17 September 2025 Dear Non-registered Shareholders1 , Notification of Publication of Interim Report 2025 (the "Interim Report") We hereby notify you that the Interim Report of The Wharf (Holdings) Limited (the "Company"), in both English and Chinese, has been published and is now available on the Company's website at www.wharfholdings.com and Hong Kong Exchanges and Clearing Limited's website at www.hkexnews.hk (the "HKEXnews website") (together, the "Websites"). You may access the Interim Report by clickin ...

17 September 2025 Dear Shareholders, Notification of Publication of Interim Report 2025 (the "Interim Report") We hereby notify you that the Interim Report of The Wharf (Holdings) Limited (the "Company"), in both English and Chinese, has been published and is now available on the Company's website at www.wharfholdings.com and Hong Kong Exchanges and Clearing Limited's website at www.hkexnews.hk (the "HKEXnews website") (together, the "Websites"). You may access the Interim Report by clicking "Investor Relat ...

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 集团收入减少19%至港币56.69亿元，营业盈利减少14%至港币26.57亿元[17] - 公司收入同比下降19.4%至56.69亿港元（2024年同期70.32亿港元）[40] - 营业盈利下降13.9%至26.57亿港元（2024年同期30.85亿港元）[40] - 集团总收入为56.69亿港元，同比下降19.4%[49] - 公司总收入为56.69亿港元，同比下降19.4%，去年同期为70.32亿港元[50][51] - 营业盈利为26.57亿港元，同比下降13.9%，去年同期为30.85亿港元[51][52] - 集团基础净盈利增加3%至港币二十亿三千五百万元（2024年：港币十九亿七千九百万元）[3][16] - 集团基础净盈利增加3%至港币20.35亿元[24] - 股东应占盈利为港币五亿三千五百万元（2024年：亏损港币二十六亿三千七百万元）[3][16] - 期末盈利扭亏为盈达5.92亿港元（2024年同期亏损25.58亿港元）[40] - 公司股东应占盈利为5.35亿港元，去年同期亏损26.37亿港元[57] - 集团税前盈利7.55亿港元，较去年同期亏损55.43亿港元显著改善[49] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 财务支出为港币6.59亿元，实际借贷利率降至2.4%[21] - 利息支出为2.00亿港元，同比下降46.5%，去年同期为3.74亿港元[53] - 平均实质借贷年息率为2.4%，同比下降1.5个百分点，去年同期为3.9%[53] - 中国内地发展物业减值拨备3.96亿港元，同比增长22.9%，去年同期为3.22亿港元[55] 各条业务线表现：投资物业 - 中国内地投资物业整体收入下跌4%至港币二十二亿四千四百万元，营业盈利下跌5%至港币十四亿七千万元[8] - 投资物业收入减少4%至港币22.81亿元，营业盈利减少6%至港币14.84亿元[17] - 投资物业收入22.81亿港元，同比下降3.5%[49] - 投资物业收入为22.81亿港元，同比下降3.5%，去年同期为23.64亿港元[52] - 中国内地投资物业收入22.44亿港元，同比下降3.5%[49] - 投资物业公允价值减少11.64亿港元，较去年同期76.28亿港元亏损大幅收窄[49] - 投资物业重估减值净额港币十一亿八千万元（2024年：港币四十四亿八千一百万元）[16] - 投资物业重估减值净额港币11.8亿元计入综合收益表[19] - 投资物业公允价值损失大幅收窄至11.64亿港元（2024年同期76.28亿港元）[40] 各条业务线表现：发展物业 - 香港发展物业确认入账收入上升56%至港币四亿七千五百万元，营业盈利下跌至港币三千一百万元（2024年：港币一亿七千九百万元）[7] - 中国内地发展物业收入减少79%至港币五亿二千万元，营业盈利减少92%至港币四千万元[9] - 发展物业收入下跌64%至港币7.39亿元，营业盈利下跌82%至港币7100万元[17] - 发展物业收入7.39亿港元，同比下降63.6%[49] - 香港发展物业收入4.62亿港元，去年同期为零收入[49] - 已签约销售总额增加17%至港币12.47亿元[25] 各条业务线表现：酒店 - 酒店分部收入增加7%至港币三亿一千二百万元，但录得营业亏损港币一千一百万元（2024年：盈利港币一千二百万元）[10] - 酒店收入上升7%至港币3.12亿元，但录得营业亏损港币1100万元[17] - 酒店分部收入3.12亿港元，同比增长7.2%[49] 各条业务线表现：物流基建 - 物流基建分部收入微升至港币十亿七千六百万元，营业盈利上升11%至港币一亿三千七百万元[13] - 物流收入微升至港币10.76亿元，营业盈利上升11%至港币1.37亿元[18] - 物流分部收入10.76亿港元，同比微增0.3%[49] 各地区表现 - 中国内地收入为32.19亿港元，同比下降36.0%，去年同期为50.28亿港元[51] - 香港收入为23.16亿港元，同比增长19.2%，去年同期为19.43亿港元[51] 管理层讨论和指引 - 中期股息每股港币0.20元，派息总额港币六亿一千一百万元（与2024年相同）[4] - 宣派第一次中期股息每股0.20港元，总额6.11亿港元[58] - 未来财政年度主要开支估计为港币176亿元，已承担港币95亿元[38] - 物业开发承付总额港币97.63亿元，其中香港地区港币85.93亿元，中国内地港币11.70亿元[74] 其他财务数据：现金流 - 营业业务产生净现金流入港币20亿元[35] - 经营活动现金流净额增长273.7%至19.92亿港元（2024年同期5.33亿港元）[44] - 主要资本开支总额达港币15.49亿元，其中发展物业占港币14.08亿元[37] 其他财务数据：资产和投资 - 投资物业组合以港币603亿元列报，占总营业资产33%[28] - 待沽发展物业轻微减少至港币355亿元[29] - 长期投资增加15%至港币484亿元，其中上市股本占港币398亿元[30] - 上市投资组合总市值达港币398亿元[34] - 现金及现金等价物显著增长34.7%至130.81亿港元（2024年末97.18亿港元）[42] - 上市投资公允价值从338.57亿港元增至398.1亿港元，增幅17.6%[65] - 非上市投资公允价值从81.12亿港元增至86.19亿港元，期内确认未变现盈利2.2亿港元[65][68] - 第三级金融工具估值增加主要来自私募股权基金投资，期内支付购款项2.87亿港元[67][68] - 非上市股本投资公允价值从第三级转出至第一级，转出日公允价值为港币0元，上一报告期为港币1700万元[69] 其他财务数据：债务和负债 - 期末负债比率低至4.4%[6] - 负债净额减少9%至港币65亿元，负债比率维持4.4%[32] - 备用信贷额及已发行债务证券合共港币350亿元，已动用港币196亿元[33] - 总负债增加4.2%至495.65亿港元（2024年末475.69亿港元）[42] - 银行借款及其他借款增加19.4%至195.11亿港元（2024年末168.54亿港元）[42] - 银行及其他借款总额从168.54亿港元增至196.11亿港元，增幅16.4%[63] - 无抵押银行借款从24.49亿港元激增至47.21亿港元，增幅92.8%[63] - 衍生金融工具负债从18.15亿港元增至20.29亿港元，其中跨货币利率掉期合约从2.13亿港元增至5.09亿港元[65] 其他财务数据：股东权益 - 股东权益增加5%至港币1433亿元，每股港币46.89元[26] - 股东权益增长4.7%至1433.04亿港元（2024年末1368.32亿港元）[42] - 其他全面收益大幅改善至65.9亿港元（2024年同期亏损50.73亿港元）[41] 其他财务数据：应收应付及关联交易 - 应收贸易及其他账项总额从150.7亿港元增至157.8亿港元，其中90日以上逾期应收款从7.7亿港元增至8.2亿港元[61] - 其他应收账项及预付从131.3亿港元增至139.4亿港元，增幅6.2%[61] - 应付贸易账项从8.36亿港元略降至8.27亿港元，但61-90日账期应付从2600万港元大幅增至1.48亿港元[62] - 应付联营公司款项从79.7亿港元降至78.04亿港元，应付合营公司款项从29.03亿港元增至29.75亿港元[62] - 集团租金收入港币300万元，较2024年同期港币4700万元大幅下降93.6%[73] - 应付九仓置业附属公司酒店管理服务费港币2700万元，与2024年持平[73] - 支付物业服务费港币9900万元，较2024年同期港币8300万元增长19.3%，其中关联交易部分港币6600万元[73] - 资本化租金支出港币1.16亿元，较2024年同期港币1.34亿元下降13.4%[73] 其他财务数据：担保和保证 - 公司为附属公司提供透支、短期借款及信贷、债券和票据之保证为港币335.91亿元，较2024年末港币364.42亿元下降7.8%[71] - 公司为合营公司及联营公司提供保证为港币74.73亿元，较2024年末港币63.64亿元增长17.4%，其中已提取港币68.46亿元[71] - 集团为购房客户提供按揭贷款担保港币1.26亿元，较2024年末港币1.43亿元下降11.9%[71] - 合营公司及联营公司为客户提供按揭贷款担保港币2.81亿元，较2024年末港币4.28亿元下降34.3%[71] 其他没有覆盖的重要内容：股权结构 - 董事吴天海持有公司4,185,445股普通股，占已发行股份总数0.137%[79] - 会德丰有限公司持有公司2,093,500,651股普通股，占已发行股份总数68.50%[81] - HSBC Trustee (C.I.) Limited持有公司2,093,500,651股普通股，占已发行股份总数68.50%[81] - Lynchpin Limited持有公司265,576,072股普通股，占已发行股份总数8.69%[82] - WF Investment Partners Limited持有公司711,224,579股普通股，占已发行股份总数23.27%[82] - High Fame Investments Limited持有公司537,558,100股普通股，占已发行股份总数17.59%[82] - Crystal Pond Limited持有公司575,872,900股普通股，占已发行股份总数18.84%[82] - Innovative Circle Limited持有公司2,090,231,651股普通股，占已发行股份总数68.39%[82] 其他没有覆盖的重要内容：董事薪酬 - 董事吴天海薪金及各项津贴为5,927千港元，较2024年5,784千港元有所增加[86] - 董事吴天海每年酌情发放的现金花红为6,900千港元，较2024年9,000千港元有所减少[86] 其他没有覆盖的重要内容：雇员信息 - 集团旗下雇员约六千人，其中约一千二百名受雇于管理业务[39]

股息派发安排 - 九龙仓集团于2019年8月8日宣派每股港币0.25元的2019年第一次中期股息 [1] - 若截至2025年10月13日仍有未领取股息将被没收并归公司所有 [1]

股息派发安排 - 九龙仓集团于2019年8月8日宣派每股港币0.25元的2019年第一次中期股息 [1] - 若截至2025年10月13日该股息仍未被领取 将被没收并归公司所有 [1]

根據九龍倉集團有限公司（「本公司」）組織章程細則第160條，所有在宣派後六年仍 未有人領取的股息可由本公司董事會（「董事會」）沒收並歸本公司所有。董事會謹 知會本公司股東（「股東」），在二○一九年八月八日宣派每股港幣0.25元的二○一 九年第一次中期股息（「二○一九年第一次中期股息」），若在二○二五年十月十三 日仍然無人領取，將被沒收並歸本公司所有。 凡有權收取但仍未收到二○一九年第一次中期股息之款項或尚未兌現相關股息單的股 東，務請不遲於二○二五年十月十日（星期五）下午四時三十分聯絡本公司的股份過 戶登記處卓佳登捷時有限公司，其地址為香港夏慤道16號遠東金融中心17樓。 承董事會命 九龍倉集團有限公司 董事兼公司秘書 許仲瑛 香港，二○二五年九月十二日 於本公告日期，董事會的成員為吳天海先生、徐耀祥先生、凌緣庭女士、陳國邦先生 和許仲瑛先生，以及七位獨立非執行董事陳坤耀教授、方剛先生、捷成漢先生、 羅君美女士、鄧日燊先生、謝秀玲女士和唐寶麟先生。 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對 其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分 內容而產生 ...

楼市政策预期 - 市场普遍期待9月17日施政报告公布利好楼市措施 包括削减600万元以下住宅物业印花税 放宽资本投资者入境计划刺激豪宅需求 设立购房资金通计划 加快北部都会区土地收回及基建建设 [1] - 新鸿基地产及恒基地产可能最大程度受惠于任何潜在楼市支持政策 均获增持评级 [1] - 美联储可能减息将对楼市带来支持 尽管近期HIBOR回升 [1] 零售市场展望 - 出台零售刺激措施可能性较低 但若推出消费券等计划通常可带动零售销售 尤其利好领展房产基金旗下商场 [1] - 启德体育园开幕后香港不时举办大型体育及娱乐活动 有助吸引各地旅客访港 [1] 公司评级分化 - 九龙仓置业因中国业务面临挑战获减持评级 [1]

楼市政策预期 - 市场普遍期待香港特区政府9月17日施政报告公布利好楼市措施 [1] - 潜在措施包括削减600万港元以下住宅物业印花税 [1] - 其他措施可能包括放宽资本投资者入境计划要求 设立购房资金通计划 加快北部都会区土地收回及基建建设 [1] 公司评级与受益程度 - 新鸿基地产及恒基地产可能最大程度受惠于任何潜在楼市支持政策 均予增持评级 [1] - 九龙仓集团获减持评级 因内地业务面临挑战 [1] 利率环境影响 - 近期HIBOR回升 但美联储可能减息将带来支持 [1]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 | 截至月份: | 2025年8月31日 | 狀態: 新提交 | | --- | --- | --- | | 致：香港交易及結算所有限公司 | | | | 公司名稱: | 九龍倉集團有限公司 | | | 呈交日期: | 2025年9月3日 | | | I. 法定/註冊股本變動 | 不適用 | | FF301 第 1 頁 共 10 頁 v 1.1.1 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00004 | 說明 | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | 庫存股份數目 | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 | | | 3,056,027,327 | | 0 | | 3,056,027,327 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | ...

行业投资态势 - 2025年1-8月百强房企拿地总额6056亿元 同比增长28% [2] - TOP10房企新增货值占百强70% 行业资源加速向头部集中 [1] - 头部央国企主导土拍市场 拿地金额前十企业中8家为央国企 [5] 头部企业拿地表现 - 绿城中国以1144亿元新增货值位列榜首 保利发展996亿元第二 中海地产923亿元第三 [5] - 中国金茂、招商蛇口、华润置地等企业进入新增货值前十 [5] - 绿城中国自2024年4月起连续获取苏州、上海、南京优质地块 项目销售情况良好 [6] 投资策略特征 - 房企普遍聚焦一二线城市核心地块 偏好高流速和高确定性项目 [1][5] - 通过优质地块置换历史包袱 新项目首开周期缩短至4.8个月 平均去化率达81% [6][7] - 投资策略遵循"以销定投"原则 注重资金安全与风险平衡 [6][9] 区域市场分化 - 一线城市市场更具韧性 高端需求持续释放 [6] - 三四线城市库存去化周期较长 城市间分化加剧 [9] - 核心城市优质宅地维持高热 深圳宝安中心地块高溢价成交 [8] 下半年投资展望 - 头部房企保持投资强度但更趋谨慎 绿城中国全年拿地货值目标1200-1300亿元 [9] - 投资策略进一步聚焦 华润置地坚持量入为出 越秀地产偏好小型快周转项目 [9][10] - 土地市场热度取决于核心城市供地质量与频次 预计投资行为将更理性 [10]