担保相关 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，有效期至2024年度股东大会决议日[2] - 董事会转授权总裁决策单笔低于125亿元对外担保[2] - 截至2024年8月31日担保余额913.58亿元，占比36.43%[12] - 本次担保后对外担保总额将为982.96亿元，占比39.20%[12] 贷款相关 - 沈阳宸北向交通银行申请1.6亿元15年贷款，万科提供担保[2] - 公司前期向农行申请12亿5年贷款，余额5.8亿[7] 资产负债 - 截止2024年8月31日，沈阳宸北资产151433.17万元，负债97241.86万元[5] - 截止2024年6月30日，万科合并报表资产14228.19亿元，负债10377.62亿元[9]

财务数据 - 2023年末资产总额15048.50亿元，负债11019.17亿元，净资产4029.34亿元[6] - 2023年营收4657.39亿元，利润总额298.05亿元，净利润121.63亿元[6] - 2024年6月末资产总额14228.19亿元，负债10377.62亿元，净资产3850.57亿元[6] - 2024年上半年营收1427.79亿元，利润总额 - 80.57亿元，净利润 - 98.52亿元[6] 贷款担保 - 向华商银行申请6亿5年期贷款，已提款，余额5.95亿[3] - 2023年度股东大会同意新增担保不超1500亿，有效期至2024年度股东大会[3] - 董事会授权总裁对单笔低于125亿对外担保决策[3] - 中山万星和深圳汇成以股权为6亿贷款质押担保[3] - 截至2024年8月31日，担保余额913.58亿，占比36.43%[9] - 本次担保后，对外担保总额975.56亿，占比38.90%[9]

担保情况 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，有效期至2024年度股东大会决议之日[1] - 截至2024年8月31日，担保余额913.58亿元，占2023年末经审计归属上市公司股东净资产比重36.43%[15] - 本次担保发生后，对外担保总额将为969.56亿元，占比38.66%[15] 贷款情况 - 西安长盛向交通银行申请贷款0.7亿元，期限15年[2] - 公司与南宁万科城从交通银行贷款1.28亿元，期限15年[6] - 公司前期向中国银行申请贷款6亿元，期限3年，余额2.39亿[11] 资产负债情况 - 截至2024年8月31日，西安长盛资产28704.76万元，负债25790.58万元，净资产2914.18万元[5] - 截至2024年6月30日，万科合并报表资产14228.19亿元，负债10377.62亿元，净资产3850.57亿元[9]

报告公司投资评级 - 报告维持"增持"评级 [2] 报告的核心观点 - 公司2024年1-8月销售规模同比收缩,销售单价有所下滑,但销售规模仍稳居行业第三位 [2][3] - 公司拿地强度有所收缩,但土储相对充足 [2] - 公司贷款担保动作频繁,融资端获支持力度充分,负债结构不断优化 [2][4] 财务数据总结 - 公司2024年预计归母净利润为-60.5亿元,2025年预计为0.75亿元,2026年预计为27.55亿元 [5] - 公司2024年预计EPS为-0.51元,2025年预计为0.01元,2026年预计为0.23元 [5] - 公司2024-2026年预计毛利率分别为9.1%、12.6%、14.3% [5] - 公司2024-2026年预计净利率分别为-2.8%、0%、1.4% [5] - 公司2024-2026年预计ROE分别为-2.6%、0%、1.2% [5] 销售数据总结 - 公司2024年1-8月累计实现销售面积1207.6万平方米,同比下降25.67% [6][7][8] - 公司2024年1-8月累计实现销售金额1637.8亿元,同比下降34.12% [6] - 公司2024年1-8月项目累计销售单价13562元/平方米,同比下降11.37% [2]

担保相关 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，有效期至2024年度股东大会决议之日[2] - 董事会转授权总裁对单笔低于125亿元对外担保决策[2] - 截至2024年8月31日担保余额913.58亿元，占2023年末净资产比重36.43%[9] - 本次担保后对外担保总额将为961.58亿元，占比达38.34%[9] - 公司无逾期和涉诉担保[9] 贷款与授信 - 向工商银行申请48亿元贷款，已提款26亿元，深圳第五园提供48亿元保证[2][3] - 获交通银行57.36亿元授信额度，已提款55.78亿元，期限15年[4] 资产负债 - 2023年末资产总额15048.50亿元，负债11019.17亿元，净资产4029.34亿元[7] - 2024年6月末资产总额14228.19亿元，负债10377.62亿元，净资产3850.57亿元[7] 子公司担保 - 沈阳欣驿等控股子公司为交通银行贷款提供16.87亿元质押、抵押担保[5]

业绩总结 - 2024年8月公司合同销售面积122.7万平方米，金额172.4亿元[2] - 2024年1 - 8月累计合同销售面积1207.6万平方米，金额1637.8亿元[2] 项目情况 - 2024年7月销售简报披露以来公司无新增开发、物流地产项目[3]

报告公司投资评级 报告未披露公司的投资评级。[1] 报告的核心观点 1. 万科上半年归属于上市公司股东的净利润出现大幅亏损,主要原因包括:房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降、计提存货跌价准备和信用减值损失、部分非主业财务投资和资产交易出现亏损。[2][3] 2. 万科的归母亏损与少数股东盈利并存,主要是因为少数股东损益仅反映了合作项目层面的利润,而集团层面还需扣除上市公司的各项费用。[4][5] 3. 万科的存货结构中,在建开发产品占比较高,已完工开发产品(现房)占比持续提升,反映了销售压力。[6][7] 4. 万科上半年销售面积和销售金额大幅下降,销售回款也大幅下降,经营活动现金流转为净流出。[7][8] 5. 为弥补经营和筹资活动的净流出,万科加大了资产出售力度,但仍不足以覆盖。[8] 6. 万科有息债务持续增长,期限结构恶化,主要依赖银行借款,面临较大的偿债压力。[9][10] 7. 万科通过缩表实现了资产规模的下降,但有息债务反而增加,缩表的受益者并非债权人。[10][11] 8. 万科的土地储备与销售存在错配,销售主力区域的土储不足,而土储充裕的区域销售贡献不足。[11][12][14][15] 9. 万科的其他业务如物业服务、租赁住宅、商业等也有不错的表现,但对于缓解短期债务压力的贡献有限。[16][17] 10. 在销售大幅下滑的情况下,万科在费用端的节流表现一般,相比销售回款的下降,费用的下降幅度较小。[17]

万科企业股份ᴹ限公ਨ 关于按照lj香港上ᐲ规则NJ公ᐳ 2024 年 8 ᴸ证券变动ᴸ报表的公告 证券代码：000002ǃ299903 证券简称：万科 Aǃ万科 H 代 公告编ਧ：LJ万Lj2024-094 截至月份: 2024年8月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 萬科企業股份有限公司 呈交日期: 2024年9月4日 I. 法定/註冊股本變動 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实Ƚ准确和完整，没有虚假记载Ƚ误导性陈述或者重大遗 漏Ⱦ 根据lj香港联合交易所ᴹ限公ਨ证券上ᐲ规则NJ˄简称Ālj香港上ᐲ规则NJā˅13.25B 条关于披露股份发 行人的证券变动ᴸ报表的要求，及lj深圳证券交易所股票上ᐲ规则NJ11.2.1 条关于境内外同↕披露的要求， 特披露万科企业股份ᴹ限公ਨ在香港联合交易所ᴹ限公ਨ披露易网站˄www.hkexnews.hk˅刊登的lj万科企 业股份ᴹ限公ਨ截至 2024 年 8 ᴸ 31 日的ᴸ报表NJ，供参阅DŽ 特↔公告DŽ 万科企业股份ᴹ限公ਨ 董һ会 Ҽ〇Ҽ四年九ᴸ四日 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 ...

担保情况 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，有效期至2024年度股东大会决议之日[1] - 截至2024年7月31日，担保余额804.67亿元，占2023年末净资产比重32.09%[10] - 本次担保后对外担保总额将达1012.28亿元，占2023年末净资产比重40.36%[10] - 董事会转授权总裁对单笔低于125亿元对外担保决策[1] 贷款情况 - 向平安银行申请贷款本金35亿元，余额29.46亿元，期限3年[2] - 向交通银行牵头银团申请贷款本金79.8亿元，余额16亿元，期限5年[5] 财务数据 - 2023年末资产总额15048.50亿元，负债总额11019.17亿元，净资产4029.34亿元[8] - 2024年上半年营业收入1427.79亿元，利润总额 - 80.57亿元，净利润 - 98.52亿元[8] - 公司总股本11930709471元[8]

报告投资评级 - 报告给予"增持"评级 [7] 报告核心观点 - 在动荡环境下,公司相对保守的经营导向是理性选择 [7] - 公司计划2024年加强大宗与股权交易工作,实现回款300亿以上 [7] - 公司短期内的主基调是降杠杆,未来两年计划削减付息债务1000亿元 [7] - 公司在品牌和效率层面仍具备一定竞争优势,开发业务头部地位相对稳固,存量业务价值可观 [7] - 行业整体承压下,公司核心要务在于维持资金链平衡,在成功穿越周期的前提下,公司存续价值仍相对突出 [7] 财务数据总结 - 2024H公司营收1427.8亿元(-28.9%),归母净利亏损98.5亿元 [5][6] - 2024H综合毛利率8.1%(-10.8个百分点),开发业务毛利率6.8%(-13.5个百分点) [6] - 2024H资产与信用减值41.1亿元,资产处置亏损25.5亿元 [6] - 2024H预收账款2786.7亿元(-35.4%),预收账款/年化结算收入=0.81X [6] - 2024H销售额1273.3亿元(-37.6%),销售面积939.5万方(-27.6%) [10] - 2024H新开工量411.7万方(-65.6%),竣工量859.6万方(-33.4%) [10] - 截至2024H未竣工土储8213.5万方(-23.8%) [10] 业务发展情况 - 2024H万物云全口径营收176.3亿元(+9.5%),深化蝶城战略 [6] - 2024H物流业务全口径营收19.4亿元,商业收入45.9亿元(+6.7%) [6] - 2024H长租公寓全口径收入17.3亿元(+5.3%),已布局全国24.2万间房间 [6]