研究中心专题卡介绍 研究专题卡是克而瑞研究中心推出的一套系统化的房地产企业情报定制方案，旨在用专业的行业知识与精湛的 行业预判为房企预测走势、预警风险、提供借鉴。 每年为企业提供『宏观研究、市场研究、企业管控、项目借鉴、营销案例、产品案例、运营模式、企业深度、 企业融资及盈利模式』十大类、五十个专题的选择。 产品类型 服务形式 企业可根据自身需求从专题列表中选择适合专题打包组成定制专题卡，但全年累积不得超过会员自身等级规定数量。 2025年新增专题 点击 红色标题 阅读缩略版 专题 | 2025公募REITs发展现状与趋势 中国公募REITs进入新时代，或将助力房企完成战略转型。 专题 | 住宅产品会所与架空层核心功能研究 专题 | 2025上半年房企偿债能力报告：现金短债比继续下滑，行业信用修复仍需时间 2025年中期5 0家典型上市房企的现金持有量为11867亿元，较期初减少了9. 4 9%。 专题 | 2025年上半年房企盈利能力报告——毛利率修复至10.87%，净利润维持亏损 期内确认存货跌价损失4 9 4亿，净利润亏损902亿。 未来，优秀的会所设计将更加注重与社区业主的适配性，不止提供丰富的场景， ...

文章核心观点 - "好房子"建设是住宅产品的战略性发展方向，正从政策理念转化为行业实践，并将成为房地产市场的长期发展趋势 [1][73] - 在居住需求升级和行业转型压力共同作用下，"好房子"逐渐成为行业共识和发展方向 [6] - 房地产开发模式将从传统规模扩张转向品质提升，围绕安全、舒适、绿色、智慧四大维度持续提升产品力 [73] "好房子"发展和政策背景 - 随着城镇化进程推进，居民住房需求从"有房住"转变为"住好房"，改善购房者成为新房市场主力 [3] - 2016年"房住不炒"成为调控基本原则，一二线重点城市出台新房"限价"政策抑制房价过快上涨 [3] - 限价政策严重压缩住宅项目利润空间，导致建筑材料降档、施工工艺简化等质量问题 [4] - 大量限价项目进入交付期后品质问题凸显，购房者投诉增加，动摇市场信心 [5] 房企"好房子"体系与案例解析 - 2024-2025年保利、中海、华润等头部房企相继发布"好房子"战略，以安全、舒适、绿色、智慧四大核心为基础维度 [7] - 各房企建立完整技术标准体系，电建地产明确六大维度26个专项75个控制要点165个技术参数 [7] - 招商蛇口七大"技术体系"以四大基础维度叠加品质提升项，细化出27项可感知亮点 [7] - 建发房产从新中式文化理念出发，将6大价值维度细化为超1050条技术项 [7] - 中海地产通过自研"Living OS系统"达成硬性指标，隔声性能提升20%，污染降低70% [8] - 绿城中国好房子产品标准含226项条款，明确光伏覆盖率≥30%、抗菌建材TOC降解率≥90%等量化指标 [8] - 华发股份以数字化、智能化为核心，通过BIM技术实现施工全程可视化 [8] - 房企正从"空间提供商"转向"技术解决方案服务商"，通过技术标准化、服务生态化重构竞争壁垒 [9] 招商蛇口"好房子"体系解读 - 招商蛇口以"此心安处是吾家"为核心理念，构建三大价值主张，细化为七大维度内容 [11] - "安居无忧"通过安全监控+安全预警，覆盖烟感、燃气、高空抛物等隐患 [13] - "舒适健康"依托新风系统、全屋净水系统等技术，针对中国18岁及以上人群睡眠困扰率48.5%打造深度睡眠系统 [16] - 推出"幸福厨房、全能阳台"两大特色IP，通过集成式设计实现功能协同 [18] - "绿色低碳"通过超低能耗建筑、智能垃圾投递模块等打造环保魔方特色IP [18] - "贴心服务"依托招商积余物业团队，通过24小时健康管家、共享智库、机器人服务打造全维度生活响应网络 [20] - 该体系已在北京招商序、上海康定壹拾玖、成都锦城序等六大标杆项目落地 [23] 舒适宜居维度的产品实践 - 空间效能优化从面积导向转向效率与灵活性，通过建筑结构优化、功能空间复合化设计提高使用效率 [31] - 长沙润和大泽湖建面约188㎡户型通过全赠送挑高6.2米空中花园等设计，实现总赠送面积约58.62㎡，得房率约107.54% [32] - 武汉中建壹品汉韵公馆全户型得房率达103%～109%，建面约191㎡户型实得208㎡ [33] - 华发珠海湾项目采用LDKG+X一体化客厅9～16米横向开间设计，实现客餐厨及花园无界贯通 [36] - 长沙招商揽阅128㎡/139㎡户型通过"独立玄关+LDKB一体化"布局，阳台进深达2.4米 [39] - 北京电建长安华曦府建面约78㎡户型配备270度转角落地窗，实现三面采光通透格局 [41] 健康环境保障体系 - 健康环境保障从基础指标控制迈向声、光、气、水的系统性解决方案 [44] - 北京绿城和樾望雲采用7重降噪体系、无主灯智能调光系统、新风四级过滤+UV除菌模块、四步净水系统 [45] - 上海绿城潮鸣东方采用10mm三玻两腔隔音窗、3.5m标准层高、中央空调+新风系统联动、中央净水软水系统入户 [49] 智慧科技应用 - 智慧科技从被动响应指令跃迁至主动感知、预判并满足需求的智能化阶段 [53] - 西安绿城锦海棠通过人机交互通行技术覆盖"社区入口、车库、单元、电梯、入户"全流程，实现无感归家动线 [54] - 招商蛇口通过多模态感知、电梯联动与无感交互技术，实现从社区入口到入户的全程无钥匙化、自动化通行 [59] - 上海绿城潮鸣东方深度融合华为全屋智能3.0技术，实现12个子系统无缝集成，具备主动健康空气功能 [62] - 成都华发统建·锦宸院引入华为智能系统，覆盖智能安防、环境调控等场景，实现灯光、温控、门锁一键操控 [69] "好房子"未来展望 - 《住宅项目规范》实施是构建"好房子"标准体系的起点，未来政策体系将进一步完善和细化 [73] - 刚需、改善、高端等不同定位的"好房子"将有差异化设计和技术指标 [73] - 产业链上下游协同将更加紧密，围绕品质提升进行深度整合，形成良性互动 [73]

核心观点 - 2025年1-10月中国房地产企业投资呈现两极分化格局 新增土地储备货值、总价和建筑面积百强之和同比全面回升 但市场整体情绪谨慎 土地成交规模同比降幅达年内最大 且投资高度集中在头部房企 [15][16][18][23][24][25][26] 土地市场整体趋势 - 2025年10月土地市场表现低迷 全国经营性土地成交建筑面积6057万平方米 环比下降13% 同比减少25% 成交总金额1519亿元 环比减少20% 同比下降35% 平均溢价率仅2.7% 刷新年内最低纪录 [15][18][19] - 市场热度呈点状分布 仅上海、杭州等热点城市维持热度 本月成交的14宗总价超10亿元宅地中 仅3宗实现溢价成交 其余均为底价或低溢价成交 [19] - 自2025年下半年起 典型房企拿地金额和力度持续下滑 10月重点监测的30家企业中 超过半数企业未有拿地动作 仅4家企业单月拿地金额超过50亿元 [15][16][30] 房企新增土地储备排名（2025年1-10月） - 新增货值TOP3企业：中海地产（2170.0亿元）、招商蛇口（1731.8亿元）、保利发展（1287.0亿元） [3] - 新增土地价值TOP3企业：中海地产（1199.3亿元）、招商蛇口（1033.9亿元）、绿城中国（651.0亿元） [8] - 新增建筑面积TOP3企业：中海地产（414.8万平方米）、保利发展（351.3万平方米）、招商蛇口（306.7万平方米） [8] 百强房企投资门槛与集中度 - 截至10月末 新增土储货值百强门槛值为42.8亿元 同比下降5% 新增总价百强门槛值为19.9亿元 同比提升5% 新增建面百强门槛值为37.1万平方米 同比回升4% [21][22] - 销售TOP10房企新增货值占比高达70% 投资集中度进一步提升 TOP11-20房企占比7% TOP21-30房企占比8% TOP31-50房企占比仅4% [25][26] - 百强房企拿地销售比为0.29 其中销售TOP10房企拿地销售比高达0.42 显著高于其他梯队 且有4家房企拿地销售比超过0.5 [26] 企业投资策略与展望 - 10月典型房企投资态度十分谨慎 单月拿地金额较前三季度月均下降28% 投资金额维持年内低位 拿地企业以保利发展、中海地产、招商蛇口、越秀地产等央国企为主 [30] - 企业拿地策略保持一致 聚焦核心一二线城市优质地块 且更为理性 不盲目溢价拿地 [30] - 预计四季度并非拿地"窗口期" 房企需保持谨慎理性 全年超40%销售百强企业将维持零新增土储 建议房企聚焦长三角、粤港澳大湾区等核心城市群 关注低密宅地及城市更新项目 [33]

VIEW 克而瑞研究中心 "每周研究精读" ， 聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究 成果，与各界探讨行业运行逻辑、变数及未来趋势。 点击标题阅读全文 排行榜 2025年1-10月中国房地产企业销售TOP100排行榜 百强房企1 0月销售操盘金额2530亿元，环比增0.1%，同比降41.9%；前1 0月30城累计成交9 8 2 5万平方米，累计 同比跌幅为7%。 市场与经营压力迫使房企考虑私有化退市。 观点 行业透视 | 京沪深新政余温延续，核心区强产品力改善盘领涨 新政对于二手房提振效果不及新房显著，整体成交规模在新政前后变化不大。 评司论企｜上坤退市、五矿私有化，房企退市潮何时休？ 土拍速递｜中建智地+未来科学城26亿竞得北京昌平宅地，天通苑板块时隔八年再迎宅地成交 北京市昌平区北七家镇歇甲庄村组合地块顺利完成出让，中建智地与北京未来科学城组成的联合体以 2 6 .01 亿元 底价竞得。 研报 土地月报｜成交同比降幅显著扩大，平均溢价率年内新低（2025年10月） 2 025年10月，土地成交规模环比回落，同比降幅亦显著扩大。据月末快报数据显示，当月土地成交建筑面积与金 额分别环比下降1 ...

2025年1-10月中国房地产企业销售业绩 - 保利发展在操盘金额和操盘面积榜单上均位列第一，操盘金额达2049.0亿元，操盘面积为1026.4万平方米 [2] - 绿城中国和中海地产分别位列操盘金额榜第二和第三，金额分别为2011.1亿元和1800.8亿元 [2] - 全口径销售金额榜单中，保利发展以2227.0亿元居首，中海地产和华润置地紧随其后，分别为1891.0亿元和1696.0亿元 [9][10] - 权益金额榜单显示，保利发展和中海地产权益金额分别为1755.0亿元和1739.8亿元，反映其项目股权占比下的实际业绩 [9] 行业整体销售表现 - 2025年10月，百强房企单月实现销售操盘金额2530亿元，环比微增0.1%，但同比大幅下降41.9% [3][18] - 前10月百强房企累计操盘金额为25766.6亿元，同比减少16%，降幅较前9月扩大4.2个百分点 [19] - 30个监测城市前10月累计成交面积为9825万平方米，累计同比跌幅为7% [3][17] 企业梯队与门槛变化 - 2025年前10月，百强房企各梯队销售门槛均降至近年最低水平，TOP10房企门槛为678.9亿元，同比降低9.4% [22] - TOP30和TOP50房企门槛分别为193.9亿元和113.2亿元，同比降幅为5.4%和11.6% [22] - TOP100房企销售操盘金额门槛同比降低23.4%至43.6亿元 [22] - TOP21-30房企累计销售规模降幅相对较小，为9.3%，是唯一降幅在10%以内的梯队 [26] 区域市场成交情况 - 2025年10月，一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅达41% [28] - 广州单月成交61万平方米，环比增6%，但同比降46%；北京环比增19%，同比降19%；上海和深圳同比降幅均超40% [28] - 26个二三线城市10月合计成交791万平方米，环比微增1%，同比下跌35% [29] - 成都单月成交规模达80万平方米，青岛、武汉、西安等城市维持单月60万平方米以上高体量 [29]

◎ 文/ 俞倩倩 2025年8-9月北京、上海、深圳相继发布限购松绑等利好新政，目前政策落地已两个月有余，究竟新政对市场提振效果几何？当前京沪深 一二手房成交呈现出怎样的差异化行情呢？ 新政对于二手房提振效果不及新房显著，整体成交规模在新政前后变化不大。 上海10月新房成交高位回落、北京持平 深圳新政余温延续 01 从新房周度成交来看，北京808新政和上海825新政后周成交都一波稳步拉升，深圳905新政对新房成交拉升作用并不显著，总体规模与新 政前基本持平。 而步入10月以来，上海周成交成交规模呈现出高位回落态势， 环比9月周均下降17%，与新政前7月周均相比降幅也达8%。 北京整体楼市 在新政前后变化不大， 10月周均较9月和7月分别微增3%和微降1%， 深圳10月延续9月热度， 成交规模与9月基本持平，较新政前（8月） 增长25%。 | 城市 | 7 月周均 | 8 月周均 | 9月周均 | 10 月周均 | 较9月周均 | 较新政前一个月周均 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 第 | 9. 56 | 8. 57 | 10. 58 | 8. 8 ...

H股与A股房企退市现状 - 截至2025年10月27日，共有11家H股内房企被勒令退市，包括中国恒大 [4] - 截至2025年9月底，H股共有8家内房企或房企旗下企业正在停牌中，2025年还有当代置业和中原建业2家企业停牌即将期满，德信中国已进入清盘阶段 [5] - A股房企退市主要因股价连续20个交易日低于1元，但2024年924新政后板块信心回暖，A股上市房企暂时已无面值退市风险 [6] - 2021年以来A股已有12家房企因面值退市，例如蓝光发展于2023年6月摘牌，世茂集团于2024年6月摘牌 [7] 房企私有化退市的原因 - 市场与经营压力是主因，包括股票流动性不足（如五矿地产日平均交易量仅44万股）、融资功能丧失（如五矿地产自2009年起未通过发行股份融资）、以及连续亏损与债务危机（如五矿地产2024年亏损达32.6亿元） [11] - 战略与效率需求方面，私有化有助于实施长期战略、提升业务灵活性、精简企业架构，并减少监管成本与运营复杂性 [11] - 行业环境变化方面，房企销售规模连年下滑（如五矿地产销售额从2021年的260亿元降至2024年的70.2亿元），私有化可避免估值折让（如大悦城地产总市值约70多亿港元，远低于其162.42亿元的归母净资产） [12] - 2021年至今部分企业选择私有化退市，例如首创置业、中国宏泰发展、华发物业、首创钜大、融信服务，近期大悦城地产和五矿地产也开始考虑私有化方案 [9] 行业退市趋势展望 - 房企及旗下企业出现被动退市或私有化退市是行业深度调整期的必然现象 [12] - 未来2-3年这一退市趋势或仍将持续，行业将经历更彻底的洗牌和重组 [12]

核心观点 - 2025年10月土地市场供求规模同比环比均显著下行，整体热度持续回落，市场呈现鲜明的结构性分化，热度集中于核心城市的少数优质板块 [4] - 二十届四中全会明确了房地产行业以“好房子”建设和城市更新为核心的高质量发展方向，预计土地市场将长期维持“控量提质”趋势 [4][8][9] 市场供求 - 土地供应建筑面积8294万平方米，环比下降1%，同比下降34%，结束了连续四月的增长态势 [5][12] - 土地成交建筑面积6057万平方米，环比下降13%，同比下降25% [5] - 土地成交金额1519亿元，环比减少20%，同比下降35% [17] - 全国平均楼板价为2508元/平方米，环比下降8%，同比减少14% [17] 市场热度 - 10月平均溢价率为2.7%，环比回落0.9个百分点，创年内新低 [6][22] - 土拍热度高度集中，本月成交的14宗总价超10亿元土地中，仅上海和杭州的3宗宅地溢价成交 [6][23] - 土地流拍率为5%，仍处于近年低位，流拍地块多位于宁波象山、南宁上林县等远郊区域 [25] 能级分布 - 各能级城市土地成交金额同比均显著回落，一线城市同比回落35%，二线城市同比回落42%，三四线城市下跌33% [7] 重点地块分析 - 上海静安苏河湾地块以77.37亿元总价成交，溢价率9.03%，名义楼板价7.7万元/平方米，为当月总价榜首 [30] - 上海徐汇滨江WS5单元地块楼板价达14.85万元/平方米，刷新板块地价纪录，由中海以44.65亿元总价、10%溢价率竞得 [34] - 在成交总价和单价榜单中，上海包揽了半数席位，且两榜TOP3均来自上海，凸显其市场核心地位 [29][30][34] 政策与后市展望 - 四中全会审议通过“十五五”规划建议，首次提出推动房地产行业高质量发展，明确将持续完善商品房开发、融资等基础制度 [8] - 预计后续土地市场供给侧将进一步优化调整，按需求确定各地供地指标，并推动住房新规落地，以实现“控量提质” [8][9] - 随着高品质开发新规和城市更新的推进，新增宅地项目的平均质量与去化前景有望持续提升 [4][9][15]

土地市场整体表现 - 2025年第43周（10月20日-10月26日）土地供求规模大幅回升，供应建筑面积922万平方米，环比上升151%，成交建筑面积730万平方米，环比上升106% [1] - 本周土地市场热度升温，平均溢价率为4.2%，较上周提升2.6个百分点，主要受上海八批次土拍拉动 [1][3] - 本周土地成交金额达454亿元，环比大幅上升159% [3] 土地供应详情 - 一线城市土地供应活跃，上海开启九批次土拍公告，合计9宗宅地，出让底价169亿元 [2] - 北京挂牌3宗含宅用地，合计出让底价69.6亿元，其中朝阳区南磨房一宗高总价宅地出让底价42.5亿元，起拍楼板价5.3万元/平方米 [2] - 上海九批次土拍中，杨浦区东外滩宅地起拍楼板价最高，达6.9万元/平方米，杨浦区五角场地块起拍总价最高，达43亿元 [3] 重点城市土地成交 - 上海八批次土拍本周举行，出让的6宗宅地中有3宗溢价成交，带动整体溢价率提升 [4] - 徐汇滨江地块由中海以44.65亿元总价竞得，溢价率10%，成交楼板价14.85万元/平方米刷新板块纪录 [4] - 静安苏河湾地块由招商、越秀等企业联合体以77.37亿元竞得，溢价率9.03%，为片区最后住宅地块 [4] - 杨浦东外滩地块被保利以14.69%溢价率拿下，成交楼板价7万元/平方米 [4] 高价地块成交排名 - 本周单价TOP5地块中，上海徐汇区WS5单元地块以148,503元/平方米的楼板价位列第一 [8] - 上海静安区C070102单元地块及杨浦区N090602单元D1-7地块分别以77,171元/平方米和69,958元/平方米的楼板价位列第二、三位 [8] - 广州番禺区黄沙岛地块由绿城中国以25,936元/平方米楼板价、18%溢价率竞得，位列第五 [8]

地块交易概况 - 北京市昌平区北七家镇歇甲庄村组合地块由中建智地与北京未来科学城组成的联合体以26.01亿元底价竞得[1][3] - 该地块成交日期为2025年10月28日，交易方式为挂牌，溢价率为0%[3][4] - 地块综合容积率为1.65，住宅部分容积率为2.07，规划建筑面积为9.13万平方米，住宅楼板价为28495元/平方米[4] 地块具体信息 - 地块位于昌平区天通苑板块，距离17号线天通苑东站约1公里，未来可通过换乘连接望京、西三旗等重要就业区域[7] - 地块包含6宗子地块，其中2宗为二类居住用地，合计用地面积4.41公顷，规划建筑面积9.1万平方米；剩余4宗地块需由竞得人完成代建并无偿移交[4][7] - 歇甲庄村A组团仍有3宗住宅类子地块未挂牌，合计用地面积4.2公顷，对应规划建筑面积8.7万平方米，预计将分宗出让[5] 区域市场情况 - 天通苑以东片区已超过十年未进行住宅类地块招拍挂出让，区域内尚无同质新房在售[8] - 地块周边可比房价约为50000元/平方米，业内预计该地块未来新房均价将达到5万元/平方米左右[4][8] - 距离地块2公里外的天通苑小区为入市超30年的刚需大盘，而南侧高端项目售价分别约为8万元/平方米和11万元/平方米，定位差异明显[8] 北京城市更新项目背景 - 2025年前三季度，北京已有77个城市更新项目获得专项债融资，融资总额达593亿元，已超过2024年全年117个项目592亿元的融资总量[10] - 2025年单项目融资超过10亿元的情况已有26次，合计融资总额427亿元，而2024年全年仅为11次，合计292亿元，显示规模化推进突出[10] - 2025年北京共有36个百亿级城市更新项目持续推进，涉及总投资额6900亿元，预测总收益约7947亿元[13]