报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [2] 报告的核心观点 - 报告公司2024半年报营收利润下滑主因毛利率下滑 未来随着优质项目逐步结转业绩有望持续回升 考虑当前房地产市场承压下调2024 - 26年归母净利润预测 [1][2] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 2024年8月30日招商蛇口发布2024半年报 1H24实现营业收入512.7亿元同比 - 0.3% 实现归母净利润14.2亿元同比 - 34.2% 2Q24实现营业收入275.3亿元同比 - 24.5% 实现归母净利润10.8亿元同比 - 42.3% [1] 点评 - 营收利润承压主因毛利率下滑 1H24公司房地产项目平均结转单价下降开发业务营业收入同比减少带动整体营收小幅下滑 归母净利润同比 - 34.2% 一是受市场下行影响当期结算项目毛利率下滑 1H24结算毛利率11.98%同比下降4.28pct 二是合作项目投资收益亦受市场影响 1H24公司投资收益11.15亿元同比减少3.53亿元 [1] - 销售结构持续优化核心城市地位巩固 1H24公司销售金额1010亿元同比 - 39%（TOP100房企平均同比 - 42%） 销售排名稳居行业前五 1H24销售权益比升至65%同比增长9cpt “强心30城”销售贡献占比91% “核心10城”占比66%同比提升2pct 在全国12个城市进入当地销售榜TOP5 其中深圳、西安、长沙、合肥、南通居TOP1 [1] - 强化投资管控以销定投、聚焦核心 1H24公司获取7宗地块 总建面80万方 总地价146亿元 权益地价100亿元 权益比0.68 在“核心10城”的投资金额占比为86% 坚持轻重并举 1H24获取代建项目26个 新增管理面积178万方 获取4个轻资产管理输出项目 新增管理面积16.3万方 [1] - “三道红线”始终居绿档 财务结构持续优化 1H24公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比1.63 有息负债结构良好 银行融资占比64.6% 一年内到期有息负债占比16.7% 较2023年末下降3.34pct 期内平均融资成本3.25% 较2023年末降低22BP [1] 投资建议 - 考虑当前房地产市场承压 下调公司2024 - 26年归母净利润至63.4亿元、76.9亿元和92.5亿元（原为91.1亿元、118.1亿元和143.5亿元） 同比增速分别为0.3%、21.4%和20.2% 公司股票现价对应PE估值为13.2/10.9/9.0倍 [2] 公司基本情况 |项目|2022|2023|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|183,003|175,008|188,915|202,219|214,521| |营业收入增长率|13.92%|-4.37%|7.95%|7.04%|6.08%| |归母净利润(百万元)|4,264|6,319|6,339|7,694|9,247| |归母净利润增长率|-58.89%|48.20%|0.30%|21.38%|20.19%| |摊薄每股收益(元)|0.551|0.697|0.700|0.849|1.021| |每股经营性现金流净额|2.87|3.47|2.06|1.53|2.86| |ROE(归属母公司)(摊薄)|4.19%|5.28%|5.13%|6.00%|6.92%| |P/E|22.92|13.66|13.19|10.87|9.04| |b/8|0.96|0.72|0.68|0.65|0.63| [5] 三张报表预测摘要 - 涵盖主营业务收入、成本、毛利、各项费用、利润等损益表项目 以及货币资金、应收款项、存货等资产负债表项目 还有净利润、少数股东损益等现金流量表项目的预测数据 并给出了各项目的增长率、利润率等比率分析 [6] 市场中相关报告评级比率分析 - 市场中相关报告投资建议为“买入”得1分 “增持”得2分 “中性”得3分 “减持”得4分 之后平均计算得出最终评分 作为市场平均投资建议的参考 最终评分与平均投资建议对照为1.00 =买入 1.01 - 2.0 =增持 2.01 - 3.0 =中性 3.01 - 4.0 =减持 [10]

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2024-083 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 第三届董事会第十二次会议决议公告 详见今日披露的《2024 年半年度募集资金存放与使用情况的专项报告》。 一、关于审议《2024 年半年度报告》及摘要的议案 详见今日披露的《2024 年半年度报告》及摘要。 二、关于审议《关于招商局集团财务有限公司的风险评估报告》的议案 详见今日披露的《关于招商局集团财务有限公司的风险评估报告》。 三、关于审议《2024 年半年度董事会授权决策事项执行情况的报告》的议 案 四、关于审议《2024 年半年度募集资金存放与使用情况的专项报告》的议 案 公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或 重大遗漏。 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公司"）第三届董事会第 十二次会议通知于 2024 年 8 月 20 日以专人送达、电子邮件等方式送达全体董 事、监事及高级管理人员。2024 年 8 月 30 日，会议采用现场结合视频的方式召 开。应到董事 9 人，实到董事 8 人，董事聂黎明因公务未能亲自出席本次会议， 授权董事余 ...

资产运营把稳转型舵，精细运营提回报。以提高盈利能力为核心，狠抓资产运营项 目出租率提升，践行差异化思路，打造具有创造性、地域性的特色产品。2023年,公司管 理范围内的资产运营收入实现66.91亿元，EBITDA 33亿元，26个项目131万㎡(GRA)开业 入市。2023年，博时蛇口产园REIT实现首批扩募，发行规模12.44亿元；2024年上半年， 开发业务守稳基本盘，精建细管提品质。投资端聚焦核心城市，持续完善投资管理 体系；产品端推行首席设计师制，全面重塑产品管理体系，加强实景品质呈现，合肥、长 沙、成都等地涌现优秀项目；交付端服务升级，不断优化精益交付体系，提升交付品质与 口碑。2023年累计获取土地55宗，"深耕6+10城"投资金额占比达88%，实现签约销售金 额2,936.35亿元，跻身行业前五，13个城市进入当地流量销售TOP5，高能级城市深耕卓有 成效，名列克而瑞产品力排名第七，完美交付比例及客户满意度持续提升。 证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2024-087 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 关于"质量回报双提升"行动方案的公告 公司及董事会全体成员保证 ...

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2024-086 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年半年度募集资金存放与实际使用情况的专项报告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、 误导性陈述或重大遗漏。 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公司"）董事会根据中国证券监督管理委 员会《上市公司监管指引第 2 号——上市公司募集资金管理和使用的监管要求》及《深圳 证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司规范运作》的规定，编制了截 至 2024 年 6 月 30 日止向特定对象发行 A 股股票募集资金存放与实际使用情况的专项报告 (以下简称"募集资金存放与实际使用情况报告")。现将截至 2024 年 6月 30 日止募集资金存 放与实际使用情况专项说明如下： 一、募集资金基本情况 经中国证券监督管理委员会《关于同意招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买 资产并募集配套资金注册的批复》(证监许可〔2023〕1280号)同意，公司于2023年10月19 日在深圳证券交易所以每股人民币11.81元的发行价格，向特定对象发行A ...

作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，招商局蛇口工业 区控股股份有限公司（以下简称"招商蛇口"或"本公司"或"公司"）秉持承 载美好生活初心，锚定行业五强，以成为中国领先的城市和园区综合开发运营服 务商为目标，围绕开发业务、资产运营、城市服务三类业务，着力构建租购并举、 轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。同时，继续坚持区域聚焦、 城市深耕、综合发展三大策略，依靠"产-网-融-城"四个抓手，以创新驱动为根 本动力，踔厉奋进推动高质量发展。 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年上半年投资者保护工作情况报告 公司始终高度重视投资者保护工作，把保护投资者的利益放在重要位置，在 创造利润回报股东的同时，严格遵守监管部门的相关要求，积极主动地全方位开 展投资者保护工作。2024 年上半年公司严格按照监管要求履行信息披露义务， 多渠道与投资者交流，维护投资者权益，具体情况如下： 一、持续完善信息披露工作，切实保障投资者知情权 公司严格按照相关法律法规履行信息披露义务，在持续做好法定信息披露的 基础上不断提高信息披露标准化、管理制度规范化水平，以投资者的需求为导向 不断提升信息披露的主动性 ...

单位：人民币万元 非经营性资金占用 资金占用方名称 占用方与上市公司的关联 关系 上市公司核算的会 计科目 2024 年期初占用 资金余额 2024 年 1-6 月占 用累计发生金额 （不含利息） 2024 年 1-6 月占 用资金的利息(如 有) 2024 年 1-6 月 偿还累计发生金 额 2024 年 6 月 30 日占用资金余 额 占用形成原因 占用性质 控股股东、实际控制 人及其附属企业 - - - - - 非经营性占用 小计 - - - - - 前控股股东、实际控 制人及其附属企业 - - - - - 非经营性占用 小计 - - - - - 其他关联方及其附 属企业 - - - - - 非经营性占用 小计 - - - - - 总计 - - - - - 其他关联资金往来 资金往来方名称 往来方与上市公司的关联 关系 上市公司核算的会 计科目 2024 年期初往来 资金余额 2024 年 1-6 月往 来累计发生金额 （不含利息） 2024 年 1-6 月往 来资金的利息(如 有) 2024 年 1-6 月 偿还累计发生金 额 2024 年 6 月 30 日往来资金余 额 往来形成原因 往来性质 （经 ...

财务业绩 - 公司2024年上半年营业收入为512.73亿元,同比下降0.33%[10] - 公司2024年上半年归属于上市公司股东的净利润为14.17亿元,同比下降34.17%[10] - 公司2024年上半年经营活动产生的现金流量净额为12.88亿元,同比下降95.14%[10] - 公司2024年上半年基本每股收益为0.11元,同比下降50.00%[10] - 公司2024年上半年加权平均净资产收益率为0.99%,同比下降1个百分点[10] - 公司2024年上半年总资产为9,126.93亿元,较上年度末增加0.46%[10] - 公司2024年上半年归属于上市公司股东的净资产为1,135.50亿元,较上年度末下降5.16%[10] 非经常性损益 - 公司2024年上半年计入当期损益的政府补助为4,907.55万元[14] - 公司2024年上半年除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外,非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益为-5,972.89万元[14] - 公司2024年上半年其他符合非经常性损益定义的损益项目为2,034.55万元[14] 业务发展 - 公司坚持区域聚焦、城市深耕发展策略，创新研发住宅人居系统，从"好房子"到"好生活"打造高质量的品质人居[16] - 公司在主要核心城市推出多个品质项目，赢得了市场肯定和客户认可，逐渐形成稳定的产品新谱系，保持产品力领先优势[16] - 公司采取稳杠杆和优结构的融资策略，银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，整体债务结构稳固、风险可控[20] - 公司全面落实降本增效举措，资金成本显著降低，新增融资成本3.01%，综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP[20] - 公司累计实现签约面积438.71万平方米，累计实现签约销售金额1,009.52亿元，销售规模稳居行业前五[20] - 公司在全国12个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中深圳、西安、长沙、合肥、南通排名当地TOP1[20] 多元业务发展 - 公司管理范围内全口径资产运营收入36亿元，同比上涨15%，EBITDA实现18.95亿元，同比上涨14%[21] - 公司开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率达6.34%，同比提升0.2个百分点[21] - 公司持有业务多点开花，新入市7个长租公寓、2个产业园、1个集中商业和1个酒店[21] - 公司坚定轻重并举，持续打造多元美好生活空间[18] - 公司成功竞得上海松江泗泾 TOD 集中商业项目，获取无锡惠山堰桥智能制造产业园等 4 个轻资产运营管理项目[22] - 公司产业园业态布局国内核心一二线 17 个城市，在营主要项目 34 个，总经营建筑面积约 252 万平方米，2024 上半年产业园运营收入实现 5.72 亿元[22] - 公司连续四年获评行业权威机构全国产城发展商综合实力第一名，六年蝉联中国产业园区运营商第一名[22] - 公司集中商业在营项目 38 个，总经营建筑面积约 215 万平方米，上半年集中商业运营收入为 8.38 亿元[23] - 公司长租公寓业务已开业项目经营建筑面积约 133 万平方米，房源总数 3.24 万间，报告期内运营收入为 6.29 亿元[23] - 公司写字楼实现运营收入 6.50 亿元，持续强化产业聚能，打造"空间-产业"生态圈[25] - 公司酒店业务实现运营收入为 4.96 亿元，新开业 1 个三亚崖州湾馨乐庭酒店[26] - 公司旗下物业管理平台招商积余实现营业收入 78.39 亿元，管理面积达 3.85 亿平方米[28] - 招商会展不断突破，顺利筹开杭州大会展中心、重庆科学会堂双项目[29] - 招商邮轮上半年共接待旅客 261 万人次，同比增长 12%[30] 代建业务 - 公司累计承接代建项目超530个，布局城市超23个，累计管理面积超1,800万平方米[31] - 公司新增26个代建项目，新增代建管理面积约178万平方米，新进驻苏州、合肥等城市[31] - 公司持续推进数字化赋能，获得数字化专利9项，申报中数字化专利5项，获得数字化软著授权3项[31] 绿色发展 - 公司装配式建筑面积新增221万平方米，占新开工项目面积比例为89%；新增绿色建筑项目19个，新增建筑面积250万平方米[32] - 公司MSCI ESG评级为A，国证、中证等ESG评级均为AAA，为行业第一[32] 组织架构优化 - 公司开发区域由7个整合为5个，成立代建业务专业公司"招商建管"[32] 荣誉与认可 - 公司荣获"2024沪深上市房地产公司综合实力TOP10第二位""2024沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10第三位"等多项荣誉[33][34] - 公司运营的蛇口滨海文化创意产业带获得"国家文化产业示范基地"称号[34] - 公司获得"2024中国房地产上市公司代建运营优秀企业""2024中国房地产上市公司治理TOP10"等荣誉[34] - 公司获得"2024中国产业

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2024-088 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 关于会计政策变更的公告 （三）变更后采用的会计政策 本次会计政策变更后，公司将按解释第 17 号要求执行。除上述政策变更 外，其余未变更部分仍按照财政部前期颁布的《企业会计准则——基本准则》 和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释公告以及其 他相关规定执行。 二、会计政策变更对公司的影响 本次会计政策变更是公司根据财政部相关规定和要求进行的合理变更，符 合有关规定，执行变更后的会计政策能够更加客观、公允地反映公司财务状况 和经营成果。本次会计政策变更不涉及对以前年度损益的追溯调整，不会对公 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或重大遗漏。 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公司"）根据财政部发布 的《企业会计准则解释第 17 号》（财会〔2023〕21 号）（以下简称"解释第 17 号"）的要求变更会计政策，本次会计政策变更无需提交公司董事会及股东大会 审议，不会对公司的财务状况、经营成果和现金流量产生重大影响。 一、会计 ...

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2024-084 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 第三届监事会第十二次会议决议公告 公司及监事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或 重大遗漏。 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公司"）第三届监事会第十 二次会议通知于 2024 年 8 月 20 日以专人送达、电子邮件等方式送达全体监事。2024 年 8 月 30 日，会议采用现场方式召开。会议应到监事 4 人，实到监事 4 人。会议的 召集、召开符合有关法律、法规和《公司章程》的规定。会议的召集、召开符合有 关法律、法规和《公司章程》的规定。会议审议并通过了以下议案： 一、关于审议《2024 年半年度报告》及摘要的议案 详见今日披露的《2024 年半年度报告》及摘要。 二、关于审议《2024 年半年度募集资金存放与使用情况的专项报告》的议案 详见今日披露的《2024 年半年度募集资金存放与使用情况的专项报告》。 上述议案监事会均以 4 票同意，0 票反对，0 票弃权的表决结果审议通过。 特此公告。 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 监 事 会 二〇二 ...

招商局蛇口工业区控股股份有限公司 财务公司于 2011 年 5 月 17 日经原中国银行业监督管理 委员会批准正式成立，并取得《金融许可证》，是具有企业法 人地位的非银行金融机构。 注册地：北京市朝阳区安定路 5 号院 10 号楼 B 栋 15 层 1501 法定代表人：周松 注册资本：人民币 50 亿元，其中招商局集团有限公司和 中国外运长航集团有限公司分别出资人民币 25.5 亿元和人 民币 24.5 亿元，分别占比 51%和 49%。 统一社会信用代码：9111000071782949XA 关于招商局集团财务有限公司的风险持续评估报告 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"本公 司"）查验了招商局集团财务有限公司（以下简称"财务公司"） 《金融许可证》《营业执照》等证件资料，审阅了财务公司资 产负债表、利润表、现金流量表等定期财务报告，对财务公 司的经营资质、业务和风险状况进行了评估，现将有关风险 评估情况报告如下： 一、财务公司基本情况 财务公司业务范围包括：吸收成员单位存款；办理成员 单位贷款；办理成员单位票据贴现；办理成员单位资金结算 与收付；提供成员单位委托贷款、债券承销、非融资性保函、 ...