随着安全神话破灭，海湾的发展模式蒙上阴影（3月，迪拜，reuters） 迪拜通过严厉的极端主义对策，确保安全，让外国人能安心生活，还完善了现代商业法律， 吸引了企业和投资者。以"零所得税"为口号吸引了全世界的富裕阶层。受伊朗局势影响，"安 全神话"正在破灭…… 作为对美军和以色列军队攻击的报复，伊朗正瞄准阿联酋（UAE）迪拜等阿拉伯商业城市。 发展成为贸易、旅游和金融中心、在沙漠中创造巨大不动产价值的成功模式因"安全神话"的 破灭而受到严重打击。 对于阿联酋各国领导人推进的去石油化的国家战略来说，成为严重误判。 迪拜国际机场2025年旅客人数达到创历史新高的9500万人次，自2014年超过伦敦希思罗机 场以来，迪拜国际机场一直稳居国际航线旅客吞吐量第一的位置。目前的冷清让人联想起新 冠疫情时期。 由于伊朗攻击导致机场设施受损和附近的燃料罐起火等原因，航班经常停飞或延误。机场限 制航线，一部分继续运营，但大厅里几乎没有人影。 迪拜的发展历史很短。1970年代，当时的拉希德酋长决定在曾是荒野的杰贝阿里（Jebel Ali）建设人工港口。其发展契机是在2001年美国"9·11"恐怖袭击后严重的航空萧条时期， 逆势购 ...

宏观政策：从规划向制度落地转向 - 政府工作报告定调显示房地产发展新模式的构建正从前期规划向具体制度落地转向[6] - 报告明确“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，下一阶段重心将切实聚焦于土地、财税等底层制度与配套政策的具体改革[6] - 报告强调增强宏观政策“前瞻性、针对性、协同性”，将各类经济与非经济政策纳入宏观政策取向一致性评估，旨在形成系统性政策合力以稳定市场与社会预期[7] 住房市场：重心转向去库存与优供给 - 政策重心全面转向“去库存”与“优供给”，行业核心逻辑从前端开发建设向资产运营与长效服务深化[9] - 首次将“加强初婚初育家庭住房保障”与“支持多子女家庭改善性住房需求”并列纳入住房保障范畴，信贷、公积金等支持政策趋向结构化与精准化，以配合国家生育鼓励战略[9] - 在“好房子”建设中明确加入“房屋品质提升工程”与“物业服务质量提升行动”，显示行业核心竞争力正加速向长效社区运营与高质量综合服务倾斜[9] 城市更新：盘活存量资产与引导社会资本 - 城市更新是统筹盘活存量资产的核心路径，涵盖城中村、老旧小区、存量商品房、闲置土地与低效商业不动产，旨在实现物理空间与经济价值的二次分配[11][12] - 通过债务管理、新型政策性金融工具及考核指标优化等长效机制，打通政府引导路径[12] - 2026年拟安排中央预算内投资7550亿元，安排8000亿元超长期特别国债资金用于国家重大战略和重点领域安全能力建设，并发行新型政策性金融工具8000亿元，以带动更多社会资本参与投资[11] 商业不动产：拓宽融资与培育新业态 - 政府工作报告强调持续深化资本市场投融资综合改革，通过拓宽股权退出渠道提升股权融资比重，加快构建“私募不动产基金-机构间REITs-公募REITs”的多元化金融生态[13] - 健全中长期资金入市机制与深化外资体制改革同步推进，旨在从内外双向激发大宗交易市场活力，释放存量资产投资潜力[13] - 提出建设“创新型产业社区、商务社区”，并释放文旅、赛事、康养等领域消费潜力，显示传统单一功能楼宇正向融合交互的复合业态转型，期待2026年更多酒店、养老、数据中心等新兴资产借助REITs机制实现盘活[14]

市场里程碑与资产拓展 - 首批商业不动产公募REITs项目正式提交申报并获中国证监会及交易所受理，标志着中国REITs市场资产类型正式拓展至商业不动产领域 [2] - 此举有利于推动REITs市场健康发展，也是落实新“国九条”、服务实体经济发展的重要实践 [2] - 国泰海通相关业务负责人指出，此举标志着公募REITs底层资产迈向全门类，REITs市场发展进入新阶段，资本市场服务实体经济的深度和广度进一步拓展 [3] 参与主体与底层资产 - 首批项目参与者包括保利发展、锦江国际集团、上海地产、陆家嘴集团、凯德、唯品会、砂之船、银泰百货等，汇聚央企、地方国有龙头企业、优质民营企业及外资企业 [2] - 底层资产涵盖商业综合体、商业零售、办公、酒店等成熟业态，位于上海、广州、深圳、武汉、合肥、西安、郑州等城市核心区域 [2] - 首批项目运营成熟，历史经营业绩良好，现金流较为稳定 [2] - 保利发展申报项目底层资产位于广州、佛山区域，扎根粤港澳大湾区核心城市 [2] - 上海地产、锦江国际集团、陆家嘴集团申报项目资产业态多元，包括商业综合体、办公和酒店资产，坐落于城市核心商圈，核心运营指标稳定 [2] - 凯德申报项目底层资产位于深圳、四川绵阳核心地段，资产运营年限大多已满10年，出租率在区域内处于较高水平 [3] - 唯品会在国内合计运营22家奥特莱斯广场；砂之船于2018年在新加坡证券交易所成功发行REITs；银泰百货及其控股股东自持的旗下同类商业资产共21个 [3] 市场意义与功能 - 为持有优质商业不动产的企业提供市场化退出渠道，推动行业向“重运营、强回报”模式转型 [3] - 丰富了REITs市场产品供给，为投资者提供了共享商业发展红利的新工具 [3] - 对推动REITs市场健康发展、促进REITs功能发挥、提高资本市场制度的包容性和适应性具有重要意义 [3] - 业内专家预计，商业不动产REITs的推出将进一步健全多层次资本市场体系，逐步形成可复制、可推广的经验 [5] - 在制度保障与市场协同推动下，更多优质商业不动产未来有望通过REITs对接资本市场，有效拓宽实体经济融资渠道，为推动经济高质量发展注入新动能 [5] 市场反应与试点进展 - 相关规则发布不到一个月，原始权益人、中介机构等市场参与主体表现出很高的参与积极性，高效完成资产梳理筛选及申报工作，彰显市场高度认可与期待 [4] - 当前处于商业不动产REITs试点初期，以运营管理能力强、资产运营表现稳健的优质项目先行先试，市场各参与主体归位尽责，对试点平稳起步至关重要 [4] - 监管部门、行业主管部门和各地方政府正加强政策宣介解读，协同做好市场培育，激发市场参与主体活力，共同构建运转高效、风险可控、生态健康的REITs市场体系 [4] - 相关监管部门已构建公开、透明的制度体系，公布了商业不动产REITs审核关注和尽职调查要点，为市场规范运作提供明确指引 [4] - 交易所相关技术系统改造已准备就绪，后续将坚持公开、透明、高效的审核原则，严把资产质量关，及时公布审核进度及有关文件，接受社会监督 [4]

2025年度个人所得税经营所得汇算清缴办理指南 - 2025年度个人所得税经营所得汇算清缴已于2026年1月1日开始办理，办理期限为2026年1月1日至2026年3月31日 [9][19] - 需要办理汇算清缴的主体是在中国境内取得经营所得且实行查账征收的个人，具体包括个体工商户业主、个人独资企业投资人、合伙企业的个人合伙人、从事有偿服务的个人、承包承租经营者以及其他从事生产经营活动的个人 [9][12] 需办理汇算清缴的具体情形 - 情形一：个体工商户从事生产经营活动取得的所得，以及个人独资企业投资人、合伙企业的个人合伙人来源于境内注册的个人独资企业、合伙企业的生产经营所得 [14] - 情形二：个人依法从事办学、医疗、咨询以及其他有偿服务活动取得的所得 [16] - 情形三：个人对企业、事业单位承包经营、承租经营以及转包、转租取得的所得 [18] - 情形四：个人从事其他生产、经营活动取得的所得 [19] 个人所得税经营所得汇算清缴办理流程 - 第一步：登录自然人电子税务局（扣缴端），点击【人员信息采集】模块，采集相关人员信息 [22] - 第二步：填写并确认相关人员信息后，点击【保存】 [23] - 第三步：勾选需要报送的人员信息，点击【报送】 [24] - 第四步：点击【经营所得】-【年度汇缴申报】-【修改】 [26] - 第五步：根据实际情况填写收入总额、成本费用、纳税调整额和弥补以前年度亏损等明细数据，填写完毕点击【确定】 [26] - 第六步：勾选需进行申报的人员信息后点击【提交申报】，申报成功后即可进行缴款，可通过【获取反馈】模块查看申报状态 [27]

行业现状与转型路径 - 中国不动产市场正经历结构性调整与范式重构 行业从增量扩张转向存量优化 从高速增长迈向高质量发展 [1][2] - 在此背景下 “贯通”与“破局”是行业发展的关键路径 [1][2] 房地产市场短期展望 - 2025年房地产市场跌幅收窄 但高库存 弱需求等问题仍然存在 [1][3] - 展望2026年 随着大城市优化限购 收购存量房转保障房 强化融资协调机制等政策支持力度加大 房地产市场主要指标跌势有望收敛 或将筑底 [1][3] 金融创新与REITs发展 - 商业不动产REITs的正式启航标志着中国REITs市场进入新阶段 带来广阔发展空间 [2][3] - REITs能帮助房企降低负债 防范风险 构建良性循环体系 推动其向“轻资产运营”模式转型 [2][3] - 在低利率环境下 REITs有助于优质资产价值重估 为投资者提供新的投资渠道 [2][3] - 下一步需通过完善产品架构 加强市场建设 以推动REITs市场高质量发展 [2][3]

行业发展趋势与机遇 - 不动产行业与AI深度融合是大势所趋，AI可赋能不动产全产业链，包括定位策划、规划设计、建设营造、营销推广、招商运营等环节 [1] - 产业园区是经济发展的主阵地、产业升级的主战场、创新要素的集聚地，一批优秀园区正聚力打造标杆营商环境、引育链主企业、构建产业生态以提升发展能级 [2] - 产业园区是新基建科技转型的主力，其服务对象需求多元化，核心诉求是精细化运营、高效化管理和数字化发展，这为AI技术提供了核心切入方向 [2] 中关村特色产业园发展现状 - 目前已有64家中关村特色产业园，集聚了超过6600家科技创新企业，营业收入超过1.2万亿元 [1] - 中关村特色产业园已成为科技创新和产业创新融合发展的重要承载地 [1] 推动发展的战略与建议 - 紧抓“十五五”战略机遇期需强化智造筑基以筑牢转型升级新底盘，激发创新动能以锻造协同转化强引擎，推进协同开放以构建共生共赢大格局 [1] - 场景创新是连接技术与产业、打通研发与市场的关键桥梁，并有望成为推动新质生产力发展的重要引擎 [1] - 打造场景需结合地方特色主动设计超级场景项目，善于将大任务切分为高价值小切口场景清单以推动落地，率先形成标杆项目，做好创新验证基础设施配套，并构建孵化培育生态 [2]

行业核心使命变革 - 中国经济进入中高速增长与高质量发展新阶段 城市发展正式由增量开发向存量运营转型 [1] - 行业核心使命发生根本性变革 从传统的空间供给转向价值创造 [1] - 全生命周期运营成为赋能企业穿越经济周期 释放存量潜力的关键 [1] 重塑行业的五大趋势 - 策略差异化：房地产企业、自用型企业及金融投资机构的目标分化明显 分别锁定运营增值、主业支持及投资回报 [1] - 价值证券化：融资模式正加速从开发贷向经营性融资及直接融资转型 截至2025年10月底 中国公募REITs总市值已达2206亿元 [1] - 产品与服务升级：强调设计定制化与运营专业化的重要性 新能源与新建筑技术的应用正重构资产价值 [1] - 全周期解决方案：行业需建立涵盖办公、零售、酒店及长租公寓的“投融建管退”全周期解决方案 [1] - 管理智慧化：人工智能正推动行业范式重构 全球调研数据显示超90%的企业已将人工智能相关的不动产管理列为优先预算项 [1] 未来资产管理方向 - 未来的资产管理将不再局限于价值守护 而是迈向价值共创 [2] - 资产形态正从单一的“物理实体”向“数字孪生”双线管理演进 [2] - 卓越的资产管理能力将成为企业在宏观变局中构建新型竞争优势的核心驱动力 通过运营资本化与能力平台化实现 [2]

深圳市属国企资产证券化成效与审计发现 - 深圳市审计局对市属国企在不动产和知识产权领域的资产证券化进展进行绩效评价，成效显著但亦发现资金闲置、管理不规范等问题 [1][2] 资产证券化业务成果 - 不动产领域已发行5只公募REITs产品，带动新项目投资967.24亿元，其中鹏华深圳能源REIT为全国清洁能源行业首单 [2] - 知识产权领域累计发行95期证券化产品，规模达214.27亿元，盘活知识产权2758项 [2] - “知识产权证券化特色品牌”作为综合改革试点典型经验已向全国推广 [2] 审计发现的主要问题 - 资金闲置与项目论证不足：1家国企全资子公司的REITs扩募项目上市2年后，仍有1.83亿元净回收资金闲置，且未对拟投项目开展可行性研究 [2] - 中介服务采购不规范：1家国企公募REITs部分中介服务采购存在倒签合同情形，4笔采购（合计1450万元）未按规定在阳光采购平台录入公告及定标结果 [2] - 管理制度不健全：1家国企子公司未制定知识产权质押融资业务制度，未规范价值评估、权属、质押率等内容，也未健全证券化产品发行管理制度 [3] - 资金管理存在缺陷：另1家国企子公司未建立专项计划现金流闭环管理机制，存在自有资金与专项计划资金混同使用情况 [3] 问题根源与审计建议 - 问题根源在于部分国企未牢固树立合规经营理念，内部控制体系存在缺陷，采购流程控制不严，中介机构选聘不规范，募集资金使用缺乏科学规划 [4] - 审计建议相关国企建立健全知识产权质押融资、证券化业务管理制度与风险控制制度 [4] - 审计建议加强拟投项目筛选论证以提升资金效能，并建立资金闭环管理机制，规范中介机构选聘流程 [4]

行业转型核心驱动力 - 中国房地产与建筑业正经历深刻转型，从追求规模扩张转向提升运营质量与可持续性[1] - 人工智能成为行业变革的核心驱动力，正驱动行业从“工具赋能”迈向“生态重构”[1] - 行业同时面对“清晰的未来”与“模糊的现在”，对智能化方向形成共识，但技术突破速度远超组织与数据基础的进化能力[1][3] 科技变革主线 - 过去5年行业科技变革的主线可概括为四个关键词：从开发到运营、从后台到前台、从自研到生态、从国内到国外[2] - 市场从增量迈向存量，资产精益运营的重要性空前凸显[2] - 不动产企业科技部门从成本中心走向业务前台，成为用数智化应对各方诉求的关键纽带[2] - 企业从依赖自研转向与生态伙伴共创，领先的科技企业开始尝试将中国经验快速复用于海外市场[2] 新质生产力实践 - 2025年毕马威“新智实践”案例评选是“新质生产力”在AI赋能行业高质量发展的具象体现[2] - “新”体现在数据作为新生产要素，正在重塑全生命周期业务流程[2] - “质”意味着通过新技术与行业场景深度融合，持续提升空间使用者的品质体验，构建高质量的行业生态[2] 清晰的未来趋势 - 行业已形成共识，必须依靠“AI的外骨骼”来支撑未来[3] - 在存量资产盘活背景下，围绕不动产的结构化金融产品日益丰富，导致“资产拥有者—运营者—基金管理人”的角色分离成为新常态[3] - 专业的运营、资管和基金团队的协同能力已成为核心竞争力[3] - 公募REITs市场的稳步扩围，尤其是商业不动产投资信托基金试点的启动，正倒逼行业提升资产透明度与运营精细化水平[3] 模糊的现在挑战 - 行业竞争压力加剧，使得创新投入陷入短期回报与长期价值之间的现实博弈[3] - 从传统模式到AI驱动新形态的过渡期可能存在反复，组织变革的决心需要进一步坚定[3] - 多数企业的AI应用仍停留在数据搜集与信息整合的初级阶段，最终决策严重依赖资深团队经验[3] - 从“经验驱动”到“智能决策”的跃迁，受制于普遍存在的数据孤岛、非结构化数据利用难等系统性挑战[3] - 在资产管理领域，从依赖“信息差”获利转向依靠“模型差”竞争，面临平衡短期回报与长期能力建设的矛盾[3] 新核心竞争力与生态 - 面对行业下行期的营收压力，不少科技企业通过转向服务国企、拓展至泛不动产与新型基础设施等新场景的策略调整是有效的[4] - 数据资产、算法能力、组织敏捷性正共同构成新的核心竞争力，对科技企业和传统开发商同样适用[4] - 生态合作与共创已成为主流模式，能够提供特定领域领先解决方案并具备快速诊断、将标准化产品转化为客制化落地能力的科技企业更易获得合作伙伴青睐[4] AI从辅助到驱动的路径 - 关键的突破口在于组织内部意识的转换与战略意图的一致性达成[5] - 更优质的第一方场景数据、更懂业务的AI产品经理、决策层更大的授权都不可或缺，但对不同阶段的企业优先级不同[5] - 短期需明确鼓励创新的决策意图，通过内部试验场景建立信心[5] - 中期需创造土壤培养懂业务的AI产品经理，并优化场景数据治理[5] - 长期则需在多场景尝试中形成与组织禀赋相匹配的关键数据指标与反馈机制能力[5] 数字化焦点转移与新要求 - 行业数字化焦点正从单个项目的建造过程，转向建成后资产的持续数据运营[5] - 持有型资产涉及更多元、更复杂的资本结构与利益相关方，他们对运营结果反馈的及时性、风险事件处置的及时性要求不断提高[5] - 科技产品需要为不同方提供及时、准确的运营关键信息，以支持风险管理与业务决策[5] - 资产改造提升将从低频事项变得相对高频，需要基于资产物理属性与数据能力进行科学安排与评价[5] REITs背景下的资产管理转型 - 在REITs市场发展的背景下，科技企业与传统开发商运营部门需更好地理解金融工具与“募投管退”全生命周期价值管理的关系[6] - 需探索从“保障数据来源”“贯彻指标体系”“构建测评模型”三个维度驱动资产管理转型[6] 人才培养模式 - 既懂业务又懂技术的复合型人才稀缺是行业公认的瓶颈[7] - 当前更普遍的做法是“以项目代练习”，通过与外部团队协作推进转型项目，以外脑视角刺激内部人才培养，也达到控制数字化投入规模的目标[7] - 企业内部对创新的机制配合度在提升，“一把手工程”能有效赋能科技部门，起到人才培养的推动作用[7] - 组织变革必须先于技术应用[7] 国产解决方案出海 - 在AI加持下，确实看到更多企业积极布局海外，用中国经验应对当地人力资源与管理精细化挑战[7] - 中国方案在技术上具备竞争力，但出海面临当地法规、行业惯例等客制化挑战[7] - 随着更多中资企业出海，其“公司不动产”的设施建设与运营管理也将带来新增需求，但海外市场能否成为重点板块仍需时间观察[7]

报告核心观点 - 毕马威发布报告指出，AI与不动产的融合正迈向高阶阶段，行业面临“清晰未来”与“模糊现在”的双重现实，实践是穿越困境的唯一通路 [1] - 新一代科技创新在行业中的有效落地，关键在于能否切中行业核心挑战、提升治理与运营效率，并接受市场持续检验，其价值在于解决短期问题并为行业注入长期结构性动力 [1] AI在不动产领域的应用现状与挑战 - 行业虽对智能化未来形成共识，但技术突破速度远超企业组织能力、数据基础与战略协同的进化速度，导致AI应用很多处于“叫好不叫座”的状态 [2] - 传统不动产行业存在数据孤岛与系统集成复杂度高的问题，导致从“经验驱动”到“智能决策”的跃迁艰难 [2] - 建筑行业面临标准不统一、系统集成复杂、投资周期长以及复合型人才短缺等挑战，需要从“被动”到“主动”的系统性变革 [2] - 不动产资产管理需建立从“信息差”到“模型差”的全栈服务竞争优势，这需要平衡资产短期回报与管理人长期能力发展的矛盾 [2] 行业发展趋势与宏观机遇 - 中国地产与建筑行业正处于从关注规模增长向注重质效提升与可持续发展的关键阶段 [2] - 国家“十五五”规划建议将“数字中国”建设推向新高度，并明确提出引领发展新质生产力、加快构建房地产发展新模式，为行业转型升级带来重要机遇 [2] - AI的赋能是推动不动产行业转型升级的重要力量之一 [2] 企业应对策略与未来方向 - 地产与建筑行业需要AI作为外骨骼支撑，同时因行业转型导致的竞争压力不断上升，创新投入面临短期回报与长期价值之间的现实博弈 [3] - 企业需要跳出思维定式，借力AI模型，以陪伴式、渐进式的不动产科技调性赋能内外部用户，引领业务流程重塑 [3] - 目标是助力实现建筑工业化、不动产精益运营以及不动产资产管理提升的“次方级”改变，打造数据资产、算法能力、组织敏捷性等未来核心竞争力 [3]