股份数据 - 2025年11月7日已发行股份（不含库存）3,150,103,548，库存2,476,000，总数3,152,579,548[3] - 2025年11月10日购回股份38,000，占比0.0012%，每股购回价4.6516港元[3] - 2025年11月10日结束时，已发行股份（不含库存）3,150,065,548，库存2,514,000，总数3,152,579,548[3] 购回情况 - 2025年11月10日购回股份38,000，最高4.7港元，最低4.62港元，总额177,129.59港元[11] - 合共购回38,000，总额177,129.59港元，拟持作库存38,000，拟注销0[11] - 购回授权决议2025年6月20日获通过，可购回总数314,361,562[11] - 截至2025年11月10日，购回股份占比0.08%[11]

行业投资评级 - 维持地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 看好“好房子”新赛道以及购物中心价值重估，认为“好房子”政策将引领核心城市市场回升 [3] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值面临重估 [3] - 尽管Q4在高基数下销售承压，但地方持续因城施策放松以支持市场 [1] 行业数据总结 - 新房成交环比大幅下跌：上周34个重点城市新房合计成交158.6万平米，环比下降45%，其中一二线环比下降48%，三四线环比下降34% [3][4] - 新房成交同比显著下滑：11月34城月成交同比下降47%，一二线同比下降45%，三四线同比下降57%，当月成交同比增速较10月下降20.3个百分点 [3][5] - 二手房成交环比下降：上周13城二手房合计成交98.8万平米，环比下降15%，11月累计成交同比下降30% [3][12] - 库存去化压力加大：15城合计住宅可售面积8950万平米，环比微增0.2%，3个月移动平均去化月数为23.7个月，环比增加0.01个月 [3][19] 行业政策与新闻总结 - 宏观政策推动数字化转型：国家发改委等五部门发布全域数字化转型行动计划，推动智慧城市建设与物业数字化转型 [3][27] - 地方因城施策持续放松：包括福州将房企信用等级与预售资金监管比例挂钩、苏州工业园区推出最高100%的契税补贴、厦门全面放宽落户门槛、深圳放宽非居住房屋改建保障性租赁住房条件等 [3][27][28] - 公积金政策支持购房：湖北推出代际互助公积金政策，购买“好房子”项目公积金贷款额度上浮20% [3][27] - 土地市场保持活跃：南京23.5亿元出让2宗宅地，杭州滨江区宅地17.3亿元成交 [3][27] 公司动态跟踪总结 - 10月房企销售普遍承压：保利发展单月销售211.2亿元（-50.1%）、招商蛇口153.7亿元（-31%）、龙湖集团50.0亿元（-55%）、中国海外发展186.6亿元（-55.1%）、越秀地产122.9亿元（-8%）[3][33] - 1-10月累计销售分化：越秀地产累计销售921.0亿元（+1.2%），而保利发展（-21.5%）、招商蛇口（-7%）、龙湖集团（-34%）、中国海外发展（-21.3%）、金地集团（-55.3%）均出现下滑 [3][33] - 企业融资与资本运作活跃：招商蛇口为子公司提供8亿元担保、大悦城下调债券利率至2.15%、招商蛇口回购4480.4万股并注销 [3][33] 板块行情回顾总结 - 地产板块弱于大市：SW房地产指数下跌0.22%，相对沪深300指数收益为-1.05%，在31个板块中排名第24位 [3][40] - 物管板块表现平淡：板块个股平均上涨0.31%，相对收益为-0.51% [3][44] - 主流房企估值水平：当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为22.6/19.8倍；物管板块2025/2026年PE均值分别为13.5/12.2倍 [3][43] 投资分析意见总结 - 重点推荐四条主线：1）“好房子”优质房企，如保利发展、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份等；2）商业地产重估及低估值标的，如新城发展、大悦城、金地集团；3）二手房中介，如贝壳-W；4）物业管理，如绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [3]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][54] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4][54] - 地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][54] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][54] - 城市选择上“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4][54] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市将更受益 [4][54] - 2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，建议主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [4][54] 从央行调查报告看当前居民对房价预期 - 2025年三季度城镇储户对下季度房价预期“上涨”的居民占比为9.1%，连续2个季度低于10% [1][11] - 预期房价“基本不变”的居民占比为55.6%，预期“下降”的居民占比为23.5%，接近历史最高点 [1][11] - 本季度收入感受指数为46.5%，环比上升1.5个百分点，已连续10个季度低于50% [1][11] - “924”新政曾带动居民房价信心边际改善，但新政满一年后市场悲观占比又回到2024年三季度相似水平 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2%，落后沪深300指数1.05个百分点，在31个申万一级行业中排名第24名 [2][17] - 本周房地产板块上涨个股共65支，较上周增长24支，下跌股数为49支 [17] - 个股涨幅前五为万泽股份(30.3%)、绵石投资(27.6%)、新华联(27.4%)、渝开发(22.2%)、财信发展(18.6%) [17][22] - 重点48家A/H房企中上涨14支，涨幅前五为绿景中国地产(38.2%)、金地商置(5.1%)、龙湖集团(3.9%)、融信中国(3.8%)、世联行(3.4%) [17][25] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积为134.6万平方米，环比下降41.6%，同比下降47.2% [2][26] - 样本一线城市新房成交面积38.4万方，环比下降30.6%，同比下降45.8% [2][26] - 样本二线城市新房成交面积70.0万方，环比下降45.1%，同比下降45.3% [2][26] - 样本三线城市新房成交面积26.2万方，环比下降44.8%，同比下降53.1% [2][26] - 今年累计45周样本30城新房成交面积8259.9万方，同比下降8.2% [30] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计190.2万方，环比下降8.3%，同比下降28.0% [2][34] - 样本一线城市二手房成交面积78.8万方，环比下降14.3% [2][34] - 样本二线城市二手房成交面积85.1万方，环比上升0.6% [2][34] - 样本三线城市二手房成交面积26.3万方，环比下降14.5% [2][34] - 年初至今累计二手房成交面积8851.7万方，同比增长11.4% [34] 重点公司境内信用债情况 - 本周共发行房企信用债12只，环比增加4只，发行规模共计102.50亿元，环比增加52亿元 [3][46] - 总偿还量64.7亿元，环比减少89.87亿元，净融资额为37.8亿元，环比增加141.87亿元 [3][46] - 债券发行主体评级以AAA级为主，占比52.7%，债券类型以一般公司债为主，占比50.2% [46] - 债券期限以3-5年期为主，占比42.0%，本周发行利率有所下降 [46][50] 投资建议配置方向 - 基本面alpha公司：H股推荐绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股推荐滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][54] - 地方国企/城投/化债：推荐城投控股、城建发展 [4][54] - 中介：推荐贝壳 [4][54] - 物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4][54]

业绩指引 - 公司重申维持2025年业绩指引 物业服务营收同比实现双位数增长 整体毛利率同比提升0.5个百分点 销售管理费用率同比下降0.5个百分点 核心经营利润同比增长15% 经营性现金流净额覆盖归母净利润1倍以上 市拓单年合同金额目标40亿元 [1] - 公司未来3至5年战略重视效益改善优于营收增长 争取核心经营利润保持双位数增长 [1] 现金使用与股东回报 - 公司现金使用优先考虑分红和回购 2025年派息率不低于历史平均水平50% 并于10月开启新一轮回购 [1] - 公司基本不考虑同质化物业收并购 目前也不太考虑多元业务收并购 若要投资则基本只考虑战略投资而非财务投资 [1] 盈利能力提升措施 - 公司通过全员管家模式绑定客户 实施金盘计划实测实量保洁绿化作业面积 关停并转退出低效增值服务 鼓励员工多劳多得 并推行灯塔行动探索物业与AI结合以提升效率 [2] 应收账款管控策略 - 公司要求管理主体认领并催收往欠应收账款 尤其主动催收大额欠款 通过全员管家了解欠款客户诉求以针对性解决问题 [2] - 针对B端客户争取缩短支付节点 例如从季度支付调整为月度支付 同时加强区域和项目聚焦 仅在56个重点城市拓展项目 并对项目回款能力加强评估 谨慎承接回款困难项目 [2] 盈利预测与估值 - 机构维持公司2025至2027年每股收益预测为0.30元、0.36元、0.43元 认为公司合理2025年市盈率为20倍 维持目标价6.56港币 [2]

投资评级与核心观点 - 报告对绿城服务维持“买入”投资评级 [1] - 报告维持目标价为6.56港币，相较于截至11月6日的收盘价4.52港币存在上行空间 [4][5] - 报告核心观点认为公司正向着2025年指引目标坚实迈进，看好其通过提质增效持续兑现α属性，并发挥在服务品质、品牌溢价、生活服务布局等方面的竞争优势 [1] 业绩指引与财务目标 - 公司重申2025年业绩指引：物业服务营收同比实现双位数增长，整体毛利率同比提升0.5个百分点，销售管理费用率同比下降0.5个百分点 [2] - 2025年核心经营利润目标为同比增长15%，经营性现金流净额需覆盖归母净利润1倍以上，市场拓展单年合同金额目标为40亿元 [2] - 未来3-5年，公司战略重心转向效益改善优于营收增长，力争核心经营利润保持双位数增长 [2] 现金使用与资本配置策略 - 公司现金使用优先考虑股东回报，明确2025年派息率不低于历史平均水平（50%），并已于2025年10月开启新一轮股份回购 [1][2] - 在并购策略上，公司基本不考虑同质化物业收并购，目前也不太考虑多元业务收并购，若进行投资将主要聚焦于战略投资而非财务投资 [2] 盈利能力提升举措 - 公司通过“全员管家”计划（利用企业微信绑定客户）、“金盘计划”（实测实量保洁绿化作业面积）等措施提升运营效率 [2] - 其他增效手段包括“关停并转”（退出低效增值服务）、鼓励员工多劳多得激励机制以及“灯塔行动”（探索物业与AI结合） [2] 应收账款管控措施 - 公司加强应收账款催收，要求管理主体认领历史欠款并主动催收大额欠款，同时通过全员管家了解欠款客户诉求以针对性解决问题 [3] - 针对企业客户，公司争取缩短支付节点，例如从季度支付调整为月度支付，并加强区域和项目聚焦，仅在56个重点城市拓展项目，对项目回款能力加强评估 [3] 盈利预测与估值 - 报告维持公司2025年至2027年每股收益预测为0.30元、0.36元、0.43元 [4][8] - 基于盈利预测，公司2025年预测市盈率为13.94倍，预计归属母公司净利润将从2024年的785.08百万元增长至2027年的1,348百万元 [8] - 报告认为公司合理2025年市盈率应为20倍，主要依据是公司未来三年核心经营利润增速、股息率情况以及在口碑、品牌和生活服务布局方面的优势 [4] - 可比公司2025年预测市盈率平均为13.4倍 [9]

公司股份回购 - 公司于2025年11月7日进行股份回购 [1] - 回购股份数量为21.2万股 [1] - 回购金额约为96.58万港元 [1]

公司股份回购操作 - 2025年11月7日耗资96.58万港元回购21.2万股，回购价格区间为每股4.51港元至4.6港元 [1] - 2025年11月6日耗资96.95万港元回购21.2万股 [1]

股份数据 - 2025年11月6日已发行股份（不含库存）3,150,315,548，库存2,264,000，总数3,152,579,548[3] - 2025年11月7日购回212,000股，占比0.0067%，每股购回价4.5462[3] - 2025年11月7日结束时，已发行（不含库存）3,150,103,548，库存2,476,000[3] 购回情况 - 2025年11月7日购回212,000股，最高4.6港元，最低4.51港元，总额965,804.11港元[11] - 购回授权决议2025年6月20日通过，可购回总数314,361,562[11] - 已购回2,476,000股，占比0.0788%[11] 相关期限 - 股份购回后暂停期截至2025年12月6日[11] - 购回后30天内不得发行新股等及公布计划[12]

公司回购概况 - 2025年11月6日共有40家香港上市公司进行了股份回购 [1] - 中国飞鹤(06186)单日回购金额最大为2942.98万元 回购数量680.60万股 [1] 单日回购金额前列公司 - 科济药业-B(02171)单日回购金额达2630.78万元 回购数量173.40万股 [2] - 中远海控(01919)单日回购金额为2098.69万元 回购数量153.00万股 [2] - 固生堂(02273)单日回购金额为1376.99万元 回购数量49.35万股 [2] - 中国石油化工股份(00386)单日回购金额为1010.66万元 回购数量239.80万股 [2] - 联易融科技-W(09959)单日回购金额为747.45万元 回购数量238.00万股 [2] 年度累计回购比例较高公司 - 康臣药业(01681)年累计回购数量占总股本比例最高达10.797% 累计回购919.10万股 [2] - 联易融科技-W(09959)年累计回购数量占总股本比例为4.298% 累计回购9182.65万股 [2] - 力鸿检验(01586)年累计回购数量占总股本比例为4.237% 累计回购250.80万股 [3] - 固生堂(02273)年累计回购数量占总股本比例为3.435% 累计回购814.03万股 [2] - 威高股份(01066)年累计回购数量占总股本比例为3.604% 累计回购1627.48万股 [2] 年度累计回购规模较大公司 - 中国石油化工股份(00386)年累计回购数量达1.20亿股 [2] - 联易融科技-W(09959)年累计回购数量达9182.65万股 [2] - 太平洋航运(02343)年累计回购数量达5739.10万股 [2] - 中国恒有源集团(08128)年累计回购数量达2960.00万股 [3] - 中集集团(02039)年累计回购数量达2919.35万股 [2]

公司股份回购 - 公司于2025年11月6日进行股份回购 [1] - 回购股份数量为21.2万股 [1] - 回购金额为96.95万港元 [1] - 回购价格区间为每股4.51港元至4.62港元 [1]