深圳房地产政策调整 - 深圳市分区优化调整居民购买商品住房政策 符合条件的深圳市户籍居民家庭及连续缴纳社保或个税满1年及以上的非户籍居民家庭在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房不限套数 [1] - 无社保非深圳市户籍居民家庭在外围区域可购买2套住房 [1] - 利率定价机制不再区分首套住房和二套住房 [1] 北京土地市场交易 - 城建发展+北京建工+住总金第联合体以底价29亿元摘得丰台区岳各庄村地块 土地面积2.18万平方米 建筑控制规模5.8万平方米 楼面价约5万元/平方米 [2] - 首开股份以底价4.46亿元摘得朝阳区呼家楼南里地块 土地面积5300平方米 建筑控制规模7588平方米 楼面价约8.1万元/平方米 [3] 房地产企业销售表现 - 世茂集团8月合约销售额18.06亿元 合约销售面积15.31万平方米 平均销售价格约1.18万元/平方米 [4] - 保利发展8月签约金额180.15亿元 同比减少18.54% 签约面积93.99万平方米 同比减少25.07% [5]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][6] 核心观点 - 政策进入深水区 预计最终力度超过2008年和2014年 [4] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [4] - 行业竞争格局改善 头部国央企和优质混合所有制及民企更受益 [4] - 一线城市和部分二线城市更具投资价值 [4] - 2025年板块仍以政策主导 建议关注政策beta机会 [4] 政策动态 - 深圳限购放松力度超过北京上海 限购范围大幅缩小 [1][11] - 深圳仅福田区 南山区和宝安区新安街道执行较严限购政策 [1][11] - 深圳罗湖区 宝安区(不含新安街道) 龙岗区等满足条件不限购套数 [1][11] - 深圳盐田区 大鹏新区全面取消限购 [1][11] - 杭州余杭区提供4万元购房补贴 [55] - 岳阳市提供总价2%的购房补贴(最高2万元) [55] 市场表现 - 申万房地产指数本周下跌1.5% 落后沪深300指数0.67个百分点 [1][12] - 房地产行业在31个申万一级行业中排名第24位 [1][12] - 本周上涨房地产个股49支 下跌62支 [12] - 首开股份周涨幅32.0% 表现最佳 [12][18] - 南国置业周跌幅22.6% 表现最差 [12][18] 新房市场 - 本周30城新房成交面积148.8万方 环比下降17.9% 同比下降11.2% [2][23] - 一线城市新房成交45.3万方 环比+4.4% 同比+4.1% [2][23] - 二线城市新房成交70.9万方 环比-23.3% 同比-11.0% [2][23] - 三线城市新房成交32.6万方 环比-28.0% 同比-26.6% [2][23] - 今年累计36周30城新房成交6720.3万方 同比-2.4% [2][28] - 北京累计成交354.1万方 同比-6.0% [32] - 上海累计成交738.0万方 同比-1.1% [32] - 广州累计成交489.6万方 同比+12.3% [32] - 深圳累计成交192.2万方 同比+3.8% [32] 二手房市场 - 本周14城二手房成交171.9万方 环比下降7.8% 同比增长13.0% [2][34] - 一线城市二手房成交74.9万方 环比-4.3% [2][34] - 二线城市二手房成交74.7万方 环比-11.0% [2][34] - 三线城市二手房成交22.3万方 环比-7.5% [2][34] - 年初至今累计二手房成交7225.8万方 同比增长16.5% [2][34] - 一线城市累计成交2966.0万方 同比+19.6% [34] - 二线城市累计成交3350.5万方 同比+15.4% [34] - 三线城市累计成交909.3万方 同比+11.1% [34] 债券融资 - 本周发行房企信用债8只 发行规模86.90亿元 [3][42] - 总偿还量99.3亿元 净融资额-12.4亿元 [3][42] - 债券发行以AAA评级为主(66.6%) [3][42] - 债券类型以一般中期票据(42.6%)和一般公司债(42.5%)为主 [3][42] - 债券期限以3-5年为主(50.5%) [3][42] 投资建议 - 重点关注基本面alpha公司:H股绿城中国 建发国际集团 华润置地等 [4] - A股关注滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份等 [4] - 地方国企/城投/化债方向:城投控股 城建发展 信达地产 [4] - 中介机构关注贝壳 [4] - 物业公司跟涨:华润万象生活 保利物业 中海物业等 [4]

项目投资概况 - 公司与关联方金第公司及建邦公司组成联合体以29亿元竞得北京市丰台区岳各庄村棚户区改造地块国有建设用地使用权 [2][4] - 三方投资比例分别为48%、10%和42% [2][4] - 项目总用地规模21,772.59平方米，地上建筑规模58,000平方米 [7] 关联交易性质 - 金第公司系公司控股股东城建集团间接控制的关联法人，本次交易构成关联交易 [2][4][6] - 过去12个月内未与金第公司发生同类关联交易 [3][5][10] - 交易不构成重大资产重组且已通过全部必要审批程序 [3][5][9] 项目开发安排 - 各方将按投资比例组建合资项目公司实行"同股同投、共担风险、共享收益"原则 [7] - 需按持股比例承担土地出让金及开发建设所需全部资金 [7] - 项目位于北京市丰台区靛厂路核心区位，周边教育医疗配套成熟 [8] 公司战略影响 - 该项目符合公司整体发展战略布局 [8] - 预计不会对财务状况和经营成果产生不利影响 [8] - 股东会已授权董事会在投资范围内审定具体合作方案，授权有效期一年 [5][9]

地块成交概况 - 北京丰台岳各庄和朝阳呼家楼两宗宅地同日成交 总金额33.46亿元 [1] - 朝阳呼家楼地块由首开集团以4.46亿元底价竞得 [1] - 丰台岳各庄地块由城建发展、北京建工和住总集团联合体以29亿元底价竞得 [1][5] 朝阳呼家楼地块详情 - 土地面积5300平方米 建筑规模7588平方米 起拍价4.46亿元 [2] - 包含R2二类居住用地（建面5580平方米）和A8社区综合服务设施用地（建面2080平方米） [2] - 位于东三环至四环核心区 距国贸中心800米 是CBD核心区近十年首次推出住宅用地 [2] - 属朝阳区首开"1托4"城中村改造项目组成部分 整体规模19.11公顷 地上建面22.57万平方米 [2] - 距离地铁10号线金台夕照站300米 6号线呼家楼站500米 周边有国贸商城、SKP等高端商业配套 [3] - 楼面价8.1万元/平方米 预计提供约50套高端住宅 [3] - 周边次新房首创天禧挂牌均价15万元/平方米 首创禧瑞都挂牌均价10.4万元/平方米 [3] 丰台岳各庄地块详情 - 土地面积2.18公顷 规划建面5.8万平方米 容积率2.66 起始价29亿元 [4] - 位于丰台区六里桥街道 三至四环之间 距地铁10号线六里桥站2公里 [4][5] - 周边有解放军总医院第五医学中心、银座和谐广场等配套 南侧为北京十一中堂实验学校 [4] - 楼面价5.03万元/平方米 预计未来售价9-10万元/平方米 [5] - 毗邻海淀万寿路学区 具备"学在海淀 住在丰台"区位联动效应 [5] - 周边次新房紫辰院挂牌价8.9万元/平方米 保利和光逸境逼近10万元/平方米 [5] - 存在轨道交通便利性一般、铁路噪音干扰及批发市场拆除前交通环境问题 [5] 开发商动态 - 首开集团作为呼家楼地块一级开发企业 独家报名并以底价竞得 [3] - 城建发展与住总集团早有合作预兆 8月通过合作投资议案 总额度不超过55亿元 [6] - 城建发展在拿地前已开启施工招标 投资估算8.3亿元 监理投资估算400万元 [6] - 城建发展7月进行人事调整 新任董事长强调"拿地即营销"理念 加速项目去化 [7] 市场意义 - 呼家楼地块稀缺区位为北京核心区高端住宅市场提供重要价格参考指标 [3] - 丰台区新房库存去化周期约36个月 市场竞争激烈 底价成交反映房企谨慎态度 [5] - 若规划地铁11号线青塔站（距地块800米）落地将显著提升交通便捷度 [6] - 岳各庄地块开发有望为丰台核心区发展注入新动力 [6]

土地交易概况 - 城建发展+北京建工+住总金第联合体以底价29亿元竞得北京丰台区岳各庄村A区棚改地块 [1] - 成交楼面价为50000元/平方米 土地面积为21772.59平方米 总建筑规模58000平方米 [1] - 地块容积率2.66 建筑控高60米（局部80米） 土地编号京土储挂（丰）[2025]026号 [1] 地块开发价值 - 地块属R2二类居住用地 具备核心区位与教育资源优势 有望吸引西城、海淀改善型需求 [1] - 规划中的地铁11号线青塔站（距地块800米）若落地将显著提升交通便捷度 [1] - 开发项目有望为丰台核心区发展注入新动力 实际市场表现取决于产品定位与定价策略 [1]

北京土地市场交易概况 - 北京出让丰台和朝阳2宗地块 成交总价33.46亿元 均被北京国企托底拿下[1] - 丰台岳各庄地块被城建发展+北京建工+住总金第以29亿元底价竞得[1] - 朝阳呼家楼地块由首开以成交楼面价约8.1万元/平方米拿下[1] 呼家楼地块分析 - 地块位于东三环至四环核心区域 距离国贸中心约800米 距离地铁10号线金台夕照站约300米[2] - 总占地面积0.53公顷 规划建筑面积0.76万平方米 其中住宅部分约0.55万平方米[3] - 按照户均120平方米计算 住宅房源总共不到50套[4] - 是CBD核心区近十年来首次推出的住宅用地 具备核心区位稀缺性[3][4] - 周边二手房挂牌均价约为10-15万元/平方米 2023年建成的首创禧瑞都挂牌均价10万元/平方米起[2] 首开股份拿地策略 - 首开时隔两年多再次在北京土地市场出手拿地[1] - 地块面积偏小 总价门槛较低 是首开重新回归北京土地市场的理想切入点[1] - 首开股份2024年上半年归母净利润-18.39亿元 虽仍亏损但实现5.61%同比增长[5] - 公司表示将密切跟踪重点城市土地市场机遇 在保障合理利润前提下积极参与土地竞拍[5] 丰台岳各庄地块分析 - 地块被城建发展+北京建工+住总金第联合体以29亿元底价摘得 楼面价约5.03万元/平方米[1][6] - 东侧距离西三环直线距离约2公里 西侧到西四环直线距离约1公里[7] - 周边次新房价格较高 紫辰院挂牌价约8.9万元/平方米 保利和光逸境近10万元/平方米[7] - 丰台区当前新房库存规模较高 去化周期约36个月 市场竞争激烈[7] 市场影响与展望 - 朝阳区将迎来一波较为罕见的豪宅集中供应潮 区域市场竞争格局或将加剧[6] - 呼家楼地块成交结果将为北京核心区高端住宅市场提供重要的价格参考指标[6] - 岳各庄地块有望吸引西城 海淀等区域的改善型需求 若地铁11号线青塔站落地将提升交通便捷度[8] - 岳各庄地块开发有望为丰台核心区发展注入新动力 但实际表现取决于产品定位和定价策略[8]

股权关系 - 城建集团持有公司45.51%股权，为控股股东[8] - 住总集团为城建集团全资子公司，持有金第公司90.91%股权[2][4][8] 项目情况 - 公司与金第、建邦以29亿元竞得岳各庄项目，投资比48%：10%：42%[2][4][11] - 岳各庄项目总用地21,772.59平方米，地上建筑58,000平方米[11] 决策流程 - 2025年8-9月相关会议均通过岳各庄项目议案[4][5][7][14] 其他 - 金第公司注册资本100,000万元[9] - 过去12个月公司与金第无关联交易[3][7][15] - 本次交易未构成重大资产重组，已获股东会批准[2]

土地交易 - 城建发展+北京建工+住总金第联合体以底价29亿元摘得北京市丰台区岳各庄村A区棚户区改造土地开发项目DC—L01地块 [1] - 楼面价约5万元/平方米 [1] 地块规划 - 土地面积约为2.18万平方米 [1] - 建筑控制规模5.8万平方米 [1] - 均为R2二类居住用地 [1] - 容积率约2.66 [1] - 限高60米局部80米 [1]

公司战略与市场进入 - 北京城建地产2024年首次进入上海市场并拿下杨浦区内中环2宗优质地块 作为集团产业布局和战略发展的重要举措 [2] - 公司对上海市场寄予厚望 但2025年上半年业绩显示上海项目表现未达预期 [2] 项目销售表现 - 上海国誉府项目截至2025年6月30日预售比例为73.33% 领翠滨江项目预售比例仅为14.8% [3] - 国誉府项目总规划建筑面积0.85万平方米 共76套房源 其中仅11套总价低于1000万元 最高总价接近1800万元 [4][5] - 项目开盘后宣称取得去化八成佳绩 但4月末网签去化率仍不足50% [6] - 截至9月2日网上房地产显示国誉府已售62套 去化率82.58% [7] - 领翠滨江项目首批开盘26套房源仅28组客户摇号 第二批次236套房源仅115组有效客户认筹 认筹率低于50% [12] - 截至9月2日领翠滨江网签数量仅24套 网签去化率约9.16% [13] 土地获取与项目开发 - 2024年5月28日以总价4.98亿元拿下杨浦长海社区地块 成交楼面价58404元/平方米 溢价率3.11% [4] - 2024年7月9日联合越秀地产以22.3亿元溢价率17.12%摘得杨浦长白社区地块 [10] - 国誉府项目从拿地到开盘周期长达9个多月 慢于同批次其他开发商 [4] - 领翠滨江项目8.5个月后开盘 但仍慢于保利发展拿地后不到半个月公示方案 当年12月即开盘 [10] 产品定位与市场竞争 - 国誉府定位为"十年久违的五角场纯洋房" 房地联动价10.7万元/平方米 [4][5] - 项目位于五角场板块 配套完善但公共交通不便 距离地铁站约1.1公里 [4] - 领翠滨江项目面临保利发展地块(相距2.7公里)和中海·云邸玖章项目(相距2.2公里)的激烈竞争 [10] - 领翠滨江户型设计存在争议 边户设计为斜角不规则形状 部分户型存在连廊问题 [12] 营销策略调整 - 领翠滨江项目曾推出30天内签约享受九八折的优惠政策 [12] - 上海楼市新政出台后公司重新申请营销政策 收回付款周期和价格优惠政策 [13] - 两个项目均未设置实景展示样板间 采用写字楼展厅方式进行销售 [6][11]

股价表现与交易数据 - 9月2日盘中股价上涨2.19%至5.13元/股 成交额2.83亿元 换手率2.69% 总市值106.49亿元 [1] - 主力资金净流入332.49万元 特大单买卖占比分别为11.70%和10.59% 大单买卖占比分别为22.79%和22.73% [1] - 年内股价涨幅1.58% 近5/20/60日分别上涨0.59%/12.01%/19.30% [1] 财务业绩表现 - 2025年上半年营业收入127.60亿元 同比增长95.70% [2] - 归母净利润6.08亿元 同比增长541.85% [2] 股东结构与机构持仓 - 股东户数4.85万户 较上期增加3.26% 人均流通股减少3.15%至42826股 [2] - 南方中证房地产ETF持股1588.48万股（增持52.88万股） 香港中央结算新进持股1568.81万股 南方中证1000ETF新进持股1146.69万股 [3] - 广发均衡优选混合A和广发价值优势混合退出十大股东行列 [3] 公司基本概况 - 主营业务为房地产开发（97.24%）、租赁收入（2.14%）及物业管理等 注册地址位于北京市朝阳区 [1] - 所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发 概念板块涵盖雄安新区、京津冀、新型城镇化等 [1] 分红历史记录 - A股上市后累计派现52.43亿元 近三年累计派现5.19亿元 [3]