债券利率 - “23金街01”存续期前3年票面利率3.29%，后2年2.95%[3][8] 回售信息 - 回售价格100元/张（不含利息）[4][12] - 回售登记期2026年3月13 - 17日（限交易日）[5][12] - 回售资金到账日2026年4月24日[5][13][15] - 回售撤销期2026年3月16 - 20日（限交易日）[6][13] 派息兑付 - 调整利率前，2023 - 2027年每年派息3.29元，2028年兑付103.29元[9] - 调整利率后，2023 - 2026年每年派息3.29元，2027年派息2.95元，2028年兑付102.95元[10] 利息情况 - 回售部分债券2025.4.24 - 2026.4.23利息，票面年利率3.29%，每10张派息32.90元（含税）[15] - 扣税后个人等每10张实派利息26.32元，非居民企业每10张实派32.90元[15] 收盘价 - 截至2026年3月10日，“23金街01”收盘价100.26元/张[5]

债券利率 - “23金街01”前3年票面利率3.29%，后2年2.95%[3] - 调整后2026 - 2028年派息和兑付年利率2.95%[10] 回售信息 - 回售价格100元/张（不含利息）[4] - 回售登记期2026年3月13 - 17日（限交易日）[5] - 回售资金到账日2026年4月24日[5] - 回售撤销期2026年3月16 - 20日（限交易日）[6] 价格与派息 - 截至2026年3月9日收盘价100.26元/张[5] - 回售部分10张派息32.90元（含税）[15] - 扣税后个人、基金10张实际派息26.32元，非居民企业10张32.90元[15]

报告投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并维持该评级 [11] 报告核心观点 - 住房具备居住、资产和社会三种属性，其定价逻辑各异 [2][9] - 从居住属性看，在房租恢复上涨预期之前，租售比仍低于买房自住成本，租房比买房更划算 [2][9] - 从资产属性看，在房租恢复上涨预期之前，持有住房的回报率仍明显低于理财收益率，买房投资不如买理财 [2][9] - 从社会属性看，买房自住包含情绪价值和学区溢价等非经济因素，低总价和显著稀缺的高总价项目存在基础消费需求，表现可能独立于大势 [2][9] - 政策层面，止跌回稳是政策目标，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题 [5] - 周期位置看，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点 [5] - 股票市场看，当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升提供了补涨空间 [5] - 投资建议重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [5] 市场表现跟踪 - 本周（报告发布当周）长江房地产指数上涨+0.85%，但相对沪深300的超额收益为-0.23%，在32个行业中排名第23位，表现靠后 [6][15] - 年初至今长江房地产指数累计上涨+5.83%，相对沪深300的超额收益为+4.09%，在32个行业中排名第19位，相对居中 [6][15] - 本周房地产板块表现不佳，开发类、收租类、物管类个股均以下跌为主 [6] - 部分个股本周表现：华发股份(+0.94%)、保利发展(+0.89%)、中国海外宏洋集团(+4.29%)、华润置地(+1.99%)、领展房产基金(+4.08%)；而万科A(-2.62%)、招商蛇口(-4.07%)、绿城中国(-5.85%)等下跌 [15] 近期政策动态 - **上海优化限购及公积金政策**：非沪籍居民购买外环内住房社保年限从3年降至1年；缴纳社保满3年可增购1套；持居住证满5年可购1套且无需社保；公积金贷款最高额度从160万元提至240万元，符合条件叠加最高可达324万元；优化贷款套数认定；自2026年起，对本市户籍居民家庭成年子女购买唯一住房暂免征收房产税 [7][17] - **佛山发布“好房子”建设指引**：新出让住宅项目的套内阳台“折半”计容，取消单个阳台进深和面积限制；变配电房、水泵房等不再计入容积率；要求绿色建材使用比例不低于20%，固定车位100%预留充电设施安装条件 [7][17] - **合肥修订公租房管理办法**：取消学历“全日制”要求、扩大社保缴纳地并缩短时限，明确家庭收入标准；进一步细化新就业无房职工与外来务工人员申请条件 [7][17] 销售数据情况 - **节后销售（农历同比）**：2026年除夕后12天，样本37城新房累计备案量83.3万平米，农历同比+12%（其中一线城市+6%，二线城市+9%，三四线城市+26%）；样本16城二手房累计备案量84.5万平米，农历同比+19%（其中一线城市+45%，二线城市+11%，三四线城市+30%） [8] - **节后销售（公历同比）**：2026年新房备案量相比2024年同期+28%，相比2023年同期-55%；2026年二手房备案量相比2024年同期+81%，相比2023年同期-1% [8] - **近期周度数据（2026W09）**：样本37城新房周度成交面积80.3万平米，当周同比-69.1%，年初至今累计同比-33.1%；样本16城二手房周度成交面积84.7万平米，当周同比-56.9%，年初至今累计同比-2.8% [18]

监管行动与目标 - 金融监管总局自2024年起开展保险中介市场清虚规范提质行动，坚持强监管严监管 [1] - 监管行动旨在依法依规分类别、有步骤地出清不符合监管要求、非正常经营的保险中介机构 [1] - 下一步工作将围绕防风险、强监管、促高质量发展工作主线，完善保险中介监管制度 [1] 市场整顿成果 - 2024-2025年，全国累计查处吊销注销保险中介集团3家 [1] - 同期累计查处吊销注销保险专业中介法人机构57家 [1] - 同期清退保险专业中介分支机构3730家 [1] - 同期清退保险兼业代理机构226家 [1] 未来监管方向与行业影响 - 将持续深入推进保险中介清虚提质，优化保险中介市场结构 [1] - 将推动保险中介机构加强专业能力和信息化建设 [1] - 将深化保险兼业代理改革，推动保险中介高质量发展 [1] - 最终目标是助力提升金融服务质效 [1]

2026年1月中国外汇市场交易概况 - 2026年1月，中国外汇市场总计成交27.54万亿元人民币，等值3.93万亿美元 [1] - 银行对客户市场成交4.61万亿元人民币，等值0.66万亿美元 [1] - 银行间市场成交22.93万亿元人民币，等值3.27万亿美元 [1] 市场结构分析 - 即期市场累计成交10.39万亿元人民币，等值1.48万亿美元 [1] - 衍生品市场累计成交17.14万亿元人民币，等值2.45万亿美元 [1] - 衍生品市场交易规模显著超过即期市场 [1]

政策发布与核心目标 - 中国证监会发布《私募投资基金信息披露监督管理办法》，旨在规范私募基金信息披露行为，保护投资者合法权益，该办法自2026年9月1日起施行 [1] - 政策核心在于压实私募基金管理人、私募基金托管人的信息披露责任，以提高私募基金运作透明度 [1] 政策主要内容与结构 - 《私募基金信息披露办法》共七章四十四条，主要内容涵盖总则、信息披露基本要求、定期/临时/清算报告、信息披露事务管理、监督管理和法律责任 [2] - 总则部分明确了私募基金管理人、托管人及销售机构向投资者披露信息的原则要求 [2] - 信息披露基本要求明确了管理人应按基金合同约定进行披露，并规定了自愿披露要求、托管人职责以及多项信息披露禁止性行为，如预测业绩、承诺保本或最低收益等 [2] - 定期报告、临时报告和清算报告部分明确了私募证券与股权投资基金定期报告的类型与内容，并要求在发生重大事件时及时编制并披露临时报告，同时需及时披露清算相关信息 [2] - 信息披露事务管理部分要求私募基金管理人及托管人建立健全信息披露管理制度，并明确了股东、合伙人、实际控制人的配合义务，以及未公开信息管理和资料保存要求 [2] - 监督管理和法律责任部分明确了中国证监会及其派出机构的监管职责，可依法采取责令改正、监管谈话、出具警示函等行政监管措施，并依据《私募条例》进行行政处罚 [2] 监管后续工作与行业影响 - 中国证监会下一步将组织做好《私募基金信息披露办法》的贯彻落实工作，加强信息披露行为监管，督促市场参与各方归位尽责 [3] - 监管机构将持续落实《私募条例》，围绕私募基金运作重点环节出台部门规章和规范性文件，以完善全流程监管规则，夯实行业规范运作的制度基础 [3]

政策发布与核心目标 - 中国人民银行于2026年2月26日发布《关于银行业金融机构人民币跨境同业融资业务有关事宜的通知》，旨在提升资本项目开放水平、发展人民币离岸市场、完善跨境资本流动宏观审慎管理 [1] - 《通知》的核心目标是支持和规范境内银行业金融机构与境外机构开展人民币跨境同业融资业务，为人民币离岸市场提供稳定的流动性，并推动人民币跨境使用 [1][3] 政策覆盖范围与原则 - 《通知》按照“实质重于形式”的原则，覆盖人民币跨境同业融资各类业务，将境内银行与境外机构之间存在实质债权债务关系的人民币资金融通业务均纳入管理范围 [1][4] - 该原则能涵盖现有各类业务，未来推出的相同性质业务也适用，确保了政策的全面性和前瞻性 [4] 宏观审慎管理机制 - 政策将境内银行的人民币跨境同业融资净融出余额与其资本水平、资金实力挂钩，并设置跨境业务调节参数和宏观审慎调节参数进行逆周期调节 [1][4] - 中国人民银行将综合考虑离岸市场发展、跨境资本流动形势及银行展业情况等因素，适时调整相关参数 [4] 适用机构与业务管理要求 - 适用对象为境内依法设立的具备国际结算业务能力的银行，包括中资银行、外商独资银行、中外合资银行、外国银行境内分行 [5] - 农村金融机构（如农商行、农信社等）一般不得开展人民币跨境同业融出业务，但符合一定资质的可例外，其他跨境人民币业务可正常开展 [5] - 业务应由银行总行（或外国银行境内管理行）统一管理，建立健全风险管理和内部控制机制 [2] 净融出余额上限计算规则 - 对境内中资银行，净融出余额上限 = 一级资本净额 × 跨境业务调节参数 × 宏观审慎调节参数 [7] - 对境内外资银行，净融出余额上限 = 一级资本净额（或外国银行境内分行运营资本）或人民币各项存款上年末余额 × 跨境业务调节参数 × 宏观审慎调节参数 [7] - 银行需确保任一时点净融出余额不超过上限，并建立内部预警机制，当余额达到上限的80%时进行预警提示 [2][7] 豁免计算与特殊安排 - 基于真实贸易融资背景的业务、境内银行通过向境外银行融出资金间接向境外企业发放人民币贷款的业务，不纳入净融出余额计算 [8] - 境内银行同境外人民币清算行开展的融出业务，若资金汇入清算行在境内开立的专门同业往来账户，也不纳入净融出余额计算 [8] - 通过自由贸易账户分账核算单元开展的业务，按自贸账户规定办理，其中使用总行下拨资金办理的须纳入净融出余额计算 [8] 数据报送与政策衔接 - 开展相关业务的境内银行需按规定向人民币跨境收付信息管理系统（RCPMIS）和中国人民银行报送信息，包括豁免计算在内的所有业务 [8] - 《通知》是对现有人民币跨境同业融资业务的规范与整合，不涉及创设新业务，业务准入、资金期限等仍遵守现行规定，是此前境外贷款、境外放款等管理措施的有效补充 [9][10] 政策预期影响 - 政策实施后，人民币跨境同业融资管理的规则性和透明度将明显提升，有利于离岸人民币流动性供给的畅通和稳定 [10] - 在一个总的净融出余额上限内，银行可灵活调整各项业务结构，管理模式较以往每项业务分别设限更加系统、科学，有助于银行形成风险中性理念 [10]

公司股价与交易表现 - 2026年2月14日至21日期间，公司股价表现平稳，区间涨跌幅为0.00% [1] - 截至2月20日收盘，股价为2.23港元，较2月16日收盘价2.22港元微涨0.45% [1] - 期间股价振幅为2.69% [1] - 近一周仅在2月16日及20日有成交记录 [1] - 资金流向以散户主导，总净流入约41.49万港元，主力资金无参与 [1] 市场与行业比较 - 同期公司所属的物业服务板块指数下跌0.59% [1] - 同期恒生指数下跌1.10% [1] 行业动态与背景 - 2026年2月14日有报道称，险企正加大在核心城市写字楼等不动产的投资趋势 [1] - 该行业趋势可能间接反映物业管理行业的长期需求背景 [1] 公司近期事件 - 近期无直接涉及公司的重大公告或事件 [1]

政策文件发布 - 中国人民银行、金融监管总局、中国证监会、农业农村部联合发布《关于统筹建立常态化金融支持机制助力防止返贫致贫和乡村全面振兴的意见》[1] 核心目标与机制 - 加快构建过渡期后常态化金融帮扶机制，持续提升金融支持的力度、精度和实效，扎实推进乡村全面振兴[1] - 建立健全常态化的金融帮扶政策效果统计与动态监测机制，定期跟踪分析政策落实成效[2] 重点支持人群与区域 - 健全重点人群开发式金融帮扶长效机制，调整优化脱贫人口小额信贷，完善农户小额信用贷款政策，常态化支持防止返贫致贫对象发展[1] - 建立分层分类的欠发达地区金融支持机制，坚持新增金融资金优先满足、新增金融服务优先布设乡村振兴重点帮扶县[1] - 加大对民族地区、革命老区、边疆地区等区域的金融资源倾斜力度[1] 产业与领域金融支持 - 发挥金融助力产业帮扶带动作用，鼓励金融机构开发特色优势产业贷款，有条件的地区可提高创业担保贷款额度上限[1] - 强化重点领域金融资源投入，做好粮油生产金融服务，支持农业综合生产能力和质量效益提升[2] - 开发应收账款融资等供应链金融服务场景，保障农业全产业链金融需求，扩大县域富民产业发展金融供给[2] - 加大农村基础设施建设中长期资金投入，支持“农文旅”融合发展[2] 金融服务能力建设与创新 - 强化金融服务能力建设，健全金融组织体系[2] - 深化实施金融科技赋能乡村振兴示范工程，推动移动支付等新兴支付方式普及应用[2] - 持续开展“信用户、信用村、信用乡（镇）”及新型农业经营主体评定工作，夯实农村基础金融服务[2] 多元化融资渠道与政策协同 - 强化金融多业态协同，发挥债券市场融资功能，鼓励金融机构尤其是欠发达地区地方法人金融机构发行小微、“三农”等专项金融债券[2] - 构建资本市场综合支持体系，继续实施企业上市“绿色通道”政策[2] - 创新发展保险产品和服务[2] - 强化政策保障和组织实施，充分发挥货币、信贷政策的激励作用，引导金融机构持续加大对乡村振兴领域尤其是防止返贫致贫对象和欠发达地区的信贷资源投入[2] 后续工作部署 - 中国人民银行将加强与金融监管总局、中国证监会、农业农村部等部门的协同配合，及时总结常态化帮扶和乡村振兴金融服务工作特色经验做法[3] - 加强统计监测与考核评估，创新乡村振兴投融资机制，助力守住不发生规模性返贫致贫底线，推进乡村全面振兴[3]

2025年四季度及全年中国国际收支数据核心观点 - 2025年四季度，中国经常账户与资本和金融账户（含净误差与遗漏）呈现完全对冲的平衡状态，顺差与逆差均为17137亿元人民币或2421亿美元[1] - 2025年全年，中国经常账户保持顺差，但资本和金融账户（含净误差与遗漏）呈现更大规模的逆差，两者分别为52427亿元人民币和54217亿元人民币[1] 按人民币计值的国际收支概况 - **2025年四季度经常账户顺差17137亿元**，其中货物贸易顺差21043亿元，服务贸易逆差2845亿元，初次收入逆差1552亿元，二次收入顺差491亿元[1] - **2025年四季度资本和金融账户（含净误差与遗漏）逆差17137亿元**，但来华直接投资保持净流入[1] - **2025年全年经常账户顺差52427亿元**[1] - **2025年全年资本和金融账户（含净误差与遗漏）逆差54217亿元**[1] 按美元计值的国际收支概况 - **2025年四季度经常账户顺差2421亿美元**，其中货物贸易顺差2973亿美元，服务贸易逆差402亿美元，初次收入逆差220亿美元，二次收入顺差69亿美元[1] - **2025年四季度资本和金融账户（含净误差与遗漏）逆差2421亿美元**[1] - **2025年全年经常账户顺差7349亿美元**[1] - **2025年全年资本和金融账户（含净误差与遗漏）逆差7602亿美元**[1] 按特别提款权计值的国际收支概况 - **2025年四季度经常账户顺差1776亿SDR**，其中货物贸易顺差2181亿SDR，服务贸易逆差295亿SDR，初次收入逆差161亿SDR，二次收入顺差51亿SDR[2] - **2025年四季度资本和金融账户（含净误差与遗漏）逆差1776亿SDR**[2] - **2025年全年经常账户顺差5437亿SDR**[2] - **2025年全年资本和金融账户（含净误差与遗漏）逆差5609亿SDR**[2]