政策动态：中央与地方聚焦新模式与存量盘活 - 自然资源部与住建部发文支持城市更新，鼓励利用存量土地和房产资源发展国家支持产业[1] - 住建部部长明确2026年两大工作重点：有序推动“好房子”建设以带动产业链升级，以及加快构建房地产发展新模式的基础制度[1] - 本周有14个省市出台稳市场政策，“城市更新”和“保障房”成为地方政策关键词[2] - 多地“十五五”规划建议将城市更新和深化要素市场化配置独立于房地产单列，置于更重要的位置[2] - 大连发布年度城市更新计划，计划改造面积超100万平方米，并探索老旧住房原拆原建新模式[2] - 广州计划在2026年筹集建设保障性住房3万套，深圳出台配售型保障房管理办法实施严格封闭管理，海口征集存量商品住房用作保租房[2] 新房市场成交：整体持续下行，城市分化显著 - 2026年第3周各能级新建商品住宅成交面积环比普降，呈现“四连降”趋势，绝对量降至去年7、8月低水平[5] - 一线城市成交面积环比下降38%，为各能级中降幅最大；二线城市环比微降5%；三四线城市环比下降23%[5] - 第3周30个重点城市新建商品住宅成交面积约63万平方米，环比下降17%，同比锐减51%[7] - 1月累计（截至第3周）30城成交面积232万平方米，同比减少42%[7] - 城市间表现分化：深圳、南京、济南等一二线城市环比降幅约40%，而杭州、合肥、哈尔滨、嘉兴、东营等城市环比增幅超30%[7] - 从累计同比看，三四线城市降幅最小为24%，其中嘉兴、东营、安庆等城市同比显著增长[7] - 具体城市数据：北京第3周成交6.49万平方米（环比-9%，同比-30%），深圳成交2.67万平方米（环比-66%，同比-75%），杭州成交7.44万平方米（环比+34%，同比-49%），合肥成交4.37万平方米（环比+87%，同比-55%）[8] 土地市场：供求规模低位，溢价率维持低位 - 2026年第3周重点城市土地供应建筑面积321万平方米，环比增长17%；成交建筑面积191万平方米，环比下降24%[11] - 重点城市土地市场平均溢价率为0.7%，延续低位运行态势[11] - 浙江省玉环市一宗宅地实现高溢价出让，起拍底价2.68亿元，经过37轮竞价以总价3.04亿元成交，溢价率达到13.43%，成交楼板价6192元/平方米[11]

行业背景与测评意义 - 2025年是房地产行业转型关键年 行业正告别高杠杆 高周转旧模式 加速构建以高质量发展为核心的新模式 [2] - “保交房”从应急攻坚转向常态化防控 “好房子”建设成为品质升级核心方向 城市更新与存量盘活成为行业发展新引擎 [2] - 交付力已成为房企重塑市场信心 巩固核心竞争力的关键支点 [2] - 克而瑞产品力100工作组自2018年起已连续多年携手百余家房企 聚焦行业产品力建设变革 构建系统科学的测评指标体系与模型 [2] 2025年度交付力测评工作概述 - 2025年度交付力测评工作已全面启动 同步开启企业数据调研和项目线上申报通道 [4] - 测评将综合评估企业及项目整体交付实力 最终将于2026年3月下旬发布“企业”和“项目”两大榜单 [4] - 发布榜单旨在为行业树立品质标杆 为市场传递正向价值 [4] 测评榜单维度与类别 - 企业维度将评选“2025中国房地产交付力企业TOP30” [5] - 项目维度将评选“2025全国十大交付力高端/轻奢/品质作品” [5] - 项目维度新增“2025全国交付力百强项目”评选 [5] 项目参评要求与日程安排 - 项目参评要求为首次交付时间在2025年度的住宅项目 [6] - 每家企业参评项目个数不设上限 [6] - 所有参评项目须完成线上填报 [6] - 线上填报系统于2026年1月12日开放 项目与企业填报均于2026年1月31日截止 [6] - 主要测评节点包括 2026年2月初进行项目审核 2026年3月中旬举行专家评审会 2026年3月下旬发布测评榜单 [6][7] - 以上日程为暂拟 以实际情况为准 [7]

土地市场整体表现 - 2026年1月19日至25日，土地市场供求规模延续低位，供应建筑面积321万平方米，环比增长17%，成交建筑面积191万平方米，环比下降24%[1] - 本周成交金额为81亿元，环比下降34%，成交建筑面积为2025年下半年以来周度新低[3] - 重点城市平均溢价率为0.7%，延续低位运行态势，主要因成交地块多为2025年末供应的年度收尾地块，高总价优质地块占比较低[1] 土地供应情况 - 本周土地供应建筑面积321万平方米，环比增长17%，一线城市中仅广州挂牌一宗含宅用地[2] - 重点监测城市供应的住宅用地平均容积率仅为1.98，其中湖州、台州平均容积率均在1.9以下[2] - 广州挂牌一宗位于泛珠江新城板块的综合用地，出让底价高达186.4亿元，起拍楼板价为3.3万元/平方米，规划建筑面积56.7万平方米，住宅部分约22万平方米，容积率2.92[2] - 该广州地块附加条件严格，包括建设不低于4.5万平方米国际知名五星级酒店及公寓、无偿移交中小学幼儿园、部分地块整体自持、为村集体建设9.1万平方米权益物业、无偿移交7962平方米共有产权房及人才公寓等[2] - 该地块为珠江新城东区仅存的大面积未开发土地，轨交配套成熟，周边有顶级商圈，自身规划涵盖城央公园、顶奢百货、高端酒店等一体化商业体系，周边新房高端项目售价可达10万元/平方米以上[2] 土地成交情况 - 本周土地成交建筑面积191万平方米，环比下降24%，成交金额81亿元，环比下降34%，出让地块基本以底价成交[3] - 南京江北新区万寿路地块以底价15.38亿元成交，建筑面积9.9万平方米，容积率1.6，平均成交楼板价1.55万元/平方米，由扬子国投旗下子公司竞得[3] - 南京地块周边产业配套突出，临近规划地铁站，3公里内有医院、商业、图书馆等配套，周边新房项目均价约2.8-3万元/平方米[3] - 浙江省玉环市一宗宅地实现高溢价出让，起拍底价2.68亿元，容积率1.6，经过37轮竞价以总价3.04亿元成交，成交楼板价6192元/平方米，溢价率达到13.43%[4] - 玉环地块由浙江创融实业和玉环市国华置业竞得，处于老城区辐射范围，交通便捷，居住氛围浓厚，周边配套完善，新房售价约2-2.6万元/平方米[4] 重点地块成交榜单 - 本周总价TOP5地块均以底价成交，溢价率为0%[8] - 排名第一的为南京江北新区地块，成交总价15亿元，竞得楼板价15505元/平方米[8] - 其余上榜地块位于南通、金华、泉州等地，成交总价在3亿至8亿元之间[8]

文章核心观点 - 2025年房地产行业在销售、投资等总量指标调整的同时，供给侧主动调整成效显著，投资、新开工与销售实现动态适配，行业正加速迈向止跌回稳的新阶段 [1] - 金融环境持续改善，居民中长期贷款回升，融资成本下降，叠加后续政策支持，为行业调整提供了时间和资金窗口 [8] - 尽管累计成交数据受基数影响降幅扩大，但单月指标已呈现边际改善，政策持续发力有望推动2026年新房成交加快回稳 [9] - 房价同比降幅扩大，但环比止跌城市持续扩容，高品质住宅供给增加带来结构性企稳信号，2026年在货币政策等支持下，部分区域房价有望获得新支撑 [11][12] - 展望后市，行业正进入去库存时代，若政策持续发力，2026年下半年核心城市房价有望止跌趋稳，商品房销售降幅料将收窄，新开工继续收缩，行业生态趋于健康 [14][15] 新开工、投资与新房成交动态适配 筑牢行业稳定核心根基 - 2025年房屋新开工面积5.9亿平方米，同比下降20.4%，其中住宅新开工面积4.3亿平方米，下降19.8% [3] - 全年新开工规模仅为新房销售的67%，降至历史低位，新房市场连续第四年实现“供小于求”，持续缓解库存压力 [3] - 2025年全国房地产开发投资额达8.3万亿元，同比下降17.2%，其占新房成交金额的比重降至98.6%，投资规模再度低于销售规模，标志着行业整体“现金流”再度转正 [6] - 2025年全国房屋竣工面积累计达6亿平方米，12月竣工面积同比降幅较11月收窄7.0个百分点，各地保交房工作持续提速，396万套保交房任务全面完成 [6] - 投资、新开工与新房交易的动态平衡，形成了“稳现金流、去库存、保交付”的闭环支撑，成为行业稳定的核心驱动力 [3][6] 岁末居民中长期贷款两连增 地产融资环境持续向好 - 2025年全年国内生产总值140.2万亿元，按不变价格计算增长5.0%，城镇化率提升至67.89%，为房地产市场提供宏观经济支撑 [8] - 2025年M2同比增长8.5%，增速较前11月提升0.5个百分点 [8] - 居民中长期贷款延续回升态势，12月环比增长106亿元，连续两月止跌 [8] - 2025年12月新发放个人住房贷款加权平均利率约3.1%，较2018年下半年下降2.6个百分点，社会综合融资成本稳步下行 [8] - 后续政策持续加码，包括完善结构性货币政策工具利率、“白名单”项目贷款展期（最长5年）、降低商业用房首付款、下调再贷款利率等，改善行业融资环境 [8] 累计成交降幅受基数影响扩大 单月指标边际改善态势延续 - 受上年基数大幅上升影响，2025年新建商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%；销售金额8.4万亿元，同比下降12.6% [9] - 单月数据呈现边际改善，12月销售面积降幅较上月收窄1.2个百分点至15.8% [9] - 房企到位资金中个人按揭贷款新增1066亿元，环比增加114亿元，市场需求端出现企稳动能 [9] - 政策层面，住建部明确2026年将结合城市更新、城中村改造盘活存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房 [9] - 地方层面购房支持政策密集落地，如南京推出最高15万元人才房票、提高公积金贷款上限等，随着政策效应释放，2026年新房成交有望加快回稳 [9] 房价同比降幅有所扩大 环比止跌城市名单持续扩容 - 2025年12月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大 [12] - 一手房价同比指数下降3.0%，一线城市同比下降1.7%，二、三线城市分别下降2.5%和3.7% [12] - 环比方面，一线城市降幅收窄0.1个百分点，二、三线城市环比下降0.4% [12] - 环比止跌城市持续扩容至12个，除上海、合肥外，长春、武汉、丹东、吉林等城市实现环比止跌，扬州、南京房价连续两个月持平或上涨 [12] - 高品质住宅供给增加带来的产品提质效应，推动更多城市出现房价结构性企稳信号 [12] - 2026年中国人民银行工作会议明确将持续实施适度宽松的货币政策，推动社会综合融资成本维持低位，更多城市板块的房价有望获得新支撑，毗邻产业集聚区、人口密度较高的近郊及老城板块或受益显著 [12] 后市判断 - 行业供给侧主动调整幅度快于成交规模，随着土地成交、新开工降至新房销售以下，行业已进入去库存时代 [14] - 若稳市场政策持续发力，供求关系进一步平衡，叠加租售比的比价效应支撑，预计2026年下半年核心城市房价有望止跌趋稳 [14] - 2026年商品房销售有望加快企稳，预计全年面积、金额降幅进一步收窄，改善型需求有望持续释放，“好房子”带来的结构性机会已逐步显现 [14] - 去库存仍是现阶段首要任务，2026年新开工仍可实现一成左右降幅，政策将通过收购存量商品房作保障房、按去化周期动态调节供地等组合拳加速库存出清 [15] - 行业生态持续趋于健康，2026年开发投资继续下降，为行业留出更充裕理论盈利空间，行业逻辑从增量扩张转向存量优化，“准投资、稳销售、优结构”的健康生态逐步成型 [15]

房地产融资协调机制“白名单”政策优化 - 核心观点：金融监管总局与住建部等部门明确“白名单”项目贷款接续政策，对符合条件的项目贷款期限最长可延至5年，旨在缓解项目资金周转与企业偿债压力，提振行业信心 [7][8][10] - “白名单”机制自2024年1月建立以来持续优化，政策推动“应进尽进、应贷尽贷、能早尽早”，审批通过贷款金额从2024年底的超5万亿元增长至2025年底的突破7.5万亿元 [9] - 政策推动协调机制常态化运行，为项目提供更宽松的还贷缓冲期，已有华南某房企项目成功达成贷款展期 [7][10][20] “白名单”政策演进与关键节点 - 2024年1月5日：住建部与金融监管总局联合发文，建立城市房地产融资协调机制，按市场化原则筛选“白名单”项目，开通授信绿色通道 [11] - 2024年5月17日：国新办发布会提出“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合，明确年底前“白名单”贷款规模目标达4万亿元 [11] - 2024年9月26日：中共中央政治局会议强调促进房地产市场止跌回稳，加大“白名单”项目贷款投放力度 [11] - 2024年10月17日：国新办发布会公布“白名单”项目贷款审批金额突破2.23万亿元，推动主办银行制 [11] - 2025年1月13日：金融监管总局工作会议公布“白名单”项目累计审批贷款超5万亿元 [11] - 2025年9月22日：金融监管总局新闻发布会确认“十四五”期间通过“白名单”机制支持近2000万套住房建设交付，贷款总额突破7万亿元 [11] - 2026年1月13日：政策指导明确符合条件的“白名单”项目可在原贷款银行办理展期 [11] - 2026年1月15日：金融监管总局工作会议提出推动城市房地产融资协调机制常态化运行 [11][20] 保交楼成果与房企交付情况 - 全国层面：截至2025年10月，全国750多万套已售难交付住房实现交付，2025年保交房任务已全面完成 [13] - 万科：2025年全年预计按期保质交付房屋11.7万套，其中1.6万套提前30天交付，约5000套实现跨年提前交付，累计交付量占近两年待交付总量约70% [13] - 融创中国：2025年新房交付5.4万套，2022年至2024年分别交付18.6万套、31.2万套和17万套，四年累计交付量突破72万套 [13] - 其他主要房企2025年交付数据：碧桂园17万套、保利发展13万套、绿城中国11.86万套、建发房产5.7万套、新城控股3.8万套、华发股份2.6万套、旭辉集团2.2万套、中国金茂2万套、武汉城建1.2万套 [14] 房企债务风险化解进展 - 金科股份于2025年5月司法重整获批，成为首个司法重整成功的大型上市房企，涉及债务规模达1470亿元，债权人超8400家 [16] - 行业整体：尚未被清盘且正常披露财报的44家上市违约房企，总有息负债2.72万亿元；其中18家已发布债务重组方案的房企总有息负债规模为1.88万亿元，占比70% [16] - 已公布债务重组方案涉及有息负债规模近1万亿元，融创中国、碧桂园、远洋集团、旭辉控股集团已基本实现境内、境外债务重组；龙光集团境内债务重组已通过，境外重组获超80%债权人同意 [16] - 典型房企债务重组规模示例：融创中国涉及835亿元、碧桂园涉及1313亿元、世茂集团涉及1191亿元、佳兆业涉及870亿元、龙光集团涉及753亿元、远洋集团涉及630亿元、旭辉控股集团涉及662亿元 [17][18] 政策效果与市场展望 - “白名单”融资协调机制通过提供贷款及展期，有效缓解了企业流动性压力，并增强了购房者对新房交付的预期 [19] - 购房者权益保障机制已从应急响应转向常态化运作，房企回归正常经营轨道的环境支撑更加稳固 [20] - 行业在商品房交付与债务化解领域取得突破性进展，叠加政策引导，房地产市场预期将持续改善，促进市场止跌回稳 [15][20]

本月看点 - 建发房产发布“灯塔战略”，定位为产品序列中最高端的项目，并从成本投入到团队配置均采用顶配标准 [9][12] - 建发房产重塑客户维护体系，提出“恒长相伴 以客为尊”体系，旨在实现从土地研判到交付服务的全流程闭环 [9][12] - 建发物业发布全新迭代的“臻享”高端物业服务系统，旨在为客户打造更有品质的生活空间 [12] 客户趋势 - **人口与消费趋势**：45岁及以上人口规模持续增长，2023年已达6.6亿人，占总人口44.0% [15]。该人群消费市场规模预计将持续扩容，向20万亿级迈进 [14] - **消费观念转变**：新银发人群消费呈现“自我优先”导向，核心目标前三名分别是：健康储备（74%）、个人兴趣发展（62%）、子女/孙辈教育支持（28.40%） [16]。其观念正从“家庭奉献者”转向“生活主理人”，需求从“生存型满足”转向“主权型投资” [16] - **产品与服务需求**：中老年客群核心需求不仅是“被照顾”，更是“更精彩地生活”，期待在安全、掌控感和家庭归属感上获得满足 [18]。具体期待方向包括：提供防诈骗知识宣讲（43.40%）、增加健康管理服务和咨询（41.80%）、提供适老化语音助手（38.20%）等 [19] - **行业启示**：房地产项目应升维为“活力生活方式提供商”，具体举措可包括：为老年客群定制健康科技套包、在社区配套多功能兴趣工坊、建立会员制旅居网络等 [19] 住宅产品结构特征 - **全国面积段特征**：市场成交结构趋向大面积产品，以120㎡为分界线，更大面积段产品成交占比均同比持增 [6][22]。一线城市100-120㎡产品成交居首，市场份额同比增加1.8个百分点至24.2% [26]。二线城市120-140㎡产品比重增长最快，增幅为1.2个百分点 [26]。三四线城市120-140㎡产品市场份额同比增加0.8个百分点至26.6% [26] - **全国总价段特征**：成交总价中枢稳步提升，100万元以下和1000万元以上产品的市场份额同比增长最快，增幅分别为0.7和0.5个百分点 [6][24]。一线城市成交结构趋于两极，160万元以下和1000万元以上产品占比分别较去年同期增加0.8和2.1个百分点 [27]。三四线城市以低总价产品为主，100万以下产品占比53.9%，较去年同期增加1.2个百分点 [27] - **上海市场特征**：市场趋向更多室改善，三房是成交绝对主力，占比高位同比回落3.3个百分点，四房占比则同比提升2.8个百分点至20.0% [6][33]。100-120㎡产品成交居首，市场份额较去年同期继续提升5.3个百分点至33.9% [33]。1000-2000万元产品成交占比同比大幅提升7.1个百分点至21.2% [33] - **杭州市场特征**：120-140㎡和100-120㎡产品位居成交前二位，合计占比近五成 [6]。200㎡以上产品市场份额位居第三，其比重同比增加4.1个百分点至13.2% [6][34]。豪宅需求旺盛，1000万元以上产品成交占比10%，较去年同期大幅增加4.1个百分点 [34] 产品亮点分析 - **收纳亮点**：上海联发时光新澍项目创新打造竖向收纳体系，利用3.1米至3.3米的层高优势，通过顶部收纳、机舱式收纳等设计挖掘垂直空间潜力 [36][39]。该体系按人体工程学划分收纳层，并借助转角拉篮、卫浴壁龛等激活死角空间 [39] - **景观亮点**：重庆联发嘉和府以遥远而美丽的大溪地岛为灵感，打造占地面积约达10000㎡的隐奢度假生活场 [40][46]。项目精心打造了3个独具匠心的“C”型弧面，并与“黑蝶贝”会客厅、草坪、水景巧妙融合 [46]。同时打造了约500㎡的峡谷探索营地，融入自然课堂、萤火剧场等多元主题 [46] - **规划亮点**：优秀项目以立体生态底盘为核心，与周边城市慢行系统无缝衔接 [6] 优秀项目分析：杭州越秀运河樾 - **项目概况**：项目位于杭州拱墅区京杭大运河畔，坐拥双向河景，以“空间折叠术”打造纯叠墅产品 [7][52]。占地面积1.65万㎡，建筑面积5.21万㎡，容积率1.7，规划总户数98户 [54]。最新报价67855元/㎡，套总价约1600-2500万元 [54] - **规划与产品**：在1.7容积率条件下，通过空间折叠术重构用地效率，打造98套纯叠墅（含下叠、中叠、上叠），放弃高低配以保证客群纯度 [58][65]。部分下叠户型赠送约100㎡院子，地下室挑高约6.1米，实际得房率超100% [62] - **景观与园林**：以运河文化为基底，打造立体山水园林，采用抬高、退台、下沉等方式构建多重立体景观体系 [63][66]。借鉴宋画《四景山水图》，构建多重江南折叠院落 [66] - **建筑与立面**：外立面采用东方雅奢风格，融合运河文化，以官船为原型，运用石材、铝板、玻璃幕墙、陶板、景泰蓝奢石等材料打造 [67] - **配套与会所**：在入口位置结合下沉庭院打造面积约2000㎡的会所，融合会所、健身、恒温泳池、私宴等功能 [69][71]

榜单概览 - 文章发布“产品力100”榜单，评选出2024年11月15日后首次开盘的五个优秀居住类项目，排名不分先后，按项目拼音首字母排序 [3] - 入选项目分别为：厦门保利安控御宸天悦、珠海华发天玺、杭州越秀运河樾、上海中粮・北外滩壹号、深圳中信城开信悦湾 [3] 厦门保利安控御宸天悦 - 项目由保利发展与安居控股联合开发，位于厦门湖里区五缘湾核心，一线临湾，总建筑面积约7.11万平方米，容积率2.56，规划7栋建筑，主力户型188-436平方米大平层，面向高净值客群 [4][5] - 项目采用“C”形布局实现栋栋揽湾，270°弧形转角玻璃与超大窗墙比，层高3.15-3.3米以拓展观海视野，并配备福建首创屋顶内外双无边际泳池及三会所 [5] - 项目搭载七衡智慧系统实现衡温衡湿，精装选用高端材质与品牌，注重细节与私属感 [5] 珠海华发天玺 - 项目位于珠海南湾传统豪宅区，为华发股份新一代智慧住宅，总建筑面积约6万平方米，容积率2.5，规划纯住宅，主力户型99-112平方米，精装交付，面向改善及港澳等多类客群 [12][13] - 项目打造东方森系立体水院，融入星空悬挑泳池与125米风雨连廊，户型采用“3+1”创变格局与LDKG一体化设计，实得率突出 [13] - 项目搭载七星智控系统联动智能设备，全屋选用一线品牌精装，并配备1600平方米高定生活馆与多主题泛会所 [13] 杭州越秀运河樾 - 项目为越秀地产“樾系”标杆，位于杭州拱墅区运河新城核心，为纯低密叠墅社区，总建筑面积约5.21万平方米，容积率1.7，绿地率35%，规划6幢叠墅，主力户型230-320平方米，精装交付，面向高端改善客群 [17][18] - 项目市场关注度高，示范区开放两日到访超500组，周度成交套均1991万元，位列杭州新房总价前三 [18] - 项目外立面选用蓝色陶板与景泰蓝奢石，户型遵循江南院落布局，采光通风优异，精装细节精工打磨 [18] 上海中粮・北外滩壹号 - 项目由大悦城控股开发，位于上海虹口北外滩核心板块，为滨江改善豪宅，聚焦高净值改善客群 [23][24] - 项目于2025年12月首开90套大平层，备案均价14.39万元/平方米，认购率89%，去化60% [24] - 项目外立面融合玻璃幕墙与高端石材，户型设计注重采光与实用性，精装选用市场认可度高的品牌，社区规划融入滨江景观资源并搭配高端会所 [24] 深圳中信城开信悦湾 - 项目位于深圳南山区蛇口，由中信城开与佳兆业深圳投资控股开发，总建筑面积约31.6万平方米，规划5栋超高层纯住宅，主力户型211-938平方米大平层及顶复，精装由CCD香港郑中团队操刀设计 [3][27][28] - 项目于2025年12月28日首开156套，认购率155%，两小时销售额破百亿，去化82%，折后均价22-23.2万元/平方米 [28] - 项目通过首层抬升、L型宽景阳台与270°宽幕落地窗实现无遮挡海景视野，全系配置独立电梯厅，大户型设双动线及独立衣帽间，甄选全球高端精装品牌并搭配智慧家居系统 [28]

文章核心观点 - GEO（生成式引擎优化）是AI时代重构品牌可见性与用户决策逻辑的关键技术，正在引发全行业的断层式变革，并成为房地产营销必须把握的“第六条大道” [5][6][19][22] - 易居中国旗下深度智联团队推出的“极客问道”是房地产行业首个GEO认知优化解决方案，其通过系统性的认知优化，显著提升了楼盘在AI生成答案中的被推荐率和曝光度 [10][11][28] - AI时代营销入口向AI平台转移，GEO市场规模增长迅速，预计将成为企业营销新的主战场，尤其是在房地产等大宗非标交易行业 [45][47][50] 行业趋势与市场背景 - AI时代用户行为改变：中国AI用户达9.29亿，月活跃用户3.94亿，月人均使用时长117.7分钟，用户信任度达72%，越来越多购房者开始在AI平台提问寻求信息 [14][15] - 营销入口变迁：从PC互联网的搜索引擎、移动互联网的超级App，转向AI时代的DeepSeek、豆包、Kimi等AI平台，用户决策从“点开链接”转向“阅读AI生成答案” [6][44][45] - GEO市场前景广阔：2025年全球GEO市场规模约112亿美元，预计2030年达1007亿美元，年复合增长率约55%；中国市场规模2025年约29亿元，预计2030年达240亿元，年复合增长率约53% [47] - 行业预测：2026年将成为AI落地垂直行业应用的大年，GEO是当前AI营销应用中最热的方向 [46][47] GEO概念与地产营销变革 - GEO定义：生成式引擎优化，是AI时代特有的、旨在让企业品牌或产品在AI生成式回答中被优先提及和精准推荐的技术 [5][47] - 重构营销体系：GEO不仅是新的投放方式，更标志着营销从“人力型服务”走向“技术型服务” [49] - 地产营销“六道”：易居中国董事局主席周忻将过去30年地产营销归纳为五条“道”（等道、看道、搜道、推道、找道），并认为GEO是必须走出的第六条大道，命名为“问道” [20][22] - 核心逻辑：GEO的核心在于梳理用户如何通过AI提问，以及企业如何获取AI信任并令其精准答复 [22] “极客问道”解决方案与案例效果 - 解决方案定位：选择“系统系认知优化”路径，基于克而瑞拥有的完整项目图谱、专业测评与榜单、权威机构系统性发布三大基础 [24][25] - 底层能力构建：重新打造“好房点评网”，通过AI生产海量专业楼盘测评内容，并生成“比邻冠军榜”和“多维PK榜” [27] - 问题归类：通过测试超过4万个买房问题，将用户提问归为“三期60维”（首选期、对比期、选择期各20个维度） [27] - 执行路径：分为AI诊断、知识图谱、认知优化、AI语义结构化输出、通用模型认知影响、效果验收持续迭代六步 [36] - 核心能力：构建了认知度、信任度和比较度三大核心能力 [37] - 案例效果（上海南山璞缦项目）： - 盲选期：优化后项目被排在答案最前面并附简介，前三位推荐次数提升650% [29] - 对比期：优化后项目排最前面并点出核心卖点，前三位推荐幅度提升45.8% [30] - 选择期：优化后答案不仅包含项目优缺点，更突出权威数据，首位强推次数提升50% [32] - 整体项目被推荐率提升750% [18] 公司的竞争优势与护城河 - 数据与知识基础：依托克而瑞的完整项目图谱、80+维度评测体系及权威的机构系统性发布 [25][37] - 行业专属模型：深度智联构建了AI地产专属模型，专注于地产垂直行业 [37] - 四大护城河：公司在数据、知识、行业和工程技术四个方面构建了竞争壁垒 [37] - 权威“事实来源”：克而瑞·好房点评网的内容被AI大模型视为高质量、可验证、可追溯的“事实来源”，更愿意被引用 [38][39] - 底层逻辑：通过专属模型和测评体系，提升楼盘在AI平台上“被召回、被采信、被引用”的概率 [37]

文章核心观点 - 深度智联发布面向泛地产行业的GEO认知优化解决方案“极客问道”，并与旗下AI原生平台“克而瑞·好房点评网”协同，标志着地产营销进入以“AI认知优化”为核心的“问道”新纪元 [2] - AI“问”道成为继案场坐销、传统广告、SEO、个性化推送、渠道获客之后的“第六条大道”，旨在解决楼盘在AI大模型中“问不到、问到错、问到差”的痛点 [3] - “极客问道”通过构建“认知度、比较度、信任度”三维核心能力，精准匹配购房决策的盲选期、对比期、选择期三阶段需求，实现从AI诊断到效果验收的全链路闭环 [7] 行业背景与痛点 - 中国地产营销历经案场坐销“等道”、广告“看道”、搜索引擎“搜道”、个性化“推道”、渠道“找道”五个阶段，但在AI浪潮下均显露出局限 [9] - 用户通过AI大模型进行购房咨询时（如“300万首付在上海怎么选房”、“项目交付风险”等），高频疑问难以获得高效回应 [9] - 房企面临优质项目在AI中“巷子深”的难题，传统五类营销模式无法取得AI信任，难以有效触达目标客群 [9] - AI技术爆发式增长：AI原生App用户规模从2024年1月的0.51亿跃升至2025年9月的5.15亿，2025年8月有效Token消耗量达70.1万亿，35%的用户每天多次使用AI进行消费咨询 [10] “极客问道”解决方案概述 - GEO是面向大型语言模型和AI搜索的内容优化策略，旨在让内容更容易被AI引用和推荐 [3] - 深度智联采用的GEO方法是“系统性认知优化”，通过完整的项目图谱、专业测评与榜单、权威机构系统性发布三步曲实现 [3] - 方案基于对超40000条购房用户在AI体系中的提问分析，将用户行为划分为盲选期、比对期和选择期，并总结为3期60维度的信息获取需求 [5] - 依托“克而瑞·好房点评网”的“楼盘测评”、“比邻冠军榜”、“多维PK榜”等产品，在CRIC大数据+AI智能测评体系支持下打造专业测评和权威榜单 [5] 三维核心能力与实施路径 - **认知度**：通过建立项目户型、买点、图片、视频等多维知识图谱，完善项目档案及全生命周期管理 [15] - **比较度**：依托克而瑞二十年数据淬炼构建结构统一数据基座，通过数据调用与交叉分析进行权威榜单比对 [15] - **信任度**：搭载“克而瑞·好房点评网”，提供权威数据来源，助力好房子成为算法首选 [15] - 提供从AI诊断、知识图谱构建、认知优化、AI语义结构化输出、通用模型认知影响到效果验收的全链路解决方案 [15] 案例效果验证 - 上海某楼盘经过“极客问道”优化后，在针对各大AI常用模型的109个问题测试中表现显著 [18] - **盲选期（29个问题）**：优化前项目在答案中几乎“隐身”，优化后被提及的曝光率直升750%，并多被优先位推荐 [18] - **对比期（55个问题）**：AI回答能对项目与周边竞品进行有效比对，介绍和总结其优势 [18] - **选择期**：AI能给出从社区、户型到价格优势等更丰富的项目细节资讯，并提供更具权威性的数据来源，有效打消用户疑虑 [18] 核心竞争优势与数据壁垒 - “极客问道”的成效源自深度智联“地产AI-Ready”战略构建的“AI地产专属模型”，其基于数据库、知识库、行业库、技术库四大核心能力 [19] - **数据库**：克而瑞数据覆盖400个城市，服务TOP100强中95%以上的房企，构建了涵盖新房、土地、长租、康养、商业、办公等全业态的大数据生态圈，并升级为AI可读取的“系统化结构数据库” [22] - **知识库**：将30年行业非结构化知识锻造成可追溯、可验证、可推理的“行业武功秘籍”，让AI读懂专业话术 [22] - **行业库**：通过专家“思维编码”入模，将顶尖专家的思维模型与研判逻辑注入AI，实现专业智慧的规模化传承 [22] - **技术库**：确保AI能力以地产最适配的方案稳定高效融入产品，打通从模型到场景的“最后一公里” [22] - 这四条垂直领域的“数据护城河”实现了地产场景的精准适配，让每一次AI回应都有权威数据支撑，构筑起行业稀缺的信任壁垒 [23] 行业影响与未来展望 - AI“问”道的核心价值是用技术打破信息壁垒，让购房者疑问得到精准回应，让开发商核心卖点触达目标客群 [26] - 该方案不仅是营销路径革新，更是行业营销生态的重构，让营销从“流量内卷”转向“认知竞争”，让用户决策从“经验判断”变为“数据驱动” [26] - 未来，“极客问道”将持续深化三维能力，依托克而瑞的权威数据底座，拓展至二手房、康养、长租等泛地产全链条 [26] - “极客问道”作为首个泛地产GEO平台，正以“第六条大道”的开创者姿态，引领行业拥抱AI新时代 [26]

行业背景与趋势 - 政策层面提出要推动建设“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子，以适应人民群众高品质居住需要 [6] - 市场重归理性，客户需求呈现四大“回归”趋势：回归自我、回归家庭、回归线下、回归自然 [6] - 行业演进方向是从物质端的产品标准适配走向精神端的产品理念认同，从颜值端的美学比拼转向性能端的指标量化，住宅新型要素的竞争格局已形成 [6] 华润置地的产品力体系框架 - 公司构建了以“好产品、好社区、好服务”为核心，“十二优客户场景”为载体，“十大能量体系”为行动路径的好房子体系 [7] - 通过“建体系、立标准、抓样板”三大举措推进实践，实现“创新一代、落地一代、标化一代”的动态升级 [7] - 实现十二大场景的核心价值依托空间智联、生产智造、服务智享三大智慧平台的硬核赋能 [7] 华润置地产品力体系的具体实践 - “好社区”实践包括打造流畅的通行系统、充满烟火气的活力街区、业主尊享会所与疗愈景观 [7] - “好产品”实践以标签立面、灵动户型、质美精装、技术中枢与悦享公区为载体，满足客户功能和精神层面的需求 [7] - “好服务”通过精护恒新、自在怡居、润心友邻三大特色服务场景，实现资产保值增值与全周期生活服务 [7] 华润置地对未来发展的探索 - 公司在2025北京好房子科技展上呈现“全周期焕新科技宅”概念产品，探索未来人居和产业升级 [8] - 该概念借鉴汽车行业4S服务，打造“空间可生长、服务常焕新、场景好体验、健康安守护、平台能智联”的全周期产品与服务体系 [8] - 该体系以可成长的空间为载体，以科技平台为支撑，以焕新服务为链接，旨在为客户提供全周期的高品质服务，并激活上下游万亿级产业协同，推动房地产行业创新转型 [8]