办公楼业绩 - 香港太古广场办公楼2024年12月31日租用率95%，2025年6月30日降至94%，租金调幅 -14%[4] - 香港太古坊办公楼2024年12月31日租用率93%，2025年6月30日降至90%，租金调幅 -15%[4] - 中国内地太古汇办公楼2024年12月31日租用率90%，2025年6月30日升至91%[4] 商场业绩 - 香港太古广场购物商场2025年上半年零售销售额同比增1.4%[5] - 香港太古城中心2025年上半年零售销售额同比增2.0%[5] - 香港东荟城名店仓2025年上半年零售销售额同比降3.3%[5] - 北京三里屯太古里2024年12月31日租用率98%，2025年6月30日升至99%，零售销售额同比增6.8%[5] - 广州太古汇2025年上半年零售销售额同比降2.1%[5] - 上海兴业太古汇2024年12月31日租用率93%，2025年6月30日升至94%，零售销售额同比增13.5%[5] 物业发展 - 北京太古坊发展中投资物业总楼面面积375,837平方米，预期2026年中起落成[7] - 香港海德園总楼面面积692,276平方呎，预期2025年起落成，2026年起交楼[9][13] - 皇后大道东269号总楼面面积102,990平方呎，预期2026年落成，2027年交楼[9][13] - 泰国曼谷无线电地皮总楼面面积1,632,067平方呎，预期2029年落成，交楼待确认[9] 物业销售 - 截至2025年7月，香港EIGHT STAR STREET剩余实用面积2,178平方呎，已售出35个，平均售价39,826港币/每平方呎[9] - 截至2025年7月，香港海盈山第4A期剩余实用面积96,630平方呎，已售出275个，平均售价24,905港币/每平方呎[9] - 中国内地上海世纪前滩·天御总可销面积68,564平方米，签约面积67,983平方米，平均售价3,202人民币/每平方米，签约面积销售预期于2026年底前确认[9][13] - 上海世纪前滩·天汇总可销面积39,404平方米，签约面积36,202平方米，签约面积销售预期于2026年底前确认[9][13] - 上海陆家嘴太古源 源邸总可销面积36,108平方米，签约面积34,249平方米，平均售价170,850人民币/每平方米，部分签约面积销售预期于2026年底前确认，部分于2027年底前确认[9][13] - 印度尼西亚雅加达Savyavasa总楼面面积1,122,728平方呎，预期2025年落成及交楼，截至2025年7月剩余实用面积532,495平方呎，已售出156个，平均售价6,019,401印尼盾/每平方呎，156个单位销售预期于2025下半年确认[9][13] 地块潜力 - 相关地块交易协议进一步签订可能使总楼面面积增加至约150,000平方米[10]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年7月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: Swire Properties Limited 太古地產有限公司 呈交日期: 2025年8月1日 I. 法定/註冊股本變動 不適用 備註： Swire Properties Limited 太古地產有限公司並無法定股本，及其股本並無股份面值。 FF301 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 01972 | 說明 | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | 庫存股份數目 | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 | | | 5,757,484,800 | | 0 | | 5,757,484,800 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | 0 | | | | 本月底結存 | | | 5, ...

南向资金净流入 - 小米集团-W净流入16.65亿港元 净流入比12.37% 收盘价55.300港元下跌2.64% [1][2] - 腾讯控股净流入8.30亿港元 净流入比8.94% 收盘价555.000港元微跌0.09% [1][2] - 阿里巴巴-W净流入7.47亿港元 净流入比10.60% 收盘价120.700港元微涨0.08% [1][2] - 石药集团净流入6.54亿港元 净流入比21.81% 收盘价9.870港元大涨8.46% [2] - 信达生物净流入5.22亿港元 净流入比19.73% 收盘价99.950港元上涨6.44% [2] 南向资金净流出 - 泡泡玛特净流出3.54亿港元 净流出比10.47% 收盘价261.800港元上涨5.91% [1][2] - 中国人寿净流出3.51亿港元 净流出比11.90% 收盘价22.900港元下跌1.08% [1][2] - 金山云净流出3.00亿港元 净流出比24.18% 收盘价7.580港元下跌5.25% [1][2] - 美团-W净流出2.91亿港元 净流出比5.32% 收盘价128.600港元微跌0.62% [2] - 中国移动净流出2.78亿港元 净流出比21.15% 收盘价86.500港元微跌0.35% [2] 高净流入比个股 - 秦港股份净流入比78.68% 净流入34.00万港元 收盘价2.270港元微跌0.87% [1][2] - 重塑能源净流入比76.94% 净流入1053.09万港元 收盘价164.000港元下跌3.19% [1][2] - 沧港铁路净流入比65.01% 净流入439.67万港元 收盘价1.330港元下跌3.62% [1][2] - 美中嘉和净流入比61.71% 净流入4431.44万港元 收盘价6.100港元下跌4.39% [2][3] - 伟禄集团净流入比61.11% 净流入963.16万港元 收盘价8.410港元微跌0.83% [3] 高净流出比个股 - 重庆农村商业银行净流出比61.37% 净流出1.04亿港元 收盘价6.340港元下跌3.50% [1][3] - 中银航空租赁净流出比53.31% 净流出1537.28万港元 收盘价74.100港元微涨0.41% [1][3] - 太古地产净流出比45.99% 净流出2946.62万港元 收盘价20.950港元上涨1.21% [1][3] - 联想控股净流出比45.72% 净流出2954.70万港元 收盘价10.380港元微跌0.76% [3] - 耐世特净流出比44.31% 净流出5245.95万港元 收盘价6.060港元下跌2.88% [3] 资金流向特征 - 生物医药板块表现强势 信达生物净流入5.22亿港元且股价上涨6.44% 百济神州净流入5.17亿港元且股价上涨2.48% [2] - 国有大行出现分化 建设银行净流入4.54亿港元 而农业银行净流出2.53亿港元且净流出比达31.27% [2] - 汽车板块资金流向分化 吉利汽车净流出2.69亿港元且净流出比29.95% 但收盘价微涨0.31% [2] - 港股通资金数据采用T+2结算机制 存在延迟披露特性 [3]

南向资金净流入情况 - 比亚迪股份(01211)以149.16亿港元净流入金额位列市场第一，净流入比高达439.44%，收盘价129.6港元(-1.89%) [1][2] - 盈富基金(02800)和恒生中国企业(02828)分别以72.87亿港元和22.88亿港元净流入金额位列第二、第三，净流入比为32.42%和13.81% [1][2] - 建设银行(00939)、云顶新耀(01952)、中国人寿(02628)等公司净流入金额均超7亿港元，净流入比在23.14%-35.86%之间 [2] 南向资金净流出情况 - 快手-W(01024)以6.67亿港元净流出金额居首，净流出比-13.47%，收盘价72.5港元(-4.86%) [1][2] - 中国移动(00941)和药明生物(02269)分别净流出5.19亿港元和3.22亿港元，净流出比为-28.60%和-11.41% [1][2] - 安踏体育(02020)、农业银行(01288)、中国太保(02601)等公司净流出金额在1.49亿至2.96亿港元之间 [2] 净流入比排名 - 比亚迪股份(01211)以439.44%的净流入比遥遥领先 [1][2] - 中银航空租赁(02588)和深圳高速公路股份(00548)分别以61.50%和58.69%的净流入比位列第二、第三 [1][2] - 美中嘉和(02453)、嘉里建设(00683)、中国建筑国际(03311)等公司净流入比在43.28%-49.40%之间 [3] 净流出比排名 - 重庆农村商业银行(03618)以-59.13%的净流出比居首 [1][3] - 太古地产(01972)和渣打集团(02888)分别以-49.77%和-46.27%的净流出比位列第二、第三 [1][3] - 敏实集团(00425)、JS环球生活(01691)、现代牧业(01117)等公司净流出比在-36.05%至-41.96%之间 [3] 股价表现 - 中芯国际(00981)和药明生物(02269)在资金净流出背景下股价分别上涨4.98%和5.53% [2] - 云顶新耀(01952)和快手-W(01024)股价跌幅较大，分别下跌9.74%和4.86% [2] - 中国人寿(02628)和中国太保(02601)在资金流入/流出情况下股价均上涨超1.7% [2]

投资评级与目标价 - 首次覆盖太古地产并给予跑赢行业评级 目标价23.8港元 [1] - 目标价基于每股资产净值折让30% 对应2025年目标股息收益率4.9% [1] 财务表现预测 - 预计2025年每股盈利1.07港元 2026年每股盈利1.25港元 [1] - 年均复合增长率达5.9% [1] 估值与股息特性 - 当前交易于5.6%的2025年股息收益率 [1] - 当前交易于39%每股资产净值折让 [1] 投资价值分析 - 每股派息稳步提升提供价值属性 [1] - 资本开支逐步释放价值体现成长属性 [1] - 价值属性与成长属性共同构成长期配置价值 [1]

商业政策与资产交易 - 多城市密集出台离境退税政策，广州天环广场启用首个"即买即退"集中退付点，大连、湖北实施新政，上海计划增设退税商店 [5] - 离境退税政策成效显著，四川新政首月退税商店销售额同比增长224%，海南离岛免税五年累计购物金额达1958亿元，年均增长62.6% [5] - 杭州万科拟整体出售智尚汇商业中心项目，总建筑面积约1万平方米，二手房挂牌价1.30-2.88万元/平方米 [6] - 何猷君控制的星竞威武以40%持股成为寰聚商业第一大股东，后者管理资产超60亿元，布局70余个文旅项目 [6][7] 企业轻资产扩张与跨界布局 - 华润万象生活签约莆田金鼎广场升级项目，计划2026年以"莆田万象汇"品牌开业，首次深入三线城市 [10] - 保利商旅签约广州香雪时光项目，打造首个POD概念购物中心，为广州第9个商业项目 [10][11] - 京东加速门店扩张，6月连开4家京东Mall，北京双井店开业前两日客流破10万人次，2小时销售额超千万 [12][13] - 绿地集团天津团泊绿地缤纷天地商业街试运营，占地1.6万平方米，二期打造"公园式街区" [12] 商场改造与社区商业升级 - 上海恒隆广场扩建部分封顶，新增3080m²零售面积，可租赁面积增加13% [14] - 广州天河领展广场西翼改造中，B1层打造"平川好味"美食空间，东翼改造后年销售增31%，客流增37% [15][16] - 常州武进吾悦广场升级135个品牌，成为全国首个吾悦广场金标项目 [17] - 北京西直门凯德Mall引入DT-X邻里中心概念店，面积1万平方米，整合超市、咖啡、书店等业态 [17] 商业品牌动态 - 霸王茶姬香港第二店落地荃湾，计划再开8家标准门店 [18] - 老乡鸡提交港股上市申请，2024年营收62.88亿元，毛利率22.8%，全国1564家门店 [18] - 耐克2025财年营收463亿美元同比降10%，大中华区营收65.85亿美元同比降13% [19] - LV在上海开设全球唯一"路易号"巨轮体验店，融合零售、餐饮与展览，预约已满至7月底 [20] 电商与REITs市场 - 阿里发行120亿港元可转债，资金用于云计算和国际电商业务 [28] - 抖音进军日本电商市场，依托3300万月活用户，开放自运营与全托管模式 [30] - 中金中国绿发商业REIT上市首日涨幅30%，收盘价4.108元/份 [31] - 中海地产申报佛山映月湖环宇城REITs，计划募资13.55亿元 [33] - 华夏华润商业REIT拟扩募购入杭州萧山、沈阳长白及淄博万象汇项目 [34]

核心观点 - 预计太古地产2025-26年EPS分别为1.07港元、1.25港元，CAGR为5.9% [1] - 公司当前交易于5.6%的2025年股息收益率和39% NAV折让 [1] - 给予跑赢行业评级和目标价23.8港元，对应30% NAV折让和4.9%目标股息收益率，隐含16%上行空间 [1] - 每股派息稳步提升下的"价值"属性与资本开支逐步释放价值的"成长"属性为太古地产提供长期配置价值 [1] 香港及内地持有型物业资产 - 太古地产旗下核心持有型物业组合涵盖香港大型综合社区、以及内地地标型商业综合体 [2] - 香港办公楼及内地零售为其核心资产，2024年分别贡献36%/35%应占租金收入 [2] - 2011-24年其持有型物业成本回报率实现从4.0%到5.3%的提升 [2] 千亿投资计划 - 太古2022年提出面向未来十年的"千亿投资计划"，其中50%投向内地持有型物业 [3] - 截至2024年末，内地投资中已有460亿港元落实去向 [3] - 相关项目开发完毕后内地应占楼面面积有望较2024年末增加82% [3] - 预计2027-29年物业租赁核心利润CAGR有望达8%，其中内地物业或达15%以上 [3] 资产负债表与股东回报 - 太古2022年起提出每年股息以中单位数幅度增长的目标 [4] - 预计2025-27年资本开支投入84/70/42亿港元 [4] - 2024年净负债率15.7% [4] - 2017-24年处置非核心物业回笼现金超500亿港元 [4]

商业地产高管变动与组织变革 - 2025上半年商业地产高管圈发生53起人事变动，涉及近20家企业，其中跳槽/新上任占比41%，内部调任28%，辞任/退休26%，自主创业4% [1] - 万科、华润、龙湖、大悦城等近10家企业开启组织变革，涉及经营策略调整、区域公司收缩及商业板块专业化 [3] - 港资企业与内地开发商展开"抢人大战"，如华润万象生活从太古地产挖角，香港置地从万科引入高管 [8] 内地商管公司战略升级 - 万科商业板块印力集团转型"市场化大资管平台"，撤销区域公司实行两级管控，并与泰国The Mall集团达成战略合作 [5] - 大悦城控股将商业管理中心升格为商业事业部，聚焦"年轻力"生态，推出「大朋友」计划强化购物中心运营 [7] - 头部商管公司组建"商业+资管"复合型团队，提升组织效率与产品迭代能力 [4] 港资企业内地战略调整 - 太古地产晋升余国安、伍玉珊等内地背景高管，强化内地零售布局，推动1000亿港元投资计划 [9][11] - 香港置地战略转型聚焦商业地产，挖角万科滕樱君、博枫背景的关仕荣，并计划未来10年回收100亿美元押注高端商业 [12][14] - 香港置地取消城市公司架构，将开发权限收归集团，涉及批量中层调动 [12] 人才招聘与培养体系 - 华润万象生活启动"万象引力"精英招聘，覆盖商管/物管高管，并制定6个月带岗历练的"着陆计划" [16][18] - 头部企业构建全周期人才培养体系，如内部竞聘、跨航道流动等机制 [18] - 资管及轻资产岗位需求增加，如K11引进华润万象生活前高管王小虎分管轻资产拓展 [25] 商业老将创业动态 - 凌常峰创办宁朴发展，轻资产运营北京侨福芳草地、上海露香园项目，团队来自香港置地、华润等 [20][21] - 田维龙成立锦楼集团，布局资产证券化赛道，与万象置业合作升级福州万象Park [22][24] - 创业者聚焦城市更新、非标商业等领域，强调资产价值闭环与本土化运营 [20] 职业经理人新动向 - 徐猛空降宝龙商业总裁，张文浩入职中国金茂资管部副总，体现企业垂直领域用人偏好 [24][25] - 高能级城市高端项目成跳槽核心市场，如杨健转任北京侨福芳草地总经理 [24]

高端商业升级与重奢商场竞争 - 兴业太古汇通过路易威登"路易号"活动显著提升客流和销售额，7月初周末客流同比激增107%和114%，销售额同比增长104%和91% [5] - 兴业太古汇自2022年起进行系统性品牌重组，从潮流轻奢转向重奢定位，引入国际头部品牌 [6] - 上海恒隆广场扩建新增3080平方米地面楼面面积，可租赁零售面积增加13%，预计引入25个高端品牌 [11] - 杭州恒隆广场租赁4.2万平方米物业，租金每年1.5亿元，购物商场面积扩容约40% [13] - 路易威登在中国市场持续扩张，将在北京三里屯开设新旗舰店 [15] 奢侈品市场趋势与消费者行为 - 2024年中国境内奢侈品销售额下降17%至5127亿元，但线上销售占比超40%，预计2025年线上消费持续上涨 [17] - 成都、杭州等新一线城市奢侈品增速超过20% [17] - 千禧一代预计到2030年贡献超50%奢侈品消费力，重视"深度场景体验、手工制作参与感" [18] - 亚太地区仍是全球奢侈品增长核心，预计2025年增速3% [17] 新兴消费形态与商业创新 - 静安大悦城二次元类店铺(54家)销售超1.4亿元，同比上涨85%，IP快闪销售达8200万元，同比提升37% [21] - 2025年哔哩哔哩动漫博览会吸引40万人次参展，带动"二次元商场"搜索量环比增长超10倍 [21] - 2024年中国城镇宠物消费市场规模达3002亿元，同比增长7.5%，全国宠物友好商场超50家 [22] - 卓越商业"绒化城市"活动期间客流同比增长35%，销售增长30%，消费会员人数增长50% [22] - 蟠龙天地设置800平米"萌宠乐园"，超半数租户提供宠物服务，引入多种宠物相关业态 [24] 零售业态转型方向 - 线下零售将更注重情感联结、社群运营和混合场景构建，从交易场所转向圈层交流空间 [3][25] - 传统商场向"圈层聚落"转型，如静安大悦城打造cosplay专属空间强化沉浸式体验 [24] - 72%养宠人称宠物是"重要情感调节剂"，独居青年通过宠物缓解孤独感 [24] - 零售品牌对中国市场保持积极态度，许多奢侈品和潮流品牌计划开设旗舰店或扩张 [15]

主题活动 - 公司于7月11日在广州太古汇启动"'奇'实很简单"华南站主题活动，打造巨型"米奇城"沉浸式体验场景 [1] - 活动包含三大核心场景："米奇时尚街区"展示优雅生活方式、"米奇会客厅"呈现潮流家居艺术、"米奇运动花园"倡导自然健康理念 [1] - 现场设置联名快闪店、运动嘉年华及多元社群活动，为年轻群体构建现实版"朋友圈"社交平台 [1] 场景体验 - M层中庭设置"米奇时尚街区"，包含奇遇缆车下午茶、喷泉花园花店等互动装置 [2] - L3层花园改造为"米奇运动花园"，结合自然元素开展轻运动体验 [2] - 创新设置"米奇邮局"明信片寄送、披头士斑马线复刻等具有传播属性的打卡场景 [2] 运营策略 - 采用"场景化+社交化"核心理念，将展览空间转化为年轻人灵感社交场域 [3] - 引入"Z Coins"互动机制增强活动趣味性，有效刺激年轻客群消费参与度 [3] - 通过迪士尼IP跨界合作焕新城市社交场景，持续强化品牌年轻化战略 [3]