来源：环球网 都城历史与人文风华在北京持续积淀，凝聚起"历史久、山水源、资源高、圈层纯、氛围静、土地珍、 资产恒"七重贵韵。北京城建·玺院，洞见城市千载贵脉演变，傲立西贵地脉核芯位置，以集大成者之 姿，著玺西贵人居的当代典范。 千载西贵 一脉相承 城市贵脉的形成，需要时间的积淀和历史的传承。从元大都确立中轴线，到明代权力机构西移；从清代 营造三山五园，到当代国家战略布局，都城在西部持续千年不间断地营建，积淀西贵地脉。玺院，正是 立于千年贵脉之上的当代杰作，以皇家礼序规制呼应历史脉络，以现代建筑语汇传承千年文脉，让历史 贵脉在当代焕发新生。 山河为源 贵脉绵泽 山水是贵脉的源头。北京西贵，以西山为屏、永定河为脉，一刚一柔的山水格局，不仅构筑了北京的天 然骨架，更成就了"藏风聚气"的绝佳格局。立于京城拥有真山真水的贵脉区域，玺院将山河气度融入人 居营造，通过约3.5万㎡园林景观与西山、永定河遥相呼应，引山水肌理入园，静享自然馈赠。 奢居主场 鼎资聚核 在京华千载贵脉的持续滋养下，优质资源不断向西沉淀集聚，使西贵成为名副其实的鼎级资源场。从高 能物理研究所等国家级科研机构，到四大万亿产业引擎；从三十余所高等学府环伺 ...

核心观点 - 北京城建发展在2025年实现了从2024年亏损超9亿元到前三季度盈利7.65亿元的业绩反转 同时在下半年豪掷超百亿资金在北京核心地段拿地 展现出逆周期扩张的态势 其操作结合了财务优化、战略聚焦与风险管控 被视为地方国资房企穿越行业下行期的典型案例 [1][2][4] 财务业绩表现 - **营收与利润大幅增长**：2025年前三季度 公司实现营业总收入193.11亿元 同比增长64.2% 归属于上市公司股东的净利润为7.65亿元 同比增长40.24% [2][4] - **扣非净利润扭亏为盈**：2025年前三季度归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为2.38亿元 实现扭亏 [4] - **单季度净利润下滑**：第三季度（本报告期）归属于上市公司股东的净利润为1.56亿元 同比大幅下降77.09% 主要因非经常性损益影响 扣非净利润为负2.51亿元 [1] - **现金流显著改善**：年初至报告期末经营活动产生的现金流量净额为61.17亿元 [1] 土地投资与扩张策略 - **拿地金额超百亿**：2025年全年拿地总额突破百亿大关 其中下半年三个月内豪掷77.37亿元拿下三宗地块 [2] - **聚焦北京核心城区**：拿地策略从合作试水转向猛攻核心 7月联合国企以29亿元拿下丰台岳各庄地块 10月联合昌平国资以28.09亿元底价拿下昌平东小口地块 11月首次独立以20.28亿元竞得东城祈年大街核心地块 [2][3] - **策略演变体现信心**：拿地路径从“抱团取暖”分摊风险到“单打独斗”独立攻坚 显示出公司对市场判断的底气越来越足 [2][3] - **资金与风险管控**：下半年77.37亿元拿地资金中 约60%通过联合体模式分摊 以控制资金压力和稳定资产负债率在76%的警戒线以内 [5] 管理层与战略调整 - **新管理层上任**：2025年7月新董事长上任后 公司动作加速 新董事长为国企财务老兵 拥有北京地铁、首发集团首席财务官经验 [2][6] - **明确的经营方针**：管理层提出“先减负、再扩张”及“杜绝没现金流的营收和利润”的思路 聚焦“去存量、优增量” 并在三季度定下“抓风控、抓增量、抓转型、抓改革、抓效益”的五抓方针 [6] - **管理组合优势**：财务出身的董事长与拥有丰富项目运营经验的总经理形成“风险把控+业务拓展”的黄金组合 实现攻守平衡 [6] - **集团资源支持**：北京城建集团明确上市公司为房地产业务整合唯一平台 承诺解决同业竞争 为公司逆周期扩张提供了资源注入预期和底气 [6] 业绩反转的驱动因素 - **资产优化处置**：新管理层上任后启动低效资产处置 通过盘活滞销存货回笼了5-6亿元资金 为后续拿地储备了“子弹” [4] - **收入结转与资产估值**：业绩反转部分得益于结转收入增加以及金融资产估值回升 [4] 面临的挑战与潜在问题 - **盈利稳定性存疑**：公司近三年净利润波动较大 若高价获取的核心地块未来销售不畅 利润可能再次受到影响 [7] - **政策与成本压力**：核心地块受有限价政策影响 成本与售价空间被压缩 公司提出的“拿地即营销”快周转策略能否有效控制财务成本尚待观察 [7] - **存量资产盘活难题**：公司在黄山、重庆、青岛等外地市场仍有数百万平方米的资产去化缓慢 如何盘活这些资产为新发展输血是当前难题 [7] - **集团资源分流风险**：母公司旗下存在其他地产平台 若资源被分流 可能影响资本市场对公司的估值 [7]

地块成交概况 - 通州区老城平房棚户区改造项目一期九棵树南地块FZX-0302-6017二类居住用地成功出让 [1] - 中海地产旗下北京海铧房地产开发有限公司以124800万元竞得该地块 [1] 地块区位与交通 - 地块位于城市副中心0302街区核心的九棵树板块，地处五到六环之间 [3] - 地块东至九棵树中路，南至规划FZX-0302-6018等地块，西至规划一路，北至街坊一路 [3] - 交通便捷，直线距离地铁八通线九棵树站约600米，距离东侧地铁梨园站1公里 [3] 周边配套设施 - 商业配套成熟，向北直线600米范围内有阳光新生活广场、通州领展广场等商业体 [5] - 南侧紧邻通州云景公园，提供生态休闲空间 [5] - 西侧900米以内聚集了通州第一实验小学、东直门医院通州院区等教育医疗资源 [5] 地块规划与建筑设计 - 地块用地规模为2.47万平方米，规划地上建筑面积5.44万平方米 [5] - 建筑控制高度45米（局部60米），容积率2.2，将营建低密度宜居社区 [5] - 项目要求临九棵树中路一侧建筑立面需提升城市景观视觉效果，鼓励采用围合式院落布局 [5]

股价与资金流向 - 12月2日盘中股价上涨2.13%至4.79元/股，总市值99.43亿元，成交1.38亿元，换手率1.41% [1] - 当日主力资金净流出380.71万元，特大单净买入241.55万元（买入1087.12万元，卖出845.57万元），大单净流出622.26万元（买入2889.52万元，卖出3511.78万元） [1] - 今年以来股价下跌5.15%，近5个交易日上涨0.21%，近20日下跌2.24%，近60日下跌4.58% [1] 公司基本情况 - 公司主营业务为房地产开发（房屋销售），占比97.24%，其他业务包括租赁收入（2.14%）、物业管理（0.20%）等 [1] - 所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括券商相关、京津冀、基金重仓、雄安新区、创投等 [1] 股东与股本结构 - 截至9月30日股东户数为4.76万，较上期减少1.74%，人均流通股43583股，较上期增加1.77% [2] - 十大流通股东中，南方中证房地产ETF发起联接A持股1575.37万股（较上期减少13.11万股），香港中央结算有限公司持股1533.09万股（较上期减少35.72万股） [3] 财务业绩 - 2025年1-9月实现营业收入193.11亿元，同比增长64.20%，归母净利润7.65亿元，同比增长40.24% [2] 分红与机构持仓 - A股上市后累计派现52.43亿元，近三年累计派现5.19亿元 [3] - 机构持仓方面，南方中证1000ETF持股1139.91万股（较上期减少6.78万股），中欧景气精选混合A持股1129.78万股，为新进股东 [3]

公司公告核心信息 - 北京城建投资发展股份有限公司（证券代码：600266）发布关于召开2025年第三季度业绩说明会的公告 [1] - 公司已于2025年10月31日发布2025年第三季度报告，此次说明会旨在让投资者更全面深入地了解公司2025年第三季度的经营成果和财务状况 [2] 业绩说明会安排 - 说明会类型为网络互动形式，公司将就2025年第三季度的经营成果及财务指标与投资者进行交流沟通 [3] - 说明会召开时间为2025年12月09日（星期二）15:00-16:00 [2] - 说明会召开地点及方式为上海证券交易所上证路演中心网络互动 [2][6] 公司参会人员 - 公司参加本次业绩说明会的人员包括总经理邹哲先生、独立董事周清杰先生、财务总监肖木军先生、副总经理武涛先生、副总经理兼董事会秘书许禄德先生、副总经理杨振鹏先生 [4] 投资者参与方式 - 投资者可在2025年12月09日15:00-16:00通过互联网登录上证路演中心在线参与本次业绩说明会 [5] - 投资者可在2025年12月02日至12月08日16:00前登录上证路演中心网站，通过“提问预征集”栏目预先向公司提问 [2][5] - 公司将在说明会上对投资者普遍关注的问题进行回答 [2][3] 其他相关信息 - 说明会召开后，投资者可通过上证路演中心查看会议的召开情况及主要内容 [7] - 公司联系人为董事会秘书部，咨询电话为010-82275598 [7]

业绩说明会安排 - 2025年第三季度业绩说明会于2025年12月09日15:00 - 16:00举行[2][3][5][6] - 投资者可在2025年12月02日至12月08日16:00前提问[3][6] - 参加人员包括总经理邹哲等，特殊情况可能调整[5] - 会议以网络互动形式在上海证券交易所上证路演中心召开[3][5] 报告发布 - 公司已于2025年10月31日发布2025年第三季度报告[2] 联系人信息 - 联系人是公司董事会秘书部，电话为010 - 82275598[7]

事件概述 - 北京城建集团于2025年11月24日被信息支援部队后勤部采购和资产管理处暂停其参加全军物资工程服务采购活动资格 [1][4] 暂停处理详情 - 暂停事由为“涉及禁止性处罚项目”，公司在参加项目编号2023-JYAOKX-G2001的采购活动中涉嫌存在违规失信行为 [3] - 处理编号为ZT2025122935，当前状态为处罚期限内 [4] 公司背景信息 - 公司成立于1993年，法定代表人为李伟东，注册资本为750,000万元人民币 [5] - 公司总资产超过3500亿元，拥有九大业务板块，全资及控股子公司28家，包括1家A股上市公司和2家H股上市公司 [4] - 公司为“中国企业500强”之一 [4]

董事会决议与公司治理 - 公司第八届董事会第二十六次会议于2025年11月25日召开，应到董事10人，实到10人，会议程序符合相关规定 [1] - 会议审议并通过四项议案，包括全资子公司吸收合并、为控股子公司提供担保、关联方融资及召开临时股东会 [1][2][3] - 关联交易议案表决时关联董事葛立新先生回避，以9票同意、0票反对、0票弃权通过 [2] 全资子公司吸收合并 - 公司同意全资子公司安徽琥珀物业服务有限公司吸收合并另一全资子公司宣城新天地置业有限公司，吸收合并后琥珀物业存续，宣城置业注销 [5] - 合并旨在提高运营效率、优化治理结构、降低管理成本，符合公司发展战略 [12] - 合并双方财务报表均已纳入公司合并报表范围，吸收合并不会对公司合并报表产生实质性影响 [12] - 琥珀物业注册资本1,200万元，宣城置业注册资本6,000万元，公司均持有100%股权 [7][8] 为控股子公司提供担保 - 公司为控股子公司合肥新珀置业有限公司银行贷款提供担保，担保金额2.52亿元，担保期限五年 [17][19] - 新珀置业贷款总额不超过3.6亿元，公司按70%持股比例提供连带责任保证担保 [17] - 截至公告日，公司对外担保累计额度336,500万元，实际担保余额169,876万元，占最近一期经审计净资产的26.26% [20] 关联方融资交易 - 公司向关联方合肥兴泰商业保理有限公司申请3亿元应付账款和应收账款融资额度，融资期限2年，融资费率3.5%/年 [23][27] - 兴泰保理系公司第一大股东合肥兴泰金融控股（集团）有限公司全资子公司，本次交易构成关联交易 [23] - 融资主体包括公司及全资、控股子公司，担保安排根据融资主体类型确定 [27] 临时股东会安排 - 公司定于2025年12月11日召开2025年第四次临时股东会，审议相关议案 [32] - 会议采用现场表决与网络投票相结合方式，股权登记日为2025年12月5日 [33][34][35] - 股东会地点位于安徽省合肥市潜山路100号琥珀五环国际A座十四楼会议室 [37]

北京土地市场成交概况 - 11月25日北京土地市场成交2宗商品住宅用地，土地总面积约8.45公顷，建筑总规模约17.68万平方米，成交总价款64.95亿元 [1] - 朝阳区松榆里地块经过173轮竞价，由北京懋源璟鸿房地产开发有限公司以50.24亿元竞得，溢价率18% [1] - 房山区北广阳城地块由北京城建房地产开发有限公司以14.71亿元竞得 [1] 朝阳区松榆里地块详情 - 该地块为二类城镇住宅用地，土地面积约2.89公顷，规划建筑规模约8.08万平方米 [1] - 成交楼面地价为6.21万元/平方米 [1] - 地块吸引8家企业（含1家联合体）参与竞买 [1] 房山区北广阳城地块详情 - 该地块用途包括二类城镇住宅、城镇社区服务设施及幼儿园，土地面积约5.56公顷，规划建筑规模约9.59万平方米 [1] - 成交楼面地价为1.53万元/平方米 [1] 地块区位与市场分析 - 成交的2宗地块均为邻近地铁站点的优质地块 [2] - 朝阳区松榆里地块距地铁14号线北工大西门站约100米，5公里内覆盖合生汇、国贸、双井三大成熟商圈，建成后将满足区域改善性住房需求 [2] - 房山区北广阳城地块紧邻地铁房山线广阳城站，可结合“好房子”政策打造高品质居住产品 [2] - 今年以来北京持续加大轨道站点周边土地供应力度 [2]

土地出让总览 - 北京单日有2宗涉宅用地出让，总成交金额为64.95亿元 [1] 朝阳区松榆里地块 - 该地块竞争激烈，吸引了7家竞买人参与现场竞价 [1] - 经过166轮现场举牌，最终由懋源公司以总价50.24亿元竞得 [1] - 成交楼面价为每平方米62140元，溢价率达到18.21% [1] 房山区广阳城地块 - 该地块由北京城建公司以14.71亿元底价竞得 [1] - 综合成交楼面价为每平方米15336元 [1] - 扣除商业、幼儿园、社区服务设施建筑面积后，住宅楼面价约为每平方米18098元 [1]