深圳华侨城股份有限公司 2025 年第三季度报告 证券代码：000069 证券简称：华侨城Ａ 公告编号：2025-50 深圳华侨城股份有限公司 2025 年第三季度报告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 重要内容提示： 1.董事会及董事、高级管理人员保证季度报告的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担 个别和连带的法律责任。 2.公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)声明：保证季度报告中财务信息的真实、准确、 完整。 3.第三季度财务会计报告是否经过审计 □是 否 1 深圳华侨城股份有限公司 2025 年第三季度报告 一、主要财务数据 （一） 主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是 否 | | 本报告期 | 本报告期比上年同期 | 年初至报告期末 | 年初至报告期末比 | | --- | --- | --- | --- | --- | | | | 增减 | | 上年同期增减 | | 营业收入（元） | 5,707,688,143.70 | -9.67% | 17,024 ...

证券日报网讯华侨城A10月30日在互动平台回答投资者提问时表示，截至10月20日，公司股东总户数为 103284户。 （文章来源：证券日报） ...

行业投资评级 - 评级：增持 [4] 核心观点 - 相比“十四五”，“十五五”规划对房地产行业需求侧的表达更为明确，特别是关于清理不合理限制性措施、推动高质量发展以及将地产风险化解与国家安全能力建设挂钩的提法意义明显 [2][4] - 看好行业迈入稳定阶段，蓝筹房企竞争格局将持续优化 [4] “十五五”与“十四五”规划对比分析 - **住房消费促进**：“十五五”规划明确提出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，而“十四五”规划为“促进住房消费健康发展”，表明未来五年重点城市将继续解除限制政策 [4] - **市场要素配置**：“十五五”规划提出“完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”及“探索实施建设用地总量按规划期管控模式”，相较“十四五”的“深化土地管理制度改革”表达更为具体，预示专项债收储工作将提速扩围，土地供给有望实现全周期管理 [4] - **集体建设用地**：“十五五”规划提出“节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活用好闲置土地和房屋”，相较“十四五”的“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房”，规划从探索转向有法可依，城中村改造等存量提质工作将进一步展开 [4] - **市民化推动**：“十五五”与“十四五”均提及“农业转移人口市民化”，未来五年城镇化红利将持续释放 [4] - **城市更新**：“十五五”规划提出“大力实施城市更新”，较“十四五”的“实施城市更新行动”强调了“大力”，未来五年将全面推动城市更新工作 [4] - **行业定调**：“十五五”规划提出“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险”，并未提及“十四五”的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，表明中央对房地产的定调已发生变化，未来五年工作重点仍是防范房地产系统风险 [4] 房地产高质量发展内涵 - **对国民经济合理贡献**：行业产业链GDP占比从高峰时期近30%回落到目前6-8%，成熟经济体占比大致在10-12% [6] - **民生稳定**：将继续推动双轨制发展，结合城市更新和城镇化需求匹配对应保障房建设工程，重点城市将推动保租房和长租公寓建设 [6] - **发展新模式**：适应行业从增量到存量模式转变，提升运营能力，做好城市更新和新型城镇化过程中的基础设施建设和配套工程 [6] - **好房子建设**：推进房屋质量保障和保交楼工作，提升群众满意度和房屋设计标准，发展智能建筑和智慧建造 [6] 宏微观风险化解进展 - **保交楼风险**：全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元，全国750多万套已售难交付住房已实现交付 [11] - **金融系统风险**：“十四五”期间我国有序化解重点领域风险，金融风险总体可控 [11] - **地方债务风险**：随着50万亿元给地方财政的转移支付，累计发行置换3.9万亿元地方债，地方政府财政收入和债务压力大幅缓解 [11] - **房企债务风险**：融创境外债重组已完成，旭辉、碧桂园、龙光等企业债务重组有效推进中 [11] 投资建议与推荐标的 - 报告维持“增持”评级，推荐四类企业 [4] - **开发类**：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展 [4][13] - **商住类**：华润置地、龙湖集团 [4][13] - **物业类**：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [4][13] - **文旅类**：华侨城A [4][13]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业的投资评级，但重点覆盖的房地产公司（如万科A、保利发展、招商蛇口等）投资评级均为“优于大市”[35] 报告核心观点 - 2025年第三季度中国房地产市场整体呈现量价持续回落、需求动能不足的特点，市场复苏基础不牢固[1][3] - 市场分化显著，表现为“二手房强于新房”，仅19%的一二线城市显现筑底迹象，整体供大于求的现状严峻，去库存是核心挑战[3][9] - 价格层面初现企稳信号但未成趋势，新房和二手房价格在季度初普遍下跌后，季末跌幅收窄或出现反弹，但城市间分化剧烈[3][11] - 库存压力持续增大，超过80%的城市新房去化周期上行至18个月以上，二线城市出清周期在2025年9月升至24.8个月，创近三年新高[3][31] 成交情况 - 2025年三季度新房成交量普遍疲软，一线城市7-9月新房成交套数同比增速先降后升，至9月为5%，而二线城市维持同比负增长-16%不变[3][24] - 二手房市场表现优于新房，韧性较强，部分城市如成都9月同比涨幅达50%，上海9月同比涨幅为43%[3][12] - 一线城市二手房成交于7月开始同比增速回升，而二线城市二手房成交在三季度持续走弱[3][29] 价格走势 - 新房住宅价格在2024年10月以来同环比降幅收窄后，于2025年第三季度环比降幅有所扩大[3][11] - 二手房住宅价格趋势与新房一致，2025年第三季度环比跌幅也有所扩大，一线城市二手房房价环比降幅大于二线和三线城市[3][16] - 季度末部分城市价格出现反弹，例如武汉、苏州、青岛、济南等城市在9月份实现超过5%的环比涨幅，但整体修复基础尚不牢固[12] 库存与去化 - 2025年三季度一线城市出清周期震荡上行至19.9-21.1个月，较2024年末的16-17个月有所提升，接近2024年中期峰值22个月[3][31] - 二线城市库存压力长期高于一线，出清周期在2025年9月已升至24.8个月，创近三年新高，主要由于新房成交疲软及人口吸引力下降等结构性矛盾[3][31] - 截至2025年9月，81%的城市新房去化周期在18个月以上，较2025年6月的61%显著上升，市场消化时间漫长[12]

行业投资评级 - 维持房地产行业“优于大市”评级 [3] 核心观点 - 未来五年中央对房地产的重视程度将提升，新房产品将顺应需求趋势提质发展，不合时宜的限制性政策将进一步解除 [1][3] - 供给侧将严控新增开发用地，以城中村、危旧房改造形成有效投资，供应结构以优质地块为主 [1][3] - 房地产市场正步入强者恒强的竞争格局，需求与资源加速向头部城市和蓝筹房企倾斜 [3] - 房地产高质量发展与房价稳定密不可分，未来五年止跌回稳是重要要求，2025年9月70个大中城市均没有出现房价环比上涨城市 [3] 政策导向分析 - 二十届四中全会明确提出“推动房地产高质量发展”目标，相较十九届五中全会未直接提及房地产内容是一次显著提升 [3] - 全会重申“扩大内需”政策导向，提出“以新需求引领新供给，以新供给创造新需求”、“坚决破除阻碍全国统一大市场建设卡点堵点”等解决方针 [3] - 政策落地更加密集有力，2022年7月至2025年10月期间持续推出保交楼、城中村改造、差别化住房信贷、认房不认贷等多项支持政策 [7] 市场格局与数据 - 核心城市市场集中度提升，以22个集中供地城市为例，2020-2024年销售金额占全国比重30%-44%，2025年前三季度达40% [3] - 土地出让金向核心城市聚集，22城土地出让金占全国比重从2020-2024年的42%-48%上升至2025年前三季度的56% [3] - 价格分化加剧，新房和二手房之间价差继续拉大，中心城区好房好价定向激活高端购买力，郊远环线缩量控供引导刚需流入存量市场 [3] 投资建议与公司推荐 - 看好蓝筹竞争格局，推荐开发类公司：万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团（A股）及中国海外发展（H股） [3] - 推荐商住类公司：华润置地、龙湖集团 [3] - 推荐物业类公司：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [3] - 推荐文旅类公司：华侨城A [3]

事件概述 - 华侨城天鹅堡项目开发商被指从2024年1月起拖欠“老带新”活动现金回馈，被业主投诉欠款不还、毫无诚信 [1][3] - 高埗镇住建局核查后确认问题属实，涉及二十余户业主，预计于12月底前完成奖励支付 [1][6] - 开发商华侨城方面回应称，活动奖励处于分批审核和财务审批流程中，不存在恶意拖欠，会尽快结算 [1][4] 开发商回应与解释 - 华侨城方面表示，“老带新”属于阶段性营销政策，审核涉及现场核实合规性，需要一定时间 [1][4] - 项目工作人员称奖励由集团审批导致发放进度慢，且项目目前已无开展此活动 [4] - 开发商承诺将主动与业主沟通，及时反馈流程进度，保障业主知情权 [6] 政府监管介入 - 高埗镇住建局自接到投诉后高度重视，立即对情况进行核查梳理并多次约谈开发商负责人 [6] - 该局于10月17日召集开发商与相关业主双方协商，为双方提供协商平台 [6] - 住建局将持续密切关注奖励发放动态，搭建沟通协调桥梁，推动问题解决 [7] 行业背景信息 - “老带新”是房地产行业常用的一种营销手段，老业主推介新客户成交即可获得佣金或奖励 [1] - 华侨城集团是国务院国资委直接管理的大型中央企业，形成以文化、旅游、房地产为主业的发展格局 [3] - 华侨城天鹅堡项目于2022年开盘，目前仍有房源在售 [3]

板块整体表现 - 10月24日房地产开发板块整体下跌1.08%，表现弱于大盘，当日上证指数上涨0.71%，深证成指上涨2.02% [1] - 板块内资金呈净流出态势，主力资金净流出2.11亿元，游资资金净流出1.07亿元，但散户资金净流入3.18亿元 [2] 领涨个股表现 - 盈新发展领涨板块，涨幅为10.00%，收盘价2.64元，成交量为13.82万手，成交额为3647.66万元 [1] - 黑牡丹涨幅为6.46%，收盘价8.74元，成交量为33.43万手 [1] - ST中迪涨幅为4.99%，收盘价5.68元 [1] - *ST荣控涨幅为4.96%，收盘价11.00元，成交额为4936.17万元 [1] - 万通发展涨幅为3.18%，成交额达8.24亿元，并获得主力资金净流入6884.61万元，主力净占比8.35% [1][3] 领跌个股表现 - 深物业A领跌板块，跌幅为8.41%，收盘价10.35元，成交量为45.95万手，成交额为4.83亿元 [2] - 天健集团跌幅为6.33%，收盘价3.85元，成交量为150.08万手 [2] - 北辰实业跌幅为5.71%，收盘价1.98元，成交额为1.32亿元 [2] - 渝开发跌幅为5.14%，收盘价5.35元，成交额为2.25亿元 [2] 个股资金流向 - 张江高科获得主力资金净流入4632.90万元，主力净占比1.85% [3] - 合肥城建获得主力资金净流入3746.01万元，主力净占比1.46% [3] - 上实发展获得主力资金净流入3521.94万元，主力净占比2.80% [3] - 城投控股主力资金净流入3473.33万元，主力净占比高达22.53% [3] - 华侨城A主力资金净流入3018.31万元，主力净占比为14.69% [3]

监管批复 - 中国证监会上市公司监管司同意豁免控股股东华侨城集团总经理吴秉琪代行公司总裁职责的限制 [1] - 豁免文件为《关于同意豁免华侨城集团有限公司高级管理人员兼职限制的函》 [1] 公司治理安排 - 吴秉琪先生将在代行公司总裁职责期间，同时兼任控股股东华侨城集团的总经理职务 [1][2] - 华侨城集团承诺将保证吴秉琪先生优先履行公司总裁职责 [1] 控股股东承诺 - 华侨城集团承诺严格履行关于避免同业竞争、规范关联交易的各项承诺 [1] - 华侨城集团承诺保证公司的独立性并依法履行信息披露义务 [1] - 华侨城集团承诺维护公司及中小股东合法权益 [1] 高管个人承诺 - 吴秉琪先生承诺在兼职期间保证勤勉尽责 [2] - 吴秉琪先生承诺处理好公司与控股股东之间的关系 [2] - 吴秉琪先生承诺不因上述兼职损害公司及中小股东的合法权益 [2]

股价与交易表现 - 10月22日公司股价上涨1.62%，成交额为2.62亿元，换手率为1.51%，总市值为201.75亿元 [1] - 当日主力资金净流出502.64万元，占成交额0.02%，在行业中排名第51位，且连续3日被主力资金减仓 [4] - 近5日主力资金净流出6525.56万元，近10日净流出7683.63万元，但近20日转为净流入1.28亿元 [5] 业务规模与布局 - 截至2022年底，公司在管物业项目共计316个，管理总面积达4680万平方米，覆盖全国56个城市 [2] - 公司主营业务收入构成为：旅游综合业务72.15%，房地产业务27.18%，其他业务0.67% [7] - 公司通过控股子公司开发文化旅游项目及特色小镇，例如持有华侨城涿州文化旅游开发有限公司60%股份 [2] 投资与产业多元化 - 公司持有渤海证券股份比例为9.14%，为其第三大股东 [2] - 公司在部分主题公园内建有室内冰雪场馆，例如深圳世界之窗于2020年升级的“阿尔卑斯冰雪世界” [2][3] - 公司所属概念板块包括中盘、融资融券、增持回购、DeepSeek概念、新型城镇化等 [7] 财务业绩与股东结构 - 2025年1-6月，公司实现营业收入113.17亿元，同比减少50.82%；归母净利润为-28.68亿元，同比减少171.52% [8] - A股上市后累计派现165.03亿元，但近三年累计派现0.00元 [9] - 截至9月30日，公司股东户数为10.58万，较上期减少0.59%；人均流通股为65205股，较上期增加0.59% [8] 技术面与筹码分布 - 公司筹码平均交易成本为2.51元，近期筹码减仓但程度减缓 [6] - 当前股价在压力位2.65元和支撑位2.40元之间 [6] - 主力未控盘，筹码分布非常分散，主力成交额7839.79万元，占总成交额的8.75% [5]

公司治理动态 - 华侨城A收到控股股东华侨城集团通知，中国证监会上市公司监管司同意豁免集团总经理吴秉琪代行公司总裁职责的限制 [1]