上海第六批次土拍核心事件 - 徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块以楼面价20.0257万元/平方米成交，刷新全国住宅用地单价纪录，总价12.25亿元，溢价率22.38% [1][2][3] - 竞得方为上海祺祥旺宇置业有限公司，其法定代表人为浙江台州汽车模具巨头屹丰集团创始人叶华彪之女叶舒祺 [3][7][8] - 地块位于衡复风貌区，十年内无新增住宅，容积率1.3，限高15米，起始楼面价16.36万元/平方米，周边商业配套成熟 [2][4] 土拍整体情况 - 8宗涉宅用地全部成交，总出让金289.57亿元，整体溢价率22.2%，7宗溢价成交，1宗底价成交 [10] - 虹口区北外滩地块由绿城以46.33%溢价率竞得，楼面价12.66万元/平方米创区域新高 [10][11] - 招商蛇口&港中旅联合体、安徽高速、中海地产等分别以40%、30%、14.17%溢价率竞得浦东、闵行、普陀地块 [10] 房企动态与市场特征 - 参拍企业共17家，其中国央企15家，民企2家，祺祥旺宇为少数活跃民企代表 [10] - 叶舒祺2025年新成立4家地产公司，包括祺祥旺宇（注册资本15.5亿元）、楹嘉置业等，与姐妹叶舒祥共同持股 [8][9] - 绿城、中海等房企积极争夺市中心地块以冲刺年底业绩，中海东部大区上半年销售额212.24亿元，低于上海2023年704亿元全年表现 [13] 行业分析与区域价值 - 衡复风貌区地块稀缺性推高预期，未来项目定价将带动周边二手房价格上涨 [15] - 北外滩地块规划调整为纯宅地后限高降至100米，虽非一线江景但仍具核心区位价值 [11] - 上海土地市场热度领跑全国，优质地块加速供应，多用途组合用地与纯宅地并重 [13][14]

全国"单价地王"刷新 - 徐汇区XH-02（TPL）单元051-11地块由上海祺祥旺宇置业有限公司以12.25亿元竞得，楼板价达20.03万元/平米，刷新全国涉宅用地单价记录 [2] - 该地块位于衡复风貌区，是十年来首宗新增宅地，出让面积4705.49平米，规划建筑面积6117.14平米，容积率1.3，限高15米 [3] - 地块经过28轮竞价，溢价率达22.38%，击败招商蛇口&徐房、中海等对手 [3] 买家背景分析 - 祺祥旺宇法人叶舒祺为浙商"富二代"，其父叶华彪为屹丰集团董事长，在汽车模具与零配件领域做到全球最大 [2][4] - 2025年以来叶舒祺已成立三家带"祺祥"字样的地产公司，显示其加速布局房地产行业 [5] - 叶华彪此前对房地产持谨慎态度，强调专注主业，但目前已将业务交给子女经营，自己转向投资领域 [4][5] 上海土拍市场整体表现 - 上海第六批次集中土拍共成交8宗地块，总金额289.6亿元，其中3宗触发中止价 [2] - 中海斥资119亿元连夺两宗地块，绿城中国以64.72亿元拿下虹口地王，溢价率高达46.33% [6] - 招商&港中旅以27.297亿元竞得浦东新区地块，溢价率40%，成为唐镇"板块地王" [7] 市场影响与趋势 - 徐汇衡复地块高溢价成交为上海下半年土地市场注入信心，显示实力开发商对稀缺地块的关注 [8] - 上海加快优质土地供应，保持多用途组合用地与纯宅地并重的供地方式，支撑市场稳定 [2] - 土拍热度传导至交易层面，区域在售项目将直接受益，高端市场与优质土地关联性增强 [8]

地块交易概况 - 上海第六批次土拍最后一宗地块徐汇区XH-02(TPL)单元051-11由上海祺祥旺宇置业以总价12.25亿元竞得，成交楼面价200257元/平方米，溢价率22.38%，刷新上海乃至全国涉宅用地成交楼面价纪录 [1] - 该地块位于徐汇区衡复风貌区，区域内近十年无新增住宅，起始楼面价163639元/平方米，容积率仅1.3，限高15米 [5] - 第六批次土拍共吸金289.6亿元，8宗地中有3宗触发中止价，1宗溢价率超20%，3宗溢价率超10% [11] 竞拍过程与参与者 - 竞拍过程中，祺祥旺宇置业与中海地产、招商蛇口&上海徐房集团展开28轮竞价，最终以12.25亿元胜出 [1] - 参与竞拍的祺祥旺宇置业为今年1月新成立企业，注册资本在土拍前从1000万元增至15.5亿元，实际控制人为浙江台州企业家叶华彪之女叶舒祺 [6] - 传统房企在报价上相对克制，民企在此次竞价中表现积极 [6][11] 地块开发价值与限制 - 地块原为老上海弄堂义和坊，动迁完成后可开发10余套低密度别墅，开发成本偏高且回款压力大 [7][9] - 需配置不小于330平方米的文化活动室及不大于580平方米的商业建筑，文化活动室装修标准不低于1200元/平方米，商品住宅装修标准不低于5000元/平方米 [11] - 地块技术指标要求较高，可售部分面积缩小可能影响利润 [10] 市场影响与行业动态 - 地王效应迅速传导至其他项目，有开发商借机宣传自家楼盘价值 [4] - 上海加快优质土地供应，采用多用途组合用地方式，增加高品质住房供给，市场稳定态势或将持续 [11] - 地块周边配套成熟，毗邻上海交通大学徐汇校区及新鸿基one ITC商场等商业设施 [5]

地块交易信息 - 徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块以12.25亿元总价成交，溢价率22.38%，成交楼板价200257元/平方米，刷新全国宅地单价纪录 [1] - 地块出让面积4705.49平方米，容积率1.3，起始总价10.01亿元，起始楼板价163639元/平方米 [1] - 地块规划为普通商品住宅，位于徐汇衡复风貌区，紧邻核心商圈，东至天平路、南至广元路、西至华山路 [1] - 地块内需保护保留建筑占地面积2222平方米，建筑面积4649平方米，用途为住宅、商业、公服配套 [3] - 住宅总建筑面积约5200平方米，需配套建设不小于330平方米的文化活动室及不大于580平方米的商业建筑 [5] 竞买方背景 - 竞得方上海祺祥旺宇置业有限公司成立于2025年1月，注册资本15.5亿元，法定代表人叶舒祺 [4][6] - 叶舒祺为浙江台州汽车模具巨头叶华彪之女，其家族企业屹丰集团为全球最大车身冲压件模具制造商 [4][6] - 屹丰集团成立于2000年，在全国12个城市设18个工厂，客户包括奔驰、宝马、大众及国内主流汽车品牌 [6] - 叶华彪曾公开表示不涉足房地产，此次由其女儿打破这一承诺 [7] 关联企业动态 - 屹丰集团副总裁叶舒祥（叶舒祺妹妹）于2025年5月向西湖大学捐赠款项用于人才培养 [7] - 屹丰集团在汽车模具领域持续深耕，与此次地产投资形成业务跨界对比 [6][7]

土地拍卖纪录刷新 - 上海徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块以12.25亿元成交 溢价率22.38% [1] - 该地块起拍价10.01亿元 起拍楼面价163639元/平方米 [1] - 最终成交楼面价200257元/平方米 创全国涉宅用地楼面价新高 [1][2]

地块概况 - 徐汇东安旧改地块总价达523亿元，成为"全国总价地王"，打破香港置地310 5亿元和恒基兆业508亿港元的纪录 [1][13] - 地块由三宗子地块组成，总建筑面积60万平方米，其中住宅42万平方米，纯宅地楼板价分别为12 41万元/平方米和12 6万元/平方米，综合用地楼板价7 5万元/平方米 [8][12][13] - 地块位于内环内徐汇核心区，紧邻地铁7号线，周边有复旦大学附属肿瘤医院、上海音乐学院等配套，距离黄浦江1公里 [6][8] 市场表现 - 周边高端住宅项目绿城潮鸣东方（均价19 5万元/平方米）和能建西岸誉府（均价14 3万元/平方米）均实现"日光"，单日销售额分别达69 88亿元和47 68亿元 [8] - 参考周边定价，该地块仅住宅部分货值预计达六七百亿元，未来入市将改变上海高端住宅市场格局 [8] - 纯宅地楼板价与周边新房开盘价存在价差，为未来定价预留空间 [8] 开发进展 - 地块前身为1950年代建设的工人住宅区，2024年启动上海史上最大单地块征收，涉及6057户居民，5天内实现99 95%签约率 [10][12] - 目前由上海国资企业新百安、新枫安、新东安持有，三家公司分别隶属徐汇城投和上海地产集团 [12][14] - 7月底将揭晓最终开发者，中海、招商等央企及深耕徐汇的房企可能参与，大概率采用合作开发模式 [15] 交易动态 - 上海公共资源交易中心挂牌转让新百安90%股权和新东安90%股权及相关债权，信息披露期至2025年7月29日 [15] - 两宗协议出让地块（127b-24和125-31）总价分别为98 18亿元和341 35亿元 [12]

地块概况 - 徐汇东安旧改地块总价达523亿元，成为"全国总价地王"，打破香港置地310.5亿元和恒基兆业508亿港元的土地交易纪录 [1][10] - 地块由三宗子地块组成，总建筑面积60万平方米，其中住宅42万平方米，纯住宅地块楼板价分别为12.41万元/平方米和12.6万元/平方米 [8][10] - 地块位于内环内徐汇核心区，紧邻地铁7号线东安路站，距离黄浦江畔直线1公里，周边有复旦大学附属肿瘤医院等配套 [5][8] 市场定位与潜力 - 地块周边绿城潮鸣东方项目均价19.5万元/平方米，能建西岸誉府均价14.3万元/平方米，均实现"日光"销售 [8] - 参考周边项目定价，仅住宅部分货值预计达六七百亿元，60万平方米体量可能改写上海高端住宅市场格局 [1][8] - 纯住宅地块楼板价12.41万-12.6万元/平方米，显著低于周边新房售价，为未来定价留出空间 [8][10] 开发进展与所有权 - 地块已拆分为"2宅地+1综合用地"，目前由上海国资企业新百安、新枫安、新东安三家公司持有 [9][11] - 综合用地125-31地块楼板价7.5万元/平方米，住宅占比60%，商业办公科研设计占比40% [10] - 现场已有桩机、挖掘机进场施工，但最终开发者尚未确定 [3][5] 交易动态 - 上海公共资源交易中心挂牌转让新百安90%股权和新东安90%股权及相关债权，披露期满日为2025年7月29日 [12][13] - 中海、招商等央企及深耕徐汇的房企可能参与开发，业内预测将采取合作开发模式 [13] - 地块前身为1950年代建设的工人住宅区，2024年旧改项目5天内实现99.95%征收生效 [9][10]

二线城市土地市场热度 - 2025年上半年二线城市土地市场热度显著攀升，成都、武汉、天津等热点城市土拍竞争激烈，频现高溢价成交和"地王"现象 [1][4][5] - 武汉P（2025）049号地块经过106轮竞价，绿城以楼面价2.79万元/平方米、总价6.65亿元竞得，溢价率54.36%，创武汉住宅楼板价历史第二高 [1] - 成都高新区大源地块被招商蛇口以楼面价3.11万元/平方米、溢价70.43%拿下，锦江区金融城三期地块被建发以楼面价4.12万元/平方米、溢价106%竞得，创成都楼面价新高 [4] - 杭州蒋村地块被建发以楼面价8.8万元/平方米、溢价115.39%拿下，创杭州楼面价新高 [6] - 2025年上半年300城住宅用地出让金同比增超20%，平均溢价率10.3%，较去年同期提升6.2个百分点，二线城市平均溢价率达14.3%，超过一线城市的11.9% [8][9] 房企战略布局逻辑 - 开发商聚焦热点城市核心地块，寻求安全性高、去化压力小的项目，形成"宁可在核心城市高溢价拿地，也不加仓不确定性城市"的共识 [10][13][14] - 成都因市场表现强劲（2025年上半年新房成交4.9万套同比增10%，千万级豪宅成交750套达去年全年54%）、人口持续净流入和产品迭代快成为房企争夺焦点 [10] - 央国企凭借资金优势主导土拍市场，部分资金状况良好的民企如建发、滨江集团等也积极参与，建发连续在成都、杭州、重庆拿下"地王" [2][6][7] - 房企拿地逻辑主要看经济发展、国家战略及人口流入，如苏州、杭州、成都、武汉、西安、广州等城市被视为安全区域 [14] 市场分化与行业洗牌 - 土地市场呈现"冰火两重天"：核心地块高溢价成交（如成都49宗宅地中25宗溢价，11宗溢价率超30%），非核心地块多为底价成交（武汉6月30日5宗地仅2宗溢价，天津15宗地仅1宗溢价） [17][18] - 本土房企与外来大型房企竞争加剧，资金雄厚的外来房企挤压本地中小房企生存空间，如四川邦泰集团转向中西部三四线城市"错位拿地"，新希望地产通过合作模式参与开发 [15] - 部分房企调整战略聚焦一线城市，如某地方国资房企暂停二线城市投资主攻深圳、上海，上海大华地产收缩至本地市场 [21][22] 城市表现与未来趋势 - 一线及强二线城市表现分化：杭州、成都上半年新建商品住宅成交面积同比分别增6.0%、4.9%，而部分二线城市库存压力大导致房企投资审慎 [20] - 核心城市优质地块稀缺性加剧竞争，如成都金融城三期地块因位于新经济核心区配套成熟引发房企争夺，稀缺豪宅产品被视为具有穿越周期的保值功能 [15][16] - 中指研究院预计北上深杭等热点城市核心地块将继续频现高溢价成交，成为开发商争夺焦点 [20]

6月9日，杭州滨江房产集团股份有限公司(002244.SZ，简称"滨江集团（002244）")召开第七届董事会第 一次会议，戚金兴成功连任董事长。在房地产行业深度调整背景下，滨江集团核心管理层仍然以"稳"为 主。 民企的谨慎。 值得一提的是，戚金兴之子戚加奇早于2022年加盟滨江服务，这被外界视为接触集团业务的开端。随着 滨江集团第七届董事会选举尘埃落定，该公司备受关注的企业传承问题再一次暂缓了。 滨江集团管理层一直以来较为稳定。据披露，滨江集团继续聘任张洪力为公司总裁，沈伟东为公司副总 裁、财务总监兼董事会秘书，郭清为公司副总裁。公开资料显示，这几名高管加盟滨江的时间都在15年 以上。 查询公开信息可见，2025年，滨江以275.3亿元的拿地金额位列1-5月行业前十，稳居民营房企首位。其 中，在杭州的土地投资金额占80%，其余投资分布于江苏南京、浙江金华等地。 2025年1月，滨江在南京竞得江北新区地块，权益比例40.78%，知情人士透露，滨江以代建方式介入该 地块；2025年2月，滨江集团在浙江金华连拿4宗地块，权益比例51%，通过合作开发降低风险。 财务方面，滨江集团一直标榜公司积极优化债务结构，平均融 ...

于2024年12月30日，徐汇龙华S030501单元N06-22地块经过101轮企业酣战后，由一家名为宸嘉发展的 新企业以43.82亿元总价竞得，溢价率达到封顶40%，楼板价仅次于绿城在徐汇滨江布局的豪宅盘潮鸣 东方。 市场开始好奇宸嘉发展的来路，一家仅成立4年左右的企业如何"击败"保利发展、徐汇城投&中海、招 商&越秀几家竞买人直接封顶拿下热度极高的龙华地王项目？进军上海市场不过两三年的企业为何可以 多次揽获地王？它在资本市场上的角色是什么，背后是否有更厚的安全垫？ 老班底的新押注 2024年年底，在上海最后一场土拍开始前一周，沉浸上海市场21年的招商蛇口发布了一则招标公告，公 开宣布"摘地意向"--正式开始对今年8批次即将在12月30进行的土拍的徐汇区S030501单元N06-22地块项 目进行设计招标，预期工程总投资达到60亿元。 能让招商蛇口提前做准备，徐汇龙华地块的优势不算小。最明显的是地理位置，处于徐汇区域，又处于 市中心内环，周边包括徐家汇商圈和徐汇滨江西岸金融城等商业配套；南洋模范、上师大龙华西校、复 旦徐汇实验学校等教育配套，计容面积3.47万平方米，容积率仅1.59，密度相对较低，此外，地 ...