首开集团防汛行动 - 集团客服中心96139热线及时处理881件居民诉求[2] - 首开城运集团累计投入6367人次开展雨中巡查抢险 检查平房10239间次和楼房8296幢次 发现房屋漏雨474处并疏通排水125处[2] - 首开天岳恒公司门城项目部累计转移安置居民186人[2] - 首开房地集团下属物业团队快速处置小区积水 青年突击队和青年文明号共154人次参与一线工作[2][3] 首创城发集团防汛行动 - 北京市经中实业开发总公司所属酒店和会展中心紧急安置居民700余人并保障400余人次用餐[4] - 北京首创奥莱成立44人临时指挥部 全面检查车库和机房等重点区域[4] - 首创环保集团京通快速路分公司24小时值守保障城市交通动脉畅通[5] 金隅集团防汛行动 - 投资物业管理集团实行24小时网格化巡查关键点位[7] - 北京金海燕物业管理有限公司加密巡逻并排查清理排水设施[7] - 北京金隅物业管理有限责任公司排查密封历史漏水点并在易滑区域设防滑垫[7] - 环贸分公司和钰珵公司安排专人24小时值守保障巡查不断档[7] 北京建工集团抢险工作 - 国道111项目部集结150名抢险人员和20台机械设备 用13小时抢通龙泉峪路[8] - 京密路二期8标项目部39名人员经过8小时连续作业恢复道路通行能力[8] - 轨道交通13号线26标项目部加固地铁边坡 建材集团32小时供应200余吨沥青混合料支援抢修[9] 北京城建集团抢险工作 - 建筑部团队35名抢险人员用20小时完成3.5公里道路抢修[10] - 城建华晟公司昼夜奋战58小时抢通G234国道30公里道路 修复35处断点和37处泥石流塌方[10] - 集团储备7000余个沙袋和800余套救生衣 保持3000人备勤状态[11] 东方雨虹灾后重建 - 紧急调拨1600余件生活物资包括瓶装饮用水和速食食品[12] - 集结300余名专业技术人员含100余名持证工程师和200余名专业施工人员 修复房屋渗漏等问题近50处[12] - 启动北京暴雨受灾家庭专场服务 为特殊家庭提供免费房屋修缮[12]

新建商品住宅供需情况 - 2025年7月北京新建商品住宅累计网签36.56万平 [1] - 新盘取证节奏大幅放缓 新增供应18.93万平 [7] - 传统营销淡季供需环比均下降 [7] 宅地市场交易情况 - 7月成交2宗地块 规划建面合计12.65万平 [1][9] - 土地出让金19.29亿元 成交楼面均价15254元/平 [1][9] - 地块均底价成交 昌平南邵地块由明芳地产13.69亿元竞得 [9] 房地产企业销售业绩 - 1-7月销售额TOP20企业合计1950.8亿元 销售面积TOP20合计374.7万平 [2][3] - 中海地产以279.9亿元销售额位居首位 华润置地224.3亿元第二 越秀地产195.8亿元第三 [2][3] - TOP20门槛值分别为34.8亿元和7.7万平 [3] 房地产企业权益销售情况 - 1-7月权益销售额TOP20合计1375.4亿元 权益销售面积TOP20合计257.7万平 [5] - 中海地产260.0亿元 华润置地154.9亿元 中建智地124.0亿元位居权益销售额前三 [5] - 权益销售TOP20门槛分别为17.4亿元和3.9万平 [5] 土地供应计划 - 第六轮拟供应5宗商品住宅用地 土地面积约13公顷 建筑规模约24万平方米 [9] - 呼家楼南里地块已挂牌 截止时间为2025年9月5日 [9] - 其余地块拟于近期供应 [9] 住房政策支持 - 北京市完善生育支持政策 健全住房支持政策 [6] - 多子女家庭可优先配租公租房 提高公积金贷款额度 [6] - 多子女家庭租赁备案可按实际月租金提取公积金 [6]

行业投资评级 - 房地产服务行业评级为增持（维持）[14] - 房地产开发行业评级为增持（维持）[10] 核心观点 - 上周44城新房备案面积环比上升22%，其中一线、二线、三线分别环比+41%、+14%、+20% [2] - 22城二手房备案数据环比下降5%，其中一线、二线、三线分别环比+0.4%、-9%、-3% [2] - 年初至今44城新房成交面积同比-6%，22城二手房成交面积同比+14% [2] - 21个重点城市新房库存四周滚动环比-0.4%，一线、二线、三线分别环比-0.3%、-0.7%、-0.2% [2] - 21个样本城市二手房挂牌量较7月27日下降0.1%，较去年末上升6.9% [2] 行情回顾 - 上周房地产开发板块下跌3.43%，恒生指数下跌3.47%，中华内房股指数CNY下跌5.14% [3] - 房地产服务子板块中，物业管理下跌4.13%，房地产中介业务表现相对较好 [7] 重点公司推荐 - 重点推荐13家公司：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、新城控股、华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、华润万象生活、绿城服务、中海物业、领展房产基金 [4][11][43] - 目标价最高为领展房产基金50.59港元，最低为绿城服务5.91港元 [11] - 滨江集团2025年预测PE为10.91倍，华润置地为7.24倍，建发国际集团为6.96倍 [43] 新房与二手房数据 - 7月44城新房销售面积同比下降19%，一线下降26%，二线下降21%，三线下降8% [15] - 22城二手房成交面积同比下降6%，一线下降7%，二线下降7%，三线上升7% [24] - 21城去化速度为83周，一线54周，二线87周，三线130周 [33] 市场表现 - 周涨幅前十公司中天府文旅以42%涨幅居首，珠江股份涨13.49% [12] - 周跌幅前十公司中金地集团跌8.11%，招商蛇口跌7.68% [12] - 房地产板块在31个行业中排名第25位，表现弱于医药健康、通信电子等板块 [9]

报告行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[5] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[5] 报告的核心观点 - 7月新房销售迎季节性调整，百强房企单月和累计销售金额同比降幅走阔，市场动能不足，但政策落地节奏有望加快，一线城市及核心区域政策弹性或超预期[1] - 房地产市场活跃度整体回落，处于传统淡季，看好核心城市复苏节奏，推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的地产开发商、分红与业绩稳健的头部物管公司，以及受益于香港资产重估逻辑的港股高股息REITs[4] 根据相关目录分别进行总结 新房销售情况 - 2025年7月，百强房企单月销售金额环比-38.1%，同比-23.2%，降幅较6月走阔0.5个百分点；1 - 7月累计销售金额同比-14.4%，降幅较1 - 6月走阔1.4个百分点[1] - 7月1 - 27日，44城新房/22城二手房的网签成交面积环比分别-34.4%/-28.2%，新房二手房成交面积环比均回落[4] 各梯队房企销售情况 - 2025年1 - 7月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达616、217、147、77、25亿元，同比+5.0%、-15.2%、-7.0%、-15.1%、-20.1%，其中TOP10门槛提升明显[2] - 百强房企单月销售金额中24家环比增长，较6月减少32家，28家同比增长，较6月减少1家[2] - 7月TOP3、TOP10、TOP11 - 20、TOP21 - 30、TOP31 - 50、TOP51 - 100单月销售金额同比-25.3%、-13.6%、-35.4%、-34.6%、-24.6%、-33.2%，增速较6月分别+2.1、+10.2、-36.5、-0.7、+7.0、-3.0个百分点[2] 头部房企情况 - 1 - 7月，TOP10房企销售额占TOP100房企的比重为52.8%，同比+0.4个百分点，头部房企集中度有所提升[3] - TOP50房企中有20家实现1 - 7月累计销售额同比正增长（较1 - 6月增加1家），其中陆家嘴、能建城发、鸿荣源、嘉里建设、上海建工的累计同比增速超50%[3] - 2025年1 - 7月合同销售金额超过千亿元的房企共5家，较去年同期减少1家，分别为保利发展、中海地产、绿城中国、华润置地、招商蛇口[3] 重点推荐公司情况 A股开发 - 推荐城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口[4] 港股开发 - 推荐华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、越秀地产[4] 物管公司 - 推荐华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业[4] 港股REIT - 推荐领展房产基金[4] 重点推荐公司最新观点 - 城投控股2025H1预计归母净利润和扣非归母净利同比扭亏为盈，结算规模显著提升，待结算资源充沛，维持“买入”评级[11] - 城建发展预计25H1实现归母净利润同比扭亏，25年在业绩结转、销售改善等方面具备看点，维持“买入”评级[11] - 滨江集团25Q1营收和归母净利润同比高速增长，在杭州具备深耕优势，维持“买入”评级[11] - 新城控股25Q1净利恢复增长，商业运营稳健发展，开发业务减值影响逐步消减，维持“买入”评级[11] - 招商蛇口自去年四季度以来投拓力度显著增强，多REITs平台助力资产证券化，融资成本持续优化，维持“买入”评级[12] - 华润置地24年业绩平稳兑现，开发业务优势领先，经常性业务利润占比进一步提升，维持“买入”评级[12] - 中国海外发展24年业绩下滑，但核心优势未改，土储资源充裕优质，非开发业务渐入佳境，维持“买入”评级[12] - 建发国际集团24年业绩略低于预期，但已售未结资源结构优质，后续业绩有望企稳，维持“买入”评级[12] - 绿城中国今年以来拿地力度显著加大，销售金额同比、销售均价等均较2024年有所优化，维持“买入”评级[12] - 越秀地产24年盈利下滑，随行业筑底回稳，业绩有望逐步修复，维持“买入”评级[12] - 华润万象生活24年业绩较快增长，股东回报进一步加强，看好消费复苏对其经营的催化，维持“买入”评级[13] - 绿城服务24年业绩超出预期，“好房子”导向下，高品质服务品牌优势有望放大，维持“买入”评级[13] - 中海物业24年业绩略低于预期，通过退出部分低效项目和市拓聚焦强化高质量发展属性，维持“买入”评级[13] - 滨江服务24年业绩受税率波动一次性影响，作为“小而美”的品质服务物企代表，关联房企助力强化其在杭州市场的影响力，维持“买入”评级[13] - 招商积余25Q1业绩增速较高，全年在盈利能力、市拓、增值服务等方面具备看点，维持“买入”评级[13] - 保利物业24年业绩低于预期，但逆势实现市拓规模与质量齐升，充裕现金支撑股东回报进一步提升，维持“买入”评级[13] - 首次覆盖领展房产基金，给予“买入”评级，人民币升值等因素有望推动其估值修复[13]

公司土地储备增加 - 公司第八届董事会第十八次会议以10票同意、0票反对、0票弃权的表决结果通过联合参与合肥市新站区XZ202501号地块竞买的议案 [1] - 公司与中房合肥联合竞得合肥市新站区XZ202501号地块，面积为130.72亩，出让年限70年，规划用途为居住，容积率≤1.3 [2] 土地交易细节 - 地块位于合肥市新站区北二环路以北、芦岭路以西，土地使用权出让总金额为人民币98,040万元 [2] - 土地出让金由公司与中房合肥自筹资金解决，具体内容以《国有建设用地使用权出让合同》为准 [2] 后续安排 - 公司将在《国有建设用地使用权出让合同》签订后另行公告 [2]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[4] 报告的核心观点 - 自24年9月以来“稳楼市、稳股市”是中央明确要求，房地产市场“止跌回稳”对提振社会预期、畅通内需循环意义重大；今年中央高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化契机下高品质住宅或将迎来发展浪潮；维持房地产“看好”评级，建议关注房地产开发企业（滨江集团、华润置地等）、二手房交易（贝壳、我爱我家）、物业管理企业（绿城服务、招商积余等）[5] 根据相关目录分别进行总结 板块行情 - 本周上证指数上升1.7%、深证成指上升2.3%、创业板指上升2.8%、沪深300上升1.7%、房地产（申万）上升4.1% [5][8] - 个股涨跌幅前五：*ST南置(+15.4%)、海南机场(+14.5%)、张江高科(+12.4%)、西藏城投(+11.8%)、大悦城(+10.6%)；涨跌幅后五：渝开发(-7.0%)、市北高新(-6.5%)、中洲控股(-2.7%)、中新集团(-2.7%)、*ST阳光(-2.7%) [5][8] 数据跟踪 新房成交 - 当周：本周（7.19 - 7.25）42个重点城市新房合计成交169万平米，环比上升19.4%，同比下降14.5%；分能级看，4个一线城市成交37.8万平米，环比下降9.2%；15个二线城市成交104.1万平米，环比上升46.7%；23个三四线城市成交27.1万平米，环比下降6.6% [15] - 当月：7月截至本周（7.1 - 7.25）42个重点城市新房合计成交577万平米，环比下降28.4%，同比下降17.9%，年初至今累计成交同比下降4.0%；分能级看，4个一线城市成交135万平米，环比下降25.5%，同比下降27.7%，年初至今累计成交同比上升4.2%；15个二线城市成交328万平米，环比下降29.3%，同比下降17.2%，年初至今累计成交同比下降5.3%；23个三四线城市成交113万平米，环比下降29.1%，同比下降5.1%，年初至今累计成交同比下降8.9% [19] 二手房成交 - 当周：本周（7.19 - 7.25）21个重点城市二手房合计成交195万平米，环比上升1.8%，同比上升2.6%；分能级看，3个一线城市成交75.6万平米，环比上升2.3%；9个二线城市成交105.7万平米，环比上升2.6%；9个三四线城市成交13.5万平米，环比下降6.9% [31] - 当月：7月截至本周（7.1 - 7.25）21个重点城市二手房合计成交696万平米，环比下降3.9%，同比下降5.5%，年初至今累计成交同比上升17.7%；分能级看，3个一线城市成交263万平米，环比下降5.2%，同比下降7.7%，年初至今累计成交同比上升20.6%；9个二线城市成交378万平米，环比下降4.0%，同比下降5.8%，年初至今累计成交同比上升17.2%；9个三四线城市成交54万平米，环比上升3.6%，同比上升9.8%，年初至今累计成交同比上升7.3% [35] 行业新闻 宏观层面 - 国务院公布《住房租赁条例》，标志住房租赁市场进入法治化、规范化新阶段 [5][48] - 央行发布2025年二季度金融机构贷款投向统计报告，房地产开发贷款同比增长0.3%，增速回升 [5][48] - 财政部发布2025年上半年财政收支情况报告，上半年国有土地出让收入1.43万亿元，同比下降6.5%，房产税收2618亿增12%，土地增值税降17.6% [5][48] 因城施策方面 - 上海发布《住宅设计标准》（征求意见稿），推动住宅设计向高品质、全周期、智慧化方向升级 [5][48] - 成都以直补购房首付、分步取消限售等举措领跑地方新政 [5][48] 公积金方面 - 济南降低公积金首付比例至15% [5][48] - 成都降低二套公积金首付比例至20% [5][48] - 泰州上调公积金贷款额度，支持使用“房票”作为公积金贷款首付款 [5][48] 公司公告 融资方面 - 招商蛇口发行第一期公司债券8亿元/利率1.70%/期限3年 [5][51] - 中国金茂发行第一期境内无担保中期票据20亿元/利率2.30%/期限3年，用于偿还公司其他到期票据 [5][51] - 城建发展发行第二期中期票据5亿元/利率2.05%/期限3年 [5][51] - 陆家嘴发行第三期中期票据6亿元/利率1.79%/期限2年 [5][51] 拿地方面 - 滨江集团竞得杭政储出92号地块的国有建设用地使用权，建设用地面积3.65万平方米，容积率2.4，土地总价15.30亿元 [5][51]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态调整为“更大力度”，新一轮支持政策或出台，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房成交196.1万平米，环比+19.9%，一二线环比+24.5%，三四线环比 - 24.7%；7月34城一手房成交同比 - 13.6%，较6月 - 21.9pct，一二线同比 - 12.8%，三四线同比 - 23.4% [4][5][8] - 二手房成交量：上周13城二手房成交103.5万平米，环比 - 1.1%；7月截至上周累计成交同比 - 8.4%，较6月 - 7.1pct，年初累计至今成交同比上升8% [4][13] - 新房库存：上周15城推盘73万平米，成交74万平米，成交推盘比0.81倍；上周末15城住宅可售面积8940.8万平米，环比+0.2%；3个月移动平均去化月数20个月，环比+0.3个月 [4][21] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：7月LPR维持不变，房产税2618亿元（+12%），土地增值税2535亿元（ - 17.6%），国有土地使用权出让收入14271亿元（ - 6.5%）；多地出台政策，如成都“新政17条”、南京高淳区购房补贴等；多地土地市场有地块成交 [4][30][32] - 物管行业：中国物业管理协会培训中心8月20 - 22日在合肥举办物业安全风险防范与应急处置能力提升培训班 [35][36] 重点公司公告 - 地产公司：招商蛇口拟发行8亿元公司债券，中国金茂发行20亿元中期票据，城建发展发行5亿元中期票据；建发国际控股股东配售6460万股，所得净额约10.2亿港元 [35][36][37] - 物管公司：贝壳 - W耗资约1600万美元回购约249万股；我爱我家为子公司2800万贷款提供担保 [38][39] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨4.07%，沪深300指数上涨1.69%，相对收益2.38%，排名第7；个股前5为大连友谊等，后5为渝开发等 [40] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨3.19%，沪深300指数上涨1.69%，相对收益1.5%；个股前5为彩生活等，后5为和泓服务等 [45] - 估值情况：主流AH房企25/26PE均值分别为14.8/13.2倍；物管25/26PE均值分别为13.8/12.3倍 [4][40][45]

北京交通大学雄安校区项目投标情况 - 中建三局、中铁四局、中建一局入选北京交通大学雄安校区一期第二组团二标段施工总承包中标候选人，投标价格分别为10.446亿元、10.447亿元、10.447亿元，评标价格分别为7.801亿元、7.802亿元、7.802亿元 [1] - 中建三局报价得分67.42，总得分91.38，均排名第一；中铁四局和中建一局报价得分均为67.40，总得分分别为90.87和90.73 [1][2] - 北京建工和中铁建设也参与投标，报价得分分别为67.42和62.52，总得分分别为90.39和82.00 [1][2] 投标文件被否决情况 - 中冶建工、中建七局、北京城建因技术标格式问题被否决，具体原因包括使用英文标点、出现空行、少行等不符合暗标编制要求 [4][5] - 被否决的投标文件问题集中在技术标第1页、26页、44页、75页、77页、98页和112页等位置 [4][5] 暗标评审制度 - 暗标要求投标文件技术内容部分不得出现任何投标单位信息，以确保评标客观性 [7] - 国务院办公厅2024年5月文件强调推行隐藏投标人信息的暗标评审，提升评标质量效率 [8] - 暗标编制要求包括字体、行数、页码等格式统一，具体标准由发包方制定 [7][8][9] 招标文件格式要求 - 某省会城市工程项目招标文件要求技术暗标页边距上2.5厘米其余2厘米，每页26行，否则视为无效投标 [8] - 部分地方政府项目明确不按规定编制暗标视为无效投标文件 [9] - 不同区域招标文件要求存在差异，部分地方已出台自己的招标文件模板 [9]

人事调整 - 北京城建发展股份有限公司新任董事长齐占峰由北京城建集团党委常委、总会计师兼任[1][4] - 齐占峰拥有中国矿业大学企业管理专业硕士学历，正高级会计师职称，曾任首都公路发展集团总会计师[5] - 公司形成"齐占峰（董事长）+邹哲（党委书记/总经理）"的新管理组合，取代此前储昭武的"一肩挑"模式[7][8] 财务表现 - 2024年公司营收254.42亿元（同比+24.94%），但归母净亏损9.51亿元（同比-270.17%）[9][10] - 2025年上半年预计归母净利润4.40-6.54亿元，扭亏主因房地产项目交付（天坛府、龙樾天元等）及金融资产公允价值变动[10] - 2024年房地产开发毛利率14.1%，同比下滑4.19个百分点，租赁/物业管理毛利率分别降0.49/28.06个百分点[11] 经营战略 - 新管理层面临去库存压力，重点推进已竣未售三年以上项目去化[12] - 齐占峰提出"去存量优增量"策略，统筹土地资源布局与项目去化，强调资金安全[13] - 公司将加快文旅/商业地产运营模式研究，探索新利润增长点[11] 行业背景 - 房地产行业深度调整背景下，公司2022-2024年业绩呈现"亏损-扭亏-再亏损"波动[9][10] - 母公司北京城建集团要求防范地产风险，守住安全发展底线[14]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为增持 [5] 报告的核心观点 - 基于对 27 个一二线城市的七大核心指标模型测算，2025 年二季度仅 19%的城市房地产市场呈现筑底迹象，整体呈现“量缩价滞、库存承压”特征 [5] - 2025 年 Q2 整体市场表现出成交量疲软、价格企稳但缺乏趋势以及库存上涨、去化压力增大的特点 [3] 根据相关目录分别进行总结 成交回落，去化拉长 - 建立城市房地产周期综合评分模型，将新房、二手房住宅价格等七大指标进行加权综合评分，动态判断城市楼市所处周期阶段，周期划分为筑底期、主升浪、筑顶期和主跌浪四个阶段 [8] - 2025 年 Q2 仅 19%城市房地产市场处于筑底期，新房销售疲软，一线城市 Q2 同比增速放缓甚至负增长，6 月普遍下滑；二手房韧性强于新房，区域差异显著，北方城市除沈阳外普遍弱势，南方核心城市及部分中西部省会韧性较强但后期动能减弱 [12] 价格：Q2 新房和二手房环比出现回落 - 进入 Q2，新房房价环比有小幅持续下降趋势，2024 年 10 月起同环比降幅收窄，自房企开启去金融化，三线城市 2020 年下半年、一二线城市 2021 年下半年新房房价同比回落 [13] - 进入 Q2，二手房房价环比重回下跌通道，一线城市二手房价波动更大，2025 年 Q2 一线城市环比降幅大于二线和三线 [16] - 价格有企稳但未形成趋势，新房价格环比持续增长城市数量增多但持续时间短，85%的城市不能连续超 2 个月；二手房价上涨持续性更弱，6 月 78%城市仍在下跌 [17] - 库存上涨，去化压力增大，截至 2025 年 6 月，61%的城市去化周期在 18 个月以上，部分一线及强二线城市库存去化周期拉长，杭州、南昌、重庆等城市表现出相对稳健去化能力 [17] 套数：复苏乏后劲，波动存加剧 - 一线延续新房成交上涨态势，2025 年 1 - 5 月同比普遍增长 12% - 75%，6 月同比转负（-12%），但上半年整体成交量仍高于 2024 年同期；二线 Q2 同比下滑 15%，深层原因与库存压力大、人口流入放缓、居民购房信心不足相关 [22] - 一线二手成交于 6 月下滑 6%，二线于 5 月开始下滑，5 月同比下滑 1%，6 月同比继续下滑 3%，显示市场高开低走，政策效应边际减弱 [27] 需求进入拉锯期，导致库存周期上行 - 2025 年一线城市 1 - 4 月出清周期维持在 15 - 16 个月，5 月起库存去化压力加剧，6 月攀升至 20 个月，接近 2024 年中期峰值；二线城市库存压力长期高于一线城市，Q2 出清周期快速提升，1 月为 19 个月，6 月升至 23 个月，创近三年新高 [29] 重点公司盈利预测 - 报告给出万科 A、保利发展、招商蛇口等多家公司的盈利预测，包括最新股价、总市值、EPS、PE 等数据，并对这些公司投资评级均为增持 [32]