行业整体业绩表现 - 2025年前三季度，44家A股文旅上市公司中，仅20家实现营收同比增长，24家出现营收同比下滑，反映出文旅市场面临下行压力 [2] - 行业营收前三名分别为中国中免（398.62亿元）、豫园股份（284.00亿元）和华侨城A（170.25亿元），但三家公司营收同比均出现下滑，降幅分别为-7.34%、-21.33%和-41.95% [1] - 行业净利润表现分化，28家公司净利润为正，16家出现亏损，净利润最高的为中国中免（34.64亿元）、锦江酒店（7.99亿元）和宋城演艺（7.93亿元），亏损最严重的为华侨城A（-54.59亿元）、豫园股份（-7.38亿元）和盈新发展（-4.95亿元） [3][4] 营收增长与下滑分析 - 天府文旅、大丰实业、风语筑营收同比增速最高，分别达到69.32%、45.20%和38.88% [2][3] - 东方园林、岭南股份、云南旅游营收下滑最为严重，同比降幅分别达-77.18%、-68.75%和-58.72% [2][3] - 营收实现正增长的20家公司中，增速超过10%的包括中青旅（13.89%）、众信旅游（10.96%）、国旅联合（11.64%）等 [2] 净利润增长与下滑分析 - 金马游乐、桂林旅游、风语筑净利润同比增速惊人，分别达到564.38%、977.92%和145.00% [4] - 盈新发展、云南旅游、三湘印象净利润同比大幅下滑，降幅分别为-1196.27%、-222.22%和-109.35% [4] - 大丰实业、祥源文旅、曲江文旅净利润也实现显著增长，增速分别为75.99%、48.89%和84.36% [4] 旅游景区类公司表现 - 15家A股景区类上市公司中，营收前三名为宋城演艺（18.33亿元）、黄山旅游（15.35亿元）和祥源文旅（8.44亿元） [5] - 景区公司营收增速分化，祥源文旅（35.29%）、九华旅游（17.40%）和黄山旅游（8.75%）增长领先，而宋城演艺（-8.98%）、峨眉山A（-9.06%）和曲江文旅（-30.68%）出现下滑 [5][6] - 不同上市景区的营收构成差异极大，例如黄山旅游和峨眉山A的营收包含门票收入，而后续上市的张家界、长白山等按规定不能将门票纳入，因此直接对比营收意义不大 [5] 细分领域深度剖析 - 连锁型民营景区出现分化，宋城演艺营收下滑8.98%，主要因其演艺项目对旅游团客依赖深，难以适应年轻游客休闲化、散客化趋势；而祥源文旅通过改造传统观光景区，建设综合型旅游目的地，营收大幅增长35.29% [8][10] - 山岳型景区表现各异，黄山旅游营收增长8.75%（高于客流量3.44%的增长），得益于乘坐索道和缆车的游客增多，拉高了人均客单价；峨眉山A营收下滑9.06%，因其低山区域实行免票政策后，年轻客群转向休闲徒步，减少了高山区域消费 [12][14][16][17] - 旅行社领域的众信旅游和凯撒旅业营收分别增长10.96%和6.52% [18] - 酒店领域整体处于低谷期，锦江酒店、首旅酒店、金陵饭店营收均小幅下滑，而以旅游度假为主的君亭酒店营收微增0.58% [18] - 综合型旅游集团业绩受多元业务影响，例如华侨城A的营收严重下滑和利润巨额亏损主要受房地产业务拖累，其文旅项目前三季度接待游客5956万人次，同比仅减少1% [18] 旅游供应链类公司表现 - 8家旅游供应链类上市公司业绩波动巨大，大丰实业、风语筑、金马游乐营收增速分别达45.20%、38.88%和23.76%，净利润也大幅增长 [19] - 整体处于文旅投资低迷期，供应链企业日子并不好过，正在积极谋求转型 [19]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 政策端有望进一步发力，二十届四中全会提及推动房地产高质量发展，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房 [4] - 在政策导向和供需结构变化的契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [4] - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义 [4] 板块行情 - 本周（25/10/25-25/10/31）房地产（申万）指数下跌0.7%，表现弱于上证指数（+0.1%）、深证成指（+0.7%）和创业板指（+0.5%）[4][7] - 个股方面，周度涨幅前五分别为：京投发展(+28.2%)、ST中迪(+27.6%)、和展能源(+12.5%)、西藏城投(+11.3%)、海南机场(+10.5%) [4][7] - 个股方面，周度跌幅后五分别为：沙河股份(-13.4%)、合肥城建(-13.0%)、ST广物(-10.1%)、深振业A(-9.7%)、*ST荣控(-8.7%) [4][7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（10.25-10.31）42个重点城市新房合计成交243万平米，环比上升4.8%，但同比下降41.1% [4][13] - 分能级看，一线城市（4城）成交55.3万平米，环比下降4.1%；二线城市（15城）成交151.0万平米，环比上升11.4%；三四线城市（23城）成交36.5万平米，环比下降4.8% [13] - 10月全月（10.1-10.31）42城新房合计成交843万平米，环比上升1.4%，但同比下降34.6% [4][18] - 年初至今（1-10月）42城新房累计成交面积同比下降10.3% [4][18] - 10月全月分能级表现：一线城市成交198万平米，环比下降10.7%，同比下降38.2%；二线城市成交501万平米，环比上升4.8%，同比下降31.3%；三四线城市成交145万平米，环比上升9.5%，同比下降39.6% [18] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（10.25-10.31）21个重点城市二手房合计成交205万平米，环比下降3.3%，同比下降23.6% [4][30] - 分能级看，一线城市（3城）成交91.9万平米，环比上升6.8%；二线城市（9城）成交98.8万平米，环比下降12.0%；三四线城市（9城）成交14.6万平米，环比上升5.3% [30] - 10月全月（10.1-10.31）21城二手房合计成交732万平米，环比下降14.0%，同比下降21.2% [4][33] - 年初至今（1-10月）21城二手房累计成交面积同比上升11.4% [4][33] - 10月全月分能级表现：一线城市成交300万平米，环比下降16.4%，同比下降26.3%；二线城市成交380万平米，环比下降13.0%，同比下降16.8%；三四线城市成交51万平米，环比下降6.4%，同比下降20.4% [33] 行业新闻与政策 - 宏观层面：住建部推进现房销售制，以防范交付风险；商务部等五部门支持符合条件的商业地产项目发行REITs，为城市商业提质提供融资支持 [4][45] - 因城施策：广州发布好房子建设指引，强制要求绿色建材使用比例不低于20%；重庆创新存量用地盘活方式，全面推行集体经营性建设用地入市 [4][45] - 公积金政策：海南将住房公积金贷款月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60%；湖北统一首二套房公贷额度，高品质住宅贷款额上浮不低于20%，保障房首付降至15% [4][45] - 土地市场：广州番禺区宅地由越秀地产以11.94亿元总价竞得，溢价率8.2%；福州公开出让14宗地，总起拍价46.85亿元 [46][47] 公司公告与业绩 - 2025年第三季度归母净利润表现：滨江集团5.4亿元（同比+16.0%）、陆家嘴2.5亿元（同比+45.2%）、浦东金桥1.6亿元（同比+159.3%）、张江高科2.5亿元（同比+1.1%）[4][48] - 2025年第三季度归母净利润为负或大幅下滑：万科A -160.7亿元（同比-98.6%）、华发股份0.7亿元（同比-199.4%）、首开股份-12.7亿元、华侨城A -15.0亿元（同比-15.8%）[4][48] - 融资动态：深铁集团拟向万科A提供不超过220亿元借款额度 [4][48] - 销售数据：陆家嘴1-9月住宅类物业合同销售金额82.73亿元，同比增加144%；华发股份1-9月实现销售金额633.1亿元，较去年同期减少2.8% [49] 投资分析意见与建议关注标的 - 建议关注核心城市布局重、拿地能力强且产品力强的房企：滨江集团、华润置地、建发股份、建发国际集团、绿城中国 [4] - 建议关注地产转型标的：衢州发展 [4] - 建议关注二手房中介：贝壳、我爱我家 [4] - 建议关注物业管理企业：绿城服务、招商积余、华润万象生活 [4]

股价与资金流向 - 11月5日盘中股价上涨2.10%至2.43元/股，成交1.19亿元，换手率0.72%，总市值195.32亿元 [1] - 当日主力资金净流入337.39万元，特大单净买入998.06万元（买入1922.33万元，卖出924.27万元），大单净流出660.68万元（买入2315.29万元，卖出2975.97万元） [1] - 公司股价今年以来下跌8.99%，近5个交易日上涨1.67%，近20日下跌8.30%，近60日上涨7.05% [1] 公司基本面与业务构成 - 公司主营业务收入构成为：旅游综合业务72.15%，房地产业务27.18%，其他业务0.67% [1] - 2025年1-9月公司实现营业收入170.25亿元，同比减少41.95%；归母净利润为-43.67亿元，同比减少85.76% [2] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产，概念板块包括NFT概念、DeepSeek概念、冰雪产业等 [1] 股东结构与机构持仓 - 截至10月20日，公司股东户数为10.33万，较上期减少2.38%；人均流通股为66792股，较上期增加2.43% [2] - A股上市后累计派现165.03亿元，但近三年累计派现0.00元 [3] - 截至2025年9月30日，富国中证旅游主题ETF增持2989.12万股至8199.40万股，香港中央结算有限公司增持1109.81万股至7014.26万股，华安媒体互联网混合A新进持股3774.31万股，易方达裕祥回报债券A持股2740.83万股不变，中国证券金融股份有限公司退出十大流通股东 [3]

社保基金长期持仓概况 - 社保基金三季度末共现身616家公司前十大流通股东榜，其中66只个股获连续持有超过20个季度（5年）[1] - 共有304只个股获社保基金连续持有4个季度以上，其中203只持有期超过两年[1] - 社保基金持有期限最长的个股是华侨城A，自2011年二季度以来已累计持有58个季度，持股5760.01万股，占流通股比例0.83%[1] 长期重仓股特征 - 社保基金连续持仓超5年的66只个股中，持股数量居前的为常熟银行（2.11亿股）、中国建筑（2.05亿股）、三一重工（1.78亿股）[1] - 持股比例居前的有华鲁恒升（6.52%）、常熟银行（6.36%）、我武生物（5.39%）[1] - 连续重仓股行业分布集中于基础化工（7只）、医药生物（7只）、电子（5只）行业[2] - 板块分布为主板48只、创业板16只、科创板2只[2] 持仓变动分析 - 三季度末66只连续重仓股中，社保基金持股量环比增持的有24只，减持27只，持平15只[2] - 增仓幅度较大的个股包括中原传媒（持股量增幅101.65%）、宏发股份（70.82%）、建发股份（58.68%）[2] - 减持幅度较大的个股包括诚意药业（持股量降幅64.17%）、老凤祥（62.12%）、三只松鼠（61.30%）[2] 重仓股业绩表现 - 社保基金连续持有的66只个股中，前三季度净利润同比增长的有42只，同比下降的有23只[3] - 净利润增幅较高的有万邦达（净利润2499.23万元，同比增幅390.47%）、杰普特（净利润2.04亿元，同比增幅97.30%）、厦门象屿（净利润16.33亿元，同比增幅83.57%）[3] - 净利润降幅居前的有中旗股份（同比下降622.16%）、华侨城A（同比下降85.76%）、三友化工（同比下降69.18%）[3] - 近3年前三季净利润同比增长的连续重仓股有杰普特、三一重工、宇通客车等12只[3]

冰雪产业概念板块市场表现 - 截至11月4日收盘，冰雪产业概念板块整体上涨1.35%，在概念板块涨幅排名中位列第3 [1] - 板块内共有32只个股上涨，其中大连圣亚和雪人集团股价涨停，晶雪节能、长白山、冰山冷热涨幅居前，分别上涨13.49%、7.38%、6.04% [1] - 板块内跌幅居前的个股包括东方雨虹、*ST新元、冰轮环境，分别下跌3.54%、2.81%、2.60% [1] 板块资金流向 - 冰雪产业概念板块当日获得主力资金净流入4.46亿元 [2] - 板块内22只个股获得主力资金净流入，其中6只个股主力资金净流入额超过3000万元 [2] - 雪人集团主力资金净流入居首，达5.36亿元，长白山、大连圣亚、西域旅游主力资金净流入分别为5769.76万元、5441.31万元、4773.42万元 [2] 个股资金流入比率 - 雪人集团、华侨城A、祥源文旅主力资金净流入比率居前，分别为24.91%、11.52%、10.86% [3] - 资金流入榜显示，雪人集团今日换手率为27.55%，长白山换手率为10.42%，大连圣亚换手率为11.72% [3] 板块相对表现 - 在当日概念板块涨跌幅排名中，冰雪产业涨幅为1.35%，表现优于网约车（0.77%）、赛马概念（0.74%）等板块 [2] - 当日跌幅较大的概念板块包括PEEK材料（-2.89%）、金属铅（-2.80%）和减肥药（-2.54%） [2]

社保基金长期持股概况 - 截至三季度末，社保基金共出现在616家公司前十大流通股东榜中，其中304只股票获连续持有超过4个季度 [1] - 有203只股票获社保基金持有期超过两年，66只股票获连续持仓超过5年 [1] - 社保基金持有期限最长的个股是华侨城A，自2011年二季度以来已累计持有58个季度，持股5760.01万股，占流通股比例0.83% [1] 长期持仓个股的持股特征 - 在连续持仓超5年的66只个股中，常熟银行、中国建筑、三一重工持股数量居前，社保基金分别持有2.11亿股、2.05亿股、1.78亿股 [2] - 华鲁恒升、常熟银行、我武生物持股比例居前，分别为6.52%、6.36%、5.39% [2] - 三季度末，66只连续重仓股中有24只获增持，增仓幅度较大的有中原传媒、宏发股份、建发股份，持股量增幅达101.65%、70.82%、58.68% [2] - 有27只遭减持，减持幅度较大的有诚意药业、老凤祥、三只松鼠，持股量降幅为64.17%、62.12%、61.30% [2] 长期持仓个股的行业与板块分布 - 66只社保基金连续重仓股中，基础化工、医药生物、电子行业个股较为集中，分别有7只、7只、5只 [3] - 从板块分布看，主板有48只，创业板有16只，科创板有2只 [3] 长期持仓个股的业绩表现 - 66只社保基金连续重仓股中，前三季度净利润同比增长的有42只 [3] - 万邦达、杰普特、厦门象屿净利润增幅较高，分别为390.47%、97.30%、83.57%，净利润额为2499.23万元、2.04亿元、16.33亿元 [3] - 净利润同比下降的有23只，降幅居前的有中旗股份、华侨城A、三友化工，净利润同比分别下降622.16%、85.76%、69.18% [3] - 近3年前三季净利润同比增长的个股有杰普特、三一重工、宇通客车等12只 [3]

行业投资评级 - 报告维持对行业的“优于大市”评级 [4][23] 核心观点 - 尽管四季度进入高基数期，但在“十五五”高质量发展背景指导下，政策逻辑依旧明显，蓝筹股估值优势体现更强 [1][4][23] 2025年10月百强房企销售情况 - 2025年10月单月，TOP100房企实现操盘口径销售金额2530.4亿元，环比微增0.1%，但同比大幅下降41.9% [3][6] - 同期，TOP100房企实现权益销售金额2007.0亿元，环比增长1.1%，同比下降41.5% [3][6] - 2025年1-10月累计，TOP100房企操盘口径销售金额达25767.0亿元，较2024年同期下降16.0%，降幅较2025年9月扩大4.3个百分点 [4][6] - 2025年1-10月累计，TOP100房企权益销售金额为20188.4亿元，同比下降16.9%，降幅较9月扩大4.1个百分点，权益比为78% [4][6] 不同梯队房企表现分析 - 从销售门槛看，TOP21-30梯队房企的操盘金额门槛从2024年的205亿元降至2025年的194亿元，同比下降5.4%，降幅最小 [4][13] - TOP51-100梯队房企的操盘金额门槛从57亿元降至44亿元，同比下降23.4%，降幅最大 [4][13] - 2025年10月单月，TOP21-30房企操盘销售金额同比降幅相对较低，为-9.3%；TOP51-100房企降幅较高，为-18.6% [11][12] - 2025年1-10月累计，TOP21-30房企操盘销售金额同比降幅为-9.3%，同样为各梯队中最小 [11][13] 重点房企销售表现 - 2025年10月单月，绿城中国操盘销售金额最高，达226亿元，保利发展以193亿元次之 [4][16] - 华润置地、招商蛇口和中国海外发展当月销售金额在137-177亿元之间 [4][16] - 前50强房企中有8家在10月实现同比正增长，其中中建壹品同比增速最高，达97.4%，其次为绿地控股，增长66.7% [4][16] - 部分房企跌幅显著，旭辉控股集团、中交房地产等单月跌幅超过62% [4][16] 投资建议 - 报告推荐四类公司：开发类（如万科A、保利发展、中国海外发展等）、商住类（如华润置地、龙湖集团）、物业类（如万物云、华润万象生活等）及文旅类（华侨城A） [4][23]

公司董事会决议 - 第九届董事会第七次会议于2025年10月29日以通讯方式召开，应出席董事4人，实到4人 [1] - 会议审议通过了关于2025年第三季度报告的议案，表决结果为同意4票，反对0票，弃权0票 [1][2] - 会议审议通过了修订董事会战略委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会实施细则的议案，各项议案表决结果均为全票同意 [3][4][5][6] - 会议审议通过了修订公司信息披露管理制度和投资者关系管理制度的议案，两项议案表决结果均为同意4票 [8][9][10][11] - 会议还听取了关于公司2025年三季度投资情况的报告 [11] 股东检阅日活动安排 - 公司将于2025年11月8日举办为期1天的“2025年度股东检阅日”活动，旨在建立长效股东回报机制并答谢股东支持 [12] - 活动面向2025年10月30日下午3:00登记在册的全体自然人股东 [12] - 检阅活动范围涵盖共10家景区，包括深圳、北京、成都、上海、武汉、天津、重庆、南京欢乐谷以及襄阳奇幻谷和襄阳奇趣童年亲子乐园 [13] - 股东需在2025年11月6日23:59前完成登记，经身份核实后凭有效身份证件于活动当天免费入园检阅一次 [14]

拍卖结果与价格分析 - 深圳南山区华侨城纯水岸一栋639平方米独栋别墅于10月31日成功拍卖，起拍价2.15亿元，经过118次出价后由自然人陈英霞以约3.65亿元拍下，溢价率接近70%，单价约57万元/平方米 [1] - 此次成交价刷新了深圳法拍房成交单价历史纪录，并超越北京、上海同类房源，成为全国法拍市场中总价最高的住宅之一，此前的纪录由上海一套成交价约3.15亿元的房产保持 [1] - 该别墅今年8月在二手市场的挂网价格曾高达5.2亿元，与本次拍卖起拍价形成超3亿元的价差，而2023年该房产曾以6.8亿元的价格挂牌转让，折算单价高达106.35万元 [1][6] 标的物详情与历史 - 拍卖标的建筑面积639平方米，实用面积超2000平方米，附带1000+平方米的私家花园，三面临湖，为小区唯一的“墅王”户型，原业主于2010年以1.8亿元购入，2025年因借贷纠纷被强制执行 [1][5] - 该房产所属的华侨城纯水岸十二期位于燕栖湖南侧，总共仅10套独栋别墅，面积区间在520-639㎡，此次拍卖的是其中面积最大的一套 [5] - 在此次法拍之前，该房源相关的债权资产包已被拍卖三次，价格从3.15亿元降至2.7亿元，但最终均流拍，抵押物除该房产外还包括上海一套别墅及惠州一块度假村地块 [5] 市场对比与项目背景 - 根据中介平台信息，华侨城纯水岸十二期另一套553平方米独栋别墅挂牌价为3.6亿元，折合单价65.09万元，而该小区9月挂牌均价达71.54万元/平方米，但当前平台暂无同小区在售房源 [6] - 华侨城纯水岸是华侨城集团在深圳南山重点打造的顶级豪宅社区，项目分16期开发，其中独栋别墅仅48套 [5]

行业整体业绩表现 - 77家A股上市房企2025年前三季度营业收入总规模为9733亿元 [2] - 41家房企归母净利润出现亏损，占比超五成，亏损总规模合计为-872.16亿元 [2][3] - 整个A股房地产开发板块前三季度净亏损合计为-674.89亿元 [5] - 房地产行业的净亏损局面自2022年以来已持续数年 [2][9] 主要亏损房企详情 - 万科前三季度营业收入1613.9亿元，归母净亏损280.2亿元，其中第三季度亏损160.69亿元，亏损原因包括开发业务结算规模下滑、毛利率低位、新增计提存货跌价准备等 [3] - *ST金科前三季度营业总收入56.99亿元，同比下降73.57%，归母净利润亏损107.78亿元，公司流动性持续紧张并正在执行重整计划 [3] - 华夏幸福前三季度营业收入38.82亿元，同比下降72.09%，归母净利润亏损98.29亿元，期末归属于上市公司股东的所有者权益为-47.38亿元，较年初下降215.69% [4] - 绿地控股前三季度营业收入1276.97亿元，同比下降20.16%，归母净利润亏损66.90亿元，同比下降2927.38%，同比由盈转亏，前三季度累计回款404亿元 [4] - 信达地产前三季度营收26.9亿元，同比下降23.1%，归母净利润从去年同期亏损8673万元变为亏损53.1亿元 [4] - 金地集团前三季度营业总收入239.94亿元，同比下降41.48%，净亏损44.86亿元，同比扩大31.54% [5] - 华侨城A前三季度营收170.25亿元，归母净利润亏损43.67亿元 [5] 盈利房企表现 - 实现归母净利润为正的A股房企数量为36家 [6] - *ST中地通过重大资产重组，前三季度实现营收142.93亿元，同比增长16.48%，净利润48.27亿元，扭亏为盈，资产置出确认相关收益规模为64.89亿元 [6][7] - 招商蛇口、南京高科、滨江集团前三季度归母净利润超20亿，分别为24.97亿元、24.38亿元、23.95亿元，其中滨江集团营收同比增长60.64%、归母净利同比增长46.6% [8] - 保利发展前三季度营业收入1737.22亿元，同比下跌4.95%，归属于上市公司股东的净利润为19.29亿元，同比下降75.31% [8] - 新城控股、城建发展、衢州发展前三季归母净利超五亿，分别为9.74亿元、7.65亿元、5.41亿元 [8] 业绩持续亏损原因分析 - 业绩持续亏损与低利润项目集中结算、市场调整期减值准备、利息费用化金额增加有关 [9] - 2022年至2024年房企销售额连续负增长，导致结转收入规模持续下行，市场调整对毛利率形成较大压力 [9] - 虽然楼市利好政策释放，但市场回暖持续期较短、力度有待提升，项目销售存在降价情况，相对于前两年买地和开发成本，盈利压力依然不小 [9] 行业未来展望 - 在本轮楼市新政作用下，核心城市活跃度提升，资产贬值压力相对较小，部分房企有望率先修复利润表 [9] - 多家企业正通过在核心城市获取利润较高的项目，逐步带动利润表修复 [9] - 近几年房企土地成本、融资成本以及各项费用有所下降，未来存在业绩逆转的可能，但会是个别企业慢慢实现的过程，多数房企仍需着重保现金流 [9]