中期票据注册 - 公司拟注册发行不超75亿元中期票据[1] - 交易商协会接受75亿元注册，额度2024年11月12日起2年内有效[1] 第二期中期票据发行 - 发行2025年度第二期5亿元中期票据[1] - 期限3年，票面利率2.05%，起息日2025年7月23日[1] 承销商信息 - 中信建投证券为主承销商和簿记管理人[2] - 中信银行等四家为联席主承销商[2] 文件查询 - 本期中期票据发行文件详见中国货币网和上海清算所网站[3]

房企2025年半年度业绩概况 - 40家房企披露2025年半年度业绩预告，其中16家实现净利润为正，10家扭亏为盈（城建发展、渝开发、城投控股等）[1] - 盈利主要驱动因素包括项目交付、资产出售及资本市场投资获利[1] - 部分企业盈利依赖资产出售，下半年经营持续性存疑[1] 盈利房企具体表现 - 演江集团预计净利润16.33亿-19.82亿元，同比增长（2024年同期11.66亿元）[2] - 城建发展预计净利润4.4亿-6.54亿元（2024年同期-1.38亿元），同比增长420.29%-574%[2][3] - 渝开发预计净利润1.75亿-2.25亿元（2024年同期-0.33亿元），同比增长630.3%-781.82%，涨幅居首[2][3] - 珠江股份净利润同比增长366.67%-483.33%[3] 亏损房企情况 - 华夏幸福预计净亏损55亿-75亿元（2024年同期48.49亿元）[2] - 华侨城A预计净亏损23亿-29亿元（2024年同期-10.56亿元）[2] - 金地集团预计净亏损34亿-42亿元（2024年同期-33.61亿元）[2] 业绩改善核心因素 - 7家扭亏房企提及项目交付、结转周期和毛利率提升是关键[5] - 城建发展通过天坛府、龙樾天元等项目交付实现收入大幅增长[6] - 城投控股、南山控股等因房产项目竣工交付结转增加而改善利润[6] - 珠江股份和城建发展受益于A股市场回暖，股票资产增值[7] 政策与市场环境支持 - 2025年上半年A股总市值达100.02万亿元，较2024年末上升6.5%[7] - 各地优化公积金政策超150次，约20城支持"商转公"政策[7] - 房地产行业债券平均利率2.83%，同比下降0.28个百分点[7] - 融资条件宽松及成本下降有效减轻企业财务负担[8] 行业挑战与应对策略 - 渝开发通过转让朗福公司股权确认投资收益2.4亿元，但主营业务未明显改善[9] - 万业企业通过出售参股公司股权实现投资收益[9] - 需聚焦核心城市板块提升产品力，强化品牌差异化[10] - 内部管理需精细化以控制成本，保障盈利空间[10]

报告行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[6] - 房地产服务：增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 市场对地产股分歧加大，更看好核心城市复苏节奏，推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的地产开发商、分红与业绩稳健的头部物管公司以及受益于香港资产重估逻辑的港股高股息 REITs [1] - 重点推荐 A 股开发城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口；港股开发华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、越秀地产；物管公司华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业；港股 REIT 领展房产基金 [1] 根据相关目录分别进行总结 25Q2 公募基金地产股持仓情况 - 持仓总市值 484 亿元，环比下降 12%；持仓市值占股票投资市值比重为 0.67%，环比下降 0.12pct；相对标准行业配置比例低配 0.55pct，环比扩大 0.07pct，处于 2013 年以来的 49%分位 [2] - 房地产行业指数下跌 1.14%，排名 24/31，4 月小幅上涨，5 - 6 月有所回调 [2] - 持仓市值 TOP5 地产股占板块持仓总市值比重约 27.9%，环比下降 1.3pct，投资者对个股投资分歧明显 [3] - 持仓市值 TOP20 中，增持较多的有新城控股、绿城中国等，减持较多的有金地集团、建发股份等 [3] - 持仓在 5 亿元以上个股有 18 个，较 25Q1 减少 2 个 [3] 25Q2 北上资金地产股持仓情况 - 持仓总市值 137 亿元，环比上升 10%，占陆港通持仓总市值的 0.60%，环比上升 0.04pct [4] - 持仓市值 TOP5 地产股为保利发展、招商蛇口、张江高科、建发股份、万科 A [4] - 持仓市值 TOP20 中，增持较多的有保利发展、张江高科等，减持较多的有衢州发展、雅戈尔等 [4] 重点推荐公司情况 - 城投控股：预计 2025H1 归母净利润 1.2 - 1.8 亿元，扣非归母净利 1.0 - 1.5 亿，同比扭亏为盈，维持“买入”评级，目标价 6.34 元 [20] - 城建发展：预计 25H1 归母净利润 4.4 - 6.5 亿元，同比扭亏，维持“买入”评级，目标价 7.32 元 [21] - 滨江集团：25Q1 营收 225.1 亿元，同比 +64%；归母净利润 9.8 亿元，同比 +48%，维持“买入”评级，目标价 12.08 元 [21] - 新城控股：2025Q1 营收 97.4 亿元，同比 -32.2%；归母净利润 3.04 亿，同比 +34.0%，维持“买入”评级，目标价 17.50 元 [21] - 招商蛇口：投拓力度显著增强，多 REITs 平台助力资产证券化，融资成本持续优化，维持“买入”评级，目标价 12.52 元 [21] - 华润置地：24 年收入 2788 亿元，同比 +11%；核心净利润 254 亿元，同比 -8.5%，维持“买入”评级，目标价 32.72 港元 [21] - 中国海外发展：24 年收入同比 -9%至 1852 亿元；归母净利润 156 亿元，同比 -39%，维持“买入”评级，目标价 17.07 港元 [21] - 建发国际集团：24 年收入 1430 亿元，同比 +6%；核心归母净利润 43 亿元，同比 -1.6%，维持“买入”评级，目标价 19.29 港元 [21] - 绿城中国：拿地力度显著加大，销售金额同比、销售均价等均优化，维持“买入”评级，目标价 12.73 港元 [22] - 越秀地产：24 年营收 864 亿元，同比 +8%；归母净利 10.4 亿元，同比 -67%，维持“买入”评级，目标价 6.85 港元 [22] - 华润万象生活：24 年营收 170.4 亿元，同比 +15%；归母净利润 36.3 亿元，同比 +24%，维持“买入”评级，目标价 39.81 港币 [22] - 绿城服务：24 年营收 178.9 亿元，核心经营利润 15.9 亿元，同比 +22%；归母净利润 7.9 亿元，同比 +30%，维持“买入”评级，目标价 5.91 港币 [22] - 中海物业：24 年营收 140.2 亿元，同比 +7%；归母净利润 15.1 亿元，同比 +13%，维持“买入”评级，目标价 7.74 港币 [22] - 招商积余：25Q1 营收 44.6 亿元，同比 +20%，归母净利润 2.2 亿元，同比 +15%，维持“买入”评级，目标价 14.96 元 [22] - 保利物业：24 年营收 163.4 亿元，同比 +8%；归母净利润 14.7 亿元，同比 +7%，维持“买入”评级，目标价 40.15 港币 [22] - 领展房产基金：首次覆盖给予“买入”评级，目标价 50.59 港元，预计 2026 - 28 财年可分派总额为 69.08/69.82/70.52 亿港元 [23]

管理层变更 - 城建发展完成一把手变更 形成"邹哲+齐占峰"管理层组合 邹哲任党委书记 齐占峰任董事长 [1] - 齐占峰55岁 曾任首都公路发展集团总会计师 现任北京城建集团党委常委、总会计师 [1] - 前任董事长储昭武因年龄原因于2023年11月卸任党委书记 2024年6月卸任董事长 [2] 母公司管理层变动 - 北京城建集团2023年7月更换董事长 常永春接替陈代华 [4] - 2024年李伟东接替常永春任北京城建集团党委书记、董事长 常永春因违纪违法被开除 [4] - 李伟东有多年房地产经验 上任后即调研城建发展业务 [4] 财务表现 - 城建发展2021年归母净利润6.4亿元（同比腰斩） 2022年首次亏损9.26亿元 [1] - 2023年短暂扭亏后 2024年再度亏损9.51亿元 [2] - 亏损主因：房地产开发毛利率14.1%（同比下降4.2pct） 北京区域毛利率15.1%（降5.7pct） 计提资产减值27.4亿元（同比增17.8亿元） 投资收益-7.2亿元（同比降12.1亿元） [2] 战略方向 - 齐占峰提出要推动地产开发业务去存量优增量 统筹新拓土地与老项目去化 维护资金安全 [4] - 李伟东强调守住安全发展底线 防范地产风险、系统性风险、安全稳定风险 [5]

管理层变更 - 城建发展完成一把手变更，形成"邹哲+齐占峰"管理层组合[2][3] - 齐占峰当选第九届董事会董事长，55岁，曾任北京市首都公路发展集团总会计师，现任北京城建集团党委常委、总会计师[2] - 邹哲出任城建发展党委书记，此前担任公司总经理[2] - 前任董事长储昭武因年龄原因于2023年11月卸任党委书记，2024年6月卸任董事长[4][5] 公司业绩表现 - 2021年归母净利润降至6 4亿元（同比近乎腰斩），2022年首次亏损9 26亿元[3] - 2023年短暂扭亏后，2024年再度亏损9 51亿元[4] - 亏损主因：房地产开发毛利率14 1%（同比下降4 2个百分点），北京区域毛利率15 1%（下降5 7个百分点）[4] - 计提资产减值损失27 4亿元（同比增加17 8亿元），对外投资收益-7 2亿元（同比下滑12 1亿元）[4] 母公司管理层动态 - 北京城建集团2023年7月更换董事长，常永春接替陈代华[6] - 14个月后李伟东接任党委书记、董事长，曾任职金隅集团和北辰实业[6] - 常永春2024年5月因违纪违法被开除并移送检察机关[6] 战略方向与风险管控 - 齐占峰强调推动地产开发业务去存量优增量，统筹土地资源布局与项目去化，维护资金安全[7] - 李伟东提出守住安全发展底线，防范地产风险、系统性风险及安全稳定风险[7] - 新管理层组合中邹哲侧重房地产经验，齐占峰侧重财务风险把控[7]

人事变动 - 北京城建发展宣布齐占峰履新董事长，接替退休的储昭武 [2][3] - 齐占峰长期在北京市属国企从事财务工作，曾任北京城建集团总会计师，此次履新被视为"重用" [4][6] - 新管理层组合为董事长齐占峰+总经理邹哲，后者曾带领公司成功拓展上海市场 [6][9] 财务表现 - 上半年公司预计归母净利润4.39亿~6.54亿，同比扭亏（去年同期亏损1.38亿） [4][13] - 扭亏主要源于天坛府、龙樾天元等热销项目交付及金融资产投资收益 [14] - 2024年首发集团营收183亿、归母净利润1.2亿，北京城建集团营收1521亿、归母净利润23.58亿 [6] 销售与项目 - 上半年北京全口径销售96.52亿，排名北京本土房企第1 [10] - 北京在售项目表现优异：香山樾60.38亿（城六区第2）、天坛府31.89亿（城六区第7） [10][12] - 外地库存压力较大：安徽黄山待售100万㎡、重庆63万㎡、青岛57万㎡、成都35万㎡ [12] - 2024年新获取8个项目（北京6个、上海2个），但上半年仅获取北京昌平一宗宅地（权益30%） [17] 战略方向 - 未来将聚焦现金流管理、去库存和拓展优质项目 [18] - 坚持"杜绝没有现金流的营收和利润"原则，强调地产业务安全发展 [17] - 采取市场化专业化策略，在营销上灵活结合自营团队与分销渠道 [20] 公司特点 - 积极拓展优质城市项目，如去年在上海杨浦连拿2个项目，今年参拍静安地块 [19] - 在产品打造和营销操盘上表现突出，展现出较强发展势能 [21]

行业整体表现 - 2025年上半年A股房地产开发板块61家房企披露业绩预告 合计预亏342 56亿元至464 97亿元 其中37家亏损占比六成 [1] - 行业分化显著 金地集团 华侨城等亏损扩大 万科亏损额增加 绿地控股由盈转亏 但大悦城 城建发展等实现扭亏为盈 [1] - TOP100房企2025年1-6月销售总额18364 1亿元同比下降11 8% 但降幅同比收窄 拿地总额5065 5亿元同比增长33 3% [13] 盈利房企分析 - 24家房企预计盈利 累计盈利68 68亿元至80 16亿元 其中12家扭亏为盈 6家净利润增长 [2] - 保利发展预计净利润27 35亿元同比降63 15% 滨江集团预计净利润16 33亿至19 82亿元同比增70% 呈现两极分化 [3][4] - 城建发展扭亏幅度最大 预计净利润4 4亿至6 54亿元同比增575 14% 主要因项目交付增加及金融资产收益 [6][7] 亏损房企情况 - 37家亏损房企累计亏损422 72亿至533 64亿元 其中13家为首亏(含绿地控股 信达地产) 11家亏损超10亿元 [8][11] - 万科预计亏损100亿至120亿元居首 因结算规模下降及计提减值 金地集团预计亏损34亿至42亿元 [10][11] - 信达地产首次亏损35亿至39亿元 绿地控股首次亏损30亿至35亿元 均因交付规模缩减及资产减值 [11][12] 市场趋势展望 - 行业仍处调整期但下行节奏放缓 核心城市结构性机会显现 头部企业通过拿地补库强化集中化趋势 [14] - 广发证券预测2025年下半年或迎强拐点 政策临界点临近 消费性需求回归带动"好房子"认可度提升 [13] - TOP10房企新增货值6019 9亿元占TOP100的41 8% 显示资源向头部集中 行业格局加速优化 [13]

会议信息 - 2025年第一次临时股东会于7月16日在北京市朝阳区召开[2] - 出席会议股东和代理人224人，所持表决权股份占比51.9927%[2] - 公司在任董事6人，5人出席会议[4] 选举结果 - 选举齐占峰为董事议案得票率99.3552%，其当选[5] - 5%以下股东对该议案同意票数比例为94.8289%[6] 律师见证 - 见证律所是北京市金杜律师事务所，律师为邢美东、于晓腾[7] - 律师见证结论为股东会召集和召开程序合法有效[7]

股东会召开 - 公司2025年6月30日决定7月16日召开第一次临时股东会[6] - 7月1日公告召开临时股东会通知[7] 参会股东情况 - 现场2人代表944,992,261股，占比45.5255%[9] - 网络投票222人代表134,243,273股，占比6.4672%[9] - 中小投资者223人代表134,572,273股，占比6.4831%[9] - 共224人代表1,079,235,534股，占比51.9927%[10][11] 议案表决 - 选举齐占峰为董事，同意1,072,276,720股，占比99.3552%[15] - 中小投资者同意127,613,459股，占比94.8289%[15] 会议合规性 - 召集、召开及表决程序、结果均合法有效[8][17][18]

会议信息 - 公司第九届董事会第二十一次会议于2025年7月16日召开[2] - 应参会董事7人，实际参会6人[2] 人事变动 - 选举齐占峰为公司第九届董事会董事长，表决7票赞成[3][4] - 调整第九届董事会专门委员会人员组成，表决7票赞成[4] 人员信息 - 齐占峰55岁，矿大企管硕士，正高级会计师[3] 公告信息 - 公告日期为2025年7月17日[6]