香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整性 亦不發表任何聲明，並明確表示概不會就本公告全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的 任何損失承擔任何責任。 （於香港註冊成立之有限公司） （股份代號：688） 海外監管公告 本海外監管公告乃根據香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）證券上市規則（「上市 規則」）第13.10B條刊發。 中國海外發展有限公司（「本公司」）於二零一六年八月十八日及其後刊發了關於中海 企業發展集團有限公司（本公司全資附屬公司）發行人民幣債券的公告。 根據有關規定，中海企業發展集團有限公司已經於 上海證券交易所 （http://www.sse.com.cn）網站上載了《中海企業發展集團有限公司2025年公司債券中期 報告》及《中海企業發展集團有限公司2025年半年度財務報表及附注》，及於深圳證券 交易所（http://www.szse.cn）網站上載了《中海企業發展集團有限公司公司債券半年度 報告（2025年）》。 為遵守上市規則第13.10B條，該等上載資料亦刊登於聯交所「披露易」中文版網站 （https://www.hkexnews. ...

投资评级 - 优于大市评级 [1][3][19] 核心观点 - 2025上半年营业收入832亿元同比下降4.5% 归母净利润87亿元同比下降16.6% [1][8] - 毛利率同比下降4.7个百分点至17.4% 主要因结转规模下降及毛利率下滑 [1][8] - 派发中期股息每股港币25港仙 [1][8] - 销售金额1202亿元同比下降19% 销售面积512万平方米同比下降6% [1][12] - 在31个城市市占率位居当地前三 其中14个城市位居第一 [1][12] - 新增土地投资17宗 权益购地金额401亿元 一线和强二线城市占比86% [1][12] - 土地储备总建筑面积2693万平方米 权益面积2366万平方米 [1][12] - 商业运营收入35亿元 购物中心和写字楼收入贡献占比81% [2][16] - 购物中心成熟期项目出租率96.2% 经营利润率56.8% [2][16] - 写字楼新签约面积51万平方米 续租率77% 成熟期出租率78.3% 经营利润率59.7% [2][16] - 酒店平均入住率68.2% 长租公寓出租率94% [2][16] - 剔除预收账款后资产负债率45.7% 净负债率28.4% 现金短债比4.9倍 [2][19] - 唯一获得双A-国际信用评级的内房企 [2][19] 财务预测 - 预计2025年营业收入1818亿元 2026年1847亿元 [3][19] - 预计2025年归母净利润155亿元 2026年156亿元 [3][19] - 预计2025年EPS 1.41元 2026年1.43元 [3][19] - 当前股价对应PE 2025年8.0倍 2026年7.9倍 [3][19] - 预测2025年毛利率18% EBIT Margin 14.4% ROE 4.0% [4] - 预测2026年毛利率18% EBIT Margin 14.4% ROE 3.9% [4] - 预测2027年营业收入1930亿元 归母净利润164亿元 [4]

核心观点 - 中银国际维持中国海外发展目标价16.71港元及买入评级 看好公司一线城市布局和稳健销售表现 [1] - 公司上半年核心净利润同比增长17.5%至87.8亿元人民币 占该行全年预测的57% [1] - 毛利率收窄4.7个百分点至17.4%但胜于预期 核心净利润率保持在10.6%的双位数水平 [1] 财务表现 - 上半年收入同比下跌4.3% 跌幅大于该行对2025财年下降1.8%的预测 [1] - 核心净利润率同比下降1.7个百分点至10.6% 仍高于该行全年预测的8.3% [1] - 毛利率17.4%较同期收窄4.7个百分点 但表现优于预期 [1] 业务优势 - 一线城市布局被认定为相对稳健 有助于锁定未入账收入 [1] - 合同销售表现稳健 行业领先的毛利率支撑盈利能力 [1]

投资评级与目标价 - 维持目标价16.71港元及买入评级 [1] - 看好公司在一线城市布局 [1] 财务表现 - 上半年收入同比下跌4.3% [1] - 毛利率收窄4.7个百分点至17.4% [1] - 核心净利润率保持在10.6%的双位数水平 [1] - 核心净利润率同比下降1.7个百分点 [1] - 核心净利润同比增长17.5%至87.8亿元人民币 [1] - 核心净利润占全年预测的57% [1] 业务优势 - 合同销售表现相对稳健 [1] - 行业领先的毛利率 [1] - 有助于锁定未入账收入 [1]

销售业绩表现 - 2025年上半年实现合约销售额1201.5亿元 全口径及权益销售金额均位列行业第二 [1][3] - 北京市场销售额达304.5亿元 市占率位居当地第一 [1][3] - 一线及核心城市（北京/上海/广州/深圳/香港）合计销售额556.4亿元 占集团合约销售额53.7% [3] 财务表现 - 集团收入832.2亿元 除税前溢利130.0亿元 核心股东应占溢利87.8亿元 [3] - 期末在手现金1089.6亿元 占总资产12.1% 现金短债比达4.9倍 [5] - 平均融资成本2.9% 为行业最低区间 保持"三条红线"绿档标准（剔除预收款资产负债率45.7% 净借贷比率28.4%）[5] 产品与运营创新 - 推出"中海好房子Living OS系统" 涵盖4大维度16大产品系统 满足172项客户需求 [4] - 28个项目应用新系统 包括北京万吉玖序、上海云邸玖章等重点项目 [4] - 商业物业运营收入35.4亿元 一线城市项目收入占比提升至47% 北京中海大吉巷项目开业首日客流量超20万人次 出租率96% [4] 土地投资策略 - 2025年1-7月新增22幅地块 权益购地金额550.1亿元 投资规模行业第一 [8] - 一线和强二线城市投资占比达86% 北京海淀树村地块75.02亿元 上海普陀及静安地块投资额超118亿元 [8] 可持续发展成就 - 发布行业首份《应对气候变化白皮书》 LSEG评分全球房地产行业第一 MSCI评级A级 [8] - 晨星Sustainalytics评分13.9分（低风险） 位列内房企业第一 全球前3% [8] - 获惠誉及标普A-评级 穆迪Baa2评级 为行业唯一获两家国际机构A-评级的內房上市公司 [5] 股息派发与股东回报 - 董事局宣布派发中期股息每股港币25仙 [6]

投资评级 - 维持"买入"评级 基于公司项目聚焦高能级城市核心区域且盈利确定性较强 [5] 核心观点 - 公司经营业绩稳健 销售规模维持行业前二 拿地策略聚焦高能级城市 [5] - 商业物业稳健扩张 商写双核收入占比达81% 成熟购物中心出租率96.2% [8] - 融资成本处于行业最低区间 平均融资成本较年初下降20BPs至2.9% [8] 财务表现 - 2025H1营收832.2亿元 同比下降4.3% 股东应占溢利86.0亿元 同比下降16.6% [6] - 毛利率17.4% 同比下降4.7个百分点 与2024全年17.7%基本持平 [6] - 分销及行政费用率同比下降0.1个百分点至3.8% [6] - 预计2025-2027年归母净利润分别为198.8亿元/215.4亿元/224.9亿元 对应EPS为1.82/1.97/2.05元 [5] - 当前股价对应PE为6.9/6.4/6.1倍 [5] 销售与土地储备 - 2025H1销售金额1201.5亿元 同比下降19.0% 行业排名第二 整体市占率2.72% [7] - 在31个城市市占率前三 14个城市市占率第一 [7] - 一线城市及香港销售占比53.7% 其中北京单独占比29.4% [7] - 新增17宗土地 购地金额403.7亿元 权益比99% 拿地强度33.6% [7] - 一线城市及香港新增土储占比52.1% [7] - 总土储2693万方（不含中海宏洋） 权益比88% 一线+强二线城市占比86% [7] 商业运营 - 2025H1商业收入35.4亿元 同比持平 [8] - 写字楼新签面积51万方 续租率77% 开业三年以上项目出租率78.3% [8] - 成熟购物中心经营利润率56.8% [8] - 酒店平均入住率68.2% 长租公寓出租率94%（开业半年以上） [8] 财务状况 - 已售未结转金额1750亿元（不含中海宏洋） [6] - 在手现金1089.6亿元 占总资产比例12.1% [6] - 派息每股25港仙 约占归母核心净利润28.7% [6] - 总借贷2274.5亿元 人民币借贷占比84.8%（较年初+2.5个百分点） [8] - 剔预负债率45.7% 净负债率28.4% [8]

核心观点 - 花旗维持中国海外发展"买入"评级 目标价由15.7港元上调至17.2港元 [1] - 公司上半年核心利润按年跌18% 但符合预期 派中期息25仙 维持稳定派息比率 [1] - 预计下半年销售增长持续处于行业前两名 利润率将改善 [1] - 全年销售和利润率表现理想将推动2026及27财年盈测上调 [1] 财务表现 - 上半年核心利润按年下跌18% [1] - 派发中期股息25仙 [1] - 维持稳定派息比率 [1] 业绩展望 - 下半年销售增长预计保持行业前两名水平 [1] - 下半年利润率预期改善 [1] - 全年销售和利润率表现将影响2026及27财年盈利预测上调空间 [1] 评级与估值 - 花旗维持"买入"评级 [1] - 目标价从15.7港元上调至17.2港元 涨幅约9.6% [1]

核心观点 - 中金维持中国海外发展跑赢行业评级 上调目标价10%至17.2港元 对应25%上行空间 [1] - 公司2025年上半年业绩符合预期 核心净利润同比下降17.5%但利润率维持双位数 财务保持稳健 投资强度行业领先 [2][3] - 商业物业运营表现亮眼 购物中心销售额及客流量双增长 REITs发行推进可能释放资产价值 [4] 财务表现 - 2025年上半年归母净利润86亿元 核心净利润87.8亿元(同比-17.5%) 核心净利润率10.6% [2] - 中期每股派息0.25港元 派息比率29% [2] - 2025年核心利润预测150亿元(同比-4.3%) 2026年160亿元(同比+6.5%) [1] - 平均融资成本2.9% 处于行业最低区间 [3] - 资产负债率53.7%(较2024年末55.8%下降) 短期负债占比压降至7.6%(2024年末11.8%) [3] 销售与投资 - 上半年合约销售1200亿元(同比-19%) 一线城市及香港占比46% [2] - 权益拿地金额401.1亿元 7月单月投资149亿元 累计投资规模行业第一 [2] - 一线城市拿地金额占比约64% 通过城市更新等渠道获取综合型大项目 [2] - 全年权益投资额可能超过年初指引的1000亿元 [4] 现金流与负债 - 销售及其他经营回款969亿元 资本支出837亿元 保持经营现金净流入 [3] - 期末在手现金1087亿元(现金短债比4.9倍) 较2024年末下降152亿元 [3] - 有息负债规模压降141亿元 [3] 商业物业 - 商业物业收入35.4亿元 其中购物中心收入11.7亿元 [4] - 成熟购物中心出租率96.2% 销售额同比增长6.7% 客流量同比增长11% [4] - 消费基础设施公募REITs发行工作有序推进 [4] 估值水平 - 当前交易于0.36倍2025年市净率 [1] - 目标价对应0.45倍2025年市净率 [1]

核心观点 - 中金维持中国海外发展盈利预测和跑赢行业评级 上调目标价10%至17.2港元/股 对应0.45倍2025年市净率 较当前股价存在25%上行空间 [1] 财务表现 - 2025年上半年归母净利润86亿元 核心净利润87.8亿元同比下降17.5% 符合市场预期 [2] - 核心归母净利润率维持10.6%双位数水平 中期每股派息0.25港元 派息比率29%与历史水平一致 [2] - 2025年核心利润预测150亿元同比降4.3% 2026年160亿元同比增6.5% [1] - 资产负债率53.7%较2024年末55.8%下降 短期负债占比压降至7.6% [4] - 平均融资成本2.9%处于行业最低区间 [4] 销售与投资 - 上半年合约销售1200亿元同比下滑19% 其中大陆一线城市及香港占比46% [3] - 权益拿地金额401.1亿元 7月单月投资149亿元 累计投资规模行业第一 [3] - 一线城市拿地金额占比64% 通过城市更新和公开市场获取综合型大项目优势突显 [3] - 全年权益投资额可能超1000亿元年初指引 重点关注下半年一线城市大规模城市更新项目 [6] 现金流与负债 - 上半年销售及其他经营回款969亿元 资本支出837亿元 保持经营现金净流入 [4] - 期末在手现金1087亿元 现金短债比4.9倍 较2024年末下降152亿元 [4] - 有息负债规模压降141亿元 与现金下降规模基本匹配 [4] 商业物业运营 - 商业物业收入35.4亿元 其中购物中心收入11.7亿元 [5] - 成熟购物中心出租率96.2% 销售额与客流量分别同比增长6.7%和11% [5] - 首个消费基础设施公募REITs有序推进 可能为资产价值释放提供新空间 [5]

电梯更新政策进展 - 杭州市住宅老旧电梯集中更新累计完成4353台，惠及2993个楼道单元12.7万户居民 [1] - 2025年省市政府将电梯更新列为民生实事项目，设定年度更新目标7000台 [1] 头部房企中期业绩表现 - 中国海外发展2025年上半年营业收入832.2亿元，股东应占溢利85.99亿元同比下降16.63% [2] - 华润置地同期营业收入949.21亿元，股东应占溢利118.8亿元同比增长16.22% [3] 房企经营分化态势 - 光明地产2025年上半年营业收入28.08亿元同比下降8.12%，净亏损3.98亿元同比扩大4926.96% [4] - 公司经营活动现金流量净额2.24亿元，实现同比110.25%增长 [4] 资产重组交易动态 - 招商蛇口通过关联交易将太子湾商储置业100%股权转让予招商轮船，交易对价7.16亿元 [5] - 该交易不构成重大资产重组，涉及深圳招商积余大厦相关资产 [5]