核心观点 - 碧桂园服务2025年上半年核心净利润同比下降15%且低于预期 毛利率收缩及行政费用增长导致业绩未达预期 但派息比率提升至60%带来股息收益率达6.5%-7% [1] - 市场每股盈利预测可能下调 但派息目标上调或推动股价转为正面反应 [2] 财务表现 - 2025年上半年核心净利润同比下降15% 较预期低6% [1] - 收入同比增长10% 但整体毛利率同比下降2.6个百分点至18.5% [1] - 核心净利润率同比下降2.4个百分点至7% 较预期低0.8个百分点 [1] - 物业管理业务收入及毛利同比分别增长7%和2% 分别高于预期3%和18% [1] 分部毛利率 - 物业管理毛利率同比下降1.1个百分点至21.8% [1] - 社区增值服务毛利率同比下降8.6个百分点至30.4% [1] - 除社区增值服务外所有分部毛利率均同比下降 [1] 成本与费用 - 行政费用同比增长23% 超预期 [1] 现金流与应收账款 - 净应收账款天数同比持平为157天 较2024年底147天增加 [1] - 应收账款总额同比增长8%至199亿元人民币 处于行业最高水平之一 [1] 派息政策 - 2025财年目标派息比率60% 高于2024财年33% [1] - 股息收益率达6.5%至7% [1] 市场预期 - 市场共识预测净利润同比持平 但每股盈利预测可能下调 [2] - 派息目标上调或推动股价正面反应 [2]

核心观点 - 碧桂园服务2025年上半年核心净利润同比下降15% 低于预期 主要因行政费用超预期增长及毛利率收缩 但派息比率承诺提升至60%带来积极股息收益率 [1] - 市场每股盈利预测共识可能下调 但派息目标上调可能推动股价转为正面反应 [2] 财务表现 - 2025年上半年核心净利润同比下降15% 较预期低6% [1] - 收入同比增长10% 但整体毛利率同比下降2.6个百分点至18.5% [1] - 核心净利润率同比下降2.4个百分点至7% 较预期低0.8个百分点 [1] - 行政费用同比增长23% 超出预期 [1] 业务分部表现 - 物业管理业务收入同比增长7% 毛利同比增长2% 分别较预期高3%及18% [1] - 物业管理毛利率同比下降1.1个百分点至21.8% [1] - 社区增值服务毛利率同比下降8.6个百分点至30.4% [1] - 除社区增值服务外 所有分部毛利率均同比下降 [1] 现金流与应收账款 - 净应收账款天数同比持平为157天 较2024年底147天增加 [1] - 应收账款总额同比增长8%至199亿元人民币 处于行业最高水平之一 [1] 派息与股东回报 - 管理层承诺2025财年派息比率60% 高于2024财年33% [1] - 派息比率提升意味着股息收益率达6.5%至7% [1] - 基于新派息目标 市场每股股息预测应上调 [2]

股价表现 - 午后股价跌幅超过8% 截至发稿下跌7.59%至6.82港元 [1] - 成交额达2.55亿港元 [1] 中期财务业绩 - 上半年收入同比增长10.2%至231.86亿元人民币 [1] - 公司股东应占利润同比下降30.8%至9.97亿元人民币 [1] - 股东应占核心净利润同比下降14.8%至15.68亿元人民币 [1] 业务运营规模 - 在管物业项目总数达8108个 [1] - 收费管理面积增至10.6亿平方米（含"三供一业"住宅面积0.9亿平方米） [1] - 一二线城市项目收费管理面积占比达40.2% [1]

股价表现 - 碧桂园服务股价午后跌超8% 截至发稿下跌7.59%至6.82港元 成交额达2.55亿港元[1] 财务业绩 - 上半年收入同比增长10.2%至231.86亿元人民币[1] - 公司股东应占利润同比下降30.8%至9.97亿元人民币[1] - 公司股东应占核心净利润同比下降14.8%至15.68亿元人民币[1] 业务规模 - 在管物业项目总数达8108个[1] - 收费管理面积增至10.6亿平方米 包括"三供一业"住宅收费管理面积0.9亿平方米[1] - 位于一二线城市项目的收费管理面积占比约40.2%[1]

财务表现 - 2025年上半年总收入231.86亿元同比增长10.2% [1] - 物业管理服务收入136.06亿元占总收入58.7% [1] - 社区增值服务收入21.04亿元同比增长5.3% [1] - 非业主增值服务收入2.92亿元同比下降17.8% [1] - 整体毛利42.99亿元同比下降3.5% [1] - 净利润10.03亿元同比下降35.1% [1] 利润分配 - 公司股东应占利润9.97亿元同比下降30.8% [1] - 非控制性权益应占利润610万元同比下降94.2% [1] - 公司股东应占核心净利润15.68亿元同比下降14.8% [1] 资金状况 - 银行存款及结构性存款164.7亿元 [1] 业务规模 - 收费管理面积10.63亿平方米 [2] - 三供一业业务管理面积9010万平方米 [2] - 管理物业总数8108项覆盖31个省级行政区及海外 [2] - 一二线城市项目面积占比40.2% [2]

财务业绩 - 截至2025年6月30日止六个月收入231.855亿元人民币，同比增长10.2% [1] - 公司股东应占利润9.97亿元人民币，同比下降30.8% [1] - 每股基本盈利29.82分 [1] 物业管理服务 - 物业管理服务收入136.058亿元人民币，同比增长6.7%，占总收入比例58.7% [1] - 收费管理面积10.633亿平方米（不含"三供一业"业务） [1] - "三供一业"业务物业服务收费管理面积9010万平方米 [1] - 管理项目总数8108项，覆盖中国内地31个省市区及香港特别行政区和海外地区 [1] - 一二线城市项目收费管理面积占比40.2% [1] 社区增值服务 - 社区增值服务收入21.039亿元人民币，同比增长5.3%，占总收入比例9.1% [2] - 酒类业务累计客户数量近4200位，复购率达约65% [2] - 自营充电品牌"智享楼下充电"覆盖全国超5000个社区，运营约60万个充电插座 [2] - 充电服务累计注册用户数超550万，累计服务超1亿人次 [2] - 月活跃用户规模超200万人 [2] 数字化转型与技术创新 - 物业服务行业正因人工智能技术大规模商用迎来颠覆性变革 [3] - 公司持续夯实数据基座，推进数据治理，以全域数据实时化推动智慧决策 [3] - 积极推动人工智能在客户服务、设施管理、安防监控、能耗优化等物业场景的深度应用 [3] - 致力于成为智慧社区服务的引领者 [3]

核心财务表现 - 2025年上半年收入231.855亿元人民币，同比增长10.2% [1] - 公司股东应占利润9.97亿元人民币，同比下降30.8% [1] - 每股基本盈利29.82分 [1] 物业管理服务 - 物业管理服务收入136.058亿元人民币，同比增长6.7%，占总收入58.7% [1] - 收费管理面积达10.633亿平方米（不含"三供一业"），另"三供一业"业务管理面积9010万平方米 [1] - 管理项目覆盖8108项物业，遍布中国内地31个省级区域及海外，重点覆盖五大城市群 [1] - 一二线城市项目收费管理面积占比40.2% [1] 社区增值服务 - 社区增值服务收入21.039亿元人民币，同比增长5.3%，占总收入9.1% [2] - 酒类业务累计客户近4200位，复购率约65% [2] - 新能源业务自营品牌"智享楼下充电"覆盖超5000个社区，运营约60万个充电插座 [2] - 充电服务累计注册用户超550万，服务超1亿人次，月活用户超200万人 [2] 科技与数字化转型 - 人工智能技术进入大规模商用阶段，推动物业服务行业变革 [3] - 公司通过数字化转型提升客户体验、服务品质及运营效率 [3] - 夯实数据基座推进智慧决策，深化人工智能在客户服务、设施管理等场景应用 [3]

财务业绩 - 2025年上半年营业收入231.9亿元 同比增长10.2% [1] - 股东应占核心净利润约15.7亿元 [1] - 核心业务收入持续增长 基本盘稳固 [1] 管理规模 - 在管物业项目总数达8108个 [1] - 收费管理面积增至10.6亿平方米 包括三供一业住宅收费管理面积0.9亿平方米 [1] - 一二线城市项目收费管理面积占比40.2% [1] 运营与服务提升 - 投入约2.59亿元用于社区康乐设施焕新及老旧设施升级改造 [1] - 服务分级在全国37个城市942个项目深化落地 [1] - 通过工单数字化 保洁数字化 人机协同提升作业效率 [1] 市场拓展突破 - 综合设施管理领域取得重点突破 [2] - 成功拓展中国中煤集团下属厂矿企业园区 香港中文大学（深圳）音乐学院新校区及中国移动广东韶关 陕西省标段等IFM项目 [2] - 成立专门IFM业务集团 实现服务能力横向拓展与客户价值纵向深耕 [2]

财务表现 - 总收入同比增长10.2%至231.86亿元人民币 [1] - 股东应占利润同比下降30.8%至9.97亿元人民币 [1] - 每股基本盈利为29.82人民币分 [1] 收入结构 - 物业管理服务、社区增值服务及"三供一业"业务合计收入同比增长14.9% [1] - 非业主增值服务收入因主动压降风险客商业务规模而下降 [1] - 城市服务及商业运营服务收入减少 [1]

收入表现（同比） - 收入同比增长10.2%至231.855亿元人民币[2] - 公司收入从2024年的人民币210.46亿元增长至2025年的人民币231.85亿元，增幅为10.2%[6] - 公司截至2025年6月30日止六个月总收入为231.85亿元人民币，较2024年同期的210.46亿元人民币增长10.2%[16] - 总收入从2024年上半年的约人民币210.462亿元增长10.2%至2025年上半年的约人民币231.855亿元[76] 利润表现（同比） - 毛利润同比下降3.5%至42.991亿元人民币[2] - 净利润同比下降35.1%至10.026亿元人民币[2] - 公司股东应占利润同比下降30.8%至9.966亿元人民币[2] - 公司股东应占核心净利润同比下降14.8%至15.677亿元人民币[2] - 期内利润从2024年的人民币15.46亿元下降至2025年的人民币10.03亿元，降幅为35.1%[6] - 本公司股东应占利润从2024年的人民币14.40亿元下降至2025年的人民币9.97亿元，降幅为30.8%[6] - 分部业绩同比下降39.3%至12.51亿元人民币（2024年：20.61亿元人民币）[24] - 所得税前利润同比下降34.4%至13.35亿元人民币（2024年：20.34亿元人民币）[24] - 本公司股东应占利润同比下降30.8%至9.97亿元人民币（2024年：14.40亿元人民币）[28] - 净利润由人民币1545.6百万元下降35.1%至1002.6百万元[101] - 本公司股东应占利润由人民币1440.4百万元下降30.8%至996.6百万元[101] 每股盈利（同比） - 每股基本盈利同比下降30.8%至43.09分人民币[2] - 每股摊薄盈利同比下降31.0%至43.09分人民币[2] - 基本每股盈利从2024年的人民币43.09分下降至2025年的人民币29.82分，降幅为30.8%[8] - 每股基本盈利同比下降30.8%至29.82分人民币（2024年：43.09分人民币）[28] 业务线收入表现（同比） - “三供一业”业务以外物业管理及相关服务收入为160.39亿元人民币，同比增长5.5%[16] - “三供一业”业务收入为50.72亿元人民币，同比增长51.6%[16] - 城市服务业务收入为17.79亿元人民币，同比下降18.0%[16] - 商业运营服务业务收入为2.97亿元人民币，同比下降10.5%[16] - 物业管理服务收入为136.06亿元人民币，同比增长6.7%[16] - 社区增值服务收入为21.04亿元人民币，同比增长5.3%[16] - 非业主增值服务收入为2.92亿元人民币，同比下降17.8%[16] - 物业管理服务收入人民币136.058亿元，同比增长6.7%，占总收入58.7%[54] - 社区增值服务收入约人民币2103.9百万元，同比增长5.3%，占总收入9.1%[61] - 非业主增值服务收入约人民币292.3百万元，同比下降17.8%，占总收入1.3%[63] - 三供一业物业管理收入约人民币41.56亿元[64] - 三供一业供熱业务收入约人民币9.157亿元[64] - 城市服务收入约人民币17.785亿元同比下降18.0%[66] - 城市服务收入占总收入比例下降至7.7%[66] - 商业运营服务收入约人民币2.968亿元[68] - 物业管理服务收入从2024年上半年的约人民币127.519亿元增长6.7%至2025年上半年的约人民币136.058亿元，占总收入58.7%[76] - 社区增值服务收入从2024年上半年的约人民币19.978亿元增长5.3%至2025年上半年的约人民币21.039亿元，占总收入9.1%[78] - 非业主增值服务收入从2024年上半年的约人民币3.555亿元下降17.8%至2025年上半年的约人民币2.923亿元[80] - "三供一业"业务中物业管理及其他相关服务收入从2024年上半年的约人民币24.672亿元大幅增长68.5%至2025年上半年的约人民币41.56亿元[82] - "三供一业"供热服务收入从2024年上半年的约人民币8.774亿元增长4.4%至2025年上半年的约人民币9.157亿元[82] - 城市服务收入从2024年上半年的约人民币21.7亿元下降18.0%至2025年上半年的约人民币17.785亿元[83] - 商业运营服务收入从2024年上半年的约人民币3.316亿元下降10.5%至2025年上半年的约人民币2.968亿元[84] 成本和费用（同比） - 总成本从2024年上半年的约人民币165.928亿元增长13.8%至2025年上半年的约人民币188.864亿元[85] - 整体毛利由人民币4453.4百万元减少人民币154.3百万元至4299.1百万元，降幅3.5%[86] - 行政开支由人民币1793.9百万元增加22.9%至2205.4百万元[96] - 其他收入由人民币117.5百万元下降29.4%至82.9百万元[97] - 无形资产摊销金额为6.24亿元人民币，同比增长7.3%[30] 毛利率变化 - 整体毛利率由21.2%下降2.7个百分点至18.5%[86] - 物业管理服务毛利率由22.9%下降1.1个百分点至21.8%[87] - 社区增值服务毛利率由39.0%下降8.6个百分点至30.4%[88] - 非业主增值服务毛利率由-6.5%上升6.6个百分点至0.1%[90] 资产和负债变化 - 现金及现金等价物从2024年12月31日的人民币153.37亿元下降至2025年6月30日的人民币97.23亿元，降幅为36.6%[9] - 总资产从2024年12月31日的人民币712.55亿元略降至2025年6月30日的人民币711.61亿元[9] - 总权益从2024年12月31日的人民币390.79亿元略降至2025年6月30日的人民币390.43亿元[10] - 合同负债从2024年12月31日的人民币82.45亿元下降至2025年6月30日的人民币77.69亿元，降幅为5.8%[10] - 贸易及其他应付款项从2024年12月31日的人民币188.24亿元增至2025年6月30日的人民币196.58亿元，增幅为4.4%[10] - 按公允价值计量且变动计入损益的金融资产从2024年12月31日的人民币5.80亿元大幅增至2025年6月30日的人民币20.45亿元，增幅为252.6%[9] - 贸易应收款项总额为234.63亿元人民币，同比增长11.0%[34] - 贸易应收款项减值拨备增至35.69亿元人民币，拨备覆盖率为15.2%[34] - 按公允价值计量的金融资产下降13.6%至48.09亿元人民币[33] - 非上市权益投资下降13.9%至46.70亿元人民币[33] - 第三方贸易应收款项增至210.80亿元人民币，同比增长13.4%[34] - 贸易应收款项总额增至234.63亿元人民币，较2024年底的211.44亿元增长11.0%[37] - 贸易应收款项减值拨备增至35.69亿元人民币，期内新增拨备4.76亿元[38] - 其他应收款项减值拨备增至3.57亿元人民币，期内新增拨备3872.9万元[39] - 贸易应付款项总额增至94.98亿元人民币，较2024年底的86.34亿元增长10.0%[43][44] - 公司银行及其他借款总额为人民币858.165亿元，其中流动部分344.913亿元，非流动部分513.252亿元[45] - 有抵押借款为人民币831.246亿元，占借款总额的96.9%，较2024年末下降2.8%[45] - 无抵押借款为人民币26.919亿元，较2024年末增长80.7%[45] - 加权平均实际年利率为4.21%，较2024年末下降4个基点[46] - 财务担保涉及本金人民币6.895亿元，担保总额达人民币11.818亿元[50] - 计提财务担保拨备人民币1.217亿元，较2024年末增长161%[51] - 无形资产下降人民币497.1百万元至人民币21,665.2百万元，主要由于期内摊销金额人民币623.8百万元[105] - 贸易应收款项净额增加人民币2,204.8百万元至人民币19,894.2百万元，因业务收费进展待提升和客户回款周期变长[106] - 其他应收款项净额增加人民币185.6百万元至人民币3,848.8百万元，主要由于代表业主付款增加[108] - 合同负债下降人民币476.8百万元至人民币7,768.5百万元，因新增金额小于结转收入金额[109] - 贸易应付款项增加人民币863.8百万元至人民币9,498.0百万元，主要由于营业成本上升导致采购成本增加[110] - 其他应付款项增加人民币1,112.9百万元至人民币7,134.2百万元，主要由于应付股息增加[111] - 银行存款和结构性存款减少人民币1,705.8百万元至人民币16,472.8百万元，其中人民币占比73.8%[114] - 公司流动资产净值约为人民币120.449亿元，较2024年末的人民币138.96亿元下降13.3%[115] - 公司流动比率为1.4倍，较2024年末的1.5倍下降0.1倍[115] 业务运营指标 - "三供一业"物业务收费管理面积达10.4亿平方米[2] - 收费管理面积达10.633亿平方米（不含三供一业），三供一业面积0.901亿平方米[55] - 一二线城市项目占比40.2%，管理物业遍布全国31个省级行政区及海外[55] - 公司投入约人民币2.59亿元用于社区设施焕新和升级改造[56] - 服务分级在全国37个城市的942个项目深化落地[56] - 公司实现对近16万台电梯的管控，覆盖率达96.28%[57] - 每百台电梯投诉量同比下降30%[57] - 商机跟进效率较工具使用前提升20%[57] - 住宅及商办业态贡献的新增年化收入占比达71.4%[58] - 酒类业务复购率达约65%，累计客户数近4200位[61] - 公司在全国超5000个社区运营约60万个充电插座，累计注册用户超550万[61] - 三供一业物业管理面积达90.1百万平方米[64] - 新签合同项目315个总金额达人民币17.87亿元[65] - 收费管理面积从2024年同期的约10.056亿平方米增加5770万平方米至约10.633亿平方米，增长5.7%[77] - 公司雇员总数217,692人，较2024年末的214,346人增加1.6%[120] - 总员工成本约为人民币85.575亿元[120] - 员工人均学习时长76.46小时，累计上线课程1,712门[123] - 公司运营学习项目8,472个[123] 现金流 - 经营活动现金净额为流出人民币875.2百万元（对比上年同期流入270.3百万元）[102] 派息和股东回报 - 2025年度派息目标为核心净利润的60%[4] - 宣派2024年末期股息及特别股息合计约9.89亿元人民币[29] - 2025年上半年未宣派中期股息[29] - 2024年度末期股息为每股人民币13.52分，特别股息每股人民币16.09分[129] - 合计派发股息约人民币9.889亿元[129] - 董事会决议不宣派2025年中期股息[129] - 公司计划使用不少于人民币5亿元现金储备在未来一年内回购股份[130] - 公司已以总代价5918.983万港元回购908.9万股股份[130] - 公司以总代价49,143,390港元回购7,552,000股股份[142] - 受托人以总代价约人民币11.1百万元购买2,120,000股奖励股份[143] 投资和融资活动 - 银行存款及结构性存款达184.726亿元人民币[2] - 生活服务现金产生单位商誉增至64.57亿元人民币，因整合四川和盟物业[31][32] - 其他现金产生单位商誉减少6.5%至11.90亿元人民币[31] - 按公允价值计量金融资产包括14.61亿元结构性产品和5.84亿元理财产品[40] - 结构性产品平均预期收益率0.8%-2.8%，理财产品平均预期收益率3.4%[40][41] - 货币远期合约名义金额22.30亿港元，由20.90亿港元定期存款抵押[41] - 公司向关联方提供总额人民币10亿元循环借款融资[131] - 借款以关联方持有的5.436亿股公司股份作为抵押担保[132] - 公司质押人民币19.064亿元定期存款用于远期外汇合约[125] 公司管治和股权激励 - 公司授予60名雇员共225,350,000份购股权，行使价每股5.01港元[121] - 公司通过股份奖励计划以人民币5.57亿元购买109,000,000股股份[122] - 可供授出的购股权数目为111,652,033份[121] - 审核委员会由四名独立非执行董事组成[138] - 公司确认2025年上半年完全遵守企业管治守则[140] - 全体董事确认遵守证券交易标准守则，期间无违规事件[141] - 德勤·关黄陈方会计师行已审阅未经审核中期财务资料[139] 其他重要事项 - 出售附属公司损失扩大至1.09亿元人民币（2024年：3880万元人民币）[25] - 提前终止租赁合同收益3680万元人民币（2024年：损失490万元人民币）[25][27] - 所得税费用同比下降32.0%至3.32亿元人民币（2024年：4.88亿元人民币）[26] - 无形资产期末账面净值总额为216.65亿元人民币，较期初下降2.2%[30] - 商誉期末账面净值为154.17亿元人民币，较期初微降0.04%[30] - 1年内贸易应收款项为126.14亿元人民币，占总额53.8%[37] - 3年以上贸易应收款项增至15.68亿元人民币，较2024年底的9.75亿元增长60.8%[37] - 1年内贸易应付款项为82.14亿元人民币，占总额86.5%[44] - 一年内到期借款为344.913亿元，占总借款的40.2%[46] - 公司收入几乎100%来自中国大陆市场，非流动资产几乎100%位于中国大陆[17] - 公司股东应占权益增加人民币2.8百万元至人民币36,619.8百万元，主要因综合收益总额人民币944.1百万元和宣派股息减少人民币988.9百万元[104] - 来自碧桂园控股的贸易应收款项减少人民币119.9百万元至人民币2,244.8百万元，相应冲回预期信用亏损准备人民币94.8百万元[107] - 公司资本负债比率维持在净现金状况，银行及其他借款为人民币858.2百万元[112][113] - 截至2025年6月30日无重大收购出售及重大投资[128] - 报告期后无影响公司的重大事件[137] - 2025年中期报告将于2025年9月30日前寄发股东[144] - 公司未持有任何库存股[143] - 截至2025年6月30日已发行股份总数为3,343,376,142股[143]