核心财务表现 - 公司2025年第三季度归属于上市公司股东的净利润较上年同期大幅下降144.55% [5] - 公司2025年第三季度经营活动产生的现金流量净额较上年同期大幅下降546.32% [5] - 净利润下降主要由于本期交付项目毛利率下降及财务费用增加所致 [5] - 经营活动现金流下降主要由于支付的土地款、工程款增加所致 [5] - 第三季度财务会计报告未经审计 [3][7] 公司治理结构重大调整 - 公司计划不再设置监事会和监事，由董事会审计委员会履行监事会职权 [9][22] - 此项调整已获董事会和监事会审议通过，尚需提交2025年第三次临时股东大会审议 [9][10][19][23] - 与监事会相关的制度，如《监事会议事规则》将相应废止 [9][22] 内部制度全面修订 - 董事会审议通过了全面修订公司治理制度的议案，共涉及16项制度的修订 [12] - 修订的制度包括《股东会议事规则》、《董事会议事规则》、《重大决策程序规则》等核心治理文件 [12] - 其中前5项修订议案需提交2025年第三次临时股东大会审议 [14] - 公司还新制定了《信息披露暂缓与豁免管理制度》和《董事会授权管理制度》 [15] 股东大会安排 - 公司定于2025年11月19日召开2025年第三次临时股东大会 [25][27] - 会议将采用现场表决与网络投票相结合的方式召开 [28] - 股权登记日定为2025年11月14日 [29] - 股东大会将审议包括《公司章程》修订案在内的多项重要议案 [30]

公司股权变动 - 北京城开和城建发展分别挂牌转让其持有的北科建集团3.38%和9.24%股权 [1] - 交易完成后，北科建集团创始股东将仅剩第一大股东北京国资公司（持股69.93%） [3] - 此次股权转让对应的公司估值约为30.5亿元，较2024年末资产净额64.5亿元有所折损 [10] 公司历史沿革与股东结构 - 北科建集团成立于1999年，由北京市8家国企共同出资设立 [2] - 经过多年股权变更，5家创始股东已退出，目前第二大股东为江苏银行苏州分行，持股17.45% [3] - 江苏银行苏州分行的股份源于对泰禾集团所持股份的司法拍卖和信托分配 [4][5] 公司业务概况 - 公司以开发中关村科技园区（海淀园、丰台园、昌平园）成名，后在全国开发近20座科技园区 [7][8] - 业务逐步涉足商业地产及住宅项目，形成“科技地产”模式，旗下有38家公司，其中12家从事房地产开发，10家从事科技园区开发 [8] - 公司最近一次公开拿地为2024年3月，联合招商蛇口以底价23.5亿元摘得南京一宗地块 [9] 公司经营与财务表现 - 公司业绩连续亏损，2024年营业收入70.67亿元，同比下降5.99%，归母净利润亏损54.02亿元 [10] - 2024年上半年营收8.62亿元，同比大幅减少66.78%，净利润继续亏损 [10] - 股东城建发展自入股至今累计获得现金分红4.30亿元，覆盖投资本金2.8亿元，但自2022年起未再公布分红额度 [8] 行业背景与战略考量 - 股东退出旨在优化资产结构、盘活存量资产，并符合北京市国资委要求国企聚焦主业、“瘦身健体”的政策导向 [1][10][11] - 房地产市场深度调整影响公司业绩，其北京郊区项目遭遇去化难题，科技园区开发业务进展亦不顺利 [8][10] - 公司未来可能的发展路径是剥离房地产业务，专注于园区运营和信息服务等轻资产业务 [11]

宏观经济背景 - 美联储在2025年进行首次降息，将联邦基金利率目标区间下调25个基点至4.00%至4.25%，这是继2024年三次降息后的再次行动 [1] - 全球44%的家族办公室计划增加对住宅市场的投资，尤其对一线城市核心资产展现出显著兴趣和强烈需求 [1] 中国豪宅市场表现 - 2025年中国内地豪宅市场韧性强劲，一线城市高端住宅成交亮眼 [3] - 2025年1月至5月，上海已出现25个“日光盘”，其中多数为均价10万元/平方米以上的高端项目 [3] - 2025年北京千万级住宅占比提升8.7% [3] - 广州总价3000万至5000万元的豪宅成交不降反升，深圳核心区豪宅持续领跑市场 [3] 核心资产定义与价值 - “核心资产”指一线城市核心地段的豪宅项目，具备强大的抗风险性，是优质资产配置 [1] - 评定标准包括位于一线城市黄金地段、独特的文化和历史背景、密集的经济活动、全面成熟的配套以及浓厚的高端居住氛围 [1] 天坛府项目概况 - 项目位于北京内城，是符合核心资产标准的百万平方米集大成之作 [1] - 项目20分钟生活圈内集结故宫、天坛、前门等世界文化遗产，覆盖北京近30%国家级文化保护单位和50%历史文化保护区 [4] - 区域交通迅捷，4号线、5号线、14号线交汇，距14号线景泰站仅300米 [4] 土地供应与稀缺性 - 2020年至2024年，北京二环内仅供应1宗土地，住宅建筑面积仅1700平方米，按套均100平方米计算仅能提供约17套房源 [5] - 二环内多为20年以上房龄的老旧小区，改善需求强烈，长期供应空档凸显项目稀缺性 [5] 天坛府销售业绩 - 项目自2021年开盘以来横扫北京住宅销量榜，蝉联2022年至2023年北京商品房网签金额百亿销冠 [7] - 开盘至今网签金额超340亿元，持续刷新北京单盘总销售金额纪录 [7] 产品设计与规划 - 项目特邀国际著名设计师梁志天和园林设计大师李宝章参与打磨设计，打造新中式低密建筑 [7] - 规划7至10层低密建筑，采用对称式规划，内部楼间距尺度充足 [8] - 在售的六期产品天坛府九阙，打造150至280平方米的三居、四居产品 [9] 项目配套与兑现 - 项目是总占地面积约46万平方米、建筑面积约130万平方米的综合性大盘，集住宅、商业、办公、教育于一体 [11] - 约7万平方米的智慧国际办公中心天坛智汇港和约6万平方米的高端商业天御商街均已建成 [11] - 代建的北京汇文中学南校区已于2023年9月正式开学 [11] - 项目一至五期已完美交付，六期预计明年一季度交付 [14]

股价与资金流向 - 10月21日盘中股价上涨2.08%至5.40元/股，成交额6530.03万元，换手率0.59%，总市值112.09亿元 [1] - 当日主力资金净流入70.18万元，特大单净买入135.55万元（占比2.08%），大单净卖出65.37万元 [1] - 公司股价今年以来上涨6.93%，近60日上涨14.65%，但近5个交易日下跌0.74% [1] 公司基本面与财务表现 - 公司主营业务为房地产开发（房屋销售），该业务收入占比高达97.24% [1] - 2025年上半年营业收入127.60亿元，同比增长95.70%；归母净利润6.08亿元，同比增长541.85% [2] - A股上市后累计派现52.43亿元，近三年累计派现5.19亿元 [3] 股东结构与机构持仓 - 截至6月30日股东户数为4.85万户，较上期增加3.26%；人均流通股减少3.15%至42826股 [2] - 南方中证房地产ETF发起联接A为第八大流通股东，持股1588.48万股，较上期增持52.88万股 [3] - 香港中央结算有限公司和南方中证1000ETF新进为第九和第十大流通股东，而广发均衡优选混合A等退出十大股东之列 [3] 行业与概念板块 - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发 [1] - 概念板块包括国资改革、券商相关、新型城镇化、低价、雄安新区等 [1]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[6] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[6] 核心观点总结 - 行业处于筑底企稳阶段 开竣工面积与销售金额当月同比降幅收窄 但房价环比仍有下行压力 市场全面修复尚未到来[1] - 更看好一线城市等核心城市复苏节奏 以及在该区域拥有储备或新获取资源房企的估值修复[1] - 推荐具备好信用、好城市、好产品逻辑的地产股 以及分红与业绩稳健的头部物管公司[1] 开发投资与建设情况 - 9月房地产开发投资额当月同比-21% 降幅较8月扩大1.8个百分点 1-9月累计同比-14%[2] - 土地市场成交建面/成交金额分别同比-1%/-7%（8月为-25%/-31%）呈现边际好转[2] - 新开工面积9月同比-14% 降幅较8月收窄6个百分点 1-9月累计同比-19%[2] - 竣工面积9月同比+1%（8月同比-21%）主要因基数较低 1-9月累计同比-15%[2] - 全国施工面积同比-9.4% 降幅较1-8月扩大0.1个百分点 施工规模持续下降影响开发投资[2] 销售表现与价格趋势 - 9月商品房销售面积/金额同比-11%/-12% 面积降幅较8月持平 金额降幅收窄2个百分点 1-9月累计同比-6%/-8%[3] - 9月70城新房价格指数同比下降2.7% 降幅收窄0.3个百分点 环比下降0.4%[3] - 9月70城二手房价格指数同比下降5.2% 降幅收窄0.3个百分点 环比下降0.6% 降幅与8月持平[3] - 分城市看 一线、二线、三线城市二手房价格指数同比分别下降3.2%、5.0%、5.7% 环比分别下降1.0%、0.7%、0.6%[3] 房企资金状况 - 9月房企到位资金同比-12% 降幅较8月收窄0.4个百分点[4] - 定金及预收款同比-9% 降幅较8月收窄7个百分点 个人按揭贷款同比-11% 降幅收窄8个百分点[4] - 国内贷款同比-15%（8月为+1%）1-9月累计同比-1.4% 自筹资金同比-12% 降幅较8月扩大0.4个百分点[4] - 销售金额降幅边际收窄带动定金及预收款与个人按揭贷款到位资金降幅收窄 但国内贷款降幅扩大导致整体资金仍录双位数降幅[4] 重点公司推荐 - A股开发推荐城建发展、城投控股、新城控股、滨江集团、招商蛇口[1][8] - 港股开发推荐华润置地、建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、越秀地产[1][8] - 物管公司推荐绿城服务、华润万象生活、万物云、招商积余[1][8] - 报告提供了各推荐公司目标价及投资评级均为买入[8]

活动概况 - 活动名称为“强国兴企 共话未来”2025京津冀企业青年主题思享会暨“青创北京”潮购会，于10月17日在北辰集团国家会议中心二期启动 [1][3] - 活动由北京团市委、北京市国资委联合天津、河北相关单位共同主办，北辰集团、城建集团、华夏银行等联合承办 [7] - 活动旨在搭建京津冀青年交流合作平台，聚焦科技创新与提振消费两大领域 [7] 科技创新展示 - 北汽全气候超充动力电池青年突击队攻克充电效率与安全难题，使电池充电时间缩短至“点一杯奶茶”的工夫 [3] - 中国民航大学远航青年突击队参与制定新一代鸟击防撞标准，并与国航合作研发AI赋能的发动机智能维修系统 [3] - 河北智造未来青年突击队为工地应用无人机实时监测施工进度，并研发出基于GPT技术的网络安全机器人 [5] - 北京青年科创先锋路演活动展示了人工智能、具身智能、集成电路等前沿领域的8个创业项目 [5] 消费促进活动 - “青创北京”潮购会于10月17日至19日在北京奥林匹克公园CITY街南侧面向公众开放 [5] - 潮购会现场设置六大主题展区，有近百个展位，汇聚科创潮品、非遗老字号、乡村振兴特产等多元内容 [5] - 活动推出曲艺妆造体验、非遗手作工坊、创意美食站等特色体验区，以及汉服巡游、NPC任务副本、集章打卡等互动环节 [5]

股价与交易表现 - 10月16日盘中股价下跌2.02%，报收5.33元/股，总市值为110.64亿元 [1] - 当日成交额为1.28亿元，换手率为1.15% [1] - 当日主力资金净流出1709.07万元，其中特大单净流出1196.15万元，大单净流出512.92万元 [1] - 公司股价今年以来上涨5.54%，近60日上涨11.97%，但近5个交易日下跌1.11% [1] 公司基本业务 - 公司主营业务为房地产开发、对外股权投资和商业地产经营 [1] - 主营业务收入构成中，房地产开发（房屋销售）占绝对主导，比例为97.24%，租赁收入占2.14% [1] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括国资改革、新型城镇化等 [1] 2025年上半年财务业绩 - 2025年1月至6月，公司实现营业收入127.60亿元，同比大幅增长95.70% [2] - 同期归母净利润为6.08亿元，同比大幅增长541.85% [2] 股东与机构持仓 - 截至2025年6月30日，公司股东户数为4.85万户，较上期增加3.26% [2] - 同期人均流通股为42826股，较上期减少3.15% [2] - 南方中证房地产ETF发起联接A为第八大流通股东，持股1588.48万股，较上期增加52.88万股 [3] - 香港中央结算有限公司和南方中证1000ETF为新进第十大流通股东，分别持股1568.81万股和1146.69万股 [3] - 广发均衡优选混合A和广发价值优势混合退出十大流通股东之列 [3] 分红历史 - 公司A股上市后累计派发现金分红52.43亿元 [3] - 近三年累计派现5.19亿元 [3]

股票交易异常波动情况 - 公司股票（证券代码：002208）在2025年10月13日和10月14日连续两个交易日内收盘价格涨幅偏离值累计超过20% [1] - 该情况根据深圳证券交易所相关规定被认定为股票交易异常波动 [1] 公司自查与核实情况 - 公司前期披露的信息不存在需要更正或补充之处 [2] - 未发现近期公共媒体报道可能或已经对公司股票交易价格产生较大影响的未公开重大信息 [3] - 近期公司生产经营情况正常，内外部经营环境未发生重大变化 [3] - 公司、控股股东和实际控制人不存在应披露而未披露或处于筹划阶段的重大事项 [3] - 在股票异常波动期间，公司控股股东、实际控制人及其一致行动人不存在买卖公司股票的情况 [3] - 公司不存在违反公平信息披露规定的情形 [4] 应披露信息说明 - 公司董事会确认目前没有任何根据规定应予以披露而未披露的事项或相关筹划、商谈、意向、协议等 [5] - 董事会未获悉公司有应予以披露而未披露的、对股票交易价格产生较大影响的信息 [5]

值得注意的是，北京城建集团早在2025年6月便已发布公告，披露拟转让北科建集团股权的计划。彼 时，北科建集团方面表示，本次资产交易的核心目的在于优化公司资产结构与资源配置，盘活存量资 产，进而提升整体运营效率。 近日，北京产权交易所披露的2则交易信息显示，北京城建投资发展股份有限公司（以下简称"北京城建 集团"）、北京城市开发集团有限责任公司（以下简称"首开集团"），拟分别转让所持北京科技园建设 （集团）股份有限公司（以下简称"北科建集团"）的股份，共计约为12.62%。 | 北京产权交易所 CHR& BELING EQUITY EXCHANCE | | 是者:服务想要求解和官都驻侨名当坐变灵 | | | Q 和人类管理、建建筑:公供,提高 | | 海宝 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 项目 曾页 | 公告 | 意价 | 专栏 | 规则 | 服务 | 会员 | 我们 | | 附页 > 项目 > 产权特比 > 三式指露 | | | | | | | | | 北京科技园建设(集团) 股份有限公司2800000000股票份 (三总层本的924 ...

行业投资评级 - 行业投资评级为“增持” [4][5] 核心观点 - 报告核心观点为：3Q25土地收储新增规划减少，但实际到位资金提速，展望后续资金的进一步落地 [2][5] - 维持“增持”评级，考虑4Q进入高基数期，维稳要求及四中背景下，政策逻辑依旧明显，建议关注城市更新和收储等政策落地情况 [5] 3Q25土地收储规划与特征 - 截至3Q25，全国各地拟使用专项债收购闲置土地共4687宗，对应拟收储面积2.5亿平方米，合计拟收储金额约6145亿元 [5] - 3Q25新增拟收储金额1318亿元，环比下滑58.4% [5] - 累计收储规模TOP3省市分别为浙江（843亿元）、广东（740亿元）和重庆（505亿元） [5] - 被收购地块特征显示，“新地块”占比维持高位，拿地时间在2020~2024年的地块占比为78.5%，其中2021~2023年占比为61.2% [5] - 收储折价率（收储价/成交价）均值为0.8，各折价段0.9~1、0.8~0.9、0.7~0.8、0.5~0.7、0.5以下的占比分别为34.1%、22.1%、18%、17.5%、6.3% [5] 3Q25专项债发行与资金落地 - 截至3Q25，全国共发行土地收储专项债1950亿元，覆盖拟收储金额的32%，较上半年提升12个百分点（2Q25覆盖率为20%） [5] - 3Q25新增专项债发行989亿元，实际到位资金落地显著提速 [5] - 目前仅8省市落实了专项债发行，均为专项债“自审自发”试点地区，覆盖比例TOP3分别是湖南（378亿元，96%）、江苏（243亿元，83%）和广东（486亿元，66%） [5] - 截至9月底，地方新增专项债发行总额约3.7万亿元，其中用于土地收储的金额占比仅约5.3% [5] 四季度展望与投资建议 - 展望四季度，将继续重点关注规模化推进，尤其是专项债的落地进程 [5] - 随着收储规模扩大，收储结构将成为区域市场修复的重要参考，目前一二线城市的拟收储金额和专项债发行规模分别占全国的36%和24% [5] - 投资建议关注四类公司：1）开发类；2）商住类；3）物业类；4）文旅类，并列出具体推荐公司名单 [5]