股权结构 - 华侨城集团及一致行动人持股比例达50%以上[1] - 华侨城集团在云南旅游持股比例为36.37%[12] - 华侨城集团在中国光大银行持股比例为7.11%[12] - 华侨城集团在天视文化持股比例为35.60%[12] - 华侨城集团在华侨城（亚洲）持股比例为35.30%[12] - 华侨城集团直接持有华侨城资本100%股权[13] - 国务院国资委直接持有华侨城集团100%股权[13] 权益变动 - 本次权益变动前合计持股3,999,306,190股，比例49.76%[24] - 本次权益变动后合计持股4,018,879,090股，比例50.00%[24] - 本次权益变动涉及的股份无质押、冻结等权利限制[25] 股份交易 - 2025年10 - 12月华侨城集团多次买入股份[26] - 截至报告签署前六个月，华侨城资本无买卖公司股份[26] 未来展望 - 信息披露义务人及一致行动人未来12个月有增持意愿[21] 其他 - 华侨城集团有限公司注册资本1200000万元[10] - 深圳华侨城资本投资管理有限公司注册资本1000000万元[15]

公司信息 - 华侨城集团注册资本为1200000万元人民币[7] 增持情况 - 增持前华侨城集团及其一致行动人持股3999306190股，占比49.76%[11] - 拟增持金额不低于1.11亿元且不超过2.20亿元[12] - 截至2025年12月16日累计增持19572900股，占比0.24%，金额50174174元[13] - 增持后持股4018879090股，占比50.00%[13] 时间节点 - 2025年7月15日发布增持计划公告[11][15] - 2025年10月15日发布增持计划实施期限过半进展公告[15] 规则相关 - 超30%一年后每12个月增持不超2%、超50%且不影响上市地位可免要约[16] - 本次增持符合每12个月不超2%情形，属免要约情形[17]

公司控股股东增持 - 控股股东华侨城集团于2025年7月15日至12月16日期间通过集中竞价方式累计增持公司股份1957.29万股，占总股本的0.24% [1] - 此次增持涉及金额为5017.42万元 [1] - 增持完成后，华侨城集团及其一致行动人合计持股比例由49.76%上升至50.00%，触及5%的整数倍 [1] 增持影响与后续计划 - 本次权益变动不会导致公司控股股东和实际控制人发生变化 [1] - 本次权益变动不会对公司治理结构及持续经营产生重大影响 [1] - 控股股东的增持计划在公告时尚未实施完毕 [1]

公司销售业绩 - 2025年11月公司实现合同销售面积8.6万平方米，同比大幅减少61%，环比10月减少5% [1] - 2025年11月公司实现合同销售金额12.0亿元，同比大幅减少65%，环比10月减少8% [1] - 2025年1-11月公司累计实现合同销售面积107.1万平方米，同比减少31% [1] - 2025年1-11月公司累计实现合同销售金额157.5亿元，同比减少33% [1] 公司土地储备 - 2025年11月公司无新增土地情况 [1] 公司文旅业务 - 2025年11月公司旗下文旅企业合计接待游客697万人次，同比增长8% [1] - 2025年1-11月公司旗下文旅企业合计接待游客7398万人次，同比上年下降1% [1]

报告行业投资评级 - 评级：增持 [4] 报告的核心观点 - 行业运行延续趋势，金融风险减少，但整体仍有下行压力 [2][5] - 2026年预计将延续2025年的趋势，即金融风险较小、经济压力仍存，房地产对宏观的影响预计不会引发系统性金融风险，并提供有利环境 [5][53] - 待售面积变化反映出房企资金支出压力正在缓解，且由交付带来的地产投资减少趋势预计将持续至2026年 [5][54] - 从绝对金额看，2026年地产对宏观的负向贡献有望企稳 [5][55] 根据相关目录分别进行总结 2025年1-11月行业整体数据表现 - 2025年1-11月，全国房地产开发投资完成额累计为78，591亿元，同比下降15.9%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点 [7][8][11] - 同期，商品房销售额累计为75，130亿元，同比下降11.1%，降幅较1-10月扩大1.5个百分点 [7][9][23] - 同期，房地产开发资金来源累计为85，145亿元，同比下降11.9%，降幅较1-10月扩大2.2个百分点 [7][8][39] - 同期，房屋新开工面积累计为5.35亿平方米，同比下降20.5%，降幅较1-10月扩大0.7个百分点 [7][8][17] - 同期，房屋竣工面积累计为3.95亿平方米，同比下降18.0%，降幅较1-10月扩大1.1个百分点 [8][17] 2025年11月单月数据表现 - 2025年11月，开发投资额单月同比下降31.4%，新开工面积单月同比下降27.7%，销售金额单月同比下降26.1% [5][53] - 环比来看，2025年11月商品房销售额较10月环比上升2.3%，销售面积环比上升9.3%，新开工面积环比上升20.0%，竣工面积环比上升23.1%，但开发投资完成额环比下降14.2%，开发资金来源环比下降4.0% [7] 房地产销售分线城市情况 - 2025年1-11月，一线城市商品住宅销售面积累计同比下降9.1%，销售额累计同比下降9.5% [24][27] - 同期，二线城市商品住宅销售面积累计同比下降8.6%，销售额累计同比下降12.3% [24][27] - 同期，三四线城市商品住宅销售面积累计同比下降8.9%，销售额累计同比下降12.3% [24][27] - 报告认为三四线城市新房销售面积或将来到缓慢下行区间 [31] 库存与资金状况 - 截至2025年11月末，全国商品房待售面积为7.53亿平方米，较10月末减少300万平方米 [33] - 2025年1-11月销竣比（销售面积/竣工面积）为1.99 [33][38] - 从资金来源构成看，2025年1-11月国内贷款累计为13，149亿元，同比下降2.5%；个人按揭贷款累计为11，786亿元，同比下降15.1%；自筹资金累计为30，628亿元，同比下降11.9% [8][41] 投资建议与标的推荐 - 报告推荐四类公司 [5][53] 1. 开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展 2. 商住类：龙湖集团 3. 物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 4. 文旅类：华侨城A - 报告对重点公司给出了盈利预测与“增持”评级，例如预计万科A 2026年EPS为0.09元/股，保利发展2026年EPS为0.49元/股 [58]

行业整体价格走势 - 2025年11月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降 同比降幅扩大 [1] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4% 降幅比上月扩大0.1个百分点 同比下降1.2% 降幅扩大0.4个百分点 [1] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1% 降幅比上月扩大0.2个百分点 同比下降5.8% 降幅扩大1.4个百分点 [1] 地方政策与建设进展 - 湖南省“十四五”以来改造城镇老旧小区1.8万个 加装更新住宅电梯1.7万部 [2] - 湖南省住宅小区物业服务覆盖率超过75% 创建50个省级“美好家园”小区 [2] 房企月度销售表现 - 华侨城2025年11月实现合同销售金额12亿元 同比减少65% 环比减少8% [3] - 华侨城2025年11月合同销售面积8.6万平方米 同比减少61% 环比减少5% [3] - 合生创展2025年11月总合约销售金额约为11.05亿元 其中物业合约销售约10.66亿元 装修合约销售约0.39亿元 [4] 房企重大经营动态 - 金科股份及控股子公司重庆金科的重整计划均已执行完毕 [5] - 重整计划执行完毕预计将对金科股份2025年度财务状况产生积极影响 [5]

公司11月经营数据 - 11月实现合同销售金额12亿元，同比大幅减少65%，环比减少8% [1] - 11月实现合同销售面积8.6万平方米，同比大幅减少61%，环比减少5% [1] 行业及公司销售趋势 - 公司11月销售金额与销售面积均呈现同比与环比双降态势 [1] - 销售金额同比降幅（65%）大于销售面积同比降幅（61%），可能反映销售均价有所下滑 [1]

公司股东结构 - 截至12月10日，公司股东总户数为105,359户 [2]

公司2025年11月及累计经营数据 - 2025年11月公司实现合同销售面积8.6万平方米，同比大幅减少61%，环比10月减少5% [1] - 2025年11月公司实现合同销售金额12.0亿元，同比大幅减少65%，环比10月减少8% [1] - 2025年1-11月公司累计实现合同销售面积107.1万平方米，同比减少31% [1] - 2025年1-11月公司累计实现合同销售金额157.5亿元，同比减少33% [1] 公司文旅业务经营情况 - 2025年11月公司旗下文旅企业合计接待游客697万人次，同比增长8% [1] - 2025年1-11月公司旗下文旅企业合计接待游客7398万人次，同比上年微降1% [1]

报告行业投资评级 * 报告对房地产行业持积极态度，推荐了多个细分领域的优质公司，所有提及的重点公司投资评级均为“优于大市” [4][26] 报告核心观点 * 报告认为，2025年中央经济工作会议对房地产的表态释放了积极信号，政策态度更加明朗，将在优化供给、去化库存、稳定需求等方面协同突破，以着力稳定房地产市场 [1][4][8][11] * 政策将围绕“缩量提质”和“好房好价”的路线图展开，中心城区通过建设高品质住房稳定价格和财政，郊远环线则控制供应，引导需求流向存量和郊区市场，以实现渐进去库存 [10][16][18][21] * 房地产发展新模式将从探索期步入深化期，行业将向高质量发展转型 [4][11][16][18] 根据相关目录分别进行总结 1. 中央经济工作会议表态解读 * 行业首要目标为“着力稳定房地产市场”，政策表述从2024年9月的“促进”到“持续用力”、“持续巩固”，再到本次的“着力稳定”，显示政策态度更加明朗，力度将持续以稳定基本面 [4][8] * 供给侧与住房保障成为第二重点，提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，并明确鼓励收购存量商品房用于保障性住房，未来保障房将更多通过存量转化而非新建来实现，这既能去库存也能保障民生 [4][9] * 需求侧支持位列第三，提出“深化住房公积金制度改革”和有序推动“好房子”建设，未再提及2024年的城中村和危旧房改造，公积金改革可能围绕存量激活、范围扩大等方面提供低成本金融支持 [4][10] * 发展模式提法升级为“加快构建房地产发展新模式”，较2024年的“推动”一词显示出政策执行将提速 [4][11] * 本次会议未出现“房住不炒”的行业定位表述，自2024年起的重要会议均未涉及此话题 [12] 2. 市场高质量发展与“缩量提质”路径 * 中共二十届四中全会明确提出“推动房地产高质量发展”目标，这是相较于“十四五”的新增议题 [16] * 报告指出，房地产产业链占GDP比重已从高峰时期的近30%回落至目前的6-8%，而成熟经济体占比大致在10-12% [18] * “缩量提质，好房好价”是核心发展路径：中心城区通过提供高品质住房来拉高均价和品质，稳定财政收入；郊远环线则停止或减少新房供应，通过拉大与核心区的价差，引导刚需流向存量房市场和郊区，使二手房成为平价替代，从而实现有序去库存 [10][18][21] * 未来五年，行业将从增量模式转向存量模式，重点包括：健全资金监管、现房销售等制度；结合城市更新匹配保障房建设转化；实现改善型住房的精准供给；提升新房产品品质；推进存量房屋养护及养老金制度 [18] 3. 政策持续发力方向 * 报告预测，不合时宜的限制性政策将进一步解除，供给侧将严控新增开发用地，供应结构以优质地块为主 [22] * 各类政策可能持续推进，例如：土地增值税税率变化、REITs等融资通道打开、按揭和开发贷款审批加速、降低资本金要求、对符合标准的企业放开A股股权融资、政府收购存量房等均已存在趋势或已在推进 [25] * 需求端政策如换房退税、购房补贴、房贷利率及首付比例调节、普通住房标准认定等，各城市也将根据自身特点进行调整 [25] 4. 投资建议与重点公司 * 优质公司依然是首选，报告推荐了四大类公司 [4][26] * **开发类**：A股推荐万科A（总市值567.60亿元）、保利发展（768.50亿元）、招商蛇口（800.62亿元）、金地集团（143.11亿元）；H股推荐中国海外发展（1251.95亿元） [4][26] * **商住类**：推荐龙湖集团（总市值599.14亿元） [4][26] * **物业类**：推荐万物云（206.21亿元）、华润万象生活（892.31亿元）、中海物业（141.35亿元）、保利物业（168.28亿元）、招商积余（116.54亿元）、新大正（26.27亿元） [4][26] * **文旅类**：推荐华侨城A（197.73亿元） [4][26] * 报告对所列全部13家重点公司均给予“优于大市”评级 [26]