担保情况 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，有效期至2024年度股东大会决议之日[1] - 截至2024年7月31日，担保余额804.67亿元，占2023年末净资产比重32.09%[10] - 本次担保后对外担保总额将达1012.28亿元，占2023年末净资产比重40.36%[10] - 董事会转授权总裁对单笔低于125亿元对外担保决策[1] 贷款情况 - 向平安银行申请贷款本金35亿元，余额29.46亿元，期限3年[2] - 向交通银行牵头银团申请贷款本金79.8亿元，余额16亿元，期限5年[5] 财务数据 - 2023年末资产总额15048.50亿元，负债总额11019.17亿元，净资产4029.34亿元[8] - 2024年上半年营业收入1427.79亿元，利润总额 - 80.57亿元，净利润 - 98.52亿元[8] - 公司总股本11930709471元[8]

报告投资评级 - 报告给予"增持"评级 [7] 报告核心观点 - 在动荡环境下,公司相对保守的经营导向是理性选择 [7] - 公司计划2024年加强大宗与股权交易工作,实现回款300亿以上 [7] - 公司短期内的主基调是降杠杆,未来两年计划削减付息债务1000亿元 [7] - 公司在品牌和效率层面仍具备一定竞争优势,开发业务头部地位相对稳固,存量业务价值可观 [7] - 行业整体承压下,公司核心要务在于维持资金链平衡,在成功穿越周期的前提下,公司存续价值仍相对突出 [7] 财务数据总结 - 2024H公司营收1427.8亿元(-28.9%),归母净利亏损98.5亿元 [5][6] - 2024H综合毛利率8.1%(-10.8个百分点),开发业务毛利率6.8%(-13.5个百分点) [6] - 2024H资产与信用减值41.1亿元,资产处置亏损25.5亿元 [6] - 2024H预收账款2786.7亿元(-35.4%),预收账款/年化结算收入=0.81X [6] - 2024H销售额1273.3亿元(-37.6%),销售面积939.5万方(-27.6%) [10] - 2024H新开工量411.7万方(-65.6%),竣工量859.6万方(-33.4%) [10] - 截至2024H未竣工土储8213.5万方(-23.8%) [10] 业务发展情况 - 2024H万物云全口径营收176.3亿元(+9.5%),深化蝶城战略 [6] - 2024H物流业务全口径营收19.4亿元,商业收入45.9亿元(+6.7%) [6] - 2024H长租公寓全口径收入17.3亿元(+5.3%),已布局全国24.2万间房间 [6]

报告公司投资评级 公司维持"推荐"评级 [5][8] 报告的核心观点 1. 多因素致业绩承压,管理层增持彰显信心 [7] 2. 全面聚焦开发、物业、租赁三大主业,提升产品服务竞争力 [7] 3. 推进大宗资产、股权交易,持续转变融资模式,如期兑付公开债务 [7] 分组1:公司经营情况 - 2024年上半年公司业绩亏损主要源于开发业务结算规模和毛利率下滑、计提存货跌价准备和信用减值损失、部分非主业财务投资出现亏损、资产处置损失等因素 [7] - 公司开发业务按期保质交付169个项目、262个批次合计7.4万套房,实现销售金额1273.3亿元,同比下降37.6%,但仍保持行业第一阵营 [7] - 物业服务业务深入贯彻蝶城战略,实现运营提效,累计完成200个蝶城流程改造,覆盖1337个住宅物业项目 [7] - 租赁住宅业务在运营管理规模扩大的情况下实现效率提升,上半年新获取房源1.5万间,其中80.6%位于一线城市,累计开业数量增加至18.3万间,出租率保持95.2%,GOP利润率接近90% [7] 分组2:公司财务情况 - 公司积极利用金融支持政策,推动融资模式转型,合计新增融资、再融资612亿元,新增融资综合成本3.66% [7] - 公司经营性物业贷合计落地219亿元,其中表内新增150亿元;银团贷款有序推进,获得招商银行牵头的200亿元银团贷款 [7] - 公司年内累计完成73亿元境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券偿付,合并报表的有息负债加供应链融资合计较年初净下降172亿元 [7][8] 分组3:投资建议 - 考虑公司结算规模、盈利能力承压,下调公司2024-2026年EPS预测 [8] - 公司积极化解债务,总负债规模降低,坚定围绕"保交房,保兑付,转型高质量发展"开展工作,各项业务稳步推进,仍具备持续发展潜力 [8] - 维持"推荐"评级,前期股价调整一定程度反映悲观预期,当前净资产对应PB 0.32倍,明显低于可比公司均值 [8]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [2][7][31] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司积极应对债务问题并获多方支持，多项业务仍具发展潜力，预计2024年和2025年每股净资产分别为20.30元和20.71元，按2024年0.4 - 0.5XPB水平，对应合理价值区间8.12 - 10.15元 [7][31] 各部分总结 公司基本情况 - 9月2日收盘价6.42元，52周股价波动6.18 - 14.33元，总股本11931百万股，流通A股9717百万股，总市值80652百万元，流通市值80603百万元 [2] 市场表现 - 2024年1 - 6月沪深300绝对涨幅分别为0.2%、 - 2.5%、 - 18.3%，相对涨幅分别为1.6%、1.6%、 - 10.7% [4] 经营业绩 - 2024年上半年营业收入1427.8亿元，同比降28.9%，归属上市公司股东净利润亏损98.5亿元，同比降199.8%，亏损主因开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、非主业财务投资亏损、资产交易和股权处置价格低于账面值 [6][9] - 房地产开发及相关资产经营业务收入1234.0亿元，占比86.4%；物业服务收入160.0亿元，占比11.2% [6][10] 财务状况 - 2024年上半年底净负债率62.0%，持有货币资金924.0亿元，经营性现金净支出51.8亿元，有息负债合计3312.7亿元，占总资产比例23.3%，境内新增融资综合成本3.60%，加权平均债务期限5.3年 [6][12] - 2024年上半年底存货金额6204.0亿元，较2023年底降11.6%，新增计提存货跌价准备19.3亿元，余额83.0亿元 [12] 销售情况 - 2024年上半年销售面积939.5万平方米，同比降27.6%，销售金额1273.3亿元，同比降37.6%，在多个城市排名前列 [14] - 年初现房销售240亿元，准现房销售320亿元，车（位）商（铺）办（公）销售150亿元 [6][15] - 销售主要集中在上海、南方、北京等区域，分别占总销售金额35.2%、23.5%、12.7%等 [18][19] - 2024年上半年底已售未结算资源2213.0万平方米，合同金额约3272.0亿元，较2023年末分别降5.4%和9.2% [20] 项目投资与开发 - 2024年上半年新开工及复工计容面积约411.7万平方米，完成年初计划38.4%；竣工计容面积约859.6万平方米，完成年初计划39.0% [21] - 上半年获取新项目3个，总规划计容建筑面积24.6万平方米，权益计容建筑面积19.9万平方米，总地价10.2亿元，权益地价约7.8亿元，平均地价3944元/平方米 [6][24] - 2022年以来累计投资项目82个，主动投资项目平均开盘周期5.7个月，首次开盘兑现度约87% [6][24] - 2023年以来完成产能455亿元资源盘活和优化，实现回款81亿元，销售签约约140亿元 [6][24] 多航道业务 - 万物云2024年上半年营业收入176.3亿元，同比增9.5%，新获取住宅服务项目221个，蝶城数量增加，商企服务聚焦优质客户，多种经营收入增长 [25] - 泊寓2024年上半年营业收入17.3亿元，同比增5.3%，新获取房源1.5万间，一线城市占比80.6%，出租率95.2%，单房运营成本降13.3% [28] - 商业业务2024年上半年营业收入45.9亿元，同比增6.7%，累计开业197个项目，建筑面积1106万平方米 [29] - 物流业务2024年上半年经营收入19.4亿元，新开业6个园区，可租赁建筑面积51.7万平方米 [30] 财务预测 - 预计2024 - 2026年营业收入分别为3901.43亿元、4251.18亿元、4598.37亿元，净利润分别为 - 95.53亿元、41.92亿元、43.36亿元 [8][35]

投资评级和报告核心观点 - 报告给出万科A的投资评级为"增持"(维持) [3] - 报告认为公司低价地结转结束后,盈利能力有望触底回升,维持"增持"评级 [5] 公司业绩情况 - 2024年上半年公司实现营收1427.8亿元,同比下降28.9%;实现归母净利润-98.5亿元,同比下降199.8% [5] - 业绩亏损主要受到结转规模下降、高价低毛利项目集中结转、存货和应收款项计提减值等因素影响 [5] 销售和拿地情况 - 2024年上半年公司实现销售面积939.5万方,销售金额1273.3亿元,分别同比下降27.6%和37.6% [5] - 上半年公司累积获取项目3宗,总地价10.2亿元,权益地价7.8亿元 [5] 融资情况 - 2024年以来公司贷款担保动作较频繁,上半年合计新增融资612亿元,新增融资综合成本3.66% [5] - 公司已完成73亿元的境内债和折合人民币约104亿元的境外债的偿付 [5]

报告公司投资评级 - 报告将公司投资评级下调至"增持"[3] 报告的核心观点 1) 2024H1 万科实现营收1427.8亿元,同比下降28.9%;实现归母净利润亏损98.5亿元,同比下降199.8%,主要因开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资出现亏损以及资产交易和股权处置价格低于账面值[1] 2) 2024H1 万科销售面积和销售金额同比分别下降27.6%和37.6%,面临阶段性挑战,但通过强化回款策略,二季度经营性现金流净额较一季度明显改善[1][2] 3) 公司受益于金融支持政策,财务状况保持稳健,持续降解存量债务,并加速大宗资产和股权交易,补充资金204亿元[1][2][4] 4) 报告预计2024-2026年公司营收和归母净利润将分别为3189.6/3104.3/3082.6亿元和-139.0/2.3/13.0亿元,对应EPS为-1.17/0.02/0.11元/股[2] 财务数据总结 1) 2024H1 公司实现营收1427.8亿元,同比下降28.9%;实现归母净利润亏损98.5亿元,同比下降199.8%[1] 2) 2024H1 公司销售面积和销售金额分别为939.5万平和1273.3亿元,同比下降27.6%和37.6%[1][8][9] 3) 2024H1 公司毛利率为6.8%,同比下降13.5个百分点[13] 4) 2024H1 公司新增项目权益地价10.2亿元,同比下降64.3%[14] 5) 截至2024H1,公司有息负债3312.7亿元,净负债率62.0%[1]

报告公司投资评级 - 公司维持"增持"评级 [1] 报告的核心观点 - 公司短期现金流承压,积极推动销售及大宗交易回款,并利用金融支持政策化解潜在风险 [1] - 公司聚焦经营安全,未来继续围绕"保交房,保兑付,转型高质量发展"开展工作,全面化解潜在风险 [1] - 公司销售优势维持,加速存量去化,24H1销售面积和金额同比下降 [1] - 公司现金流继续承压,加速推进大宗交易实现资金回款 [1] - 公司经营业务表现稳健,物业服务、仓储物流、租赁住宅等业务收入保持增长,REITs募资进展顺利 [1] 财务数据和估值分析 - 公司24-26年归母净利润预测调整为-88.11亿元、-9.32亿元、5.52亿元 [1][2] - 公司24-26年营业收入预测分别为3,306.75亿元、3,157.94亿元、3,316.16亿元 [2] - 公司24-26年EBITDA预测分别为38.67亿元、194.10亿元、262.68亿元 [2] - 公司24-26年EPS预测分别为-0.74元/股、-0.08元/股、0.05元/股 [2] - 公司24-26年市盈率预测分别为-8.69倍、-82.22倍、138.87倍 [2] - 公司24-26年市净率预测均为0.31倍 [2] - 公司24-26年EV/EBITDA预测分别为74.65倍、14.27倍、12.09倍 [2] 基本数据 - 公司A股总股本9,724.20万股,流通A股股本9,716.94万股 [3] - 公司A股总市值624.29亿元,流通A股市值623.83亿元 [3] - 公司每股净资产20.38元 [3] - 公司资产负债率72.94% [3] - 公司一年内最高/最低股价为14.33元/6.18元 [3]

游戏平台行业 - Steam平台由Valve公司开发，最初为反盗版手段，现已发展为全球最大游戏平台，年销售额在中国大陆达600-800亿[1] - 腾讯WeGame与Steam关键区别在于受中国监管，内容审核更严格[3] - 现代单机游戏通过强制联网验证实现防盗版，如《黑神话》需登录平台同步数据[1] 房地产行业 - 中国政府考虑调降存量房贷利率，2季度个人住房贷款余额37.79万亿同比下降2.1%[3] - 8月百城二手房价格环比跌0.71%，同比跌6.9%，连续28个月下跌；50城租金环比跌0.2%，同比跌2.13%[3] - 万科上半年亏损98亿，有息负债3312亿，一年内到期1019亿，货币资金830亿[3][4] 白酒行业 - 泸州老窖Q2营收增10.5%，净利增2.2%，TTM PE 12倍，股息率4.5%[3] - 古井贡酒Q2营收增16.8%，净利增24.5%，TTM PE 18倍，股息率2.6%[3] 新能源行业 - 通威股份上半年亏31.3亿，隆基绿能亏52.43亿，行业产能过剩导致深度亏损[3] - 天齐锂业上半年亏损52亿[4] 电力行业 - 长江电力Q2营收增23.05%，净利增40.35%，TTM PE 24倍，股息率2.7%[3] 科技行业 - 寒武纪上半年营收6476万同比降43%，亏损5.3亿，市值千亿因对标英伟达预期[3] 影视行业 - 暑期档总票房116亿同比降40%（去年206亿），《逆行人生》票房3.5亿不及2亿投资成本[4] 金融与ETF - 中央汇金持仓股票ETF达5838亿，较去年底1176亿增近4倍，主要护盘沪深300[4] 其他上市公司 - 中国船舶净利+155%，格力+11%，中免-15%，中国神华-11%，工行-1.9%，建行-1.8%[4]

报告评级和核心观点 投资评级 - 报告维持万科A公司"中性"评级 [3] 核心观点 - 1H24公司营业收入和归母净利润均出现大幅下滑,主要由于房地产开发业务规模和毛利率下降,以及计提减值和资产处置损失 [2] - 公司持续推动存量资产盘活,加快大宗资产和股权交易,回流现金 [2] - 公司利用金融支持政策,推动融资模式转型,新增融资612亿元 [2] - 考虑公司去库存、减值和资产处置压力,分析师下调公司未来盈利预测 [3] 财务数据总结 营收和利润 - 1H24公司营业收入1427.8亿元,同比下降28.9% [2] - 1H24公司归母净利润亏损98.5亿元,同比下降199.8% [2] - 分析师预计2024-2026年归母净利润分别为-79.2亿元、4.4亿元和24.0亿元 [3] 现金流和资产负债 - 1H24公司实现销售回款1186亿元,完成大宗资产交易204亿元 [2] - 1H24公司新增融资612亿元,综合融资成本3.66% [2] - 2021-2023年公司资产负债率分别为79.74%、76.95%和73.22% [9] 投资建议 - 考虑公司去库存、减值和资产处置压力,分析师维持公司"中性"评级 [3]

报告评级 - 报告给予万科A"中性"评级 [1] 报告核心观点 - 1H24公司营业收入和归母净利润均出现大幅下滑,主要由于房地产开发业务规模和毛利率下降,以及计提减值和资产处置损失 [2] - 公司持续推动存量资产盘活,加快大宗资产和股权交易,回流现金,并利用金融支持政策推动融资模式转型 [2] - 考虑公司去库存、减值和资产处置的压力,分析师下调了公司未来3年的盈利预测 [3] 公司投资评级 - 报告维持公司"中性"评级,主要由于公司未来工作重心在落实"一揽子"方案,短期业绩有一定压力 [3]