土地获取 - 公司全资子公司北京城建兴瑞置业开发有限公司以20.28亿元价格竞得北京市东城区一宗国有建设用地使用权 [1] - 该地块为北京市东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目4、5号地0127-0201、0202、0203、0204地块多功能用地 [1] - 地块总用地规模为22,756.72平方米 [1] - 地块地上建筑规模为2.5万平方米 [1] 地块位置 - 地块位于北京市东城区南二环内 [1]

土地获取 - 全资子公司北京城建兴瑞置业开发有限公司以202,800万元人民币竞得北京市东城区地块国有建设用地使用权 [1] - 地块总用地规模22,756.72平方米，地上建筑规模为25,000平方米 [1] - 地块位于北京市东城区南二环内，为祈年大街路西危改工程土地一级开发项目4、5号地0127-0201、0202、0203、0204地块多功能用地 [1] 项目背景 - 公司于2025年11月19日收到《北京市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》 [1] - 所获地块性质为多功能用地 [1]

北京土地市场成交概况 - 北京两宗住宅用地顺利出让，合计成交总价32.7亿元 [1][3] - 东城区天坛北地块由北京城建以20.28亿元竞得 [3][5] - 昌平区未来科技城地块由未来科学城置业以12.4亿元底价竞得 [3][5] 天坛北地块详细分析 - 地块名义楼板价为8.1万元/平方米，溢价率4% [5] - 若仅按1.75万平方米住宅建面计算，住宅部分楼板价达到11.6万元/平方米 [3][5] - 地块周边可比房价为15万元/平方米 [3][5] - 地块位于北京二环内核心区域，紧邻天坛公园，容积率低，居住舒适度高，交通及商业医疗配套成熟 [6] - 地块由4个子地块构成，部分地块需按传统四合院形态建设并整院出售，限高3.3米，容积率0.39 [9] - 地块2公里内无同类在售项目，西侧金鱼池地块期房参考价15.1万元/平方米，西侧3公里中海京华玖序认购均价17.5万元/平方米 [11] 未来科技城地块详细分析 - 地块以底价12.4亿元成交，溢价率0% [3][5] - 项目可售住宅部分楼板价约2万元/平方米 [3] - 地块周边可比房价为5万元/平方米 [3][5] 北京土地市场趋势延伸 - 2025年以来北京已有9宗住宅用地溢价率超过10% [13] - 太阳宫宅地溢价率高达39%，经过9家房企339轮竞价后由中建智地以43.1亿元竞得，楼板价8.5万元/平方米 [13] - 北京在2025年推出大量旧改、城中村改造用地，相关地块多为底价或低溢价成交 [13]

土地出让总览 - 北京出让2宗涉宅用地 总成交金额32.71亿元 [1] - 土地出让活动于11月19日进行 [1] 东城区地块成交详情 - 北京城建兴瑞置业开发有限公司（北京城建）以20.28亿元竞得东城区祈年大街地块 [1] - 该地块成交楼面价为8.11万元/㎡ [1] - 该地块溢价率为4% [1] 昌平区地块成交详情 - 北京未来科技城昌信置业有限公司（未来科学城）以底价12.43亿元竞得昌平区未来科学城地块 [1] - 该地块综合成交楼面价为1.51万元/㎡ [1] - 该地块经营性成交楼面价约为2.32万元/㎡ [1]

土地交易核心信息 - 北京城建以20.28亿元竞得北京市东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目指定地块 [1] - 成交溢价率为4% [1] - 该宗地块土地面积约为2.28万平方米 [1] 地块规划详情 - 地块规划建筑规模为2.5万平方米 [1] - 用地性质为多功能用地 [1]

房企董事长密集调整现象 - 2025年下半年以来超20家房企董事长发生变动 相当于平均每周都有一把手换人 [3] - 变动企业涵盖大型央企 地方国企 千亿巨头及区域性房企 包括五矿地产 北京住总 招商蛇口 中交地产 华侨城 城建发展 大龙地产 金科股份等 [3] - 11月份出现多起案例 例如光明地产陆吉敏退休 王伟接任 五矿地产何剑波因集团轮换辞任 戴鹏宇代理主席 [5] 央国企成为调整主力军的原因 - 部分国资背景房企变动体现国企改革中优化资源配置 加强管控的导向 以及正常的新老交替和人事常态化调整 [9] - 国企因考核要求更高 更倾向通过职务调整优化资源配置以契合国资改革导向 [9] - 民企则因经营压力主动或被动换血以降低经营成本 [9] 高层调整的驱动因素 - 行业销售承压导致业绩压力 2022年以来上市房企连续亏损且亏损额扩大 2025年上半年超六成上市房企出现亏损 [13] - 行业从大规模开发转向精细化运营 轻资产模式及非地产业务转型 需要新的领军人物推动战略转型 [13] - 最近6年行业深度调整对企业销售规模 利润及商业模式带来影响 需通过组织架构调整适配新周期 [13] 董事长薪酬变化及能力要求 - A股地产板块78家上市房企董事长薪酬总额从2022年8657万元降至2023年8238万元 2024年明显下调至6938万元 [14] - 新阶段要求管理者转变思维 从追逐土地红利和规模扩张转向注重财务安全及构建稳健财务体系 [14] - 能力重建需聚焦产品服务精细化管控 提高运营效率 加强成本管控 并提升投资拿地精准性 [14] - 当前市场对管理者专业度 灵活战略调整能力 产品力 营销力 数字化能力及新赛道判断力要求更高 [14]

行业高层变动概况 - 房地产行业正经历一场无声的人事风暴，下半年以来超20家房企董事长发生变动，相当于平均每周都有一把手换人 [1][2] - 本轮董事长换防潮涉及大型央企、地方国企、千亿巨头及区域性房企，包括五矿地产、北京住总、招商蛇口、中交地产、华侨城、城建发展、大龙地产以及已重整的出险房企金科股份等 [2][7] 近期具体人事变动案例 - 2025年11月18日，上海国企光明地产陆吉敏因达到法定退休年龄辞任董事长，由王伟接任 [3] - 2025年11月13日，央企五矿地产何剑波因集团人员轮换及继任规划安排辞任董事会主席等职务，由执行董事兼董事总经理戴鹏宇代理董事会主席 [3] - 2025年11月13日，大龙地产董事长李文江因工作调动辞任，由赵长松代行董事长职责 [4] - 2025年11月10日，北京住总集团张锁全兼任党委书记、董事，并被推荐为董事长人选，谢夫海不再担任相关职务 [4] - 2025年10月13日，万科宣布黄力平为公司董事长，辛杰辞去董事长职务 [7] - 2025年9月15日，招商蛇口蒋铁峰因工作调动辞去董事长职务，朱文凯被选举为新任董事长 [7] - 2025年10月，金科股份在重整后任命郭伟为董事长、总裁 [7] - 其他央国企变动包括：2025年9月中交地产选举王尧为董事长，华侨城选举吴秉琪为董事长，2025年7月北京国企城建发展选举齐占峰为董事长 [5] 高层变动驱动因素 - 行业整体销售承压，上市房企连续亏损且亏损额扩大，2025年上半年超六成上市企业出现亏损，高管调整是应对市场与业绩压力的表现 [8] - 行业从大规模开发转向精细化运营、轻资产模式及非地产业务转型，需要新的领军人物推动企业战略转型与业务调整 [8] - 房企高层密集变动源于行业深度调整与企业战略转型的双重压力，企业需通过组织架构调整适配新周期以获得更大市场竞争力 [8] - 部分国资背景房企的变动体现了国企改革中优化资源配置、加强管控的导向，以及正常的新老交替和人事常态化调整 [6] - 国企因考核要求更高，更倾向通过职务调整优化资源配置以契合国资改革导向，而民企则因经营压力主动或被动换血以降低经营成本 [6] 行业新阶段对管理者的要求 - 随着行业进入新阶段，房企管理者需进行能力重塑，从过去依赖金融杠杆和土地资源转向考验内在管理能力、产品创新能力和运营效率 [2][9] - 管理者需转变思维，从追逐土地红利、规模扩张、高杠杆高周转转向把握经济周期和长期趋势，注重财务安全，构建稳健的财务体系 [9] - 能力重建需转向产品、服务的精细化管控以切实满足客户需求，提高运营效率，加强成本管控，提高企业经营效益 [9] - 在投资方面需加强城市、板块及客户需求研判，提高投资拿地精准性 [9] - 当前市场对管理者挑战较大，专业度、灵活的战略调整能力及综合能力要求更高，需兼具产品力、营销力与数字化能力，并具备找到新赛道的能力 [9] 高管薪酬变化 - 上市房企董事长薪酬普遍降低，A股地产板块78家上市房企董事长薪酬总额从2022年的8657万元微降至2023年的8238万元，到2024年明显下调至6938万元 [9]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进过程中 [4] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标作用，配置地产板块相当于配置经济风向标 [4] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企及少量优质民企有望在未来格局中受益 [4] - 城市能级偏好明确，持续看好一线城市、约三分之二的二线城市及极少量三线城市的组合，该组合在销售反弹时表现更佳 [4] - 供给侧政策（如收储、闲置土地处置）出现新变化，一二线城市预计将更受益于政策落地 [4] - 2025年下半年板块仍由政策主导，建议把握政策beta机会，注重投资节奏和仓位控制 [4] 分章节总结 10月70城房价数据 - 2025年10月70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，同比下降2.6% [1][11] - 分城市能级看，一线、二线、三线城市新房价格环比分别下降0.3%、0.4%、0.5% [1][11] - 新房价格环比上涨城市数量为6个，较上月增加1个；环比下跌城市数量为64个，较上月增加1个 [1][11] - 10月70城二手住宅销售价格环比下降0.6%，同比下降5.5% [1][11] - 一线、二线、三线城市二手房价格环比分别下降0.9%、0.6%、0.7% [1][11] - 二手房价格环比上涨城市数量为0个，环比下跌城市数量为70个，已连续两个月全面下跌 [1][11] - 一线城市二手房价格环比跌幅小幅收窄至0.9%（此前连续三个月跌幅达1%），但跌幅仍高于其他能级城市 [1][11] - 北上广深10月二手房价格环比分别下降1.1%、0.9%、0.9%、0.9%，其中北京、广州跌幅小幅扩大，上海、深圳跌幅小幅收窄 [1][11] 行情回顾 - 报告期内申万房地产指数累计上涨2.7%，领先沪深300指数3.78个百分点，在31个申万一级行业中排名第7位 [1][14] - 房地产板块上涨个股共84支，较上周增加18支；下跌个股共30支 [14] - 涨幅前五的个股为乾景园林（61.0%）、中国武夷（30.0%）、华夏幸福（26.3%）、冠城大通（21.6%）、荣盛发展（18.2%） [14][19] - 重点关注的48家A/H房企中，上涨33支，涨幅前五为华夏幸福（26.3%）、荣盛发展（18.2%）、绿景中国地产（16.7%）、华侨城A（15.3%）、远洋集团（11.5%） [14][23] 重点城市新房及二手房成交 - 本周30个样本城市新房成交面积为159.0万平方米，环比提升17.4%，同比下降34.6% [2][24] - 分能级看，一线城市成交43.2万方（环比+12.6%，同比-42.5%）；二线城市成交88.1万方（环比+24.7%，同比-23.4%）；三线城市成交27.6万方（环比+4.9%，同比-47.7%） [2][24] - 年初至今（46周）样本30城新房累计成交面积8419.6万方，同比下降8.9%；一线城市累计2249.5万方（同比-5.4%）；二线城市累计4088.7万方（同比-8.9%）；三线城市累计2081.5万方（同比-12.2%） [2][26] - 本周14个样本城市二手房成交面积合计200.3万方，环比增长4.7%，同比下降17.0% [2][31] - 分能级看，一线城市成交85.6万方（环比+8.7%）；二线城市成交87.3万方（环比+1.4%）；三线城市成交27.3万方（环比+3.7%） [2][31] - 年初至今二手房累计成交面积9053.0万方，同比增长10.6%；一线城市累计3736.9万方（同比+12.1%）；二线城市累计4172.4万方（同比+9.9%）；三线城市累计1143.7万方（同比+8.2%） [2][31] 房企信用债情况 - 本周（11.10-11.16）共发行房企信用债4只，环比减少8只；发行规模共计36.20亿元，环比减少66.3亿元 [3][40] - 总偿还量108.29亿元，环比增加43.59亿元；净融资额为-72.09亿元，环比减少109.89亿元 [3][40] - 发行债券的主体评级均为AAA级（占比100.0%）；债券类型以私募债为主（占比55.2%）；期限以1-3年期为主（占比55.2%） [40] 投资建议与标的 - 建议配置方向包括：1）基本面alpha公司：H股（绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展）；A股（滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份） [4] - 2）地方国企/城投/化债主题：城投控股、城建发展 [4] - 3）中介机构：贝壳 [4] - 4）物业公司（跟涨属性）：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 政策端有望进一步发力，推动房地产高质量发展，高品质住宅或将迎来发展浪潮[4] - 维持房地产"看好"评级，建议关注核心城市布局重、产品力强的房企及地产转型、中介、物业管理等方向[4] 板块行情 - 本周（25/11/1-25/11/7）房地产（申万）板块下跌0.2%，表现弱于主要股指（上证指数+1.1%、深证成指+0.2%、创业板指+0.6%、沪深300+0.8%）[4][7] - 个股表现分化显著，涨幅前五为ST中迪(+27.6%)、新华联(+27.4%)、渝开发(+22.2%)、财信发展(+18.6%)、*ST中地(+15.3%)；跌幅前五为京投发展(-16.6%)、卧龙新能(-14.2%)、珠江股份(-14.1%)、张江高科(-9.4%)、合肥城建(-9.2%)[4][7] 数据跟踪：新房成交 - 当周（11.1-11.7）42个重点城市新房合计成交154万平米，环比下降38.7%，同比下降47.1%[13] - 分能级看，一线城市（4城）成交38.4万平米（环比-30.6%），二线城市（15城）成交87.6万平米（环比-44.1%），三四线城市（23城）成交28.1万平米（环比-28.6%）[13] - 当月（11.1-11.7）42城新房成交154万平米，环比上月同期上升195.2%，同比下降46.7%，年初至今累计成交同比下降11.2%[4][17] - 分能级累计同比：一线城市-5.6%，二线城市-11.0%，三四线城市-18.2%[17] 数据跟踪：二手房成交 - 当周（11.1-11.7）21个重点城市二手房合计成交191万平米，环比下降7.6%，同比下降28.9%[4][28] - 分能级看，一线城市（3城）成交78.8万平米（环比-14.3%），二线城市（9城）成交98.9万平米（环比-1.2%），三四线城市（9城）成交13.3万平米（环比-9.4%）[28] - 当月（11.1-11.7）21城二手房成交191万平米，环比上月同期上升895.9%，同比下降26.7%，年初至今累计成交同比上升10.2%[4][31] - 分能级累计同比：一线城市+11.6%，二线城市+10.4%，三四线城市+1.5%[31] 行业新闻 - 宏观政策：五部门印发智慧城市发展计划，目标2027年底建成50个以上全域数字化转型城市，2035年涌现具有国际竞争力的现代化城市[4][45] - 产业动态：第22届中国住博会聚焦科技赋能"好房子"建设、绿色低碳、城市更新等领域[4][45] - 地方政策：深圳支持非居住存量房屋改建保障性租赁住房，租金不高于市场参考租金90%；湖南平江县全面推行现房销售；西安出台租赁资金监管办法，超3月租金须纳入监管账户[4][45] 公司公告 - 10月销售金额同比普遍下降：越秀地产122.9亿元（-8.0%）、金地集团19.2亿元（-65.8%）、中国海外发展186.6亿元（-55.1%）、绿城中国122.0亿元（-20.8%）、龙湖集团50.0亿元（-55.4%）、保利发展211.2亿元（-50.1%）、招商蛇口153.7亿元（-31.1%）、首开股份10.0亿元（-83.0%）[4][48] - 融资动态：城建发展发行8亿元中期票据（利率2.13%）；越秀地产获6亿港元定期贷款[4][48] - 人事变动：招商蛇口副总经理彭以良因工作调动辞任[4][48] 投资分析意见 - 建议关注四类方向：1）核心城市布局重、拿地能力强、产品力强的房企（滨江集团、华润置地、建发股份、建发国际集团、绿城中国）；2）地产转型（衢州发展）；3）二手房中介（贝壳、我爱我家）；4）物业管理企业（绿城服务、招商积余、华润万象生活）[4]

交易概述 - 启明医疗-B计划于2025年11月11日向杭州滨江城建发展有限公司出售其产业园物业，总代价为人民币3.75亿元 [1] - 出售标的为位于1号地块和2号地块上的产业园在建工程及相关土地使用权 [1] 物业详情 - 1号地块总用地面积约为30,732.00平方米，总规划建筑面积约为138,813.29平方米，其中地上可建建筑面积82,838.54平方米，地下建筑面积55,974.75平方米 [1] - 2号地块总用地面积约为30,732.00平方米，总规划建筑面积约为138,813.29平方米，其中地上可建建筑面积82,838.54平方米，地下建筑面积55,974.75平方米 [1] - 两地块均计划开发为工商用途的产业园 [1] 交易动因与影响 - 出售旨在为公司提供即时现金流入，缓解整体债务压力，并补充流动资金 [1] - 交易有助于提高公司财务信誉、优化资产配置，并将资源集中于主营业务 [1] - 董事会决策基于公司流动性状况、当前房地产市况及业务规划 [1]