公司治理动态 - 城建发展于2025年9月1日召开2025年第二次临时股东会 [2] - 股东会审议通过《关于公司与关联人合作投资房地产项目的议案》 [2] 投资活动 - 公司计划与关联人合作投资房地产项目 [2]

股东会基本情况 - 北京城建投资发展股份有限公司于2025年9月1日在北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦九楼会议室召开股东会 [1] - 会议采取现场和网络投票相结合方式 由董事长齐占峰主持 [1] - 出席会议的普通股股东持有股份占总股本比例15.2696% [1] - 会议召集召开及表决方式符合《公司法》及《公司章程》规定 [1] 议案表决结果 - 非累积投票议案获得通过 总同意票数166,527,564股 占比96.4191% [1] - 反对票5,976,596股 占比3.4604% 弃权票207,992股 占比0.1205% [1] - 涉及重大事项的5%以下股东表决中 合作投资房地产项目议案获同意票7,564股 [1] 关联交易及法律合规 - 议案1涉及关联交易 公司控股股东北京城建集团有限责任公司持有公司股份 [1] - 律师事务所确认会议程序符合《公司法》《证券法》及《公司章程》规定 [2] - 出席人员资格合法有效 表决程序及结果具有法律效力 [2]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持 [6] - 房地产服务行业评级为增持 [6] 核心观点 - 8月百强房企销售金额环比增长3.0% 同比下降11.0% 1-8月累计销售金额同比下降13.6% 降幅较1-7月收窄0.3个百分点 [2] - 新房市场表现有所回暖 北京上海相继出台地产新政 叠加资本市场逐步走强 有望加速房地产市场"止跌回稳"进程 [2] - 更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏 继续推荐具备"好信用、好城市、好产品"逻辑的"三好"地产开发商 [2] - 推荐分红与业绩稳健的头部物管公司 以及受益于香港资产重估逻辑的香港本地地产股 [2] 销售表现分析 - 2025年1-8月TOP10房企销售金额入榜门槛达705亿元 同比+8.3% TOP20门槛226亿元 同比-23.5% TOP30门槛164亿元 同比-9.8% TOP50门槛86亿元 同比-10.5% TOP100门槛28亿元 同比-14.6% [3] - 百强房企单月销售金额中39家环比增长 较7月增加14家 36家同比增长 较7月增加8家 [3] - 8月TOP10房企单月销售金额同比-3.0% TOP11-20同比-13.8% TOP21-30同比-30.6% TOP31-50同比-38.0% TOP51-100同比+5.9% [3] - 增速较7月分别+10.5 +21.7 -22.2 -11.0 +37.4个百分点 [3] 行业集中度变化 - 2025年1-8月TOP10房企销售额占TOP100房企比重为52.4% 同比上升0.6个百分点 [4] - TOP50房企中17家实现销售额同比正增长 较1-7月增加1家 [4] - 陆家嘴、能建城发、鸿荣源、上海建工和嘉里等企业累计同比增速超过50% [4] - 合同销售金额超过千亿元的房企共5家 同比减少1家 分别为保利发展、中海地产、绿城中国、华润置地和招商蛇口 [4] 市场分化表现 - 8月1日-29日44城新房销售面积同比下降11% 其中一线下降24% 二线下降2% 三线下降14% [5] - 年初至今44城新房销售面积累计同比下降7% 其中一线持平 二线下降9% 三线下降8% [5] - 8月1日-29日22城二手房成交面积同比上升3% 其中一线上升5% 二线上升2% 三线下降3% [5] - 年初至今22城二手房累计同比上升13% 其中一线上升18% 二线上升10% 三线上升6% [5] - 截至8月31日21个样本城市二手房挂牌量约276.2万套 较去年末上升7.9% 创年内新高 [5] 重点推荐标的 - A股开发推荐：城建发展、城投控股、新城控股、滨江集团、招商蛇口 [2] - 港股开发推荐：华润置地、建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、越秀地产 [2] - 物管公司推荐：绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业 [2] - 港股REIT推荐：领展房产基金 [2] 重点公司业绩表现 - 城投控股2025年H1实现营收59.27亿元 同比+807.72% 归母净利1.53亿元 同比+250.60% [12] - 城建发展25H1实现营收127.6亿元 同比+96% 归母净利润6.1亿元 同比扭亏 [12] - 滨江集团25H1实现营收454.5亿元 同比+88% 归母净利润18.5亿元 同比+59% [12] - 新城控股2025年H1实现营收221.00亿元 同比-34.82% 归母净利8.95亿元 同比-32.11% [12] - 招商蛇口2025年H1实现营收514.85亿元 同比+0.41% 归母净利14.48亿元 同比+2.18% [13]

线社律师事务所 ING&WCD 北京市金杜律师事务所 关于北京城建投资发展股份有限公司 2025 年第二次临时股东会 之法律意见书 致:北京城建投资发展股份有限公司 北京市金杜律师事务所（以下简称本所）接受北京城建投资发展股份有限公 司(以下简称公司)委托,根据《中华人民共和国证券法》(以下简称《证券法》)、 《中华人民共和国公司法》(以下简称《公司法》)、中国证券监督管理委员会《上 市公司股东会规则（2025 修订）》（以下简称《股东会规则》 等中华人民共和国 境内(以下简称中国境内,为本法律意见书之目的,不包括中国香港特别行政区、 中国澳门特别行政区和中国台湾省）现行有效的法律、行政法规、规章和规范性 文件和现行有效的公司章程有关规定。 指派律师出席了公司于 2025 年 9 月 1 日 召开的 2025 年第二次临时股东会（以下简称本次股东会）,并就本次股东会相关 事项出具本法律意见书。 为出具本法律意见书,本所律师审查了公司提供的以下文件,包括但不限于: 1．经公司 2024 年年度股东大会审议通过的《北京城建投资发展股份有限公 司章程》(以下简称《公司章程》): 2. 公司 2025 年 8 月 1 ...

证券代码：600266 证券简称：城建发展 公告编号：2025-46 北京城建投资发展股份有限公司 2025年第二次临时股东会决议公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 本次会议是否有否决议案：无 (三)出席会议的普通股股东和恢复表决权的优先股股东及其持有股份情况： 一、 会议召开和出席情况 (一)股东会召开的时间：2025 年 9 月 1 日 (二)股东会召开的地点：北京市朝阳区北土城西路 11 号城建开发大厦九楼会议 室 | 1、出席会议的股东和代理人人数 | 412 | | --- | --- | | 2、出席会议的股东所持有表决权的股份总数（股） | 172,712,152 | | 3、出席会议的股东所持有表决权股份数占公司有表决权股 | | | 份总数的比例（%） | 15.2696 | (四)表决方式是否符合《公司法》及《公司章程》的规定，股东会主持情况等。 本次会议由公司董事会召集，采取现场和网络投票相结合的方式召开，公司董事 长齐占峰先生主持了会议。现场会议采取记名投票表决的方式。 ...

财务表现 - 2025年上半年营业收入127.60亿元 同比增长95.70% 主要因房地产项目结转规模增加 [1] - 2025年上半年归母净利润6.08亿元 较2024年同期-1.37亿元实现大幅转正 [1] - 商业地产实现经营额3.47亿元 城奥大厦等多个项目出租率超90% [1] - 收到参股企业分红1.66亿元 [1] 业务运营 - 2025年上半年销售面积18.32万平方米 同比提升2.57% [1] - 销售金额105.00亿元 同比下降11.91% [1] - 新增土地储备7.99万平方米 同比下降6.55% [1] - 新开工面积53.93万平方米 较2024年同期9.66万平方米大幅提升458% [1] 融资能力 - 发行3年期中期票据20亿元 票面利率2.49% [2] - 发行3年期公司债25亿元 票面利率2.40% [2] - 1年内到期信用类债券余额仅5亿元 超过1年到期余额242.50亿元 [2] - 公司债券余额97亿元 债务结构稳健 [2] 战略布局 - 竞得北京市昌平区北四村土地 [1] - 拥有丰富城市更新资源和项目经验 持续深耕北京市场 [2] - 预计下半年聚焦北京、上海土地市场 补充优质招拍挂和城市更新项目 [2] 业绩展望 - 预测2025-2027年营收分别为269.64亿元/289.98亿元/323.07亿元 同比增幅6.0%/7.5%/11.4% [2] - 预测2025-2027年归母净利润分别为13.94亿元/19.72亿元/26.55亿元 同比增幅246.6%/41.5%/34.6% [2] - 对应2025-2027年PE倍数分别为7X/5X/4X [2]

财务表现 - 2025年上半年营业收入127.60亿元，同比增长95.70%，主要因房地产项目结转规模增加 [2] - 2025年上半年归母净利润6.08亿元，较2024年同期的-1.37亿元大幅转正 [2] - 商业地产实现经营额3.47亿元，多个项目出租率超90% [2] - 收到参股企业分红1.66亿元 [2] 业务运营 - 2025年上半年销售面积18.32万平方米，同比提升2.57% [2] - 销售金额105.00亿元，同比下降11.91% [2] - 新增土地储备面积7.99万平方米，同比下降6.55% [2] - 新开工面积53.93万平方米，较2024年同期的9.66万平方米提升458% [2] 融资与债务 - 发行3年期中票20亿元，票面利率2.49% [3] - 发行3年期公司债25亿元，票面利率2.40% [3] - 1年内到期公司信用类债券余额5亿元，超过一年到期余额242.50亿元 [3] - 公司债券余额97亿元 [3] 战略与展望 - 公司聚焦北京、上海土地市场，择机补充优质招拍挂和城市更新项目 [3] - 预测2025-2027年营收分别为269.64亿元、289.98亿元、323.07亿元，同比增幅6.0%、7.5%、11.4% [3] - 预测2025-2027年归母净利润分别为13.94亿元、19.72亿元、26.55亿元，同比增幅246.6%、41.5%、34.6% [3] - 对应2025-2027年PE倍数分别为7倍、5倍、4倍 [3]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][49] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计本轮政策力度最终将超过2008年和2014年 [4][49] - 地产作为早周期指标具备指向性作用 配置地产相当于配置经济风向标 [4][49] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和少量混合所有制及民企在拿地和销售方面表现优异 [4][49] - 一线城市+2/3二线城市+极少量三线城市的城市组合在销售反弹时表现更好 [4][49] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化 一二线城市将更受益 [4][49] - 2025年仍以政策为核心主导力量 板块主要做政策beta 节奏和仓位控制更重要 [4][49] 政策调整 - 上海优化调整购房政策 包括放松外环外限购 符合条件家庭在外环外购房不限套数 [1][11] - 上海住房公积金最高贷款额度上浮 允许公积金"又提又贷" [1][11] - 上海在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房 [1][11] - 上海对符合条件的非本市户籍家庭第一套住房暂免征收房产税 [11] - 苏州取消市区范围内新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施 [11] - 深圳购房政策有望跟进调整 [1][11] 市场成交数据 - 本周30个城市新房成交面积181.0万平方米 环比提升14.3% 同比下降5.9% [2][23] - 样本一线城市新房成交面积43.4万方 环比+11.1% 同比-21.1% [2][23] - 样本二线城市新房成交面积92.5万方 环比+2.2% 同比+10.2% [2][23] - 样本三线城市新房成交面积45.1万方 环比+56.7% 同比-15.4% [2][23] - 今年累计35周30城新房成交面积6571.3万方 同比-2.2% [2] - 本周14个样本城市二手房成交面积186.3万方 环比下降3.3% 同比增长12.2% [3][32] - 样本一线城市二手房成交面积78.3万方 环比+1.2% [3][32] - 样本二线城市二手房成交面积83.9万方 环比-7.2% [3][32] - 样本三线城市二手房成交面积24.1万方 环比-3.5% [3][32] - 年初至今累计二手房成交面积7055.2万方 同比增长16.6% [3][32] 信用债市场 - 本周共发行房企信用债11只 环比减少7只 [3][42] - 发行规模共计61.45亿元 环比减少91.37亿元 [3][42] - 总偿还量104.28亿元 环比减少14.76亿元 [3][42] - 净融资额为-42.83亿元 环比减少76.6亿元 [3][42] - 主体评级以AAA级为主 占比93.5% [42] - 债券类型以证监会主管ABS和交易商协会ABN为主 占比31.6%和27.7% [42] - 债券期限以5年以上为主 占比75.6% [42] 板块表现 - 本周申万房地产指数累计变动-0.1% 落后沪深300指数2.77个百分点 [1][12] - 在31个申万一级行业中排名第16名 [1][12] - 本周上涨个股27支 较上周减少65支 [12] - 跌幅前五个股为电子城(-16.9%) 南国置业(-12.5%) 亚太实业(-8.9%) 荣丰控股(-8.5%) *ST紫学(-7.4%) [12][18] - 重点48家A/H房企中上涨12支 较上周减少1支 [12] - 涨幅前五为绿景中国地产(5.7%) 华发股份(5.0%) 远洋集团(4.2%) 滨江集团(3.6%) 万科A(3.5%) [12][21] 投资建议标的 - 基本面alpha公司：H股绿城中国 建发国际集团 华润置地 中国海外发展 越秀地产；A股滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份 [4][49] - 地方国企/城投/化债：城投控股 城建发展 信达地产 [4][49] - 中介：贝壳 [4][49] - 物业：华润万象生活 保利物业 中海物业 绿城服务 招商积余 [4][49]

财务表现 - 2025上半年营业总收入127.6亿元 同比增长95.7% [1] - 归属母公司股东净利润6.08亿元 上年同期亏损1.38亿元 [1] - 基本每股收益0.2465元 [1]

财务表现 - 营业收入127.6亿元 同比增长95.7% [1] - 归属于上市公司股东净利润6.08亿元 同比扭亏为盈 [1] 主营业务 - 房地产主业稳健经营 以客户需求为导向 去库存效果显著 [1] - 竞得北京市昌平区北四村土地 [1] 商业地产 - 商业地产实现经营额3.47亿元 [1] - 城奥大厦 城悦会 青岛漫悦里商街等多个项目出租率保持在90%以上 [1] 投资收益 - 收到参股企业分红1.66亿元 [1]