文章核心观点 - 普洛斯（PLD）的Q系列优先股近期上涨后估值缺乏吸引力 公司将其评级下调至卖出 [1][3] 公司概况 - 普洛斯是全球最大的工业地产所有者和运营商 专注于高壁垒、高增长市场 [1] - 截至2024年第二季度 公司在19个国家拥有和/或管理约12亿平方英尺的现代物流设施 租给约6700个租户 主要分为B2B和零售/在线履行两类 [1] 优先股表现 - 自去年11月以来 公司关注普洛斯Q系列优先股 当时认为其相对于清算偏好的轻微溢价和6%的赎回收益率缺乏吸引力 给予持有评级 [1] - 此后 优先股上涨约14%至每股约62美元 较清算偏好溢价约24% 赎回收益率为 -1% [1] 优先股估值 - Q系列优先股目前每股交易价格约为62美元 较50美元的清算偏好高出约24% 年股息率为8.54% 目前收益率为6.9% 赎回日期为2026年11月11日 [2] - 这些优先股是公司1996年成立初期发行的遗留工具 每年使公司花费约550万美元 预计公司将在2026年行使赎回权 [2] - 目前价格下的赎回收益率略为负值 若现在购买并持有至赎回日且公司行使赎回权 年平均回报率为 -1% [2] 风险因素 - 优先股的主要风险是估值过高 [2]

文章核心观点 - 公司第二季度核心FFO超出预期,但同比下降 [3] - 租金收入同比增长,但利息费用上升是一个负面因素 [4] - 公司管理层表示客户需求虽然疲软但正在改善,未来增长前景乐观 [5] 公司经营情况 - 公司租金收入为18.5亿美元,略低于预期,但同比增长 [6] - 公司拥有和管理的物业租赁面积达4660万平方英尺,租赁率为96.1% [7][8] - 公司净有效租金增长率为73.9%,现金租金增长率为51.4%,现金同店NOI增长7.2% [9] - 公司在第二季度完成2.79亿美元的物业收购,加上2.04亿美元的开发项目稳定,总处置和贡献额为9.4亿美元 [10] 财务状况 - 公司第二季度利息费用同比增加39%至2.083亿美元 [11] - 公司第二季度末现金及现金等价物为5.983亿美元,总流动性达64.5亿美元 [12] - 公司债务占总市值比例为23.7%,加权平均利率为3.1%,加权平均期限为9.3年 [13] - 公司及其合资企业在本季度发行了12亿美元的债务,加权平均利率为4.4%,加权平均期限为10.9年 [14] 指引调整 - 公司上调了2024年核心FFO指引至5.39-5.47美元,中值增加0.2% [15] - 公司维持了平均租赁率和现金同店NOI增长率的指引不变 [16] - 公司调高了资本部署指引,包括增加收购和处置的预期金额 [17]

文章核心观点 - 公司去年表现不佳，但因降息、房地产行业情绪改善和逆全球化等潜在因素，股价可能上涨 若认为逆全球化将持续并扩大，公司值得买入；若不看好则有更好投资机会；若只看重超 3%的安全股息及良好分红历史，也值得关注 [1][23] 逆全球化分析 - 公司此前认为逆全球化是股价主要推动力，当前观点未变 丰田提高库存、亚马逊扩大仓储、马士基多元化物流、辉瑞投资冷链等变化将直接使公司受益，全球紧张局势也会增加仓库需求，支持公司增长 [1][2][3] 去年基本面表现 - 公司股价表现不佳，自 2023 年 7 月以来每股运营资金略有下降，自 2021 年以来持平 有形账面价值自 2023 年以来基本保持不变 若逆全球化不持续扩大，公司难以实现加速增长 [4][5] 2024 年第二季度财报 - 公司摊薄后每股净收益为 0.92 美元，低于 2023 年第二季度的 1.31 美元 核心每股运营资金为 1.34 美元，低于 2023 年第二季度的 1.83 美元 剔除净促进收入（费用）后，2024 年第二季度核心每股运营资金略有增加 [7] - 现金同店净营业收入增长 7.2%，低于近年增速 公司预计 2024 年收购增长 66%，第二季度收购 2.79 亿美元，启动 3 亿美元开发项目，预计利润率 19.4% [8] - 公司资产负债表显示，保持近 65 亿美元流动性，债务与 EBITDA 比率低于 5.0 倍 本季度筹集 12 亿美元债务，加权平均利率 4.4%，平均期限 10.9 年 净收益每股指引上调至 3.25 - 3.45 美元，核心每股运营资金指引维持在 5.39 - 5.47 美元 [8] 与同行对比 - 公司是按总资产和市值计算最大的房地产投资信托基金，债务成本为 2.54%，低于同行平均的 3.65% 利息覆盖率为 6.85 倍，远高于行业中位数 2.88 倍 [9] - 公司目前 ROA 处于同行中间水平，过去五年波动较大 [10] 利率与估值 - 市场对美联储降息预期变化，短期收益率对公司股价是利好因素 公司目前估值接近过去 10 年平均调整后 FFO，若回归均值且分析师预测正确，到 2026 年底总回报率可达 14.64%，其中 4%来自股息 [11][12][13] 股息情况 - 公司有良好的股息支付和增长记录 股息安全方面，上季度派息率为 58%，整体健康可持续 股息增长表现出色，过去五年增长 12.6%，预计来年增长 8.84% [14][17] - 股息收益率低于行业中位数，目前为 3.15%，但高于过去 10 年平均水平 股息连续性良好，连续 13 年支付股息，连续 10 年增加股息 [18][19][20] 风险因素 - 逆全球化对欧美政府和公司运营无或仅有微小影响，或公司未能利用需求增长 不过这种情况可能性较小 [21][22]

文章核心观点 - 墨西哥领先的A级工业地产所有者和运营商FIBRA Prologis宣布现金分红，明确金额、支付日期等信息 [1] 公司概况 - FIBRA Prologis是墨西哥领先的A级工业地产所有者和运营商，截至2024年6月30日，拥有236个物流和制造设施，分布在墨西哥六个工业市场，总可租赁面积达4690万平方英尺（440万平方米） [4] 分红信息 - 公司宣布现金分红10.495亿比索（5420万美元），每股CBFI分红0.6828比索（0.0352美元），支付日期为2024年8月20日，除息日和记录日为2024年8月19日 [1] - 依据ISR法第187条第六款，6月24日财政结果现金分配金额为10.494857763亿比索，涉及15.37049366亿份CBFI [2] - 依据ISR法第188条第九款，资本偿还金额为0，总分配金额（财政结果+资本偿还）为10.494857763亿比索，涉及15.37049366亿份CBFI [3]

文章核心观点 FIBRA Prologis收购Terrafina超77.14%的未偿证书，巩固其在墨西哥工业房地产领域的领先地位，有望推动双方投资者的价值和增长 [1] 收购情况 - FIBRA Prologis收购Terrafina 77.14%的未偿证书，超四分之三股东支持收购 [1] 双方情况 - FIBRA Prologis是墨西哥A级工业房地产的领先所有者和运营商，截至2024年6月30日，在墨西哥六个工业市场拥有236个物流和制造设施，总可租赁面积4690万平方英尺（440万平方米） [1][3] - Terrafina在多个关键市场管理约4220万平方英尺的工业房地产，包括288个工业仓库和4个土地储备物业 [1] 收购意义 - 收购巩固FIBRA Prologis在墨西哥的重要地位，公司将扩大对优质工业资产的投资 [2] - 收购体现Terrafina证书持有者对FIBRA Prologis战略方向和运营专业知识的信心 [2] 公司展望 - FIBRA Prologis凭借丰富市场经验和强大投资组合，有能力为双方投资者带来持续价值和增长 [1] - 公司将利用领先运营能力，在墨西哥充满活力的工业房地产市场中最大化机会 [2]

文章核心观点 - FIBRA Prologis完成对FIBRA Terrafina股份收购，持有77.14%股份，此次投资体现对墨西哥市场的长期承诺，对股东、客户和墨西哥经济有益，近岸外包推动墨西哥市场增长 [1][2][3][4] FIBRA Prologis收购情况 - FIBRA Prologis完成对FIBRA Terrafina股份收购，持有77.14%股份 [1] FIBRA Terrafina情况 - FIBRA Terrafina管理约4220万平方英尺工业地产，含288个工业仓库和4个土地储备项目 [1] FIBRA Prologis情况 - 截至2024年6月30日，FIBRA Prologis在墨西哥六个工业市场拥有236个物流和制造设施，总可租赁面积4690万平方英尺（440万平方米） [1] - FIBRA Prologis拥有墨西哥各地的A级物流和制造设施，约70%位于消费驱动型市场，约30%位于制造驱动型市场 [2] - 2024年FIBRA Prologis市场条件良好，入住率近100%且租金持续增长 [3] 墨西哥市场情况 - 近岸外包是墨西哥需求的重要驱动力，拉丁美洲租金增长约为全球平均水平的两倍，每10亿美元投资墨西哥汽车工厂可产生500 - 1000万平方英尺当地物流需求 [4] Prologis公司情况 - Prologis是全球物流房地产领导者，专注高壁垒、高增长市场 [5] - 截至2024年6月30日，公司在19个国家拥有或投资的物业和开发项目预计总面积约12亿平方英尺（1.15亿平方米） [5] - Prologis向约6700个客户租赁现代物流设施，主要分为企业对企业和零售/在线履行两类 [5]

文章核心观点 - 墨西哥领先的甲级工业地产所有者和运营商FIBRA Prologis宣布成功完成对Terrafina房地产信托证书的收购要约结算 [1] 收购要约结算情况 - 公司收购606,417,404份Terrafina CBFIs，占已发行总数的77.13% [2] - 公司发行217,092,999份Exchange CBFIs以交换被要约的Terrafina CBFIs [2] - 公司向选择现金选择权的Terrafina CBFIs持有人支付117.82亿墨西哥比索 [2] 公司情况 - FIBRA Prologis是墨西哥领先的甲级工业地产所有者和运营商，截至2024年6月30日，拥有236个物流和制造设施，总可租赁面积4690万平方英尺（440万平方米） [3]

文章核心观点 - 瑞金地产公司(Regency Centers Corporation)宣布任命Gary E. Anderson为公司董事会的新成员 [1][2][3] - Anderson此前在普洛格斯公司(Prologis, Inc.)担任高管职务,拥有丰富的商业地产开发、运营和资本市场方面的经验 [3] - 安德森的加入将进一步加强和丰富公司董事会的视角和集体智慧 [2] 公司概况 - 瑞金地产公司是一家全国性的购物中心所有者、运营商和开发商,主要位于郊区贸易区,拥有优质的人口统计特征 [4] - 公司的投资组合包括繁荣的物业,主要租户包括高产的杂货店、餐厅、服务提供商和一流的零售商 [4] - 瑞金地产公司是一家自主管理的房地产投资信托基金(REIT),是标准普尔500指数成分股 [4] 管理团队 - Gary E. Anderson此前在普洛格斯公司担任首席运营官和欧洲及亚洲首席执行官等高管职务 [3] - Anderson拥有加州洛杉矶大学安德森管理学院的工商管理硕士学位,以及华盛顿州立大学市场营销学士学位 [3]

文章核心观点 - 普洛斯作为最大的上市房地产投资信托公司，在物流领域占据主导地位，现正利用其土地和能源专业知识进军数据中心领域，有望借助人工智能驱动的增长提升长期增长前景 [1][8] 公司现状 - 公司是全球最大的上市房地产投资信托公司，运营着12亿平方英尺的仓库空间，全球GDP的2.8%每年流经其配送中心 [1] - 公司在北美、南美、欧洲和亚洲拥有超5500个仓库，约6700个客户根据长期合同租赁其设施空间，为公司提供可预测且不断增长的现金流 [2] 仓库业务发展 - 公司预计现有仓库投资组合的净营业收入未来几年将以7.5% - 8.5%的年率增长，主要由租金增长驱动 [2] - 公司目前投资69亿美元建设4600万平方英尺的物流空间，预计未来五年投资20亿美元扩大仓库投资组合，长期有足够土地支持39亿美元投资建设2.26亿平方英尺的容量 [3] 可持续发展举措 - 公司在现有设施中大力投资可持续发展举措，目前运营511兆瓦太阳能，去年产生4000万美元净营业收入 [4] - 公司正在推进多达2吉瓦的额外太阳能、储能和充电项目，中期可能为净营业收入增加1.5 - 2亿美元，长期有机会增加7吉瓦电力，可产生8亿美元净营业收入 [4] 数据中心业务布局 - 公司计划未来五年投资70 - 80亿美元开发数据中心，已确定20个将现有仓库转换为数据中心的机会，并利用土地储备为数据中心运营商开展定制项目，长期有超100个潜在数据中心投资机会 [5] - 公司凭借太阳能和电池存储专业知识及与公用事业的良好关系，已确保1.3吉瓦电力支持数据中心投资，并正在锁定另外1.5吉瓦电力 [6] 未来增长预期 - 公司未来几年将受益于传统仓库业务租金上涨、新开发项目和能源业务增长，进军数据中心领域将增强其长期增长前景，有望实现高于平均水平的总回报 [8]

全球物流地产领域 - Prologis 是全球物流地产领域的领导者，专注于高壁垒、高增长市场，拥有、管理和开发位于四大洲19个国家的优质物流设施[241] - 长期趋势显示电子商务采用率和供应链弹性的增加继续推动对存储和分发商品的需求增加，租金大幅上涨，空置率低[242] - Prologis 通过开发活动和第三方收购向新的物流物业投入大量资本，通过出售非战略性物业回收资本[243] - Prologis 通过与世界上最大的机构投资者合作，通过非合并的共同投资企业进行投资，以扩大投资能力，增强和多样化房地产回报，并减轻对外汇波动的风险[244] - Prologis 通过 Prologis Essentials 提供创新解决方案，满足客户在全球履行中面临的挑战，致力于环境、社会和治理实践，为客户、投资者、员工和所在社区创造价值[245] 公司业务 - Prologis 在全球拥有或投资于预计总计约12亿平方英尺的物业和开发项目，主要收入来自美国以外的地区[247] - Prologis 的业务包括房地产（租赁运营和开发）和战略资本两个运营部门，其中租赁运营占据主导地位，贡献90%至95%的收入、利润和FFO[248] - Prologis 通过开发业务提供了深化市场存在的机会，通过成功的开发和再开发努力实现了显著的收入增长[251] - Prologis 通过战略资本部门与世界上许多最大的机构投资者合作，通过非合并的共同投资企业提供长期现金流，贡献5%至10%的收入、利润和FFO[252] - Prologis 相信其资产质量和规模、土地储备和再开发项目、战略资本业务、客户关系深度和资产负债表实力是推动收入、NOI、利润、FFO和现金流增长的差异化因素[255] 财务表现 - 我们在2024年上半年的运营结果表现强劲，现有租赁市场租金的增加推动了我们O&M组合的租金变化和同店增长[264] - 在2024年，我们完成了一系列重要活动，包括从欧洲向非合并共同投资企业贡献资产和向美国第三方出售非战略性资产，实现了13亿美元的净收益和3.45亿美元的净收益[265] - 我们在2024年2月偿还了5亿美元的美元贷款[266] - 我们发行了29亿美元的高级票据，发行日期加权平均利率为4.8%，平均期限为13年[270] - 我们的房地产部门和战略资本部门的净营业收入分别为27.58亿美元和1.34亿美元[272][273] - 在2024年上半年，房地产部门的净营业收入较2023年同期增加了2.92亿美元，主要受到租金增长、收购和开发活动的影响[279] - 我们的房地产部门在2024年上半年的净营业收入中，租金收入为36.8亿美元，开发管理和其他收入为1美元，租金支出为8.99亿美元，其他支出为2.4亿美元[277] - 在2024年上半年，战略资本部门的净营业收入中，战略资本收入为2.83亿美元，战略资本支出为1.49亿美元[297] - 美国战略资本部门在2024年上半年实现了总收入283亿美元，较2023年同期的934亿美元有所下降[298] - 美国战略资本部门的总费用为149亿美元，较2023年同期的223亿美元有所下降[298] - 公司在2024年上半年的总行政和一般费用为21.8亿美元，较2023年同期的19.5亿美元有所增加[302] - 折旧和摊销费用在2024年上半年为13亿美元，较2023年同期的12亿美元有所增加[305] - 公司在2024年上半年通过房地产交易获得的净收益为345亿美元，较2023年同期的214亿美元有所增加[307] - 公司在2024年上半年通过合资企业获得的净收益为175亿美元，较2023年同期的146亿美元有所增加[327] - 公司在2024年上半年的同店销售物业净营业收入为136.1亿美元，较2023年同期的129亿美元增长了5.5%[319] - 公司在2024年上半年的总资产净收益为1,407亿美元，较2023年同期的1,263亿美元有所增加[317] - 公司在2024年上半年的总资产净收益为1,249亿美元，较2023年同期的1,165亿美元增长了7.2%[319] - 2024年上半年，利息支出较2023年同期增加，主要是由于发行高级票据用于资助收购和开发活动，以及新发行和信贷额度利率较高[331] - 2024年上半年，外汇、衍生品和其他收益净额为1.01亿美元，较2023年同期的3500万美元增加[333] - 2024年上半年，外汇和衍生品收益净额为8000万美元，较2023年同期的1900万美元增加[336] - 2024年上半年，所得税费用为7600万美元，较2023年同期的1.11亿美元减少[340] - 2024年上半年，非控股权益归属净收益为9500万美元，较2023年同期的9700万美元略有下降[341] - 2024年上半年，累积其他综合收益（损失）的变化主要受到汇率变动的影响，特别是在美国以外的房地产净投资和我们在投资国家的功能货币发行的借款[343] - 2024年上半年，现金流量活动中，经营活动提供的净现金为21.42亿美元，较2023年同期的23.29亿美元略有下