"新赛道，成为存量时代 破局关键。 重庆招商1872·阅青斓三期建面约95㎡户型，以高达40%赠送率惊艳市场。核心亮点在于约6米挑高的"空 中浮岛"露台，偶数层约12㎡花园，奇数层约9㎡庭院，结合不计产权或半计容的政策空间，大幅拓展实际 可使用面积。LDKBG一体化，开间4.2米，纵深9.55米，打 ...

以下文章来源于克而瑞产品测评 ，作者产品力研究中心 克而瑞产品测评 . 聚焦房地产产品、交付研究及产品力、交付力测评 在地化也呈现出从细节到全景、从形式到内涵的深度蜕变。 文/产品力研究中心 住宅产品的在地化实践，已经成为推动产品升级、破解同质化困局的重要路径。在保持产品系标准化基因的基础上，通过融入不同城市的地域特质，即使是 同一系列产品，在不同城市也能呈现出独特的风貌与体验。而在此过程中，在地化也呈现出从细节到全景、从形式到内涵的深度蜕变。 细节装饰与文化符号的展示 01 早期的地域在地文化表达，基本停留在 视觉层面的符号植入 ，通过选用具有地域特色的纹样、材质或工艺元素，带来直观的在地文化联想。如今， 这一实践 方式仍在许多住宅项目中延续与深化 ，成为实现产品在地化的关键路径。 以招商南通和园为例，项目 以紫藤花为核心文化符号 ，其灵感源自近代实业家、教育家张謇故居门前两株百年紫藤。南通和园巧妙地将紫藤花的形态与寓意 融入产品的视觉标识系统，使其成为承载历史记忆的在地意象。这不仅赋予了项目深厚的文化底蕴，更建立起与当地的情感纽带，让居住者在日常生活中感 受南通的历史与文化。 图：招商南通和园实景 南通和 ...

核心观点 - 2025年前8月全国300城土地市场呈现“量跌价升”的止跌企稳态势，成交金额同比增长9%，但一二线城市与三四线城市分化显著[3][5] - 重点城市（上海、杭州、北京、成都、西安）未来9个月的新房预期供应量同比下降29%，呈现“量跌质增”特征，对市场热度有支撑但对成交规模提升有限[11][45] - 不同城市及产品档次存在显著供需错配，上海、杭州、成都供需匹配度较高有助于维稳市场热度，而北京、西安因库存偏高且供需错配，潜在库存压力加剧[26][30][32][37][41][45] 前8月土地成交止跌企稳，京沪深杭镐等土地成交金额断层领先 - 2025年前8月300城土地成交面积38982万平方米，累计同比降幅收窄至约10%，成交金额13128亿元，同比增长9%[3] - 一二线城市地市韧性显著好于三四线，前8月一二线成交金额同比增幅均超2成，溢价率均在10%以上，而三四线暂未止跌，呈现量价齐跌[5] - 上海、杭州、北京、成都、西安土地成交金额居前，均超350亿元，其中上海成交金额最高达1848亿元，深圳同比增幅最大为78%[8][9] 沪蓉杭预期供应同比显著回落，2025年四季度为项目集中入市高峰 - 重点5城（北京、上海、成都、杭州、西安）未来9个月预期新增商品住宅供应面积1944万平方米，同比下降29%[11] - 成都、杭州供应缩量显著，同比降幅均超40%，上海降幅为28%，北京、西安基本与去年同期持平[11] - 成都、杭州、上海2025年四季度为供应高峰，预期新增供应面积占比超50%，其中杭州占比超7成；北京供应高峰在2026年一季度；西安则集中在2026年上半年[14][15] 京沪杭等核心区加速供货，预期供应仍以刚需、刚改产品为主 - 预期供应产品档次划分显示，北京以刚改产品为主力占比46.9%，上海、成都、杭州、西安则以刚需产品为供应主力，其中西安刚需占比高达62.2%[22][25] - 上海、成都、杭州的高改豪宅占比也接近2成，高端供应相对充裕[22][25] - 供应主力片区集中于北京海淀、上海闵行、杭州钱塘、萧山、西湖等核心区域[18] 预判：沪杭蓉等供应“量跌质增”或能维持去化热度但对成交规模提升有限 - 上海预期供应结构与成交结构基本匹配，但刚需产品供应占比34.26%低于成交占比46.84%，高改豪宅供应占比17.56%略高于成交占比9.21%[30] - 成都中改产品预期供应严重不足，供应占比不足15%而成交占比高达34.46%，供不应求现象持续加剧[32] - 杭州刚改产品供不应求，供应占比26.41%远低于成交占比49.07%，而刚需和高改豪宅产品存在供给过量[37] - 西安刚需产品供给过量，供应占比62.22%远高于成交占比15.57%，刚改、中改产品严重供给不足[41]

| | | | 【就中归伯气内外】 中山上原则,半日起 2072都会上 | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 日 | | = | = | 5 | Fi | 六 | | | | | 1 | 2 | ന | ব | | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | | 济南(1.4) | | | | 广州(8.6) | 广州(18.9) | 无锡(61.5) | | | | | | | 武汉(14.5) | 南京(13.2) | | | | | | | 长沙(2) | 苏州(7.2) | | | | | | | 重庆(0.8) | 济南(6.1) | | | | | | | 重庆(0.1) | 重庆(4) | | | | | | | | 宁波(3.3) | | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | J8 | | | 郑州(12.4) | | 杭州(10.5) | 成都(19.9) | 苏州(19.4) | | | | 合肥(4.2) | | 苏州(6.6) | 长春(0.04) | | | | | 南昌(3. ...

核心观点 - 10月28个重点城市新房供应面积同环比双双下降，市场整体呈现低位盘整态势 [1][3][4] - 新房成交绝对量预计将延续低位，由于去年同期基数较高，同比降幅可能持续扩大 [1][4] - 市场热度预期回落，项目平均去化率环比下降7个百分点，城市间和项目间分化加剧 [17][18] 供应规模分析 - 10月28城预计新增商品住宅供应面积577万平方米，环比下降41%，同比下降18% [3][6] - 2025年前10月累计供应面积同比下降14% [6] - 一线城市总供应122万平方米，环比下降52%，同比下降27%，上海供应量同环比跌幅最大，分别为84%和85% [8] - 二线城市总供应416万平方米，环比下降40%，同比下降18%，约九成城市环比下滑，宁波环比增长46%但绝对量仍低 [8] - 三四线城市总供应39万平方米，同环比分别增长47%和39%，主要受泉州同比暴增拉动，剔除后多数城市基本面薄弱 [9] 供应结构分析 - 产品档次结构以改善型需求为主，重点城市刚需、改善、高端产品占比分别为29%、57%和14% [3][12] - 北京、深圳、杭州、成都等17个城市以改善产品为供应主力 [12] - 区域分布上，主城区为供应重心，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为69%、22%和9% [13] - 青岛、无锡、福州等城市主城供应占比在九成以上，厦门、深圳、宁波则以近郊项目为主 [13] 市场热度与后市预判 - 10月28个重点城市预期项目平均去化率为34%，环比下降7个百分点，同比下降4个百分点 [18] - 城市分化显著：杭州去化率维持在68%的高位，郑州、苏州、南京等城市呈现弱复苏，去化率同环比齐增，而南宁、重庆、福州、青岛等城市去化率不足30% [18] - 市场内部冷热不均加剧，核心区域优质项目去化良好，城市外围项目去化压力较大 [18]

行业整体趋势 - 2025年9月土地市场成交呈现周期性回暖，全国经营性土地招拍挂成交面积6592万平方米，环比增加50%，同比增加2% [18][19] - 同期土地成交金额1849亿元，环比增加86%，同比增加2%，但整体平均溢价率回落至3.2%，创年内新低 [18][19] - 投资百强房企前9月拿地总货值、金额、建面均同比上升，货值同比增长33.2%，金额同比增长53.3%，建面同比微涨5.4% [23] - 剔除上海徐汇区东安新村旧改“巨无霸”地块的特殊影响，总规模趋势为同比微涨、变化不大 [23] 企业投资门槛与集中度 - 截止9月末，新增土储货值百强门槛值为38.6亿元，同比增长2%，同比由负转正 [21][22] - 新增总价百强门槛值为17.7亿元，同比提升8%，新增建面百强门槛值为34.8万平方米，同比回升8% [21][22] - 销售百强新增货值集中度保持高位，销售TOP10房企新增货值占百强的68% [1][24] - 2025年1-9月百强房企拿地销售比为0.31，销售TOP10房企拿地销售比高达0.44，10强中有6家房企拿地销售比超过0.4 [24] 企业投资格局与主体分化 - 前三季度央国企拿地金额占绝对比重，达到67%，较同期增长5个百分点 [27][28] - 城投平台公司拿地以托底为主，拿地金额占比仅有16%，民企则表现为弱复苏，数量和金额占比同比双双提升 [28] - 截至9月末仍有近五成销售百强房企尚未拿地，仅16家房企拿地金额超过百亿 [16][29] - 有近六成企业拿地金额较去年同期上涨，主要为央国企和部分仍有连贯投资能力的民企 [29] 头部企业投资表现 - 头部央国企在核心城市积极补仓，销售TOP5（全口径）保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国同比涨幅均超过70% [29] - 民企中，滨江集团保持稳定，前9月拿地金额353亿元，同比增长29% [29] - 新增土地货值TOP3企业分别为中海地产（2017.0亿元）、招商蛇口（1531.8亿元）、绿城中国（1175.0亿元） [3] - 新增土地价值TOP3企业分别为中海地产（24.3亿元）、招商蛇口（941.0亿元）、绿城中国（632.0亿元） [9] 市场情绪与投资展望 - 企业投资仍保持高度谨慎和理性，仅热点城市优质地块能引起众多房企参拍且竞争激烈，普通地块关注度大减 [33] - 销售端9月份呈现一定程度的点状回暖，但传导到投资端需要时间且力度较弱 [17][33] - 当前拿地已过年内可开售时间，企业投资必要性下降，个别城市土拍对整体投资回温的影响有限 [33]

中央部委加快推进盘活存量闲置用地，将带来更多强确定性的投资机会 ◎ 文 / 马千里 2025年9月，土地成交规模迎来季节性环比回升，同比也实现止跌。据月末快报数据，9月土地成交建筑 面积和金额分别环比上升50%和86%，同比来看成交建面、金额均同比微增2%。供地节奏也有所加快， 截至25日本月供应土地建筑面积8363万平方米，环比上月增加27%。在土地供求规模环比增加的同时， 而土拍热度仍集中在上海、杭州、成都的少数优质板块，因此溢价率进一步回落。月内国务院批复了部 分地区要素市场化配置的试点方案，鼓励采取市场化方式盘活存量闲置土地，自然资源部也审议通过了 新的行业标准文件，填补存量空间规划编制技术标准空白，进一步推进城市存量空间盘活优化。预计年 内启动的闲置土地收储工作将在四季度进一步加快落实，并为房地产行业带来更多优质土地供应，兼顾 行业库存结构调整和稳定需求规模。 核心要点 供求：环比季节性回升，成交同比止跌。 本月供应建筑面积8363万平方米，环比增加27%，同比 下降8.5%。成交6592万平方米，环比增加50%，同比增加2%。 热度：年内新低。 9月平均溢价率为3.2%，环比回落1.5个百分点。这 ...

2025年第39周 Weekly 2025年9月22日-2025年9月28日，第39周土地供应规模大幅上升，成交规模延续高位，土拍热度低位持平。 本周重点城市监测供应土地建筑面积为695万平方米，环比上升89%，成交建筑面积为648万平方米，环比下 降7%，依旧延续年内高位。本周厦门出让了4宗高总价宅地，合计成交总价81.25亿元，但均由本地国企底 价竞得，土拍热度低位持平，周度平均溢价率1.5%。 供应： 本周供应建筑面积为695万平方米，环比上升89%。 一线城市中北京挂牌2宗宅地，均位于昌平区，合计出 让底价54.1亿元。广州番禺区挂牌1宗宅地，出让底价11亿元。重点城市本周供应宅地72宗，平均容积率1.95。 重点供应地块方面，北京昌平区天通苑歇甲庄村挂牌一宗低密度高总价地块，地块容积率1.65，起拍总价26亿元， 起拍楼板价2.5万元/平方米。地块距离17号线天通苑东站约2公里，未来可换乘13A线，连接望京、西三旗、上地乃 至中关村软件园等重要就业区域。教育和商业主要依赖歇甲庄村规划新建。周边有清河、温榆河公园等生态资源， 生态配套较佳。不过地块周边城市界面较为老旧，且临近拆迁安置房片区。该地块歇甲 ...

2025年1-9月中国房地产企业销售业绩排名 - 保利发展以1856亿元的操盘金额和920.1万平方米的操盘面积位列双榜第一 [2] - 绿城中国和中海地产分别以1785亿元、1623.6亿元的操盘金额位列第二、三名 [2] - 操盘金额榜前十名房企的门槛为625.2亿元，操盘面积榜前十名门槛为359.4万平方米 [2][4] 百强房企整体销售表现 - 2025年9月单月，TOP100房企实现销售操盘金额2527.8亿元，环比增长22.1%，同比增长0.4% [3][17][18] - 2025年1-9月累计，百强房企实现销售操盘金额23236.6亿元，同比降低11.8%，但降幅较上月收窄1.3个百分点 [18] - 9月有72家百强房企单月业绩环比增长，其中45家企业环比增幅超过30% [18] 各梯队房企销售门槛变化 - TOP10房企销售操盘金额门槛为625.2亿元，同比降低2.3% [20] - TOP30和TOP50房企门槛分别为162.4亿元和96.9亿元，同比分别降低8.9% [20] - TOP100房企销售操盘金额门槛降至40.2亿元，同比大幅降低19.4% [20] - TOP21-30和TOP31-50梯队房企累计销售规模降幅相对较小，分别为7.5%和9.1% [25] 2025年9月新房市场供求情况 - 新房市场供应环比大增55%，达到年内次高水平 [16][28] - 新房成交环比上升18%，但同比下降5% [16][28] - 前9月30个监测城市累计成交8833万平方米，同比微降3% [3][16] 不同能级城市市场表现 - 一线城市9月成交量160万平方米，环比上升16%，同比上升1%，前三季度累计同比增长4% [29] - 二三线城市合计成交759万平方米，环比上升18%，但同比下降7%，内部分化剧烈 [29] - 成都、杭州等城市热点恒热，武汉、西安、重庆、厦门等城市同环比齐增，而济南、南宁等城市成交量不升反降 [29] 全口径与权益金额排名差异 - 保利发展在全口径金额榜和权益金额榜均位列第一，金额分别为2017亿元和1589.1亿元 [9][10] - 部分企业如绿城中国在全口径金额榜排名第五（1080亿元），但与操盘榜排名存在差异 [10]