交易核心信息 - 北京城建以底价14.71亿元成功竞得北京市房山区长阳镇地块 [1] - 成交楼面价约为每平方米1.81万元 [1] - 地块土地面积为55626.95平方米，建筑控制规模为95916.662平方米 [1] 地块区位与配套 - 地块位于北京市房山区长阳镇，地处西南五环至六环之间 [1] - 地块紧邻地铁房山线广阳城站，交通便利 [1] - 周边生活配套设施包括北京房山熙悦天街、首创奥特莱斯、北亚骨科医院、郊野生态公园及长阳公园 [1]

土地交易信息 - 北京城建以底价14.71亿元摘得房山区长阳镇北广阳城棚户区改造二片区项目地块 [1] - 该地块土地面积约为5.56万平方米 [1] - 地块规划建筑规模9.59万平方米 [1] 地块规划用途 - 用地性质为二类城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、幼儿园用地 [1]

核心观点 - 行业调整幅度已基本到位，但时间上可能仍有一段“磨底”期，下跌空间相对有限，整体风险可控 [5] - 板块估值修复将经历三段式过程，当前处于需要基本面站稳回升带动的第二阶段 [7] - 建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业 [7] 行情回顾与估值水平 - 近一年SW房地产板块累计下跌0.95%，在申万31个行业板块中排名倒数第三，跑输沪深300指数15.73个百分点 [15] - 从2024年9月18日大盘低位反弹至2025年11月20日，地产板块整体上升41.12%，小幅跑输沪深300指数3.38个百分点 [15] - 当前SW房地产板块整体市净率为0.9附近，处于近二十年底部 [16] 行业基本面状况 - 销售动能减弱：截至三季度末，全国商品房销售面积累计同比下跌5.5%，商品住宅销售面积累计同比下跌5.6%，降幅相比8月末分别扩大0.8和0.9个百分点 [5][17][19] - 销售金额下滑：全国商品房销售金额同比下降7.9%，商品住宅销售金额同比下降7.6%，同比降幅持续扩大 [5][20] - 房价分化：前三季度百城新建住宅价格累计上涨1.63%，而百城二手住宅价格累计下跌5.79%，已连续41个月环比下跌 [23][24][26] - 土地市场回落：前三季度300城各类用地出让金为1.86万亿元，同比小幅增长3.1%，但三季度出让金同比下降10.4%，增速由正转负 [28][29] - 库存高企：截至9月末，50城商品住宅可售库存出清周期为19.9个月，处于历史高位，其中三四线代表城市出清周期达28.2个月 [37] 房企业绩与盈利能力 - 业绩大幅亏损：前三季度上市房企营业利润为-358.52亿元，为统计以来首次转亏；净利润及归属净利润分别为-585.17亿元及-647.41亿元，亏损程度同比大幅扩大318%及202% [5][39] - 盈利能力行业垫底：截至三季末，上市房企平均净资产收益率为-4.74%，在申万31个一级行业中排名倒数第1，且是唯一净资产收益率为负的行业 [5][45] - 利润率持续下行：行业整体销售毛利率及销售净利率分别为14.22%和-5.57%，Q3单季度销售净利率为-7.81%，环比继续下探 [45] 历史性调整与国际比较 - 多项指标创最长下跌周期：房地产开发投资完成额累计同比已连续下跌40个月，新开工面积、施工面积、销售面积及销售额累计同比分别连续下跌48、40、42个月，均为有统计以来最长 [50][51] - 指标绝对值大幅回落：房地产开发投资完成额从2021年峰值14.76万亿元跌至2024年10.02万亿元，预计2025年跌至约9万亿元，从峰值下跌幅度近40%，回到2014年水平 [5][50] - 国际经验借鉴：参考美欧等国际案例，下跌周期一般在5-6年，下跌幅度在40%-60%区间，预判中国房地产市场下跌幅度基本到位，但时间上可能还存在“磨底”期 [5][70][75] 投资建议与关注标的 - 板块处于估值修复第二阶段，需密切关注基本面站稳回升进程，如加码政策落地、流动性改善、房企业绩修复等积极变化 [7][78][80] - 投资标的应聚焦于经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业，如保利发展、华发股份、滨江集团、招商蛇口、城建发展等 [7][80]

行业投资评级 - 投资评级为看好（维持）[3] 核心观点 - 政策端有望进一步发力 稳住房价对畅通经济内循环有重要意义[4] - 中央层面高频提及建设好房子 高品质住宅或将迎来发展浪潮[4] - 多重利好因素推动下 香港私人住宅市场情绪逐步修复 港资发展商有望迎来新一轮价值重估[4] - 建议关注地产开发、地产转型、二手房中介及港资发展商等方向[4] 板块行情 - 本周房地产（申万）板块下跌5.8% 表现弱于主要股指（上证指数跌3.9% 深证成指跌5.1% 创业板指跌6.2% 沪深300跌3.8%）[7] - 个股方面 ST中迪（+18.8%）、世联行（+12.5%）、财信发展（+12.3%）涨幅居前 荣盛发展（-16.9%）、新华联（-15.2%）、上海临港（-13.3%）跌幅居前[7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（11.15-11.21）42个重点城市新房合计成交185万平米 环比上升6.5% 同比下降40.1%[12] - 分能级看 一线城市成交42.1万平米（环比降2.6%） 二线城市成交114.3万平米（环比升15.4%） 三四线城市成交28.5万平米（环比降8.9%）[12] - 11月截至本周（11.1-11.21）42城新房累计成交514万平米 环比上月同期升4.6% 同比降41.7% 年初至今累计成交同比降12.7%[16] - 分能级累计数据：一线城市成交124万平米（环比升5.9% 同比降45.2% 年初至今降8.2%） 二线城市成交302万平米（环比升5.8% 同比降38.9% 年初至今降12.2%） 三四线城市成交88万平米（环比降1.1% 同比降45.7% 年初至今降19.4%）[16] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（11.15-11.21）21个重点城市二手房合计成交200万平米 环比降1.2% 同比降14.3%[28] - 分能级看 一线城市成交79.7万平米（环比降7.0%） 二线城市成交104.8万平米（环比升3.2%） 三四线城市成交15.3万平米（环比升1.9%）[28] - 11月截至本周（11.1-11.21）21城二手房累计成交594万平米 环比上月同期升41.6% 同比降20.2% 年初至今累计成交同比升8.7%[33] - 分能级累计数据：一线城市成交244万平米（环比升45.6% 同比降19.7% 年初至今升9.7%） 二线城市成交306万平米（环比升37.6% 同比降22.1% 年初至今升8.9%） 三四线城市成交44万平米（环比升49.3% 同比降8.6% 年初至今升1.4%）[33] 行业新闻 - 宏观政策：住建部推进城市更新工作 强调其为推动城市高质量发展的战略性行动 系统推进"四好"建设[45] 财政部提前下达2026年城镇保障性安居工程补助566亿元[45] - 因城施策：广东省委书记强调积极主动构建房地产发展新模式[45] 成都允许存量自持租赁房转为普通商品房[45] 上海加强房地产经纪行业自律[45] - 公积金政策：北京修订商品房销售合同 禁止开发商限制公积金贷款[45] 佛山公积金贷款首付最低15%[45] - 土地市场：上海挂牌9宗地块总起价169.11亿元[47] 广州挂牌三宗地铁上盖地块总起价42.71亿元[47] 北京海淀区一综合用地84.22亿元挂牌[47] 公司公告 - 融资动态：招商蛇口发行公司债券50.40亿元[48] 华润置地发行3亿美元票据（2028年到期 利率4.125%）和43亿人民币票据（2030年到期 利率2.40%）[48] 中国金茂拟出售金茂（三亚）旅业100%股权[48] - 人事变动：陆家嘴董事刘广安离任[48] 城建发展副总经理刘锋离任[48] - 其他：贝壳-W连续进行股份回购[49]

北京国资及央企集中出售房产概况 - 11月前20天内，北京市属国企在北京产权交易所挂牌房源达到20套，金额合计约1.74亿元[3] - 11月前21天之内，国央企在北京产权交易所挂牌转让的房产总底价已达到约13.5亿元，其中住宅、公寓类资产转让总底价约2.6亿元[7] - 国资、央企已全部下场卖房，成为市场上一股重要的卖出力量[6] 主要出售企业及资产详情 - 京城置地11月18日一天之内挂牌4套住宅，总价合计约3064万元[3] - 华远置业、京诚集团、华融、北京化学工业集团等北京国资企业同期大量挂牌转让旗下房产[3] - 11月份，中车、中国机械工业、航天科工、中广核等央企挂牌转让的北京住宅、公寓、商业类房产金额约1.7亿元，中粮等两个办公楼分别挂牌2.85亿、2.63亿整体转让[5] - 北京国有房企天恒集团今年前10个月至少挂牌转让132套北京房产，转让底价合计超4亿元[10][11] 代表性房产交易案例 - 北京海淀区豪景佳苑2号楼18层一套128.9平米房产，转让底价为992.9万元，折合单价约7.7万元/平米，低于链家同面积房源1100万元（单价8.5万元/平米）的挂牌价[1] - 华远置业挂牌的鼓楼西大街166号住宅单价达到13.01万/平米，为11月前20天内最贵单价[3] - 航天科工集团挂牌的蓝靛厂春荫园房产单价在12.21万/m²至12.37万/m²之间[6] 北京二手房市场整体趋势 - 2025年1-10月，北京二手房共计成交142,620套，同比2024年前10个月上涨5.4%[12] - 链家内网的二手房挂牌量一直稳定在14万套上下，显示买家数量回升的同时卖家数量也在增多[12] - 海淀区二手房挂牌量从年初约1.3万套增加至目前1.5万套，西城区从年初约9000套增加至目前近9500套[15] - 昌平二手房平均挂牌价格自2025年7月起开始领跌，朝阳、丰台、顺义、大兴等新房供应量较大板块价格挤压强烈[17][18]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][55] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进过程中 [5][55] - 地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [5][55] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [5][55] - 城市能级偏好明确，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更好 [5][55] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量，建议关注政策beta，注重节奏和仓位控制 [5][55] 政策与利率环境 - 11月5年期以上LPR报3.5%，与上月持平，自5月调降10个基点后已连续6个月保持稳定 [1][12] - 截至9月底，新发个人住房贷款加权平均利率为3.06%，与上个季度持平 [1][12] - 住建部提出将城市更新摆在更加突出的位置，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [2][12] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.8%，落后沪深300指数2.06个百分点，在31个申万一级行业中排名第20名 [2][16] - 本周房地产板块上涨个股共11支，较上周减少74支，下跌股数为103支 [16] - 重点48家A/H房企中上涨10支，较上周减少23支 [16] 新房市场成交情况 - 本周30个样本城市新房成交面积为169.3万平方米，环比提升6.5%，但同比下降38.2% [3][27] - 分城市能级看：样本一线城市成交42.1万方，环比-2.6%，同比-50.4%；样本二线城市成交98.0万方，环比+11.2%，同比-29.4%；样本三线城市成交29.2万方，环比+5.7%，同比-42.0% [3][27] - 今年累计47周，样本30城新房成交面积共计8588.9万方，同比-9.7% [3][33] 二手房市场成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计199.9万方，环比微降0.2%，同比下降12.6% [3][38] - 分城市能级看：样本一线城市成交79.7万方，环比-7.0%；样本二线城市成交90.8万方，环比+4.0%；样本三线城市成交29.4万方，环比+7.8% [3][38] - 年初至今累计二手房成交面积为9252.9万方，同比增长9.9% [38] 房企信用债市场 - 本周（11.17-11.23）共发行房企信用债9只，环比增加5只；发行规模共计47.10亿元，环比增加10.9亿元 [4][48] - 总偿还量65.01亿元，环比减少43.28亿元，净融资额为-17.91亿元，环比增加54.18亿元 [4][48] - 发行主体评级以AAA（47.1%）为主，债券类型以一般中期票据（64.1%）为主，期限以1-3年（46.1%）为主 [48] 投资建议与标的 - 配置方向建议关注：基本面alpha公司（如H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等）、地方国企/城投/化债（如城投控股、城建发展）、中介（贝壳）以及跟涨的物业公司（如华润万象生活、保利物业等） [5][55]

公司人事变动 - 北京城建投资发展股份有限公司副总经理、总法律顾问刘锋因工作变动离任 离任时间为2024年11月21日 [1] - 刘锋原定任期到期日为2027年7月24日 此次离任属于提前离任 [1] - 离任后 刘锋不再担任公司及控股子公司任何职务 且无未履行完毕的公开承诺 [1] 公司运营影响 - 董事会表示 刘锋将按公司规定做好工作交接 [1] - 董事会认为 其离任不会对公司正常运营产生重大影响 [1]

公司人事变动 - 北京城建投资发展股份有限公司副总经理及总法律顾问刘锋于11月21日因工作变动原因离任 [2] - 刘锋原定任期到期日为2027年7月24日 此次离任属于提前 [2] - 离任后 刘锋不再担任公司及控股子公司任何职务 且无未履行完毕的公开承诺 [2] 公司运营影响 - 公司董事会表示刘锋将按规定做好工作交接 [2] - 其离任不会对公司正常运营产生重大影响 [2] - 董事会对刘锋任职期间为公司发展作出的贡献表示感谢 [2]

担保事项 - 公司为全资子公司黄山公司向银团申请的17亿元贷款提供全额连带责任保证担保，贷款期限5年，并以特定地块的土地使用权及在建工程作为抵押担保[1][2][3] - 该担保事项已经公司董事会及股东大会审议通过，在授权担保总额20亿元及有效期内[1] - 截至公告日，公司对外担保总额为69.78亿元，占最近一期经审计净资产的31.37%，其中对控股子公司担保总额为58.38亿元，占比26.24%，无逾期担保[6] 融资活动 - 公司计划新注册发行规模不超过49亿元的私募公司债券，用于偿还到期公司债券本金，发行期限不超过5年[22][23] - 公司计划向交易商协会申请注册发行规模不超过80亿元的中期票据，用于偿还到期债务融资工具本息，发行期限不超过5年[26] - 公司全资子公司持股30%的城昌贝越公司向银团申请不超过10亿元项目开发贷款，期限5年，用于特定地块项目开发建设[17] 资产与股权变动 - 公司计划通过北京产权交易所公开挂牌转让所持骏泰置业24%股权及相关债权1.63亿元，股权挂牌价格为720万元，高于评估价值[13][14] - 公司全资子公司兴云公司与其他股东按同比例对项目公司进行减资，将其注册资本从12.5亿元减少至6.25亿元[14][15] - 公司副总经理、总法律顾问刘锋因工作变动不再担任相关职务[10][34] 公司治理 - 公司董事会审议通过了包括融资、担保、资产转让、高管薪酬等在内的11项议案，所有议案均获得7票赞成全票通过[10][12][14][16][18][20][25][28][31][32] - 公司定于2025年12月19日召开2025年第三次临时股东大会，审议中期票据发行授权等议案[36][38]

公司担保状况 - 公司无对控股股东和实际控制人及其关联人提供的担保 [2] - 公司对外担保无逾期未收回的情况 [2]