文章核心观点 中国房地产行业化债进入深水区，债务规模虽有压降但远未达到合意水平，未来去库存、去杠杆将是长期过程[2] 围绕商业银行、资管机构与房地产企业进行系统性的资产盘活是较为周全且具备实操性的化债路径[2] 金融资产管理公司（AMC）在资产盘活体系中可发挥独特的统筹协调作用，是当前体系里相对真空的部分[2][24] AMC参与房地产重组盘活是其重要主业方向，机遇与挑战并存，其核心价值既在于“资金注入”的输血功能，也在于“资源统筹”的造血能力[2] 中长期来看，AMC需转型升级，加强不良资产经营能力、外部资源协同能力以及定制化产品创设能力，以实现由“重”向“轻”的高质量发展[3] 中国房地产行业的化债情况及挑战 房企债务的总体情况 - **债务规模依然庞大**：预测2025年末中国房企总资产约103万亿元，总负债约79万亿元，较2021年末分别累计下降约10.7万亿元和12.3万亿元[5] 有息负债约21.4万亿元（占总负债27.3%），其中银行借款约15万亿元，其他信用类借贷约6.4万亿元[5] 无息负债约57.3万亿元，其中合同负债和其他欠款各约28万亿元，其他欠款中约60-70%为对上下游的应付账款，规模约17-20万亿元[5] - **债务压降呈现结构性特征**：2021年至2025年末，压降最多的是合同负债（累计压降约6.7万亿元），体现了保交楼政策导向[6] 有息负债累计压降约7,700亿元，其中银行借款规模略有提升，信用类债务有所压降（公开债下降约3,900亿元至2.3万亿元，非标债务下降约1.2万亿元至4.1万亿元）[6] - **未来化债重心需调整**：保交楼任务基本完成后，未来挑战在于商业银行对公贷款的资产质量风险，以及如何平衡对金融机构和实体部门的偿债[8] 债务问题的症结与结构透视 - **行业财务健康度指标偏离**：合宜的年销售规模与有息负债比例约为1:1 - 1:1.2，与有息负债+上下游欠款（不含合同负债）比例约为1:2 – 1:2.5[9] 目前全行业前者位于1:3左右，后者位于1:5左右，优化空间巨大[9] - **企业间债务情况分化严重**：可分为三类企业[10]：1）头部国有企业：经营健康，无显性财务风险[10] 2）经营质量较弱的国有企业：销售连年下降，流动性缺口动态增加，若市场继续下行1-2年可能面临实质压力[11] 3）出险民企：正在进行大面积债务重组，重组后财务风险阶段性着陆，但去库存成为长期挑战，其资债规模占比估计仍达五成上下[12] - **核心挑战在于去库存与去杠杆**：大部分问题需依赖有效且可持续的去库存、去杠杆策略[13] 中国新房市场规模中枢或趋向下行，过剩产能及关联债务需协同处理[13] 对房地产化债路径的思考 海外经验与中国国情 - **海外经验提供方向性参考**：应对方式主要是提供流动性和促进资产盘活[14] 但具体手段（如对系统重要性机构权益注资、资产购买）难以照搬至中国[15] - **中国化债面临独特约束**：包括困境资产处置制度建设不成熟、金融机构“让利”的平衡、国有企业产能出清缺乏市场化机制、房地产融资体系单一、需兼顾对实体经济影响等[15] - **中国路径在于构建系统化资产盘活体系**：不高度依赖财政和货币政策，而是构建高效资产盘活体系[18] 体系涉及四大主体：传统商业银行及其资管体系、以保险等为代表的长期资本、资本市场体系、地方政府及其资管平台[18] 对中国路径的思考与建议 - **化债与行业企稳修复呈正向循环**：积极化债可能带来“市场流动性修复——相关机构资产负债表修复——产能与投资规模合理修复——社会融资总量合理修复——资产价格与市场预期修复”的正向循环[17] - **构建资产盘活体系的具体建议**： 1. **优化项目层面盘活模式，考虑AMC战略性参与**：AMC可发挥桥梁作用，串联买方、卖方、运管方及地方政府[20] 2. **长期关键在提升资产经营管理能力**：推动国有资产管理市场化，通过提升经营实现资产价值提升[21] 3. **考虑多层次资产处理模式**：对于短期内难以处置的项目，可探索在银行内部或地方建立特殊目的资产管理机构承接过渡[22] 4. **发展证券化市场是“牛鼻子”**：以REITs市场建设撬动前端各层级证券化产品发展，促进整体资产盘活体系形成[23] 5. **保险资管迎配置不动产良机**：全球主要长期资本对不动产直接投资占比约8-10%，中国目前仍在低个位数，有增长空间[23] AMC如何支持房地产重组盘活 AMC的功能定位与发展历程 - **功能定位始终围绕风险化解**：自1999年创立，历经政策性阶段、商业化转型与扩张、以及2018年至今的化险瘦身与高质量转型探索阶段[32][33][34] - **监管明确要求支持房地产风险化解**：2025年4月发布的《关于促进金融资产管理公司高质量发展提升监管质效的指导意见》等政策，鼓励AMC服务化解房地产领域风险[35][38] AMC的参与现状、路径与价值 - **已开展大量实践**：中国信达2022年至2025年9月累计开展191个房地产风险化解项目，以945亿元资金投入带动约4,524亿元货值项目复工复产[39] 中信金融资产自2022年至2025年11月投放房地产纾困资金总规模559亿元[40] - **行业规模估算**：AMC行业总资产规模接近6万亿元，不良板块资产规模约4万亿元，其中房地产相关资产规模2万亿元，直接投放至房地产行业的资产规模接近5,000亿元[40] 每年可新投放至房地产行业的资产规模在数百亿元量级[2][40] - **三大核心支持路径**： 1. **自有资金支持**：每年可新增投放数百亿元，规模受资本充足率、利润留存、外部融资等因素约束[41] 2. **外部资金撬动**：通过联合投资、信用增级、发行并购金融债等方式，撬动倍数级别的市场化资金[42] 3. **资源整合协同**：协调政府、司法、债权人等多方，提供“融资+处置+运营”一体化服务，打通盘活堵点[43][44] AMC参与面临的堵点 - **资产端难点**：优质标的稀缺、尽调难度大、收购价格难达共识、资产退出路径不畅通[45] - **资金端约束**：表内投放规模有限，资金成本（约3%）对资产回报率有要求[46] - **协同端成本高**：多方利益协调（施工方、债权人、地方政府等）时间和人力成本高[46] - **制度端不完善**：法律体系（如金融机构破产法）不够完善[46] - **考核导向制约**：短期考核压力与房地产不良处置周期长存在冲突[46] AMC的中长期转型升级 - **不良资产经营能力升级是重中之重**：需打造产业专家及金融专家团队，实现不良资产的价值发现、修复、提升与退出[49] - **加强外部资源协同**：积极撬动集团兄弟公司的产业和金融资源，事半功倍[49] - **探索定制化产品创设能力**：以另类资产主动管理能力为依托，通过定制化产品连接资产/资金两端，突破自身资产负债表限制，实现由“重”向“轻”的模式转型[50]

2026年中国宏观经济展望 - 2026年作为“十五五”开局之年 预计将加大宏观政策力度以推动经济平稳运行 包括推出更大规模政府支出计划 适度增加超长期特别国债与地方专项债规模 央行预计在二季度温和降准降息并下调政策利率 [5] - 为将经济运行保持在合理区间 2026年有必要推出更大力度的举措 包括清理房地产行业债务问题 推进养老金制度改革以可持续支撑消费 完善财政体系以更好保护经营者 [5] 2025年经济回顾与内需表现 - 2025年中国经济总量首次突破140万亿元 同比增长5% 实现年初增长目标 但季度增速呈“前高后低”走势 一季度增长5.4% 二季度5.2% 三季度4.8% 四季度4.5% [6] - 2025年经济延续“供强需弱”特征 内需表现偏弱 社会消费品零售总额50.12万亿元 同比增长3.7% 全国固定资产投资48.52万亿元 同比下降3.8% 货物出口26.99万亿元 增长6.1% [6] - 过去五年以美元计价的出口年均增速达7.7% 表现相当不错 2025年出口占GDP比重约15%-20% 出口韧性源于雄厚的产业基础 完整产业体系 生产率提升及规模效应 同时中国物价低位运行对比发达国家高通胀 提升了出口产品价格竞争力 [7] - 需正视内需下行压力 社会消费品零售总额增速回落 房地产市场持续调整 基建投资增速下行 这些占GDP比重更大的板块仍然承压 [7] 资本市场表现与政策 - 2025年资本市场交易活跃 股指明显上涨 上证综指从年初3262点涨至年底3968点 全年涨幅接近22% 乐观情绪延续至2026年 1月23日收于4136点 [8] - 过去一年半经济政策成功点在于让股市更活跃并持续上涨 政策层面对牛市采取呵护态度 既防止成为“疯牛”也防止出现暴跌 因此在2025年下半年经济下行压力下 财政与货币政策相对克制 同时为呵护市场 2025年A股IPO数量与融资金额与2024年大致相当 [8] - 中央汇金和保险资管的持股金额均增加约1.5万亿元 估算各自净增资金约1万亿元 [8] - 1月14日 沪深北交易所将融资保证金最低比例从80%提高至100% 旨在为火热市场情绪降温 以避免重蹈2015年股市大涨大落的覆辙 [9] - 股市上涨过程中散户挣钱比例未必很高 居民受益面可能有限 且房价承压可能抵消股市上涨带来的财富效应 [8] 2026年经济走势与政策重点 - 2026年经济走势预计与前几年相反 可能出现“前低后高”态势 预计全国两会后政策力度将加大 二季度央行可能降息0.1个百分点 [10] - 中国仍有一定降息空间但空间不大 2026年政策重心应放在财政政策上 尤其要注重稳定房地产市场 [10] - 房地产市场持续调整对地方财政 居民财富 物价水平 居民收入等产生负面影响 2026年应做好房地产市场的化债工作 包括清理地方平台 开发商 建筑企业 原材料企业等企业间债务及银行或资本市场债务 以重塑信用关系并推动信贷需求恢复 [10] - 化债重心是房地产企业 目标并非100%拯救企业 而是让其轻装上阵 避免债务无限滚动 需对债务进行系统清理 包括银行欠款 资本市场借款及企业间债务 部分资产可折价处理 通过树立样板推进有序化债 [11] 扩大内需与结构性改革 - 根据“十五五”规划建议 提高居民消费率是未来五年重要目标 需从收入端解决 关键是完善社会保障体系 包括提高居民养老金水平 扩大职工保险覆盖范围 [11] - 2026年扩大内需可提高养老金水平 中国有1.8亿领取养老金的老人 若逐步将其养老金水平提高至1000元 将改善收入预期并因边际消费倾向更高而有效提振消费 假如2026年每月增加100元 一年增加1200元 需财政新增投入2000多亿元 [12] - 推动物价合理回升的关键是解决有效需求不足问题 未来几年在房地产化债和完善居民社会保障方面推进 是解决有效需求不足的最好工具 [12]

2026年初房企债务重组进展 - 2026年1月以来，包括万科、路劲、花样年等4家房企接连披露债务重组重要进展，延续了2025年行业风险加速出清的态势 [1] - 2025年全年，包括融创中国、碧桂园、佳兆业等21家出险房企完成债务重组、重整获批或完成，累计化债规模约1.2万亿元 [1][5] 近期重点房企重组案例 - **万科**：于1月21日发布“21万科02”债券回售方案，对回售部分债券本金的40%于1月30日现金兑付，剩余60%展期1年，并以武汉和西安项目的应收款质押作为增信担保，该方案获得债权人高比例同意 [2] - **花样年**：1月16日香港高等法院颁令，指示就计划债权人召开会议审议安排计划，标志着其境外债务重组进入司法程序的核心阶段 [2][3] - **路劲**：于1月19日披露了其境外债务重组的最新进展及初步方案 [3] - **金科股份**：于2025年12月完成司法重整，涉及债务规模达1470亿元，覆盖债权人超8400家，是行业规模最大的司法重整案例，采用“现金+股票+信托受益权”的综合清偿模式 [4] - **融创中国与碧桂园**：2025年债务重组方案相继落地，融创中国整体偿债压力预计压降近600亿元，碧桂园通过境外债重组实现降债约117亿美元（折合约840亿元） [4] 债务重组的作用与行业影响 - 债务重组为房企解决了暂时的流动性危机，但根本出路在于恢复企业自身的“造血”能力，即全力保障项目交付以重建市场信心 [5] - 债务重组与保交楼工作协同，通过“风险出清—交付保障—需求激活”的闭环逻辑重建市场信心，形成“化债—交付—销售”的正向循环 [5] 融资“白名单”制度的支持作用 - 房地产融资“白名单”制度自2024年1月落地，推动融资机制从依赖房企信用向聚焦项目资产转型 [6] - 该制度持续扩围增效，截至2025年9月，“白名单”项目贷款审批金额突破7万亿元，累计支持近2000万套住房建设交付 [6] - “白名单”是出险房企获取融资的核心渠道，例如融创中国超90个项目、金科股份82个项目、碧桂园超200个项目曾获批入选，碧桂园同步获得15.23亿元新增融资 [6] - 2026年1月，政策迎来关键优化，符合条件的“白名单”项目贷款展期期限由此前最长2.5年延长至5年，为房企提供了更充足的资金周转缓冲空间 [1][7] - 贷款展期延长标志着房地产金融支持进一步加力，优质民营房企可通过“时间换空间”实现稳健运营，并推动业务多元化发展 [7]

2026年中国宏观经济政策展望 - 作为“十五五”开局之年，预计2026年中国将加大宏观政策力度以推动经济平稳运行 [1] - 预计2026年赤字率维持在4%左右，超长期特别国债、地方专项债等规模将适度增加 [1] - 预计央行在2026年第二季度将温和降准降息，政策利率可能下调10个基点，存款准备金率可能下调50个基点 [1] 2025年经济运行回顾与特征 - 2025年中国经济总量首次突破140万亿元人民币，同比增长5%，实现年初目标 [2] - 2025年经济增长呈现“前高后低”走势，四个季度GDP同比增速分别为5.4%、5.2%、4.8%、4.5% [2] - 经济延续“供强需弱”特征，内需表现偏弱：社会消费品零售总额50.12万亿元，同比增长3.7%；全国固定资产投资48.52万亿元，同比下降3.8%；货物出口26.99万亿元，增长6.1% [2] - 过去五年以美元计价的出口年均增速达7.7%，2025年出口占GDP比重约15%-20%，竞争力提升部分源于国内外物价差 [2] - 内需下行压力主要来自社会消费品零售总额增速回落、房地产市场调整以及基建投资增速下行 [3] 资本市场表现与政策 - 2025年中国资本市场交易活跃，上证综指从年初3262点涨至年底3968点，全年涨幅接近22% [4] - 市场乐观情绪延续至2026年，2026年1月23日上证综指收于4136点 [4] - 政策成功呵护牛市，旨在避免“疯牛”和暴跌，2025年A股IPO数量和融资金额与2024年大致相当 [7] - 中央汇金和保险资管持股金额各增加约1.5万亿元，估算各自净增资金约1万亿元 [7] - 2026年1月交易所将融资保证金最低比例从80%提高至100%，旨在为市场情绪降温 [7] - 股市上涨的财富效应可能被房价承压所抵消，居民受益面可能有限 [7] 2026年经济走势与政策重心 - 2026年经济走势预计与前几年相反，可能出现“前低后高”态势 [9] - 政策重心应放在财政政策上，尤其是稳定房地产市场，以扩大内需 [10] - 2026年应重点推进房地产市场的化债工作，对开发商、地方平台、建筑企业等多方债务进行系统清理，重塑信用关系以恢复信贷需求 [10] - 化债重心是房地产企业，目标是让其轻装上阵，而非100%拯救，可通过树立样板推进有序化债 [10] 扩大内需与结构性改革 - 提高居民消费率是“十五五”重要目标，需从收入端解决，关键是完善社会保障体系 [11] - 建议提高居民养老金水平，中国有1.8亿领取养老金的老人，若逐步将其养老金提高至每月1000元，可显著改善收入预期和消费 [11] - 若2026年每位老人养老金月增100元，年增1200元，财政需新增投入2000多亿元 [11] - 推动物价合理回升和解决有效需求不足的关键在于推进房地产化债和完善居民社会保障 [11]

文章核心观点 - 行业处于“化债推进+销售筑底”的关键阶段 头部房企的经营与融资事件是市场关注焦点 [10] - 12月新房供应“提质缩量”并叠加营销折扣 成交或迎脉冲性复苏 但受高基数影响同比降幅可能扩大 [13] 市场表现与趋势 - **新房市场**：11月新增供应环比由降转增16% 穗镐苏莞常等城市实现倍增 [8] - **新房市场**：11月新房成交 穗镐环比微增 徐惠珠等三四线城市环比显著回升 [8] - **新房市场**：11月项目开盘平均去化率增长3个百分点至35% 津苏甬等城市去化率超6成 [8] - **新房市场**：11月因供求比0.82导致库存微降1% 三成城市去化周期改善 [8] - **二手房市场**：11月二手住房成交面积环比增长14% 沪蓉汉宁等多城环比增长2成以上 [8] - **土地市场**：11月土地成交面积与金额环比分别增长39%和57% 平均溢价率回升 [8] - **土地市场**：第48周(11.24-11.30)土地成交建筑面积1004万平方米 环比上升25%创年内新高 [15] - **土地市场**：第48周(11.24-11.30)土地溢价率为3.2% 环比上升2.4个百分点 [15] 企业动态 - **销售表现**：11月有38家企业销售金额环比增长 [8] - **销售表现**：30家重点上市房企中有7家单月销售环比增长 [8] - **融资动态**：11月单月融资总量环比回升 融资成本持续走低 [8] - **融资动态**：万科20亿元境内债申请展期事件引发其股票与债券市场双重波动 [8] - **融资动态**：香港高等法院正式批准融创约96亿美元境外债重组计划 [8] - **融资动态**：碧桂园117亿美元境外债重组方案已获债权人会议法定多数通过 [8] - **组织调整**：龙湖 华发等多家房企精简组织层级以提升效能 [8] - **投资策略**：企业拿地呈现头部央国企在核心城市补仓 整体投资保持谨慎的态势 [8] 政策与行业动向 - **金融创新**：发改委推动基础设施REITs扩围至城市更新设施 酒店 体育场馆 商业办公设施等领域 [16] - **金融创新**：证监会就启动商业不动产REITs试点征求意见 [16] - **地方政策**：多地优化公积金政策支持代际互助 [16] 土地供应预告 - **12月土拍**：22个重点城市计划出让125宗含宅土地 起拍总价达1723亿元 [14] - **12月土拍**：底价超过100亿元的城市为广州 武汉 重庆 北京 无锡 [14] - **12月土拍**：单日出让金额超50亿元的城市包括武汉 广州 无锡 南京 北京 长春 集中在9日 12日 15日 17日 19日 23日 29日 [14] - **土地供应**：第48周(11.24-11.30)重点城市土地供应建筑面积1529万平方米 环比回落29%但仍处年内高位 [15] 产品与品牌 - **产品测评**：2025中国房企产品测评全国入围项目揭晓 历经两个多月数据筛选 调研及模型测评 [5] - **品牌传播**：2025年11月房地产企业品牌传播力报告中 企业热事件主要围绕头部房企融资与化债进展 [8]

债务重组核心进展 - 融创中国和碧桂园境外债务重组取得关键突破，分别削减约96亿美元和117亿美元债务 [1] - 截至目前21家出险房企债务重组获批或完成，化债总规模约1.2万亿元 [1] - 化债核心突破从“债务展期”转向“实质削债”，部分企业削债比例高达70% [1] 化债后核心任务与策略 - 债务重组后房企首要工作愈发明晰，即全力冲刺“保交付” [1] - 品质交付晋级为评估房企经营是否处于正轨的核心指标，是重建市场信任的“生命线” [2] - 企业需通过盘活存量资产等方式拓宽变现渠道，改善现金流 [2] 外部支持与创新模式 - 政策层面，房企可积极争取进入城市房地产融资协调机制“白名单”，为合规项目提供融资保障 [2] - 资产管理公司深度参与是重要助力，如金科股份化债1470亿元重整案中，长城资产以双重身份介入成功盘活项目 [3] - “AMC+地方国企+市场化资本”的纾困范式开创“司法重整+战投赋能+业务转型”风险出清样本 [3] 经营模式转型与新增长点 - 碧桂园等多数房企将战略重心转向代建、物业管理等轻资产业务，以获取稳定现金流 [3] - 轻资产业务不需大规模资本投入，能将产品开发经验和品牌影响力变现 [4] - 优质房企在多维度开拓新增长点，如打造商业地产“新引擎”并通过REITs等融资 [4] - 物管行业回归服务主业，将AI深度嵌入业务环节实现降本增效 [4] - 地产商加大在产业园、物流、养老等新赛道的投入 [4] 行业未来发展方向 - 万亿元级化债是风险化解的里程碑，更是行业转型的新起点 [5] - 未来房地产市场投资逻辑将以经营质量和可持续发展能力为核心 [5] - 房企将加速从“开发驱动”向“运营驱动”转型，推动行业构建新发展生态 [5]