公司公告核心信息 - 太古地产将于2026年3月12日举行董事委员会会议 [1] - 会议目的之一是宣布截至2025年12月31日止年度的全年业绩 [1] - 会议将考虑派发2025年第二次中期股息 该股息将取代末期股息 [1]

业绩与股息 - 2026年3月12日举行董事委员会会议宣布2025年全年业绩[3] - 会议考虑派发2025年第二次中期股息取代末期股息[3] 交易限制 - 2026年1月11日至3月12日董事不得买卖公司证券[3] 公司董事 - 现任常务董事有白德利等4人[4] - 现任非常务董事有范尼克等5人[4] - 现任独立非常务董事有蔡德群等5人[4]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：优于大势 [1] 报告核心观点 - 行业处于从生存到重生的分化阶段，存在结构性机遇 [1] - 港资商业地产凭借在高奢赛道的领先地位和卓越运营效率，成为穿越周期的重要力量 [2][6] - 2025年展望为二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底修复 [2] - 政策层面预期将继续从需求侧（如调减限购）和供给侧（如回收闲置用地）发力以稳定市场 [3] 本周市场表现总结 股票市场表现 - **A股市场**：本周（2025年11月24日-28日）A股房地产板块涨跌幅为0.72%，跑输大盘（沪深300）0.92个百分点，在31个行业中排名第24 [3][38] - **港股市场**：本周港股地产建筑板块涨跌幅为0.95%，跑输大盘（恒生指数）1.58个百分点，在12个行业中排名第10 [3][49] - **个股表现**： - A股涨幅前五：张江高科（9.75%）、信达地产（8.52%）、中交地产（5.63%）、南都物业（4.71%）、栖霞建设（4.53%） [45] - A股跌幅前五：华夏幸福（-14.89%）、万科A（-11.22%）、建发股份（-7.36%）、金地集团（-6.23%）、*ST中迪（-5.58%） [45] - 港股涨幅前五：绿景中国地产（18.75%）、和泓服务（10.29%）、建业地产（9.33%）、弘阳服务（7.79%）、明发集团（5.56%） [52] - 港股跌幅前五：世茂集团（-15.19%）、融信中国（-13.46%）、万科企业（-13.13%）、方圆生活服务（-11.83%）、中梁控股（-9.72%） [52] 信用债市场 - **发行情况**：本周地产信用债发行178.40亿元，到期63.38亿元，净融资额115.02亿元 [3][56] - **累计情况**：截至2025年11月28日，地产信用债累计发行3969.32亿元，净融资额为-330.69亿元，去年同期为-202.69亿元 [3][56] REITs市场表现 - **指数表现**：本周REITs指数收于118.62点，涨跌幅为-0.11% [4][57][58] - **分类指数**： - 产权型REITs指数收于118.22点，涨跌幅为0.13% [4][57] - 特许经营权型REITs指数收于118.85点，涨跌幅为-0.40% [4][57] - **月度表现**：近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数2.92个百分点 [4][57] - **成交情况**：本周REITs成交额为14.95亿元，环比上升21.15%；换手率为0.51%，环比上升0.06个百分点 [4][57][79] 楼市成交数据 - **新房市场**：本周45城新房成交278.42万平方米，滚动四周同比-34.37%，累计同比-16.37% [6][87][88] - 一线城市滚动四周同比-38.34% - 二线城市滚动四周同比-28.03% - 三四线城市滚动四周同比-53.59% [6][88] - **二手房市场**：本周14城二手房成交161.79万平方米，滚动四周同比-19.46%，累计同比+1.82% [6][87][97] - 一线城市滚动四周同比-29.45%，累计同比+17.15% - 二线城市滚动四周同比-20.08%，累计同比-1.64% - 三四线城市滚动四周同比+70.37%，累计同比+46.52% [6][97] 土地市场情况 - **百城整体**：供应和成交建面环比分别+144.35%和+40.81%，溢价率为0.88% [5][106][107] - **一线城市**：供应和成交建面环比分别+65.62%和-30.09%，溢价率为2.14% [5][106][115] - **二线城市**：供应和成交建面环比分别+131.42%和+31.97%，溢价率为0.91% [5][106][124] - **三四线城市**：供应和成交建面环比分别+155.82%和+53.30%，溢价率为0.72% [5][106][133] 港资商业地产深度分析 竞争格局与运营优势 - 以恒隆广场、太古汇、IFC为代表的港资商业是国内高奢赛道主流玩家，占据半壁江山 [2][17] - 港资项目布局集中于上海、北京、广州、成都等高消费活力城市 [2][17] - 港资高奢项目坪效显著优于内资，代表性项目平均营业额坪效为8.6亿元/万平方米，高于内资项目的5.6亿元/万平方米 [2][20] 重点港资开发商分析 - **恒隆地产**： - 2025H1总收入49.68亿港元（yoy-19%），租赁收入占比达46.78亿港元（yoy-3%） [21] - 内地10座商场总租金收入为人民币24.12亿元，同比基本持平，出租率维持高位 [21][23] - 净负债率稳定于33.5%，预计未来将逐步下降至30%以下 [22] - **太古地产**： - 2025H1总收入87.23亿港元（yoy+19.84%），股东应占基本溢利44.20亿港元（yoy+15%） [25] - 千亿港元投资计划中半数拟投向内地，目标使内地总楼面面积增加一倍（截至2025H1已落成96.62万平方米） [25] - 净负债率维持15.7%低位，财务安全稳固 [25] - **新鸿基地产**： - 截至2025年6月30日全年度总收入901.19亿港元（yoy+8%），物业发展溢利增加6%至82.9亿港元 [28] - 内地投资物业租金收入61.73亿港元（yoy-2%），净租金收入48.64亿港元（yoy-3%） [28] - 净负债率由18.3%进一步下降至15.1%，财务结构持续优化 [28] - **新世界发展**： - 2025财年收入276.81亿港元（yoy-22.6%），净利润亏损163.57亿港元，主要受内地物业销售拖累 [32] - 面临债务压力，负债率达57.5%，正通过出售资产应对 [33] - 内地物业投资收入18.21亿元（yoy-1.1%），商业运营基本稳定 [33] 投资建议 - 建议关注财务状况安全、商业护城河稳固、股息率较高的港资商业地产 [6][35] - 港资地产普遍开发业务占比较低，商业运营收入为业绩主要驱动力，有望直接受益于内陆提振消费的政策基调 [6][35]

公司行动 - 太古地产于12月1日发布消息，对受香港大埔火灾影响的所有人士致以深切慰问 [1] - 太古集团（含旗下太古地产、太古可口可乐、国泰及其他运营公司）将捐赠逾1000万港元支援救灾工作 [1] - 公司正紧急调配必要物资，全力协助受影响人士渡过难关 [1]

公司信息 - 公司为太古地产有限公司[1] - 公司无法定股本，股本无股份面值[1] 股份数据 - 普通股已发行股份等月底结存均为5,757,484,800[2] - 库存股份上月底及本月底结存均为0[2] - 本月已发行及库存股份增减均为0[2]

中国内地写字楼市场前景 - 市场前景充满挑战 主要因供应充足 [1] - 上海写字楼租金第三季按季下降0.8% [1] - 上海第三季写字楼供应量增加11.6万平方米 因两栋新办大楼完工 [1] - 上海写字楼净吸纳量按季增长6.7%至10万平方米 [1] - 未来六个月预计有82万平方米新供应进入上海市场 [1] - 预计因明后两年供应充足 上海写字楼租金明年将继续下降 [1] 香港写字楼市场复苏信号 - 有更多明确信号指出香港写字楼市场正在复苏 [1] - 随着2026至2027年供应量下降 尤其在中环地区 香港中环的甲级写字楼市场正接近见底 [1] - 香港写字楼市场的复苏将继续惠及拥有香港甲级写字楼业务的股票 [1] 受益公司列表 - 受益公司包括太古地产(01972) [1] - 受益公司包括太古股份公司A(00019) [1] - 受益公司包括置地公司 [1] - 受益公司包括希慎兴业(00014) [1] - 受益公司包括恒基地产(00012) [1]

香港写字楼市场复苏信号 - 有更多明确信号指出香港写字楼市场正在复苏 [1] - 香港中环的甲级写字楼市场正接近见底 [1] - 市场复苏将继续惠及拥有香港甲级写字楼业务的股票 [1] 市场供应前景 - 2026至2027年写字楼供应量将下降 [1] - 供应下降情况尤其出现在中环地区 [1] 受益公司列表 - 复苏将惠及的股票包括太古地产 [1] - 复苏将惠及的股票包括太古股份 [1] - 复苏将惠及的股票包括置地公司 [1] - 复苏将惠及的股票包括希慎兴业 [1] - 复苏将惠及的股票包括恒基地产 [1]

文章核心观点 - 港资房企在内地房地产市场正经历显著的战略调整，从过去的高调扩张转向收缩或转型，部分公司面临债务和盈利压力 [1][9] - 面对市场变化，港资房企呈现出不同的应对策略：包括急流勇退抛售资产、加速项目开发、寻求合作开发以及转向轻资产运营模式 [11][15][23][28] - 内地房企竞争力的提升促使行业洗牌，而积极调整战略的港资房企在精准细分市场中仍有机会 [28] 港资房企战略收缩与财务压力 - 英皇集团旗下英皇国际面临166亿港元银行借贷逾期的债务危机 [1] - 香港置地启动终极裁员，住宅开发板块全员清退，仅保留华东商业运营团队，呈现“断腕式”调整 [1] - 香港置地2024年上半年核心业务出现700万美元亏损，而2023年同期为盈利4.22亿美元 [9][10] - 长实集团近十年持续抛售内地资产，去年以低至40万元/套的价格抛售大湾区四个城市的400套房源 [11] - 九龙仓从2019年开始停止在内地拿地，内地布局城市从约15个锐减至7-8个核心城市，并有序出售存量资产 [13][15] 港资房企昔日辉煌与市场表现 - 港资房企曾以创纪录价格拿地：香港置地2020年以310.5亿元拿下上海地块，创当时全国总价地王纪录；嘉里建设在2022-2023年以约221亿元拿下上海地块 [4] - 开发项目销售成绩优异：新世界发展在广州的广粤观邸以21.8万元/㎡的网签均价成为2025年全国网签均价最高的豪宅 [5] - 香港置地上海启元项目推出80套房源，总价5000万元起，开盘当天售罄，销售额超44.5亿元，均价17.8万元/㎡ [6] - 瑞安房地产开发的翠湖六期以21万元/㎡的备案均价打破上海纪录 [8] 积极的战略调整与新模式探索 - 部分港资房企提升开发速度：新鸿基地产拿下广州番禺南站TOD地块后8个月动工，首批住宅已交付；嘉里建设将上海金陵东路住宅项目首开时间提前半年至今年3月，项目全年销售额累计近220亿元 [16][19] - 转向合作开发模式：太古地产与陆家嘴集团合作开发前滩太古里和住宅项目陆家嘴太古源，实现“土地资源+开发运营”的优势互补 [20] - 卓越的商业运营能力显现：太古地产运营的上海兴业太古汇“路易号”巨轮活动后，日均客流达8万至10万人次，周末最高17万人次，商场首周客流翻番，销售额实现三位数增长 [22] - 轻资产模式成为新选择：瑞安房地产在佛山岭南天地项目通过出售成熟物业保留管理权，获得约6.83亿元现金净流入 [23] - 新世界发展通过旗下K11 Select品牌进行轻资产输出，从2022年3月到2023年底计划将内地轻资产项目增至10个 [24][27]

宏观政策与行业导向 - “十五五”规划建议提出坚持扩大内需战略基点，以新需求引领新供给，以新供给创造新需求，大力提振消费 [2] - 政策推动下，消费类基础设施公募REITs有望不断扩容，实体零售物业将更受投资者追捧 [2] - 行业整体步入分化与盘活的新阶段，部分企业自10月下旬起已恢复投资动作 [2] 消费市场表现与潜力 - 2025年1—9月社会消费品零售总额累计达365877亿元，累计增速4.46% [3] - 国庆中秋假期国内出游人数8.88亿人次，较2024年同期增加1.23亿人次，出游总花费8090.06亿元，增加1081.89亿元 [3] - 中国一、二线城市约4亿人口，庞大的人口基数为消费力提供基础 [3] - 中年初老人群和年轻人群被识别为具有高消费潜力的关键群体 [4] 行业发展趋势与新增长点 - 体验式消费需求增加，城市微度假商业、奥莱+文旅等业态有望成为新增长点 [4] - 企业探索首店经济、银发经济、城市微度假商业等新形态、新模式以打造增长点 [3] - 社区商业需加强精细化运营，深入了解居民需求以提升客群黏性 [4] - 约三分之一的赛道处于增长状态，驱动因素包括宠物经济、文化经济、健康经济等 [5] 企业战略与竞争格局 - 行业迈入“精耕细作”阶段，竞争从区位和品牌全面升级为内容创造、独特体验和精细运营的多维比拼 [5] - 企业提出“内容即店铺，客户即媒体，服务即营销”的发展战略，注重社交媒体直播和熟人推荐获客 [4] - 寻找存量发展机遇成为重点，多家企业通过轻资产模式扩大版图 [5] - 定制化、精细化服务变得重要，企业需通过更新低效物业和量身定制的规划来打磨产品能力 [5] - 部分企业如恒隆地产聚焦现有资产优化，通过“恒隆V.3”等策略进行小投资、轻重结合的资产整合以提升竞争力 [5] 企业业绩与市场分化 - 2025年上半年商业地产企业业绩分化明显，新城控股、恒隆地产、太古地产等企业营收取得不错增长 [5] - 大型企业凭借优质资产和运营能力抢占较大市场份额，但收入持续增长难度较大 [3] - 中小企业因项目竞争力不足，面临招商难、运营难、收入低的困境 [3] 政策效果与市场信心 - 短期政策对消费端的刺激效果已逐步显现，场景融合与补贴政策精准激活了居民消费潜力 [6] - 投资端复苏滞后，反映出市场信心修复并非短期之功 [6]

核心观点 - 上海高端商业地产进入“重构周期”，项目通过硬件改造、品牌调整和商圈竞合来应对市场变化 [1] - 港资开发商（如太古、恒隆、新鸿基）的项目展现出强劲的抗压能力和运营韧性，成为市场标杆 [2] - 奢侈品牌策略转向保守，偏好“低调隽永”风格，并关闭低效门店以提升坪效 [23][28] - 传统百货业态从高端商业第一阵营淡出，高端购物中心通过VIC服务和品牌矩阵调整强化竞争力 [20][22] 港资项目运营调整 - 兴业太古汇进行主动升级：北广场改造实现多首层功能，负一层引入美妆大道和流量品牌，首层完成Loewe转正与Ferragamo回归，全国首家直营Rolex将移位至石门一路侧双层独栋 [4][7] - 兴业太古汇前三季度零售额大涨41.9%，主要受“路易号”带动，该区域日均人流达50万 [1] - 国金中心调整品牌布局：Valentino上楼、Fendi移位后迎来Brunello Cucinelli回归，Chanel扩店至三层并引入上海第二间尊享沙龙 [10] - 恒隆广场集齐六大成衣品牌，Prada在首层岛柜基础上于四层增设沙龙，四楼已开设Louis Vuitton、Loro Piana、Zegna、Prada四家品牌沙龙 [10] - 恒隆广场引入老铺黄金创下新店销售纪录，港汇恒隆广场调整品牌布局，引入老铺黄金并将On昂跑、始祖鸟移至首层 [12] 商圈格局变化 - 南京西路商圈重心东移：东段因兴业太古汇“路易号”带来现象级客流而盘活，张园一期转向策展型商业，恒隆广场三期扩建（约3080平米）预计明年下半年开幕 [14][16] - 恒隆地产可能取得梅龙镇广场运营权，计划2027年初开业并引入国际顶尖品牌酒店，届时商业面积将达12万平米 [16] - 徐家汇商圈面临收缩：One ITC关闭Valentino、Celine、Tiffany&Co.等六个奢侈品牌，Louis Vuitton也可能于11月26日结束运营 [17] - 上海高端商圈形成新格局：以南京西路为核心，陆家嘴、徐家汇、淮海中路与前滩多点开花 [19] 奢侈品牌策略演变 - 奢侈品牌业绩分化：LVMH集团前三季度有机收入下降2%（时尚与皮具部门降6%），开云集团有机收入下降12%（Gucci连续10个季度下跌），Hermes有机收入增长9%，Prada集团连续19个季度增长 [23] - 品牌风格偏好转向“低调隽永”：Loro Piana、Brunello Cucinelli、Loewe等品牌增长亮眼，Versace、Balenciaga等风格张扬品牌处于劣势 [23] - 品牌关闭低效门店：开云集团旗下Gucci、Saint Laurent等减少一至两家门店，Marni、Jimmy Choo等关闭低效门店；硬奢品牌如沛纳海、江诗丹顿、积家等也有撤店 [26][27] - 上海市区仅Louis Vuitton、Moncler与Ferragamo维持超过六家门店，品牌更注重高坪效门店的扩建和翻新 [27][28] 百货业态转型 - 传统百货从高端商业第一阵营淡出：Gucci关闭芮欧百货与大丸百货门店，连卡佛百货局部改造，老佛爷百货由四层缩减至两层 [20][21] - 百货转向错位竞争：大丸百货、久光百货等重心转向高化、黄金等品类，与高端购物中心形成差异化 [21] - 高端购物中心强化VIC服务：恒隆广场、国金中心等设置VIC空间，推出社交服务与品牌活动（如恒隆广场的HOME TO LUXURY庆典）以增强客户粘性 [22]