报告公司投资评级 - 报告给予公司"推荐"评级 [1] - 目标价12元,对应2024年PE 12倍 [1] 报告核心观点 - 公司2024年上半年实现营业收入34.17亿元,同比下降0.33%;归母净利润14.17亿元,同比下降3.9个百分点 [1] - 开发业务毛利率下滑是主要原因,公司整体毛利率有望逐步筑底 [1] - 公司拿地愈加谨慎,上半年土地投资强度下降至14.5%,但高能级城市销售贡献提升 [1] - 资产运营和城市服务业务营收占比增长,非开发业务持续发力 [1] 财务预测 - 预计公司2024-2026年营业收入分别为184.45亿元、192.96亿元和192.42亿元,同比增速分别为5.4%、4.6%和-0.3% [2] - 预计2024-2026年归母净利润分别为68.85亿元、69.51亿元和76.44亿元,同比增速分别为8.9%、1.0%和10.0% [2] - 预计2024-2026年每股收益分别为0.76元、0.77元和0.84元 [2]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [1][5][15] 报告的核心观点 - 公司多元经营发展平稳，负债稳健融资高效，虽营收微降、销售下滑，但财务状况良好，资产运营表现佳，物业管理业务增长，给予估值适度溢价，维持“优于大市”评级 [4][5][15] 根据相关目录分别进行总结 股票数据 - 9月3日收盘价9.05元，52周股价波动7.45 - 13.99元，总股本9061百万股，流通A股8323百万股，总市值82001百万元，流通市值75319百万元 [1] 市场表现 - 与沪深300对比，1M绝对涨幅7.5%、相对涨幅10.8%，2M绝对涨幅 - 0.6%、相对涨幅4.9%，3M绝对涨幅 - 5.2%、相对涨幅3.6% [2] 营收利润情况 - 2024年上半年营业收入512.73亿元，同比降0.33%；归属于上市公司股东净利润14.17亿元，同比降34.17%；基本每股收益0.11元/股，同比降50%；计划半年度不派现、不送股、不转增股本 [4][7] - 预计2024 - 2026年营业收入分别为1801.07亿、1925.29亿、2110.93亿元，净利润分别为60.60亿、65.28亿、71.41亿元 [6][17] 业务板块情况 - 开发业务：2024年上半年收入399.02亿元，同比降4.15%，占比77.82%，因项目平均结转单价下降 [4][7] - 资产运营业务：2024年上半年收入30.97亿元，同比升13.05%，占比6.04%，因持有物业运营管理规模扩大；全口径资产运营收入36亿元、EBITDA18.95亿元，分别同比增15%和14%；开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率6.34%，同比升0.2个百分点 [4][13] - 城市服务业务：2024年上半年收入82.73亿元，同比升16.94%，占比16.14%，因物业管理业务规模扩大 [4][7] 财务状况 - 截至2024年半年底，剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比1.63；2024年上半年新增融资成本3.01%，综合资金成本3.25%，较年初降22个BP [4][9] 销售拿地情况 - 销售：2024年上半年累计销售面积438.71万平，同比降35.86%；销售金额1009.52亿元，同比降39.35%；在12个城市进入当地流量销售金额前五 [4][11] - 拿地：2024年上半年累计获7宗地块，总计容建面约80.13万平方米，权益地价146.14亿元，“核心10城”投资金额占比86%；获代建项目26个，新增管理面积178万平方米；获4个轻资产管理输出项目，新增管理面积16.3万平方米 [4][12] 物业管理情况 - 招商积余2024年营业收入78.39亿元，较2023年同期增12.34%；截至6月，在管项目2209个，管理面积3.85亿平方米；上半年新签年度合同额18.93亿元，第三方项目17.40亿元；非住宅业态管理面积2.52亿平方米，占比66%，基础物业营业收入46.33亿元，占比超七成；市场化住宅项目新签年度合同金额1.69亿元，同比增超70% [14] 投资建议 - 预测公司2024、2025年EPS分别为0.67和0.72元，给予2024年15 - 17XPE，合理价值区间10.03 - 11.37元，维持“优于大市”评级 [5][15]

证券代码：148900 证券简称：24 蛇口 03 证券代码：148901 证券简称：24 蛇口 04 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年面向专业投资者 公开发行公司债券（第二期）票面利率公告 中信证券股份有限公司（公章） 年 月 日 , 特此公告。 （本页以下无正文） （本页无正文，为《招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年面向专业 投资者公开发行公司债券（第二期）票面利率公告》之签章页） 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（公章） 年 月 日 嬲 （本页无正文，为《招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年面向专业 投资者公开发行公司债券（第二期）票面利率公告》之签章页） 招商证券股份有限公司（公章） 年 月 日 1 （本页无正文，为《招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年面向专业 投资者公开发行公司债券（第二期）票面利率公告》之签章页） 本公司及其董事、监事、高级管理人员保证公告内容真实、准确和完整，并对 公告中的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏承担责任。 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"发行人"）发行不超过人 民币 90 亿元公司债券已获得中国证券监督管理委员 ...

关于延长招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年面向专业投 资者公开发行公司债券（第二期）簿记建档时间的公告 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"发行人"）面向专业投资者 公开发行面值总额不超过人民币 90 亿元公司债券（以下简称"本次债券"）已获 得中国证券监督管理委员会证监许可[2024]1067 号文件注册。 根据《招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年面向专业投资者公开发 行公司债券（第二期）发行公告》，发行人、簿记管理人将于 2024 年 9 月 3 日 15:00 至 18:00 以簿记建档的方式向网下投资者进行利率询价，并根据簿记建档 结果在预设的利率区间内确定本期债券的最终票面利率。 因簿记建档日部分投资者履行程序的原因，经簿记管理人、发行人及投资人 协商一致，现申请将簿记建档结束时间由 2024 年 9 月 3 日 18:00 延长至 2024 年 9 月 3 日 19:00。 特此公告。 （本页以下无正文） 1 （本页无正文，为《关于延长招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年面向 专业投资者公开发行公司债券（第二期）簿记建档时间的公告》之盖章页） （本页无正文 ...

报告评级和核心观点 - 报告维持对招商蛇口的"买入"评级 [6] - 公司开发业务毛利率承压,资产运营业务稳健提升 [6] 公司经营情况 - 2024年上半年实现营业总收入512.7亿元,同比-0.3%;实现归母净利润14.2亿元,同比-34.2% [6] - 公司开发业务项目结转毛利率同比下降,以及转让子公司股权投资收益同比减少,导致归母净利润下降 [6] - 公司上半年实现销售金额1009.5亿元,销售面积438.7万方,分别同比-39.3%、-35.9% [7] - 公司上半年获取7宗地块,计容建面80.1万方,总地价146.1亿元,同比下降64.9% [7] 资产运营情况 - 公司上半年实现资产运营收入36亿元,同比+15% [8] - 公司三道红线维持绿档,截至上半年末剔预负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比1.63 [8] - 公司上半年新增融资成本3.01%,期末综合资金成本3.25%,较年初降低22个BP [8] 财务预测 - 预计公司2024-2026年归母净利润分别为63.9、70.3、74.4亿元,EPS为0.71、0.78、0.82元 [9] - 预计公司2024-2026年毛利率分别为15.4%、16.3%、17.1% [9] - 预计公司2024-2026年ROE分别为2.9%、3.1%、3.3% [9]

投资评级 - 维持"买入"评级 [1] 核心观点 - 公司2024H1营收512.7亿元，同比减少0.3%；归母净利润14.2亿元，同比减少34.2%；扣非归母净利润14亿元，同比增加0.5% [1] - 开发业务营收399亿元，同比减少4%；资产运营营收31亿元，同比增加13%；城市服务营收83亿元，同比增加17% [1] - 公司整体毛利率同比下降4.3pct至12%，其中开发业务毛利率同比下降5.6pct至12.2%，城市服务毛利率同比提升2.7pct至12.3% [1] - 2024H1公司销售金额1009.5亿元，同比减少39.3%，销售额维持行业前五；销售面积438.7万方，同比减少35.9%；累计销售均价23011元/平米，同比减少5.4% [1] - 公司2024H1共获取7宗土地，总地价146.1亿元，同比减少64.9%；计容建筑面积80.1万方，同比减少66.3% [1] - 公司总资产9127亿元，较上年末增加0.5%；总负债6221亿元，较上年末增加1.7%；有息负债2151亿元，较上年末增加1.3% [1] - 公司新增融资成本3.01%，综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP [1] 财务数据 - 2024E营收1772亿元，归母净利润59亿元，摊薄EPS为0.65元/股 [1] - 2025E营收1733亿元，归母净利润59亿元，摊薄EPS为0.65元/股 [1] - 2026E营收1647亿元，归母净利润59亿元，摊薄EPS为0.65元/股 [1] - 2024E动态PE14x [1] 行业表现 - 公司销售端表现略强于百强，上半年百强销售额同比下降41.8% [1] - 公司在全国12城进入当地流量销售金额TOP5，其中深圳、西安、长沙、合肥、南通排名当地TOP1，南京、佛山进入TOP3 [1] - 公司上半年新推盘首开当日去化率同比提升17pct [1] 投资策略 - 公司投资区域聚焦一二线，上半年拿地主要布局上海、广州、成都、合肥、南京等城市，"核心10城"的投资金额占比达86% [1] - 公司获取代建项目26个，合计新增管理面积178万方；获取4个轻资产管理输出项目，合计新增管理面积16.3万方 [1] 财务结构 - 公司剔除预收账款资产负债率62.4%、净负债率59.2%、现金短债比为1.63，满足三道红线 [1] - 公司银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较上年末减少3.34pct [1]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[4][5] 报告的核心观点 - 2024H1招商蛇口营收和业绩下降符合预期，源于结算利润率下降、投资收益减少；销售额同比下降，行业排名第五，拿地聚焦核心城市；三条红线稳居绿档，融资成本下降，逆市融资优势明显；预计公司将凭借融资优势及聚焦核心城市策略受益于行业格局优化，三大业务齐头并进实现有质量增长；下调2024 - 26年归母净利润预测，维持“买入”评级 [4][5] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2024年8月30日收盘价9.23元，一年内最高/最低14.54/7.45元，市净率0.8，息率3.47，流通A股市值768.17亿元，上证指数/深证成指2842.21/8348.48 [2] 基础数据 - 2024年6月30日每股净资产10.68元，资产负债率68.16%，总股本/流通A股90.61亿/83.23亿股，流通B股/H股无 [3] 业绩情况 - 2024H1营业收入512.7亿元，同比 - 0.3%；营业利润29.3亿元，同比 - 40.2%；利润总额29.6亿元，同比 - 40.5%；归母净利润14.2亿元，同比 - 34.2%；扣非后归母净利润14.0亿元，同比 + 0.5%；基本每股收益0.11元，同比 - 50.0%；加权净资产收益率0.99%，同比 - 1.0pct；毛利率、归母净利率分别为12.0%、2.8%，同比分别 - 4.3pct、 - 1.4pct；三费费率为6.3%，同比 - 0.1pct [4] 业绩下滑原因 - 开发业务项目结转毛利率同比下降；转让子公司股权投资收益同比减少，2024H1投资收益11.2亿元，同比 - 24% [4] 合同负债情况 - 2024H1末合同负债1798亿元，同比 + 11%，覆盖23年营收1.0倍 [4] 销售情况 - 2024H1实现销售金额1009.5亿元，同比 - 39%；销售面积438.7万平，同比 - 36%，销售额排名行业第五；核心10城销售占比66%，同比 + 2pct；销售权益比65%，同比 + 9pct [4] 拿地情况 - 2024H1新增建面80.1万平，拿地金额146.1亿元，拿地/销售金额比14%，拿地/销售面积比18%；平均楼面地价1.82万元/平米，占比销售均价79%；拿地主要聚焦核心一二线城市 [4] 土储情况 - 2024H1末总未竣工面积3364万方，覆盖23年销售的2.8倍 [4] 财务指标情况 - 至2024H1年末，剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为62%、59%，现金短债比1.63，三道红线指标处于绿档；2024H1加权融资成本仅3.25%，较年初 - 0.22pct；2024H1末银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较2023年末降低3.34pct [5] 定增情况 - 23年9月以11.81元/股向特定对象发行A股股票约7.2亿股，募资总额85.0亿元 [5] 盈利预测调整 - 下调2024 - 26年归母净利润预测至66、73、81亿元（原76、103、111亿元），现价对应24年PE13倍 [5] 财务摘要 |项目|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业总收入（百万元）|183003|175008|179246|185443|192153| |归母净利润（百万元）|4264|6319|6649|7332|8074| |每股收益（元/股）|0.47|0.70|0.73|0.81|0.89| |毛利率（%）|/|15.9|14.7|15.3|16.1| |ROE（%）|/|5.3|6.4|6.7|6.9| |市盈率|/|/|13|11|10|[6][8]

报告公司投资评级 报告给予公司"推荐"评级。[3] 报告的核心观点 1) 公司营收同比微降,归母净利润受开发业务结转毛利率与转让子公司股权投资收益影响有所下降。[2] 2) 公司销售权益占比与核心城市贡献占比持续提升,拿地坚持聚焦,三道红线稳居绿档。[2] 3) 公司作为具有低融资成本优势的央企,持续降低融资成本,核心区域的优质土储和稳步提升的销售规模为公司未来业绩的增长打下坚实基础。[3] 报告内容总结 1. 营收同比微降,归母净利润下降 - 2024年上半年公司实现营业收入512.73亿元,同比下降0.33%[1] - 实现归母净利润14.17亿元,同比下降34.17%[1] - 利润总额和归母净利润同比下降主要由于开发业务毛利率下降,以及转让子公司股权投资收益下降[2] 2. 销售权益占比和核心城市贡献持续提升 - 2024年1-6月公司签约销售面积438.71万平方米、销售金额1009.52亿元,销售权益占比上升9个百分点[2] - "强心30城"签约销售额占比高达91%,与2023年同期持平;"核心10城"销售业绩贡献占比达66%,相较2023H1上升2个百分点[2] - 2024年上半年公司获取7宗地块,总计容建面约80.13万方,其中"核心10城"投资金额占比86%[2] - 公司三道红线指标均处于绿档[2] 3. 未来发展前景良好 - 公司作为央企具有低融资成本优势,持续降低融资成本[3] - 核心区域的优质土储和稳步提升的销售规模为公司未来业绩增长打下坚实基础[3] - 预测公司2024-2026年营业收入和净利润将保持增长[3]

报告公司投资评级 - 维持"推荐"评级 [6][7] 报告的核心观点 销售结构持续优化，强化投资管控 - 2024年上半年公司销售面积438.7万平米，同比下降35.9%，销售金额1009.5亿元，同比下降39.3%，销售规模稳居行业前五 [6] - 销售权益比65%，同比提升9个百分点 [6] - 高能级核心城市市场地位持续巩固，强心30城销售业绩贡献占比91%，核心10城销售业绩贡献占比66%，同比去年提升2个百分点 [6] - 新推盘项目首开当日去化率同比提升17个百分点 [6] - 上半年公司获取7宗地块，总计容建筑面积80.1万平米，总地价146.1亿元，公司需支付地价100亿元，在"核心10城"投资金额占比达86% [6] - 获取代建项目26个，合计新增管理面积178万平米 [6] - 获取4个轻资产管理输出项目，涉及产业、公寓、办公等业态，合计新增管理面积16.3万平米 [6] 财务状况稳健，"三道红线"维持绿档 - 2024年上半年末公司剔除预收账款的资产负债率62.4%、净负债率59.2%、现金短债比1.63倍 [6] - 公司采取稳杠杆和优结构融资策略，期末银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较2023年末降低3.3个百分点 [6] - 期内新增融资成本3.01%，期末综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP [6] 业绩承压 - 2024年上半年公司实现营业收入512.7亿元，同比下降0.3%，归母净利润14.2亿元，同比下降34.2% [4][6] - 归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降4.3个百分点至12%；2）投资收益同比减少3.5亿元 [6] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024年上半年公司实现营业收入512.7亿元，同比下降0.3% [4][6] - 2024年上半年公司实现归母净利润14.2亿元，同比下降34.2% [4][6] - 2024年公司营业收入预测为183,758百万元，同比增长5.0% [5] - 2024年公司归母净利润预测为6,510百万元，同比增长3.0% [5] - 2024年公司毛利率预测为12.0%，同比下降3.9个百分点 [5] - 2024年公司净利率预测为3.5%，同比下降0.1个百分点 [5] - 2024年公司ROE预测为5.3%，与2023年持平 [5] 运营数据 - 2024年上半年公司销售面积438.7万平米，同比下降35.9% [6] - 2024年上半年公司销售金额1009.5亿元，同比下降39.3% [6] - 公司销售权益比65%，同比提升9个百分点 [6] - 强心30城销售业绩贡献占比91%，核心10城销售业绩贡献占比66%，同比去年提升2个百分点 [6] - 新推盘项目首开当日去化率同比提升17个百分点 [6] - 上半年公司获取7宗地块，总计容建筑面积80.1万平米，总地价146.1亿元，公司需支付地价100亿元，在"核心10城"投资金额占比达86% [6] - 获取代建项目26个，合计新增管理面积178万平米 [6] - 获取4个轻资产管理输出项目，涉及产业、公寓、办公等业态，合计新增管理面积16.3万平米 [6] 财务状况 - 2024年上半年末公司剔除预收账款的资产负债率62.4%、净负债率59.2%、现金短债比1.63倍，维持"三道红线"绿档 [6] - 公司采取稳杠杆和优结构融资策略，期末银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较2023年末降低3.3个百分点 [6] - 期内新增融资成本3.01%，期末综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP [6]

投资评级 - 维持"买入"评级 [2][4] 核心观点 - 2024年上半年公司实现营业收入512.73亿元，同比微降0.33%；归母净利润14.17亿元，同比下降34.17%，主要因结转项目毛利率下降及去年同期股权投资收益较高 [2][6][7] - 扣非后归母净利润13.99亿元，同比微增0.45% [2][6][7] - 销售金额1009.52亿元，同比减少39.3%；销售面积438.71万平方米，同比减少35.9% [2][8] - 三道红线均保持在"绿档"，综合融资成本降至3.25%，较年初下降22个基点 [2][9] 财务数据 - 2024年上半年营业收入512.73亿元，同比-0.33%；归母净利润14.17亿元，同比-34.17% [6][7] - 扣非后归母净利润13.99亿元，同比+0.45% [6][7] - 销售金额1009.52亿元，同比减少39.3%；销售面积438.71万平方米，同比减少35.9% [8] - 综合融资成本3.25%，较年初下降22BP [9] 盈利预测 - 预计2024-2026年营业收入分别为1920.16/2120.71/2294.30亿元，同比分别+9.72%/+10.44%/+8.19% [10] - 预计2024-2026年归母净利润分别为77.16/91.21/101.40亿元，同比分别+22.10%/+18.21%/+11.17% [10] - 预计2024-2026年EPS分别为0.85/1.01/1.12元/股，3年CAGR为17.1% [10] 行业与战略 - 公司聚焦高能级城市，强心30城销售贡献占比达91%，在深圳、西安、长沙等城市销售排名第一 [8] - 上半年新增7宗地块，总建面80.13万平方米，总地价146.14亿元，拿地强度14.5% [8] - 权益拿地金额99.97亿元，权益占比68.4% [8]