核心业绩表现 - 2025年上半年营收87.2亿港元，同比增长20%，接近2019年疫情前水平 [2] - 股东应占溢利亏损12亿港元，与2019年盈利态势形成反差 [2] - 香港零售物业租金收入下跌2%至11.69亿港元，内地零售物业租金收入上升2%至22.72亿港元 [10][8] 零售销售额恢复情况 - 香港及内地9大商场零售销售额除太古城中心外均接近或超过2019年同期水平 [2] - 广州太古汇零售销售额较2019年同期增长186.6%，恢复度最高；太古城中心恢复度最低为86.4% [3] - 上海兴业太古汇2025年上半年销售额同比增长13.5%，增速为内地项目最高 [3][9] 出租率表现 - 香港物业维持满租状态，太古广场购物广场、太古城中心、东荟城名店仓出租率均为100% [7] - 内地物业出租率整体稳定，北京颐堤港、广州太古汇达100%，上海兴业太古汇为94% [7] 区域市场分化 - 香港市场受外游和网购冲击，东荟城名店仓销售额同比下跌3% [10][11] - 广州太古汇销售额同比下跌2.1%，成为内地唯一销售额下滑项目 [9][13] - 上海兴业太古汇凭借LV全球旗舰店"路易号"带动客流，但租金收入下跌6% [9] 战略转型举措 - 通过业态革新应对消费分层，引入首店经济、运动科技及国货美妆品牌 [23] - 广州太古汇扩容至18万㎡，整合广州文化中心4.58万㎡商业面积 [16] - 推进聚龙湾太古里项目（2027年分阶段落成），打造滨水商业综合体 [17] 资产优化与资本运作 - 出售迈阿密资产支持东南亚扩张，加速千亿级投资布局 [4] - 探索"商办+高端住宅"综合开发模式，复制上海太古源邸经验 [17] - 利用跨境政策红利争取免税店试点，深化大湾区商业协同 [24]

产品发布 - 太古地产推出创新智能时尚产品TK Mates 基于时尚垂类AI模型构建人、内容、场景三位一体的智能连接方式 [1] - TK Mates为太古地产自主部署的私有化AI智能体 可根据消费者审美偏好、风格需求与使用场景生成个性化穿搭建议 [1] - 产品通过对话建立可记忆、可进化的数字关系 能记住消费者偏好并感知情绪主动推荐购物中心活动 [1] 功能特性 - TK Mates实现千人千面的智能时尚服务 在消费者未主动搜索时精准推送个性化内容 [1][2] - 产品将品牌形象融入交互场景 根据消费者偏好提供单品推荐促成消费体验闭环 [2] - 通过分析消费者行为与品牌参与度数据 为品牌营销和服务改进提供支持 [2] 战略定位 - 此次发布是AI技术加持商业地产运营的尝试 旨在构建情感化商业战略 [1] - 通过AI+时尚重构时尚消费体验 AI价值在于重塑人与商业的情感纽带 [1] - 未来将持续迭代升级TK Mates 探索AI驱动情感化商业的无限可能性 [2] 运营模式 - TK Mates为购物中心提供智能运营模式 助力建立深度情感链接 [2] - 构建洞察-互动-转化-运营的商业价值闭环 打造人文、品牌与社群互通互联的零售体验集结地 [2] - 消费者只需提出需求即可获得店铺信息和服务链接 提供被懂得的服务体验 [2]

核心观点 - 高端商场战略转向多元化客群经营 不再单纯依赖奢侈品销售 转而通过品牌组合调整 体验升级和大众客群吸引策略来提升客流和销售额 [2][3][79] - 奢侈品市场表现分化 LVMH和Prada集团呈现改善或增长迹象 爱马仕降温 开云集团显著下滑 品牌内部也存在明显分化 [13][15][16][18] - 新消费品牌如泡泡玛特和老铺黄金表现突出 老铺黄金上半年收入同比增长241%-255%至120-125亿元人民币 泡泡玛特收入增长不低于200% [19][21][72] - 高端品牌门店动态减少 2025年上半年奢侈品牌动态总量同比下降34% 新开门店 焕新和快闪店数量均下降30%以上 [23][24][25] 恒隆地产业绩表现 - 内地商场收入总额24.12亿元人民币 同比基本持平 扭转2024年全年及中期下降3%的趋势 [4] - 10座商场中7座收入同比持平或上涨 8座出租率同比持平或上升 上海恒隆广场收入822百万元 出租率98% [4] - 租户销售额呈现向好变化 7座商场销售额持平 降幅收窄或增长 大连恒隆广场增长13% 上海港汇恒隆广场增长10% [7] 太古地产业绩表现 - 内地零售物业应占租金收入26.22亿港元 撇除汇率影响同比上升1% 应占销售额上升1% 较2019年同期高出70% [10] - 6大项目销售额均呈向上态势 仅广州太古汇下降2%但降幅收窄 北京三里屯太古里增长7% 上海前滩太古里增长4% [9][10] 奢侈品集团中国市场表现 - LVMH亚洲市场(除日本)营收占比28% 同比下降9% 但第二季度跌幅收窄 中国大陆需求出现连续改善 [13] - 爱马仕亚太市场(含中国)第二季度仅增长0.1%至16亿欧元 增长主要由涨价驱动 [15] - Prada集团亚太市场增长10.4% MiuMiu品牌零售销售额大涨49.2% 成为增长核心引擎 [16] - 开云集团亚洲市场(除日本)营收同比下降22% 占比29% Gucci直营零售下滑24% 批发业务下降42% [18] 新消费品牌表现 - 泡泡玛特预期2025上半年收入同比增长不低于200% 集团溢利增长不低于350% [19] - 老铺黄金上半年销售业绩138-143亿元人民币 同比增长240%-252% 净利润22.3-22.8亿元 增长279%-288% [21] 商场运营策略调整 - 恒隆地产不再划分"高端"和"次高端"类别 转向"体验优先"品牌组合 引入时尚生活 潮流运动和餐饮品牌 [2][25] - 太古地产聚焦高端零售与首店经济 优化租户组合 打造沉浸式体验 利用数字化工具优化运营 [42][49][62] - 通过大型活动吸引客流 上海兴业太古汇因LV路易号概念店6月客流同比猛涨98.7% [13][79] 客群结构变化 - 高端商场重点服务高净值人群和年轻富二代 同时通过平价品牌和体验活动吸引大众客群 [77][78] - 沈阳市府恒隆广场2025年二季度客流同比提升超20% 4月 5月 6月分别上涨25.3% 30.3% 33.1% [79]

核心财务表现 - 上半年营收87.2亿港元 基本溢利同比增15%至44.20亿港元 但股东应占经常性基本溢利同比减4%至34.2亿港元[2] - 香港办公楼租金总收入同比跌5%至24.55亿港元 整体租用率88%[5] - 零售物业租金收入36.52亿港元 与去年同期基本持平[2] 内地市场表现 - 内地投资物业租金收入总额30.73亿港元 与去年同期持平[2] - 内地零售物业租金收入总额上升2%至22.72亿港元 撇除汇率影响后仍增2%[3] - 内地应占零售销售额同比升1% 较2019年同期高出70%[3] - 北京三里屯太古里租金收入总额增5% 成都太古里增3% 北京颐堤港增1% 广州太古汇跌1% 上海兴业太古汇跌6% 前滩太古里跌10%[3] 香港零售市场 - 香港零售物业租金收入微跌2%至12.63亿港元[4] - 太古城中心和东荟城名店仓出租率达100%[4] - 香港零售销售额整体下滑3.3% 但太古广场商场和太古城中心销售额实现1-2%增长[4] 千亿港元投资计划进展 - 1000亿港元投资计划已落实67%资金投放[2][6] - 内地市场500亿港元投资额已落实92%[2][6] - 内地8个发展项目如期推进 包括北京太古坊(2026年分阶段落成) 上海前滩21号(2026年落成) 上海陆家嘴太古源(2026年分阶段落成) 广州聚龙湾太古里(2027年分阶段落成) 西安太古里(2027年分阶段落成) 三亚太古里(2026年分阶段落成)[6] - 项目全部落成后 内地投资物业总建筑面积将从1044.34万平方呎增至1892.48万平方呎[7] 资产处置与资金调配 - 出售美国迈阿密Brickell City Centre股权获5.49亿美元 出售超高层办公楼地块获2.1亿美元[7] - 7月出售迈阿密Brickell的North Squared用地[7] - 下半年将继续剥离非核心资产以回流资金[7]

业绩表现 - 1H25收入同比+20%至87.2亿港元 公司股东应占经常性基本溢利同比-4%至34.2亿港元 物业投资分部同比+1.5%至37.5亿港元 [1] - 考虑资产出售收益后 公司股东应占基本溢利同比+15%至44.2亿港元 符合市场预期 [1] - 中期每股派息0.35港元/股 同比+3% 对应当前股息收益率1.66% [1] 业务运营 - 内地购物中心零售额同比增长1%（对比1H24及2024同比-7%） 上海太古汇同比+14% 北京三里屯太古里同比+7% [1] - 内地购物中心租金收入1H25同比+2%至22.7亿港元 [1] - 香港办公楼组合出租率为88%（同比-1ppt） 租金同比-5%至24.6亿港元 但潜在及现有租户咨询量同比增加 [1] - 香港零售方面 太古广场 太古城中心1H25销售额分别同比+1%和+2% 租金收入同比略跌2%至11.7亿港元 [1] 资产处置与投资 - 上半年录得资产出售收益10亿港元 主要来自美国迈阿密购物中心及毗邻地块 合计总对价最高7.60亿美元 [2] - 1H25公司净负债率环比2024年末持平于15.7% [2] - 千亿投资计划中500亿港元投向内地市场 460亿已明确投向 包括广州聚龙湾太古里2025年末分期开业 2026年三亚太古里 2027年西安太古里竣工 [2] 未来发展 - 公司重申股息以中单位数逐年增长指引 [2] - 资产处置方面 下半年迈阿密地块与港岛东中心43层出售将确认 [2] - 住宅销售方面 2H25香港及内地整体新推盘体量将有所上行 [2] 盈利预测 - 预计2025和2026年经常性基本溢利同比-5% +17%至61.7亿港元 72.0亿港元 [2]

海南离岛免税政策优化 - 推动优化离岛免税政策并拓宽"即购即提"商品清单目录以促进免税购物 [1] - 目标2027年陵水黎安国际教育创新试验区师生人数达到18000人 [1] - 力争每年2-4个真实世界研究试点产品获批上市并引进国际创新药械不少于40种 [1] - 目标2027年医疗旅游人数突破150万人次 [1] 商业地产与零售项目动态 - 上海虹桥前湾印象城MEGA招商率超70% 引入350余家品牌 年底亮相 [2] - 项目与Costco中国首店及鸿桥国际中心形成40万平方米超级综合体 [2] - 广东中山南区希尔顿花园酒店本月开业 含174间客房 [2] - 京东8月在宿迁、涿州开设五家折扣超市 首店面积5000㎡含5000+SKU [2] 企业资本运作与上市计划 - 亚朵酒店考虑香港上市 [3] - 新世界发展澄清未与任何方就私有化要约进行接触 [9] 企业财务业绩表现 - 迪士尼Q3营收236.5亿美元同比增2% 净利润52.62亿美元同比增100.8% [4] - 峨眉山A上半年营收4.57亿元同比降10.07% 净利润1.21亿元同比降8.48% [5] - 景区接待游客209.52万人次同比降6.5% [5] - 丽江股份上半年营收3.78亿元同比降1.85% 净利润9450.22万元同比降15.86% [6] - 太古地产上半年收入87.23亿港元同比增20% 基本溢利44.2亿港元同比增15% [7][8] 文旅项目拓展 - 热雪奇迹落户济南起步区 负责9.8万平方米综合体项目建设运营 [10] - 室内滑雪场建筑面积4.5万平方米 涵盖冰雪运动/购物/住宿/办公等业态 [10] - 品牌已布局全国20余个冰雪核心客源地 [10]

业绩表现 - 上半年业绩好于预期 主要受益于出售收益及美国税务抵免 [1] - 2025年盈利预测上调6.9% 2026年下调0.3% 2027年上调1.1% 反映资产处置及交付进度变化 [1] 运营状况 - 香港写字楼租赁查询量上升30% 受益于香港资本市场复苏 [1] - 中港零售销售加速增长 [1] - 强劲的物业销售及投资物业竣工将加速盈利增长 [1] 公司治理 - 首席财务官明年退休预计不会影响公司营运 [1] 资本市场 - 目标价从18.3港元上调至22.2港元 维持"跑赢大市"评级 [1] - 基本面改善支持股价 但未公布第二轮股份回购计划 [1]

业绩表现 - 2025年上半年收入87.23亿港元，同比增长20%，基本盈利增长15%至44.2亿港元，每股基本盈利0.76港元，第一次中期息每股0.35港元 [1] - 股东应占经常性基本溢利同比减少4%，由2024年上半年35.7亿港元减至2025年上半年34.2亿港元 [1] - 股东应占呈报亏损12.02亿港元，与2024年同期17.96亿港元溢利形成对比，为2010年以来首次中期亏损 [1] 亏损原因 - 投资物业公平值亏损46.8亿港元，而2024年同期为收益8.79亿港元，主要受香港办公楼市场低迷影响 [3] - 香港办公楼租金收入26.36亿港元，同比下滑4.7%，租用率88% [3] - 内地办公楼租金收入下跌4%至1.81亿元，撇除汇率影响下跌3% [3] 香港办公楼市场 - 市场竞争激烈，新增供应持续，需求增长不稳定，短期内租金压力可能持续 [5] - 香港中环片区甲级写字楼租金较2019年高峰期下跌近45% [5] - 香港写字楼市场整体空置率上升至13.6%，湾仔/铜锣湾及尖沙咀空置率分別降至9.5%及7.9% [5] 零售市场表现 - 香港零售物业租金收入11.69亿港元，同比微跌2%，部分商场出租率达100% [5] - 内地零售物业租金收入上升2%至22.72亿港元，零售销售额同比增长1%，较2019年同期高出70% [6] - 上海兴业太古汇确立为城市新地标，内地商场表现优于整体市场 [6] 投资策略 - 未来10年计划在核心市场投资1000亿港元，其中500亿港元投向中国内地 [7] - 内地投资进度已达92%，涉及西安太古里、三亚零售项目、上海陆家嘴太古源等项目 [8] - 专注于一线和新兴一线城市的零售主导多用途项目，预计2032年中国内地和香港总建筑面积增加一倍 [8] 住宅市场 - 香港已建成两个可售住宅项目，预计年内推向市场 [9]

公司业绩 - 太古地产上半年业绩好过预期 主要基于出售收益及美国税务抵免 [1] - 2025至27年盈利预测分别上调6.9% 下调0.3%及上调1.1% 反映资产处置及交付进度变化 [1] - 目标价由18.3港元上调至22.2港元 [1] 业务表现 - 受惠于香港资本市场复苏 上半年写字楼租赁查询量升30% [1] - 零售销售加速增长 [1] - 强劲的物业销售及投资物业竣工将加速盈利增长 [1] 管理层变动 - 明年首席财务官退休应不会影响营运 [1] 资本运作 - 公司未有公布第二轮股份回购计划 [1] - 基本面改善将支持股价 [1]

股息增长承诺 - 太古地产承诺每年中单位数股息增长 [1] - 花旗基于此对太古地产持有正面看法 [1] 资本管理与债务控制 - 太古地产利用循环资本进行资本支出以控制债务 [1] - 公司无新回购计划 [1] 投资计划与部署 - 太古地产优先执行1,000亿港元投资计划 [1] - 目前已部署67%的投资计划 [1] 财务指标与估值 - 太古地产股本回报率为2 7% 融资成本为3 6% [1] - 花旗维持"买入"评级 目标价从22 2港元上调至23 8港元 [1] - 估值保持55%每股资产净值(NAV)折让 [1] 收益率与投资管线 - 太古地产收益率为5 6% [1] - 公司拥有可见的投资物业管线 [1]