新华财经悉尼11月3日电（记者李晓渝）房地产咨询公司Cotality（曾用名称为CoreLogic）最新发布的澳 大利亚住房价值指数报告显示，2025年10月澳大利亚全国住房价值指数（Home Value Index）环比上涨 1.1%，涨幅超过9月的0.8%，达2023年6月以后最高水平。 劳利斯表示，澳住房市场中低端部分的房价涨幅最为显著。在所有首府城市中，中端市场的房价上涨了 1.4%，低端市场的房价上涨了1.2%，而高端市场的房价则上涨了0.7%。他说，低价位住房需求的强劲 增长可能是多种因素共同作用的结果，包括贷款偿付能力受限导致购买力下降，投资者活跃度持续高于 平均水平，以及首次购房者可能因为政府扩大首次购房者保障政策而增加。 西太平洋银行澳大利亚宏观预测主管马修·哈桑表示，澳央行在8月降息以及澳政府在9月扩大首次购房 者保障政策均促成了近期房价上涨的加速。 10月，澳大利亚全国住房价值中位数达到约87.25万澳元（约合人民币407.04万元）。具体来说，8大首 府城市的住房价值中位数约为95.95万澳元，代表所有其他地区的乡镇地区住房价值中位数约为71.06万 澳元。 澳大利亚5个主要的首府城市 ...

日经GO 东京23区二手房价创新高，1年涨37% 原创 阅读全文 ...

核心观点 - 2025年前8个月比什凯克私人住宅平均价格同比大幅上涨35.1%至1617.7万索姆（约合18.6万美元）[1] 区域价格分析 - 比什凯克十月区房价最高，均价达2463.4万索姆（约合28.3万美元）[1] - 其他地区住宅起步价为1200万索姆（约合13.8万美元）[1] - 房产价格具体取决于位置和状况[1]

定边县房地产市场表现 - 定边县房价逆势上涨，二手房和新盘价格在国庆期间成为热门话题 [4] - 截至2025年10月，定边县新开盘商品房均价普遍突破5000元/平方米，较2022年同期的不足4000元/平方米，三年累计上涨逾25% [5] - 当地部分优质小区单价已突破7000元/平方米 [9] 与主要城市对比 - 同期陕西省会西安二手房市场表现疲软，2025年9月均价为12234元/平方米，同比下跌10.1%，环比下跌1.4% [6] - 西安房价自2022年二季度达到约1.6万元/平方米的历史峰值后，三年间下跌近四分之一，与全国多数一二线城市走势相似 [6] 房价上涨驱动因素 - 需求主要来自两类客户：备婚型（父母为子女购买婚房，标准不断提高）和学区型（因“学区划片+提前一年落户”新政推动） [10] - 农村人口持续外流，陪读家庭涌入县城，叠加买房和租房需求，成为房价支撑的隐形推手 [10] - 过去两年县城新推楼盘稀少，房源稀缺推高价格，例如新区毛坯独栋开盘价从2022年的50万元/套涨至2025年的80万元/套，带装修房源挂牌价普遍超过100万元 [11][14] - 带有自家院子、能停车种花的房子在县城属于稀缺资源 [12] 当地经济与资源背景 - 定边县是全国县级区域油气产能第一大县，石油探明储量16.18亿吨，天然气探明储量3000亿立方米 [9] - 县境内共有油气井3.4万多口，原油最高年产量达800万吨，天然气最高年产量达6亿立方米以上，全县油气当量超过1000万吨 [9] - 当地财政主要依赖石油经济 [9] 市场情绪与未来展望 - 房产中介行业随行情升温而迅速发展，近五年内中介公司从几乎为零增至二十多家 [14] - 部分市场参与者对房价持续上涨的合理性表示怀疑，认为当前热度可能只是阵风，价格在未来两年有回落风险 [14] - 担忧未来一两年内多个新项目集中交付，新房批量上市可能导致供需关系反转，对价格支撑构成压力 [15]

定边县房地产市场表现 - 定边县新房价格在2025年10月普遍突破5000元/平方米，相比2022年同期的不足4000元/平方米，三年累计上涨逾25% [10] - 当地优质小区单价已突破7000元/平方米 [13] - 新区独栋别墅价格从2022年开盘价50万元一套，三年后涨至80万元，带装修房源挂牌价普遍超过100万元 [18] 与核心城市房价对比 - 2025年9月西安二手房均价为12234元/平方米，同比下跌10.1%，环比下滑1.4% [10] - 西安房价自2022年二季度约1.6万元/平方米的历史峰值后，三年间下跌近四分之一 [10] - 定边县房价走势与全国多数一、二线城市下跌趋势形成鲜明对比，走出独立行情 [10][11] 定边县房价上涨驱动因素 - 婚房需求强劲，部分案例显示婚嫁总花费可达160万元，包括别墅、新车、彩礼等 [14] - 学区政策要求“提前一年落户”，推动家长为子女教育提前购房 [15] - 农村人口持续向县城流动，陪读家庭增多，叠加买房租房需求 [16][17] - 独栋别墅等稀缺改善型房源供应有限，推高价格 [18][19] - 过去两年县城新推楼盘稀少，房源稀缺导致房价上涨 [22] 市场参与方动态与未来展望 - 房产中介行业在定边县迅速兴起，五年内从几乎为零发展到二十多家公司 [21] - 有业主选择“落袋为安”，案例显示一套150平方米住房八年价格翻了一番多，从60万元涨至130万元 [22] - 未来一两年内多个新项目将集中交付，可能改变供需关系，对价格支撑构成不确定性 [23] - 2025年8月国家统计局数据显示70个大中城市商品住宅销售价格环比全线回落 [24]

定边县房地产市场行情 - 定边县房价逆势上涨，2025年10月新开盘商品房均价普遍突破5000元/平米，较2022年同期的不足4000元/平米，三年累计上涨逾25% [4] - 当地中介人员亲身经历显示，一套二手房在几天内从不到37万元转手以42.8万元成交，获利近6万元 [4] - 部分优质小区单价已突破7000元/平方米 [8] 与一、二线城市房价对比 - 陕西省会西安2025年9月二手房均价为12234元/㎡，同比下跌10.1%，环比下滑1.4% [5] - 西安房价自2022年二季度达到约1.6万元/㎡的历史顶峰后，三年间跌去近四分之一 [5] 定边县经济与资源背景 - 定边县是全国县级区域油气产能第一大县，石油探明储量16.18亿吨，天然气探明储量3000亿立方米 [7] - 县境内共有油气井3.4万多口，原油最高年产达800万吨，天然气最高年产达6亿立方米以上，全县油气当量超过1000万吨 [7] - 全县户籍人口约36万人，城镇人口约5万人，乡村人口约31万人 [7] 房价上涨驱动因素 - 需求主要来自两类客户：备婚型父母为儿女购置婚房，以及学区型家长为满足“学区划片+提前一年落户”新政而提前购房 [9][10] - 农村人口持续外流，陪读家庭涌入县城，叠加了买房和租房需求 [11][12] - 改善型需求推高稀缺房源价格，如独栋别墅从2022年开盘价50万元/套涨至2025年的80万-100万元/套 [13][14] - 过去两年县城新推楼盘稀少，房源稀缺推高房价，但近期多个项目同时开建，未来一两年将集中交付，可能改变供需关系 [18][19] 市场参与者观点与情绪 - 当地中介行业迅速兴起，从五年前几乎没有房产中介，发展到冒出二十多家中介公司 [15] - 有业主在房价快速上涨后选择“落袋为安”，例如一套房产从2017年约60万元购入，到2025年以130万元售出，八年翻了一番多 [16] - 市场参与者对房价持续上涨的合理性存疑，认为当前热度可能难以维持，价格未来有回落风险 [17]

房价走势 - 全澳几乎所有首府城市房价纷纷创下新高 [1] - 布里斯班9月房价上涨1.1%，年内累计涨幅达6.9% [2] 房价上涨驱动因素 - 现金利率自2月的4.35%降至3.6%，累计下调75个基点 [3][4][6] - 利率下调叠加供应短缺与强劲需求是房价持续上涨的关键因素 [5] - 利率下降使借贷能力提升约7%，并提振了消费者信心 [7] 央行政策与立场 - 央行在9月货币政策会议上决定维持利率不变 [9] - 央行行长指出利率走低对房市的刺激作用令人头痛，但当前首要目标是控制通胀 [9] - 金融市场估算现金利率在年底降至3.35%的概率仅为40% [9] 经济背景 - 通胀率已基本回落至2-3%目标区间，失业率维持在4.2%左右 [9] - 预计失业率稍后会略有上升，但仍将保持在历史较低水平 [9] - 自2月以来已累计三次降息，这对经济是件好事 [12] 行业专家观点 - 有观点认为现在就说央行已经完成降息还为时尚早 [12] - 当前全球经济增长令人担忧，澳洲更需要鼓励商业投资、提升风险偏好、加强创新能力 [12] 住房市场结构性问题 - 澳洲住房市场的供需失衡问题可能还要多年才能真正缓解 [1] - 住房市场的问题是结构性供给短缺，各级政府已开始采取措施增加供应但见效需时日 [9]

地级市房价反弹现象 - 江苏徐州某楼盘取消优惠政策，每平方米房价上调800元，折后价较一个月前便宜2000多元 [1] - 2025年以来已有超过20个地级市的房地产项目宣布取消销售折扣，其中8个城市新房价格出现显著上调 [1] 涨价城市区域与特征 - 房价上调城市主要集中在长三角、珠三角区域内的三四线城市及部分中部地级市 [2] - 这些城市普遍存在库存去化周期低于10个月、新房供应量连续3个月下降、成交量连续两个季度上升的特征 [2] - 以徐州为例，2024年全年新增土地供应面积较2023年锐减35%，新开工面积同比下降28% [2] - 徐州市2024年常住人口净增长2.1万人，需求端扩张 [2] 供需关系驱动因素 - 供需关系变化是核心驱动力，供应端收紧恰逢需求端扩张 [2] - 昆山等城市凭借发达的制造业吸引大量外来人口，较低的生活成本和突出的性价比成为吸引力因素 [2] 购房者结构变化 - 2024年下半年以来，三四线城市购房者中改善性需求占比攀升至48%，创近五年新高 [5] - 改善性需求购房者具备一定经济实力，对房屋品质要求更高，价格敏感度相对较低 [5] 市场表现与去化率 - 涨价城市房屋去化率普遍超过80%，部分热门项目出现购房者排队抢购场景 [5] - 涨价并非开发商一厢情愿，而是有坚实的市场基础 [5] 开发商资金压力 - 经历前几年深度调整后，不少房企现金流紧张，通过适度涨价改善盈利状况成为自然选择 [5] - 以当前建设成本计算，普通住宅项目建安成本占售价35-40%，土地成本占30-35%，税费占15-20% [6] - 若不涨价，许多项目将难以为继甚至出现亏损 [6] 地方财政考量 - 对于大多数地级市，土地出让收入依然是财政收入的重要来源 [6] - 房价适度上涨有助于提升土地价值，从而增加财政收入 [6] - 2024年全国土地出让收入同比下降12.8%，三四线城市降幅尤为显著 [6] 购房者心态变化 - 许多原本计划今年购房的家庭正在考虑提前行动，形成"涨价-预期-需求增加-再涨价"的螺旋效应 [7] - 本轮涨价并未引发大规模恐慌性购买，购房者表现更为理性，会仔细权衡不同项目性价比 [7] 市场分化特征 - 本轮涨价主要集中在新房市场，二手房价格相对平稳，表明是开发商主动行为而非整体市场被动传导 [7] - 拥有强劲产业支撑、持续吸引人口流入的城市房价上涨，缺乏基本面支撑的城市继续面临低迷 [7] 涨价对经济的影响 - 适度房价上涨有助于恢复市场信心，带动建材、装修、家具等相关产业发展 [8] - 房地产开发投资增加直接创造就业机会，形成良性循环 [8] 长期趋势与市场转型 - 中国房地产市场正经历从高速增长向高质量发展转型，房价基于供需关系理性调整 [13] - 未来一段时间内类似的区域性涨价现象仍将出现，是市场分化的必然结果 [13] - 房价上涨是结构性而非全面性普涨，缺乏产业支撑、人口持续流出的城市房价仍面临下行压力 [11]

文章核心观点 - 中国人口将持续向核心城市群聚集，这一趋势将加剧主要都市圈的住房供需紧张，并对房价形成有力支撑 [1][16] - 珠三角、长三角、川渝和京津城市群被识别为未来人口流入和经济增长的主要区域，具有显著的投资潜力 [6][18] - 大城市因其资源、机会和辐射能力而具有强大的人口吸引力，其规模在未来10-20年有望进一步扩大 [15][16] 人口向大城市集中的全球趋势 - 人口向大城市集中是全球普遍现象，例如日本东京名古屋大阪人口占比68%，韩国首尔首都圈人口占比超50% [3] - 美国东北部大西洋沿岸城市群人口超5000万，占比15%，五大湖城市群人口超5500万，占比16% [3] - 中国目前有3.5亿人生活在长三角、珠三角和京津冀三大都市圈，人口总量占全国24.7% [4] - 中国城市化率超过65%，预计到2035年可能达到75% [4] 未来中国核心城市群分析 - **珠三角城市群**：广州商业与文化实力强，深圳GDP破四万亿，是国际创新中心，周边佛山、东莞制造业发达，电子产业全球知名 [7] - **川渝城市群**：成都近十年高速发展，吸引科技与制造业公司落户，重庆生活成本相对较低，持续吸引人口流入 [9] - **京津城市群**：北京是经济文化政治中心，机会众多，天津拥有大型港口天津港，交通发达，发展潜力大 [11][12] - **长三角城市群**：上海是经济金融中心，杭州是互联网热土，苏州是制造业温床，三城产业互补，提供大量高薪机会 [13] 大城市的人口吸引力与规模展望 - 大城市吸引力源于三点：优质的教育医疗等资源、丰富的就业与高薪岗位机会、以及发展红利对周边区域的广泛辐射 [15] - 对比发达国家，中国人口集中度仍有上升空间，未来省会城市人口可能达2000万以上，一线城市人口总量可能冲击4000-5000万 [16] - 随着人口涌入，核心城市群的住房将面临供需紧张，房价易涨难跌 [16] 核心城市群房地产投资策略 - 投资应聚焦于核心城市群和都市圈，优先选择珠三角、长三角等顶级城市群 [18] - 若一线城市房价过高，可考虑其周边有发展潜力的小城市 [18] - 微观选址应优选地铁口附近、配套资源完善、有公立学区优势的小区 [19]

全国房地产整体表现 - 2025年7月70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅低于上年同期，同比继续收窄 [1] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，同比下降1.1% [1] 上海房价整体表现 - 上海新房价格逆势上涨，环比上涨0.3%，同比上涨6.1% [1] - 2025年前7月上海新房成交均价80800元/平方米，较2024年提升5% [2] - 16个区中8个区房价上涨，1个区持平 [1] 区域房价表现 - 浦东房价涨幅达22%，徐汇涨幅12%，黄埔涨幅6% [2] - 浦东和宝山区成交面积占比均超10%，房价稳中微增 [2] 热点板块表现 - 徐汇长桥板块房价较2024年涨幅34%，较历史高点保持20%以上增长 [4] - 松江新城、宝山共富共康、静安北块等6个板块涨幅超10% [4] - 徐汇龙华、黄浦豫园等5个板块成交量超10万平方米且涨幅超5% [4][11] 豪宅项目表现 - 单价超10万元/平方米项目支撑房价 [6] - 海上清和玺项目两次推盘单价从112800元增至127000元，涨幅13% [7] - 保利·世博天悦项目单价从166011元增至183426元，涨幅10% [7] - 绿发·浦江园项目成交均价175065元，较2024年上涨12% [8] - 热销项目2025年前7月成交套均面积显著大于2024年 [7] 外围区域项目表现 - 金山新城建发观唐府项目成交均价39556元，较2024年上涨17% [10] - 青浦朱家角璟雲里项目成交均价51822元，较2024年上涨14% [10] - 嘉定西北区金地·嘉境项目成交均价42536元，较2024年上涨10% [10] 后市展望 - 土地成本持增和产品力升级推动新房市场改善化 [11] - 核心区房价坚挺，外围项目有望通过产品力实现高溢价 [11]