文章核心观点 - 行业处于“化债推进+销售筑底”的关键阶段 头部房企的经营与融资事件是市场关注焦点 [10] - 12月新房供应“提质缩量”并叠加营销折扣 成交或迎脉冲性复苏 但受高基数影响同比降幅可能扩大 [13] 市场表现与趋势 - **新房市场**：11月新增供应环比由降转增16% 穗镐苏莞常等城市实现倍增 [8] - **新房市场**：11月新房成交 穗镐环比微增 徐惠珠等三四线城市环比显著回升 [8] - **新房市场**：11月项目开盘平均去化率增长3个百分点至35% 津苏甬等城市去化率超6成 [8] - **新房市场**：11月因供求比0.82导致库存微降1% 三成城市去化周期改善 [8] - **二手房市场**：11月二手住房成交面积环比增长14% 沪蓉汉宁等多城环比增长2成以上 [8] - **土地市场**：11月土地成交面积与金额环比分别增长39%和57% 平均溢价率回升 [8] - **土地市场**：第48周(11.24-11.30)土地成交建筑面积1004万平方米 环比上升25%创年内新高 [15] - **土地市场**：第48周(11.24-11.30)土地溢价率为3.2% 环比上升2.4个百分点 [15] 企业动态 - **销售表现**：11月有38家企业销售金额环比增长 [8] - **销售表现**：30家重点上市房企中有7家单月销售环比增长 [8] - **融资动态**：11月单月融资总量环比回升 融资成本持续走低 [8] - **融资动态**：万科20亿元境内债申请展期事件引发其股票与债券市场双重波动 [8] - **融资动态**：香港高等法院正式批准融创约96亿美元境外债重组计划 [8] - **融资动态**：碧桂园117亿美元境外债重组方案已获债权人会议法定多数通过 [8] - **组织调整**：龙湖 华发等多家房企精简组织层级以提升效能 [8] - **投资策略**：企业拿地呈现头部央国企在核心城市补仓 整体投资保持谨慎的态势 [8] 政策与行业动向 - **金融创新**：发改委推动基础设施REITs扩围至城市更新设施 酒店 体育场馆 商业办公设施等领域 [16] - **金融创新**：证监会就启动商业不动产REITs试点征求意见 [16] - **地方政策**：多地优化公积金政策支持代际互助 [16] 土地供应预告 - **12月土拍**：22个重点城市计划出让125宗含宅土地 起拍总价达1723亿元 [14] - **12月土拍**：底价超过100亿元的城市为广州 武汉 重庆 北京 无锡 [14] - **12月土拍**：单日出让金额超50亿元的城市包括武汉 广州 无锡 南京 北京 长春 集中在9日 12日 15日 17日 19日 23日 29日 [14] - **土地供应**：第48周(11.24-11.30)重点城市土地供应建筑面积1529万平方米 环比回落29%但仍处年内高位 [15] 产品与品牌 - **产品测评**：2025中国房企产品测评全国入围项目揭晓 历经两个多月数据筛选 调研及模型测评 [5] - **品牌传播**：2025年11月房地产企业品牌传播力报告中 企业热事件主要围绕头部房企融资与化债进展 [8]

债务重组核心进展 - 融创中国和碧桂园境外债务重组取得关键突破，分别削减约96亿美元和117亿美元债务 [1] - 截至目前21家出险房企债务重组获批或完成，化债总规模约1.2万亿元 [1] - 化债核心突破从“债务展期”转向“实质削债”，部分企业削债比例高达70% [1] 化债后核心任务与策略 - 债务重组后房企首要工作愈发明晰，即全力冲刺“保交付” [1] - 品质交付晋级为评估房企经营是否处于正轨的核心指标，是重建市场信任的“生命线” [2] - 企业需通过盘活存量资产等方式拓宽变现渠道，改善现金流 [2] 外部支持与创新模式 - 政策层面，房企可积极争取进入城市房地产融资协调机制“白名单”，为合规项目提供融资保障 [2] - 资产管理公司深度参与是重要助力，如金科股份化债1470亿元重整案中，长城资产以双重身份介入成功盘活项目 [3] - “AMC+地方国企+市场化资本”的纾困范式开创“司法重整+战投赋能+业务转型”风险出清样本 [3] 经营模式转型与新增长点 - 碧桂园等多数房企将战略重心转向代建、物业管理等轻资产业务，以获取稳定现金流 [3] - 轻资产业务不需大规模资本投入，能将产品开发经验和品牌影响力变现 [4] - 优质房企在多维度开拓新增长点，如打造商业地产“新引擎”并通过REITs等融资 [4] - 物管行业回归服务主业，将AI深度嵌入业务环节实现降本增效 [4] - 地产商加大在产业园、物流、养老等新赛道的投入 [4] 行业未来发展方向 - 万亿元级化债是风险化解的里程碑，更是行业转型的新起点 [5] - 未来房地产市场投资逻辑将以经营质量和可持续发展能力为核心 [5] - 房企将加速从“开发驱动”向“运营驱动”转型，推动行业构建新发展生态 [5]