公司核心参与角色 - 公司作为骨干力量承担了场馆改造、赛事运行、开闭幕式咨询、后勤服务及场馆运维等多项核心任务[1] - 公司及旗下专业团队协同参与的整体保障体系为赛事平稳运行提供了关键支撑[1] - 公司深度参与体现了在大型赛事中的组织、技术及服务能力，并展示了系统组织、智慧运营和综合保障等方面的成熟能力[16] 场馆改造与建设 - 公司参与了深圳承担的八座主要场馆改造任务，包括深圳湾体育中心、龙华文体中心、简上体育综合体等的全过程代建工作[2] - 多个场馆提前完成验收：龙岗赛区和南山赛区分别以95天、150天达成阶段性节点[2] - 深圳湾体育中心在60天内完成3500平方米显示屏焕新，其中包含全球规模最大的全息屏[2][8] - 龙岗大运中心增设近668平方米超高清LED屏，达到国际田联/足联比赛标准[7] 系统化与智慧化升级 - 推动近50处无障碍设施补充、约2万座座椅焕新及场地与地库改造[4] - 部署了5G+赛事专网、三维全景+MOC指挥平台、"零断电"智能配电柜、360°环绕式智能扩声系统等智慧赛事系统[4] - 龙岗国际自行车赛场实现赛道毫米级精度翻新，通过国际专业验收[2] 赛事运行与服务体系 - 公司旗下文体公司承担深圳四大赛区的赛事运行和体育展示工作，覆盖游泳、田径、马术、马拉松游泳等项目[7] - 整个赛事期间共组织612名专业人员参与现场指挥、场馆运行、器材调配等任务，服务143场竞赛[7] - 负责深圳九个赛区、十九个项目的现场体育展示，包括灯光舞美、视觉系统控制和开赛仪式执行[7] 后勤保障与开闭幕式支持 - 公司旗下文体公司督导深圳九大赛区28家接待酒店，完成对6900名运动员及2100名技术官员的餐饮住宿服务[13] - 开幕式后迅速完成1.8万平方米舞台拆除、1200吨物料清运和草坪更换，转场计划分解到小时级节点，提前36小时完成交付[11] 场馆运维与赛后转化 - 公司旗下生活服务公司承担五座场馆的赛时运营保障，组织702名专业人员提供设施运维、安全巡查、环境管理和观众服务[14] - 自2008年以来，公司已参与建设运营20座文体场馆，保障39场国家级与国际级赛事[16] - 本届赛事中形成的经验、智慧系统与服务体系将在赛后继续服务城市，转化为市民可共享的体育资源[16] 行业影响与城市价值 - 公司展示了实力企业在城市建设及运营中的多重角色，既是场馆建设者，也是城市公共服务能力的支撑者和可持续运营的推动者[16] - 公司参与形成的综合体系为粤港澳大湾区未来的跨城协同办赛提供可复制的经验[16] - 公司能力正被进一步转化为城市的长期价值，为城市公共服务体系的未来升级留下值得借鉴的样本[17]

公司核心业务参与 - 公司承担了场馆改造、赛事运行、开闭幕式咨询、后勤服务以及场馆运维等多项核心任务[1] - 公司旗下华润文体和万象生活等专业团队协同参与，形成整体保障体系[1] - 公司深度参与深圳八座主要场馆的全过程代建或重点改造工作，包括深圳湾体育中心、龙华文体中心等[2] 场馆改造与升级 - 龙岗赛区和南山赛区分别以95天、150天达成阶段性节点并率先通过初验[2] - 深圳湾体育中心在60天内完成3500平方米显示屏焕新，包含全球规模最大的全息屏[2] - 推动近50处无障碍设施补充、约2万座座椅焕新以及场地与地库改造[2] - 部署5G+赛事专网、三维全景+MOC指挥平台等智慧赛事系统[2] 赛事运行与服务体系 - 公司旗下华润文体承担深圳四大赛区的赛事运行和体育展示工作，覆盖游泳、田径等竞体项目[2] - 组织612名专业人员参与现场指挥、场馆运行等任务，服务143场竞赛[2] - 负责深圳9个赛区、19个项目的现场体育展示，包括灯光舞美、视觉系统控制[3] - 开幕式后迅速完成1.8万平方米舞台拆除、1200吨物料清运和草坪更换，提前36小时完成交付[3] - 督导深圳九大赛区28家接待酒店，完成对6900名运动员及2100名技术官员的服务[3] 场馆运维与赛后转化 - 公司旗下万象生活承担5座场馆的赛时运营保障，组织702名专业人员提供设施运维等服务[4] - 自2008年以来，公司已参与建设运营20座文体场馆，保障39场国家级与国际级赛事[4] - 本届全运会形成的赛事经验、智慧系统与服务体系将在赛后继续服务城市[4] 行业能力与城市价值 - 公司展示了在大型赛事中的组织、技术及服务能力[4] - 体现了实力企业在城市建设及运营中的多重角色，包括建设者、支撑者和推动者[4] - 公司深度参与体现了在国家大型活动中的责任担当，展示了系统组织、智慧运营等成熟能力[5] - 相关能力正被转化为城市长期价值，为城市公共服务体系升级留下借鉴样本[6]

涉及的行业与公司 * 行业为中国房地产行业[1] * 公司为中国海外发展有限公司（华润置地，股票代码1109 HK）和华润万象生活有限公司（华润万象生活，股票代码1209 HK）[1] 房地产开发业务核心观点与论据 * 公司自2024年以来在华北地区土地投资更为审慎，2024年至今在东北和山东地区仅获取5宗地块，低于历史年均约7宗的水平[8] * 新项目推出谨慎，目前每个区域仅有2-3个主要项目在售，但去化速度基本符合目标[8] * 通过定位高端市场和打造差异化产品（如呼和浩特瑞府、太原瑞府），新项目平均售价表现出韧性，项目层面现金净利润率在9%至15%之间，显著高于集团2024年及2025年上半年6%和5%的合并报表净利润率[3][8] * 具体项目案例显示其高端定位带来的定价优势：呼和浩特瑞府均价为每平方米21,000元人民币，周边竞品项目为13,000-15,000元人民币，二手房为12,000-13,000元人民币；太原瑞府均价为每平方米22,000元人民币，周边竞品项目约为15,000-20,000元人民币，二手房为11,000-12,000元人民币[9] * 太原瑞府已推出单位去化率约93%，管理层预计该项目现金净利润率为11%至13%[9] * 未来战略将聚焦于开发顶级豪华项目或人口密集的城区，以捕捉住房升级需求，资本配置将优先考虑综合体项目（带万象城）和高端住宅产品[10] 投资性物业与商业运营核心观点与论据 * 公司成功将沿海发达地区的成功经验复制到欠发达地区，通过全国性品牌库和“首店”经济策略（如在华北地区过去一年新引入品牌占租户组合超23%，引入超过250个省级和150个市级“首店”）、本地化设计、空间活化以及本地品牌孵化来实现[27][29] * 在管理非标准商业资产（如太原钟楼街）方面展现出专业能力，该项目在保留明清建筑遗产的同时整合老字号品牌和现代文化活动，2025年迄今零售额同比增长超18%[27][29][38] * 估计该区域已报告商场的租金收益率成本普遍超过较低的两位数百分比水平，但个别疲弱的三线市场（如崂山万象汇）和新开业商场（如呼和浩特万象城）表现滞后，例如呼和浩特万象城租金收益率成本约为7%，而太原万象城和济南万象城约为15%[27][32] * 展望未来，管理层强调将继续聚焦核心城市优质地段，并看好其产品对第三方业主的吸引力，其管理项目的净物业收入比周边竞品高出20%至30%[30] * 公司计划进一步扩大会员计划，目标是将集团所有业务板块和外部合作伙伴统一到一个平台，该计划目标在2025年实现利润翻倍（相较于2024年的2,000万至3,000万元人民币利润），并最终发展成为具有高双位数甚至三位数增长的新增长曲线[31] 物业管理业务核心观点与论据 * 华润万象生活强调聚焦非住宅第三方业务（如产业园、公共空间、医院、学校等）[3] * 国有企业合作伙伴关系和资源、安全/合规/质量资质以及运营商业资产的综合专长，日益支持公司在竞标中获胜[3] * 北京区域公司在2021-2024年管理面积复合年增长率为27%，收入和税前利润复合年增长率分别为20%和21%；沈阳区域公司收入和税前利润复合年增长率分别为26%和15%[40] * 住宅物管业务聚焦高端“礼仕”服务，增值服务贡献了北京区域住宅收入的20%，其增值服务毛利润在2021-2024年复合年增长率为48%[42] * 非住宅物管业务战略由两大支柱驱动：获取产业园（如小米智能终端产业园）、大学（如中国医科大学）、医院（如辽宁省肿瘤医院）等高质量专业合同；利用国企品牌赢得政府支持项目（如五台山景区环卫项目、沈阳地铁合资公司，后者年化收入超1亿元人民币）[42] * 沈阳公司制定了明确的扩张计划：目标城市空间合同占新合同价值的80%；确保国企/政府实体占新项目数量的90%以上；投标尝试增加10%并成功赢得5%更多投标[41] 投资建议与风险 * 对华润置地维持买入评级，12个月基于资产净值的目标价为38港元；对华润万象生活维持买入评级，12个月基于自由现金流的目标价为40港元[4] * 华润置地关键风险包括：收入确认和租金盈利能力低于预期；规模扩张慢于预期；因供应压力和宏观硬着陆导致的商场开业延迟[5] * 华润万象生活关键风险包括：住宅物管业务规模扩张和利润率改善慢于预期；2C增值服务扩张和商场运营执行弱于预期[5] 其他重要内容 * 对于华润置地，华北地区占其2024年以来的合约销售的19%，占其2025年上半年末土地储备的23%[1] * 对于华润万象生活，所访区域占其运营中管理商场的21%，占其注册会员的31%，占其非商业物管项目总建筑面积的18%[1] * 华润置地2025年上半年合约销售价值的54%和2025年上半年末开发物业土地储备的84%来自二线及三线城市[13] * 华润置地2025年前十个月土地收购金额的47%投向二线及三线城市，与活跃同业平均48%的水平一致[17] * 华润万象生活在2024年至2025年上半年新增第三方合同面积中，75%来自二线及三线城市[44]

公司业务模式与运营实力 - 公司深度参与第十五届全国运动会深圳赛区八大场馆的保障与代建运营工作 [2][3] - 公司核心业务模式为"3+1"一体化模式 包含开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大板块 并叠加生态圈要素型业务进行协同 [3] - 在后海3.5平方公里区域 公司通过近20年实践完成从单一开发到全域运营的转型 打造融合商业、文化、生态的世界级湾区活力中心 [3] - 公司以ROT模式承接深圳大运中心项目 仅用19个月完成"文体场馆+商业综合体+智慧公园"全域焕新 激活"后赛事时代"潜力 [4] - "3+1"模式通过政企合作与文商体联动 实现单一项目价值最大化与片区资源协同共生 成为全国场馆运营参考样本 [4] 公司房地产开发与城市综合项目 - 公司在深圳25年开发超过30个住宅项目 为近五万户家庭提供居所 [6] - 公司产品线持续迭代 包括幸福里、银湖蓝山、悦府、润府系列 精准契合时代人居需求 [6] - 公司即将推出深圳湾澐玺项目 作为2025年全新顶序作品 展现高端人居实力 [6] - 2004年公司通过深圳万象城首次将"城市综合体"概念引入深圳 开创"住宅+商业+办公"复合开发模式 [7] - 公司在南山大冲村旧改项目、深圳万象天地、深圳湾项目等一系列地标建设中 持续焕新城市肌理 [7] - 2023年公司落子北站总部基地 打造总建筑面积约75万平方米的超核中心地标综合体 [7] - 公司在光明以"片区综合开发运营+产业引入"模式 打造约2平方公里的润宏城项目 [7] 公司战略定位与城市共建 - 公司角色定位为"城市投资开发运营商" 其25年城市深耕实践书写了与深圳共生共长的品质进化史 [2] - 公司通过引入国际顶流IP与创造独特消费场景 成功将后海片区打造为城市文化庆典核心舞台 并推动当地产业升级与经济增长 [3] - 公司践行"品质给城市更多改变"的使命 以央企责任深度参与城市建设方方面面 [7][8] - 公司未来将继续以坚实的开发本色与综合运营能力 与城市共同书写"更好的城市"新篇章 [8]

文章核心观点 - 公司召开首届润伙伴营销共创大会，旨在通过首创的合作模式突破传统边界，探索协同发展的共生新路径 [1] - 公司正式启动润伙伴营销共创计划，构建全国资源库与长效沟通机制，致力于将合作关系从单一业务协作升级为命运共同体 [1] - 该计划通过三大支柱和七大维度系统解决方案为伙伴创造核心价值，实现双向赋能 [1][2] 大会概况 - 大会以“共建共赢”为核心，汇聚了由20个地区公司推荐的超过250位核心合作伙伴 [1] - 参会伙伴类型涵盖业主、物业、媒体、异业、经纪等，均对公司营销业务发展作出过重要贡献 [1] 合作模式与目标 - 该模式为行业首创的全域营销伙伴共创模式，基于公司现有的全域客户拓展体系 [1] - 模式核心是“内外协同”，通过整合多方伙伴资源，提升客户触达广度与合作能级 [1] - 目标是构建润伙伴全国资源库与长效沟通机制，携手全国伙伴力量共谋发展 [1] 计划核心支柱与举措 - 计划围绕“安心合作保障、高效成交工具与共享价值权益”三大支柱展开 [1] - 在高效成交工具方面，将上线全新统一对客平台“小润+”，实现客户进程全链路查看 [2] - 在共享价值权益方面，将首次为润伙伴开放赋能培训体系 [2] - 计划通过七大维度系统解决方案，为行业伙伴拓宽合作权益、升级服务标准、共建全链路价值平台 [1]

公司近况与调研活动 - 中金公司研究员于11月18-19日参与华润置地及万象生活联合举办的资本市场开放活动，调研其东北及华北公司，并参访呼和浩特及太原的商业与住宅项目 [1] 开发销售业务表现 - 华润置地在沈阳、大连的市占率于2025年1-9月均达到10%左右，排名市场第二 [1] - 公司通过政企关系与品牌口碑获取人口密度高、有景观资源的核心区地块 [1] - 产品端着力打造“城市一号项目”，如沈阳中寰悦府为沈阳首个四代宅项目，通过电动提升窗等创新设计，最高得房率可达126% [1] - 东北区域3个主要在售项目2024年至今售价整体稳定，相较周边二手房溢价可达20-30%以上，去化率与利润率预期良好 [1] 持有型物业运营与增长 - 成熟期旗舰项目持续迭代，如沈阳万象城2011年开业后三次改造升级，2024年改造影院并增加品牌超70家 [2] - 成长期项目如长春万象城未来2年有望开出4家重奢品牌 [2] - 东北、华北大区分别仍有2座、4座重资产项目待开业 [2] - 持有型物业于2024年上半年及2025年上半年分别贡献华润置地核心净利润34%和50% [2] 盈利预测与估值 - 维持跑赢行业评级和目标价44.63港元，对应0.9倍2026年目标市净率和52%上行空间 [2] - 公司交易于0.7倍2025年市净率和0.6倍2026年市净率 [2] - 2025年及2026年股息收益率分别为4.7%和5.0% [2]

票据发行 - 公司根据39亿美元中期票据计划发行票据，含2028年到期3亿美元4.125%美元票据和2030年到期43亿人民币2.40%人民币票据[5] - 美元票据发行价格为名义金额的99.568%，净收益约2.987亿美元[25][28] - 人民币票据发行价格为总额面值的100%，净收益约42.9亿元人民币[116] - 美元票据起息日为2025年11月20日，到期日为2028年11月20日[28] - 人民币票据发行日期为2025年11月20日，到期日为2030年11月20日[116] - 美元票据和人民币票据预计2025年11月21日在港交所上市，发行方式为银团承销[29][117] - 美元票据和人民币票据预期评级穆迪均为Baa1[33][120] 可持续发展目标 - 公司承诺到2030年运营房地产项目范围1和范围2碳排放强度较2018年降低45%，下游租户碳排放累积减少不少于72万吨[49][136] - 公司目标在自有豪华购物中心实现100%零碳电力运营，新建设全资运营房地产项目获高级别绿色建筑认证，建成3座碳中和示范建筑[55] 2024年业绩 - 7个新项目（总面积约145万平方米）获绿色建筑认证，11个新超低能耗和低碳建筑认证项目[59][146] - 女性员工占总就业人数的38.45%，高级职位女性占30.40%[64][151] - 员工敬业度得分86.2，满意度得分83.4，高于房地产行业第70百分位基准[64][151] - 34767家供应商通过质量、环境和职业健康安全管理体系认证[66][153] - 慈善捐款3166万元，超16000人参与志愿活动[68][155] - 累计参与建设和交付1个CR希望小镇，6个希望小镇和4个希望村庄在规划建设中[68][155] - 交付超154批次项目，约90%提前交付，客户满意度达91.55%[71][158] 可持续金融交易 - 所得款项用于合格项目融资或再融资，再融资运营支出追溯期不超3年[76][163] - 合格绿色项目包括绿色建筑、污染防治、能源效率等类别，能源效率项目需比历史平均水平提高至少20%[78][165] - 合格社会项目包括经济适用房、社会福利住房等类别[80][167] - 可持续发展委员会负责决策，ESG工作组负责执行，跨部门可持续金融工作组每12个月至少审查一次项目资格[83][84][87] - 公司每年向债券投资者或贷款方提供净收益分配信息，并在年度可持续发展报告中披露[89] 其他 - 票据仅供专业投资者购买，不适合香港散户投资，仅在美国境外发售[4][5][21][3][12] - 定价补充文件涉及美元票据和人民币票据的日期均为2025年11月13日[9] - 公司执行、非执行和独立非执行董事分别有6、3和5人[8] - 公司对文件中信息的准确性承担全部责任[111] - 框架发行前聘请Sustainable Fitch进行外部审查，发行后按需聘请第三方核实收益分配[97][184]

行业政策与宏观趋势 - 2025年3月全国两会首次将“好房子”写入政府工作报告，明确“安全、舒适、绿色、智慧”的核心标准 [1] - 住建部提出“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设理念，为高品质居住与城市服务指明方向 [1] - 当前住房发展正从“有没有”转向“好不好”，需充分考虑不同群体需求，如适老化和儿童友好 [2] 公司战略与业务模式 - 公司构建以“好产品、好社区、好服务”为核心、“十大能量体系”为路径的好房子体系，旨在达成“四好”理念的落地 [1] - 公司定位为“城市投资开发运营商”，业务模式概括为“3+1”，涵盖开发销售型业务、经营性不动产与资管业务、轻资产管理业务和生态圈要素型业务 [9] - 通过“3+1”业务的有机联动，公司形成全场景客户链接、全周期统筹运营和全维度智能互联三大核心优势 [10] 产品创新与技术应用 - 推出“全周期焕新科技宅”产品，具备空间可生长、服务常焕新、空间能智联三大特点 [2][4] - 采用模块化、工业化、无柱化三大技术，实现居住空间如“乐高”般灵活调整，例如儿童房可随孩子成长改造 [4] - 在房屋端迭代升级7大核心智能系统，包括全屋交互、智能控制、安防监控等，实现智能化生活体验 [16] 保障性租赁住房 - 旗下保障性租赁住房品牌“有巢”推出“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁供给体系，服务新市民与青年群体 [6] - 36平方米的“一套房”通过模块化设计实现功能最大化，配备整体卫浴、绿色建材与智能化系统 [6] - 采用共建共治共享模式，租户可参与社区公共空间改造，截至2025年已服务超过30万新市民与青年人 [6] 经营性业务表现 - 2025年上半年，经营性不动产与资管业务实现营业额121.1亿元人民币，同比增长5.5% [10] - 购物中心业务实现零售额1101.5亿元人民币，同比增长20.2%，经营利润率达65.9% [10] - 轻资产管理业务方面，华润万象生活管理在营购物中心达125座，其中重奢购物中心14座，104个项目零售额位居当地前三 [10] 社区与城市运营实践 - 提出构建“完整社区”15分钟生活圈，将优质居住空间作为“内核”，完善社区配套作为“外延” [7][8] - 桐乡置地中心是“完整社区”的典型案例，项目包含万象汇商场、幼儿园、邻里中心、商务办公楼、商业街区及未来社区等多种业态 [12][14] - 在深圳南山通过大冲城市更新、大沙河生态景观提升、后海新区建设，构建了全局规划、统一运营的大片区统筹“南山模式” [17][19] - 自有社群服务品牌“润比邻”已孵化超2300个社群，聚集2900余位主理人，开展4.6万场活动，打造了“润BA”等社群IP [17] 智慧运维与科技赋能 - “好运维”是贯穿房屋管理、社区治理与城市运营的整体运营逻辑，依托生产智造平台、空间智联平台和服务智享平台三大科技平台 [16] - 在小区管理维度打造“九大智慧场景”，运用AI、物联网、大数据等技术连接社区里的“人、物、事、地、组织” [17] - 将成功运营模式推向全国，形成以“新型城镇化建设”为核心的温州龙港模式、以“文商旅片区统筹”为核心的三亚海棠湾模式等 [19]

融资情况 - 公司根据39亿美元中期票据计划发行票据[2] - 发行2028年到期3亿美元4.125%美元票据[2] - 发行2030年到期43亿元人民币2.40%人民币票据[3] 发售与上市 - 票据仅向专业投资者发售[5] - 票据上市及买卖许可预计2025年11月21日生效[5]

公司上海市场表现 - 2025年1-10月公司在上海销售金额达341.7亿元，排名上海第三 [1] - 2025年1-7月上海销售额占集团总销售额约20%，预计下半年占比保持或提升 [1] - 2024年公司上海销售金额311.66亿元排名第四，2025年上半年升至第二达245.78亿元 [11] 高端项目去化情况 - 翡云悦府项目总房源738套，已售677套，去化率91.73%，销售均价从10万元/平方米涨至13万元/平方米 [2][3] - 外滩瑞府项目一期推出119套房源，已售89套，去化率约74.79%；二期推出146套房源，已售26套，去化率约17.8% [5][6][7] - 公司高端项目面临去化压力，近期开盘项目去化节奏逊于市场及自身预期 [2][4] 土地储备与战略布局 - 2025年公司战略向上海倾斜，8月斥资244.7亿元收购上海后滩+余庆里地块包 [2] - 2023年公司以217.63亿元位列上海房企拿地榜首位，2024年以144.39亿元位列第二 [11] - 公司近期在境外市场成功发行43亿人民币及3亿美元双币种绿色债券 [10] 市场竞争与产品挑战 - 上海高端市场竞争加剧，对高净值客户的争抢成为重要课题 [4][9] - 公司产品面临配套落地短板，如外滩瑞府样板房设于写字楼内，与竞品实景样板房存在差距 [9] - 公司通过邀请知名设计师提升产品品质，但面临成本与落地难度提升的挑战 [9][10] 商业与住宅联动 - 公司商业与住宅联动推进暂未达预期，中环置地中心TOD综合体商办部分占用资金沉淀 [11] - 公司对现有项目旁商业规划地块开发参与积极性受影响，更倾向于修复代建模式参与 [11]