市场低迷造成三方困局，项目体量巨大难寻白衣骑士。 ◎ 文 / 易天宇 日前，一张关于中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划2025年第一次受益人大会的表决文件在网络上流 传，内容涉及龙岗区政府拟以68亿的价格收回世茂曾计划在深圳打造的"中国第一高楼"项目，而世茂集团当初 是以239亿竞得，因差距悬殊而引起热议。围绕收储价格，政府、世茂、债权人三方态度均有不同，68亿补偿 款价格是否合理？又是否能真的能盘活该超级地标项目？ 深港综合体项目无人接盘，龙岗政府四折收储 01 然而2022年初，世茂集团陷入流动性危机，深港国际中心也因此停工。2022年2月深圳龙岗信托计划出现兑付 异常，中信信托随即启动风险处置程序。由于14幅地块中的10号及11号地块（公寓项目世茂之都一期二期）已 对外出售，故剩余12宗地块（包括西安信托抵债地块）于2023年分别 以130.44亿元、104.35亿元的起拍价进行 了两次司法拍卖，但均因无人竞买流拍。 根据彼时土地估价报告，12宗地块的登记价合计176亿，地块估价 150亿，在建工程估价13亿，合计估价163亿。 2024年7月，市场流传《中信信托深圳龙岗融资集合资金信托计划受益人大 ...

点击标题阅读全文 专题 VIEW 克而瑞研究中心 "每周研究精读" ， 聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究成果，与各界探讨行业运 行逻辑、变数及未来趋势。 专题 | 2025上半年千万豪宅热销动因解析及趋势预判 大面积高总价"越豪越好卖"，上海"独占鳌头"全面领涨；高端豪宅预期供求持稳，蓉汉等产品竞争白热化。 观点 半月追踪 | 7月京沪深杭热度转降，穗汉津等转化率低位持稳 7月新房成交迎来季节性回落；各城市间预期延续分化行情。 行业透视｜京深杭二手挂牌量环比止跌微增，沪深中改需求持续收缩 京沪深高端市场热度或将稳中有降。 行业透视｜价格筑底刚需发力，二手房延续回稳态势 价格指标如期反弹回升，平均议价空间连续3个月创新低。 行业透视｜半年末5 0城库存整体下行，但外围区域去化压力不减 土地周报 | 成交规模维持低位，深圳刷新楼板价纪录（7.14-7.20） 第29周土地供应规模环比大幅回升，成交规模延续低位，溢价率继续上行至年内高位。本周重点城市监测供应建筑面积为527万平方米，环比 上升65%；成交建筑面积251万平方米，环比上升12%，仍在低位。本周深圳又成功出让了一宗高总价高溢价宅地 ...

楼市库存现状 - 2025年6月末50个重点城市新建商品住宅狭义库存为30927万平方米 同比下降7% [4] - 50城去化周期为21 82个月 同比下降5% 但广州 武汉 南京等重点城市去化周期仍超18个月 [4] - 北京 广州 长春 海口 西宁 南宁 福州 重庆 武汉 郑州 兰州 天津 济南 南京等城市库存压力显著 [4] 库存面积段特征 - 广州 武汉 南京库存主力为100-120平中等面积段 占比均超20% [6] - 160平以上大面积段库存套数同环比齐增 主要因高端住宅供应增加但成交增速不足 [6] - 广州120-140平和160-180平 武汉140-160平和180平以上面积段库存占比增幅显著 [6] - 南京100平以下小面积段和180平以上大面积段库存占比增幅显著 中等面积段占比下降 [6] 库存区域分布 - 广州增城区库存套数占比达22 26% 同比增长0 06pcts 外围低价值片区库存压力突出 [10] - 武汉东西湖区库存占比13 51% 南京江宁区占比20 57% 中等价值片区库存集中 [10] - 核心区如广州海珠区 越秀区 武汉武昌区 江岸区 南京建邺区库存占比同环比上升 [10] 去化周期分析 - 广州70平以下和160平以上去化周期超30个月 武汉70-80平达46个月 180平以上27个月 [13] - 南京70平以下酒店式公寓月均成交不足5套 去化周期高企 [13] - 广州增城区 花都区 南京高淳区 六合区 武汉长江新区 新洲 蔡甸等外围区域去化压力显著 [15] 后市预判 - 广州 武汉 南京小于80平和大于180平房源及城市外围区域将持续面临去化压力 [17] - 核心区配套完善的优质项目仍将保持较高市场热度 [17]

豪宅市场整体表现 - 2025年上半年20个核心城市总价1000万以上新房豪宅成交2.1万套，同比增长21%，远超百城新房5%的同比增幅 [4] - 二三线城市千万豪宅成交增长显著，16个二三线城市成交5871套同比增长37%，一线城市成交1.6万套同比增长15% [4] - 总价5000万以上顶豪成交621套同比大增51%，其中上海占比78%成交482套 [16][18] 城市分化特征 - 上海在豪宅市场占据绝对优势，各总价段成交量和占比均居首位，15万+/平顶豪项目去化率普遍超80% [10][12][18] - 宁波千万豪宅成交占比从2024年1.89%跳增至2025年上半年6.16%，3000万以上豪宅占比提升显著 [8][9] - 成都高端住宅集中入市，二季度8个单价超3万/平项目中7个为新规住宅，去化率均超80% [13] 产品结构变化 - 180平以上大面积豪宅成交占比46.14%仍为主力，但集中度同比下降5.26个百分点 [19] - 100-140平中等面积段成交占比显著提升，其中120-140平段占比增至17.4%同比增6.28个百分点 [19] - 一线城市主力面积段下移至120-140平，而苏州、杭州等城市仍以200-250平为主但占比回落 [24][28] 市场驱动因素 - 2025年上半年20城高溢价地块占比达20.86%，较2024年上升13.08个百分点，推动豪宅供应放量 [29][31] - 住宅新规提升产品力，如成都华发锦宸院320平户型实现平层墅院化，南京金陵序225平户型打造空中庭院 [37][38] - 核心区二手豪宅保值性突出，上海浦东、静安区等顶豪项目呈现"越涨越买"特征 [42] 未来供应展望 - 2025年下半年20城预计新增775万平豪宅供应，三季度486万平为入市高峰 [48][49] - 上海、深圳等城市供求比小于1供给紧张，杭州、成都等供应超100万平面临去化压力 [53][54]

导语 剔除央企后房企经营性现金流净额收缩 16.8%、民企与混合制承压，投资活动连续四年净流出且2024年达 443亿，融资性现金流净流出3434亿但规模收缩，同时房企持有现金持续减少，亟需提升竞争力转型发 展。 ◎ 文 /房玲、易天宇、 洪宇桁、陈家凤 研究视点 近年来，房地产行业进入深度调整期，在面临销售回款萎缩、融资渠道收窄、债务压力攀升等多重困境下，房企 的现金流管理面临前所未有的挑战。尤其是2023-2024年，房地产行业分化进一步加剧，央国企凭借信用优势维持 资金链相对稳定，而民营及混合所有制房企在流动性危机中持续承压。本文选取50家样本房企 ¹ （含11家央企、8 家国企、6家混合制及25家民企）的现金流量表数据，系统追踪2021-2024年经营性、投资性与筹资性现金流变 化。 0 1 剔除央企后经营性现金流净额收缩16.8% 民企与混合制承压 1、销售萎缩叠加回款拉长，民企、混合制现金流入断崖式下跌 56%， 三年复合增速低至-24%。 而相比之下， 央国企销售回款表现出较强韧性。 2024年央企销售商品、提供劳 务收到的现金总额为10743亿元，持续处于高位，三年复合增速仅-6.2%，而国企 ...

2025年7月14日-2025年7月20日，第29周土地供应规模环比大幅回升，成交规模延续低位，溢价率继续 上行至年内高位。本周重点城市监测供应建筑面积为527万平方米，环比上升65%；成交建筑面积251 万平方米，环比上升12%，仍在低位。本周深圳又成功出让了一宗高总价高溢价宅地，并刷新深圳楼 板价纪录。 供应：本周供应建筑面积527万平方米，环比上升65%。 本周重点城市供应含宅用地55幅，平均容积率1.99， 南通、太仓、成都本周供应宅地平均容积率均不高于1.6。 2025年第29周 Weekly 重点供应地块方面，深圳市7月16日宝安区挂牌一宗宅地，出让底价64.09亿元，总建筑面积14.5万平方米，起 拍楼板价4.42万元/平方米。该地块曾于4月30日出让，起始价86.27亿元，后官宣中止出让。本次出让进行了规 划调整，大幅降低商业用地配比，将容积率从原来的5.7降低至3.4，商业部分18350平方米限整体转让。该地块 是宝中片区近年来最临近海岸线的集中连片净地，周边文体、商业、教育、医疗、交通等配套较为成熟，临近 高端住宅售价可达11万元/平方米以上。 成交：成交建筑面积251万平方米，环比上升1 ...

房企产品动态 - 华润置地推出"好房子战略"样板项目"臻澐"，强调人文战略和穿越市场周期的设计理念 [9][10] - 华发"荟生活"升级为"华友荟"理想社群，覆盖全国四大区20+社群类别，举办超1500场活动吸引80000+人次参与 [11][12] 客户趋势 - 情绪消费兴起，社交媒体上"治愈系风景"话题声量同比暴涨308%，"高质量精致生活"话题声量同比上涨163% [14] - 住宅产品需转向兼具精神价值和生活智慧的"第三生活空间"，注重心理疗愈、价值认同和智能化体验 [15][16] - 行业启示包括户内打造疗愈空间、增强住宅舒适性、强化社区归属感 [17] 住宅结构特征 全国市场 - 1-6月120㎡以上面积段成交占比均同比持增，140-160㎡产品同比增幅最高达1.3个百分点 [20][21] - 环渤海区域500-1000万元和1000万元以上产品市场份额分别同比提升1.7和1.9个百分点 [24][26] - 长三角区域1000万元以上产品成交占比提升1.9个百分点至9.7% [26] 城市市场 - 上海100-120㎡和120-140㎡市场份额同比提升6.9和4个百分点 [25][28] - 成都四房成交占比大幅提升5个百分点，二房、三房占比分别下降1.5和3.2个百分点 [30][32] - 西安200-250万元产品市场份额同比增加1.7个百分点，140万元以下产品占比整体下降5.2个百分点 [34][36] 产品亮点 - 杭州招商蛇口·杭序府创新采用上抬地库设计，南偏东15度错位排布实现视野最大化，首开半天售罄揽金13.6亿 [48][53] - 项目外立面采用不对称无锐角设计呼应钱塘江潮，配置2850㎡下沉式石材会所和270度无界悬浮泳池 [55][64][66] - 华润三亚观岚景观设计融合高端酒店氛围，打造"一轴、二组团、三分区、五花园"的度假式社区 [37][38] - 上海保利天奕构建"微度假社区"，首推231套房源认购率197%，2小时内售罄 [40][43] 优秀项目分析 - 杭序府主力户型170-260㎡，170㎡占比45%，216㎡占比35%，匹配高端改善需求 [59][60] - 户型设计创新包括"X"空间、阔景阳台、全景舱布局和类一梯一户设计 [72] - 精装170㎡户型搭配白瓷砚，采用洞石、蛋壳漆、米色石材打造细腻质感 [70][72]

二手房市场回稳信号 - 6月核心城市48.3%二手房小区成交价环比上涨 较5月增加3.4个百分点 高频交易小区数量4412个仍高于2025年均线水平 [2][20] - 涨价小区占比连续半年呈现"一月涨一月跌"波动格局 行业筑底期信号明确 2025年全国商品房交易量较2024年改善 二手房上半年交易量保持同比增长 [2][20] - 71.6%小区挂牌价环比下跌 较5月增5.7个百分点 卖方降价意愿持续强化 反映交易周期仍不及预期 [3][20] 城市分化特征 - 南京56%小区涨价领跑 主要因桥北/江宁东山等刚需板块超跌修复 但成交量同比仍降逾20% 属缩量涨价 [5][20] - 杭州47%小区涨价 中断连续4个月超50%记录 高端房源回调拖累表现 刚需小区仍有50%上涨 [5][20] - 深圳/上海涨价小区占比分别较上月增7/8个百分点 武汉进一步回落至35% 需求侧信心待巩固 [5] 议价空间与产品结构 - 6月典型城市平均议价空间15.1% 环比降0.3个百分点 连续3个月创新低 高端小区仅11%显著低于刚需类18% [11][16][20] - 刚需类小区49%涨价 环比增5个百分点居首 改善/高端类受新房"好房子"供应及房企促销分流影响回升乏力 [16][20] - 苏州/南京/西安等7城议价空间低于15% 其中4城连续8个月低于10% 反映优质房源成交易主力 [14] 政策与趋势展望 - 中央部委将推进新型城镇化/农村人口市民化 增加城市住房需求总量 二手房作为中低收入家庭置业"第一站"受益 [21][23] - 城市更新提升存量住宅价值 "以旧换新"政策加强二手房东出手意愿 预计下半年价格在波动中稳步前行 [21][23] - 当前复苏动能不均衡 南京/苏州以刚需修复主导 杭州高端回调 刚需韧性凸显而高端受新房竞争压制 [20][21]

京沪深高端市场热度或将稳中有降 ◎ 文 / 俞倩倩 2025年6月二手房市场热度持稳，据CRIC监测数据，2025年6月30个重点城市二手房成交环比持平上月，同比微降 3%，增长动能放缓。究竟当前二手房业主挂牌积极性如何？热点城市中新增挂牌房源有存在哪些结构性分化特征 呢？ 01 6月京深杭二手挂牌量环比止跌微增 仅上海同环比齐跌18%和5% 为了更好的分析二手房业主心态变化，我们主力聚焦了北京、上海、深圳、杭州等核心一二线城市，从CRIC监测 的四城新增挂牌套数来看，6月四城挂牌量止跌回稳，京深杭环比持增，仅上海一城同环比齐跌，房东挂牌积极性 不高。 而从挂牌结构来看，四城还是呈现出显著的差异化行情： 02 北京：总价超600万、面积超100平房源业主挂牌占比稳中有增 北京2025年6月新增挂牌总量基本与上月持平，从结构来看仍以100-500万元总价段为主力，占比超6成，不过低总 价占比较上月有下降趋势，其中100-300万元成交占比环比下降1.02pcts，跌幅居各总价段之首。相较而言，高总 价段即改善和豪宅业主挂牌积极性稳中有增，600万元以上各总价段挂牌套数占比均呈现稳中有增态势，600-800 万元 ...

宏观政策与行业转型 - 中央城市工作会议提出供需两端协同发力策略 短期内助力市场止跌回稳 中长期推动行业向"高品质 低风险 可持续"新模式转型 [2] - 上半年房地产行业在波动中筑底转型 成交规模改善 价格降幅收窄 去库存成效显著 [3] 土地市场动态 - 第28周土地供求规模周期性回落 供应建筑面积319万平方米环比降48% 成交建筑面积225万平方米环比降59% 但溢价率回升至9.2% 深圳高溢价宅地及二线城市溢价率上涨为主要驱动因素 [7] - 2025年上半年城投及平台公司拿地建面2200万平方米同比微增4% 但占比45%较2024年上半年和全年分别下降5pcts和19pcts [5] 企业战略与表现 - 华发股份通过"好房子"系统化实践和充足资金保障 形成确定性增长路径 [3] - 代建行业头部企业加速扩张：绿城管理上半年新拓代建费50亿元 旭辉建管布局城市超80个 宁夏中房建管首次进入西宁市场 [8] 产品结构与区域分化 - 1-6月全国住宅成交结构改善 120㎡以上面积段占比全面提升 140-160㎡产品同比增幅达1.3pcts 环渤海 长三角 珠三角区域高总价产品占比提升 中西部趋向低总价段 [10] 特殊市场动态 - 6月法拍房挂拍量创年内新高 278套房产"1元起拍" 预计下半年更多二手房源将通过法拍渠道加速周转 促进一二手交易链条恢复 [6] - 代建企业积极承接政府项目 幸福安基完成沈阳苏家屯72万平米纾困项目交付 [8]