发行基本情况 - 公司成功发行2025年度第三期中期票据，简称"25京城投MTN003"，代码为102584635IB [1] - 本期中期票据发行金额为8亿元人民币，期限为3年期 [1] - 票面利率确定为2.13%，计息方式为按年付息，起息日为2025年11月05日 [1] 注册审批背景 - 公司2024年第一次临时股东大会于2024年7月25日审议通过拟注册发行中期票据的议案 [1] - 公司向中国银行间市场交易商协会申请注册发行总额不超过75亿元人民币的中期票据 [1] - 交易商协会于2024年11月发出《接受注册通知书》，注册金额为75亿元，注册额度自2024年11月12日起2年内有效 [1] 承销团队构成 - 中信建投证券股份有限公司担任本期中期票据的主承销商和簿记管理人 [2] - 联席主承销商包括中信银行股份有限公司、上海银行股份有限公司、平安证券股份有限公司和北京银行股份有限公司 [2]

中期票据注册 - 公司拟注册发行不超75亿元中期票据，交易商协会已接受注册，额度2年内有效（2024.11.12起）[1] 本期票据发行 - 公司发行2025年度第三期中期票据，金额8亿，期限3年，票面利率2.13%[1] - 按年付息，起息日为2025年11月05日[1] 承销商信息 - 中信建投为主承销商和簿记管理人，中信银行等为联席主承销商[2] 文件查询 - 本期发行有关文件详见中国货币网和上海清算所网站[3] 公告时间 - 公告发布于2025年11月6日[4]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 政策端有望进一步发力，二十届四中全会提及推动房地产高质量发展，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房 [4] - 在政策导向和供需结构变化的契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [4] - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义 [4] 板块行情 - 本周（25/10/25-25/10/31）房地产（申万）指数下跌0.7%，表现弱于上证指数（+0.1%）、深证成指（+0.7%）和创业板指（+0.5%）[4][7] - 个股方面，周度涨幅前五分别为：京投发展(+28.2%)、ST中迪(+27.6%)、和展能源(+12.5%)、西藏城投(+11.3%)、海南机场(+10.5%) [4][7] - 个股方面，周度跌幅后五分别为：沙河股份(-13.4%)、合肥城建(-13.0%)、ST广物(-10.1%)、深振业A(-9.7%)、*ST荣控(-8.7%) [4][7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（10.25-10.31）42个重点城市新房合计成交243万平米，环比上升4.8%，但同比下降41.1% [4][13] - 分能级看，一线城市（4城）成交55.3万平米，环比下降4.1%；二线城市（15城）成交151.0万平米，环比上升11.4%；三四线城市（23城）成交36.5万平米，环比下降4.8% [13] - 10月全月（10.1-10.31）42城新房合计成交843万平米，环比上升1.4%，但同比下降34.6% [4][18] - 年初至今（1-10月）42城新房累计成交面积同比下降10.3% [4][18] - 10月全月分能级表现：一线城市成交198万平米，环比下降10.7%，同比下降38.2%；二线城市成交501万平米，环比上升4.8%，同比下降31.3%；三四线城市成交145万平米，环比上升9.5%，同比下降39.6% [18] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（10.25-10.31）21个重点城市二手房合计成交205万平米，环比下降3.3%，同比下降23.6% [4][30] - 分能级看，一线城市（3城）成交91.9万平米，环比上升6.8%；二线城市（9城）成交98.8万平米，环比下降12.0%；三四线城市（9城）成交14.6万平米，环比上升5.3% [30] - 10月全月（10.1-10.31）21城二手房合计成交732万平米，环比下降14.0%，同比下降21.2% [4][33] - 年初至今（1-10月）21城二手房累计成交面积同比上升11.4% [4][33] - 10月全月分能级表现：一线城市成交300万平米，环比下降16.4%，同比下降26.3%；二线城市成交380万平米，环比下降13.0%，同比下降16.8%；三四线城市成交51万平米，环比下降6.4%，同比下降20.4% [33] 行业新闻与政策 - 宏观层面：住建部推进现房销售制，以防范交付风险；商务部等五部门支持符合条件的商业地产项目发行REITs，为城市商业提质提供融资支持 [4][45] - 因城施策：广州发布好房子建设指引，强制要求绿色建材使用比例不低于20%；重庆创新存量用地盘活方式，全面推行集体经营性建设用地入市 [4][45] - 公积金政策：海南将住房公积金贷款月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60%；湖北统一首二套房公贷额度，高品质住宅贷款额上浮不低于20%，保障房首付降至15% [4][45] - 土地市场：广州番禺区宅地由越秀地产以11.94亿元总价竞得，溢价率8.2%；福州公开出让14宗地，总起拍价46.85亿元 [46][47] 公司公告与业绩 - 2025年第三季度归母净利润表现：滨江集团5.4亿元（同比+16.0%）、陆家嘴2.5亿元（同比+45.2%）、浦东金桥1.6亿元（同比+159.3%）、张江高科2.5亿元（同比+1.1%）[4][48] - 2025年第三季度归母净利润为负或大幅下滑：万科A -160.7亿元（同比-98.6%）、华发股份0.7亿元（同比-199.4%）、首开股份-12.7亿元、华侨城A -15.0亿元（同比-15.8%）[4][48] - 融资动态：深铁集团拟向万科A提供不超过220亿元借款额度 [4][48] - 销售数据：陆家嘴1-9月住宅类物业合同销售金额82.73亿元，同比增加144%；华发股份1-9月实现销售金额633.1亿元，较去年同期减少2.8% [49] 投资分析意见与建议关注标的 - 建议关注核心城市布局重、拿地能力强且产品力强的房企：滨江集团、华润置地、建发股份、建发国际集团、绿城中国 [4] - 建议关注地产转型标的：衢州发展 [4] - 建议关注二手房中介：贝壳、我爱我家 [4] - 建议关注物业管理企业：绿城服务、招商积余、华润万象生活 [4]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [3] - 地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [3] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企和少量混合所有制及民企将更受益 [3] - 城市布局观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该组合在销售反弹时表现更好 [3] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市将更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量 [3] “十五五”规划《建议》房地产内容解读 - 宏观经济政策定调积极，稳地产需要货币、财政政策进一步加码，包括中央财政加杠杆和宽货币低利率环境 [1][9] - 需求侧更重视住房消费品属性，两大抓手是购房政策放松和城市更新，以更好满足刚需和改善性需求 [1][10] - 继续推进房地产结构优化，在盘活存量和优化增量方面推进，收储、收地仍是未来政策重要发力点 [1][11] - 继续推进构建房地产发展新模式，优化保障房供给，再提“好房子”建设，更利好品质房企 [1][12] - 继续强调风险防范与化解，有必要继续支持系统重要性房企 [1][12] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动-0.7%，落后沪深300指数0.27个百分点，在31个申万一级行业中排名第26名 [1][14] - 本周上涨个股共40支，较上周减少50支，下跌股数为73支 [14] - 本周重点48家A/H房企中上涨7支，较上周减少18支 [14] 新房及二手房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积224.1万平方米，环比提升5.8%，同比下降39.5% [2][24] - 样本一线城市新房成交面积55.3万方，环比-4.1%，同比-53.5%；二线城市122.0万方，环比+12.5%，同比-33.7%；三线城市46.8万方，环比+2.3%，同比-30.3% [2][24] - 今年累计44周样本30城新房成交面积8118.9万方，同比-7.1%；一线城市2167.9万方，同比-2.9%；二线城市3924.2万方，同比-7.6%；三线城市2026.8万方，同比-10.4% [2][28] - 本周14个样本城市二手房成交面积206.0万方，环比下降3.1%，同比下降21.1% [2][34] - 年初至今累计二手房成交面积8660.3万方，同比增长12.7%；一线城市3572.5万方，同比+14.2%；二线城市3997.7万方，同比+12.4%；三线城市1090.1万方，同比+9.2% [2][34] 房企信用债情况 - 本周共发行房企信用债8只，环比减少10只；发行规模50.50亿元，环比减少129.8亿元 [3][44] - 总偿还量154.57亿元，环比增加85.98亿元，净融资额为-104.07亿元，环比减少215.78亿元 [3][44] - 主体评级以AAA为主，占比71.3%；债券类型以一般中期票据为主，占比56.4%；期限以1-3年为主，占比61.4% [44] 投资建议与配置方向 - 板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [3] - 配置方向包括基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [3] - 地方国企/城投/化债方向：城投控股、城建发展 [3] - 中介方向：贝壳 [3] - 物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [3]

投资评级与目标价 - 报告对城建发展的投资评级为“买入”，此评级为维持[1] - 报告给出的目标价为人民币7.42元[1] 核心观点总结 - 报告认为城建发展在2025年于业绩结转、销售改善等方面具备看点，同时有望受益于京沪地产政策优化和城市更新的持续推进[1] - 尽管第三季度因存货减值导致单季利润下滑，但前三季度累计归母净利润仍实现同比增长40%至7.6亿元，营收同比增长64%至193.1亿元[1] - 公司第三季度通过“以价换量”策略推动销售金额同比实现正增长（+3%），预计全年销售金额有望回归正增长[4] 第三季度业绩分析 - 第三季度归母净利润为1.6亿元，同比下降77%，主要因存货减值抵消了股票投资收益[1][2] - 第三季度公司因持有的国信证券和南微医学股价上涨，实现公允价值变动收益和投资收益共计8.2亿元[2] - 同期，公司对部分销售周期较长的项目进行价格调整，计提了8.6亿元存货减值，完全抵消了股票收益[2] 前三季度业绩驱动因素 - 前三季度业绩增长主要得益于地产竣工面积同比增加44%，推动营收增长，其中望坛项目及2022年获取的龙樾天元等项目有所贡献[3] - 金融资产投资收益改善，前三季度实现公允价值变动收益和投资收益10.1亿元，同比增加3.5亿元[3] - 望坛项目商品住宅尚未结转完毕，临河村棚改项目尚未开启利润结转，未来重点项目仍有可观利润释放潜力[3] 销售与拿地情况 - 前三季度公司销售金额为141亿元，同比下降8%，但第三季度单季销售金额同比转为正增长3%，销售面积同比大幅增长103%[4] - 前三季度公司在北京市获取2宗地块，拿地总价53亿元，拿地强度（拿地金额/销售金额）为38%，权益比例为40%[4] - 公司新获取丰台区岳各庄地块，探索了由集团进行一级开发、公司主导二级开发并表的新模式，并于10月30日新获昌平区东小口镇地块（总价28亿元，权益80%）[4] 盈利预测与估值 - 报告维持公司2025年至2027年归母净利润预测分别为8.35亿元、8.40亿元和8.57亿元[5] - 基于2026年预测每股净资产11.42元，给予公司0.65倍市净率，得出目标价7.42元，该估值低于可比公司平均0.74倍的26年市净率，主要因公司业绩受金融资产股价、项目结转节奏及减值等因素影响波动较大[5] 财务数据摘要 - 截至2025年10月30日，公司收盘价为5.24元，市值为108.77亿元人民币[8] - 公司2024年营业收入为254.42亿元，归母净利润为-9.51亿元；预测2025年营业收入为242.38亿元，归母净利润为8.35亿元[11]

公司股价表现 - 10月31日城建发展股价下跌5.15%至4.97元/股，成交额2.64亿元，换手率2.53%，总市值103.16亿元 [1] - 当日股价下跌导致明亚中证1000指数增强A基金估算浮亏约3.2万元 [2] 公司业务构成 - 公司主营业务为房地产开发、对外股权投资和商业地产经营，其中房地产开发（房屋销售）收入占总收入的97.24% [1] - 其他收入来源包括租赁收入（2.14%）、物业管理（0.20%）、代建项目收入（0.11%）和一级土地开发（0.09%） [1] 基金持仓情况 - 明亚基金旗下明亚中证1000指数增强A（017505）三季度重仓城建发展11.85万股，占基金净值比例0.82%，为第六大重仓股 [2] - 该基金规模109.33万元，今年以来收益率为25.32%，近一年收益率为28.82%，成立以来收益率为23.51% [2] 基金经理信息 - 明亚中证1000指数增强A基金经理为何明与毛瑞翔 [3] - 何明累计任职时间7年270天，管理基金总规模2.71亿元，任职期间最佳基金回报165.19% [3] - 毛瑞翔累计任职时间2年120天，管理基金总规模1.01亿元，任职期间最佳基金回报38.98% [3]

核心财务表现 - 公司2025年三季度营业总收入达193.11亿元，同比增长64.20%，增加75.50亿元 [1] - 归母净利润为7.65亿元，同比增长40.24%，增加2.19亿元 [1] - 经营活动现金净流入为61.17亿元，同比增长47.87%，增加19.80亿元 [1] 盈利能力指标 - 公司最新毛利率为19.84%，较上季度提升0.78个百分点，较去年同期提升3.67个百分点 [3] - 最新摊薄每股收益为0.30元，同比增长55.63%，增加0.11元 [3] - 最新ROE为3.36%，较去年同期增加1.07个百分点 [3] 资产与运营效率 - 公司最新资产负债率为76.88%，较上季度下降1.61个百分点，较去年同期下降3.01个百分点 [3] - 最新总资产周转率为0.17次，同比增长92.27%，增加0.08次 [3] - 最新存货周转率为0.22次，同比增长100.37%，增加0.11次 [3] 同业排名情况 - 营业总收入在同业已披露公司中排名第12位 [1] - 归母净利润在同业中排名第11位 [1] - 经营活动现金净流入在同业中排名第4位 [1] - 总资产周转率在同业中排名第9位，而毛利率和存货周转率排名相对靠后，分别为第42位和第32位 [3] 股权结构 - 公司股东户数为4.76万户，前十大股东持股比例合计为54.84% [3] - 控股股东北京城建集团有限责任公司持股比例为45.51% [3] - 前十大股东中包含多家机构投资者，如基本养老保险基金、平安养老保险、香港中央结算有限公司等 [3]

土地出让概况 - 北京市昌平区东小口镇贺村中滩村组团B地块以底价28.09亿元成交 [1] - 竞得方为北京城建和昌平国企组成的联合体，成交楼面价约为3.2万元/平方米 [1][3] - 此次土地出让距离昌平区北七家歇家村组合地块以26.012亿元底价成交仅相隔两日 [4] 地块具体信息 - 该地块为纯住宅用地，土地面积约3.13万平方米，建筑控制规模约8.78万平方米，容积率2.8，建筑限高60米 [2] - 项目需配建500平方米社区管理服务用房，建成后无偿移交相关主管部门 [3] - 地块位于北五环与北六环之间，距北五环直线距离约3公里，西侧1.4公里接壤海淀区，处于昌平、海淀、朝阳三区交会的独特位置 [3] 区位与配套优势 - 地块能够有效承接西二旗、后厂村区域互联网从业人员的居住需求，并受益于望京商务区的辐射效应 [3] - 在建地铁13B号线建材城东站距离地块约1公里，预计明年通车 [3] - 周边商业设施包括西三旗万象汇等综合体，休闲资源包括东小口城市休闲公园，医疗配套涵盖清华长庚医院 [3] - 地块南侧规划有一处十二年一贯制教育用地，昌平区正与优质教育资源洽谈引入事宜 [3] 市场供需环境 - 地块所属区域内近三年无新房供应 [1][5] - 该板块上一次土地出让为2020年，当时销售均价约5.8万元/平方米，近期成交价格维持在5.5万元/平方米左右 [5] - 周边二手房市场中，老旧小区均价约4万元/平方米，次新小区价格区间为6万至8万元/平方米 [6] 竞得方背景与近期动态 - 联合体成员之一的蓝华宇地产由昌平区国资委监管的国有股份制企业铭嘉地产全资控股 [5] - 城建发展为北京城建集团旗下地产上市平台，长期深耕北京市场 [5] - 今年6月初，城建发展联合其他企业以23.95亿元底价拿下昌平中关村生命科学园地块 [5] - 今年9月初，城建发展联合其他企业以29亿元底价拿下丰台岳各庄地块 [5]

万科流动性支持 - 深铁集团向万科提供不超过22亿元借款 期限不超过3年 利率为2.34% 用于偿还公开市场债券本金与利息 [1] - 深铁集团已累计向万科提供借款269.3亿元 此举可缓解公司短期偿债压力 [1] - 配合三季度营收规模与交付力度 强化市场对公司流动性维稳及风险缓释的预期 [1] 地产链风险出清 - 远大住工因宏观经济 地产调控及疫情影响深陷债务及经营危机 向法院提交破产重整申请 [2] - 此举折射出地产链上下游风险传导仍在持续 传递出风险有序出清的信号 [2] - 配合顶层对相关风险的统筹化解导向 助力市场理性看待周期行业转型阵痛 [2] 核心城市土地市场 - 北京城建联合体以底价28.09亿元竞得北京昌平宅地 楼面价32008元/平方米 [3] - 该地块需配建500平方米社区管理服务用房并满足绿色建筑二星级等品质要求 承接西二旗 后厂村区域居住需求 [3] - 越秀地产以34.8亿元总价获广州天河区两宗宅地 楼面价约3.1万元/平方米 公司2025年在广州已斩获7宗土地 总金额逾81亿元 [4] - 国企聚焦高能级城市优质地块 凸显板块核心城市加改善产品的结构性机会 [4] 上市公司资金管理 - 珠江股份拟使用不超过2.2亿元闲置募集资金进行现金管理 投资于保本型产品 [5] - 此举旨在提高资金使用效率并增加收益 传递出上市公司审慎理财 保障股东利益的信号 [5]

财务业绩概览 - 前三季度公司实现营业收入193.11亿元，同比增加64.20% [1] - 前三季度归属于上市公司股东的净利润为7.65亿元，同比增加40.24% [1] - 第三季度归属于上市公司股东的净利润为1.56亿元，同比下降77.09% [1] 利润构成分析 - 前三季度非经常性损益达到5.27亿元，占归属于上市公司股东净利润的68.9% [1] - 金融资产公允价值变动收益达5.98亿元 [1] - 资金占用费收入超1.03亿元 [1]