项目焕新升级进展 - 三里屯太古里新一轮焕新升级取得里程碑式进展 北区近半数商业空间已完成焕新 [1] - 升级自2022年启动 以北区全面迭代为核心 联动南、西两区完成空间优化与品牌升级 [1] - 北区N1楼（原瑜舍酒店）的改造重建工程、周边区域的进一步社区营造与公共空间品质提升工作正在稳步推进 [2] 品牌引进与旗舰店集群 - 迪奥、路易威登、蒂芙尼等国际顶级品牌旗舰店集中入驻北区 [1] - 北京迪奥之家设有中国首家迪奥先生餐厅 路易威登之家推出北京首家Le Café Louis Vuitton [1] - 爱马仕北京三里屯专卖店即将于2026年春季启幕 [1] - 项目累计落地171个高质量品牌首店 举办227场首发、首秀及独家活动 联合打造100余个定制主题零售空间 [1] 商业生态与消费场景 - 形成国际顶级旗舰集群与多元消费场景共生的商业生态 旨在将三里屯太古里打造为全球知名的时尚文化目的地 [1] - 项目已成为国际品牌探索未来零售模式的试验场 让消费者无需远赴巴黎、东京 在北京就能体验全球顶级潮流 [1] - 未来将持续深化国际先锋艺术、时尚与文化的融合共生 [2] 空间优化与区域连通 - 南区完成品牌矩阵迭代 西区通过政企协同优化街区环境 [1] - 新建人行连桥打通南西两区动线 提升区域连通性 [1] - 公共空间升级同步落地 北区下沉花园改造为集艺术、文化与社群活动于一体的复合型空间 [1] - 构建全场景服务体系 包括高品质贵宾休息区、品牌VIP尊享空间及优化后的落客区 [1] 客流表现与增长 - 2025年上半年 三里屯商圈客流量达4681万人次 同比增长33.5% 近3年持续保持增长态势 [2] - 2025年12月旗舰集群集中启幕后 项目客流量实现显著增长 [2] 政企协同与城市更新 - “商业升级+社区营造”的模式 在政企共治中激活了区域活力 为城市更新提供了有效范本 [1]

项目焕新升级核心进展 - 公司宣布三里屯太古里新一轮焕新升级取得关键进展 以北区全面迭代为核心 联动南区与西区持续优化 旨在将其树立为全球知名的时尚文化目的地[1] - 本次关键焕新升级是公司对于大三里屯区域的长期承诺 项目围绕体验式零售发展方向 融合本土文化与全球前沿生活方式 为国际及本土品牌搭建展示最新零售概念的动态平台[1] 北区改造与品牌升级 - 自2022年启动 公司用三年时间完成了北区的新布局 北区近一半商业空间完成焕新及品牌阵容优化 成为国际顶级品牌旗舰店聚集地[3] - 迪奥、爱马仕、路易威登、蒂芙尼等一众国际顶级品牌旗舰店相继入驻 所有门店均由世界顶尖建筑大师量身设计[3] - 自2025年12月多家品牌旗舰店集中启幕以来 三里屯太古里客流量实现大幅增长[3] 南区、西区协同优化 - 南区完成了品牌矩阵的持续迭代升级[3] - 西区及周边街区环境同步实现品质跃升 包括新建一座连接南区与西区的人行连桥 有效增强区域连通性 提升消费者整体逛游体验[3] 品牌业态多元化与功能融合 - 引入品牌更加强调业态多元化和功能融合 例如设有中国首家迪奥先生餐厅的迪奥之家、北京首家Le Café Louis Vuitton的路易威登之家、以及即将于2026年春季启幕的爱马仕北京三里屯专卖店[4] - Alaïa、Balenciaga、Burberry、Fendi、Loro Piana、MaxMara、Polène、Rolex等一系列高端品牌旗舰店也齐聚于此 共同构建多元化、多层次的高品质品牌集群[4] 服务与设施优化举措 - 项目设立了高品质专属贵宾休息区及多个品牌VIP尊享空间[5] - 升级会员等级体系[5] - 增设落客区进一步优化交通动线[5] - 将北区下沉花园升级为集艺术、文化及社群活动于一体的复合型活力空间[5] 未来持续焕新计划 - 北区N1楼（原瑜舍酒店）的改造重建工程 以及周边区域的进一步社区营造与公共空间品质提升工作正在稳步推进[5] - 未来项目将持续深化国际先锋艺术、时尚与文化的融合共生 巩固其面向未来的城市地标地位[5]

核心观点 - 摩根大通预期香港地产股即将公布的业绩或将成为大多数公司的低位，下一财政年度盈利很大机会反弹 [1] 业绩展望 - 香港地产股业绩期将于1月底展开 [1] - 预期大部分公司的盈利仍将持续下行 [1] - 香港住宅市场改善对2025财年报表的影响有限 [1] 投资偏好 - 收租股（商场/写字楼类）偏好恒隆地产及太古地产 [1] - 发展商偏好信和置业 [1] - 同时亦看好置地公司，但建议等待更佳的入市时机 [1]

首选股方面，收租股(商场/写字楼类)偏好恒隆地产(00101)及太古地产(01972)。发展商偏好信和置业 (00083) 。同时亦看好置地公司，但建议等待更佳的入市时机。 智通财经APP获悉，摩根大通发布研报称，香港地产股业绩期将于1月底展开。虽然该行预期大部分公 司的盈利仍将持续下行，香港住宅市场改善对2025财年报表的影响有限，但该行认为即将公布的业绩或 将成为大多数公司的低位，下一财政年度盈利很大机会反弹。 ...

市场表现与行情 - 上周房地产板块（中信）下跌3.3%，在29个行业中排名第26位，跑输沪深300指数2.7个百分点[3] - 上周新房销售面积环比微增0.6%，但同比大幅下降36.8%[3] - 上周15城二手房成交面积162.3万平方米，环比下降1.8%，同比下降8.4%[3] 库存与土地市场 - 13城新房库存7790.1万平方米，去化周期为23.0个月，同比延长6.6个月[3] - 三四线城市去化周期高达91.1个月，环比延长6.6个月[3] - 上周百城土地成交建筑面积1174.6万平方米，环比下降21.9%，同比下降49.7%[3] - 上周百城土地成交楼面价700元/平方米，环比下降44.4%，同比下降51.1%[3] 政策与投资建议 - 央行与金融监管总局联合通知，将商业用房贷款最低首付比例统一调整为不低于30%[3] - 投资建议关注三类公司：布局高价值城市的内地开发商、轻资产运营公司及港资开发商[3][7] 风险提示 - 主要风险包括政策放宽不及预期、行业销售持续下行以及信用风险蔓延导致流动性恶化[3]

行业观点 - 摩根大通认为市场已消化香港楼市未来两年的稳固复苏预期 多只香港地产股已达到或接近历史高点 [1] - 该行认为收租股潜在上行空间更大 因其商业地产业务的改善尚未被完全反映在股价中 [1] - 大多数收租股股价仍比其高峰水平低30%以上 [1] 公司偏好与评级 - 首选恒隆地产和太古地产 因其在内地的零售业务持续改善 [1] - 九龙仓置业可能成为黑马 前提是其管理层在3月业绩会上对租户销售前景表态转为更积极 [1] - 在发展商中 偏好信和置业和恒基地产 [1] - 总体上建议等待更好的入场时机来投资发展商 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 房地产行业基本面已深度调整，投资与销售两端承压，但政策面积极因素正在积累，行业政策值得期待 [1][3] - 供给主体的过度出清及补库存困难，将导致后续投资修复节奏显著慢于以往周期，并约束销售端的修复 [3] - 目前板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，具备吸引力 [3] 投资端分析 - **2025年1-12月累计数据**：全国房地产开发投资82,788亿元，同比-17.2%，降幅较1-11月扩大1.3个百分点；新开工面积同比-20.4%，降幅收窄0.1个百分点；施工面积同比-10%，降幅扩大0.4个百分点；竣工面积同比-18.1%，降幅扩大0.1个百分点 [3][4][21] - **2025年12月单月数据**：投资同比-35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点；新开工同比-19.4%，降幅收窄8.2个百分点；竣工同比-18.3%，降幅收窄7.2个百分点 [3][21] - **分物业类型**：1-12月住宅投资63,514亿元，同比-16.3%，占总投资比重76.7% [4] - **分区域**：1-12月投资增速东部地区-19.7%、中部地区-15.3%、西部地区-9.8%、东北地区-27% [4] - **2026年预测调整**：考虑到近期拿地再次走弱，将新开工增速预测下调至-7.7%（原预测-4.6%），竣工增速预测维持-13.1%，投资增速预测下调至-9.1%（原预测-7.5%） [3][21] 销售端分析 - **2025年1-12月累计数据**：商品房销售面积8.8亿平方米，同比-8.7%，降幅较1-11月扩大0.9个百分点；销售额8.4万亿元，同比-12.6%，降幅扩大1.5个百分点；销售均价9,527元/平方米，同比-4.3%，降幅扩大0.7个百分点 [3][22][31] - **2025年12月单月数据**：销售面积同比-15.6%，降幅收窄1.7个百分点；销售金额同比-23.6%，降幅收窄1.5个百分点；销售均价同比-9.5%，降幅与上月持平 [3][22][31] - **分物业类型**：1-12月住宅销售面积7.3亿平方米，同比-9.2%；住宅销售均价10,005元/平方米，同比-4.2% [24][31] - **分区域**：1-12月销售面积累计增速东部-11.3%、中部-5.9%、西部-6.3%、东北-10.9% [26] - **库存情况**：12月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长1.6%，较11月末增加1,326万平方米；其中住宅待售面积增加875万平方米 [31] - **2026年预测调整**：将销售面积增速预测下调至-7.6%（原预测-6.0%），销售金额增速预测下调至-9.4%（原预测-7.9%），房价增速预测维持-2.0% [3][36] 资金端分析 - **2025年1-12月累计数据**：房地产开发企业到位资金9.3万亿元，同比-13.4%，降幅较1-11月扩大1.5个百分点 [3][37] - **2025年12月单月数据**：到位资金同比-26.7%，降幅收窄5.8个百分点 [3][37] - **12月单月各资金来源同比**：国内贷款-45%，降幅扩大34.6个百分点；自筹资金-15.7%，降幅收窄15个百分点；定金及预收款-23.7%，降幅收窄18.1个百分点；个人按揭贷款-39.2%，降幅扩大4.5个百分点 [3][37][38] - **趋势判断**：预计后续资金来源仍略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [3][40] 投资分析意见与推荐标的 - **投资主线**：看好优质房企及商业地产 [3] - **推荐标的分为四类**： 1. **优质房企**：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产 [3] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注新城发展、太古地产 [3] 3. **二手房中介**：贝壳-W [3] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [3]

核心观点 - 太古地产2025年股东应占溢利预计同比增长21%，但经常性基本溢利预计同比下降5% [1] - 公司核心资产经营情况从2025年上半年到下半年呈现稳中向好的态势 [1] - 资本循环计划执行速度超出预期 [1] - 维持“跑赢行业”评级及26.5港元目标价 [1] 财务预测与股息 - 预测2025年全年累计每股股息为1.15港元，对应5%的股息收益率 [1] - 上调2026年经常性基本溢利预测11%至79.9亿元，意味着同比增长30% [1] - 引入2027年经常性基本溢利预测为71.2亿元，同比下降11% [1] 业绩驱动因素 - 2026年经常性基本溢利增长主要反映深水湾道6号销售结算带来的积极影响 [1] - 2027年经常性基本溢利下降主要反映审慎的开发物业结算估计 [1] - 物业投资部分预计随存量项目自然增长和新项目开业而实现增长 [1]

核心观点 - 中金维持太古地产“跑赢行业”评级及26.5港元目标价 认为公司核心资产经营稳中向好 资本循环计划执行超预期 并将兑现派息承诺 [1] 财务预测 - 预测2025年股东应占溢利同比增长21% 但经常性基本溢利同比下降5% [1] - 上调2026年经常性基本溢利预测11%至79.9亿元 意味着同比增长30% 主要反映深水湾道6号销售结算的影响 [1] - 引入2027年经常性基本溢利预测为71.2亿元 同比下降11% 下降主要因审慎的开发物业结算估计 [1] 经营与资产状况 - 相较于2025年上半年 下半年公司核心资产的整体经营情况呈现稳中向好的态势 [1] - 资本循环计划执行速度超出预期 [1] - 2027年物业投资部分预计随存量项目自然增长和新项目开业而实现增长 [1] 股东回报 - 预测全年累计每股股息为1.15港元 对应5%股息收益率 [1]

文章核心观点 - 摩根大通认为香港地产股股价已部分反映住宅市场复苏预期 当前时点更看好收租股的投资机会 因其商业地产改善尚未被完全定价[1] 香港地产股市场表现 - 今年以来香港地产股已飙升11% 表现优于恒生指数6%的涨幅[1] - 多家券商将香港今年房价增长预测上调至5%至10% 这可能是推动股价上涨的因素[1] - 考虑到多家公司股价已达到或接近历史高点 市场已消化了香港楼市未来两年的稳固复苏预期[1] 收租股投资逻辑与首选标的 - 收租股潜在上行空间更大 因其商业地产业务的改善尚未被完全反映在股价中[1] - 大多数收租股股价仍比历史高峰低30%以上[1] - 首选恒隆地产和太古地产 因这两只股票在内地的零售业务持续改善[1] - 九龙仓置业若管理层在3月业绩会上对租户销售前景转为更积极表态 也可能成为黑马[1] 发展商股投资观点 - 在发展商中 偏好信和置业和恒基地产[1] - 总体上建议等待更好的入场时机[1]