格隆汇1月23日丨城建发展(600266.SH)公布，预计2025年年度实现归属于母公司所有者的净利润-2.84亿 元到-4.23亿元；预计2025年年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润-7.42亿元 到-10.96亿元。 公司2025年出现亏损的主要原因是受房地产市场整体影响，公司部分开发项目存在可变现净值低于成本 的迹象，公司初步确定上述项目可变现净值，对可变现净值低于成本的部分预计将于本业绩预告期间计 提存货跌价准备。 ...

证券代码：600266 证券简称：城建发展 公告编号：2026-03 北京城建投资发展股份有限公司 2025 年年度预亏公告 （二）业绩预告情况 经财务部门初步测算，预计 2025 年年度实现归属于母公司 所有者的净利润-2.84 亿元到-4.23 亿元。 1 本业绩预告适用于净利润为负值的情形。 北京城建投资发展股份有限公司（以下简称"公司"）预 计 2025 年年度实现归属于母公司所有者的净利润-2.84 亿元到-4.23 亿元；预计 2025 年年度实现归属于母公司 所有者的扣除非经常性损益后的净利润-7.42 亿元到 -10.96 亿元。 预计 2025 年年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性 损益后的净利润-7.42 亿元到-10.96 亿元。 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假 记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性 和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 一、本期业绩预告情况 （一）业绩预告期间 2025 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日。 （三）本期业绩预告数据未经注册会计师审计。 二、上年同期经营业绩和财务状况 （一）利润总额：-1 ...

报告行业投资评级 - 行业评级：增持 [4] 报告核心观点 - 由于部分一线城市CPI由负转正，且无风险收益率持续下行，从“租金回报率+CPI=无风险收益率+风险溢价”公式分析，重点城市部分资产价格从“负面展望”步入“中性” [2] - 二线城市房价开始有筑底能力 [2] 住宅收益率分析框架 - 传统“名义租金/名义房价”测算的租金收益率（本质是实际租金收益率）存在口径问题，与国际（海外3%~4%）及全球大类资产回报率不可比 [4] - 调整至可比口径的名义收益率应为“名义租金收益率=实际租金收益率+潜在通胀” [4] - 过往高通胀下，中国一线城市租金回报率1.5%实际等同于国际名义3.5%的租金回报率水平 [4] - 2025年国际比较：悉尼实际租金回报率3.6%，多伦多4.1%，但考虑各自2.6%、2.0%的通胀后，名义租金回报率几乎无差别 [4] - “租金回报率+CPI=无风险收益率+风险溢价”公式对同一货币环境下跨资产比较更有效 [4] 一线城市住宅市场 - 一线城市住宅租金收益率从2020年的1.6%提升到2025年的1.9% [4] - 但由于此前市场处于通缩期，2025年一线城市“租金回报率+CPI”从2019年的高位4.5%回落至2.0%水平，低于按揭贷款利率，略高于无风险收益率 [4] - 2025年第四季度，部分一线城市CPI（北京、上海）由负转正 [4] - 展望2026年，从租金回报率要求角度考虑，中国重点城市部分资产价格有望从“负面展望”步入“中性” [4] - 一线城市租金回报率+CPI在2.5%左右 [5] 二线城市住宅市场 - 二线城市“租金回报率+CPI”具备优势，部分二线城市房价具备筑底潜力 [4] - 从4Q2025数据看，二线城市“租金回报率+CPI”开始企稳向上，数据从2019年的高位5.1%回落至2023年的2.3%，但2024年开始回升至2.6%，2025年维持2.6% [4] - 相对于目前1.8%的十年期国债收益率，二线城市租金回报率达标度持续改善 [4] - 合肥和西安2025年“租金回报率+CPI”分别提升0.5个百分点、0.4个百分点至2.6%、3.0%，以上两城市2025年CPI均提升0.2个百分点 [4] - 2025年发达国家首都“租金回报率+CPI”大约在5%~7%水平，目前国内长沙和重庆是最靠近该国际住宅收益率的城市 [4] - 二线城市租金回报率+CPI在3.3%左右 [10] 市场情绪与价格信号 - 2025年购房信心延续改善，12月底居民购房意愿强于上月占比约为16%，环比上升1.2个百分点 [4] - 财政部、税务总局取消征收2年以上住房增值税，北京进一步放松限购政策，带动政策放松预期增加，市场信心出现一定改善 [4] - 但挂牌价下降比例快速提升，12月二手房挂牌价进一步走弱，挂牌价下降占比约为19%，环比增加5.4个百分点 [4] - 后续需关注CPI走势及监管指导对价格预期的影响 [4] 重点公司列表 - 报告列出了17家重点房地产公司及其股票代码、最新股价、总市值、盈利预测和投资评级，所有公司评级均为“增持” [21] - 涵盖的公司包括万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、滨江集团、金地集团、华侨城A、新大正、衢州发展、招商积余、中国海外发展、华润置地、龙湖集团、万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业 [21]

项目发布与基本信息 - 北京城建地产龍樾系旗舰新作“龍樾海序”案名正式亮相，该产品系为公司最高端产品线 [1] - 项目位于海淀区西三旗，其城市展厅已在万象汇一层正式开放 [1] - 项目地块由城建发展（600266）和北京铭嘉联合体于2025年10月30日以28.09亿元底价竞得 [1] 地块与项目规划详情 - 项目地块成交楼面价为3.2万元/平方米 [1] - 地块占地面积3.13公顷，规划建筑面积8.78万平方米 [1] - 地块容积率2.8，建筑限高60米 [1]

项目销售业绩与市场定位 - 北京城建颐知筑项目在房山区2025年度商品住宅网签金额排行榜中排名第11位，网签金额为2.82亿元 [1] - 项目2025年全年累计网签90套，成交面积约0.93万平方米 [1] - 项目成交均价为3.04万元/平方米，约为销售指导价4.5万元/平方米的68折 [1][3] - 2025年12月成交的4套房源均价进一步降至2.95万元/平方米，约为销售指导价的66折 [6] - 项目开盘海报宣传首开热销162套，约为取证房源的三成不到，但后续8个多月网签转化不到100套，去化速度保守 [6] - 与同板块兄弟项目和知筑相比，颐知筑成交均价3万挂零，而和知筑成交均价超过3.7万元，且全盘去化已超八成，对比明显 [6][8] 项目开发与土地信息 - 颐知筑项目所在地块于2024年1月4日由北京城建以22.8亿元的底价摘得，楼面价为1.7万元/平方米 [3] - 项目销售指导价为4.5万元/平方米 [3] - 项目开发主体为北京城建瑞泰投资发展有限公司，注册资本1亿元，是市属国企北京城建集团的间接全资子公司 [4] - 项目法人兼董事长为杨娜，项目总经理为宋春刚 [4] - 项目规划34栋5-8层洋房，总计1206套房源 [4] - 已开盘的西区0035地块容积率1.5，规划19栋洋房，共634套 [4] - 东区0028地块容积率1.6，规划15栋洋房，共572套 [4] - 项目总建筑面积为13.82万平方米，是同板块项目和知筑的2倍还多 [8] 产品设计与调整 - 颐知筑西区产品设计“中规中矩”，基本是和知筑的翻版，但西区没有阳台 [8] - 西区赠送面积主要包括南向通面宽飘窗及北向可改造为露台的设备平台 [8] - 2025年12月17日，项目公示东区设计调整，在保持原建筑规模不变下，优化调整为按需设置开敞阳台，建筑高度24米局部上浮一档 [8] - 调整原因包括应对同板块北京城建广阳城“好房子”项目的竞争压力，后者在出让文件中明确鼓励设置阳台及公共空间 [8] - 以1.7万元/平方米的楼面价和约3万元/平方米的成交均价计算，项目利润空间很薄 [8] 区位与竞争劣势 - 颐知筑位于良乡大学城板块，但距离地铁站有段距离，反而离火车站较近，未能享受地铁便利却可能受噪音影响 [8] - 同板块项目和知筑因紧邻地铁站，能承接外溢购房需求，故能率先入市且销售情况更好 [8] - 项目拿地时间虽早，但报规时间不早，未能完全搭上“好房子”政策东风 [8]

公司业绩预告披露时间 - 公司将于2026年1月31日前披露2025年年度业绩预告 [2] 投资者关注焦点 - 有投资者根据公司三季度报告推算，公司2025年年报大概率将扭亏为盈 [2] - 投资者询问公司何时发布年报业绩预告 [2]

公司股价与交易表现 - 2025年1月19日，城建发展股价下跌7.29%，报收6.36元/股，成交金额9441.88万元，换手率0.70%，总市值132.02亿元 [1] 公司基本情况 - 公司全称为北京城建投资发展股份有限公司，成立于1998年12月30日，于1999年2月3日上市 [1] - 公司主营业务涉及房地产开发、对外股权投资和商业地产经营 [1] - 主营业务收入构成：房地产开发(房屋销售)占97.24%，租赁收入占2.14%，其他(补充)占0.23%，物业管理占0.20%，代建项目收入占0.11%，房地产开发(一级土地开发)占0.09% [1] 基金持仓情况 - 明亚基金旗下明亚中证1000指数增强A（017505）在2025年第三季度重仓城建发展，持有11.85万股，占基金净值比例为0.82%，为基金第六大重仓股 [2] - 根据测算，该基金在1月19日因城建发展股价下跌浮亏约5.92万元 [2] 相关基金信息 - 明亚中证1000指数增强A（017505）成立于2023年4月25日，最新规模为109.33万元 [2] - 该基金今年以来收益率为6.07%，同类排名2432/5579；近一年收益率为37.71%，同类排名2083/4225；成立以来收益率为30.25% [2] - 该基金基金经理为何明与毛瑞翔 [3] - 何明累计任职时间7年350天，现任基金资产总规模2.71亿元，任职期间最佳基金回报165.67%，最差基金回报-4.62% [3] - 毛瑞翔累计任职时间2年200天，现任基金资产总规模1.01亿元，任职期间最佳基金回报45.09%，最差基金回报26.62% [3]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3][47] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，但目前仍在途中 [3][47] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [3][47] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、混合所有制及民企将在未来格局中更加受益 [3][47] - 城市分化观点依然奏效，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更佳 [3][47] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是观察落地的重要方向，且一二线城市将更受益 [3][47] - 2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复演绎政策贝塔行情 [3][47] 政策回顾与解读 - 三部门延续居民换购住房个人所得税退税政策，实施期为2026年1月1日至2027年12月31日 [1][10] - 商业用房购房贷款最低首付比例下调至30% [1][11] - 下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，各类再贷款一年期利率从1.5%下调至1.25% [1][11] - 近期税收政策持续支持房地产，包括换购个税退税、个人销售住房增值税率从5%下调至3%等，旨在降低交易成本，促进二手房换手，支持刚需和改善性需求 [1][10][11] - 报告认为，当前的税收支持政策属于“小政策”，换购退税也是老政策续期，需耐心等待基本面倒逼更大力度政策出台 [1][11] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动-3.5%，跑输沪深300指数2.95个百分点，在31个申万一级行业中排名第30名 [2][12] - 本周房地产板块上涨个股共30支，下跌82支 [12] - 全市场涨幅前五个股为亚太实业（+11.4%）、阳光股份（+10.2%）、大名城（+8.8%）、银亿股份（+8.4%）、大港股份（+6.7%） [12][18] - 全市场跌幅前五个股为华夏幸福（-29.8%）、绵石投资（-16.7%）、中国武夷（-15.8%）、万方发展（-14.5%）、*ST匹凸（-14.4%） [12][18] - 重点跟踪的40家A/H房企中，本周上涨17支，涨幅前五为佳兆业（+19.0%）、雅居乐集团（+8.9%）、正荣地产（+6.9%）、融信中国（+5.9%）、世茂集团（+5.7%） [12][21] - 重点房企跌幅前五为华夏幸福（-29.8%）、荣盛发展（-13.9%）、禹洲集团（-11.2%）、世联行（-9.4%）、建发国际集团（-8.3%） [12][22] 新房与二手房成交数据 - **新房市场（30城样本）**：本周成交面积119.1万平方米，环比提升2.4%，但同比下降38.1% [2][23] - 一线城市：成交38.2万方，环比+8.5%，同比-40.1% [2][23] - 二线城市：成交56.1万方，环比+1.1%，同比-29.0% [2][23] - 三线城市：成交24.8万方，环比-3.3%，同比-49.9% [2][23] - **年初累计（2周）新房成交（30城样本）**：共计235.5万方，同比大幅下降55.9% [2] - 一线城市：73.5万方，同比-50.2% [2] - 二线城市：111.6万方，同比-57.0% [2] - 三线城市：50.4万方，同比-60.3% [2] - 具体城市：北京（-45.5%）、上海（-37.0%）、广州（-56.8%）、深圳（-70.3%） [25] - **二手房市场（15城样本）**：本周成交面积合计205.8万方，环比增长3.8%，同比下降7.6% [2][31] - 一线城市：成交89.9万方，环比+16.1% [2][31] - 二线城市：成交81.3万方，环比-5.9% [2][31] - 三线城市：成交34.6万方，环比+0.7% [2][31] - **年初累计（2周）二手房成交（15城样本）**：共计404.0万方，同比下降4.3% [31] - 一线城市：167.2万方，同比-17.4% [31] - 二线城市：167.8万方，同比-1.6% [31] - 三线城市：69.0万方，同比+40.6% [31] 房企信用债市场 - **发行与偿还**：本周（1.12-1.18）共发行房企信用债14只，环比增加3只；发行规模共计121.10亿元，环比增加54.8亿元；总偿还量148.11亿元，环比增加84.87亿元；净融资额为-27.01亿元，环比减少30.07亿元 [3][40] - **发行结构**： - 主体评级以AAA级为主，占比72.3% [40] - 债券类型以私募债为主，占比69.0% [40] - 债券期限以3-5年期为主，占比60.8% [40] - **融资成本**：本周发行利率有所上升，例如“26大悦01”4年期公司债利率较公司之前发行的同类型可比债券利率上升了61个基点 [42][43] 投资建议与配置方向 - 报告建议2026年围绕政策贝塔进行配置，具体方向包括 [3][47]： - **地产开发**：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [3][47] - **地方国企/城投/化债**：城建发展、城投控股 [3][47] - **中介**：贝壳-W [3][47] - **物业（跟涨板块）**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [3][47]

市场整体表现 - 市场早盘高开回落，三大指数集体翻绿，截至早盘收盘，沪指跌0.22%，深成指跌0.1%，创业板指跌0.01% [1] - 沪深两市半日成交额达1.99万亿元，较上个交易日放量1171亿元 [1] - 盘面上热点快速轮动，全市场超3300只个股下跌 [1] 半导体产业链 - 半导体产业链集体走强 [1][2] - 长电科技涨停，股价创5年多新高 [1][2] - 美埃科技、康强电子、圣晖集成涨停 [1][2] 人形机器人概念 - 人形机器人概念走强 [1][2] - 宁波华翔、方正电机等多股涨停 [1][2] 商业航天概念 - 商业航天概念震荡回升 [1][2] - 城建发展反包涨停 [1][2] 电网设备概念 - 电网设备概念表现活跃 [1][2] - 思源电气涨停 [1][2] AI应用端 - AI应用端集体大跌 [1][2] - 省广集团、视觉中国、人民网、新华网跌停 [1][2]

市场整体表现 - 市场早盘高开回落，三大指数集体翻绿，沪指跌0.22%，深成指跌0.1%，创业板指跌0.01% [1][2][3] - 沪深两市半日成交额达1.99万亿，较上个交易日放量1171亿 [1][6] - 全市场超3300只个股下跌，上涨2049家，下跌3313家，市场热度为34 [1][5] 板块与概念表现 - **半导体产业链集体走强**：长电科技涨停创5年多新高，美埃科技、康强电子、圣晖集成涨停 [1] - **人形机器人概念走强**：宁波华翔、方正电机等多股涨停 [1] - **商业航天概念震荡回升**：城建发展反包涨停 [1] - **电网设备概念表现活跃**：思源电气涨停 [1] - **AI应用端集体大跌**：省广集团、视觉中国、人民网、新华网跌停 [1] 市场交易数据 - 两市涨停家数为47家，跌停家数为49家 [5] - 市场预测量能为3.14万亿，较上一日增加2393亿 [6]