VIEW 克而瑞研究中心 "每周研究精读" ， 聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究 成果，与各界探讨行业运行逻辑、变数及未来趋势。 点击标题阅读全文 排行榜 2025年1-10月中国房地产企业销售TOP100排行榜 百强房企1 0月销售操盘金额2530亿元，环比增0.1%，同比降41.9%；前1 0月30城累计成交9 8 2 5万平方米，累计 同比跌幅为7%。 市场与经营压力迫使房企考虑私有化退市。 观点 行业透视 | 京沪深新政余温延续，核心区强产品力改善盘领涨 新政对于二手房提振效果不及新房显著，整体成交规模在新政前后变化不大。 评司论企｜上坤退市、五矿私有化，房企退市潮何时休？ 土拍速递｜中建智地+未来科学城26亿竞得北京昌平宅地，天通苑板块时隔八年再迎宅地成交 北京市昌平区北七家镇歇甲庄村组合地块顺利完成出让，中建智地与北京未来科学城组成的联合体以 2 6 .01 亿元 底价竞得。 研报 土地月报｜成交同比降幅显著扩大，平均溢价率年内新低（2025年10月） 2 025年10月，土地成交规模环比回落，同比降幅亦显著扩大。据月末快报数据显示，当月土地成交建筑面积与金 额分别环比下降1 ...

2025年1-10月中国房地产企业销售业绩 - 保利发展在操盘金额和操盘面积榜单上均位列第一，操盘金额达2049.0亿元，操盘面积为1026.4万平方米 [2] - 绿城中国和中海地产分别位列操盘金额榜第二和第三，金额分别为2011.1亿元和1800.8亿元 [2] - 全口径销售金额榜单中，保利发展以2227.0亿元居首，中海地产和华润置地紧随其后，分别为1891.0亿元和1696.0亿元 [9][10] - 权益金额榜单显示，保利发展和中海地产权益金额分别为1755.0亿元和1739.8亿元，反映其项目股权占比下的实际业绩 [9] 行业整体销售表现 - 2025年10月，百强房企单月实现销售操盘金额2530亿元，环比微增0.1%，但同比大幅下降41.9% [3][18] - 前10月百强房企累计操盘金额为25766.6亿元，同比减少16%，降幅较前9月扩大4.2个百分点 [19] - 30个监测城市前10月累计成交面积为9825万平方米，累计同比跌幅为7% [3][17] 企业梯队与门槛变化 - 2025年前10月，百强房企各梯队销售门槛均降至近年最低水平，TOP10房企门槛为678.9亿元，同比降低9.4% [22] - TOP30和TOP50房企门槛分别为193.9亿元和113.2亿元，同比降幅为5.4%和11.6% [22] - TOP100房企销售操盘金额门槛同比降低23.4%至43.6亿元 [22] - TOP21-30房企累计销售规模降幅相对较小，为9.3%，是唯一降幅在10%以内的梯队 [26] 区域市场成交情况 - 2025年10月，一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅达41% [28] - 广州单月成交61万平方米，环比增6%，但同比降46%；北京环比增19%，同比降19%；上海和深圳同比降幅均超40% [28] - 26个二三线城市10月合计成交791万平方米，环比微增1%，同比下跌35% [29] - 成都单月成交规模达80万平方米，青岛、武汉、西安等城市维持单月60万平方米以上高体量 [29]

◎ 文/ 俞倩倩 2025年8-9月北京、上海、深圳相继发布限购松绑等利好新政，目前政策落地已两个月有余，究竟新政对市场提振效果几何？当前京沪深 一二手房成交呈现出怎样的差异化行情呢？ 新政对于二手房提振效果不及新房显著，整体成交规模在新政前后变化不大。 上海10月新房成交高位回落、北京持平 深圳新政余温延续 01 从新房周度成交来看，北京808新政和上海825新政后周成交都一波稳步拉升，深圳905新政对新房成交拉升作用并不显著，总体规模与新 政前基本持平。 而步入10月以来，上海周成交成交规模呈现出高位回落态势， 环比9月周均下降17%，与新政前7月周均相比降幅也达8%。 北京整体楼市 在新政前后变化不大， 10月周均较9月和7月分别微增3%和微降1%， 深圳10月延续9月热度， 成交规模与9月基本持平，较新政前（8月） 增长25%。 | 城市 | 7 月周均 | 8 月周均 | 9月周均 | 10 月周均 | 较9月周均 | 较新政前一个月周均 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 第 | 9. 56 | 8. 57 | 10. 58 | 8. 8 ...

10月22日晚港交所公告显示上坤地产因未达成复牌指引，将于10月27日正式退市，这是继8月25日恒大退市之 后又一房企被交易所勒令退市。与此同时，10月24日五矿地产宣布股东提出了私有化方案，主动退市。房企或 旗下企业私有化退市背后的原因是什么？A股和H股分别有多少房企有退市的风险？2021年以来的这波房企退 市潮何时停止呢? H股仍有部分房企停牌中 2025年仍有一定退市风险 01 2021年以来，由于房企流动性危机不断爆发以及行业的持续下行，上市房企的业绩开始持续恶化，部分H股的 上市房企也因为无法公布年报而开始了停牌。根据港交所的上市规则，连续停牌18个月将有可能被港交所直接 摘牌，虽然大多数的房企成功在规定期限内成功发布年报完成了复牌，但是仍有部分企业迎来了退市的结果。 自从2023年4月新力控股为本轮H股内房企退市首开记录以来，截至2025年10月27日，共有11家H股内房企被勒 令退市，包括曾经的龙头房企中国恒大。 根据联交所的公告， 截至2025年9月底H股共有8家内房企或房企旗下企业正在停牌中（不包括刚退市的上坤 地产）。 2025年还有当代置业和中原建业2家企业的停牌即将期满，如果没有在规定 ...

导 语 四中全会明确行业高质量发展方向，供给侧将进一步践行控量提质。 ◎ 文 / 马千里 2025年10月，土地成交规模环比回落，同比降幅亦显著扩大。据月末快报数据显示，当月土地成交建筑 面积与金额分别环比下降13%和20%；同比来看，二者降幅进一步扩大至25%和33%，均创下年内最高同 比跌幅。供地节奏同步有所放缓，截至25日，本月土地供应建筑面积达8294万平方米，环比上月微降 1%。从市场热度看，本月土拍呈现鲜明的结构性分化特征，热度仍集中于上海徐汇滨江、杭州滨江、广 州白云等核心城市的少数核心板块，但整体平均溢价率则进一步回落，创下年内新低。本月召开的二十 届四中全会明确了房地产行业的高质量发展路径，以"好房子"建设与城市更新为核心方向。接下来，为 确保行业供求平衡及新增投资的安全预期，预计土地市场供求规模将继续维持低位运行；与此同时，得 益于高品质开发新规、城市更新等有利因素的推进，新增宅地项目的强投资确定性也将更为普遍。 核心要点 供求：供求规模同比显著下行。 本月供应建筑面积8294万平方米，环比下降1%，同比下降34%。 成交6057万平方米，环比下降13%，同比下降25%。 热度：再创新低。 ...

成交：本周成交建筑面积730万平方米，环比上升106%，成交金额454亿元，环比上升159%。 本周平均溢价 率4.2%，较上周提升了2.6个百分点。 上海八批次土拍于本周举行，出让的6宗宅地中有3宗溢价成交，分别是徐汇滨江地块、杨浦东外滩地块和静安 苏河湾地块。徐汇滨江WS5单元地块由中海以44.65亿元总价、10%溢价率拿下，成交楼板价14.85万元/平方 米，刷新板块地价纪录，该地块距黄浦江仅800米，周边云锦东方等项目售价已达16.5万元/平方米，地块容积 率仅1.5、建筑限高30米，且无中小套型限制，未来大概率将打造叠墅+洋房产品，预期售价可达20万+。杨浦 东外滩地块被保利溢价14.69%拿下，成交楼板价7万元/平方米，周边新房售价在12万元/平方米左右。静安苏 河湾C070102单元地块由招商、越秀等四家企业组成的联合体以77.37亿元竞得，名义楼板价7.7万元/平方米， 溢价率9.03%，该地块是苏河湾片区最后的一个住宅地块，坐拥苏河湾水景和商业文化配套，周边豪宅项目普 遍售价在10万元/平方米以上。 2025年第43周 Weekly 2025年10月20日-2025年10月26日，第43周土 ...

地块交易概况 - 北京市昌平区北七家镇歇甲庄村组合地块由中建智地与北京未来科学城组成的联合体以26.01亿元底价竞得[1][3] - 该地块成交日期为2025年10月28日，交易方式为挂牌，溢价率为0%[3][4] - 地块综合容积率为1.65，住宅部分容积率为2.07，规划建筑面积为9.13万平方米，住宅楼板价为28495元/平方米[4] 地块具体信息 - 地块位于昌平区天通苑板块，距离17号线天通苑东站约1公里，未来可通过换乘连接望京、西三旗等重要就业区域[7] - 地块包含6宗子地块，其中2宗为二类居住用地，合计用地面积4.41公顷，规划建筑面积9.1万平方米；剩余4宗地块需由竞得人完成代建并无偿移交[4][7] - 歇甲庄村A组团仍有3宗住宅类子地块未挂牌，合计用地面积4.2公顷，对应规划建筑面积8.7万平方米，预计将分宗出让[5] 区域市场情况 - 天通苑以东片区已超过十年未进行住宅类地块招拍挂出让，区域内尚无同质新房在售[8] - 地块周边可比房价约为50000元/平方米，业内预计该地块未来新房均价将达到5万元/平方米左右[4][8] - 距离地块2公里外的天通苑小区为入市超30年的刚需大盘，而南侧高端项目售价分别约为8万元/平方米和11万元/平方米，定位差异明显[8] 北京城市更新项目背景 - 2025年前三季度，北京已有77个城市更新项目获得专项债融资，融资总额达593亿元，已超过2024年全年117个项目592亿元的融资总量[10] - 2025年单项目融资超过10亿元的情况已有26次，合计融资总额427亿元，而2024年全年仅为11次，合计292亿元，显示规模化推进突出[10] - 2025年北京共有36个百亿级城市更新项目持续推进，涉及总投资额6900亿元，预测总收益约7947亿元[13]

中央政策动态 - 四中全会公报首次在“保障和改善民生”框架中提出推进房地产高质量发展，标志着行业定位从单一民生保障升级为与国家消费、投资、区域布局等战略协同的关键环节 [2] - 央行连续两周发声，明确将继续会同有关部门做好房地产市场风险化解工作，以维护金融稳定 [1][5] - 推动房地产高质量发展对经济是构建新发展格局、稳定宏观经济大盘的关键支柱，对社会民生是扎实推进共同富裕的必然要求，对行业自身是摆脱旧路径依赖、实现健康可持续发展的根本出路 [3][4] 地方政策举措 - 近一周13省市发布稳市场政策，政策发布频次维持高位，其中成都、威海等6地优化公积金政策，如成都将人才购房公积金额度提至4倍，单人最高可贷240万元 [6] - 广州推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房，以缩短建设周期，湖南省则鼓励市县从已建成保障性租赁住房中拿出房源，为创业大学生制定“阶梯式安居体系” [6] - 上海发布行动方案推动“好房子”建设，稳定房地产投资规模，海口市出台17条具体措施，涵盖小区空间营造、绿色建材应用等方面 [7] 政策创新与趋势 - 杭州部分区县市开展“购房+消费券”限时补贴活动，每购房一套可获得10万元消费券，为联动房产销售与日常消费提供新范式 [8] - 优化公积金政策发布频次延续高位，近一周共发布6次，而“好房子”和保障安居类政策提及次数增加，预计将迎来更多细化落地政策 [11][12][17] - 近一个月稳市场政策中，优化公积金政策高居首位，税费补贴类政策滑落至并列第二位，但住房消费与日常消费联动加强可能催生更多类似杭州的创新政策 [14][17]

2025年公募REITs政策支持与市场现状 - 国家发改委发布782号文，在资产范围、扩募支持、项目把关和组织保障四个方面进行革新，推进公募REITs常态化发展 [1] - 782号文新增铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等资产类型，首次将文化旅游、养老设施等民生领域纳入REITs发行范围 [3] - 政策简化新购入项目申报流程，取消前期辅导，支持跨区域扩募整合存量资产，允许已上市REITs新购入行业内同类项目及具有关联性的不同行业项目 [3] - 九部门联合发布通知，优先支持社区商业综合体、邻里中心等消费类基础设施项目发行REITs，标志着基础设施REITs向社区服务领域延伸 [5][6] - 截至2025年10月21日，2025年上市的公募REITs募集资金总额为415.38亿元，中国公募REITs已上市总规模达到2075.72亿元 [7] - 2025年已有4只公募REITs完成扩募，总规模58.88亿元，超过2023年全年的50.65亿元，另有4只扩募正在审批中 [8] - 截至2025年10月21日，共有12只首次发行的公募REITs产品处于已申报未上市阶段，预计年底前仍将有数只产品完成上市 [12] 房企参与公募REITs的现状与特点 - 截至2025年10月21日，共有华润置地、招商蛇口、大悦城、万科等8家房企的11只REITs产品完成上市，其中1只完成扩募，总募集规模272.07亿元 [16][17] - 房企参与的公募REITs底层资产主要集中在消费类基础设施和租赁住房，已上市和已申报的13只产品中，7只为消费类基础设施，3只为租赁住房 [17] - 房企旗下已上市的消费类基础设施公募REITs有6只，占所有已上市消费类公募REITs募集规模的65.6%，是发行消费类公募REITs的主力 [17] - 相对于2075.72亿元的公募REITs总市场，房企的参与程度仍然相对较低 [17] 公募REITs助力房企战略转型 - 华润置地、招商蛇口、新城控股等多家房企在中期业绩会及财务年报中明确表示未来要扩大REITs规模，借助政策红利实现从开发商向运营商的角色转变 [18] - 万科旗下印力集团积极实现REITs突破，中金印力消费REIT已完成发行，并已设立3支Pre-REIT基金，涉及租赁住房和消费类基础设施 [19] - 公募REITs帮助房企打造"投融管退"的全链条业务模式，实现由"重"向"轻"的资产结构转变，提升旗下商业板块的独立性 [20][23] - 发行公募REITs有助于盘活房企长周期低回报的存量资产，募集资金可用于相关资产的再投资，降低企业在存量资产里的沉淀成本 [23] - 对于流动性紧张但旗下商业项目稳定运营的房企，发行公募REITs可作为融资转型的辅助手段，但首要任务仍是解决债务压力，最优解是直接出售重资产 [24]

公募REITs发展 - 中国公募REITs进入新时代 或将助力房企完成战略转型 [5] 房地产高质量发展 - 四中全会首次在共同富裕框架下提出推进房地产高质量发展 以新模式为抓手、以好房子为根本 [7] 二手房市场 - 9月京沪深杭大面积高总价房源挂牌量显著上升 但整体二手房成交规模预计延续波动走势 [7] 行业数据 - 房价降幅收窄 房屋竣工面积同比增速转正 但行业回稳仍需蓄力攻坚 [7] - 国新办未同步召开相关发布会 为近年来首次 [7] 公司研究：建发房产 - 灯塔战略标杆项目热销 四季度还将有若干新灯塔项目入市 未来增长可期 [7] - 财务指标持续稳健 毛利率和净利率均有所回升 [7] 土地市场 - 第42周土地供求规模延续低位 整体土拍热度平淡 [9] - 重点城市土地供应建筑面积368万平方米 环比上升30% 成交建筑面积355万平方米 环比上升17% [9] - 本周溢价率1.6% 环比低位回升 仅少数优质地块保持点状热度 如杭州浦沿宅地溢价20%成交 [9] 政策动态 - 住建部长署名发文解析城市发展顶层思路 [10] - 住建部等九部门联合发文 推进新型城市基础设施建设以打造韧性城市 [10] - 成都房贷商转公新政落地 [10] 代建行业 - 旭辉建管2025年三季度新拓展项目17个 [11] - 新城建管2025年新增签约面积超570万平方米 [11] - 旭辉建管中标佛山顺控南涌仓四代宅项目 [11] - 龙湖龙智造签约益云集团 合作打造湾区豪宅新标杆 [11] - 绿城管理三季度交付包括经开绿城·武汉柳岸春晓在内的十余个项目 [11]