办公楼业绩 - 2025年第三季度，太古广场办公楼租用率95%，较2024年降13%，租用面积375,445平方呎[4] - 2025年第三季度，太古坊整体办公楼租用率93%，较2024年降15%，租用面积698,278平方呎[4] - 2025年第三季度，太古汇办公楼租用率90%，与2024年持平，租用面积19,649平方米[4] 商场业绩 - 2025年前三季度，太古广场购物商场零售销售额同比增3.6%，租用率100%[5] - 2025年前三季度，太古城中心零售销售额同比增3.0%，租用率100%[5] - 2025年前三季度，北京三里屯太古里零售销售额同比增7.8%，租用率从98%提至99%[5] - 2025年前三季度，上海兴业太古汇零售销售额同比增41.9%，租用率从93%提至95%[5] 项目进展 - 北京太古坊预计2026年中起落成，总楼面面积375,837平方米，上盖工程已平顶[7] - 西安太古里预计2027年起落成，总楼面面积269,056平方米，地库和上盖工程进行中[7] - 三亚太古里预计2026年起落成，总楼面面积213,162平方米，地库、上盖等工程进行中[7] 房产销售 - 香港海德園總樓面面積692,276平方呎，預期2025年起落成，2026年起交樓[10][14] - 上海世紀前灘·天御剩餘可銷面積581平方米，簽約面積67,983平方米，平均售價129,800元/平方米[10] - 香港EIGHT STAR STREET剩餘實用面積980平方呎，已售出/預售36個，平均售價39,995港幣/平方呎[10] - 印度尼西亞雅加達Savyavasa剩餘實用面積507,587平方呎，已售出/預售165個，平均售價6,010,571印尼盾/平方呎[10] - 泰國曼谷Upper House Residences預期2029年起落成，交樓時間待確認[10] - 香港海盈山第4A期剩餘實用面積76,324平方呎，已售出/預售306個，平均售價25,432港幣/平方呎[10] - 上海陸家嘴太古源 源邸剩餘可銷面積7,156平方米，簽約面積51,247平方米，平均售價172,818元/平方米[10] - 香港海德園第一期剩餘實用面積316,859平方呎，已售出/預售97個，平均售價17,051港幣/平方呎[10] - 上海世紀前灘·天匯剩餘可銷面積2,868平方米，簽約面積36,536平方米，平均售價132,000元/平方米[10] 地块情况 - 截至2025年9月30日所獲取地塊總樓面面積相關交易協議進一步簽訂可能增加至約150,000平方米[11]

办公楼业绩 - 太古广场办公楼2025年9月30日租用率95%，较2024年12月31日降1%，租金调幅-13%[4] - 太古坊整体办公楼2025年9月30日租用率93%，较2024年12月31日升3%，租金调幅-15%[4] - 太古汇办公楼2025年9月30日租用率90%，与2024年12月31日持平，租用面积19,649平方米[4] 商场业绩 - 太古广场购物商场2025年9月30日租用率100%，与2024年12月31日持平，零售销售额同比+3.6%[5] - 太古城中心2025年9月30日租用率100%，与2024年12月31日持平，零售销售额同比+3.0%[5] - 北京三里屯太古里2025年9月30日租用率99%，较2024年12月31日升1%，零售销售额同比+7.8%[5] - 上海兴业太古汇2025年9月30日租用率95%，较2024年12月31日升2%，零售销售额同比+41.9%[5] 在建项目情况 - 北京太古坊总楼面积375,837平方米，预期2026年中起落成，上盖工程已平顶[7] - 西安太古里总楼面积269,056平方米，预期2027年起落成，地库和上盖工程进行中[7] - 三亚太古里总楼面积213,162平方米，预期2026年起落成，地库等工程进行中[7] - 香港海德園總樓面面積692,276平方呎（不包括約2,002平方呎零售商舖），預期2025年起落成，2026年起交樓[10][14] - 香港皇后大道東269號總樓面面積102,990平方呎（不包括約13,197平方呎零售平台），預期2027年落成及交樓[10][14] - 泰國曼谷Upper House Residences總樓面面積1,632,067平方呎，預期2029年起落成，交樓時間待確認[10] 房产销售情况 - 上海世紀前灘·天御總可銷面積68,564平方米，簽約面積67,983平方米，平均售價每平方米129,800元人民幣，銷售預期2026年底前確認[10] - 香港EIGHT STAR STREET剩餘實用面積980平方呎，單位總數37個，已售出36個，平均售價每平方呎39,995港幣[10] - 印度尼西亞雅加達Savyavasa總樓面面積1,122,728平方呎，剩餘實用面積507,587平方呎，單位總數402個，已售出165個，平均售價每平方呎6,010,571印尼盾[10] - 香港海盈山第4A期剩餘實用面積76,324平方呎，單位總數432個，已售出306個，平均售價每平方呎25,432港幣[10] - 上海世紀前灘·天匯總可銷面積39,404平方米，簽約面積36,536平方米，平均售價每平方米132,000元人民幣，銷售預期2026年底前確認[10] - 上海陸家嘴太古源 源邸總可銷面積58,403平方米（僅包括已獲預售許可），簽約面積51,247平方米，平均售價每平方米172,818元人民幣，部分銷售預期2026年底前確認，部分2027年底前確認[10][14] 土地获取情况 - 截至2025年9月30日所獲取地塊總樓面面積相關交易協議進一步簽訂可能使總樓面面積增至約150,000平方米[11]

项目概况与定位 - 北京太古坊综合发展项目全部八栋在建楼体已实现结构封顶，标志着这一地标性滨河商业综合体进入新阶段[1] - 项目是太古地产现有项目颐堤港的扩建部分，落成后整体将更名为北京太古坊，定位为“新一代城市综合体”[5] - 项目以“自然、艺术与商业共鸣”为理念，旨在重新定义商业空间、办公方式及生活方式[1] 区位与稀缺价值 - 项目坐落于北京朝阳区坝河河畔，是北京五环内少有的大型综合用途地块，稀缺性体现在毗邻坝河的滨水资源[5] - 项目回应城市发展从“增量扩张”走向“存量焕新”的趋势，重构自然、文化与商业的复合稀缺价值[3] 项目规模与业态构成 - 项目总楼面面积逾86万平方米，涵盖商务与多元生活方式功能[5] - 业态包括七栋全新超甲级写字楼、一座高品质购物中心、一家全新东隅酒店、广阔绿地空间及全方位配套设施[5] - 办公集群由八座相互连通的办公楼组成，总楼面面积逾33万平方米[7] - 零售部分将与现有颐堤港商场共同构成一个15万平方米的生活方式目的地，在现有约200家店铺基础上新增逾200个品牌[9] 设计理念与特色 - 项目打造“滨水+绿意+商业”融合模式，设计注重创新的人本尺度，凸显户外绿化空间及临近坝河的优势[5] - 通过室内外步行连廊将办公楼群与零售区、酒店及配套设施紧密相连，并直接通达地铁，实现无缝连接[7] - 办公集群设计注重效率、灵活性和创新性，配备身心健康设施，充分考虑员工福祉与工作效率[7] - 零售部分采用开放式街区布局，融合自然景观与都市生活，注重体验式与文化类业态[9] 核心设施与社群引擎 - 项目核心设施“德尔斐”（The Delphi）面积达1.9万平方米，是一个全天候社群引擎[13] - “德尔斐”设施包括灵活的工作空间、多功能厅、北京首屈一指的宴会厅以及专门用于艺术文化活动的ArtisTree[13] 战略意义与预期影响 - 项目与《北京城市总体规划（2016-2035年）》中“两河一带”生态空间格局的构建方向一致，有望成为战略轴线上新城市地标[15] - 未来将吸引科技、媒体与通信、生命科学、高端制造及专业服务等行业的创新型、国际化企业入驻，推动产业升级[17] - 通过引入高能级品牌及举办公共活动，丰富城市文化生态，助力北京实现国际消费中心城市愿景[17]

行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐（维持）” [2] 核心观点 - 房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政对经济拖累三大问题，仍需更大力度政策缓解基本面下行压力 [5] - 上半年部分城市的新房成交热度由供给驱动，可持续性可能不强，二手房价将是地产见底的观测指标 [5] - 精准拿地是房企逐步摆脱历史土储包袱的前提，部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可逐步从PB估值切换到PS估值 [5] - 建议关注具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务方向 [5][33] 板块行情 - 第44周（10月27日-10月31日）申万房地产指数下跌0.7%，在31个一级行业板块中排名第26 [5][8] - 板块近1个月绝对表现-2.9%，近6个月绝对表现16.7%，近12个月绝对表现-4.2% [3] - 板块近1个月相对表现-2.9%，近6个月相对表现-6.3%，近12个月相对表现-23.4% [3] - A股板块内周涨幅第一为京投发展，涨幅达28.2%；港股板块内周涨幅第一为恒大物业，上涨5.4% [9][11] 政策要闻 - 重庆：10月29日就要素市场化配置改革试点方案征求意见，提出创新存量用地盘活方式并全面推行集体经营性建设用地入市 [5][14] - 海南：10月29日优化公积金贷款还款能力认定标准，月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60% [5][14] - 湖北：10月31日优化公积金使用政策，提高贷款额度、调整贷款期限、取消异地购房提取限制等 [5][14] 公司动态 - 越秀集团：10月30日以16500元/㎡、11.5%溢价率竞得成都成华区60亩地块 [5][17] - 华润置地：10月30日经过71轮竞价以总价19.1亿元竞得东莞松山湖宅地，可售楼面价21606元/㎡，较2023年地王纪录低约17% [5][17] - 保利发展：10月31日以底价23.41亿元摘得西安雁塔区122.606亩商住地 [5][17] 销售端：新房市场 - 第44周20城商品房成交面积230万方，日均成交32.8万方，环比增加6%，同比减少35% [5][19] - 年初至今20城商品房累计成交面积8421万方，累计同比减少11% [5][19] - 一线城市第44周成交面积68.3万方，同比减少48%；二线城市成交104.9万方，同比减少26%；三四线城市成交56.3万方，同比减少29% [22] 销售端：二手房市场 - 第44周11城二手房成交面积197万方，日均成交28.2万方，环比减少4%，同比减少23% [5][25] - 年初至今11城二手房累计成交面积8300万方，同比增加8% [5][25] - 一线城市第44周二手房成交面积94.4万方，同比减少18%；二线城市成交80.8万方，同比减少33%；三四线城市成交22.1万方，同比增加6% [28] 融资端 - 第44周发债企业大部分为地方国企，中关村发展集团发行规模最大，发行两只一般公司债共18亿元 [31] - 光明地产发行的一般中期票据利率最高，为2.77%；中关村发展集团发行的一般公司债利率最低，为1.95% [31] 投资建议关注标的 - 建议重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等 [5][33]

股本与股份数据 - 截至2025年10月31日，公司无法定股本，股本无股份面值[1] - 截至2025年9月底、10月底，已发行股份总数均为5,757,484,800，库存股份为0[2] - 2025年10月，已发行及库存股份数目增减均为0[2]

项目进展与规模 - 北京太古坊综合发展项目全部八栋在建楼体实现结构封顶，标志着项目进入全新发展阶段 [1] - 项目总楼面面积超过86万平方米，涵盖八座优质甲级办公楼、一座购物中心、一家酒店及广阔绿地空间 [3] - 项目是太古地产现有项目颐堤港的扩建部分，落成后颐堤港将整体更名为北京太古坊 [1] 商业定位与特色 - 项目旨在打造集商务与多元生活方式功能于一体的新一代商业综合体 [3] - 将推出中国内地首个"太古坊"品牌的零售商场，新增零售区域与现有颐堤港购物中心融为一体，形成总面积约15万平方米的综合休闲购物目的地 [3] - 项目的社交空间德尔斐面积达1.9万平方米，包括工作空间、多功能厅等，适用于企业活动、艺术展览及社区活动 [3] 设施与服务 - 项目将引入一家全新的东隅酒店，提供318间客房、行政酒廊及屋顶花园酒吧 [4] - 社交空间将配备设施齐全的健身房和游泳池等健康设施，整个项目通过室内外步行连廊实现无缝连接，并直接接入地铁网络 [3] - 景观广场和花园将提供多功能空间、露天餐饮与社交互动场所，并举办丰富多彩的沉浸式文化艺术活动 [3]

项目概况与定位 - 太古地产将现有颐堤港及其二期扩建项目整合升级为"北京太古坊"，计划于2026年底起分阶段开业 [1][3] - 该项目是"太古坊"品牌首次落地中国内地，旨在打造为世界级综合发展项目，成为朝阳区核心区域的城市滨水新地标 [3][9] - 项目定位为集商务与多元生活方式功能于一体的新一代商业综合体，目标塑造一片"都市绿洲" [5] 项目规模与构成 - 项目扩建后总建筑面积将大幅增至86万平方米，涵盖八座优质甲级办公楼、一座高品质购物中心、一家全新东隅酒店及广阔绿地空间 [5] - 将推出中国内地首个"太古坊"品牌零售商场，与现有颐堤港购物中心融合，形成总面积约15万平方米的综合零售目的地 [5] - 项目内所有建筑均采用最先进绿色环保设计，并通过室内外步行连廊实现各组成部分无缝连接，直接接入地铁网络 [5] 项目进展与特色 - 项目全部楼体结构已完成封顶，1至4号办公楼的外立面幕墙已安装完毕 [5] - 公共空间是项目一大亮点，最大公共空间"德尔斐"面积达1.9万平方米，配备灵活工作空间、多功能厅、本市最大宴会厅之一及健身房、游泳池等设施 [7] - 项目还设有景观广场和花园，提供多功能空间、露天餐饮与社交互动场所，并计划举办沉浸式文化艺术活动 [7] 区位优势与战略意义 - 北京太古坊是坝河滨水空间的重要商业地标，属于朝阳区"一纵一横一核"消费版图及"两河一带"世界级滨水经济区建设的关键部分 [1][10] - 项目通过2024年启动的坝河滨水空间建设工程，实现了与郎园Station商圈的连通，并将与颐堤港湾码头连接，市民可乘游船开启15公里坝河游览体验 [10] - 该项目被视为北京建设国际消费中心城市的重要节点，预计将为朝阳区消费版图能级提升注入新活力 [9][10]

市场表现 - 香港地产股在交易日尾盘阶段出现涨幅扩大现象 [1] - 九龙仓置业股价上涨4.36%至22.48港元 [1] - 希慎兴业股价上涨3.01%至16.09港元 [1] - 太古地产股价上涨2.14%至21.92港元 [1] - 新世界发展股价上涨1.36%至7.43港元 [1]

核心观点 - 阿里巴巴与蚂蚁集团斥资66亿元购入香港铜锣湾港岛壹号中心13层商业写字楼，创下香港今年最大额商厦交易纪录 [1] - 此笔大型交易有助于稳定香港写字楼资本化率并降低商业地产风险，可能吸引更多内地企业购买香港写字楼物业 [1] - 交易对香港地产股产生积极影响，九龙仓置业、希慎兴业、太古地产及新世界发展股价均录得上涨 [1] 个股市场表现 - 九龙仓置业股价上涨4.36%至22.48港元 [1] - 希慎兴业股价上涨3.01%至16.09港元 [1] - 太古地产股价上涨2.14%至21.92港元 [1] - 新世界发展股价上涨1.36%至7.43港元 [1] 交易细节分析 - 阿里巴巴集团与蚂蚁集团于10月17日宣布购入铜锣湾港岛壹号中心13层商业写字楼，交易金额达66亿元 [1] - 此次交易打破了港交所今年3月以63亿港元购入中环交易广场一期9层办公楼时创下的纪录 [1] 行业影响评估 - 摩根大通认为交易有助于稳定香港写字楼资本化率并降低商业地产风险 [1] - 预计更多内地领先企业可能购买香港写字楼物业作为区域或非内地总部 [1] - 资本化率稳定将利好香港置地和太古地产，但可能对九龙仓置业产生负面影响，因阿里巴巴可能搬出时代广场 [1]

核心观点 - 香港录得近年来最大宗写字楼销售交易，文华东方酒店以72亿港元出售港岛壹号中心最高13层楼面予阿里巴巴及蚂蚁集团 [1] - 该交易有助于稳定香港写字楼市场的资本化率，并可能降低商业地产风险 [1] - 交易将对九龙仓置业产生负面影响，并可能利好香港置地和太古地产 [1] 交易细节分析 - 交易金额为72亿港元 [1] - 假设物业每月租金为每平方呎65港元，估算资本化率为3.3% [1] - 该资本化率与湾仔或铜锣湾一带的平均水平相近 [1] 对市场参与者的影响 - 阿里巴巴位于时代广场的租约将在2028年到期，届时该公司很大可能将搬出，对九龙仓置业构成影响 [1] - 更多来自内地的领先企业可能有兴趣购买香港写字楼物业，作为区域或非内地总部 [1] - 香港办公资本化率的稳定将利好香港置地和太古地产 [1]