碧桂园启动大规模“老兵”返聘计划 - 3月17日，碧桂园正式发布《离职人员返聘管理办法》，启动被内部称为“最大规模老兵召回”的返聘计划，此举在整个地产圈堪称前所未有，引发行业轰动[2][3][32] - 一位计划参加返聘的前区域总裁透露，老板亲自打电话表示公司需要老人撑场面，道出了公司的迫切需求与管理层的无奈[4][33] - 该大规模返聘不仅是公司自身的人才战略调整，更成为观察地产行业从“规模扩张”向“质量深耕”转型的重要窗口[4][33] 返聘计划的核心细则与原则 - 返聘计划经过精密设计，核心目标是快速补足团队，匹配公司“经营恢复阶段”的新项目开发需求，为后续发展注入成熟力量[6][34] - 公司设定了“双向确认、底线管理、优秀优先、重新定岗定薪”四大原则[6][35] - 明确了五大硬性条件：1) 司龄与离职时长要求（正常离职需司龄大于两年、离职大于一年；非正常离职需司龄大于三年） 2) 绩效门槛（历年不得出现C，至少一次S或A） 3) 优秀优先 4) 待遇重置（返聘后司龄清零，薪酬职级原则上不高于离职前） 5) 合规红线（无违纪、无利益冲突、非黑名单）[6][35][36][37] - 一个关键条件是返聘人员必须获得原单位的同意确认，这可能成为离职员工回流的障碍[7][8][38][39] 返聘背后的现实考量与人才流失 - 公司迫切召回“老兵”的背后是企业严重的人才流失阵痛，2018年末员工总数高峰期达13.14万，到2025年中已锐减至1.79万，7年间减员11.35万，降幅高达86%[9][40] - 从2021年开始，公司经历了大规模裁员与“瘦身”，涉及区域合并、设计院、建筑公司、机器人公司等板块，2023年项目监理员工被大规模裁撤，2024年有近千名项目总被裁[11][42] - 返聘老员工对公司而言是最划算的选择，既能节省高额猎头费和培训费，又能让熟悉企业文化与业务模式的“熟手”零磨合上手，快速推进长三角、珠三角的城市更新及轻资产代建业务[12][43] - 对离职员工而言，在地产就业不景气的环境下提供了“回头是岸”的机会，召回旧部尤其是核心高管还能向市场传递“管理层稳定”的积极信号，助力企业信用修复[12][43] - 经历债务违约、裁员潮后，公司员工流失率曾超过30%，团队稳定性缺失是制约其恢复经营的重要因素[12][43] 公司当前的经营与债务状况 - 2026年前两个月权益合同销售金额月均约22.2亿元，较去年均值有所回落，公司已不再设定全年销售目标，而是根据保交房、稳资债及保经营的资金需求动态调整销售节奏[15][46] - 债务重组已取得阶段性进展，重组完成后新债务融资成本降至1%至2.5%区间，未来五年的兑付压力得到明显缓解[15][46] - 2月25日，公司公告拟使用自有资金回购上限4.5亿元的标的债券，以进一步推进债务优化[16][47] - 但债务压力并未完全消除，截至2026年1月31日，公司合并范围内较上年同期违约债务净新增约38.61亿元，同时新增5000万元以上未决诉讼及仲裁案件14宗，涉及金额约32.68亿元[17][48] 公司未来发展战略与行业转型 - 在2026年度集团工作会议上，管理层明确了未来3-5年的经营发展新蓝图，集团董事局主席杨惠妍将2026年定义为“保交房收官之年”，计划在年中完成大部分交房任务，从而腾出精力修复资债表、恢复正常经营[19][50] - 恢复正常经营的标志是经营性现金流回正，最终目标是实现整体现金流与利润均为正[19][50] - 2023年至2025年，公司三年累计交付房屋近115万套，在第三方机构统计中持续位列行业前列，交付能力成为其信用修复的重要支撑[21][52] - 新上任的集团总裁程光煜部署2026年工作规划，强调要将经营意志转化为日常管理指标，责任到人，实现集团、区域、一线1：1：1责任统一[22][53] - 公司计划通过盘活存量资产、强化销售组织、推进新供货计划稳定经营，并加大新材料、新技术及人工智能等领域的投入[24][55] - 公司的系列动作折射出房地产行业的深刻变革，2026年两会政策推动市场向“控增量、去库存、优供给”的高质量发展转型，公司在债务风险化解、业务模式从规模扩张转向聚焦“好房子”建设、人才战略重构等方面均贴合行业转型大趋势[24][55][56]

公司公告核心 - 公司于2026年3月16日，因两批强制性可转换债券获转换而发行了总计约1,505.69万股新股 [1] 债券转换详情 - **强制性可转换债券(A)转换**：该债券自2025年6月30日起计78个月到期，为零息债券，于2026年3月16日获转换，发行了1,338.5万股 [1] - **强制性可转换债券(B)转换**：该债券自2025年6月30日起计114个月到期，为零息债券，于2026年3月16日获转换，发行了167.19万股 [1]

强制性可转换债券转换情况 - 公司于2026年3月16日，对一笔自2025年6月30日起计78个月到期的零息强制性可转换债券（强制性可转换债券(A)）进行转换，并因此发行了1338.5万股股份 [1] - 同日，公司对另一笔自2025年6月30日起计114个月到期的零息强制性可转换债券（强制性可转换债券(B)）进行转换，并因此发行了167.19万股股份 [1]

股份数据 - 2026年3月13日已发行股份（不含库存）42,559,185,070[3] - 2026年3月16日因债券转换新增股份13,384,995，占比0.0315%[3] - 2026年3月16日因另一债券转换新增股份1,671,908，占比0.0039%[3] - 截至2026年3月13日库存股份数目为0[3] 债券信息 - 78个月到期零息强制性可转换债券每股发行价2.6HKD[3] - 114个月到期零息强制性可转换债券每股发行价10HKD[3]

公司财务与资本运作 - 碧桂园于2026年3月13日发行了1.38万股股份，该股份源于一笔强制性可转换债券的转换 [1] - 此次转换的债券为“强制性可转换债券(B)”，其初始到期日为自2025年6月30日起计的114个月 [1] - 该笔被转换的债券为零息债券 [1]

公司公告核心事件 - 碧桂园于2026年3月13日发布公告，涉及一项强制性可转换债券的转换 [1] - 该债券为自2025年6月30日起计114个月（即9.5年）到期的零息强制性可转换债券 (强制性可转换债券(B)) [1] - 债券获转换后，公司发行了1.38万股股份 [1]

股份数据 - 2026年3月11日已发行股份（不含库存）42,559,171,227股[3] - 2026年3月13日因转股新增13,843股，占比0.00003%[3] - 2026年3月13日已发行股份（不含库存）42,559,185,070股[3] - 2026年3月11日和13日库存股份数目均为0[3] 其他 - 转换可转换债券/票据每股发行/出售价为HKD 10[3] - 期终结存日期为2026年3月13日[3][10] - 呈交日期为2026年3月13日[2] - 呈交者为伍碧君，职衔为董事[13]

港股市场动态 - 兆易创新盘中上涨1.72%，市场关注霍尔木兹海峡航运风险上升导致氦气等关键原材料供应链波动 [1] - 荣昌生物股价再涨超3.6%，其自主研发的PSMA/B7H3 ADC药物RC288注射液上市申请获NMPA受理 [1] - 太古地产绩后涨超2.2%，公司2025年全年收入160.41亿港元同比增长11%，股东应占基本溢利86.2亿港元同比增长27% [1] - 健康160股价一度涨超10%，高见140.5港元刷新上市新高，自3月9日入通后股价接近翻倍，公司公布数字医疗健康解决方案业务取得积极进展 [2] - 游戏股集体走高，博雅互动涨4.44%，友谊时光涨4.17%，心动公司涨1.68%，网易-S涨1.28%，腾讯涨1.1%，消息源于苹果宣布自2026年3月15日起中国内地AppStore标准佣金率由30%降至25% [2] - 奇点国峰盘中涨超26%，其附属公司北京奇点国峰智算科技与独立第三方订立AI服务器销售合约 [2] - 香港银行股走低，渣打集团跌4.67%，汇丰控股跌3.8%，中东地缘局势紧张导致多家全球性银行暂缓涉及亚洲资产负债表的交易 [3] - 水泥股普涨，中国建材涨2.62%，华新建材涨1.07%，海螺水泥涨0.87%，华润建材科技涨0.59%，元宵后工地开工加快带动水泥需求稳步回升 [3] - 内房股早盘回暖，旭辉控股涨2.9%，融创中国涨5.45%，碧桂园涨1.64%，万科企业涨1.48%，深圳二手房挂牌量同比下降3.3% [4] - 耀才证券金融大涨超39%，公司与蚂蚁集团修订协议，将收购要约最终截止日期延长至2026年3月25日 [4] 美股市场动态 - 软银支持的日本数字钱包运营商PayPay登陆美股，股价涨13.5%，总市值近120亿美元，占据日本智能手机支付市场约七成份额，注册用户达7200万 [5] - 中国新势力车企逆市上扬，蔚来涨1.46%，小鹏汽车涨3.58%，消息称欧洲汽车巨头Stellantis正与小米和小鹏接触讨论在欧洲业务的合作 [5] - 存储概念股集体回落，闪迪跌5.59%，美光科技跌3.19%，希捷科技跌3.11%，西部数据跌2.84%，香橼资本狙击闪迪影响市场情绪 [5] - 光通信股走低，Applied Optoelectronics跌16.39%，Fabrinet跌2.2%，Lumentum跌8.32%，Coherent跌4.03%，康宁跌1.51% [6] - 奇景光电早盘暴涨超23%，4个交易日累涨52%，调查报告显示公司正悄然跻身全球顶尖科技供应链核心 [6] - 部分无人机概念股逆市走强，Unusual Machines续涨11.64%月内累涨超56%，AeroVironment涨2%，Ondas涨5.09% [6] - 农业投入品板块续涨，CF工业控股涨13.21%，Nutrien涨5.84%，美国美盛涨7.58%，中东战事影响化肥运输及供应，美国国内化肥价格上涨 [7] - 明星科技股普跌，台积电跌5.03%，英伟达跌1.55%，特斯拉跌3.14%，Meta跌2.55%，博通跌1.64%，亚马逊跌1.47% [7] - 石油股走高，Battalion Oil飙涨15.48%，墨菲石油涨2.12%，西方石油涨5.09%，康菲石油涨2.76%，WTI原油涨超8%报94.66美元，布伦特原油涨超7%报95.78美元 [8] - 亿航智能跌1.3%，公司2025年总收入达5.095亿元人民币同比增长11.7%，净亏损为2.310亿元人民币 [8]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐” [2] 报告的核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6][34] - 投资策略围绕三个方向寻找地产alpha：高拿地精准度的区域深耕型开发房企、具有稳定红利的头部购物中心资产、以及高效率高市占率的中介龙头 [6][34] 根据相关目录分别进行总结 一、板块行情 - 第10周（3月2日-3月6日）申万房地产指数下跌4.1%，在31个一级行业中排名第26位 [6][9] - 板块相对表现：近1个月、6个月、12个月相对沪深300指数的表现分别为-3.9%、-9.3%、-15.1% [3] - A股板块内涨幅第一为西藏城投，周涨幅达11.7%；跌幅第一为万通发展，周跌幅达12.5% [10][11] - 港股板块内涨幅第一为美的置业，周上涨7.1%；跌幅第一为碧桂园，周下跌14.1% [12][14][15] 二、政策要闻 - **南充**：发布稳定新出生人口规模措施，首次将结婚支持纳入政策，为首次结婚登记的夫妻提供最高20万元贷款额度的1%财政贴息；生育二孩、三孩家庭可分别获5万元、10万元购房补贴，最高累计15万元 [6][16][17] - **太原**：调整住房公积金政策，贷款最长年限延长至30年且到期日不超过借款人68周岁；放宽“商转公”业务时限，有效期五年 [6][16][19] - **杭州余杭区**：发布推进房地产业高质量发展通知，在2026年3月31日前购买全区新建商品住宅并办理产权证后，给予每套5万元补助 [6][16][19] 三、公司动态 - **保利发展**：旗下公司以总价32.24亿元竞得杭州城东新城一线运河宅地，楼面价44985元/㎡，溢价率51.08%，创该区域地价新高 [6][19][20] - **中国海外发展**：2026年2月合约物业销售金额约84.64亿元，按年下跌35.9%；销售面积约35.87万平方米，按年下跌45.0% [6][19][21] - **越秀地产**：2026年2月合同销售金额约29.05亿元，同比下降约53.3%；销售面积约10.69万平方米，同比下降约7.6% [6][19][21] 四、销售端 - **新房市场（监测20城）**： - 第10周商品房成交面积121万平方米，日均成交17.2万平方米，环比减少10%，同比减少36% [6][22][27] - 年初至今累计成交面积1257万平方米，累计同比减少25% [6][22] - 一线城市第10周成交面积41.1万平方米，同比减少22% [23][27] - **二手房市场（监测11城）**： - 第10周成交面积169万平方米，日均成交24.1万平方米，环比增加37%，同比减少31% [6][26][30] - 年初至今累计成交面积1498万平方米，同比增加16% [6][26] - 一线城市（京沪深）第10周成交面积82.1万平方米，同比减少17% [26][30] 五、融资端 - 第10周发债企业以地方国企为主 [31] - 发行规模最大的是中铁地产，发行一般公司债23.4亿元 [31][32] - 票面利率最高的是首开股份发行的一般中期票据，利率为3.7%/3.53%；最低的是苏高新集团发行的超短期融资债券，利率为1.65% [31][32] 六、投资建议 - **方向一：开发类房企**：关注高拿地精准度的区域深耕型房企，推荐绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][34] - **方向二：稳定红利资产-头部购物中心**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注希慎兴业 [6][34] - **方向三：稳定红利资产-中介龙头**：建议关注通过强管控建立高效交易系统、保持高市占率的中介龙头贝壳-W [6][34]

公司资本结构变动 - 公司于2026年3月11日因零息强制性可转换债券(A)获转换而发行2.21亿股股份 [1] - 该强制性可转换债券(A)自2025年6月30日起计78个月到期 [1] - 公司于同日因零息强制性可转换债券(B)获转换而发行172.72万股股份 [1] - 该强制性可转换债券(B)自2025年6月30日起计114个月到期 [1] 金融工具特征 - 本次转换涉及两种零息强制性可转换债券 [1] - 两种债券均为零息债券，不产生票面利息 [1] - 两种债券均具有强制性转股条款 [1]