行业债务重组进展 - 2025年，碧桂园、旭辉控股、融创三家民营房企相继完成境内外债务重组，金科股份通过司法重整化解债务风险，标志着行业风险加速出清[2] - 行业债务重组模式发生根本转变，从前期协商展期为主转向以实质性削减债务规模为核心的深度重组，进入“深度重组2.0”时代[3] - 据中指院监测，当前出险房企债务重组典型方式包括债转股、以资抵债、全额长展期等，核心是通过削债降低实际债务负担，削债比例在40%-70%左右[3] 重点房企重组方案与成效 - 碧桂园境外债务重组规模为177亿美元，削债比例66%，境内重组预估削债50%，境内外重组总削债预估900亿元，重组后总有息负债低于2083亿元[4] - 融创境外债务重组规模为95.5亿美元，削债比例100%，境内重组预估削债50%，境内外重组总削债预估760亿元，重组后总有息负债低于1788亿元[4] - 旭辉控股境外债务重组规模为81亿美元，削债比例67%，境内重组预估削债50%，境内外重组总削债预估430亿元，重组后总有息负债约500亿元左右[4] - 整体来看，2025年已有约21家出险房企实现债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元，涉及总有息负债规模接近2万亿元[4] 行业现状与未来展望 - 部分房企如华夏幸福的“预重整”进程受到股东质疑，万科在年末陷入债务漩涡，首笔寻求展期的境内债展期方案尚未达成一致[5] - 全国住房城乡建设工作会议强调2026年要“统筹防风险和促转型”，并“坚持市场化、法治化原则，防范化解房企债务风险”[5] - 业内认为，出险房企债务重组及重整获批将加速整体房地产风险出清进程，预计2026年仍将是企业风险出清的关键年[5] - 房企债务问题到了集中解决期，有化债可能性的房企基本到了最后阶段，而此前偿债压力突出但未出险的企业也可能濒临风险暴露[5]

文章核心观点 - 2025年，房地产行业风险加速出清，以碧桂园、融创、旭辉为代表的首批民营房企相继完成境内外债务重组，标志着行业化债取得关键进展，债务重组模式已从协商展期转向以实质性削减债务规模为核心的深度重组[3][4] - 行业整体化债规模巨大，已有约21家出险房企完成债务重组或重整，涉及总规模约1.2万亿元人民币，极大缓解了企业短期偿债压力[5] - 进入2026年，统筹防风险和促转型仍是行业重点，预计仍将是企业风险出清的关键年，部分房企仍面临新的债务挑战[6] 房企债务重组进展 - 2025年12月底，碧桂园、旭辉控股相继公告境外债务重组方案正式生效，融创亦于一周前宣布其全面境外债务重组生效，三家民营房企相继完成了境内外债务重组[3] - 金科股份于2025年12月完成司法重整，涉及1470亿元债务、超8400家债权人，系业内首家通过司法重整化解债务风险的大型上市房企[3] - 债务重组使企业债务总额得到大幅削减，未来数年无集中兑付压力，每年可节约大量利息支出，为经营恢复提供缓冲[3] 债务重组模式演变 - 行业债务重组模式发生根本性转变，从前期“以时间换空间”的协商展期策略（“展期1.0”），转向以实质性削减债务规模为核心的深度重组（“深度重组2.0”）[4] - 当前出险房企债务重组典型方式包括债转股、以资抵债、全额长展期等，核心是通过削债降低实际债务负担并改善资产负债表[4] - 从企业公开的重组方案来看，削债比例在40%-70%左右[4] 重点房企重组数据 - **碧桂园**：截至2025年中总有息负债2983亿元，境内外重组规模占有息负债比例47%，境外债务重组规模177亿美元，境外重组削债比例66%，境内重组削债比例预估50%，预估境内外重组总削债900亿元，重组完成后总有息负债低于2083亿元[5] - **融创**：截至2025年中总有息负债2548亿元，境内外重组规模占有息负债比例33%，境外债务重组规模95.5亿美元，境外重组削债比例100%，境内重组削债比例预估50%，预估境内外重组总削债760亿元，重组完成后总有息负债低于1788亿元[5] - **旭辉**：截至2025年中总有息负债842亿元，境内外重组规模占有息负债比例78%，境外债务重组规模81亿美元，境外重组削债比例67%，境内重组削债比例预估50%，预估境内外重组总削债430亿元，重组完成后总有息负债约500亿元左右[5] 行业整体化债情况与展望 - 2025年以来，已有约21家出险房企实现了债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元[5] - 这些企业总有息负债规模接近2万亿元，短期内偿还压力较小，进入安全期[5] - 部分房企如华夏幸福、万科在2025年末仍面临新的债务挑战，展期方案尚未达成一致[6] - 全国住房城乡建设工作会议强调2026年要“统筹防风险和促转型”，坚持市场化、法治化原则防范化解房企债务风险[6] - 业内预计2026年仍将是企业风险出清的关键年，有化债可能性的房企基本到了最后阶段，此前偿债压力突出但未出险的企业也可能濒临风险暴露[6] - 行业风险化解迎来至关重要的窗口期，随着政策、市场及企业自身努力，化债进程有望进一步提速[7]

公司重组进展 - 碧桂园已指定2025年12月30日为重组生效日期 [1] - 重组生效须达成或豁免计划第13.2条规定的所有重组条件后方可作实 [1]

行业债务风险出清进展 - 2025年房企化债渐次取得成效，风险加速出清 [1] - 一周内，融创、碧桂园、旭辉三家民营房企相继完成境内外债务重组 [1] - 业内首批三家民营房企相继完成了境内外大规模债务重组 [1] 公司债务重组生效情况 - 碧桂园已指定2025年12月30日为重组生效日期 [1] - 旭辉控股境外债务重组各项条件均已达成，重组方案于2025年12月29日正式生效落实 [1] - 融创全面境外债务重组的所有先决条件均已达成，重组生效日期已于2025年12月23日落实 [1] 债务重组的影响与效果 - 债务总额得到大幅削减 [1] - 未来数年内将无集中兑付之虞 [1] - 每年可节约大量利息支出，为经营恢复提供了有效缓冲 [1]

文章核心观点 - 房地产行业债务重组已从以展期为主的“1.0阶段”进入以实质性削减债务规模为核心的“深度重组2.0阶段”，多家龙头民营房企在2025年末成功完成境内外债务重组，显著降低了负债和利息压力，为经营恢复创造了条件 [1][2][3] - 尽管部分头部房企成功化债，行业风险加速出清，但仍有部分企业面临新的债务困境，且2026年预计仍是企业风险出清的关键年，行业需统筹防风险与促转型 [5] 行业债务重组进展与模式转变 - 2025年，碧桂园、融创、旭辉三家龙头民营房企相继完成境内外全面债务重组，金科股份则通过司法重整化解了债务风险，标志着房企化债取得显著成效 [2] - 债务重组模式发生根本性转变，从前期“以时间换空间”的协商展期，转向以“实质性削减债务规模”为核心的深度重组，进入“深度重组2.0”时代 [3] - 当前出险房企债务重组典型方式包括债转股、以资抵债、全额长展期等，核心目标是削债以降低实际债务负担并改善资产负债表，公开重组方案的削债比例在40%-70%左右 [3] - 整体来看，2025年以来已有约21家出险房企实现了债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元，涉及企业总有息负债规模接近2万亿元，短期内偿还压力较小 [4] 重点房企债务重组具体成效 - **碧桂园**：截至2025年中总有息负债2983亿元，境内外重组规模占有息负债47%，境外债务重组规模177亿美元并削债66%，境内重组预估削债50%，预估境内外总削债900亿元，重组完成后总有息负债将低于2083亿元 [4] - **融创**：截至2025年中总有息负债2548亿元，境内外重组规模占有息负债33%，境外债务重组规模95.5亿美元并削债100%，境内重组预估削债50%，预估境内外总削债760亿元，重组完成后总有息负债将低于1788亿元 [4] - **旭辉**：截至2025年中总有息负债842亿元，境内外重组规模占有息负债78%，境外债务重组规模81亿美元并削债67%，境内重组预估削债50%，预估境内外总削债430亿元，重组完成后总有息负债约500亿元左右 [4] - **金科股份**：通过司法重整化解债务风险，涉及1470亿元债务、超8400家债权人，系业内首家通过此方式化债的大型上市房企 [2] 行业当前挑战与未来展望 - 部分房企仍面临新的债务困境，例如华夏幸福的“预重整”进程受到股东质疑，万科的首笔寻求展期的境内债尚未与持有人达成一致 [5] - 2026年统筹防风险和促转型仍是房地产行业重点任务，政策强调坚持市场化、法治化原则防范化解房企债务风险 [5] - 业内认为，出险房企债务重组及重整获批将加速整体房地产风险出清进程，2026年预计仍是企业风险出清的关键年，偿债压力突出但未出险的企业也可能濒临风险暴露 [5] - 行业风险化解处于至关重要的窗口期，随着政策发力、市场企稳及企业努力，化债进程有望进一步提速，为行业长期健康发展奠定基础 [5]

公司重组进展 - 碧桂园已指定2025年12月30日为重组生效日期 [1] - 重组生效须达成或豁免计划第13.2条规定的所有重组条件后方可作实 [1]

重组安排 - 指定2025年12月30日为重组生效日期，须达成或豁免条件[4] - 曾在2023年10月10日、2024年1月16日等发布相关公告[3] - 将按规定作进一步公告，实施受多因素影响，不保证成功或年底前实施[6] 人员信息 - 公告日期执行董事有杨惠妍等，非执行董事为陈翀，独立董事有韩秦春等[6]

公司动态与资本运作 - 郑州产业投资集团有限公司完成更名，注册资本由10亿元大幅增加至300亿元，增资部分290亿元由股东郑州市财政局以货币投入，需在2030年12月25日前缴足 [1] - 洛阳城乡建设投资集团有限公司拟发行不超过12亿元公司债券，期限不超过5年，承销费率不超过0.065%/年 [5] - 新乡国有资本运营集团有限公司拟发行20亿元公司债券，已获上交所反馈，募集资金计划用于偿还有息债务、项目建设、支持中小微企业及补充流动资金 [7] - 碧桂园地产集团有限公司通过盘活反担保抵押资产筹集资金，完成了发行总额10亿元、票面利率4.30%的“22碧桂园MTN002”中期票据的本息兑付 [8] - 东莞市投资控股集团有限公司计划将其持有的东莞市轨道交通有限公司100%股权无偿划转至东莞市国资委 [8] - 德州市交通运输投资发展集团有限公司发生人事变动，任命杨全华为公司董事、董事长 [7] 债券市场表现与央行操作 - 12月29日国债期货全线下跌，30年期主力合约跌0.91%，10年期主力合约跌0.28%，5年期主力合约跌0.18%，2年期主力合约跌0.07% [4] - 银行间主要利率债收益率普遍上行，30年期国债“25超长特别国债06”收益率上行3.65个基点至2.255%，10年期国开债“25国开15”收益率上行3个基点至1.9365% [4] - 央行于12月29日开展4823亿元7天期逆回购操作，操作利率1.40%，鉴于当日有673亿元逆回购到期，实现单日净投放4150亿元 [5] - 资金面方面，Shibor隔夜品种下行1.0个基点至1.248%，创2023年8月以来新低；7天期品种上行11.0个基点至1.558% [5] 市场回顾与展望 - 2025年债券市场告别“躺赢”，步入高波动震荡期，政策机制优化与创新工具推出为经济提供支撑 [2] - 回顾2025年债市九大关键词包括：地方化债、债务管理司成立、债市“科技板”、央行重启国债买卖、股债跷跷板、超长期特别国债、房企化债进程加速、土储专项债重启、反“内卷” [2] - 五大私募机构对2026年债市进行研判，观点包括：利率难现单边下行，长端利率宽幅震荡；看好中短端高等级信用债、转债、中资点心债；延续“股牛+债不熊”格局，债市保持低位震荡；可转债为最看好品种；对债市整体乐观，有望迎来震荡修复行情 [10][11] - 中金固收认为，若物价回落可能提升货币政策放松必要性，近期人民币贬值压力缓解为货币政策打开空间，债市悲观预期或有所校正，债券收益率可能在明年上半年迎来较快下行 [13] 信用风险与舆情事件 - 广州富力地产股份有限公司新增失信被执行人信息，需一次性支付申请人共计153.88万元 [9] - 昆明市城建投资开发有限责任公司涉及1.91亿元失信被执行事项，目前已与相关方达成和解 [9] - 赤峰市城市建设投资(集团)有限公司原党委书记、董事长张国丛涉嫌严重违纪违法，正接受纪律审查和监察调查 [8]

公司股份回购 - 公司于2025年12月29日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购数量为200万股 [1] - 本次回购总金额为1206.06港元 [1]

公司股份回购 - 碧桂园服务于2025年12月29日进行了股份回购操作 [1] - 此次回购涉及200万股股份 [1] - 回购总金额为1206.06港元 [1]